萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)（可編輯）

1、萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo) 萬字2000145號(hào)關(guān)于實(shí)行新的萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)的通知集團(tuán)各地產(chǎn)公司各部門為改進(jìn)集團(tuán)成本核算適應(yīng)成本管理需要集團(tuán)財(cái)務(wù)部在廣泛征求意見基礎(chǔ)上修訂了萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)現(xiàn)于發(fā)布本指導(dǎo)自2001年1月1日起執(zhí)行由于本次修訂幅度較大請(qǐng)各地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)門部作好新舊成本核算辦法的銜接工作指定專人負(fù)責(zé)原成本科目余額的調(diào)整歸類確保按時(shí)保質(zhì)的完成帳套過渡工作請(qǐng)各公司部門在可行性報(bào)告編制項(xiàng)目成本測(cè)算工程預(yù)算編制等方面按新版成本核算指導(dǎo)的成本分類進(jìn)行有關(guān)成本測(cè)算預(yù)算編制等工作在制度執(zhí)行過程中有任何問題請(qǐng)及時(shí)通報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部以便視情況調(diào)整特此通知 萬科企業(yè)股份有

2、限公司 二年十二月六日附新版成本分類一覽表 新版萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo) 第一章 總 則1-1 為了加強(qiáng)成本管理規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本便于成本資料的比較和分析根據(jù)國(guó)家頒布的有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則會(huì)計(jì)制度以及集團(tuán)制定的有關(guān)規(guī)定的要求制定本指導(dǎo)1-2 集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作合理確定成本計(jì)算對(duì)象正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用及時(shí)準(zhǔn)確完整地提供成本核算資料以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題尋求降低成本的途徑1-3 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本核算責(zé)任制不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作改進(jìn)成本核算辦法嚴(yán)格按照國(guó)家以及集團(tuán)成本管

3、理的要求正確組織成本核算工作并自覺接受集團(tuán)的監(jiān)督第二章 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟第一步根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)確定成本核算對(duì)象第二步設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目核算和歸集開發(fā)成本費(fèi)用第三步按受益原則和配比原則確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法標(biāo)準(zhǔn)第四步將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配第五步編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本第六步正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本第七步正確劃分可售面積不可售面積 由主管部門劃分提供 根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)

4、產(chǎn)品的銷售成本第八步編制成本報(bào)表根據(jù)成本核算和管理要求總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況第三章 成本核算對(duì)象的確定3-1 成本核算對(duì)象的確定原則應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要便于成本費(fèi)用的歸集利于成本的及時(shí)結(jié)算適應(yīng)成本監(jiān)控的要求3-2 各單位可根據(jù)上述原則參照下列條件結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)規(guī)模周期方式功能設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)類型裝修檔次層高施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定具體成本核算對(duì)象 1 單體開發(fā)項(xiàng)目一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象 2 在同一開發(fā)地點(diǎn)結(jié)構(gòu)類型相同開竣工時(shí)間相近由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象 3 對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大工期較長(zhǎng)的

5、開發(fā)項(xiàng)目可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對(duì)象 成片分期區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目可以以各期 區(qū) 為成本核算對(duì)象 同一項(xiàng)目有裙房公寓寫字樓等不同功能的在按期 區(qū) 劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象 同一小區(qū)同一期有高層多層復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象 4 根據(jù)核算和管理需要對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象對(duì)于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本第四章 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算

6、內(nèi)容4-1 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng)1 土地獲得價(jià)款2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)3 主體建筑工程費(fèi)4主體安裝工程費(fèi)5 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)6 園林環(huán)境工程費(fèi)7配套設(shè)施費(fèi) 8 開發(fā)間接費(fèi)4-2 各成本項(xiàng)目的開支范圍如下土地獲得價(jià)款 指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用主要包括以下內(nèi)容一政府地價(jià)及市政配套費(fèi)支付的土地出讓金土地開發(fā)費(fèi)向政府部門交納的大市政配套費(fèi)交納的契稅土地使用費(fèi)耕地占用稅土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)二合作款項(xiàng)補(bǔ)償合作方地價(jià)合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等三紅線外市政設(shè)施費(fèi)紅線外道路水電氣通訊等建造費(fèi)管線鋪設(shè)費(fèi)接口補(bǔ)

