湖北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范

1、 湖北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范湖北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范 ( (試試 行行) ) 湖北省國(guó)土資源廳湖北省國(guó)土資源廳 二 00 六年五月 目目 錄錄 1 總則總則.3 1.1 適用范圍 .3 1.2 基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵界定 .3 1.3 基準(zhǔn)地價(jià)更新的一般要求 .3 1.4 基準(zhǔn)地價(jià)更新遵循的基本原則 .4 1.6 基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)途徑 .4 1.7 基準(zhǔn)地價(jià)更新方法以及更新范圍說(shuō)明 .4 1.8 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果 .4 2 基準(zhǔn)地價(jià)更新程序基準(zhǔn)地價(jià)更新程序 .5 2.1 前期準(zhǔn)備 .5 2.2 資料更新調(diào)查 .5 2.3 數(shù)據(jù)分析處理 .6 2.4 成果完善與編制 .7 2.5 成果驗(yàn)收與

2、審批 .7 3 基準(zhǔn)地價(jià)更新基準(zhǔn)地價(jià)更新常常用方法用方法.7 3.1 利用土地收益資料更新基準(zhǔn)地價(jià).7 3.2 利用市場(chǎng)交易資料更新基準(zhǔn)地價(jià).8 3.3 利用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià) .11 3.4 基準(zhǔn)地價(jià)的更新確定 .12 3.5 土地出讓金及年地租的確定 .12 3.6 基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果分析 .13 4 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制 .13 4.1 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表編制的要求.13 4.2 級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制 .13 4.3 路線價(jià)修正系數(shù)表的編制 .14 4.4 修正系數(shù)的檢驗(yàn) .14 5 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果整理基準(zhǔn)地價(jià)更新成果整理.14 5.1 基準(zhǔn)地

3、價(jià)更新成果 .14 5.2 更新成果整理的一般要求 .14 5.3 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果整理.14 6 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)更新成果應(yīng)用.14 附錄一附錄一 基準(zhǔn)地價(jià)更新用表基準(zhǔn)地價(jià)更新用表.15 附錄二附錄二 修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明參考表示例修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明參考表示例.21 1 總則總則 1.1 適用范圍適用范圍 為進(jìn)一步加強(qiáng)政府對(duì)國(guó)有土地資源的宏觀管理，全面準(zhǔn)確反映城鎮(zhèn)地價(jià)分布規(guī)律和地價(jià)水平，掌握 土地質(zhì)量和利用狀況，落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，科學(xué)管理和合理利用土地，根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程 gb/t 8507-2001和城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程gb/t 18508-2001制定本規(guī)范。 本規(guī)范規(guī)定了湖北省城

4、鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新的總則（包括適用范圍、目的、基準(zhǔn)地價(jià)的界定、基準(zhǔn)地價(jià) 更新的原則以及成果）、基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線和方法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表的更新以及更新成果的 應(yīng)用。 本規(guī)范適用于湖北省行政區(qū)域內(nèi)城市、建制鎮(zhèn)范圍內(nèi)的基準(zhǔn)地價(jià)更新。獨(dú)立工礦區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi) 的基準(zhǔn)地價(jià)更新可參照?qǐng)?zhí)行。 1.2 基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定界定 基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度、容積率等條件下，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下 不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日法定最 高出讓年期土地使用權(quán)的單位土地面積的區(qū)域平均價(jià)格。 為便于區(qū)域地價(jià)平衡，規(guī)范地價(jià)管理，湖北省各

5、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵統(tǒng)一設(shè)定：基準(zhǔn)日為2006年6月 30日，其他內(nèi)涵見(jiàn)表1.2-1。 附表附表 1.2-1 湖北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的界定湖北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的界定 類型年限土地開(kāi)發(fā)程度容積率 商業(yè)用地 40 六通一平或以上25-18 住宅用地 70 六通一平20-15 特大及大城市 工業(yè)用地 50 五通一平10-06 商業(yè)用地 40 五通一平20-15 住宅用地 70 五通一平16-10 中等城市 工業(yè)用地 50 三通一平 0.8-0.4 商業(yè)用地 40 五通一平 1.2-1.0 住宅用地 70 五通一平 0.8-0.5 小城市 工業(yè)用地 50 三通一平 0.4-0.3 說(shuō)明：三通一平：通路、

6、通電、通水及場(chǎng)地平整 五通一平：通路、供電、通訊、通上水、通下水及場(chǎng)地平整 六通一平：通路、供電、通訊、通上水、通下水、通氣及場(chǎng)地平整 七通一平： 通路、供電、 通訊、通上水、通下水、通氣、通暖和寬帶網(wǎng)絡(luò)（視各地實(shí)際自定義） 1.3 基準(zhǔn)地價(jià)更新的一般要求基準(zhǔn)地價(jià)更新的一般要求 1.在原有的土地定級(jí)或劃分均質(zhì)地域的基礎(chǔ)上，根據(jù)更新城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、城市功能、地域結(jié) 構(gòu)等變化以及土地市場(chǎng)的發(fā)展情況選用土地收益、市場(chǎng)交易地價(jià)和地價(jià)指數(shù)等資料來(lái)全面或局部調(diào)整更 新基準(zhǔn)地價(jià)。 2.基準(zhǔn)地價(jià)成果更新應(yīng)充分利用原有資料，使新老資料具有連續(xù)性。 3.成果更新應(yīng)進(jìn)一步明確界定基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成。 4.逐步

7、建立以基準(zhǔn)地價(jià)為核心的地價(jià)體系，包括用于政府公示的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)；用于政府出讓的區(qū) 段價(jià)、區(qū)片價(jià)以及用于宗地價(jià)格評(píng)估的修正系數(shù)體系。 5.為確?；鶞?zhǔn)地價(jià)更新的準(zhǔn)確性、連續(xù)性以及成果的完備性，必須逐步加強(qiáng)和完善計(jì)算機(jī)技術(shù)的應(yīng) 用。 1.4 基準(zhǔn)地價(jià)更新遵循的基本原則基準(zhǔn)地價(jià)更新遵循的基本原則 基準(zhǔn)地價(jià)更新過(guò)程中，除城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程4.1規(guī)定的估價(jià)原則外，還須遵循以下原則： 1準(zhǔn)確性原則。為確保更新后的基準(zhǔn)地價(jià)能夠反映土地資源在地產(chǎn)市場(chǎng)中估價(jià)期日時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水 平，須采用多種方法對(duì)地價(jià)進(jìn)行測(cè)算，分析比較確定地價(jià)。 2重點(diǎn)性原則。應(yīng)根據(jù)城區(qū)規(guī)劃圖以及城區(qū)土地利用德空間變化情況，對(duì)變動(dòng)較大區(qū)域的地價(jià)給 予

8、特別重視， 使其能夠真正反映城市規(guī)劃的基本要點(diǎn)和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最新?tīng)顩r。 3動(dòng)態(tài)分析原則。動(dòng)態(tài)地分析城鎮(zhèn)地價(jià)的變化過(guò)程和發(fā)展規(guī)律及發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行期日修正，使基 準(zhǔn)地價(jià)較準(zhǔn)確地反映更新期日的實(shí)際地價(jià)水平。 4.比較性原則。須進(jìn)行地價(jià)的漲幅變化以及與同類型或相鄰城鎮(zhèn)的地價(jià)水平做出比較分析， 方能 得出真實(shí)的、合理的地價(jià)水平。 5.預(yù)期性原則。確定城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)須充分考慮未來(lái)價(jià)格的變動(dòng)，城市總體發(fā)展戰(zhàn)略較遠(yuǎn)期的變化 對(duì)地價(jià)的影響。 1.6 基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)途徑基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)途徑 基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)途徑如下： （1）以原有的土地定級(jí)為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場(chǎng)交易地價(jià)資料為參考，更新基準(zhǔn)地價(jià)。

