第一太平物業(yè)管理方案

1、第一章前言一、 前言隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在以其作為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。越來(lái)越多的置業(yè)人注重生活的品質(zhì)和希望享受高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，故在購(gòu)房時(shí)除了物業(yè)的價(jià)格與位置外，物業(yè)管理亦作為決策因素之一，致使發(fā)展商更加注重售后服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)。第一太平戴維斯正是基于上述考慮，采取積極主動(dòng)、防患于未然的服務(wù)宗旨，在對(duì)客服務(wù)中嚴(yán)格執(zhí)行實(shí)效制、回訪制，在內(nèi)部管理中強(qiáng)調(diào)分工合理、責(zé)任明確、獎(jiǎng)罰分明，力求不斷改進(jìn)服務(wù)的質(zhì)量，實(shí)行自我完善，同時(shí)也通過(guò)各級(jí)人員的緊密配合，充分體現(xiàn)本公司的文化，保證對(duì)客戶服務(wù)的質(zhì)量與國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)相接軌。第一太平戴維斯擁有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，此次將對(duì)山西國(guó)際貿(mào)易中心招標(biāo)

2、工作全力以赴，成立專門服務(wù)小組，從以下幾點(diǎn)體現(xiàn)我們的服務(wù)精神：1、 第一太平戴維斯的管理實(shí)力2、 山西國(guó)貿(mào)中心管理方案3、 物業(yè)管理質(zhì)量體系4、 人員配置及管理酬金第二章第一太平戴維斯公司概況一、第一太平戴維斯公司簡(jiǎn)介第一太平戴維斯是從事物業(yè)管理、物業(yè)中介、房產(chǎn)估價(jià)、市場(chǎng)調(diào)研等綜合性服務(wù)的專業(yè)公司，業(yè)務(wù)范圍遍布?xì)W、亞、澳各地，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋全球八十多個(gè)城市，為不同性質(zhì)的物業(yè)提供特別設(shè)計(jì)之服務(wù)，使客戶之物業(yè)得到良好的升值回報(bào)。物業(yè)管理是第一太平戴維斯一項(xiàng)核心業(yè)務(wù)，我們憑借多年管理經(jīng)驗(yàn)和敬業(yè)精神，創(chuàng)造了良好的品牌和較高的聲譽(yù)，使我們占有較大市場(chǎng)份額，尤其是在香港和大陸。在香港管理的樓盤有一百多座，主

3、要大型項(xiàng)目有力寶中心、西九龍中心、始創(chuàng)中心、倫敦廣場(chǎng)等，并為所有在管理項(xiàng)目同期取得了iso9001和iso14001質(zhì)量認(rèn)證證書。而在國(guó)內(nèi)，第一太平戴維斯更是最早一家以外資公司身份率先進(jìn)入物業(yè)管理市場(chǎng)，將成熟管理理念帶給國(guó)內(nèi)項(xiàng)目的專業(yè)物業(yè)管理公司。迄今為止，已在北京、上海、廣州分別成立分公司，并將業(yè)務(wù)范圍輻射至華東、華南、華北等眾多城市，管理項(xiàng)目超過(guò)五十座，總面積達(dá)400萬(wàn)平米以上，是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)中規(guī)模最大、管理物業(yè)最多、發(fā)展最穩(wěn)健的專業(yè)物業(yè)管理公司。第一太平戴維斯綜合物業(yè)顧問(北京)有限公司即為第一太平戴維斯在北京成立的合資公司，取得正式營(yíng)業(yè)執(zhí)照和物業(yè)管理資質(zhì)合格證書，參與管理項(xiàng)目包羅萬(wàn)象，寫字

4、樓、公寓、別墅、商場(chǎng)、綜合物業(yè)等，大型樓盤有列居北京高檔寫字樓前位的豐聯(lián)廣場(chǎng)、北京最早外銷項(xiàng)目東胡別墅、高檔居住社區(qū)香江花園，大型綜合性物業(yè)金玉大廈、方圓大廈，智能化物業(yè)北京世界金融中心等等，而在周邊城市還有中遠(yuǎn)集團(tuán)在天津投資興建的天津遠(yuǎn)洋大廈，青島5a智能型寫字樓豐合廣場(chǎng)，鞍山的天興國(guó)際商場(chǎng)等皆為敝司參與管理之項(xiàng)目。在上海和廣州亦分別有眾多樓盤由我司直接為其提供服務(wù)，如位于上海浦東全國(guó)最高(88層)的上海金茂大廈、智能化較高的期貨中心、上海時(shí)代廣場(chǎng)，廣州有捷泰廣場(chǎng)、天河城、海洋館等。第一太平戴維斯憑借系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、程序化的管理模式，為不同樓盤提供度身定做的服務(wù)內(nèi)容，不但給業(yè)主和租客提供成心

5、的服務(wù)，亦能給予該物業(yè)投資者良好的升值及租售回報(bào)。我們相信第一太平的服務(wù)優(yōu)勢(shì)定能為山西國(guó)貿(mào)中心創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)品牌。二、第一太平戴維斯架構(gòu)第一太平戴維斯中 國(guó) 境 外 大 陸 香 港亞洲 歐洲 北美洲 澳 洲第一太平（北京）第一太平（上海）第一太平（廣州）天 津南 京深 圳威 海寧 波順 德青 島 海 口 東 莞第一太平戴維斯綜合物業(yè)顧問（北京）有限公司董 事 秘 書項(xiàng)目管理工程管理項(xiàng)目開發(fā)物業(yè)顧問財(cái)務(wù)及電腦行政人事項(xiàng)目 工程工程經(jīng)理開發(fā)經(jīng)理物業(yè)經(jīng)理財(cái)務(wù)電腦行政人事總經(jīng)理 總監(jiān)主管主管經(jīng)理運(yùn)作專業(yè)工程師副經(jīng)理管理運(yùn)作出納助理經(jīng)理接待三、第一太平戴維斯管理特色1. 物業(yè)包裝現(xiàn)時(shí)在國(guó)內(nèi)物業(yè)銷售數(shù)量眾多，一

6、般投資者對(duì)所購(gòu)物業(yè)的物業(yè)管理公司要求嚴(yán)格。良好信譽(yù)的物管公司肯定可給市場(chǎng)帶來(lái)促銷作用。因此，委任我司為貴方的物業(yè)提供管理服務(wù)，貴方將可借助我司的豐富管理經(jīng)驗(yàn)及已建立的信譽(yù)，加強(qiáng)物業(yè)銷售之推廣及宣傳，以達(dá)致理想的價(jià)格及銷售成績(jī)。2. 完善之服務(wù)若我司獲得貴方委任，第一太平戴維斯會(huì)因物業(yè)之特性，為物業(yè)特別設(shè)計(jì)一個(gè)適當(dāng)?shù)膶I(yè)管理體系，包括日常管理、人事及會(huì)計(jì)制度、各類崗位工作標(biāo)準(zhǔn)等，配合由我司派駐物業(yè)內(nèi)的專業(yè)人員的監(jiān)察及指導(dǎo)，加上定期的管理稽核及北京公司中央管理隊(duì)伍全力的支援，將確保物業(yè)之管理水準(zhǔn)能貫徹及符合我們所訂定的標(biāo)準(zhǔn)及貴方的期望。3. 運(yùn)用iso9002的體制對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理對(duì)物業(yè)管理公司的管

