發(fā)債審計(jì)思路和重點(diǎn)

1、目錄 發(fā)債 審計(jì) 思路 和重 點(diǎn) 第一部分 發(fā)行流程 第二部分 發(fā)行條件 第三部分 城投公司審計(jì)方案設(shè)計(jì) 第四部分 城投公司業(yè)務(wù)模式 第五部分 城投公司重要會(huì)計(jì)確認(rèn)及審計(jì)問(wèn)題 第六部分 城投公司總體審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的防范 發(fā)債審計(jì)思路和重點(diǎn) 債券的分類 分類標(biāo)準(zhǔn)：按照發(fā)債主體、付息方式、募集方式、償還期限、擔(dān)保性質(zhì)、特殊目的（可轉(zhuǎn)債） 可以分為多種債券。 其中：按照發(fā)債主體性質(zhì)的不同可以分為：政府債券、金融債券、公司債券、企業(yè)債券、非 金融企業(yè)債務(wù)融資工具、資產(chǎn)證券化 城投類企業(yè)的概念：地方政府通過(guò)一些與其有較緊密聯(lián)系的城市建設(shè)投資類企業(yè)發(fā)行債券進(jìn) 行融資，以籌集資金用于市政建設(shè)，債券的本息由項(xiàng)目的收

2、益及政府補(bǔ)貼進(jìn)行償還，這企業(yè) 類債券統(tǒng)稱為“城投類企業(yè)債” 。 第一部分 發(fā)債流程 第一部分 發(fā)債流程 企業(yè)債券定價(jià)方式及市場(chǎng)利率走勢(shì) 企業(yè)債券定價(jià)方式及市場(chǎng)利率走勢(shì)（續(xù)） 企業(yè)債券的主要優(yōu)勢(shì) 企業(yè)債券創(chuàng)新產(chǎn)品概覽 各中介機(jī)構(gòu)的職能 第二部分 發(fā)行條件 監(jiān)管主體監(jiān)管主體： 國(guó)家發(fā)改委國(guó)家發(fā)改委負(fù)責(zé)非上市公司（包括公司制和企業(yè)制公司）發(fā)行一年期以上企業(yè)債券 主要的法律法規(guī)依據(jù)主要的法律法規(guī)依據(jù)： 中華人民共和國(guó)證券法中華人民共和國(guó)證券法 中華人民共和國(guó)公司法中華人民共和國(guó)公司法 1993年8月2日國(guó)務(wù)院發(fā)布的企業(yè)債券管理?xiàng)l例企業(yè)債券管理?xiàng)l例； 2008年1月4日國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的關(guān)于推進(jìn)企業(yè)債券市

3、場(chǎng)發(fā)展，簡(jiǎn)化發(fā)行核準(zhǔn)程序有關(guān)事項(xiàng)的通知關(guān)于推進(jìn)企業(yè)債券市場(chǎng)發(fā)展，簡(jiǎn)化發(fā)行核準(zhǔn)程序有關(guān)事項(xiàng)的通知 發(fā)改辦財(cái)金【2015】1327號(hào)國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于充分發(fā)揮企業(yè)債券融資功能支持重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè) 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的通知 第二部分 發(fā)行條件 主體資格條件： 1、發(fā)行人為中華人民共和國(guó)境內(nèi)注冊(cè)的非金融類企業(yè)法人，但A股上市公司及其子公 司除外； 2、股份有限公司凈資產(chǎn)不低于3000萬(wàn)元，有限責(zé)任公司和其他類型公司的凈資產(chǎn)不低 于6000萬(wàn)元； 3、發(fā)行人成立時(shí)間必須滿三年必須滿三年，判斷依據(jù)為是否能夠提供最近三年連審報(bào)告最近三年連審報(bào)告； 4、發(fā)行人最近3年沒有違法和重大違規(guī)行為； 5、發(fā)行人前

4、一次發(fā)行的企業(yè)債券已足額募集； 6、發(fā)行人已發(fā)行的企業(yè)債券或其他債務(wù)未處于違約或者延遲支付本息的狀態(tài)； 7、發(fā)行人未擅自改變簽字企業(yè)債券募集資金的用途。 財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)條件：財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)條件： 8、發(fā)行人最近最近3個(gè)會(huì)計(jì)年度連續(xù)盈利個(gè)會(huì)計(jì)年度連續(xù)盈利；（凈利潤(rùn)和歸屬于母公司利潤(rùn)孰高者測(cè)算凈利潤(rùn)指標(biāo)，不扣 非發(fā)改辦財(cái)金【2015】1327號(hào)） 9、累計(jì)債券余額不超過(guò)最近一期末的企業(yè)凈資產(chǎn)的40%（凈資產(chǎn)是合并報(bào)表口徑，包含少數(shù)股權(quán) 權(quán)益；發(fā)債企業(yè)為其他企業(yè)發(fā)債提供擔(dān)保的，考察發(fā)債規(guī)模時(shí)按照擔(dān)保金額計(jì)入已發(fā)債余額）； 10、最近三年平均可分配利潤(rùn)足以支付企業(yè)債券一年的利息； 11、申請(qǐng)發(fā)債城投企業(yè)，其償

5、債資金來(lái)源70%（含70%）必須來(lái)自企業(yè)自身收益；（營(yíng)業(yè)收入：營(yíng) 業(yè)外收入7:3） 12、申請(qǐng)發(fā)債城投企業(yè)，不得注入公立學(xué)校、公園、事業(yè)單位資產(chǎn)等公益性資產(chǎn)。對(duì)已注入的公益 性資產(chǎn)，在計(jì)算發(fā)債規(guī)模時(shí)予以扣除。注入資產(chǎn)必須經(jīng)有證券資格的評(píng)估所評(píng)估，并辦理完畢產(chǎn)權(quán) 登記及工商登記手續(xù)； 13、對(duì)政府及其有關(guān)部門的應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、長(zhǎng)期應(yīng)收款合計(jì)超過(guò)凈資產(chǎn)規(guī)模40%的企業(yè)， 進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，對(duì)上述科目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，風(fēng)險(xiǎn)大、政府有關(guān)部門違規(guī)調(diào)用資金或未履約付款等情 況嚴(yán)重的，且上述科目合計(jì)超過(guò)凈資產(chǎn)60%的，不予受理發(fā)行申請(qǐng)。（一般不超過(guò)。（一般不超過(guò)40%） 發(fā)行條件-募集資產(chǎn)和募投項(xiàng)目條件 14

6、、籌集資金的投向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展方向，所需相關(guān)手續(xù)齊全。 用于固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的，應(yīng)符合固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的要求，原則上累計(jì)發(fā)行額不得 超過(guò)該項(xiàng)目總投資70%。 用于收購(gòu)產(chǎn)權(quán)（股權(quán)）收購(gòu)產(chǎn)權(quán)（股權(quán)）的，比照該比例執(zhí)行。用于調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)的，不受該比例限制，但企業(yè)應(yīng) 提供銀行同意以債還貸的證明； 用于補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金的，不超過(guò)發(fā)債總額的40%。 15、募集資金必須用于核準(zhǔn)的用途必須用于核準(zhǔn)的用途，不得用于彌補(bǔ)虧損和非生產(chǎn)性支出，不得用于房地產(chǎn)買賣、 股票買賣及期貨交易風(fēng)險(xiǎn)性投資。（發(fā)改辦財(cái)金發(fā)改辦財(cái)金【2015】1327號(hào)允許企業(yè)債券募集資金按程號(hào)