7、償費(fèi)四拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)地上地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出安置及動(dòng)遷支出農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)危房補(bǔ)償費(fèi)等開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)指在取得土地開發(fā)權(quán)之后項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察測(cè)繪規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性研究 籌建三通一平等前期費(fèi)用主要包括以下內(nèi)容一勘察設(shè)計(jì)費(fèi)勘測(cè)丈量費(fèi)包括初勘詳勘等主要有水文地質(zhì)文物和地基勘察費(fèi)沉降觀測(cè)費(fèi)日照測(cè)試費(fèi)撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)復(fù)線費(fèi)定線費(fèi)放線費(fèi)建筑面積丈量費(fèi)等規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃費(fèi)方案招標(biāo)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)方案評(píng)審費(fèi)效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)修改設(shè)計(jì)費(fèi)等其他可行性研究費(fèi)制圖曬圖趕圖費(fèi)等3建筑研究用房費(fèi)包括材料及施工費(fèi)二報(bào)建費(fèi)1報(bào)批報(bào)建費(fèi)包括安檢費(fèi)質(zhì)檢費(fèi)標(biāo)底編制費(fèi)交易中心手續(xù)費(fèi)人防報(bào)建費(fèi)消

8、防配套設(shè)施費(fèi)散裝水泥集資費(fèi)白蟻防治費(fèi)墻改基金建筑面積丈量費(fèi)路口開設(shè)費(fèi)等規(guī)劃管理費(fèi)新材料基金 或墻改專項(xiàng)基金 教師住宅基金 或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi) 拆遷管理費(fèi)招投標(biāo)管理費(fèi)等 項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi) 2 增容費(fèi)包括水電煤氣增容費(fèi)三 三通一平費(fèi)臨時(shí)道路接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)建造費(fèi)用臨時(shí)用電接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)臨時(shí)管線鋪設(shè)改造遷移臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用臨時(shí)用水接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)建造管線鋪設(shè)改造遷移等費(fèi)用場(chǎng)地平整場(chǎng)地清運(yùn)費(fèi)舊房拆除等費(fèi)用四臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)圍墻包括圍墻圍欄設(shè)計(jì)建造裝飾費(fèi)用臨時(shí)辦公室租金建造及裝飾費(fèi)用臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)

9、含施工用臨時(shí)占道費(fèi)臨時(shí)借用空地租費(fèi)臨時(shí)圍板包括設(shè)計(jì)建造裝飾費(fèi)用 主體建筑工程費(fèi) 指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用主要包括基礎(chǔ)造價(jià)包括土石方樁基護(hù)壁坡工程費(fèi)基礎(chǔ)處理費(fèi)樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)降水二結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià) 結(jié)構(gòu)及粗裝修含地下室部分如系高層建筑有裙樓架空層及轉(zhuǎn)換層原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓三門窗工程主要包括室外門窗戶門防火門的費(fèi)用四公共部位精裝修費(fèi)主要包括大堂樓梯間屋面外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用五戶內(nèi)精裝修費(fèi)主要包括廚房衛(wèi)生間廳房陽臺(tái)露臺(tái)的精裝修費(fèi)用主體安裝工程費(fèi)一室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)自來水排水直飲水熱水室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)地板熱電熱膜分戶燃?xì)鉅t管道系

10、統(tǒng)暖氣片室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)強(qiáng)弱電預(yù)埋管室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)空調(diào)及安裝費(fèi)電梯及其安裝費(fèi)發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)高低壓配電及安裝費(fèi)消防通風(fēng)及安裝費(fèi)背景音樂及安裝費(fèi)室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)保安監(jiān)控及停車管理系統(tǒng)費(fèi)用電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用衛(wèi)星電視費(fèi)用三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用家居智能化系統(tǒng)費(fèi)用社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)室外給排水系統(tǒng)費(fèi)主要包括自來水系統(tǒng)雨污水系統(tǒng)直飲水系統(tǒng)熱水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)費(fèi)主要包括管道系統(tǒng)熱交換站鍋爐房費(fèi)用室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)主要包括管道系統(tǒng)調(diào)壓站室外消防系統(tǒng)費(fèi)主要包括高壓線路工程低壓線路工程配電站開閉站室外消防系統(tǒng)費(fèi)室外智能化系統(tǒng)費(fèi)主要包括電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)小區(qū)停車管理系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)園林環(huán)境工程費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的園