7、理，將按iso9002國(guó)際質(zhì)量體系執(zhí)行，有助提高物業(yè)管理公司的素質(zhì)和聲譽(yù)，對(duì)保證管理達(dá)到較高水準(zhǔn)，具有重大意義。4. 高標(biāo)準(zhǔn)的系統(tǒng)培訓(xùn)有系統(tǒng)的在職員工培訓(xùn)計(jì)劃可提高職工素質(zhì)及服務(wù)水準(zhǔn)。于工程建筑施工后期，我們會(huì)為山西國(guó)際貿(mào)易中心所有國(guó)內(nèi)聘請(qǐng)之管理員工，安排培訓(xùn)課程，以便他們能于最短時(shí)間內(nèi)，全面投入工作。培訓(xùn)課程會(huì)由我司高級(jí)行政人員主持，按山西國(guó)際貿(mào)易中心之獨(dú)特設(shè)計(jì)，提供專業(yè)管理之概念、應(yīng)變之安排，業(yè)戶投訴之管理，設(shè)備維修保養(yǎng)，能源管理等。我們?nèi)蘸笠喽ㄆ谂e辦有關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)及研討會(huì)，使全體管理員工能不斷吸收日新月異的管理概念，實(shí)際操作技巧等。職前培訓(xùn)主要內(nèi)容有：各類崗位職責(zé)培訓(xùn)交接程序、裝修程序報(bào)告

8、書等職員禮儀培訓(xùn)行政人事處理程序工程日常保養(yǎng)計(jì)劃崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程5. 集團(tuán)的支持在國(guó)內(nèi)與其他物業(yè)管理公司不同，物業(yè)管理在第一太平戴維斯內(nèi)為一項(xiàng)主要核心業(yè)務(wù)，無(wú)論在人力及財(cái)務(wù)資源均作大量投資，在擴(kuò)展業(yè)務(wù)時(shí)亦能維持服務(wù)素質(zhì)。再加上具有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理專業(yè)人員班底，定能確保為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。憑借上述之管理優(yōu)勢(shì)及實(shí)地管理經(jīng)驗(yàn)，敝司將為貴司山西國(guó)際貿(mào)易中心擬定一套全方位之物業(yè)管理計(jì)劃，以提升山西國(guó)際貿(mào)易中心之物業(yè)增值能力。第一太平戴維斯在北京市已成立一支中央管理隊(duì)伍，該隊(duì)伍由一名董事管理指導(dǎo)，并附設(shè)多名極具專業(yè)水準(zhǔn)及物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的人才，對(duì)各種類型的物業(yè)管理極具心得，能全方位支援駐場(chǎng)經(jīng)理即

9、時(shí)開展工作，并可在物業(yè)突發(fā)事件及人手缺乏時(shí)，做出人員的內(nèi)部定向調(diào)配，及時(shí)協(xié)助處理問題。對(duì)于重大事項(xiàng)的決策，第一太平戴維斯亦會(huì)從香港總公司派員支援并與發(fā)展商開會(huì)討論，檢討、考核駐場(chǎng)經(jīng)理之管理工作。6. 能源管理能源消耗占管理支出的最大比例，在管理過(guò)程中，我司會(huì)建議加入這類概念與改造建議。在日后執(zhí)行過(guò)程中，將嚴(yán)格地要求每一位員工提高環(huán)保意識(shí)、增強(qiáng)工作責(zé)任心。同時(shí)我司會(huì)指定一名管理處的精干人員擔(dān)任能源主任進(jìn)行對(duì)能源通盤協(xié)調(diào)，嚴(yán)格按工作規(guī)程控制能源消耗。而我司常駐北京的中央管理隊(duì)伍亦會(huì)定期派員到現(xiàn)場(chǎng)提供專業(yè)意見。7. 平衡預(yù)算管理費(fèi)的收入、支出是發(fā)展商、業(yè)主和客戶共同關(guān)心的重大問題，制定管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、

10、管理費(fèi)收取和日常管理費(fèi)支出均由管理公司經(jīng)手操辦?？刂浦С?、開源節(jié)流是管理公司之首要任務(wù)，我司無(wú)論在接到任何項(xiàng)目，都將嚴(yán)格按以下步驟執(zhí)行： 合理測(cè)算出管理支出，做為管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)； 制定各項(xiàng)嚴(yán)格的規(guī)章制度，保證各項(xiàng)工作之嚴(yán)密性； 管理隊(duì)伍精干，做到人盡其才，物盡其用； 注意各項(xiàng)設(shè)備的日常維護(hù)工作，制定并實(shí)施嚴(yán)格的節(jié)能措施； 嚴(yán)格控制不必要之交際應(yīng)酬活動(dòng)。8. 設(shè)備運(yùn)行之考核為保證物業(yè)的各項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行正常，增長(zhǎng)使用壽命，這就需要從技術(shù)指標(biāo)、操作規(guī)程、設(shè)備記錄等諸多方面給以考核。我司如獲聘用，則會(huì)定時(shí)委派一名富經(jīng)驗(yàn)之高級(jí)工程管理人員定期到山西國(guó)際貿(mào)易中心進(jìn)行各設(shè)備和能源的審核和評(píng)估，并從運(yùn)行、維

11、修、養(yǎng)護(hù)等角度提出專業(yè)意見，匯編成報(bào)告書。通過(guò)每次的審核，我們可找出設(shè)備運(yùn)作之問題所在，同時(shí)更能為來(lái)年的整改計(jì)劃和節(jié)能目標(biāo)提供有力的依據(jù)。9. 物業(yè)管理電腦軟件系統(tǒng)敝司為使物業(yè)管理與能源管理能達(dá)到系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的目的，我司將會(huì)推薦貴司聘用有經(jīng)驗(yàn)的電腦程序公司，設(shè)置一套我司行之有效的完整的物業(yè)管理軟件，其功能范圍包括客戶管理系統(tǒng)、工程管理系統(tǒng)、安保管理系統(tǒng)、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)、倉(cāng)庫(kù)管理系統(tǒng)等等，利用電腦系統(tǒng)運(yùn)作整個(gè)管理服務(wù)，大大提高工作效率，減輕勞動(dòng)強(qiáng)度，使經(jīng)濟(jì)效益顯著提高。該系統(tǒng)亦可與敝司的中央計(jì)算機(jī)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，由我司直接進(jìn)行監(jiān)控與詳細(xì)分析，并每月總結(jié)分析情況匯報(bào)發(fā)展商。該系統(tǒng)將具有如下功能：a 可提

12、供全面預(yù)防性維修計(jì)劃，使運(yùn)作人員可根據(jù)敝司制定的運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)，踏實(shí)的開展每項(xiàng)工作；b 收集各方資料，制定與各項(xiàng)目相配合的節(jié)能計(jì)劃，節(jié)省大廈能耗開支；c 財(cái)務(wù)系統(tǒng)將準(zhǔn)確的記錄管理公司的收支狀況，并進(jìn)行嚴(yán)格的控制，使能達(dá)到量入為出，開源節(jié)流，把開支限定在特定預(yù)算范圍內(nèi)；d 通過(guò)網(wǎng)絡(luò)可以加強(qiáng)與其他項(xiàng)目的溝通，對(duì)整個(gè)物業(yè)管理工作進(jìn)行全面的監(jiān)管、分析及提供專業(yè)意見。10. 稽查稽查工作是對(duì)管理公司各部門開展的所有活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和檢查，使各種已發(fā)生的或潛在的隱患和問題能及時(shí)被發(fā)現(xiàn)，并得以妥善解決。使管理工作日漸完善。一般可分三部分有層次深入開展：行政稽查：即為各部門內(nèi)部的一種稽查辦法；專業(yè)稽查：根據(jù)各部門不同專