7、允許企業(yè)債券募集資金按程 序變更用途序變更用途） 16、允許一般生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)和實(shí)體化運(yùn)行的城投企業(yè)通過(guò)發(fā)行一般企業(yè)債券、項(xiàng)目收益?zhèn)?、?續(xù)期債券等，用于基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施特許經(jīng)營(yíng)等PPP項(xiàng)目建設(shè)。 其他發(fā)行條件 17、發(fā)行人2013年以后的短期高利融資綜合成本達(dá)到銀行相同期限貸款基準(zhǔn)利率1.5倍 以上的，累計(jì)額度超過(guò)企業(yè)總負(fù)債規(guī)模10%，不再受理企業(yè)債券發(fā)行申請(qǐng)； 18、地方政府所屬城投企業(yè)已發(fā)行未償付的企業(yè)債券、中期票據(jù)余額與地方政府當(dāng)年 GDP的比值超過(guò)12%的，其所屬城投企業(yè)發(fā)債應(yīng)嚴(yán)格控制。 19、區(qū)域全口徑債務(wù)率超過(guò)100%的，暫不受理區(qū)域內(nèi)城投企業(yè)有可能新增政府性債務(wù) 負(fù)擔(dān)的發(fā)債申

8、請(qǐng)；（已取消） 20、城投企業(yè)發(fā)債規(guī)模，原則上不超過(guò)所屬地方政府上年本級(jí)公共財(cái)政預(yù)算收入。（已 取消） 發(fā)行條款設(shè)計(jì)要求 1、發(fā)行方式： 2、 2、發(fā)行期限 無(wú)明文要求，證券法規(guī)定，發(fā)行上市的債券期限必須1年以上，企業(yè)債權(quán)都在1年以上， 企業(yè)債權(quán)可在交易所上市交易、銀行間債券市場(chǎng)流通。 3、債券利率 發(fā)債企業(yè)與主承銷商協(xié)商確定，不得高于銀行相同期限居民儲(chǔ)蓄的定期存款利率的40%。 4、信用評(píng)級(jí) 應(yīng)當(dāng)評(píng)級(jí)，主體不低于AA，債項(xiàng)評(píng)級(jí)不低于AA。（AA（且資產(chǎn)負(fù)債率）小于65% 及以上無(wú)需擔(dān)保） 1、公開發(fā)行，綠色債券和項(xiàng)目收益?zhèn)梢圆捎梅枪_發(fā)行方式 2、一次核準(zhǔn)、分期發(fā)行 發(fā)行條款設(shè)計(jì)要求 5、

9、債券擔(dān)保 不強(qiáng)制擔(dān)保（保證擔(dān)保的必須為連帶責(zé)任擔(dān)保）；禁止互保或連環(huán)擔(dān)保；地方各級(jí)政府 及所屬部門、機(jī)構(gòu)和主要依靠財(cái)政撥款的經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助實(shí)業(yè)單位，均不得以財(cái)政性收入、行政事 業(yè)等單位的國(guó)有資產(chǎn)，或其他任何直接、間接形式為融資平臺(tái)公司擔(dān)保；為其他企業(yè)提供擔(dān) 保的，計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)指標(biāo)時(shí)按擔(dān)保金額的一半計(jì)入本期負(fù)債率，在考察發(fā)債規(guī)模時(shí)按照 擔(dān)保額的計(jì)入已發(fā)債余額。 6、債券承銷 （1）應(yīng)由具有承銷資格的證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)承銷，不得自行銷售。 （2）可采用代銷、余額包銷、全額報(bào)銷方式，由企業(yè)和主承銷商協(xié)商確定。 （3）包銷方式的，各承銷商包銷的債券余額不得超過(guò)其上年凈資產(chǎn)的。 （4）企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司可以承銷本

10、集團(tuán)發(fā)行的企業(yè)債券，但不宜作為主承銷商。 7、法律意見書 應(yīng)聘請(qǐng)律所就債券發(fā)行上市出具法律意見書。 8、財(cái)務(wù)報(bào)表 報(bào)送三年的財(cái)務(wù)報(bào)告和審計(jì)報(bào)告及最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)告，如有擔(dān)保人，同時(shí)報(bào)送擔(dān)保人最近一年財(cái)務(wù)報(bào)告和 審計(jì)及最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)告（一年一期且最近一年必須審計(jì)）； 應(yīng)當(dāng)提供最近三年連審的審計(jì)報(bào)告。其中5月1日-10月31日發(fā)行的，應(yīng)使用最近三年連審的審計(jì)報(bào)告；11月1 日-12月31日公告發(fā)行的，還應(yīng)披露當(dāng)年上半年審計(jì)報(bào)表（可以未經(jīng)審計(jì)）；1月1日-4月30日前公告發(fā)行的， 可使用不包括上年的最近三年連審的審計(jì)報(bào)告，但應(yīng)補(bǔ)充披露上年前三個(gè)季度或全年的財(cái)務(wù)報(bào)表（可以未經(jīng) 審計(jì)） 第三部分 方案

11、設(shè)計(jì) 一、城投公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀 城投公司具有“半官方”的特征，其主要職能是把外部融資，投資到城市基礎(chǔ)建投項(xiàng)目中，這些資產(chǎn) 帶有公益性質(zhì)，沒有回報(bào)，因此城投公司缺乏清晰的業(yè)務(wù)及盈利模式。 大部分城投公司財(cái)務(wù)將資金來(lái)源和資金使用情況以“流水賬”的形式進(jìn)行反映和列報(bào)，導(dǎo)致利潤(rùn)表只 有費(fèi)用類項(xiàng)目，無(wú)業(yè)務(wù)收入. 資產(chǎn)負(fù)債表中在建工程金額較大，即使項(xiàng)目完工也長(zhǎng)期掛賬不結(jié)轉(zhuǎn)、往來(lái)余額較大等等，該未審財(cái)務(wù) 報(bào)表無(wú)法滿足發(fā)債需要。 大部分城投公司首次發(fā)債時(shí)，都需要中介機(jī)構(gòu)（主要是會(huì)計(jì)師事務(wù)所）對(duì)其業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)進(jìn)行全面梳理。 中介機(jī)構(gòu)針對(duì)城投債發(fā)行的相關(guān)規(guī)定，在城投公司自身業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，提煉出符合公司特點(diǎn)的業(yè)務(wù)模式， 整

12、合地方政府優(yōu)質(zhì)資源，對(duì)城投公司未審報(bào)表進(jìn)行調(diào)整，并將模擬調(diào)整后財(cái)務(wù)報(bào)表各項(xiàng)指標(biāo)與發(fā)行城 投債相關(guān)的政策要求進(jìn)行對(duì)比分析，以判斷城投公司發(fā)行城投債的可行性。 第三部分 方案設(shè)計(jì) 二、盡職調(diào)查 1、了解城投公司賬面凈資產(chǎn)規(guī)模，政府對(duì)城投公司出資情況；如果存在基金入股的，了解 相關(guān)協(xié)議及回購(gòu)條款，是否屬于名股實(shí)債； 2、城投公司對(duì)重要工程項(xiàng)目的付款情況，這些重要項(xiàng)目工程進(jìn)度、完工情況； 3、城投公司最近3-5年與政府的資金往來(lái)（涉及各個(gè)往來(lái)科目中與資金有關(guān)的往來(lái)），包括 借方發(fā)生額、貸方發(fā)生額，以及資金款項(xiàng)的性質(zhì)； 4、城投公司與除政府以外的其他單位的大額往來(lái)，以及往來(lái)款項(xiàng)產(chǎn)生的原因； 5、城投公司