11、林環(huán)境造價(jià)主要包括環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)區(qū)內(nèi)區(qū)外綠化支出建筑小品雕塑噴泉環(huán)廊假山等道路廣場(chǎng)建造費(fèi)道路廣場(chǎng)鋪設(shè)開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等圍墻建造費(fèi) 包括永久性圍墻圍欄及大門室外照明室外照明電氣工程如路燈草坪燈室外背景音樂室外零星設(shè)施各種指示牌標(biāo)識(shí)牌示意圖等配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中根據(jù)有關(guān)法規(guī)產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出主要包括以下幾類 1 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出居委會(huì)派出所崗?fù)和瘶穲@自行車棚等設(shè)施的支出 2 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出如建

12、造幼托郵局圖書館閱覽室健身房游泳池球場(chǎng)等設(shè)施的支出 3 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用 4 對(duì)于產(chǎn)權(quán)收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室車位等設(shè)施應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施得到政府部門認(rèn)可取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算如游泳池土建設(shè)備設(shè)施業(yè)主會(huì)所設(shè)計(jì)裝修費(fèi)資產(chǎn)購置單體會(huì)所結(jié)構(gòu)幼兒園建造成本及配套資產(chǎn)購置學(xué)校建造成本及配套資產(chǎn)購置兒童游樂設(shè)施車站建造費(fèi)土建設(shè)備各項(xiàng)設(shè)施開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)

13、直接相關(guān)但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出以及與項(xiàng)目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在樓盤開盤前的費(fèi)用支出一工程管理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用預(yù)結(jié)算編審費(fèi)為編制審查施工圖概算預(yù)算結(jié)算所支付的費(fèi)用行政管理費(fèi)直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資獎(jiǎng)金補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)施工合同外獎(jiǎng)金趕工獎(jiǎng)進(jìn)度獎(jiǎng)質(zhì)檢費(fèi)竣工驗(yàn)收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費(fèi)二營(yíng)銷推廣費(fèi)項(xiàng)目開盤前發(fā)生的廣告策劃樣板間賣場(chǎng)建設(shè)售樓書模型等所有營(yíng)銷推廣費(fèi)用主要包括1媒介廣告費(fèi)電視廣播互聯(lián)網(wǎng)報(bào)紙雜志公交廣告電子屏2廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)車站廣告路牌廣告3現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)彩旗氣球條幅花架花籃花盆4促銷活動(dòng)費(fèi)場(chǎng)租勞務(wù)費(fèi)活動(dòng)場(chǎng)所布置

14、工作人員餐費(fèi)5宣傳資料及禮品費(fèi)售樓書各種禮品6接待廳裝修裝飾費(fèi)設(shè)計(jì)工程裝飾等7現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi)飲水機(jī)家私等 8現(xiàn)場(chǎng)銷售人工費(fèi)工資獎(jiǎng)金補(bǔ)貼等9賣點(diǎn)增加費(fèi)10看樓交通費(fèi)看樓專車運(yùn)行費(fèi)修理費(fèi)司機(jī)行車費(fèi)用11樣板間包括臨時(shí)樣板間的建造設(shè)計(jì)裝修等費(fèi)用以及維持清潔保安維修費(fèi)用對(duì)于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計(jì)裝修以及家具家私等費(fèi)用可收回部分從總費(fèi)用中扣除12銷售模型費(fèi)13展銷費(fèi)展位費(fèi)布置費(fèi)制作費(fèi)等14其他三資本化利息直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出匯兌損失減去利息收入和匯兌收益的凈額四物業(yè)管理完善費(fèi) 包括按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會(huì)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金公建維修基金或其他專項(xiàng)基金期間費(fèi)用期間費(fèi)用包括管