13、業(yè)范圍，而進(jìn)行的職能檢查；值班稽查：由高層管理人員對(duì)整個(gè)管理工作的檢查，采用定時(shí)值班或日常巡視等辦法，深入了解管理公司的工作情況。我司高層管理人員非常重視各項(xiàng)目的管理質(zhì)量，并會(huì)定期走訪山西國(guó)際貿(mào)易中心，在管理公司自行稽查的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行深入的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量稽核與評(píng)估，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)人員提供專業(yè)意見與指導(dǎo)，改良服務(wù)質(zhì)量與提高管理經(jīng)濟(jì)效益。我司并會(huì)對(duì)稽查的結(jié)果作出總結(jié)并書面匯報(bào)發(fā)展商。11. 一條龍綜合物業(yè)服務(wù)第一太平戴維斯是一家多元化的綜合物業(yè)顧問公司，業(yè)務(wù)包括市場(chǎng)策劃、推廣，物業(yè)租售，物業(yè)管理，俱樂部管理等一條龍服務(wù)體系，在香港我司亦擁有獨(dú)立的清潔、保安、康體等與物業(yè)管理相配套的下屬公司，通過(guò)單一的委

14、任能享受不同的物業(yè)服務(wù)。我們將根據(jù)山西國(guó)際貿(mào)易中心的具體情況，從多方面提供專業(yè)服務(wù)，不斷在我們的客戶網(wǎng)絡(luò)中展示山西國(guó)際貿(mào)易中心這樣一座高質(zhì)量、高性能的大型綜合物業(yè)。四、第一太平戴維斯公司業(yè)績(jī)1.香港(部分)商業(yè)樓宇第一太平銀行中心灣仔告士打道西九龍中心九龍深水亢始創(chuàng)中心九龍旺角彌敦道住宅樓宇嘉慧苑香港馬己仙峽道喜蓮閣香港壽臣山道helene tower香港淺水灣道恒安閣香港壽臣山道冬青閣香港跑馬地冬青道峰景花園香港寶云道工業(yè)樓宇建業(yè)工業(yè)大廈九龍長(zhǎng)沙灣利來(lái)廣場(chǎng)九龍長(zhǎng)沙灣新明大廈九龍九龍灣2.北 京全權(quán)管理a)東湖別墅北京市東直門外大街 40,000平方米b)豐聯(lián)廣場(chǎng)大廈北京朝外大街120,000

15、平方米c)香江花園北京市香江路333,350平方米d)朝陽(yáng)花園朝陽(yáng)區(qū)甘露園 50,000平方米e)金玉大廈北京市海淀區(qū)阜成路 90,000平方米f)京潤(rùn)水上花園別墅北京市朝陽(yáng)區(qū)霄云路200,000平方米g)方圓大廈北京市白頤路 90,000平方米h)銀湖別墅北京市大山子 12,000平方米i)鞍山天興國(guó)際鞍山東鐵二道街 43,000平方米 購(gòu)物中心顧問管理j)北京世界金融中心北京市朝外大街 117,000平方米k)東環(huán)廣場(chǎng)北京市東四十條187,000平方米l)泛利大廈北京市朝外大街78,000平方米 m)錦繡園北京市工體北路45,000平方米n)金菲中心北京市朝外大街 126,000平方米o(hù))

16、青島豐合廣場(chǎng)青島市香港中路 55,000平方米3.上 海 (a)金茂大廈上海浦西方路921-923號(hào)(b)瑞安廣場(chǎng) 上?；春Ｖ新汾槟下?c)第一百貨新商場(chǎng)上海南京東路六合路(d)世界廣場(chǎng)上海陸家嘴金融乳山路口 (e)時(shí)代廣場(chǎng)上海陸家嘴張楊路(f)美麗華花園上海市虹橋路1720弄(g)愛麗軒上海市鎮(zhèn)寧路90-95號(hào)(h)嘉匯廣場(chǎng) 上海市徐匯區(qū)斜土路與天輪橋路交界(i)上海國(guó)航大廈上海市浦西4.廣 州(a)東湖豪苑廣州市東湖路(b)海運(yùn)大廈廣州市濱江中路(c)捷泰廣場(chǎng)廣州市中山六路(d)億安廣場(chǎng)廣州市一德路與解放南路交界(e)中僑大廈廣州市先烈中路74號(hào)(f)廣州海洋館廣州市先烈中路120號(hào)(h)

17、廣州銀豐國(guó)際大廈廣州市天河體育東路(i)天河名門廣場(chǎng)廣州大道5.天 津天津遠(yuǎn)洋大廈天津東站遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)天津泰豐家園天津市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)6.深 圳深圳鴻展廣場(chǎng)深圳市解放路深圳溫莎廣場(chǎng)深圳市東門中路7.南 京南京時(shí)代廣場(chǎng)南京新街口第三章山西國(guó)際貿(mào)易中心物業(yè)管理方案策劃一、 項(xiàng)目概況已順利完成主體結(jié)構(gòu)工程的“山西國(guó)際貿(mào)易中心”，不僅地理位置顯赫，而且工程規(guī)模浩大，是目前山西省規(guī)模最大的綜合性建筑群，大廈目前正處于外裝及設(shè)備安裝階段，預(yù)計(jì)2000年12月可以竣工交付使用?！吧轿鲊?guó)際貿(mào)易中心”位于中國(guó)西部大開發(fā)之門戶山西省太原市，座落于太原市中心繁華地段，介于山西省政府與太原市政府之間，交通網(wǎng)絡(luò)縱橫貫通，方

18、便快捷。山西國(guó)際貿(mào)易中心樓盤總面積為180,000平方米，東西主樓地面以上41層，建筑高度200米，其造型設(shè)計(jì)氣勢(shì)揮弘、結(jié)構(gòu)現(xiàn)代，盡顯其雍容華貴的風(fēng)采，是一座集現(xiàn)代頂尖科技之大成的5a級(jí)智能信息化高檔綜合大型物業(yè)。其中，寫字樓、酒店、多功能會(huì)議廳、商務(wù)中心、銀行、餐廳酒吧、停車場(chǎng)等商業(yè)、娛樂、金融服務(wù)設(shè)施等應(yīng)有盡有。大廈內(nèi)部的豪華裝修，現(xiàn)代化的中央空調(diào)、樓宇自控、消防自控、保安監(jiān)控、綜合布線等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。山西國(guó)際貿(mào)易中心之發(fā)展商太原萬(wàn)豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司和山西光信物業(yè)有限公司，實(shí)力雄厚，信譽(yù)卓著，憑借山西國(guó)際貿(mào)易中心顯赫優(yōu)勢(shì)，再加上第一太平戴維斯成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和良好的口碑，“山西國(guó)際

19、貿(mào)易中心”定能成為山西乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的熱點(diǎn)項(xiàng)目，并且必將成為山西省標(biāo)志性建筑。二、 物業(yè)管理重點(diǎn)策劃1. 前期顧問策劃第一太平戴維斯對(duì)物業(yè)的前期介入工作將從物業(yè)使用人，日后物業(yè)管理及節(jié)約能源的角度向發(fā)展商提供專業(yè)意見，于大廈交付使用前，工程總監(jiān)一名及專業(yè)工程師三名駐場(chǎng)提供工程顧問服務(wù)，同時(shí)派出物業(yè)經(jīng)理一名定期前往大廈拜訪，與發(fā)展商共同召開會(huì)議。通常情況下，我們的物業(yè)顧問工作主要包括下述內(nèi)容：1.1 工程顧問服務(wù)1.1.1 參照整個(gè)物業(yè)不同部份之設(shè)計(jì)及功能，建議一般高級(jí)綜合物業(yè)發(fā)展所必需之工程設(shè)施及其安裝規(guī)范；1.1.2 以用戶/業(yè)主之角度，協(xié)助發(fā)展商檢討物業(yè)基本設(shè)計(jì)及設(shè)施，以達(dá)致高級(jí)物業(yè)