13、對(duì)外融資情況； 6、提煉適合城投公司特點(diǎn)的業(yè)務(wù)模式。 第四部分 城投公司業(yè)務(wù)模式 城投公司未審報(bào)表大都為流水賬編制而成，未能恰當(dāng)反 映城投公司的業(yè)務(wù)模式。因此城投公司會(huì)計(jì)核算與城投公司 業(yè)務(wù)模式的定位有很大關(guān)系。 城投公司一般存在兩種業(yè)務(wù)模式： n 代建模式 n 土地開發(fā)整理模式 第四章 城投公司業(yè)務(wù)模式 城投公司未審報(bào)表大都為流水賬編制而成，未能恰當(dāng)反 映城投公司的業(yè)務(wù)模式。因此城投公司會(huì)計(jì)核算與城投公司 業(yè)務(wù)模式的定位有很大關(guān)系。 城投公司一般存在兩種業(yè)務(wù)模式： n 代建模式 n 土地開發(fā)整理模式 第四章 城投公司業(yè)務(wù)模式 一、代建模式 1、定義 城投公司投資建設(shè)的城市道路、管網(wǎng)、公共設(shè)施

14、等基礎(chǔ)設(shè)施，大都 是公益性資產(chǎn)，項(xiàng)目自身不產(chǎn)生收益。從另一個(gè)角度考慮，城投公 司建設(shè)的公益性項(xiàng)目，都是接受當(dāng)?shù)卣?，本質(zhì)上是一種受托 建設(shè)行為。因此城投公司的業(yè)務(wù)模式可以理解為：政府將公益性項(xiàng) 目委托城投公司建設(shè)及管理，城投公司負(fù)責(zé)公益性項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、 施工至竣工全過(guò)程的跟蹤管理服務(wù)和款項(xiàng)支付，項(xiàng)目完工辦理竣工 決算后向政府移交，并按資產(chǎn)建設(shè)過(guò)程發(fā)生的所有成本加上合理的 利潤(rùn)率向政府收取價(jià)款。 第四章 城投公司業(yè)務(wù)模式 一、代建模式 2、盈利方式： 在項(xiàng)目建設(shè)全部投資成本的基礎(chǔ)上，按照成本加上合理利潤(rùn)率確認(rèn) 收入，結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)的建設(shè)成本，確保建設(shè)項(xiàng)目具有穩(wěn)定的毛利水平。 3、特點(diǎn) 代建模式幾

15、乎可以適用于所有從事公益性資產(chǎn)建設(shè)的城投公司，大 部分城投公司采用代建模式。 隨著城市化進(jìn)程加快，地方政府大力發(fā)展新區(qū)開發(fā)。新區(qū)經(jīng)過(guò)土 地征遷安置、道路管網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市配套設(shè)施建設(shè)等，達(dá)到 “五通一平”、“七通一平”，這個(gè)過(guò)程就是土地開發(fā)整理，即土地 熟化的過(guò)程。新區(qū)的土地開發(fā)，地方政府一般委托城投公司完成。 1、適用范圍 a.有明確開發(fā)范圍且四至界線清晰，如新建的各種開發(fā)區(qū)、園區(qū)； b.有獲得政府批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃，該規(guī)劃明確了該區(qū)域內(nèi)各地塊的 土地性質(zhì)及用途； c.有明確、詳細(xì)的項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算； d.經(jīng)政府授權(quán)，城投公司系該區(qū)域內(nèi)唯一開發(fā)主體。 二、土地開發(fā)整理模式 2、盈利方式 對(duì)成片開

16、發(fā)區(qū)域內(nèi)發(fā)生的征遷安置、土地平整等土地熟化開發(fā)成 本進(jìn)行歸集，待土地達(dá)到出讓條件，以掛牌出讓時(shí)點(diǎn)為該土地收入確 認(rèn)時(shí)點(diǎn)，以出讓價(jià)格為基礎(chǔ)確認(rèn)土地開發(fā)整理收入（扣除相關(guān)稅費(fèi)后 全額返還或部分返還），相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)地塊的土地開發(fā)整理成本。 二、土地開發(fā)整理模式 第五部分 城投公司重要會(huì)計(jì)確認(rèn)及審計(jì)問(wèn)題 一、收入確認(rèn) 二、注入資產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量 三、政府性應(yīng)收款項(xiàng)減值 四、代建項(xiàng)目成本歸集及完工的賬務(wù)處理 五、利息資本化 六、地方政府債資金轉(zhuǎn)入城投公司的賬務(wù)處理 七、政府補(bǔ)助 八、稅收籌劃 一、收入確認(rèn)代建模式 1、收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn) 代建業(yè)務(wù)的關(guān)鍵是收入時(shí)點(diǎn)的確定。實(shí)務(wù)中有按建設(shè)進(jìn)度、按項(xiàng)目完工時(shí)點(diǎn)、按辦理

17、 項(xiàng)目竣工決算時(shí)點(diǎn)、按向政府移交等四個(gè)時(shí)點(diǎn)確認(rèn)項(xiàng)目代建收入。以上四個(gè)時(shí)點(diǎn)都可以， 具體選取哪個(gè)時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入，取決于代建協(xié)議中約定的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)。城投債申報(bào)各 期需有穩(wěn)定的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，因此可根據(jù)需要選擇代建收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，并在代建協(xié)議中約 定與之對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)，以滿足會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)的條件。 2、收入確認(rèn)方法總額法還是凈額法 按照國(guó)家有關(guān)城投公司發(fā)行城投債有關(guān)規(guī)定，城投公司營(yíng)業(yè)收入占總收入（營(yíng)業(yè)收入+ 政府補(bǔ)貼）的比重要達(dá)到70%及以上。一般地，由于代建毛利有限，扣除期間費(fèi)用后，城 投公司的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)基本上盈虧持平，利潤(rùn)主要來(lái)源于政府補(bǔ)貼，在主營(yíng)收入占比超過(guò)70% 的要求下，主營(yíng)收入金

18、額越大對(duì)城投公司越有利，因此，城投公司主觀上趨向全額確認(rèn)代 建收入。 結(jié)合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及相關(guān)解釋的規(guī)定，全額法確認(rèn)代建收入至少應(yīng)滿足以下條件： 1）由政府與城投公司簽定項(xiàng)目代建協(xié)議，協(xié)議中明確政府授權(quán)城投公司對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程實(shí)施 組織管理，包括項(xiàng)目立項(xiàng)、前期調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)、質(zhì)量監(jiān)督、竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目移 交等，由城投公司通過(guò)招投標(biāo)選擇各個(gè)階段的承建服務(wù)單位，并由城投公司與各承建服務(wù)單位 簽訂合同。 2）由城投公司支付各承建服務(wù)單位工程款或服務(wù)費(fèi)，各單位向城投公司開具發(fā)票。（現(xiàn)金 流） 3） 實(shí)務(wù)中城投公司因?qū)I(yè)技術(shù)人員不足，部分項(xiàng)目管理工作由政府職能機(jī)構(gòu)如建設(shè)局、 重點(diǎn)局、重點(diǎn)辦等機(jī)構(gòu)來(lái)具