9、（2）以原有的土地定級(jí)（或均質(zhì)地域）為基礎(chǔ)，市場(chǎng)交易地價(jià)資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。 （3）以原有的土地定級(jí)（或均質(zhì)地域）為基礎(chǔ)，地價(jià)指數(shù)為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。 1.7 基準(zhǔn)地價(jià)更新方法以及更新范圍說(shuō)明基準(zhǔn)地價(jià)更新方法以及更新范圍說(shuō)明 根據(jù)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件及區(qū)位條件變化、市場(chǎng)地價(jià)水平變化以及原基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用情況，確定需要更 新的范圍。更新范圍可以是全域更新，也可以是局部更新。 全域更新以原基準(zhǔn)地價(jià)成果作為成果更新的依據(jù)之一，重新構(gòu)筑城鎮(zhèn)土地定級(jí)范圍內(nèi)的基準(zhǔn)地價(jià)成 果體系。局部更新以原基準(zhǔn)地價(jià)成果為藍(lán)本，根據(jù)土地市場(chǎng)的發(fā)展和變化情況，利用土地收益資料、市 場(chǎng)交易資料以及地價(jià)指數(shù)等對(duì)原基準(zhǔn)地價(jià)水平進(jìn)行

10、調(diào)整。 在土地市場(chǎng)變化平穩(wěn)、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和城市地域結(jié)構(gòu)等變化不大的情況下，一般采用局部更新。 若城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、城市功能、地域結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大變化，宜采用全域更新。 基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍應(yīng)與土地定級(jí)成果更新范圍一致。 1.8 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果基準(zhǔn)地價(jià)更新成果 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果包括最終成果和中間過(guò)程成果兩大部分，且各部分均包括文字報(bào)告、表格成果、 圖件成果。全部成果均應(yīng)有紙質(zhì)媒體和電子數(shù)據(jù)（光盤(pán)、軟盤(pán)等）兩種留存方式。 1.最終成果主要有基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告、基準(zhǔn)地價(jià)表、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)及其說(shuō)明表、級(jí)別和基準(zhǔn)地 價(jià)圖、路線價(jià)圖以及包括還原利率的確定、基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果的比較與分析、基準(zhǔn)地價(jià)更新成果應(yīng)用分析

11、等 專題報(bào)告和評(píng)估軟件及其應(yīng)用操作說(shuō)明。 2.中間過(guò)程成果主要包括：基準(zhǔn)地價(jià)更新工作方案和技術(shù)方案、土地定級(jí)分類面積統(tǒng)計(jì)表、樣點(diǎn)地 價(jià)圖、樣點(diǎn)資料調(diào)查匯總、樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)過(guò)程與結(jié)果、更新成果的實(shí)地檢驗(yàn)校核資料。 3.基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告的主要內(nèi)容包括:工作組織（包括人員組成、日程安排、經(jīng)費(fèi)、資料、技術(shù)、 工作經(jīng)驗(yàn)與存在問(wèn)題等），估價(jià)對(duì)象的自然、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)概況，原基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用情況以及土地市場(chǎng)發(fā) 展變化狀況，基準(zhǔn)地價(jià)更新的動(dòng)因，基準(zhǔn)地價(jià)更新的方法與過(guò)程（包括估價(jià)原則、理論基礎(chǔ)、資料收集、 資料整理、樣點(diǎn)地價(jià)資料檢驗(yàn)、測(cè)算方法與步驟、基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果確定、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制）、 基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果分析及

12、其成果的應(yīng)用說(shuō)明。 2 基準(zhǔn)地價(jià)更新程序基準(zhǔn)地價(jià)更新程序 （1）前期準(zhǔn)備 （2）資料更新調(diào)查 （3）數(shù)據(jù)分析處理 （4）成果完善與編制 （5）成果自查與預(yù)檢 （6）成果驗(yàn)收與審批 2.1 前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備 省內(nèi)各級(jí)國(guó)土資源部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的組織協(xié)調(diào)。所在地、市、縣國(guó)土資源管理 部門(mén)應(yīng)根據(jù)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件及區(qū)位條件變化、市場(chǎng)地價(jià)水平變化以及原基準(zhǔn)地價(jià)在實(shí)踐應(yīng)用中暴露出 的缺陷和問(wèn)題，編寫(xiě)基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估任務(wù)書(shū)，制定基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)查表和工作表、準(zhǔn)備工作底圖、確 定基準(zhǔn)地價(jià)更新區(qū)域等。 基準(zhǔn)地價(jià)更新任務(wù)書(shū)的內(nèi)容包括：城鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件及區(qū)位條件變化、市場(chǎng)地價(jià)水平變化以及原基 準(zhǔn)地價(jià)在實(shí)

13、踐中的應(yīng)用情況，基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，更新時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算、更新成果要 求及技術(shù)方案等。 基準(zhǔn)地價(jià)更新的表格應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際需要制定，一些基本表格參見(jiàn)本規(guī)范中的附錄一表1-表7。 基準(zhǔn)地價(jià)更新工作底圖既可采用土地利用現(xiàn)狀圖，也可采用城鎮(zhèn)地籍詳查成果圖，其底圖比例尺規(guī)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作底圖既可采用土地利用現(xiàn)狀圖，也可采用城鎮(zhèn)地籍詳查成果圖，其底圖比例尺規(guī) 定為：大城市定為：大城市 1 1：10000-110000-1：5000050000；中等城市；中等城市 1 1：5000-15000-1：1000010000；小城市以下；小城市以下 1 1：1000-11000-1：50005000

14、 按路線價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域，局部商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)圖可采用更大比例尺圖件。 確定基準(zhǔn)地價(jià)更新區(qū)域包括確定基準(zhǔn)地價(jià)更新的范圍和確定城鎮(zhèn)土地的級(jí)別或均質(zhì)地域。 2.2 資料更新調(diào)查資料更新調(diào)查 2.2.1 資料更新調(diào)查的一般要求資料更新調(diào)查的一般要求 （1）資料調(diào)查的一般要求除遵循城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程6.3.1的規(guī)定外，根據(jù)原基準(zhǔn)地價(jià)在實(shí)踐中 的應(yīng)用情況以及土地市場(chǎng)的發(fā)展變化，有重點(diǎn)的進(jìn)行資料收集。（2）原基準(zhǔn)地價(jià)成果不完善、應(yīng)用困 難，或者土地市場(chǎng)發(fā)展變化較大的城鎮(zhèn)以更新現(xiàn)狀調(diào)查為主，原始資料補(bǔ)充為輔；（3）原基準(zhǔn)地價(jià)成 果較完善、應(yīng)用良好，并且土地市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)或變化較小的城鎮(zhèn)以原始資料為主，更新

15、補(bǔ)充為輔，先在 土地交易中心和各評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資料調(diào)查，后實(shí)地補(bǔ)充調(diào)查。 2.2.2 資料更新調(diào)查的內(nèi)容資料更新調(diào)查的內(nèi)容 1.與基準(zhǔn)地價(jià)更新相關(guān)的報(bào)告圖件資料 主要有：原基準(zhǔn)地價(jià)成果資料；初步的土地級(jí)別更新圖；基準(zhǔn)地價(jià)更新工作方案和技術(shù)方案；其他 能用于基準(zhǔn)地價(jià)更新的資料。 2.土地利用效益資料 主要有：不同行業(yè)資金利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)；同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料；行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益資料； 單位或企業(yè)土地利用效益資料。 3.土地市場(chǎng)交易資料 主要包括：土地使用權(quán)拍賣(mài)、招標(biāo)資料；土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓資料；土地使用權(quán)、房屋及柜臺(tái)出 租資料；土地征用補(bǔ)償、安置補(bǔ)償及地上物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；土地聯(lián)營(yíng)入股資料；用土地進(jìn)

16、行聯(lián)合建房的分成 資料；以地?fù)Q房資料；私舊房買(mǎi)賣(mài)、商品房出售資料等。 4.地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)資料 5.影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素資料 一般因素主要包括地理位置、自然條件、人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ) 蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、國(guó)民收入和消費(fèi)水平、物價(jià)變動(dòng)、利率水平、土地制度、住房制 度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策等。 區(qū)域因素主要有商服繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限 制等。 個(gè)別因素主要包括宗地面積、寬度、深度、形狀、坡度、宗地市政設(shè)施條件、宗地容積率、建筑物 高度、建筑密度、宗地用途、宗地位置、土地使用年限等。 在基準(zhǔn)