20、發(fā)展之要求；1.1.3 根據(jù)需要，出席有關(guān)工程會(huì)議，務(wù)求一切設(shè)施達(dá)到設(shè)計(jì)要求及安裝規(guī)范之要求并能順利移交管理；1.1.4 向發(fā)展商匯報(bào)一切承判商在安裝工程上達(dá)不到設(shè)計(jì)規(guī)格之事項(xiàng)；1.1.5 列出遺漏工程及存在問題供發(fā)展商參考及跟進(jìn)；1.1.6 建議可以改善物業(yè)之工程及增減工程項(xiàng)目，以節(jié)省工程費(fèi)用及達(dá)致最高經(jīng)濟(jì)效益；1.1.7 從物業(yè)角度，檢討山西國(guó)際貿(mào)易中心的設(shè)計(jì)圖例，建議一切必須改善及改良工程。1.1.8 提供改善主要設(shè)備及改良服務(wù)的意見。如供電量等問題，以避免於物業(yè)落成后加裝需要的設(shè)備而影響其它設(shè)施之運(yùn)作及整個(gè)物業(yè)之外觀及形象。1.1.9 樓宇接管驗(yàn)收配合大廈發(fā)展商對(duì)竣工樓宇進(jìn)行交收事項(xiàng)，

21、為保障該項(xiàng)工作的順利完成，特?cái)M定該項(xiàng)工作重點(diǎn)如下：a.普通檢查事項(xiàng)(1) 各大門是否有鎖，是否有鎖匙，門鼓是否正常，門較是否完整。(2) 各機(jī)電、土建修理空間是否足夠。(3) 各地漏是否可去水。(4) 各地面排水槽槽蓋是否完整。(5) 各墻身、地臺(tái)瓷磚是否完整及良好。(6) 所有垃圾應(yīng)被清走。(7) 商場(chǎng)公共地方玻璃、欄桿是否完整。(8) 各機(jī)電/土建證書是否完整。(9) 所有玻璃幕墻是否完整無(wú)瑕，瓷片、大理石、梯級(jí)是否完整，可有劃痕。(10) 各類卷簾門是否運(yùn)行正常。(11) 各給水/熱水閥門/采暖水是否可全關(guān)全開。b.以下各機(jī)電設(shè)計(jì)建議用列明之規(guī)格檢查，但不限于此?？照{(diào)采暖系統(tǒng)(1) 空調(diào)

22、機(jī)：根據(jù)供應(yīng)商提供之啟動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)試，及記錄各初運(yùn)行平衡狀態(tài)之讀數(shù)。(2) 冰水、采暖及熱水喉管：察看壓力測(cè)試報(bào)告及每個(gè)水閥是否操作正常，支撐件是否足夠及抹上防銹油，保溫是否良好。(3) 風(fēng)喉：察看壓力測(cè)試，各風(fēng)節(jié)門是否操作正常，風(fēng)喉有沒有漏風(fēng)、支撐件是否足夠。(4) 各機(jī)器組件：根據(jù)測(cè)試報(bào)告驗(yàn)試。各泵浦-根據(jù)測(cè)試報(bào)告驗(yàn)試程序。各貯水池-根據(jù)貯水 測(cè)試程序。消防系統(tǒng)-根據(jù)消防系統(tǒng)檢查程序。強(qiáng)電-根據(jù)強(qiáng)電檢查程序。后備發(fā)電機(jī)-根據(jù)后備發(fā)電機(jī)驗(yàn)試程序。保安系統(tǒng)、電視、衛(wèi)星電視-現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)試及測(cè)試訊號(hào)分貝。供水管-壓力測(cè)試，并察看各閥門操作是否正常。此外，其他地方如天臺(tái)、走火梯、商場(chǎng)公共地方、卷閘、天花吊頂

23、、公共洗手間、車場(chǎng)等將會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)檢查。c.驗(yàn)收程序(1) 所有工程驗(yàn)收都應(yīng)由籌建處負(fù)責(zé)及牽頭。(2) 所有系統(tǒng)必需于調(diào)試好，再于正常情況下，同時(shí)連續(xù)運(yùn)行一星期，以便盡量找出一些隱患，才能進(jìn)行驗(yàn)收。(3) 在驗(yàn)收過(guò)程中，要著重在將來(lái)運(yùn)行及維修角度，如發(fā)現(xiàn)有問題便提出給籌建處，并作出記錄。(4) 作為驗(yàn)收合格的必要條件就是要真正收到所有有關(guān)政府部門的合格證、使用證。(5) 必需要收齊所有合同副本、技術(shù)規(guī)格、竣工圖紙、使用說(shuō)明書、維修手冊(cè)、調(diào)試報(bào)告。收齊后必需建立檔案。(6) 必需了解清楚保修期的起始日期及終止日期。(7) 必需知道所有施工單位的緊急聯(lián)絡(luò)人、電話及地址。(8) 必需收齊所有備品備料，妥

24、為保管并記錄。 1.2物業(yè)竣工及驗(yàn)收1.2.1 物業(yè)及設(shè)施驗(yàn)收調(diào)試 驗(yàn)收調(diào)試是物業(yè)前期管理過(guò)程中不可缺少的環(huán)節(jié)，我司會(huì)根椐山西國(guó)際貿(mào)易中心的實(shí)際情況，依椐國(guó)家有關(guān)工程驗(yàn)收的技術(shù)規(guī)范及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制訂一套物業(yè)接管驗(yàn)收程序提供給發(fā)展商參考。以確保今后物業(yè)管理的正常開展。在山西國(guó)際貿(mào)易中心工程竣工及交付使用期內(nèi)，我司將協(xié)助發(fā)展商成立一個(gè)驗(yàn)收隊(duì)伍并編制一份全面驗(yàn)收方案，與建筑師及總承包商一同進(jìn)行全面仔細(xì)檢驗(yàn)及調(diào)試。記錄有關(guān)數(shù)據(jù)或尚未符合工程標(biāo)準(zhǔn)之項(xiàng)目，供發(fā)展商及總承包商跟進(jìn)返修。保證物業(yè)本身之素質(zhì)符合國(guó)家規(guī)范及發(fā)展商的要求。1.2.2遺漏工程之跟進(jìn) 我司之驗(yàn)收隊(duì)伍，對(duì)山西國(guó)際貿(mào)易中心各項(xiàng)遺漏工程存案歸納，

25、然后提交建筑師及總承包商作出改善或補(bǔ)救，以免影響各業(yè)/租戶對(duì)物業(yè)的質(zhì)量投訴，影響經(jīng)營(yíng)及物業(yè)本身的形象。1.3物業(yè)管理顧問服務(wù) 我司對(duì)山西國(guó)際貿(mào)易中心進(jìn)行實(shí)際的現(xiàn)場(chǎng)考察后，經(jīng)過(guò)我司之專業(yè)人士分析研究，我們將就山西國(guó)際貿(mào)易中心獨(dú)立設(shè)計(jì)一套全面的物業(yè)前期之管理計(jì)劃，主要范圍及重點(diǎn)詳列如下：1.3.1物業(yè)管理公約制定山西國(guó)際貿(mào)易中心物業(yè)管理公約的目的是要清楚和明確各項(xiàng)規(guī)劃。物業(yè)管理公約是對(duì)全體業(yè)主、使用者和物業(yè)管理公司均有約束力的有關(guān)物業(yè)管理、使用、維修、保養(yǎng)等方面的權(quán)利與義務(wù)的行為準(zhǔn)則。管理公約一般由發(fā)展商和物業(yè)管理公司一起制訂，但須經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案后(如山西當(dāng)?shù)卣写艘?guī)定)，方可生效。我