19、體實(shí)施，可以由城投公司通過(guò)書面授權(quán)將部分質(zhì)量、進(jìn)度等管理工 作委托上述職能機(jī)構(gòu)完成。 滿足上述條件后，城投公司對(duì)代建項(xiàng)目質(zhì)量、安全、進(jìn)度、造價(jià)的承擔(dān)了總體責(zé)任，符合 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)全額法確認(rèn)收入的條件。 一、收入確認(rèn)代建模式 3、項(xiàng)目立項(xiàng)主體對(duì)收入確認(rèn)方式的影響 代建模式下，立項(xiàng)主體有的是城投公司，有的不是城投公司。如果立項(xiàng)主體在城投公 司名下，則城投公司擁有該項(xiàng)目所有權(quán)，是項(xiàng)目法人，對(duì)項(xiàng)目承擔(dān)全部責(zé)任，一般采用全 額法確認(rèn)收入。但是在稅務(wù)方面，由于城投公司是項(xiàng)目立項(xiàng)主體，對(duì)項(xiàng)目擁有所有權(quán)，該 項(xiàng)目向政府移交取得回購(gòu)收入被視為不動(dòng)產(chǎn)銷售行為（類似于房地產(chǎn)企業(yè)），應(yīng)按照“銷 售不動(dòng)產(chǎn)”繳納增值稅，適

20、用稅率為11%，稅收成本較高。 城投公司代建項(xiàng)目大都是基礎(chǔ)設(shè)施等公益性項(xiàng)目，所有權(quán)人確定為政府或政府有關(guān)部 門具有本質(zhì)的合理性。如果項(xiàng)目立項(xiàng)主體是政府而不是城投公司，城投公司代建業(yè)務(wù)必須 滿足一定條件，如代建協(xié)議明確城投公司除立項(xiàng)外，對(duì)建設(shè)全過(guò)程承擔(dān)責(zé)任（類似于EPC 總承包服務(wù)），才有可能全額法確認(rèn)收入，否則應(yīng)當(dāng)以凈額法確認(rèn)收入。但是在稅務(wù)方面， 由于城投公司不是項(xiàng)目立項(xiàng)主體，代建業(yè)務(wù)視為提供建筑服務(wù)，采用建筑服務(wù)的簡(jiǎn)易計(jì)稅 方式，以代建總收入減去分包成本的差額，按稅率3%計(jì)征，大大降低城投公司的稅收成本。 一、收入確認(rèn)代建模式 4、確保代建項(xiàng)目成本歸集完整 有部分地方政府設(shè)立了若干平行的融

21、資平臺(tái)，存在不同融資平臺(tái)或政府直接支付同一 個(gè)項(xiàng)目成本的情形，這種情況下，審計(jì)要關(guān)注擬發(fā)債城投公司代建項(xiàng)目成本歸集是否完整， 當(dāng)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目多頭支付、成本歸集不完整的情形時(shí)，可采取以下解決方法： 1）地方政府將其他平臺(tái)公司通過(guò)股權(quán)劃轉(zhuǎn)的方式使其成為擬發(fā)債城投公司的子公司， 母子公司合并可保證項(xiàng)目成本的完整性。 2）如果因其他原因?qū)е鹿蓹?quán)不能劃轉(zhuǎn)，需對(duì)其他平臺(tái)公司支付的項(xiàng)目工程款進(jìn)行延伸 審計(jì)，雙方簽訂代付款協(xié)議將其支付的項(xiàng)目成本通過(guò)往來(lái)結(jié)算歸集在擬發(fā)債城投公司名下， 確保該項(xiàng)目成本完整。 一、收入確認(rèn)代建模式 5、代建模式下成本核算的會(huì)計(jì)科目 代建模式：無(wú)論項(xiàng)目立項(xiàng)主體是否在城投公司名下，城投公司

22、進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的最終目 標(biāo)是向政府移交，取得代建收入，不屬于自建自用行為，發(fā)生的建設(shè)成本應(yīng)當(dāng)歸集在存貨- 代建成本中，建成后轉(zhuǎn)入存貨-代建完工產(chǎn)品中。 一、收入確認(rèn)代建模式 6、代建模式下應(yīng)獲取的重要審計(jì)證據(jù) 1）取得與政府簽訂的代建協(xié)議，檢查代建協(xié)議約定條款是否滿足全額確認(rèn)收入條件； 2）搜集城投公司與該項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位簽訂的合同； 3）搜集工程款付款憑據(jù)； 4）取得項(xiàng)目竣工驗(yàn)收資料； 5）取得項(xiàng)目決算審計(jì)資料； 6）取得與政府辦理項(xiàng)目移交的手續(xù)；（移交清單） 7）其他。（政府撥款文件） 一、收入確認(rèn)土地整理模式 1、收入確認(rèn)方式及時(shí)點(diǎn) 土地整理模式下收入確認(rèn)有兩種方式，一是土地

23、出讓金收入按比例返還，為非固定收 益方式；二是按實(shí)際成本加成或固定價(jià)格結(jié)算的固定收益方式。 第一種主要針對(duì)商業(yè)開發(fā)土地，出讓價(jià)格較高，收益可觀，出讓金返還比例由城投公 司與政府協(xié)商確定。收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)以土地開發(fā)整理成為熟地，滿足出讓條件，掛牌出讓成 功，簽訂出讓協(xié)議時(shí)確認(rèn)。 第二種主要針對(duì)工業(yè)開發(fā)用地，工業(yè)用地出讓價(jià)格低，收取的出讓金不足以彌補(bǔ)土地 開發(fā)成本，如果按照第一種方式結(jié)算，必然造成城投公司虧損。因此政府按照工業(yè)開發(fā)用 地的實(shí)際成本加成、或者單位固定地價(jià)的方式與城投公司結(jié)算，成本與實(shí)際出讓價(jià)格的差 異由政府貼補(bǔ)，確保城投公司獲得合理的開發(fā)利潤(rùn)。收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)以土地開發(fā)整理完成， 滿足出讓條

24、件，掛牌出讓成功，簽訂出讓協(xié)議時(shí)確認(rèn)。 一、收入確認(rèn)土地整理模式 2、土地整理成本的歸集及結(jié)轉(zhuǎn) 成片開發(fā)土地時(shí)，城投公司一般是分期開發(fā)，逐步投入，成熟一塊出讓一塊。由于初 期開發(fā)成本只是總成本的一部分，前期出讓土地成本的計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn)是個(gè)難點(diǎn)。 解決思路：土地開發(fā)整理發(fā)生的支出在“存貨土地開發(fā)成本”中歸集，根據(jù)區(qū)域詳細(xì) 規(guī)劃，計(jì)算該區(qū)域可供出讓的土地面積；根據(jù)該區(qū)域拆遷計(jì)劃、規(guī)劃的道路、管網(wǎng)等基礎(chǔ) 設(shè)施投入測(cè)算該區(qū)域土地開發(fā)整理的完整成本；據(jù)此測(cè)算該區(qū)域土地熟化的單位成本，并 根據(jù)該單位成本計(jì)算已出讓土地的開發(fā)整理成本，對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)至營(yíng)業(yè)成本。 一、收入確認(rèn)土地整理模式 3、土地整理模式下的重要審計(jì)證

