北上海恒大威尼斯水城首期修建性詳細規(guī)劃（論證匯報）

1、江蘇省城市規(guī)劃設計研究院江蘇省城市規(guī)劃設計研究院.2008.08.2008.08 2 主要匯報內(nèi)容 o項目背景項目背景 o現(xiàn)狀條件現(xiàn)狀條件 o規(guī)劃構思規(guī)劃構思 o結構布局結構布局 o功能分區(qū)功能分區(qū) o道路水系道路水系 o公建配套公建配套 o景觀綠化景觀綠化 o給排水給排水 o強電、弱電強電、弱電 o管線綜合管線綜合 o設計原則設計原則 o住宅設計住宅設計 o公建設計公建設計 3 規(guī)劃背景 4 項目背景 o威尼斯水城報建方案威尼斯水城報建方案 o威尼斯水城控規(guī)威尼斯水城控規(guī) o威尼斯水城的首期開發(fā)建設用地威尼斯水城的首期開發(fā)建設用地 5 現(xiàn)狀條件 o區(qū)位區(qū)位 o位于啟動市寅陽鎮(zhèn)東部沿海地區(qū)，位

2、于啟動市寅陽鎮(zhèn)東部沿海地區(qū)， 在長江入?？诘谋卑叮c上海隔在長江入?？诘谋卑叮c上海隔 海相望，具有開闊的臨江景觀資海相望，具有開闊的臨江景觀資 源。源。 o同時滬崇隧道、崇啟大橋建成后，同時滬崇隧道、崇啟大橋建成后， 從水城到上海虹橋機場僅從水城到上海虹橋機場僅1 1小時小時 車程，對外交通聯(lián)系也十分便捷。車程，對外交通聯(lián)系也十分便捷。 o兼具兼具景觀景觀和和交通交通的優(yōu)勢，區(qū)位條的優(yōu)勢，區(qū)位條 件十分優(yōu)越。件十分優(yōu)越。 6 現(xiàn)狀條件 o規(guī)劃范圍為威尼斯水城的首期開發(fā)區(qū)，位于水城的核心地帶。總用地面積約規(guī)劃范圍為威尼斯水城的首期開發(fā)區(qū)，位于水城的核心地帶?？傆玫孛娣e約1.501.50 平方公

3、里。平方公里。 o規(guī)劃范圍內(nèi)均為圍墾用地，已完成圍堰、吹沙等前期工程，目前無建設。規(guī)劃范圍內(nèi)均為圍墾用地，已完成圍堰、吹沙等前期工程，目前無建設。 o對外交通方面主要通過海堤公路與西側寅陽鎮(zhèn)聯(lián)系。對外交通方面主要通過海堤公路與西側寅陽鎮(zhèn)聯(lián)系。 7 規(guī)劃目標 o依據(jù)控規(guī)，通過本次規(guī)劃有效指導威尼斯水城首期的建設，將其建設為集依據(jù)控規(guī)，通過本次規(guī)劃有效指導威尼斯水城首期的建設，將其建設為集 公共服務中心區(qū)、度假生活區(qū)和高檔居住區(qū)為一體的威尼斯水城核心區(qū)。公共服務中心區(qū)、度假生活區(qū)和高檔居住區(qū)為一體的威尼斯水城核心區(qū)。 成為威尼斯水城的啟航之作。成為威尼斯水城的啟航之作。 o建造威尼斯水城的公共配套

4、繁華地，展示威尼斯水城的典型物業(yè)產(chǎn)品，塑建造威尼斯水城的公共配套繁華地，展示威尼斯水城的典型物業(yè)產(chǎn)品，塑 造威尼斯水城的造威尼斯水城的“水都水都”品牌魅力。吸引全國乃至全球的精英人士來此度品牌魅力。吸引全國乃至全球的精英人士來此度 假、居住、旅游、觀光，享受詩意的棲居生活。假、居住、旅游、觀光，享受詩意的棲居生活。 8 規(guī)劃設計 9 方案構思 o構思一功能組團島式布局，打造魅力水城核心區(qū)。 o構思二“t”字型公共配套區(qū)，打造繁華水城核心區(qū)。 o構思三水陸雙網(wǎng)交通體系，打造通達水城核心區(qū)。 o構思四水景綠地交相輝映，打造生態(tài)水城核心區(qū)。 o構思五多種物業(yè)產(chǎn)品共融，打造多樣水城核心區(qū)。 10 總平

5、面 總用地面積：總用地面積：150.00150.00公頃公頃 居住人口：居住人口：56045604人人 居住戶數(shù)：居住戶數(shù)：18681868戶戶 總建筑面積：總建筑面積：90.6190.61萬平方米萬平方米 住宅：住宅：49.2849.28萬平方米萬平方米 公建：公建：41.3341.33萬平方米萬平方米 凈容積率：凈容積率： 1.21.2 建筑密度：建筑密度：7.7%7.7% 注注 由于首期開發(fā)產(chǎn)品的種類由于首期開發(fā)產(chǎn)品的種類 多為高檔的低層物業(yè)產(chǎn)品，多為高檔的低層物業(yè)產(chǎn)品， 所以容積率偏低，但后面所以容積率偏低，但后面 幾期會建設較多的高層物幾期會建設較多的高層物 業(yè)產(chǎn)品，使威尼斯水城整業(yè)