26、司會(huì)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，屆時(shí)根椐山西國(guó)際貿(mào)易中心物業(yè)的特點(diǎn)，草擬一份物業(yè)管理公約提供發(fā)展商參考。1.3.2用戶守則用戶守則是由物業(yè)管理公司發(fā)給各業(yè)/租戶，并由其保存的文件。其目的是為了使業(yè)/租戶更明了自己應(yīng)有的權(quán)利與義務(wù)及注意事項(xiàng)。同時(shí)也使各業(yè)/租戶了解物業(yè)管理公司各種管理、服務(wù)、設(shè)備、守則及安全措施等。通過(guò)用戶守則可以加強(qiáng)物業(yè)管理公司與業(yè)/租戶的聯(lián)系，創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。我司將按照各業(yè)/租戶的需要，協(xié)助發(fā)展商制定用戶守則。及按不同類型物業(yè)功能提供不同的用戶守則，供有關(guān)業(yè)主/租客遵守。1.3.3管理預(yù)算物業(yè)管理公司在對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理過(guò)程中，所發(fā)生的各項(xiàng)支出，一般稱之為物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的核算

27、是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理工作中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容。山西國(guó)際貿(mào)易中心在投入運(yùn)行之前，必須制定管理費(fèi)的核算。我司將按現(xiàn)有資料制訂一份管理預(yù)算，提交貴司參考。制訂物業(yè)管理費(fèi)的原則是量入為出，以平衡所有收入及支出。制訂物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是以客戶的承受及市場(chǎng)同等物業(yè)水平為依椐。1.3.4規(guī)章制度之制定 物業(yè)管理公司管理規(guī)章制度是加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，擔(dān)負(fù)起物業(yè)管理的各項(xiàng)職責(zé)而制定的規(guī)章和制度。在貴司交付使用前，我司將各項(xiàng)規(guī)章制度編制完善，提供貴司以備物業(yè)運(yùn)做之用。1.3.5員工招聘計(jì)劃 我司會(huì)在驗(yàn)收調(diào)試與物業(yè)交付使用前，制訂有關(guān)物業(yè)人員的聘用條件及薪金標(biāo)準(zhǔn)，供貴司參考。同時(shí)建議于物

28、業(yè)落成前2-3個(gè)月，先行招聘骨干班底，然后按實(shí)際需要招聘其他部門員工，以便安排合適員工盡早入職，熟悉管理運(yùn)做及設(shè)備操作，并由我司立即進(jìn)行上崗培訓(xùn)，令管理公司能開始即時(shí)提供高質(zhì)量的管理服務(wù)。1.3.6專業(yè)培訓(xùn)為使今后的物業(yè)運(yùn)作和管理達(dá)到較高水平，首先要有一支技術(shù)精良，作風(fēng)過(guò)硬的管理隊(duì)伍，而這支隊(duì)伍的建立有賴于長(zhǎng)期系統(tǒng)的培訓(xùn)和日常的監(jiān)督控制。我們會(huì)委派富經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員定期為在山西國(guó)際貿(mào)易中心的所有當(dāng)?shù)仄刚?qǐng)之物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，使他們?cè)诟钊肓私馕飿I(yè)管理之概念和運(yùn)作方式同時(shí)，有針對(duì)性的分析、解決在管理中出現(xiàn)的問題。使所有受聘員工按照我們及貴司之要求執(zhí)行任務(wù)。主要培訓(xùn)內(nèi)容包括： 物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)

29、、權(quán)利與義務(wù)培訓(xùn) 超前的預(yù)防性保養(yǎng)計(jì)劃培訓(xùn) 服務(wù)技巧的培訓(xùn) 節(jié)約能源培訓(xùn) 內(nèi)部稽核制度培訓(xùn) 系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理培訓(xùn) 對(duì)第一太平戴維斯管理的同類型物業(yè)進(jìn)行個(gè)案分析為配合上述服務(wù)，我們建議簽訂委任合同后，即時(shí)開展工程前期駐場(chǎng)顧問工作，在發(fā)展商配合下從管理角度對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)等方面提供意見，直至完成樓宇接管驗(yàn)收工作，并轉(zhuǎn)入后期管理階段。2. 停車場(chǎng)管理策劃物業(yè)的道路交通、停車管制是管理運(yùn)作的動(dòng)脈及聯(lián)絡(luò)各功能區(qū)的基本因素。故此物業(yè)管理所要考慮的首先是規(guī)格的設(shè)計(jì)與設(shè)施配套的合理性，其次是日常管理監(jiān)控力度。2.1 規(guī)格設(shè)計(jì)上，要減少動(dòng)態(tài)車流對(duì)物業(yè)的滋擾，解決好靜態(tài)交通車，縮減車流進(jìn)入車庫(kù)的最短路徑，

30、使車庫(kù)內(nèi)的車流方向自成一環(huán)流。另外要著重考慮消防通道的暢駛問題。2.2 配套方面，設(shè)計(jì)要加設(shè)必備的減速墩、反光物鏡，各交叉口處設(shè)立各類交通標(biāo)志(路標(biāo)、路障)或輔設(shè)顏色明顯的警示地磚，交通主干道方向種植常綠灌，減少司機(jī)眼睛疲勞。建筑平面的設(shè)計(jì)要預(yù)留低位的排風(fēng)、照明、ctv安裝部位及排污口，設(shè)立車道、人行道在車庫(kù)內(nèi)的劃隔等。2.3 日常的管理主要包括進(jìn)出口控制、現(xiàn)金管理、保安消防巡邏、交通控制等，其中：2.3.1 進(jìn)出口控制意旨確保車庫(kù)內(nèi)的控制系統(tǒng)與出入口人員值守相互配合、登記、控制進(jìn)出車輛，以作為整個(gè)交通暢流的前提。2.3.2 現(xiàn)金管理用以核計(jì)收費(fèi)現(xiàn)金，停車通行證及車庫(kù)使用的會(huì)計(jì)登記。2.3.3

31、 保安、消防車庫(kù)巡邏為擬訂崗位分配、崗位運(yùn)行、崗位職責(zé)及突發(fā)事件應(yīng)變措施的基礎(chǔ)上，加派人員巡查車道、障礙物、車輛位置的安全停放及處理車場(chǎng)內(nèi)意外的交通事故等。2.3.4 交通控制以確保交通順暢為主，安排進(jìn)行車場(chǎng)內(nèi)外交通疏導(dǎo)，處理控制系統(tǒng)失靈而導(dǎo)致交通阻塞從而切換手動(dòng)人員操作的情況等。上述的幾項(xiàng)管理措施，均可通過(guò)一定時(shí)、定崗、定期的質(zhì)量記錄，如巡邏報(bào)告、特別事件報(bào)告、每日車輛進(jìn)出報(bào)告等，來(lái)加強(qiáng)及完善整個(gè)停車庫(kù)的管理。3. 綠化/種植建議無(wú)論建筑物業(yè)的體量及設(shè)施風(fēng)格有哪些變化，有一點(diǎn)無(wú)可置疑，綠化將在物業(yè)外圍環(huán)境占有越來(lái)越大的比重，在山西國(guó)際貿(mào)易中心的外圍有較大綠地，根據(jù)平面分布區(qū)域，我們建議在原來(lái)