17、地價(jià)更新過(guò)程中，為簡(jiǎn)化工作量，使更新成果操作性強(qiáng)，須注意（1）根據(jù)各類用地的特點(diǎn)， 選擇地價(jià)的影響因素；（2）區(qū)位因素的個(gè)數(shù)5,個(gè)別因素的個(gè)數(shù)3,同時(shí)須盡量減少評(píng)價(jià)因素因子的 數(shù)量。 6.其他資料 主要包括：有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價(jià)格變動(dòng)指標(biāo)；房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房屋造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋重置 價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等資料；建設(shè)主管部門(mén)提供的建筑造價(jià)及裝修標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)資料；有關(guān)稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)；土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 用標(biāo)準(zhǔn)、資本利息、利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)等土地開(kāi)發(fā)資料；土地開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政策法規(guī)、條例、規(guī)定；有關(guān)土地房 屋的稅收種類、稅率等；城鎮(zhèn)規(guī)劃方案及圖件資料。 2.3 數(shù)據(jù)分析處理數(shù)據(jù)分析處理 數(shù)據(jù)分析處理包括調(diào)查資料的分析整理、資料的錄入及

18、建庫(kù)、土地估價(jià)資料整理及地價(jià)更新、初步 成果分析與實(shí)地校核。利用土地定級(jí)估價(jià)信息系統(tǒng)更新基準(zhǔn)地價(jià)的城鎮(zhèn)首先要完善土地定級(jí)估價(jià)信息系 統(tǒng)。 2. 3.1 更新完善土地定級(jí)估價(jià)信息系統(tǒng)更新完善土地定級(jí)估價(jià)信息系統(tǒng) 若原基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是在土地定級(jí)估價(jià)信息系統(tǒng)中完成，在更新的過(guò)程中根據(jù)城鎮(zhèn)特點(diǎn)以及資料調(diào)查 的情況，更新完善定級(jí)估價(jià)信息系統(tǒng)。否則，應(yīng)逐步構(gòu)建定級(jí)估價(jià)系統(tǒng)完成基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。 2.3.2 調(diào)查資料的分析整理調(diào)查資料的分析整理 根據(jù)實(shí)地抽樣檢驗(yàn)的結(jié)果，按照去偽存真和滿足后續(xù)計(jì)算需要、分布均勻等原則，對(duì)收集到的樣點(diǎn) 資料進(jìn)行初步篩選。逐表審查調(diào)查資料，將缺主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合和數(shù)據(jù)明顯偏離

19、正常情況的樣 點(diǎn)剔除。對(duì)于原始數(shù)據(jù)過(guò)于集中的路段，選擇有代表性的樣點(diǎn)使得樣點(diǎn)分布疏密適度。 將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級(jí)別或均質(zhì)地域、土地用途、企業(yè)用地效益、地價(jià)的交易 方式和地價(jià)計(jì)算方法進(jìn)行歸類。 當(dāng)樣本數(shù)量不滿足數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求，即每級(jí)樣本總數(shù)少于30個(gè)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行樣本的補(bǔ)充調(diào)查。 2. 3.3 資料的錄入及建庫(kù)資料的錄入及建庫(kù) 設(shè)計(jì)地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)，將所有地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)資料全部錄入計(jì)算機(jī)，形成地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)。對(duì) 特殊的樣點(diǎn)和有典型性的樣點(diǎn)予以特別標(biāo)注。對(duì)錄入的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，對(duì)有疑問(wèn)的樣點(diǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核， 檢查錄入過(guò)程中產(chǎn)生的失誤，并對(duì)其改正或剔除。對(duì)一些樣點(diǎn)資料較缺乏的又需要更新的地

20、塊路段重新 組織人員調(diào)查取樣，經(jīng)整理后錄入數(shù)據(jù)庫(kù)。 2. 3.4 土地估價(jià)資料整理及地價(jià)更新土地估價(jià)資料整理及地價(jià)更新 參見(jiàn)2.2-2.4以及3更新基準(zhǔn)地價(jià)、編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)。 2. 3.5 初步成果分析與實(shí)地校核初步成果分析與實(shí)地校核 對(duì)初步形成的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行分析包括城鎮(zhèn)內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)的空間分布、各級(jí)別間基準(zhǔn)地價(jià)的變化規(guī)律及 其時(shí)間變化規(guī)律的分析并進(jìn)行實(shí)地校核檢驗(yàn)以及與相鄰城鎮(zhèn)、同類型同等別城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的比較分析； 為增強(qiáng)成果應(yīng)用的可操作性，須聘請(qǐng)熟悉該城鎮(zhèn)的評(píng)估人員應(yīng)用更新成果隨機(jī)選擇測(cè)算各用地類型的宗 地價(jià)格（每一用地類型3宗以上），并將測(cè)算過(guò)程與結(jié)果附在工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中。 2. 4

21、 成果編制與完善成果編制與完善 領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)組織召開(kāi)專家會(huì)議，就土地級(jí)別與地價(jià)更新的初步成果進(jìn)行討論，征求有關(guān)各方面意 見(jiàn)，結(jié)合實(shí)際情況對(duì)成果進(jìn)行調(diào)整完善。具體內(nèi)容包括：召開(kāi)專家咨詢會(huì)及評(píng)審會(huì)；歸納和整理各方面 意見(jiàn)和建議，并調(diào)整完善；編寫(xiě)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告、工作報(bào)告和專題報(bào)告等；進(jìn)行土地定級(jí)及基準(zhǔn) 地價(jià)成果圖等專題圖編制、表格等成果材料整理；整理各類成果數(shù)字化存檔。 2.5 成果自查與預(yù)檢成果自查與預(yù)檢 為保證地價(jià)更新成果質(zhì)量，每個(gè)階段或重要技術(shù)環(huán)節(jié)完成后，由工作人員和技術(shù)人員對(duì)成果進(jìn)行全 面檢查、審核，寫(xiě)出成果檢查說(shuō)明,按照湖北省城鎮(zhèn)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)更新檢查辦法，報(bào)請(qǐng)省國(guó) 土資源廳進(jìn)行

22、預(yù)檢。 2.6 成果驗(yàn)收與審批成果驗(yàn)收與審批 省國(guó)土資源廳負(fù)責(zé)本轄區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的檢查驗(yàn)收。由省國(guó)土資源廳和有關(guān)單位抽調(diào)技術(shù)人員 組成驗(yàn)收組，按湖北省城鎮(zhèn)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)更新驗(yàn)收辦法進(jìn)行驗(yàn)收。 更新成果驗(yàn)收合格后，報(bào)省政府或物價(jià)局等部門(mén)審批。 3 3 基準(zhǔn)地價(jià)更新基準(zhǔn)地價(jià)更新的常用方法的常用方法 基準(zhǔn)地價(jià)更新的方法主要有：（1）利用土地收益資料更新基準(zhǔn)地價(jià)；（2）利用市場(chǎng)交易價(jià)格資料 更新基準(zhǔn)地價(jià)；（3）利用地價(jià)指數(shù)資料更新基準(zhǔn)地價(jià)。三種方法更新基準(zhǔn)地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)和程序等應(yīng)按 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程和本規(guī)范的要求進(jìn)行。 3 3.1 利用土地收益資料更新基準(zhǔn)地價(jià)利用土地收益資料更新基準(zhǔn)地價(jià) 3.1.

23、1 步驟步驟 首先以原土地定級(jí)成果或更新成果作為基準(zhǔn)地價(jià)更新區(qū)域；然后根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程6.4.2- 6.4.5和本規(guī)范的規(guī)定和要求對(duì)企業(yè)效益樣本資料進(jìn)行處理，將結(jié)果填入附錄一表7；最后根據(jù)公式3.1- 1更新基準(zhǔn)地價(jià)。 3.1.2 還原利率的確定還原利率的確定 還原利率的確定須作專題研究。還原利率的確定一般廣泛應(yīng)用的方法有：租售比法、安全利率加風(fēng) 險(xiǎn)調(diào)整值法、投資收益率法等。方法的應(yīng)用根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程和本規(guī)范的要求進(jìn)行。 利用租售比法，通過(guò)測(cè)算不同土地利用類型典型樣點(diǎn)的年租金與售價(jià)之比確定還原利率。樣點(diǎn)的選 擇要求：（1）分布在不同區(qū)域；（2）為近期（或近兩年）發(fā)生交易的樣點(diǎn)；（3）樣