25、據(jù) 1）查閱網(wǎng)上公開交易信息、獲取土地出讓協(xié)議、核對(duì)出讓金繳納情況。 2）獲取城投公司與地方政府簽訂的出讓金返還比例或固定加成等土地開發(fā)整理的結(jié)算 協(xié)議。 3）獲取經(jīng)批準(zhǔn)的成片土地開發(fā)詳細(xì)規(guī)劃，了解規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可供出讓的土地面積； 4）取得土地開發(fā)詳細(xì)預(yù)算，分析預(yù)算合理性，根據(jù)預(yù)算測(cè)算開發(fā)區(qū)域的單位土地開發(fā) 成本； 5）將實(shí)際發(fā)生的成本項(xiàng)目與預(yù)算對(duì)比，分析差異原因，及時(shí)調(diào)整預(yù)算，以調(diào)整后的預(yù) 算作為開發(fā)整理的測(cè)算成本。 二、注入資產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量 城投公司凈資產(chǎn)大小決定了發(fā)債額度，要想提高發(fā)債金額，城投公司需要足夠規(guī)模的凈資產(chǎn)。因受代 建毛利合理性控制、政府補(bǔ)貼與營(yíng)業(yè)收入不能超過(guò)一定比例的制約，城

26、投公司累積利潤(rùn)對(duì)凈資產(chǎn)貢獻(xiàn)并不 顯著，主要依靠政府注入資產(chǎn)來(lái)提高凈資產(chǎn)規(guī)模。最為行之有效的方法是政府向城投公司注入出讓土地使 用權(quán)以及可出租房產(chǎn)。由于城投公司存在高估資產(chǎn)的動(dòng)機(jī)，因此審計(jì)時(shí)需重點(diǎn)關(guān)注這部分資產(chǎn)的初始計(jì)量。 1、土地使用權(quán) 這些土地不屬于城投公司開發(fā)整理的土地范疇，而是當(dāng)?shù)貢簳r(shí)閑置可供出讓的土地。2012年末， 發(fā)改 委財(cái)預(yù)2012463號(hào)文件規(guī)定，城投公司取得出讓土地使用權(quán)必須繳納土地出讓金。該文件出臺(tái)前，地方政 府可以通過(guò)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)直接將出讓土地使用權(quán)注入至城投公司，城投公司不需繳納土地出讓金；該文件出臺(tái) 之后，城投公司必須繳納土地出讓金才能取得土地使用權(quán)。 二、注入資產(chǎn)的確認(rèn)

27、和計(jì)量土地使用權(quán) （1）針對(duì)2012年12月財(cái)預(yù)2012463號(hào)文件頒布前地方政府注入的土地使用權(quán)審計(jì)應(yīng)關(guān)注事項(xiàng)： 1）檢查該土地是否經(jīng)有證券從業(yè)資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估 如果是由非證券從業(yè)資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，提請(qǐng)企業(yè)另找一家有證券資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)原評(píng)估價(jià)值 進(jìn)行復(fù)核，出具評(píng)估復(fù)核報(bào)告，兩者如有重大差異，審計(jì)根據(jù)復(fù)核后的價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，重新確認(rèn)土地入賬 價(jià)值。 2）分析評(píng)估價(jià)值是否合理 查閱評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)?shù)毓_市場(chǎng)出讓或轉(zhuǎn)讓同類型土地的價(jià)值，將其與評(píng)估價(jià)值進(jìn)行對(duì)比，分析評(píng)估價(jià) 值的合理性； 3）檢查該土地使用權(quán)證登記的使用人是否為城投公司，關(guān)注土地證載使用期限和用途。 二、注入資產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量土地使用

28、權(quán) （2）針對(duì)2012年12月財(cái)預(yù)2012463號(hào)文件頒布后地方政府注入的土地使用權(quán)審計(jì)應(yīng)關(guān)注事項(xiàng)： 城投公司以公開掛牌價(jià)向政府繳納出讓金，取得土地使用權(quán)證后，按照繳納的出讓金及相關(guān)稅費(fèi)作為 土地資產(chǎn)的入賬依據(jù)，隨后政府將收到的出讓金扣除應(yīng)上交的規(guī)費(fèi)后以貨幣資金增資注入城投公司，增加 城投公司凈資產(chǎn)，間接實(shí)現(xiàn)土地注入城投公司的目的。 審計(jì)時(shí)應(yīng)將該土地與同類土地的出讓價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，如有重大差異，提請(qǐng)城投公司調(diào)整，防止高估土 地資產(chǎn)。 （3）上述土地注入后的每一個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，均要對(duì)其作減值測(cè)試 在進(jìn)行減值測(cè)試時(shí)，可參考當(dāng)?shù)刈罱山坏念愃仆恋氐某鲎寖r(jià)格，進(jìn)行比較分析，或者聘請(qǐng)有證券資 格的評(píng)估事務(wù)

29、所對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)值進(jìn)行分析，判斷土地資產(chǎn)是否存在減值；必要時(shí)也可要求當(dāng) 地政府對(duì)可能存在的減值風(fēng)險(xiǎn)出具兜底承諾。 二、注入資產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量土地使用權(quán) （4）土地使用權(quán)的列報(bào) 建議：存貨 理由：上述土地一般是儲(chǔ)備的熟地，這些土地既有可能被城投公司用于建設(shè)開發(fā)（類似于房地產(chǎn)開發(fā) 公司的待開發(fā)土地），也有可能被政府收回出讓給市場(chǎng)上真正的用地者。前者進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，土地是開發(fā) 成本的組成部分，屬于存貨列報(bào)范疇；后者由政府收回注銷原土地證，重新通過(guò)招拍掛把土地出讓給真正 的用地者，實(shí)現(xiàn)土地的市場(chǎng)化出讓，政府再用收到的出讓金補(bǔ)償城投公司，完成土地資產(chǎn)的貨幣化置換。 政府把土地證辦在城投公司名下，實(shí)

30、際上是將目前暫時(shí)閑置的可供出讓土地在城投公司先行資本化，以充 分體現(xiàn)這部分土地未來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值，由于土地使用條件暫不明確，列報(bào)在存貨項(xiàng)下具有合理性。 如將上述土地列報(bào)在無(wú)形資產(chǎn)下，要按土地使用年限進(jìn)行分年攤銷，加大了城投公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)成本， 降低了盈利能力，城投公司主觀上比較排斥這種賬務(wù)處理。 二、注入資產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量土地使用權(quán) （5）土地閑置的風(fēng)險(xiǎn)防范 根據(jù)土地管理法，土地閑置兩年以上政府可以無(wú)償收回。城投公司為擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模而取得土地短 期內(nèi)一般是不開發(fā)的，存在閑置超期的可能。為防止閑置土地被收回而造成重大資產(chǎn)損失，審計(jì)時(shí)應(yīng)獲取 政府對(duì)城投公司土地的長(zhǎng)期開發(fā)計(jì)劃，以及土地部門出具土地不被收回的書