32、設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮以下幾項(xiàng)：-3.1 對(duì)外觀整體應(yīng)首先融入整條街的大環(huán)境風(fēng)格，并形成最鮮明的亮點(diǎn)，同時(shí)盡可能將周邊不盡人意的場(chǎng)所、構(gòu)筑物、人行車道等進(jìn)行隱蔽。3.2 依靠樹冠遮蔽日射，產(chǎn)生避暑效果及休憩場(chǎng)所，至于遮陰的落影取決于樹與場(chǎng)所方位的配合，以及樹冠及樹種的選擇修飾。另外樹木的高度、樹距與行人車輛的視點(diǎn)要充分考慮。3.3 以物業(yè)管理角度來(lái)看，種植綠化區(qū)的清潔往往也是管理中的難點(diǎn)及“死角”，故需注意在樹根周圍設(shè)置保護(hù)土壤之設(shè)施，如卵石、草皮等，使地面保持連續(xù)的平面，不留出土壤。樹木必須考慮落葉不多，四季長(zhǎng)青的種植植物，以確保道路的清潔及排污水道不易堵塞。3.4 對(duì)于草坪的配植，應(yīng)綜合考慮草種的選

33、擇，如陰寒、耐踐踏、繁殖力強(qiáng)之草種，便于觀草及使用。3.5 在綠化養(yǎng)護(hù)方面，尤其強(qiáng)調(diào)澆灌系統(tǒng)的合理安排，如自行全方位的噴灑及人工暗管相結(jié)合，有利于完整澆灌綠化覆蓋面積。4.員工餐廳管理策劃高檔次的綜合樓宇內(nèi)，設(shè)置員工餐廳，使把握其經(jīng)營(yíng)風(fēng)格及物業(yè)協(xié)同管理相配合之角度加深一定的難度，故我們?nèi)绔@委任后，將協(xié)助發(fā)展商連同分包經(jīng)營(yíng)商，共同制定一系列經(jīng)營(yíng)管理方案，包括經(jīng)營(yíng)類型、特點(diǎn)、功能分化、財(cái)務(wù)成本核算，開餐、閉餐時(shí)間的人流合理安排，水、電、煤氣等設(shè)施的配合等，以使員工餐廳更好發(fā)揮扮演輔助服務(wù)設(shè)施角度的功能，增添大廈內(nèi)各客戶之間、員工之間的交流及親和力。5.智能化系統(tǒng)管理策劃智能化系統(tǒng)是發(fā)展商為提高大廈

34、檔次，給全體業(yè)主/租戶提供的高科技服務(wù)功能，也是5a級(jí)大廈之重要標(biāo)志，我司一貫對(duì)此極為重視。為此，我司已根據(jù)以往我司所管理之眾多智能化大廈之經(jīng)驗(yàn)，制訂出完整之智能化系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)，其要點(diǎn)如下：5.1 每日查看系統(tǒng)終端信息，遇有情況及時(shí)處理。5.2 制定各系統(tǒng)的周、月、季、年檢測(cè)計(jì)劃，檢修計(jì)劃，清潔保養(yǎng)計(jì)劃，并按期執(zhí)行。5.3 各項(xiàng)工作執(zhí)行工作單制度，要求對(duì)系統(tǒng)所做各項(xiàng)工作全部在記錄上可查，系統(tǒng)操作、系統(tǒng)檢修、系統(tǒng)更換部件，各項(xiàng)工作的系統(tǒng)變更申請(qǐng)人、操作人、批準(zhǔn)人、監(jiān)管復(fù)核人以及操作時(shí)間全部按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)表格記錄。5.4 定期進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，培訓(xùn)分為內(nèi)部培訓(xùn)和外聘專業(yè)人員培訓(xùn)，培訓(xùn)主要目的是加強(qiáng)相關(guān)人員

35、的技術(shù)能力和相近專業(yè)人員的相互可替代性。5.5 定期和不定期召開技術(shù)研討會(huì)議，會(huì)議內(nèi)容主要針對(duì)大廈內(nèi)某一系統(tǒng)的工作狀態(tài)和功能開發(fā)進(jìn)行論證，有必要時(shí)請(qǐng)中央隊(duì)伍和相關(guān)專家共同參與。5.6 制定各種應(yīng)急方案以備特別需要。5.7 遇有難題隨時(shí)請(qǐng)中央隊(duì)伍或由中央隊(duì)伍協(xié)調(diào)本公司其它項(xiàng)目同專業(yè)人員共同研究解決。5.8 公司每年對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)各系統(tǒng)進(jìn)行檢查并提供檢查報(bào)告。6.工程管理策劃物業(yè)管理是一種以提供服務(wù)為主的業(yè)務(wù)，宗旨是要在適當(dāng)?shù)某杀疽詢?nèi)，盡可能獲取用戶和客人的最大滿意。而現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新樓宇設(shè)備，成為物業(yè)提供一流服務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。工程部直接運(yùn)行和管理這些設(shè)備，通過(guò)設(shè)備、設(shè)施為用戶服務(wù)；是提供給客人空調(diào)

36、、照明、冷熱水、通訊、衛(wèi)星電視接收和消防設(shè)施等“服務(wù)產(chǎn)品”的部門。所以，工程部是為客人的舒適、安全和方便，直接給客人留下服務(wù)形象的部門。工程部本身的工作及工程部與物業(yè)部，銷售部，保安部等的橫向聯(lián)系與配合，對(duì)提高物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。同時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)用的工程設(shè)備維修費(fèi)用及能源消耗是最重要的開支項(xiàng)目；工程設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用的節(jié)約，直接令成本降低，提高整體管理效益。在物業(yè)管理范疇中，工程管理是技術(shù)最復(fù)雜和管理難度比較高的一項(xiàng)工作。其主要職責(zé)是負(fù)責(zé)前期的設(shè)備和建筑驗(yàn)收、二次裝修的協(xié)調(diào)、樓宇設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和能源控制等。工程部的工作牽涉到十幾個(gè)技術(shù)工種，工種與工種之間，班組與班組之間，分工與

37、合作，交叉與配合等等構(gòu)成一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，組織得不好，往往會(huì)出現(xiàn)問題，因此管理這支隊(duì)伍要負(fù)出比其他部門更大的努力。提到工程設(shè)備管理的困難度和重要性，也必須正確地處理工程部與其他部門的關(guān)系。說(shuō)工程部相對(duì)比較重要，這只是問題的一個(gè)方面，從相互工作關(guān)系的處理來(lái)說(shuō)，工程部還有一個(gè)服務(wù)并服從于其他部門工作的特殊要求。這是因?yàn)?，一方面各種設(shè)備的運(yùn)行不僅僅是為用戶，同時(shí)也是為其他部門服務(wù)的；另一方面有些部門，尤其是銷售、服務(wù)等“一線”部門，他們直接面向用戶，用戶的要求、意見常常通過(guò)他們傳達(dá)到管理部門。因此根據(jù)“一線”部門的意見和要求，處理并安排設(shè)備工作的事項(xiàng)，成為工程部工作的一個(gè)特點(diǎn)。認(rèn)識(shí)這一點(diǎn)非常重要，否則

38、，有的工程部人員常常以老大哥自居，甚至要求別的部門服從他們的需要。如果是這樣，那就會(huì)極大地影響服務(wù)質(zhì)量和相互關(guān)系的處理。我們常常把設(shè)備、總務(wù)等稱作“二線”，“二線”服從“一線”，這是物業(yè)管理工作的一條原則，務(wù)必把這一條原則認(rèn)真地貫徹在工程管理的整個(gè)過(guò)程中。6.1工程部職責(zé)：a. 對(duì)物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)b. 日常運(yùn)行管理c. 對(duì)業(yè)主、租戶開展有償服務(wù)d. 對(duì)裝修工程進(jìn)行監(jiān)督管理e. 對(duì)物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案具體包括以下內(nèi)容：6.1.1 在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標(biāo)和政策。6.