24、點(diǎn)土地條件與基 準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定下的條件相似。 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定還原利率，即還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率取一年期定 期存款利率，扣除利息稅，考慮物價(jià)指數(shù)綜合確定，即安全利率=一年期定期存款利率（1-利息稅率） /同期物價(jià)指數(shù)。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)在對(duì)各城鎮(zhèn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)等狀況分析的基礎(chǔ)上確定。 同時(shí)，應(yīng)注意： 不同土地權(quán)利、不同土地使用年限、不同用地類型及不同級(jí)別土地還原利率存在差別。 當(dāng)測(cè)算的還原利率在不同土地級(jí)別中相差較大時(shí)，宜測(cè)算不同級(jí)別的土地還原利率。否則，測(cè)算 不同用地類型的還原利率即可。 宜采用兩種或兩種以上的方法，綜合確定還原利率； 確定還原利率時(shí)，可以考慮

25、浮動(dòng)利率因素。 3.1.3 基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算 按公式（3.1-1）測(cè)算各級(jí)土地不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)： （3.1-1） n )r1 ( 1 1 r i v 11 n lb 式中： vlb某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià)； in某一用途土地在某一土地級(jí)上單位面積的土地收益； rl土地還原利率； n基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵下的土地使用年限。 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，確定各級(jí)土地不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)。 對(duì)離散度較大的測(cè)算結(jié)果，要在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，確定不同區(qū)域、地段的基準(zhǔn)地價(jià)。 考慮到征收土地使用稅等的需要，一般要求確定綜合定級(jí)和分類定級(jí)，但不需要確定綜合基準(zhǔn)地價(jià)。 3.14 適用范圍適用范圍 利用利用土地收

26、益資料更新基準(zhǔn)地價(jià)適用于土地市場(chǎng)尚不發(fā)育、市場(chǎng)交易價(jià)格資料少的城鎮(zhèn)。 3 3.2 利用市場(chǎng)交易資料更新基準(zhǔn)地價(jià)利用市場(chǎng)交易資料更新基準(zhǔn)地價(jià) 3.2.1 基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算區(qū)域的劃分基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算區(qū)域的劃分 （1）以原有的土地定級(jí)成果或更新成果作為基準(zhǔn)地價(jià)更新區(qū)域； （2）道路系統(tǒng)較完善的城鎮(zhèn)可以路圍地塊作為基準(zhǔn)地價(jià)更新區(qū)域； （3）沒(méi)有劃分土地級(jí)別的，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程6.5.1中的規(guī)定劃分均質(zhì)地域作為基準(zhǔn)地價(jià) 更新區(qū)域。 3.2.2 樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算 市場(chǎng)交易資料主要有：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、企業(yè)改制，房屋買(mǎi)賣(mài)、商品房銷售，征地、拆遷， 房屋出租等。 不同的資料類型，分別采用城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)

27、程6.5.2和本規(guī)范的要求和規(guī)定計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)。 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、企業(yè)改制資料采用直接修正法計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)；房屋買(mǎi)賣(mài)、商品房銷售資料 采用剩余法和房?jī)r(jià)剝離計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)；征地、拆遷資料采用成本逼近法計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)；房屋出租資料采 用收益還原法計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)等； 原則上，商業(yè)用地常用房地出租資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)；住宅用地常用房屋買(mǎi)賣(mài)、商品房銷售資料計(jì)算 樣點(diǎn)地價(jià)；工業(yè)用地常用征地拆遷資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)。 在計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)用的參數(shù)如房屋重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋耐用年限標(biāo)準(zhǔn)、房屋殘值率標(biāo)準(zhǔn)、銀行存 款貸款利率、各種房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、物價(jià)指數(shù)、房地產(chǎn)指數(shù)以及有關(guān)政策法規(guī)資料等須在更新報(bào)告中加 以說(shuō)明。 3.2.3 樣

28、點(diǎn)地價(jià)修正標(biāo)準(zhǔn)化樣點(diǎn)地價(jià)修正標(biāo)準(zhǔn)化 樣點(diǎn)地價(jià)修正的主要內(nèi)容有：交易情況修正、交易期日修正、容積率修正、地價(jià)樓層修正、土地開(kāi) 發(fā)程度（基礎(chǔ)設(shè)施配套）修正、宗地深度和寬度修正、出讓年限修正等。 樣點(diǎn)地價(jià)的具體修正根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程6.5.3中的規(guī)定進(jìn)行。 3.2.4 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)與處理樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)與處理 3.2.4.1 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn) （1）樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)必須經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求。 （2）檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程和本規(guī)范的要求進(jìn)行。數(shù)據(jù)檢驗(yàn)以土地級(jí)別或均質(zhì) 地域?yàn)閱挝唬滞恋乩妙愋瓦M(jìn)行抽樣樣本的總體和方差檢驗(yàn)。同一土地級(jí)別或均質(zhì)地域中，同一交 易方式的樣本地價(jià)要通過(guò)樣本同一性檢驗(yàn)。同一均

29、質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗(yàn)的需要時(shí)，需對(duì) 均質(zhì)地域進(jìn)行差別判別歸類，按類進(jìn)行樣本總體同一性檢驗(yàn)。同一均質(zhì)地域中，不同交易方式計(jì)算的 樣本地價(jià)，也須通過(guò)樣本總體同一性的檢驗(yàn)。當(dāng)檢驗(yàn)后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時(shí)，應(yīng)增加抽 樣數(shù)據(jù)。 （3）樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)方法主要有：秩和檢驗(yàn)法；卡方檢驗(yàn)法；t檢驗(yàn)法和均值-方差法。秩和檢 驗(yàn)法檢驗(yàn)由不同交易方式計(jì)算的樣點(diǎn)地價(jià)是否來(lái)自同一個(gè)總體分布；卡方檢驗(yàn)法檢驗(yàn)不同土地利用類型 不同級(jí)別的樣點(diǎn)地價(jià)是否服從正態(tài)總體分布；t檢驗(yàn)法和均值-方差法用于異常數(shù)據(jù)的剔除。檢驗(yàn)方法的 具體應(yīng)用參見(jiàn)如下： 秩和檢驗(yàn)法 采用多總體秩和檢驗(yàn)法對(duì)同一級(jí)別同一土地利用類型中，采用

30、不同方法處理所得的樣點(diǎn)地價(jià)檢驗(yàn)其 是否來(lái)自同一個(gè)總體分布。只有滿足總體分布同一性的樣點(diǎn)數(shù)據(jù)，才能作為后續(xù)各項(xiàng)數(shù)理檢驗(yàn)的樣本。 各土地級(jí)別中相同土地利用類型下的秩和檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量可以通過(guò)（3.2-1）公式計(jì)算： （3.2-1） 式中：h秩和檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量 n樣點(diǎn)總數(shù) ti 每種數(shù)據(jù)處理方法所得樣點(diǎn)地價(jià)的秩和 ni第 i 種數(shù)據(jù)處理方法的樣本數(shù) m 數(shù)據(jù)處理方法數(shù) 將同一土地級(jí)別同一土地利用類型不同數(shù)據(jù)處理方法所得的經(jīng)修正的樣點(diǎn)地價(jià)合在一起從小到大 進(jìn)行編號(hào)，得到每個(gè)樣點(diǎn)地價(jià)對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，即為該樣點(diǎn)地價(jià)的秩，將同一數(shù)據(jù)處理方法得到的樣點(diǎn)地 價(jià)的秩相加得到該數(shù)據(jù)處理方法的秩和 ti。 將秩和檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量 h

31、與某一顯著水平統(tǒng)計(jì)值卡方的分布值（查分布表）進(jìn)行比較，分析各 2 2 處理方法所得的樣本地價(jià)之間是否存在著顯著性差異，不同處理方法之間是否存有系統(tǒng)誤差。 卡方檢驗(yàn)法 2 樣本的總體分布是否服從正態(tài)分布，關(guān)系到測(cè)算模型的建立及應(yīng)用什么方法對(duì)樣本中的異常數(shù)據(jù) 進(jìn)行剔除。 以土地級(jí)別為單位，按土地分類整理數(shù)據(jù)的歸并結(jié)果，用卡方法對(duì)樣本數(shù)據(jù)做正態(tài)總體分布的擬 和優(yōu)度檢驗(yàn)，以判斷樣點(diǎn)地價(jià)的分布函數(shù)與理論上的正態(tài)總體分布是否相吻合。 擬和優(yōu)度檢驗(yàn)前須對(duì)樣本進(jìn)行分組。一般采用等概分組。按經(jīng)驗(yàn)公式： k =187(n 一 1)25確定樣本空間的分組數(shù)或者根據(jù)土地級(jí)別確定分組數(shù)。按（3.2-2） ）公 式計(jì)算統(tǒng)

