20XX房地產(chǎn)年終總結(jié)

1、20XX房地產(chǎn)年終總結(jié)一、交易市場(chǎng)走勢(shì)前低后高。伴隨中國經(jīng)濟(jì)增幅下行的態(tài)勢(shì)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在上半年處于相對(duì)冷峻、冷清和觀望 的狀況。下半年趨好并在第四季度夯實(shí)底部，走入穩(wěn)定，交 易回暖，信心提升。11月份全國房地產(chǎn)銷銷面積和銷售金額 均創(chuàng)年內(nèi)月度水平。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額可超萬億元， 同比增長(zhǎng)在12%左右，雖比去年回落七、八個(gè)百分點(diǎn)，但仍 然傲視中國各個(gè)產(chǎn)業(yè)。商品房銷售面積應(yīng)在12億平方米上下，僅比20XX年低1億平方米，仍處高位運(yùn)行。如作過去 五年中期分析，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于上升通道中，毫無 崩盤跡象。二、調(diào)控政策去行政化。讓市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮資源配置的決 定性作用，己成為經(jīng)濟(jì)政策決策的指導(dǎo)

2、思想。政策重點(diǎn)已從房?jī)r(jià)走向保障房，特別是棚戶危房舊區(qū)改造；調(diào)控責(zé)任已從中央走向地方，賦予地方依據(jù)本地實(shí)際狀況調(diào)整政策的權(quán) 限。不要求地方政府制定年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)并向國務(wù)院立軍 令狀，不分解保障房建設(shè)配售年度硬性指標(biāo)并允許各地創(chuàng)新 內(nèi)容措施，不擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍并將其納入全國人大職責(zé) 范圍，不追責(zé)地方政府放松放購限貸政策并允許應(yīng)地制宜創(chuàng) 新內(nèi)容，不立即全國范圍全面復(fù)蓋地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)籍登記和 房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)并做出組織和法律基礎(chǔ)準(zhǔn)備，不阻止房地產(chǎn) 企業(yè)兼并、上市、增發(fā)、發(fā)債、海外融資并實(shí)現(xiàn)降準(zhǔn)、降息。三、城市、企業(yè)間差異顯著高度分化。一榮俱榮，一損 俱損，無差別少差別的產(chǎn)業(yè)狀況不復(fù)存在。不同城市間，

3、不 同企業(yè)間，不同項(xiàng)目間，同一城市不同區(qū)域間、企業(yè)間、項(xiàng) 目間，同一企業(yè)不同區(qū)域、不同項(xiàng)目間，出現(xiàn)分化落差甚至 冰火兩重天，似乎正在成為新常態(tài)。萬科、綠地、萬達(dá)、恒 大等中國領(lǐng)頭大型房企繼續(xù)擴(kuò)大其市場(chǎng)份額，全面完成其年 初制定的銷售指標(biāo)，中小型房企購地能力不斷下降，僅依靠 官商關(guān)系和銀行貸款而獲得發(fā)展機(jī)遇的模式不復(fù)存在。四、商品房市場(chǎng)價(jià)格總體趨穩(wěn)微幅下滑。全年各地商品 房連續(xù)多個(gè)月價(jià)格指數(shù)連續(xù)下跌，房?jī)r(jià)環(huán)比降幅進(jìn)一步收窄。國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià) 格環(huán)比下降的城市有 67個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市 有58個(gè)。但是應(yīng)該清醒的看到，現(xiàn)在公告的房?jī)r(jià)下跌都是 指各個(gè)城市的