39、1.2 定期編寫月、周報(bào)告、運(yùn)行報(bào)表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。6.1.3 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實(shí)施，運(yùn)行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直到報(bào)廢全過(guò)程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。6.1.4 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進(jìn)工作和更新工程的可行性研究，編制年度計(jì)劃經(jīng)報(bào)批后實(shí)施。6.1.5 加強(qiáng)設(shè)備項(xiàng)目驗(yàn)收、運(yùn)行、維修的原始記錄資料；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計(jì)劃、預(yù)防性試驗(yàn)計(jì)劃（月計(jì)劃、年計(jì)劃）并負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的完成，控制費(fèi)用，提高修理的經(jīng)濟(jì)效果。6.1.6 根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財(cái)務(wù)部門合理計(jì)劃和安排使用設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、更新改造費(fèi)用、大修理費(fèi)用和備件流動(dòng)資金等。6.1

40、.7 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成總經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。6.1.8 根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋啵渲?，變配電室、冷凍機(jī)房、熱交換室、鍋爐房、樓宇中央控制室等可能需要24小時(shí)值班；夜間值班從實(shí)際需要出發(fā)，由值班工程師帶領(lǐng)技術(shù)工人組成。6.1.9 有計(jì)劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進(jìn)性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。6.1.10 緊急事件總是會(huì)遇到的，應(yīng)急搶修是對(duì)工程部技術(shù)水平、組織水平和員工質(zhì)素的重要考驗(yàn)。所

41、謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運(yùn)、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。接到應(yīng)急報(bào)告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知總經(jīng)理、總工程師及專業(yè)工程師，并盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取應(yīng)急措施盡可能降低所發(fā)生的損失，恢復(fù)設(shè)備的正常運(yùn)行。6.1.11 推動(dòng)全員參加設(shè)備管理活動(dòng)，督促日常維護(hù)和保養(yǎng)，組織部門間的設(shè)備管理評(píng)比競(jìng)賽活動(dòng)和定期的設(shè)備普查工作，促進(jìn)全體員工關(guān)心和參與設(shè)備管理。6.1.12 以“經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營(yíng)所必需的水, 電, 蒸汽, 冷氣和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費(fèi)用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識(shí)，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達(dá)

42、到環(huán)保和成本控制的效益。6.1.13 負(fù)責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實(shí)執(zhí)行。6.1.14 收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作。6.1.15 負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件訂制、訂貨和供應(yīng)。對(duì)備品、備件的儲(chǔ)存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時(shí)有足夠材料應(yīng)用，并對(duì)其質(zhì)量加以監(jiān)控，達(dá)到成本控制的目的。6.1.16 經(jīng)?？偨Y(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗(yàn)作法以及維修新技術(shù)應(yīng)用，提高維修技術(shù)水平。負(fù)責(zé)組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過(guò)技術(shù)講座，知識(shí)問答等各種形式，積極開展?fàn)I業(yè)部門人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備管理、能源管理

43、、環(huán)境保護(hù)意識(shí)和水平。6.1.17 檢察和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，以確保其依照物業(yè)管理處所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工。6.1.18 解答物業(yè)管理部一切有關(guān)工程之問題及查詢，應(yīng)付物業(yè)內(nèi)住客之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題。6.1.19 制定各種運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的標(biāo)準(zhǔn)化、文件化、表格化，避免人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響。6.2建立工程部組織機(jī)構(gòu)的原則建立合理的組織機(jī)構(gòu)是高效率地開展物業(yè)設(shè)備管理的組織保證。建立設(shè)備管理機(jī)構(gòu)必須遵循的一般原則是：6.2.1 在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的總工程師負(fù)責(zé)制原則。由于物業(yè)設(shè)備管理是一項(xiàng)集技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理于一體的專業(yè)性較

44、強(qiáng)的管理工作，因此，貫徹這一原則是完全必要的。6.2.2 精兵簡(jiǎn)政的原則。物業(yè)設(shè)備管理工作是綜合性的、動(dòng)態(tài)隨機(jī)性的管理,管理體制一定要精練得力。在技術(shù)力量配備方面,不宜樣樣俱全。能由社會(huì)承擔(dān)的工作,要盡量委托專業(yè)廠家承擔(dān)。例如特殊設(shè)備、保溫、搬運(yùn)、配件加工等工作。技術(shù)人員要精干熟練,善于解決實(shí)際問題。部門管理人員要少而精、辦事效率高、熟悉情況、反應(yīng)靈敏。班組長(zhǎng)必須堅(jiān)持第一線工作。6.2.3 設(shè)備管理、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)三位一體的原則。設(shè)備管理不可能象工礦企業(yè)那樣設(shè)立動(dòng)力科、技安科、環(huán)?？?、基建科、供應(yīng)科、生產(chǎn)計(jì)劃科等等來(lái)共同承擔(dān)設(shè)備管理中的管理、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)工作。設(shè)備管理部門的職能范圍必須包括設(shè)備維修、

45、成本控制、設(shè)備購(gòu)置、修理、環(huán)保、節(jié)能、安全、改造和更新的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等。6.2.4 各個(gè)物業(yè)的檔次、規(guī)模和布局都有各自的特點(diǎn)，設(shè)備的數(shù)量和復(fù)雜程度、專業(yè)人員的技術(shù)水平等等都不盡相同，因此，設(shè)計(jì)組織體制必須對(duì)以上實(shí)際情況進(jìn)行全面綜合的分析，考慮諸多方面的區(qū)別和聯(lián)系，找到適合實(shí)際情況的管理體制。6.2.5 職責(zé)職權(quán)對(duì)應(yīng)分明的原則。物業(yè)設(shè)備管理機(jī)構(gòu)中的每一個(gè)崗位都要有各自的職責(zé)范圍。為了履行這些職責(zé),他們必須擁有在自己職責(zé)范圍內(nèi)作出決定和取消決定的職權(quán)。要避免主管人在把一些具體的活動(dòng)的責(zé)任委派給下級(jí)時(shí)，不同時(shí)賦予下級(jí)相應(yīng)的權(quán)力。否則就會(huì)造成下級(jí)碰到問題時(shí)由于無(wú)權(quán)作出決定而頻繁報(bào)告請(qǐng)示的局面，效率低下、情

46、緒低落等問題相繼發(fā)生。而且,這種辦法不可能培養(yǎng)出善于獨(dú)立思考、獨(dú)立處理問題的精兵強(qiáng)將。當(dāng)然也要避免下級(jí)只要職權(quán)，卻不愿接受和承擔(dān)工作責(zé)任的現(xiàn)象發(fā)生。權(quán)力與職責(zé)的分散與集中也應(yīng)適度掌握。一般對(duì)影響全局的問題，權(quán)力務(wù)必要集中。局部問題則以分散為宜。在統(tǒng)領(lǐng)全局的前提下，職權(quán)分散有利于提高效率，有利于調(diào)動(dòng)下級(jí)積極性和培養(yǎng)下級(jí)的工作能力。6.2.6 保持最佳管理幅度的原則。管理幅度一般是指某一個(gè)管理人員所直接控制的人員的數(shù)目。管理幅度大小與管理人員的素質(zhì)有關(guān)，但通常以4-8人為佳。若管理幅度太寬，很可能使管理工作失去控制，管理機(jī)構(gòu)的運(yùn)行背離總目標(biāo)。若管理幅度太窄，在被管理的人數(shù)相同的情況下，必然出現(xiàn)管理