32、計(jì)量： 2 （3.2-2） 式中：pi樣點(diǎn)落入第 i 組的理論概率 fi樣點(diǎn)落入第 i 組的實(shí)際頻數(shù) n樣點(diǎn)數(shù) 將統(tǒng)計(jì)量與某一顯著水平統(tǒng)計(jì)值卡方的分布值（查分布表）進(jìn)行比較，分析各土地級(jí)別 2 2 2 不同土地利用類型的樣點(diǎn)地價(jià)是否服從正態(tài)總體分布。 t 檢驗(yàn)法和均值-方差法 異常數(shù)據(jù)的存在會(huì)影響基準(zhǔn)地價(jià)的生成，對(duì)于由系統(tǒng)誤差造成的異常值表明這些異常數(shù)據(jù)與其余 的樣本數(shù)據(jù)非屬同一總體，在前文的秩和檢驗(yàn)中已作過(guò)處理；而由隨機(jī)誤差引起的異常數(shù)據(jù)則須藉助統(tǒng) 計(jì)檢驗(yàn)的方法來(lái)判明這些數(shù)據(jù)的性質(zhì)，舍棄樣點(diǎn)中的異常值，以保證樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的可靠性。 當(dāng)樣本總體服從正態(tài)分布時(shí)可用 t 檢驗(yàn)法。t 統(tǒng)計(jì)量計(jì)算公式為：

33、 （3.2-3）n s )x( t 1n 式中：xn1-樣本地價(jià)的平均值 u正態(tài)總體均值 s樣本方差 n樣本數(shù) 對(duì)非正態(tài)分布總體采用均值一方差法，剔除標(biāo)準(zhǔn)為 x2s，其中 x 為均值，s 為方差 。 （4）樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)過(guò)程與結(jié)果均應(yīng)在更新報(bào)告中說(shuō)明。 3.2.4.2 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)整理 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程6.5.4.2中的要求和規(guī)定對(duì)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，將處理后的樣點(diǎn)，按土 地級(jí)別、均質(zhì)地域、土地用途進(jìn)行整理, 并填入附錄一表8。最后按商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途分別 作地價(jià)樣點(diǎn)分布圖。 3.2.5 樣點(diǎn)地價(jià)圖的繪制樣點(diǎn)地價(jià)圖的繪制 （1）按商業(yè)、居住、工業(yè)等不同用途分別作地價(jià)樣點(diǎn)分布圖； （2）

34、土地級(jí)別界限和均質(zhì)地域界限要反映在圖上； （3）直接在圖上表示地價(jià)，樣點(diǎn)較多時(shí)，采用分級(jí)圖例表示地價(jià)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。 3.2.63.2.6 利用樣點(diǎn)地價(jià)更新區(qū)域或級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)利用樣點(diǎn)地價(jià)更新區(qū)域或級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) 利用樣點(diǎn)地價(jià)更新區(qū)域或級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的方法主要有：（1）取某一用途某一級(jí)別樣點(diǎn)地價(jià)的算術(shù) 平均值作為該區(qū)域或級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)；（2）通過(guò)建立樣點(diǎn)地價(jià)和土地級(jí)別數(shù)學(xué)模型，更新級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)； （3）建立樣點(diǎn)地價(jià)和土地定級(jí)單元總分值的數(shù)學(xué)模型, 更新級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。 三種方法的具體應(yīng)用根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的要求進(jìn)行。 原則上，要求選擇兩種或兩種以上的方法更新區(qū)域（或級(jí)別）基準(zhǔn)地價(jià)。 3.2.7 利用市場(chǎng)交易資

35、料更新路線價(jià)利用市場(chǎng)交易資料更新路線價(jià) 參見(jiàn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程6.5.6的規(guī)定。路線價(jià)的基準(zhǔn)條件與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定的基準(zhǔn)條件一致。 道路兩側(cè)土地市場(chǎng)發(fā)展相差較大時(shí)，該道路路線價(jià)須分兩側(cè)表示，即左右兩側(cè)各附一路線價(jià)。 3.2.8 適用范圍適用范圍 利用市場(chǎng)交易資料更新基準(zhǔn)地價(jià)適用于土地市場(chǎng)發(fā)育完善、市場(chǎng)交易價(jià)格資料多的城鎮(zhèn)。 3.3 利用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)利用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià) 3.3.1 基本原理基本原理 利用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)的基本公式為： p=p0i （3.3-1） 式中：p更新后的基準(zhǔn)地價(jià) p0更新前的基準(zhǔn)地價(jià) i地價(jià)指數(shù) 3.3.2 地價(jià)指數(shù)的分類和選擇地價(jià)指數(shù)的分類和選擇 地價(jià)指

36、數(shù)分為綜合地價(jià)指數(shù)、分類地價(jià)指數(shù)和區(qū)域分類地價(jià)指數(shù)。綜合地價(jià)指數(shù)反映一個(gè)城鎮(zhèn)地價(jià) 總體變化幅度；分類地價(jià)指數(shù)分別反映商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同類型地價(jià)的變化幅度；區(qū)域分類地價(jià)指 數(shù)反映城鎮(zhèn)內(nèi)部不同區(qū)域及不同類型地價(jià)的變化幅度。 當(dāng)城鎮(zhèn)內(nèi)部不同類型、不同區(qū)域地價(jià)水平呈整體變化，相對(duì)價(jià)位不發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)采用綜合地價(jià)指 數(shù)法進(jìn)行更新。當(dāng)城鎮(zhèn)不同區(qū)域地價(jià)呈整體變化，但商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同類型地價(jià)變化呈現(xiàn)不同的 變化規(guī)律時(shí)，應(yīng)采用分類地價(jià)指數(shù)。當(dāng)城鎮(zhèn)中心或局部區(qū)位發(fā)生較大變化，使不同區(qū)域地價(jià)的分布規(guī)律 發(fā)生變化，且不同類型地價(jià)對(duì)區(qū)位的敏感程度不同時(shí)應(yīng)采用區(qū)域分類地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。 3.3.23.3.2

37、 地價(jià)指數(shù)的計(jì)算地價(jià)指數(shù)的計(jì)算 地價(jià)指數(shù)的計(jì)算主要以地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)為基礎(chǔ)，通過(guò)比較不同時(shí)期城市內(nèi)部不同級(jí)別、不同類型的地價(jià) 監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)，采用一定的公式計(jì)算各類地價(jià)指數(shù)。具體計(jì)算參見(jiàn)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系技術(shù)規(guī)范。 對(duì)地價(jià)監(jiān)測(cè)體系不完善的城鎮(zhèn)也可采用影響地價(jià)形成或變動(dòng)的一些相關(guān)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如物價(jià)指數(shù)、存 貸款利率、土地供求關(guān)系、土地收益率等指標(biāo)，綜合測(cè)算地價(jià)指數(shù)。 3.3.33.3.3 地價(jià)指數(shù)更新法適用范圍地價(jià)指數(shù)更新法適用范圍 地價(jià)指數(shù)更新適用于土地市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，地價(jià)變動(dòng)與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)并且標(biāo)準(zhǔn)宗地體系 或地價(jià)監(jiān)測(cè)體系較完善的城鎮(zhèn)可以采用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。在實(shí)際應(yīng)用中，應(yīng)根據(jù)具體城鎮(zhèn)土

38、地市 場(chǎng)變動(dòng)特征采用相應(yīng)的地價(jià)指數(shù)類型。 3.3.4 地價(jià)指數(shù)更新步驟地價(jià)指數(shù)更新步驟 （1）分析土地市場(chǎng)地價(jià)變化特征 主要通過(guò)專家咨詢、典型樣本調(diào)查或地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)結(jié)果分析，了解土地市場(chǎng)的變化特征，明確地價(jià) 的總體變動(dòng)特征、分類變動(dòng)特征以及區(qū)域變動(dòng)特征。 （2）確定采用的地價(jià)指數(shù)類型 根據(jù)土地市場(chǎng)特征的分析結(jié)果，結(jié)合綜合地價(jià)指數(shù)更新方法、分類地價(jià)指數(shù)更新法及區(qū)域分類地價(jià) 指數(shù)更新法三種方法的適用范圍，選擇相應(yīng)的地價(jià)指數(shù)更新類型。 （3）計(jì)算地價(jià)指數(shù) 參見(jiàn)3.3.2 地價(jià)指數(shù)計(jì)算方法中的有關(guān)規(guī)定。 采用區(qū)域分類地價(jià)指數(shù)更新，繼續(xù)按（4）-（7）步進(jìn)行。 （4）劃分地價(jià)調(diào)整幅度區(qū) 基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整幅度