15、理費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用三類均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇其科目設(shè)置歸集內(nèi)容核算程序等詳見萬科集團(tuán)費(fèi)用核算辦法三類期間費(fèi)用與開發(fā)間接費(fèi)均有聯(lián)系和區(qū)別詳細(xì)界定與核算辦法詳見萬科集團(tuán)費(fèi)用核算辦法 會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置開發(fā)成本科目核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表在各級(jí)明細(xì)科目下再按各成本核算對(duì)象設(shè)立核算項(xiàng)目成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立為了歸集暫時(shí)不能確定特定成本核算對(duì)象的成本以及需要先歸集后分配的成本在每個(gè)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象中加設(shè)一條待分?jǐn)偝杀具M(jìn)行歸集項(xiàng)目 在建一期 住宅 裙樓 地下室 在建二期 待開發(fā)土地 跨期待分?jǐn)偝杀卷?xiàng)目開工前所有成本均在成本核算對(duì)象待開發(fā)

16、土地中核算項(xiàng)目開工后將已開工部分逐期自待開工土地中轉(zhuǎn)入在建期開發(fā)間接費(fèi)科目歸集和分配與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出以及與樓盤推廣銷售有關(guān)并發(fā)生在開盤前費(fèi)用支出這類費(fèi)用先歸集再并按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表5-3 預(yù)提費(fèi)用科目核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)提的應(yīng)由本受益期受益對(duì)象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生但尚未結(jié)算或支付的成本費(fèi)用費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間一般在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn)品時(shí)預(yù)提費(fèi)用預(yù)提金額的確定以電算化成本信息系統(tǒng)中的動(dòng)態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計(jì)提對(duì)于預(yù)提費(fèi)用也可不作帳務(wù)處理在自定義資產(chǎn)負(fù)債表中預(yù)提費(fèi)用直接取帳套中開發(fā)

17、成本-各成本核算對(duì)象的貸方余額存貨取帳套開發(fā)成本-各成本核算對(duì)象的借方余額5-4 待攤費(fèi)用 科目按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費(fèi)用5-5 開發(fā)產(chǎn)品科目核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本各單位在進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品核算的同時(shí)應(yīng)收集整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成銷售及其回款情況的詳細(xì)資料 房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目四級(jí)科目核算項(xiàng)目備注開發(fā)成本土地獲得價(jià)款按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象 成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象主體建筑工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象主體安裝工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述

18、明細(xì)各成本核算對(duì)象社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象園林環(huán)境工程費(fèi)按前述明細(xì) 各成本核算對(duì)象配套設(shè)施費(fèi)按前述明細(xì) 各成本核算對(duì)象開發(fā)間接費(fèi)按前述明細(xì) 按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象自一級(jí)科目 開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目名稱工程管理費(fèi)按前述明細(xì)定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本 營(yíng)銷費(fèi)用按前述明細(xì)資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)其他開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱成本核算對(duì)象設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳第六章 成本費(fèi)用的歸集與分配土地獲得價(jià)款一般能分清成本核算對(duì)象的可直接將土地成本計(jì)入特定的成本核算對(duì)象中如果分不清成本核算對(duì)象可先在土地獲得價(jià)款之待分?jǐn)偝杀镜暮怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集然后再在有關(guān)成本核算對(duì)象間分配也可以不進(jìn)行歸集而直接通過

19、設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象有關(guān)分配方法為 按占地面積計(jì)征地價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償繳納市政配套費(fèi)時(shí)方法一先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成本按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的土地成本按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的的開發(fā)成本房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本方法二也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e再乘以單位面積的土地成本來分配 按建筑

20、面積計(jì)征或補(bǔ)償時(shí)按成本核算對(duì)象的建筑面積來分?jǐn)?開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)能夠分清成本核算對(duì)象的可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用可通過各成本項(xiàng)目下的待分?jǐn)偝杀局怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象開發(fā)間接費(fèi) 應(yīng)先通過開發(fā)間接費(fèi)科目分項(xiàng)目歸集開發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際發(fā)生數(shù)在每月末根據(jù)其實(shí)際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各開發(fā)項(xiàng)目的各成本核算對(duì)象 不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施留作自用的固定資產(chǎn)均不分配開發(fā)間接費(fèi)關(guān)于借款費(fèi)用資本化 借款費(fèi)用資本化的期限自開發(fā)投入日起至完工交付日止的借款費(fèi)用可資本化其間開發(fā)商