4、均價(jià)下跌。而實(shí)際情況是，各個(gè)城市的新建商 品住宅供應(yīng)和成交區(qū)位不斷外移，中心城區(qū)供應(yīng)量非常小。 雖然均價(jià)下跌，但并不一定表示同一區(qū)域房?jī)r(jià)現(xiàn)在比一年以 前有所回落。二手房交易普遍存在實(shí)際交易價(jià)格高于登記交 易價(jià)格的情況，這種因?yàn)橐?guī)避稅費(fèi)的做法，導(dǎo)致我們?cè)诮y(tǒng)計(jì) 上出現(xiàn)價(jià)格下滑的表現(xiàn)。五、土地供應(yīng)面積減少價(jià)格繼續(xù)上升。今年各地土地供 應(yīng)面積和成交面積均有一定程度的下行。但土地出讓金總收入依然增長(zhǎng)，表現(xiàn)為土地價(jià)格 （總量和單價(jià)）持續(xù)上漲。20XX 年北京和上海的土地出讓金總收入會(huì)高于20XX年，但土地成交面積都有較大幅度的回落。下半年各地單價(jià)和總價(jià)的“地王”頻現(xiàn)，源于政府加大推地力度和頻度，加大住宅和

5、 中心城區(qū)土地的供應(yīng)量。一批開發(fā)商因?yàn)橥恋貎?chǔ)備量的減 少，也需要入市購地。另有一些企業(yè)看準(zhǔn)土地供應(yīng)量每年都 只減不增的長(zhǎng)趨勢(shì)，認(rèn)準(zhǔn)土地資產(chǎn)的稀缺性和房屋市場(chǎng)的增 值性。六、商品房庫存在可以接受的范圍內(nèi)。當(dāng)前中國老百姓 在商品住房市場(chǎng)上購房，80%購買的都是期房（交房期限一般 是兩年左右），只有20%購買的是現(xiàn)房（主要是別墅、高檔公 寓、大戶型住房等）。這種現(xiàn)象表明我國商品住房直到今天 依然是總體供不應(yīng)求。當(dāng)然這種總體上的供不應(yīng)求和部分城 市階段周期性的供過于求是交織在一起的。現(xiàn)在輿論媒體上 所講的庫存絕大多數(shù)都是虛假性的庫存：指的是政府批準(zhǔn)銷 售、正在建設(shè)施工、未經(jīng)竣工驗(yàn)收、未實(shí)現(xiàn)銷售的商品房

6、屋。 真正的庫存是待售商品房（國家統(tǒng)計(jì)局20XX年開始頒布）到 今年11月底共有59795萬平方米，全是現(xiàn)房庫存。其中住 宅待售面積39332萬平方米，辦公樓待售面積2425萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積11412萬平方米。上述待售商品房在沒有后續(xù)庫存的情況下需要半年消化時(shí)間。這個(gè)數(shù)量并 不嚴(yán)重，更不可怕。這個(gè)數(shù)量還包括開發(fā)企業(yè)并不打算現(xiàn)在就實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)銷售的那一部分商品房（相當(dāng)一部分作為長(zhǎng)期持 有經(jīng)營的戰(zhàn)略資產(chǎn)，當(dāng)然存在避稅因素的長(zhǎng)期持有。）七、20XX年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)期待向好。20XX年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)情況是四季度比三季度好，下半年比上半年好。造 成這一局面的原因是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控走向去 行政化和寬松：限購逐步取消，鼓勵(lì)貸款優(yōu)惠，降低準(zhǔn)備金 率和銀行利率，提高普通商品房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、公積金貸款調(diào)整、 契稅補(bǔ)貼等。這些政策有望在 20XX年繼續(xù)貫徹并更加落地。 進(jìn)入11、12兩個(gè)月，各地特別是一線和二線城市市場(chǎng)有效 需求得到明顯釋放，市場(chǎng)交易量明顯放大。這張勢(shì)頭至少延 續(xù)到明年一季度。政策支撐、金融支撐和需求支撐是20XX年中國房地產(chǎn)發(fā)展的外部環(huán)境。20XX年，房地產(chǎn)投資的增幅可能還會(huì)有所下跌，但再怎么下跌，也是正增長(zhǎng)而不是負(fù)增 長(zhǎng)，也依然