31、面承諾或說(shuō)明。 二、注入資產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量投資性房地產(chǎn) 為增加城投公司資產(chǎn)規(guī)模，地方政府將其管轄控制的可供出租房屋通過(guò)評(píng)估注入至城投公司，城投公 司一邊計(jì)入投資性房地產(chǎn)增加資產(chǎn)總額，一邊計(jì)入資本公積增加凈資產(chǎn)。注入的投資性房地產(chǎn)，審計(jì)時(shí)應(yīng) 關(guān)注其計(jì)量模式、入賬價(jià)值、后續(xù)計(jì)量等事項(xiàng)，具體應(yīng)對(duì)措施如下： （1）成本計(jì)量模式下應(yīng)對(duì)措施 關(guān)注初始入賬價(jià)值的依據(jù)，是否經(jīng)有證券資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，如不是，提請(qǐng)城投公司重新找一家有 證券資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)核，出具復(fù)核報(bào)告，兩者如有重大差異，應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。 （2）公允價(jià)值計(jì)量模式下的應(yīng)對(duì)措施 關(guān)注從取得資產(chǎn)的基準(zhǔn)日起，至以后每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日的價(jià)值確認(rèn)依據(jù)，是否聘

32、請(qǐng)了有證券資格的評(píng) 估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，如沒有，提請(qǐng)城投公司重新聘請(qǐng)有證券資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估或復(fù)核，出具評(píng)估或復(fù) 核報(bào)告，如有重大差異，應(yīng)調(diào)整入賬價(jià)值。 二、注入資產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量投資性房地產(chǎn) （3）后續(xù)計(jì)量的應(yīng)對(duì)措施 在上述房屋取得后的每一個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，均要對(duì)其作減值測(cè)試。可與當(dāng)?shù)赝惙课葑罱山坏氖袌?chǎng) 價(jià)作比較分析。 （4）關(guān)注資產(chǎn)權(quán)屬 所有注入至城投公司的投資產(chǎn)性房地產(chǎn)，均應(yīng)將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至城投公司名下，且該過(guò)戶事項(xiàng)應(yīng)在入賬前 完成。 （5）關(guān)注資產(chǎn)注入的行為文件 取得政府同意將房屋資產(chǎn)注入城投公司的文件；城投公司董事會(huì)同意政府注入資產(chǎn)的決議。 （6）實(shí)務(wù)中，盡量說(shuō)服城投公司采用成本計(jì)量模式

33、，謹(jǐn)用公允價(jià)值計(jì)量模式。 依據(jù)： （1）按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)投資性房地產(chǎn)的規(guī)定：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠 持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同 時(shí)滿足下列條件： （一）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)； （二）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地 產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。 也就是說(shuō)，該準(zhǔn)則中要求的公允價(jià)值屬于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)公允價(jià)值計(jì)量中的第一層次或至少是 屬于第二層次。 （2）評(píng)估價(jià)值能否作為公允價(jià)值來(lái)使用，關(guān)鍵取決于所采用的估值技術(shù)，如果為市場(chǎng)法且

34、公允價(jià)值判斷為 第一層次的，可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，如果判斷為第二層次的，則需要謹(jǐn)慎考慮；如果為 收益法或成本法，一般認(rèn)定為公允價(jià)值屬于第三層次，則不能采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。 劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)問(wèn)題 因?yàn)槿谫Y規(guī)模等原因，地方政府往往對(duì)平臺(tái)公司以劃撥方式注入大量資產(chǎn)，這些資產(chǎn)可能存在著以下幾 方面疑問(wèn)： （1）這些資產(chǎn)的注入時(shí)間比較早，注入時(shí)由非具有證券從業(yè)資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，但2012年發(fā)改 辦財(cái)金20123451號(hào)關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)債券風(fēng)險(xiǎn)防范有關(guān)問(wèn)題的通知要求：“注入資產(chǎn)必須經(jīng)具 有證券從業(yè)資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，由有關(guān)主管部門辦理相關(guān)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記及變更工商登記”

35、。這些 此前已經(jīng)非證券從業(yè)資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的資產(chǎn)是否需要經(jīng)過(guò)證券資格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)評(píng)？ （2）這些注入的部分資產(chǎn)可能暫時(shí)無(wú)法進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，例如：無(wú)形資產(chǎn)林權(quán)、存貨用材林、 海域使用權(quán)等，這些資產(chǎn)通常評(píng)估價(jià)值很高，但由于受到建設(shè)規(guī)劃等方面的約束，暫時(shí)難以開發(fā)，甚至 都沒有明確的開發(fā)計(jì)劃，同時(shí)其未來(lái)的經(jīng)營(yíng)周期很長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)期可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益具有較大的不確定性。 這些資產(chǎn)即使在注入時(shí)經(jīng)過(guò)了具有證券資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，其價(jià)值也可能存在著不少疑問(wèn)。 處理建議： （1）國(guó)家發(fā)改委20123451號(hào)文發(fā)布之后的地方政府注入的各類資產(chǎn)必須經(jīng)過(guò)具有證券從業(yè)資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估， 之前已經(jīng)注入的資產(chǎn)一般無(wú)需再次

36、評(píng)估確認(rèn)。但如果之前經(jīng)非具有證券資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值明顯存在過(guò)高的， 應(yīng)該提請(qǐng)具有證券資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)評(píng)。 （2）對(duì)地方政府明顯違規(guī)注入的資產(chǎn)，例如地方政府以劃撥方式注入的商業(yè)及住宅用途的土地使用權(quán)，或其他應(yīng)通過(guò) “招拍掛”方式取得的土地使用權(quán)，但在相關(guān)交易網(wǎng)站上無(wú)法獲取公開交易信息的，應(yīng)該采取資產(chǎn)置換的方式對(duì)此類資 產(chǎn)進(jìn)行清理。 （3）對(duì)于地方政府以劃撥方式注入的土地使用權(quán)（如濕地等）、海域使用權(quán)等國(guó)家發(fā)改委暫時(shí)未予禁止注入的資產(chǎn)， 應(yīng)該根據(jù)資產(chǎn)實(shí)際使用狀態(tài)判斷其是否存在著減值跡象。對(duì)于存在減值跡象且導(dǎo)致嚴(yán)重減值的資產(chǎn)，應(yīng)該請(qǐng)示地方政府 進(jìn)行資產(chǎn)置換；如果置換存在實(shí)際困難而事實(shí)上

37、不可能的，應(yīng)該進(jìn)行減值測(cè)試并且計(jì)提減值準(zhǔn)備，同時(shí)要求平臺(tái)公司與 地方政府簽訂“兜底”性條款，并在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中進(jìn)行披露。 二、注入資產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量劃轉(zhuǎn)股權(quán)資產(chǎn) （1）股權(quán)劃轉(zhuǎn)合并日的確定 城投公司為做大資產(chǎn)規(guī)模，豐富業(yè)務(wù)類型，地方政府通常以無(wú)償劃轉(zhuǎn)方式把地方政府控制其他的公司 無(wú)償劃轉(zhuǎn)給城投公司，并在劃轉(zhuǎn)文件中明確自劃轉(zhuǎn)之日起實(shí)際控制權(quán)歸城投公司所有，但相關(guān)工商手續(xù)在 資產(chǎn)負(fù)債表日后完成的。在這種情況下，平臺(tái)公司是否可以在劃轉(zhuǎn)日將子公司納入合并范圍？ 應(yīng)對(duì)措施：取得政府的劃轉(zhuǎn)文件，劃轉(zhuǎn)雙方辦理資產(chǎn)移交手續(xù)，城投公司向被劃轉(zhuǎn)公司派駐董事、監(jiān) 事及高級(jí)管理人員，城投公司對(duì)被劃轉(zhuǎn)的公司實(shí)施了控制，控