39、區(qū)根據(jù)土地市場(chǎng)特征可進(jìn)行綜合或分類劃分。每個(gè)用地類型原則上可劃分3-5個(gè) 調(diào)整幅度區(qū)，即地價(jià)高度發(fā)展區(qū)、次高度發(fā)展區(qū)、中度發(fā)展區(qū)、次低度發(fā)展區(qū)、低度發(fā)展區(qū)等。 （5）確定地價(jià)調(diào)整總體幅度 地價(jià)調(diào)整總體幅度的確定有利于從宏觀上把握城市地價(jià)調(diào)整水平。調(diào)整總體幅度的確定可利用專家 咨詢或利用與地價(jià)指數(shù)相關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用經(jīng)濟(jì)模型或多因素賦權(quán)加和法計(jì)算。 （6）區(qū)域分類地價(jià)指數(shù)計(jì)算 按上述公式分別測(cè)算不同幅度區(qū)不同用地類型的地價(jià)指數(shù)。 （7）計(jì)算調(diào)整更新后的基準(zhǔn)地價(jià) 按公式（3.3-1）更新基準(zhǔn)地價(jià)。 3.3.5 適用范圍適用范圍 利用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)適用于土地市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，地價(jià)變動(dòng)與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)

40、發(fā)展水平相協(xié)調(diào)并且 標(biāo)準(zhǔn)宗地體系或地價(jià)監(jiān)測(cè)體系較完善的城鎮(zhèn)。 有條件的城鎮(zhèn)宜選擇兩種或兩種以上的技術(shù)途徑更新基準(zhǔn)地價(jià)。 3.4 基準(zhǔn)地價(jià)的更新確定基準(zhǔn)地價(jià)的更新確定 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程6.6.1和本規(guī)范規(guī)定的原則和方法確定更新的基準(zhǔn)地價(jià)。對(duì)于土地市場(chǎng) 發(fā)展平穩(wěn)，地價(jià)變動(dòng)與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)且已建立比較完善的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)或標(biāo)準(zhǔn)宗地體系的城 鎮(zhèn)以地價(jià)指數(shù)快速更新基準(zhǔn)地價(jià)，以市場(chǎng)交易資料結(jié)果驗(yàn)證。 基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果采用某一數(shù)值的形式表示基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果采用某一數(shù)值的形式表示。如某城鎮(zhèn)商業(yè)用地一級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)表示為商2500元/平 方米。具體表示方式參見(jiàn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程6.9.2中有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)圖的整理內(nèi)容

41、。并將基準(zhǔn)地價(jià)結(jié) 果填入附錄一表9。 3.5 土地出讓金及年地租的確定土地出讓金及年地租的確定 建立合理的收益分配制度是土地使用制度改革的核心，必須建立包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地使 用權(quán)出讓金的完整的地價(jià)體系。 3.5.1 土地出讓金和年地租的關(guān)系土地出讓金和年地租的關(guān)系 土地出讓金是指政府出讓土地使用權(quán)收取的純收益，是基準(zhǔn)地價(jià)構(gòu)成的一部分，當(dāng)土地出讓金采取 按年收取時(shí)，每年收取的土地使用費(fèi)用，即為年地租。其高低受到土地利用條件的影響，應(yīng)與基準(zhǔn)地價(jià) 對(duì)應(yīng)的條件一致。土地出讓金是一定年期的年地租折現(xiàn)總和。 3.5.2 土地出讓金和年地租的確定方法土地出讓金和年地租的確定方法 土地出讓金的計(jì)算采

42、用基準(zhǔn)地價(jià)扣除法和市場(chǎng)價(jià)格修正推算兩種方式。 “基準(zhǔn)地價(jià)扣除法”是從價(jià)格構(gòu)成的角度計(jì)算土地出讓金等于基準(zhǔn)地價(jià)減去拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)（或 征地費(fèi)用）和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。 “市場(chǎng)價(jià)格修正推算”是根據(jù)土地出讓情況，將毛地價(jià)修正至土地出讓金內(nèi)涵，直接進(jìn)行面積加 權(quán)測(cè)算各級(jí)別毛地價(jià)；將凈地價(jià)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的標(biāo)準(zhǔn)化（如容積率修正、基礎(chǔ)設(shè)施修正、交易情況 修正和交易日期修正等），并測(cè)算區(qū)域平均價(jià)，將凈地價(jià)轉(zhuǎn)化為基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵，然后進(jìn)行出讓金、毛地 價(jià)占凈地價(jià)比例測(cè)算，推算出基準(zhǔn)地價(jià)與土地出讓金之間的比例關(guān)系，得出土地出讓金。 根據(jù)兩種方法的測(cè)算結(jié)果，采用算術(shù)平均法或其他方法綜合確定土地出讓金結(jié)果。為便于應(yīng)用的可

43、操作性，土地出讓金原則上分級(jí)別分用途確定。 根據(jù)地租與土地出讓金的關(guān)系，采用已確定的土地還原利率測(cè)算年地租及不同年期的出讓金標(biāo)準(zhǔn)。 3.6 基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果分析基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果分析 3.6.1 基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果分析的一般要求基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果分析的一般要求 （1）為確?；鶞?zhǔn)地價(jià)結(jié)果的合理性，必須對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果進(jìn)行分析。 （2）基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果原則上要求做專題分析，分析的主要內(nèi)容和方法參照本規(guī)范3.6.2的要求執(zhí) 行，分析結(jié)果填入附錄一表10-表11。 （3）必須對(duì)重點(diǎn)區(qū)域的地價(jià)水平進(jìn)行分析包括數(shù)值上的變化分析以及變化的原因說(shuō)明。 3.6.2 基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果分析的主要內(nèi)容和方法基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)

44、果分析的主要內(nèi)容和方法 基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果的分析內(nèi)容主要包括基準(zhǔn)地價(jià)的最低水平分析、級(jí)差比較分析、縱向?qū)Ρ群蜋M向 對(duì)比分析。 1.基準(zhǔn)地價(jià)的最低水平分析一般運(yùn)用成本逼近法，測(cè)算最末級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)的最低地價(jià)控制標(biāo)準(zhǔn)，即某 用地類型基準(zhǔn)地價(jià)最低控制標(biāo)準(zhǔn)=土地征用補(bǔ)償費(fèi)用+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利潤(rùn)+投資利息。成本逼近 法應(yīng)用的程序、參數(shù)的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的要求進(jìn)行。將基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果與最末級(jí)地基 準(zhǔn)地價(jià)的最低地價(jià)控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析。 2.級(jí)差比較分析是根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的有關(guān)規(guī)定，選擇土地級(jí)別與地價(jià)的測(cè)算模型，分析 地價(jià)等級(jí)之間的差別。 3.縱向?qū)Ρ确治鲆卜Q基準(zhǔn)地價(jià)水平變化分析，具體包括相同級(jí)別

45、內(nèi)地價(jià)水平變化分析、各用地類型 地價(jià)水平變化分析、城市整體地價(jià)水平變化分析。（1）各城鎮(zhèn)根據(jù)原有基準(zhǔn)地價(jià)成果的特點(diǎn)有選擇地 進(jìn)行縱向?qū)Ρ确治?。?）根據(jù)近期地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)結(jié)果以及房屋銷售價(jià)格指數(shù)等相關(guān)指數(shù)的比較分析當(dāng) 期基準(zhǔn)地價(jià)上漲幅度的合理性。 4.橫向?qū)Ρ确治霭ㄅc同類型同等別城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)水平的分析、相鄰城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)水平的分析以及 其他城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)水平的比較分析。（1）須對(duì)各城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)水平進(jìn)行基準(zhǔn)日修正，分析各城鎮(zhèn)間的 地價(jià)差異；（2）重點(diǎn)對(duì)省內(nèi)同等別城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行比較分析；（3）應(yīng)針對(duì)各用地類型各級(jí)別基準(zhǔn) 地價(jià)對(duì)同等別城鎮(zhèn)進(jìn)行比較分析。 4 4 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系