47、層次多、命令鏈長(zhǎng)的局面。機(jī)構(gòu)內(nèi)部信息溝通失真、管理分工過(guò)細(xì)、管理人員增加等等弊病叢生。6.2.7 信息反饋和調(diào)控的原則。為保證維修機(jī)構(gòu)保持最優(yōu)運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，機(jī)構(gòu)的信息反饋和調(diào)控機(jī)能是十分重要的。信息反饋是把設(shè)備服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)的情況及時(shí)送達(dá)設(shè)備管理機(jī)構(gòu)的中心,這些信息有：能源消耗量記錄，故障情況報(bào)告，設(shè)備運(yùn)行記錄，維修作業(yè)記錄等等。設(shè)備管理機(jī)構(gòu)中必須設(shè)立收集和處理這些信息，并按程序發(fā)出工作指令的崗位,例如值班工程師或調(diào)度員。6.3 工程管理規(guī)章制度高級(jí)物業(yè)項(xiàng)目集中了現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新設(shè)備，這些設(shè)備成為實(shí)現(xiàn)物業(yè)豪華、舒適和一流服務(wù)的保證。要管理好這些現(xiàn)代化設(shè)備除了需要具有較高專門技術(shù)、技能的工程技術(shù)人員

48、和技術(shù)工人外，還必須有一套嚴(yán)格的管理方法和科學(xué)的檢修、保養(yǎng)計(jì)劃，及細(xì)致周全的崗位責(zé)任制度。設(shè)備的正確使用和維修保養(yǎng)，是保證設(shè)備完好的兩個(gè)不可分割的環(huán)節(jié)。也就是說(shuō)，要科學(xué)管理物業(yè)的設(shè)備，僅僅靠工程部的檢修和保養(yǎng)是不夠的，還必須對(duì)使用這些設(shè)備的各個(gè)部門作相應(yīng)的損傷規(guī)程和管理。因此，設(shè)備管理是物業(yè)各部門相關(guān)聯(lián)的綜合管理，而工程部的職能首先的是管理，其次才是檢修。工程部必須制定人為損壞設(shè)備的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制和合理的報(bào)修、檢修程序。對(duì)重要設(shè)備的使用，還應(yīng)制訂嚴(yán)格的設(shè)備交接班制度，做好交接班工作，并書面報(bào)告值班情況。物業(yè)的設(shè)備維修保養(yǎng)，要突出以計(jì)劃內(nèi)維修(預(yù)防性維修)為主的思想。要制定不同時(shí)期的設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃

49、和嚴(yán)格的保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，使保養(yǎng)維修工作達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化和表格化。設(shè)備的計(jì)劃內(nèi)維修，不僅能達(dá)到防患于未然，減少計(jì)劃外維修(緊急維修)的工作量，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的工作狀態(tài)，而且應(yīng)以檢修的時(shí)間、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)等具體要求，作為工時(shí)定額、檢修保養(yǎng)的質(zhì)量評(píng)比、檢修工考核、崗位責(zé)任制的實(shí)施依據(jù)。所以，必須通過(guò)制定和健全工程部的規(guī)章制度，以達(dá)到對(duì)部屬員工的管理?；谏鲜鏊枷?，我們將根據(jù)我司標(biāo)準(zhǔn)及山西國(guó)貿(mào)中心實(shí)際情況制定下列制度、措施、規(guī)程等：6.3.1工程部各崗位職責(zé)總工程師的崗位職責(zé)副總工程師的崗位職責(zé)工程部秘書的崗位職責(zé)值班工程師的崗位職責(zé)空調(diào)采暖專業(yè)的崗位職責(zé)強(qiáng)電專業(yè)的崗位職責(zé)弱電專業(yè)的崗位職責(zé)機(jī)械、給排水、燃?xì)?、?/p>

50、木維修專業(yè)(機(jī)木組)崗位職責(zé)倉(cāng)庫(kù)材料員的崗位職責(zé)6.3.2基礎(chǔ)管理措施用戶報(bào)修及投訴處理緊急應(yīng)變措施月報(bào)告、周報(bào)告制度能源管理設(shè)備技術(shù)檔案管理新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度零件、耗材采購(gòu)、庫(kù)存及領(lǐng)用管理工具管理人員管理外包招標(biāo)制度報(bào)告制度6.3.3設(shè)備運(yùn)行管理安全運(yùn)行管理制度安全用電制度防火制度值班及交接班制度機(jī)房管理制度設(shè)備故障處理運(yùn)行事故分析6.3.4設(shè)備維修管理設(shè)備修理計(jì)劃的編制設(shè)備維修制度的實(shí)施計(jì)劃的變更、檢查與考核影響正常營(yíng)業(yè)時(shí)的施工及設(shè)備維修保養(yǎng)公共部位巡檢制度年度維修計(jì)劃 7.二次裝修管理策劃7.1裝修工程監(jiān)管山西國(guó)際貿(mào)易中心于業(yè)戶遷入前的二次裝修，必須跟隨緊密而全面之工程監(jiān)管，以

51、避免公共地方及中央系統(tǒng)特別是大廈之信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)之運(yùn)作受不必要之破壞及干擾，同時(shí)，減低對(duì)已遷入部門及訪客之滋擾。7.2裝修圖則審批山西國(guó)際貿(mào)易中心綜合布線情況應(yīng)于業(yè)戶遷入前予以書面告知，而業(yè)戶之裝修圖則均需得到管理處事前批準(zhǔn)。任何涉及結(jié)構(gòu)和管線改動(dòng)之工程均須由專業(yè)人仕審批方可施行。7.3裝修期間消防監(jiān)控業(yè)戶聘請(qǐng)之施工隊(duì)伍于裝修工程開始進(jìn)行之前，必須首先向管理處提交動(dòng)火申請(qǐng)，于得到動(dòng)火許可證后方可進(jìn)行施工。而大廈保安員亦有權(quán)隨時(shí)對(duì)動(dòng)火單位作出檢查。7.4施工人員管理我們會(huì)為大廈保安部門制定裝修施工人員的管理制度，如發(fā)放“入門證”并建立施工人員檔案，以嚴(yán)格控制進(jìn)出大廈的人員的數(shù)量。7.5裝修垃圾的處

52、理所有業(yè)戶裝修期間的垃圾均應(yīng)做到日產(chǎn)日清，于每日規(guī)定時(shí)間收集并放置指定地點(diǎn)，由大廈清潔員工統(tǒng)一收集運(yùn)走。7.6部門協(xié)調(diào)我們會(huì)為山西國(guó)際貿(mào)易中心二次裝修特意制訂相應(yīng)的部門協(xié)作程序，以使管理部、工程部、保安部、清潔部等各部門的工作協(xié)調(diào)統(tǒng)一。8.保安管理策劃保安為現(xiàn)代大型物業(yè)在管理上重要的環(huán)節(jié)之一，山西國(guó)際貿(mào)易中心是山西省目前規(guī)模最大的綜合性建筑群，是集大型營(yíng)業(yè)場(chǎng)所、高檔寫字樓、星級(jí)酒店、高級(jí)住宅為一體的5a級(jí)智能綜合物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)保安之要求亦應(yīng)更高，我司于獲委任后，我們將按貴司的需要，派遣專業(yè)人員到工地視察，配合物業(yè)之發(fā)展規(guī)范，制訂一個(gè)適當(dāng)之保安計(jì)劃，并根據(jù)山西當(dāng)?shù)刂伟补芾項(xiàng)l例規(guī)定，參照當(dāng)今甲級(jí)物業(yè)的一些管理慣例，結(jié)合山西國(guó)際貿(mào)易中心的實(shí)際情況，制定保安規(guī)程，使每位保安員貫徹“群防群治”的原則，每一位員工具有強(qiáng)烈的安全服務(wù)意識(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行安全守則。以符合山西國(guó)