21、主動(dòng)實(shí)施的停工期間不包括在內(nèi) 可資本化的借款費(fèi)用包括與開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的借款利息支出匯兌損失等借款費(fèi)用但不包括借款手續(xù)費(fèi)及傭金 可確定借款用途并?？顚Ｓ糜谀程囟ㄩ_發(fā)項(xiàng)目的可將借款費(fèi)用直接計(jì)入受益的開發(fā)項(xiàng)目不能分清具體用途的借款費(fèi)用可采用各項(xiàng)目累計(jì)投資額各項(xiàng)目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各開發(fā)項(xiàng)目間分?jǐn)偝杀緢?bào)表成本報(bào)表是成本信息管理的中心通過成本報(bào)表可動(dòng)態(tài)了解項(xiàng)目成本總體情況與目標(biāo)成本的偏差情況成本管理中存在的問題等信息各公司都應(yīng)完整的詳細(xì)的動(dòng)態(tài)的編制成本報(bào)表成本報(bào)表種類編報(bào)時(shí)間及要求詳見電算化成本信息系統(tǒng)操作說明結(jié)算報(bào)表格式的有關(guān)規(guī)定第八章 附 則8-1 本指導(dǎo)適用于集團(tuán)全資控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的房

22、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)8-2 本指導(dǎo)未涉及或未盡的成本核算事項(xiàng)按國(guó)家或集團(tuán)有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行本指導(dǎo)由總部財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)解釋和修訂 8-3 本指導(dǎo)自2001年1月1日起執(zhí)行 萬科企業(yè)股份有限公司 2000年12月5日附開發(fā)成本科目編號(hào)一覽表科 目 名 稱編 號(hào)開發(fā)成本4301土地獲得價(jià)款4301401政府地價(jià)及市政配套費(fèi)430140101合作款項(xiàng)430140102紅線外市政配套費(fèi)430140103拆遷補(bǔ)償費(fèi)430140104開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)4301402勘察設(shè)計(jì)費(fèi)430140201 勘察丈量費(fèi)43014020101 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)43014020102 建筑研究用房43014020103報(bào)批報(bào)建費(fèi)4301402

23、02 政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)43014020201 增容費(fèi)43014020202三通一平費(fèi)430140203 臨時(shí)道路43014020301 臨時(shí)用電43014020302 臨時(shí)用水43014020303 場(chǎng)地平整費(fèi)43014020304臨時(shí)設(shè)施費(fèi)430140204 臨時(shí)圍墻43014020401 臨時(shí)辦公室 43014020402 臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)43014020403 臨時(shí)圍板43014020404主體建筑工程費(fèi)4301403基礎(chǔ)工程430140301 土方43014030101 護(hù)壁坡43014030102 樁基43014030103 樁基檢測(cè)43014030104 降水43014030105結(jié)構(gòu)

24、及粗裝修工程430140302門窗工程430140303 室外門窗43014030301 戶門43014030302 防火門43014030303公共部位精裝修 430140304 大堂精裝修43014030401 樓梯間精裝修43014030402 屋面精裝修43014030403 外立面精裝修43014030404室內(nèi)裝修430140305 廚房精裝修43014030501 衛(wèi)生間精裝修430140380502 廳房精裝修43014030503 陽臺(tái)露臺(tái)精裝修43014030504主體安裝工程費(fèi)4301404室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)430140401 室內(nèi)供排水系統(tǒng)費(fèi)43014040101 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)43014040102 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)43014040103 室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)43014040104室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)430140402 空調(diào)及其安裝費(fèi)43014040201 電梯及其安裝費(fèi)43014040202 發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)43014040203 高低壓配電及其安裝費(fèi)43014040204 消防通風(fēng)及其安裝費(fèi)43014040205 背景音樂及其安裝費(fèi)43014040206室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)430140403 保安監(jiān)控及停車管理費(fèi)用43014040301 電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用43014040302 衛(wèi)星電視費(fèi)用43014040303 三表遠(yuǎn)傳費(fèi)用43014040304 家居