46、數(shù)表的編制 4.1 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表編制的要求基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表編制的要求 （1）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的類型分為區(qū)域或級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表和路線價(jià)修正系數(shù)表。 （2）編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的同時(shí)，要編制與各種修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素指標(biāo)說(shuō)明表。 （3）原則上必須編制各類用地各級(jí)別的因素修正系數(shù)及其對(duì)應(yīng)的因素指標(biāo)說(shuō)明，采用綜合定級(jí)的 小城鎮(zhèn)，可以只編制各級(jí)別的因素修正系數(shù)及其對(duì)應(yīng)的因素指標(biāo)說(shuō)明。 4.2 級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制 級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制有用土地利用效益資料、市場(chǎng)地價(jià)資料和定級(jí)分值三種方法。 三種方法的應(yīng)用和程序根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)

47、程和本規(guī)范的要求進(jìn)行。 1.根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)途徑選擇方法進(jìn)行級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制。 2.宗地地價(jià)影響因素的選擇及權(quán)重的確定原則上與土地定級(jí)更新中的一致。 3.影響地價(jià)區(qū)位因素的修正值的計(jì)算和修正幅度的確定按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)定進(jìn)行。區(qū) 位因素修正系數(shù)必須按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)檔次確定。 4.影響地價(jià)個(gè)別因素的修正根據(jù)樣點(diǎn)地價(jià)和各樣點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的土地條件的統(tǒng)計(jì)分析獲取，或者根據(jù) 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程和本規(guī)范6.2中3的規(guī)定進(jìn)行。個(gè)別因素的修正可采用修正系數(shù)或絕對(duì)值單獨(dú)編制。 5.必須量化所有影響因素的標(biāo)準(zhǔn)，并通過(guò)已有地價(jià)點(diǎn)的檢驗(yàn)、校核，編制一個(gè)類型區(qū)域和城鎮(zhèn)級(jí)別 的基準(zhǔn)地

48、價(jià)修正系數(shù)表，并相應(yīng)編制因素指標(biāo)說(shuō)明表。 6.同類用途同級(jí)(區(qū)域)基準(zhǔn)地價(jià)的影響因素指標(biāo)說(shuō)明表中所列因素條件應(yīng)與地價(jià)影響因素調(diào)查一致。 因素指標(biāo)說(shuō)明必須明確具體、盡量定量化。不能定量化的因素指標(biāo)采用定性說(shuō)明，定性說(shuō)明部分要求規(guī) 范。如環(huán)境質(zhì)量狀況的說(shuō)明根據(jù)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)用無(wú)污染、輕度污染、污染較重、重度污染等說(shuō)明， 有條件的城鎮(zhèn)可以采用環(huán)境質(zhì)量指數(shù)說(shuō)明。因素（區(qū)位因素）指標(biāo)說(shuō)明參見(jiàn)附錄二。 4.3 路線價(jià)修正系數(shù)表的編制路線價(jià)修正系數(shù)表的編制 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程6.7.3的規(guī)定進(jìn)行。 4.4 修正系數(shù)的檢驗(yàn)修正系數(shù)的檢驗(yàn) 對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)和對(duì)應(yīng)的條件指標(biāo)，必須聘請(qǐng)本轄區(qū)內(nèi)熟悉估價(jià)業(yè)務(wù)的專業(yè)人

49、員進(jìn)行討論，并 進(jìn)行實(shí)地查核和案例驗(yàn)證。案例驗(yàn)證材料須附在基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告中。最后根據(jù)反饋意見(jiàn)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)修 正系數(shù)表及因素指標(biāo)說(shuō)明進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。 5 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果整理基準(zhǔn)地價(jià)更新成果整理 5.1 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果基準(zhǔn)地價(jià)更新成果 參見(jiàn)本規(guī)范1.8中的規(guī)定。 5.2 更新成果整理的一般要求更新成果整理的一般要求 （1）基準(zhǔn)地價(jià)更新成果整理包括基準(zhǔn)地價(jià)圖、基準(zhǔn)地價(jià)表、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表及其他相關(guān)圖表 和基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告的整理，成果要齊全完整。 （2）基準(zhǔn)地價(jià)成果整理方法要得當(dāng)，表示方式要正確。 （3）圖件成果整理要符合圖件編制的一般要求，圖件比例尺要與土地級(jí)別圖比例尺一致。 （4）數(shù)據(jù)庫(kù)成果

50、要求級(jí)別、地價(jià)、注記等信息分層保存；完成成果圖件電子圖顏色、注記、圖廓 的設(shè)置。 （5）文字成果(包括報(bào)告)除提交紙媒體外，同時(shí)統(tǒng)一提交word電子文檔。 5.3 基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果整理更新成果整理 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果整理根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程和本規(guī)范的要求和程序進(jìn)行。 6 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)更新成果應(yīng)用 基準(zhǔn)地價(jià)更新工作中，必須對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的應(yīng)用進(jìn)行說(shuō)明，包括直接利用基準(zhǔn)地價(jià)成果評(píng)估 宗地地價(jià)的操作應(yīng)用說(shuō)明、在特殊用地如高檔住宅（別墅）、制造業(yè)、公共建筑用地、公用設(shè)施用地、 交通運(yùn)輸用地、水利設(shè)施用地、農(nóng)用地等價(jià)格評(píng)估中應(yīng)用的說(shuō)明以及根據(jù)各城鎮(zhèn)土地管理的實(shí)際需要對(duì) 其他方面

51、如劃撥土地使用權(quán)、土地收購(gòu)價(jià)格、土地資產(chǎn)量等的評(píng)估說(shuō)明。 附錄一附錄一 基準(zhǔn)地價(jià)更新用表基準(zhǔn)地價(jià)更新用表 表 1 城鎮(zhèn)土地利用效益調(diào)查表 資金占 有額 年?duì)I業(yè)額或年產(chǎn)值 （萬(wàn)元） 年利潤(rùn)額（萬(wàn)元）年稅后留利 （萬(wàn)元） 年年年平 均 年年年平 均 年 年年平 均 單 位 名 稱 主 管 單 位 所 在 位 置 經(jīng) 營(yíng) 項(xiàng) 目 所 有 制流 動(dòng) 資 金 固 定 資 金 工 資 總 額 職 工 人 數(shù) 用 地 面 積 用 地 效 益 元/ 表 2 土地使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓調(diào)查表 樣本號(hào)_ 圖幅號(hào)_ 順序號(hào)_ 樣點(diǎn)坐標(biāo): x_ y_ 土地級(jí)別_ 坐落 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 路（街） 巷 號(hào) 棟 四至東_ 西_ 南_北

52、_ 宗地號(hào)受讓人 出(轉(zhuǎn))讓方式拍賣(mài) 招標(biāo) 協(xié)議規(guī)劃容積率 出(轉(zhuǎn))讓時(shí)間_年_月土地用途商 住 工 其他 出(轉(zhuǎn))讓年限宗地形狀矩形 三角形 不規(guī)則形 出(轉(zhuǎn))讓總價(jià) 元土地總面積 土地開(kāi)發(fā)程度（或基礎(chǔ)設(shè) 備完備程度） 生地 供水 排水 通電 通路 通氣 通訊 供暖 寬帶網(wǎng)絡(luò) 土地平整程度平整 基本平整 不平整 其他條件 利用現(xiàn)狀商 住 工 未利用地 備注位置略圖 調(diào)查人_ 檢查人_ 調(diào)查時(shí)間： 年 月 日 表 3 私舊房買(mǎi)賣(mài)調(diào)查表 樣本號(hào)_ 圖幅號(hào)_ 順序號(hào)_ 樣點(diǎn)坐標(biāo): x_ y_ 土地級(jí)別_ 坐落 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 路（街） 巷 號(hào) 棟 出售方單位性質(zhì)國(guó)有 集體 私營(yíng) 合資 合作 獨(dú)資 股份