38、制權(quán)變更之日即為劃轉(zhuǎn)合并日。雖然工商相 關(guān)手續(xù)尚未變更完畢或尚未開始辦理，但權(quán)屬變更不存在實(shí)質(zhì)性障礙，本著“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則，城 投公司應(yīng)當(dāng)將劃轉(zhuǎn)的子公司納入合并范圍，但是城投公司需在審計(jì)報(bào)告出具日前辦理工商變更手續(xù)。 二、注入資產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量劃轉(zhuǎn)股權(quán)資產(chǎn) （2）合并成本的確定 建議：一般以賬面價(jià)值確定。 理由：按照國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)規(guī)定，政府直接投資的企業(yè)可以賬面價(jià)值作為劃轉(zhuǎn)對(duì)價(jià)。 （3）該合并是同一控制下還是非同一控制下企業(yè)合并 建議：非同一控制下企業(yè)合并。 理由：關(guān)聯(lián)方會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定“企業(yè)不應(yīng)同受政府控制而成為關(guān)聯(lián)方” ，因此，同受政府直接控制的公 司之間不是關(guān)聯(lián)方。既然不是關(guān)聯(lián)方，

39、他們之間的合并不符合同一控制下企業(yè)合并認(rèn)定條件，應(yīng)認(rèn)定為非 同一控制下企業(yè)合并。 二、注入資產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量劃轉(zhuǎn)股權(quán)資產(chǎn) 另外，財(cái)政部在財(cái)會(huì)201617號(hào)“關(guān)于規(guī)范“三去一降一補(bǔ)”有關(guān)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理規(guī)定”中明確： 國(guó)有獨(dú)資或全資企業(yè)之間無(wú)償劃撥子公司時(shí)，劃入企業(yè)在取得被劃撥企業(yè)的控制權(quán)后編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表。 對(duì)取得被劃轉(zhuǎn)公司控制權(quán)之前的財(cái)務(wù)信息不要求追溯合并的會(huì)計(jì)處理規(guī)定，間接說(shuō)明了劃轉(zhuǎn)行為應(yīng)視為非 同一控制下企業(yè)合并。 三、政府性應(yīng)收款項(xiàng)減值 背景：代建模式下，政府是城投公司唯一回購(gòu)主體，因此城投公司不可避免地存在大額的政府性往來(lái) 債權(quán)。發(fā)改委審核規(guī)定，政府性應(yīng)收款項(xiàng)不能超過(guò)凈資產(chǎn)的40%，否則

40、不予受理或重點(diǎn)關(guān)注。在確定發(fā)債 方案時(shí)，要注意平衡政府性往來(lái)不能過(guò)大，如果前期發(fā)債方案做得過(guò)于激進(jìn)，政府性應(yīng)收款項(xiàng)較高，將增 加政府未來(lái)的還款壓力。 1、控制政府性應(yīng)收款項(xiàng)數(shù)額 根據(jù)地方政府財(cái)力及城投公司代建規(guī)模，謹(jǐn)慎確定凈資產(chǎn)規(guī)模，以此控制政府性應(yīng)收款項(xiàng)的上限。 2、政府性應(yīng)收款項(xiàng)的減值應(yīng)對(duì)措施 政府性應(yīng)收款項(xiàng)數(shù)額較大，且回收期限較長(zhǎng)，如果按賬齡計(jì)提壞賬，城投公司利潤(rùn)有限，無(wú)力承擔(dān)， 因此實(shí)務(wù)中對(duì)政府性應(yīng)收款項(xiàng)一般不計(jì)提減值。 三、政府性應(yīng)收款項(xiàng)減值 具體應(yīng)對(duì)措施如下： 1）在會(huì)計(jì)政策中明確政府性應(yīng)收款項(xiàng)作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)債權(quán)，不計(jì)提壞賬； 2）對(duì)各個(gè)申報(bào)基準(zhǔn)日余額，均向政府函證并取得回函； 3）取

41、得政府還款計(jì)劃和承諾函。（報(bào)材料是券商會(huì)要求企業(yè)出具，我們直接索取一份即可） 4）年底結(jié)賬前，提請(qǐng)政府調(diào)配資金，加大對(duì)城投公司的付款力度，降低年末應(yīng)收款余額。 3、對(duì)虛增收入產(chǎn)生的應(yīng)收賬款的應(yīng)對(duì)措施 有的地方政府財(cái)力有限，為了確保城投公司利潤(rùn)，地方政府撥款給城投公司以增加其營(yíng)業(yè)收入或補(bǔ)貼 收入，待收入確認(rèn)后再通過(guò)往來(lái)款形式回?fù)艿胤秸?，該等形式?shí)質(zhì)上是一種虛增收入行為，加大了審計(jì) 分風(fēng)險(xiǎn)。因此審計(jì)人員應(yīng)分析政府往來(lái)款形成的原因，如果確實(shí)屬于收入回?fù)?，?yīng)提請(qǐng)城投公司沖回虛構(gòu) 收入。 四、代建項(xiàng)目成本歸集及完工的賬務(wù)處理 代建模式下，城投公司一般按實(shí)際付款金額在付款時(shí)點(diǎn)計(jì)入相關(guān)成本科目。由于付款期

42、通常長(zhǎng)于建設(shè) 期，實(shí)務(wù)中存在項(xiàng)目已經(jīng)完工，但項(xiàng)目成本按付款進(jìn)度不斷增加的情形，導(dǎo)致賬面反映項(xiàng)目尚在建設(shè)中這 種與實(shí)際情況不符的假象。大部分代建模式的城投公司普遍存在這種賬實(shí)不符的問(wèn)題，審計(jì)時(shí)應(yīng)當(dāng)予以糾 正： 1、梳理每個(gè)代建項(xiàng)目的實(shí)際開工期、完工期，在完工時(shí)點(diǎn)取得項(xiàng)目總成本的估算數(shù)，以估算的總成本 減去計(jì)入項(xiàng)目成本付款金額的差額，進(jìn)行暫估入賬，對(duì)應(yīng)調(diào)增項(xiàng)目成本和應(yīng)付款項(xiàng)，同時(shí)將該項(xiàng)目從成本 類科目結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入完工類科目（如存貨-代建完工項(xiàng)目），在達(dá)到收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)時(shí)進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)； 2、項(xiàng)目經(jīng)竣工決算審計(jì)確定項(xiàng)目建設(shè)成本后，以決算數(shù)對(duì)暫估成本和應(yīng)付款項(xiàng)進(jìn)行調(diào)整； 3、項(xiàng)目完工并進(jìn)行暫估入賬后，支付工程款不

43、再計(jì)入成本科目，而應(yīng)沖減應(yīng)付款項(xiàng)。 五、利息資本化 城投公司從事項(xiàng)目代建及土地開發(fā)整理業(yè)務(wù)過(guò)程中，在滿足會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的利息資本化條件時(shí)可以將 借款利息進(jìn)行資本化處理。 1、城投公司因建設(shè)項(xiàng)目多，融資較困難，項(xiàng)目付款通常滯后于項(xiàng)目進(jìn)度，借款期間與項(xiàng)目建造期吻合 度不高，因此滿足會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的可資本化借款利息實(shí)則有限。實(shí)務(wù)中要按項(xiàng)目逐一分解，謹(jǐn)慎核對(duì)。 2、對(duì)于專項(xiàng)借款，由于借款與項(xiàng)目對(duì)應(yīng)關(guān)系清晰，能否滿足借款利息資本化的三個(gè)條件容易判斷和計(jì) 算，實(shí)務(wù)中一般應(yīng)考慮專項(xiàng)借款利息資本化。 3、對(duì)于一般借款，測(cè)算起來(lái)相對(duì)較復(fù)雜，如果依據(jù)不充分，難以理清，為簡(jiǎn)便處理，實(shí)務(wù)中將一般借 款進(jìn)行費(fèi)用化處理的居多