53、購(gòu)買(mǎi)方單位性質(zhì)國(guó)有 集體 私營(yíng) 合資 合作 獨(dú)資 股份 建成年月買(mǎi)賣(mài)時(shí)間 買(mǎi)賣(mài)前用途商 住 工 其他買(mǎi)賣(mài)后用途商 住 工 其他 樓層總數(shù)買(mǎi)賣(mài)層次 建筑物結(jié)構(gòu)類型 鋼混 磚混一等 磚混二等 磚木一等磚木二等磚木三等 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 容積率 建筑總面積 占地總面積 交易建筑面積 交易房屋分 攤土地面積 房屋成新 交易情況正常 不正常 交易總價(jià)元交易單價(jià)元 房屋朝向東西南北 層數(shù)戶型面積單價(jià)戶數(shù)面積單價(jià)戶數(shù)面積單價(jià)戶數(shù)面積單價(jià)戶數(shù) 土地開(kāi)發(fā)程度（或基 礎(chǔ)設(shè)備完備程度） 生地 供水 排水 通電 通路 通氣 通訊 供暖 寬帶網(wǎng)絡(luò) 土地平整程度平整 基本平整 不平整 其他條件 備注位置略圖 調(diào)查人_ 檢查人_

54、調(diào)查時(shí)間： 年 月 日 表 4 房屋出租調(diào)查表 樣本號(hào)_ 圖幅號(hào)_ 順序號(hào)_ 樣點(diǎn)坐標(biāo): x_ y_ 土地級(jí)別_ 坐落 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 路（街） 巷 號(hào) 棟 出租方單位性質(zhì)國(guó)有 集體 私營(yíng) 合資 合作 獨(dú)資 股份 承租方單位性質(zhì)國(guó)有 集體 私營(yíng) 合資 合作 獨(dú)資 股份 出租時(shí)間出租期限 出租前用途商 住 工 其他出租后用途商 住 工 其他 建筑物結(jié)構(gòu)類型 鋼混 磚混一等 磚混二等 磚木一等磚木二等磚木三等 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 臨街距離 房屋建成年月 房屋成新 樓層總數(shù)出租層次 建筑總面積 占地總面積 出租建筑面積 進(jìn)深 開(kāi)間 房屋維修責(zé)任方出租方 承租方押金元期限年 房屋裝修責(zé)任方出租方 承租方裝修費(fèi)用元/

55、租金收入元/年其他收入元/年 交易總價(jià)元交易單價(jià)元 土地開(kāi)發(fā)程度（或基 礎(chǔ)設(shè)備完備程度） 生地 供水 排水 通電 通路 通氣 通訊 供暖 寬帶網(wǎng)絡(luò) 土地平整程度平整 基本平整 不平整 其他條件 備注位置略圖 調(diào)查人_ 檢查人_ 調(diào)查時(shí)間： 年 月 日 表 5 商品房出售調(diào)查表 樣本號(hào)_ 圖幅號(hào)_ 順序號(hào)_ 樣點(diǎn)坐標(biāo): x_ y_ 土地級(jí)別_ 坐落 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 路（街） 巷 號(hào) 棟 建成年月出售時(shí)間 房屋使用年限土地使用年限 規(guī)劃容積率房屋用途商 住 工 其他 樓層總數(shù)買(mǎi)賣(mài)層次 建筑物結(jié)構(gòu)類型 鋼混 磚混一等 磚混二等 磚木一等磚木二等磚木三等 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 容積率 建筑總面積 樓房基地面積 商品房總

56、售價(jià)元單位面積售價(jià)元/ 房屋朝向東西南北方向調(diào)節(jié)率 樓層調(diào)節(jié)率綠化比率 土地開(kāi)發(fā)程度（或基 礎(chǔ)設(shè)備完備程度） 生地 供水 排水 通電 通路 通氣 通訊 供暖 寬帶網(wǎng)絡(luò) 土地平整程度平整 基本平整 不平整 其他條件 備注位置略圖 調(diào)查人_ 檢查人_ 調(diào)查時(shí)間： 年 月 日 表 6 征地、拆遷開(kāi)發(fā)土地調(diào)查表 樣本號(hào)_ 圖幅號(hào)_ 順序號(hào)_ 樣點(diǎn)坐標(biāo): x_ y_ 土地級(jí)別_ 坐落 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 路（街） 巷 號(hào) 征地拆遷單位單位性質(zhì) 征地時(shí)間土地用途 土地征用費(fèi)勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi)地上附著物補(bǔ)償費(fèi) 新菜地建設(shè)基金耕地占用稅 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)其他 房屋征購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)過(guò)渡費(fèi) 搬家費(fèi)拆遷還建費(fèi) 安置動(dòng)遷用房費(fèi)其

57、他費(fèi) 土地開(kāi)發(fā)程度（或基礎(chǔ)設(shè) 備完備程度） 生地 供水 排水 通電 通路 通氣 通訊 供暖 寬帶網(wǎng)絡(luò) 土地平整程度平整 基本平整 不平整 其他條件 備注位置略圖 調(diào)查人_ 檢查人_ 調(diào)查時(shí)間： 年 月 日 表 7 城鎮(zhèn)土地利用效益資料整理表 樣點(diǎn)名稱 及編號(hào) 企業(yè) 性質(zhì) 企業(yè) 規(guī)模 單位面 積資金 單位面積 標(biāo)準(zhǔn)資金 企業(yè)職 工人數(shù) 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 職工人數(shù) 單位面積 工資總額 單位面積標(biāo) 準(zhǔn)工資總額 單位面 積利潤(rùn) 表 8 土地交易地價(jià)資料整理表 時(shí)間修正容積率修正土地開(kāi)發(fā)（基礎(chǔ)設(shè) 施）程度修正 年限修正其他修正可比 標(biāo)準(zhǔn) 地價(jià) 樣點(diǎn) 名稱 及編 號(hào) 地 價(jià) 性 質(zhì) 交易 時(shí)間 修正 系數(shù) 容積

58、率 修正 系數(shù) 土地開(kāi)發(fā) （基礎(chǔ)設(shè) 施）程度 修正 系數(shù) 剩余 年限 修正 系數(shù) 其他 條件 修正 系數(shù) 表 9 基準(zhǔn)地價(jià)表 土地 用途 土地級(jí)別級(jí)別 面積 區(qū)域 （地段） 土地 用途 土地級(jí) 別 級(jí)別 面積 區(qū)域 （地段） 土地 用途 土地級(jí) 別 級(jí)別 面積 區(qū)域 （地段） 一一一 二二二 商 業(yè) 用 地 n 住 宅 用 地 n 工 業(yè) 用 地 n 表 10 基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果比較表 商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地級(jí)別 本次上一輪變化幅度本次上一輪變化幅度本次上一輪變化幅度 1 2 3 4 5 n 表 11 某用地類型基準(zhǔn)地價(jià)比較表 本次基準(zhǔn)地價(jià)上一輪基準(zhǔn)地價(jià)級(jí) 別基準(zhǔn)地價(jià) （元/） 面積 k 面積 比

59、例 面積加權(quán)地價(jià) （元/） 基準(zhǔn)地價(jià) （元/） 面積 k 面積比 例 面積加權(quán)地 價(jià) （元/） 1 2 3 4 5 n 基準(zhǔn)地價(jià)變化程度 附錄二附錄二 修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明參考表修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明參考表示例示例 某城鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)用地宗地地價(jià)區(qū)位因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表 因素因素因子因子 距市級(jí)商服中心距離(米) 100 (100,200(200,300(300,500 500 距區(qū)級(jí)商服中心距離(米) 150 (150,250(250,400(400,600 600 距小區(qū)級(jí)商服中心距離(米) 50 (50,100(100,200(200,300 300 距街區(qū)級(jí)商服中心距離(米) 50 (50,100(

60、100,200(200,300 300 距高級(jí)商務(wù)區(qū)中心距離（米） 100 (100,200(200,300(300,500 500 商服 繁華 度 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度（店鋪分布） 連續(xù)，高智能 店鋪密集 連續(xù)，臨近有高 智能店鋪 連續(xù)分布較連續(xù)分布間斷或獨(dú)立 臨街道路狀況混合型主干道生活型主干道 生活或交通型 主干道 交通型次干道支路 臨公交站點(diǎn)狀況(條) 1814,18)10,14)8,10) 6500 距長(zhǎng)途汽車站距離(米) 1000(1000,1500(1500,2000(2000,2500 2500 交通 條件 距碼頭距離(米) 500 (500,1500(1500,3500(3500,4