44、。 六、地方政府債資金轉(zhuǎn)入城投公司的賬務(wù)處理 2013年末，國(guó)家審計(jì)署對(duì)全國(guó)各地方政府的政府性債務(wù)進(jìn)行了全面摸底，城投公司存量債務(wù)被劃分為 一類、二類、三類各個(gè)等級(jí). 其中一類債務(wù)由地方政府通過(guò)發(fā)行政府債融資解決。化債資金納入政府預(yù)算，一般無(wú)需城投公司償還。 城投公司當(dāng)初舉債資金大都投入到公益性建設(shè)項(xiàng)目中，這些項(xiàng)目建設(shè)完成后，城投公司將該代建項(xiàng)目移交 給政府確認(rèn)收入并計(jì)入應(yīng)收賬款，因此收到政府轉(zhuǎn)入的化債資金，可作為收回代建項(xiàng)目款，沖減應(yīng)收賬款。 如果化債資金較充裕，也可拆分部門作為政府補(bǔ)助增加當(dāng)期收益，或作為政府投資計(jì)入資本公積，增加凈 資產(chǎn)。 七、政府補(bǔ)助 城投公司利潤(rùn)主要來(lái)源于政府補(bǔ)助。政

45、府補(bǔ)助系根據(jù)款項(xiàng)性質(zhì)，從城投公司與政府資金往來(lái)中把與補(bǔ) 助相關(guān)的資金拆分出來(lái)，由政府財(cái)政部門出具書面文件，確認(rèn)拆分出的每筆資金為政府補(bǔ)助，且系與收益 相關(guān)的政府補(bǔ)助。 老的政府補(bǔ)助準(zhǔn)則下，政府補(bǔ)助計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入。 新的政府補(bǔ)助準(zhǔn)則下，企業(yè)可以采用總額法和凈額法兩種確認(rèn)方式，由于城投公司盈利依賴于政府補(bǔ) 助，建議采用總額法，根據(jù)與日常業(yè)務(wù)相關(guān)性，分別計(jì)入其他收益或營(yíng)業(yè)外收入。 八、稅收籌劃 城投公司主要從事公益基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，歷年的原始報(bào)表很少確認(rèn)收入，稅收申報(bào)幾乎為零。經(jīng)審計(jì)調(diào) 整后，城投公司財(cái)務(wù)報(bào)表反映出收入、利潤(rùn)，納稅自然成為重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。城投公司業(yè)務(wù)的特殊性導(dǎo)致 城投公司主觀要求稅負(fù)最小

46、化。為防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低城投公司稅收成本，下面從流轉(zhuǎn)稅、所得稅兩個(gè)主 要稅種，針對(duì)城投公司業(yè)務(wù)特點(diǎn)分別進(jìn)行分析。 八、稅收籌劃代建模式 1、代建模式 （1）流轉(zhuǎn)稅-增值稅 代建模式下，如果項(xiàng)目立項(xiàng)主體為城投公司，城投公司是項(xiàng)目法人，項(xiàng)目建設(shè)完成后，政府向城投公 司回購(gòu)，這實(shí)質(zhì)上是城投公司向政府轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的行為，根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，應(yīng)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅； 如果城投公司不是項(xiàng)目法人，可以視為城投公司受托為政府提供了建筑服務(wù)，按照移交代建資產(chǎn)總價(jià)扣減 支付分包建設(shè)成本后的差額采取簡(jiǎn)易征收率3%計(jì)繳。按照服務(wù)代理業(yè)6%繳納 （2）企業(yè)所得稅 （1）可以通過(guò)調(diào)整代建毛利率，使代建業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)基本持平

47、，減少應(yīng)納稅所得額；（2）將利 潤(rùn)主要來(lái)源的政府補(bǔ)助作為財(cái)政性資金，根據(jù)財(cái)稅【2011】70號(hào)文，滿足一定條件可將政府補(bǔ)助視作不征 稅收入，不計(jì)繳企業(yè)所得稅。 八、稅收籌劃土地整理模式 2、土地整理模式 （1）流轉(zhuǎn)稅-增值稅 土地整理模式下，城投公司從事土地的一級(jí)開發(fā)整理，待土地完成“熟化”后移交給政府。營(yíng)改增前， 國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第15號(hào)將城投公司的土地整理業(yè)務(wù)認(rèn)定為投資行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，其 取得的投資收益不征收營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)改增后，如果與稅務(wù)局溝通后仍有可能被認(rèn)定為一種投資行為，不計(jì)繳 增值稅。 八、稅收籌劃土地整理模式 如果稅務(wù)局溝通不成，城投公司土地整理實(shí)質(zhì)上是一種受托

48、建設(shè)行為。由于開發(fā)整理的土地產(chǎn)權(quán)不屬 于城投公司，城投公司不是項(xiàng)目立項(xiàng)主體，因此土地整理可視為城投公司提供的建筑服務(wù)，按建筑服務(wù)稅 目征稅。土地開發(fā)整理通常涉及拆遷補(bǔ)償，拆遷戶大部分系個(gè)人，收到城投公司補(bǔ)償費(fèi)，無(wú)法向城投公司 提供發(fā)票，實(shí)務(wù)中可將向拆遷戶支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)視為代收代付行為，直接從收入中扣減，以扣減后的凈收 入作為計(jì)稅依據(jù)。 八、稅收籌劃土地整理模式 （2）企業(yè)所得稅 如果土地整理業(yè)務(wù)可以被認(rèn)定為投資行為，不計(jì)繳增值稅，因土地滾動(dòng)開發(fā)，投資持續(xù)不斷，土地開 發(fā)的投資收益短期內(nèi)暫可不考慮，應(yīng)納稅所得額按零處理；實(shí)務(wù)中也有城投公司把土地整理業(yè)務(wù)收到返還 的土地出讓金認(rèn)定為財(cái)政專項(xiàng)資金，專門用于土地一級(jí)開發(fā)整理，符合財(cái)稅【2011】70號(hào)文件規(guī)定，流轉(zhuǎn) 稅和所得稅均不考慮。 八、稅收籌劃城投公司納稅申報(bào) 3、城投公司納稅申報(bào) 1）城投公司的不征稅業(yè)務(wù)原則上要求當(dāng)?shù)卣蛘畢f(xié)調(diào)稅務(wù)部門出具相應(yīng)的不征稅文件； 2）如果政府或稅務(wù)部門出文有困難，則城投公司需按照審定后財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)進(jìn)行所得稅納稅申報(bào)， 將該納稅申報(bào)表經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門加蓋受理章后提供給事務(wù)所。 根據(jù)目前的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，對(duì)于純公益類資產(chǎn)的價(jià)值計(jì)量采用名義(象征)價(jià)值計(jì)量，以1元作為賬面價(jià)值，不 攤銷。采用名義價(jià)值計(jì)量存在的主要意義在于：公益類資產(chǎn)并不能為企業(yè)帶來(lái)剩余價(jià)值，但是該類資產(chǎn)確為目前企業(yè) 所擁有，