6、產(chǎn)品，使威尼斯水城整 體的容積率在體的容積率在2.02.0左右。左右。 11 規(guī)劃結構 o“一帶、九區(qū)、雙節(jié)點一帶、九區(qū)、雙節(jié)點”的布局結構的布局結構 12 功能分區(qū) o 主入口商業(yè)廣場區(qū)主入口商業(yè)廣場區(qū) o是威尼斯水城的門戶區(qū)，是威尼斯水城的門戶區(qū)， 建設商業(yè)娛樂設施，同時建設商業(yè)娛樂設施，同時 以主題音樂噴泉廣場來作以主題音樂噴泉廣場來作 為標志。為標志。 o總用地面積：總用地面積：3.263.26公頃公頃 o總建筑面積：總建筑面積：1.031.03萬平方萬平方 米米 13 功能分區(qū) o 小高層空中花園住宅區(qū)小高層空中花園住宅區(qū) o全部為小高層的住宅，層數(shù)勻為全部為小高層的住宅，層數(shù)勻為1

7、1層，以層，以3列為一組共享一個中心花園。列為一組共享一個中心花園。 中心花園內(nèi)可以布置游樂、健身設施，供居民活動。同時布置一個中心花園內(nèi)可以布置游樂、健身設施，供居民活動。同時布置一個12班班 的幼兒園，主要解決一期住戶子女的幼兒園教育問題。的幼兒園，主要解決一期住戶子女的幼兒園教育問題。 o總用地面積：總用地面積：8.88 8.88 公頃；公頃； 總建筑面積：總建筑面積：19.3719.37萬平方米；萬平方米； 總戶數(shù)：總戶數(shù)：682682 戶戶 14 功能分區(qū) o超高層住宅區(qū)超高層住宅區(qū) o為兩棟點式的超高層住宅，每戶都具有良好的水景視線。設置集中的地為兩棟點式的超高層住宅，每戶都具有良

8、好的水景視線。設置集中的地 下停車場。下停車場。 o總用地面積：總用地面積：2.012.01公頃；公頃； o總建筑面積：總建筑面積：9.609.60萬平方米；萬平方米； o總戶數(shù)：總戶數(shù)：480480戶戶 15 功能分區(qū) o多層情景花園洋房住宅區(qū)多層情景花園洋房住宅區(qū) o布置多層情景花園洋房，利用建筑退臺可以在空中為每戶提供私家花園。同時打布置多層情景花園洋房，利用建筑退臺可以在空中為每戶提供私家花園。同時打 造多層次的立體景觀綠化效果。造多層次的立體景觀綠化效果。 o總用地面積：總用地面積：5.465.46公頃；公頃； 總建筑面積：總建筑面積：6.906.90萬平方米；萬平方米； 總戶數(shù)：總

9、戶數(shù)：224224戶戶 16 功能分區(qū) o雙聯(lián)別墅度假區(qū)雙聯(lián)別墅度假區(qū) o布置雙聯(lián)別墅，設置中心共布置雙聯(lián)別墅，設置中心共 享花園。同時有親水型和近享花園。同時有親水型和近 水型兩種布局模式。以滿足水型兩種布局模式。以滿足 不同顧客的需要。不同顧客的需要。 o總用地面積：總用地面積：16.60 16.60 公頃；公頃； o總建筑面積：總建筑面積：8.258.25平方米；平方米； o總戶數(shù)：總戶數(shù)：380380戶戶 17 功能分區(qū) o獨立別墅度假區(qū)獨立別墅度假區(qū) o布置獨立別墅，設有中心布置獨立別墅，設有中心 綠地，可以布置游樂、健綠地，可以布置游樂、健 身等設施，供居民活動。身等設施，供居民活

10、動。 同時布置有親水型、近水同時布置有親水型、近水 型和園中型三種布局模式，型和園中型三種布局模式， 來滿足不同顧客的需要。來滿足不同顧客的需要。 戶戶有花園，戶戶有私人戶戶有花園，戶戶有私人 碼頭，凸現(xiàn)尊貴品質(zhì)。碼頭，凸現(xiàn)尊貴品質(zhì)。 o總用地面積：總用地面積：13.4813.48公頃；公頃； o總建筑面積：總建筑面積：5.165.16萬平方萬平方 米；米； o總戶數(shù)：總戶數(shù)：102102戶戶 18 功能分區(qū) o中小學區(qū)中小學區(qū) o布置布置48班中學和班中學和36班小班小 學各一所，服務范圍為整學各一所，服務范圍為整 個威尼斯水城。放在首期個威尼斯水城。放在首期 建設可以解決住戶子女就建設可以

11、解決住戶子女就 學的問題，使他們沒有后學的問題，使他們沒有后 顧之憂。顧之憂。 o總用地面積：總用地面積：10.3110.31公頃公頃 o總建筑面積：總建筑面積：4.704.70萬平方萬平方 米米 19 功能分區(qū) o休閑購物區(qū)休閑購物區(qū) o分為兩段，布置綠化景觀休閑帶和美食購物廣場，為居者創(chuàng)造富有活力的休閑購分為兩段，布置綠化景觀休閑帶和美食購物廣場，為居者創(chuàng)造富有活力的休閑購 物場所。物場所。 o總用地面積：總用地面積：6.916.91公頃；公頃； 總建筑面積：總建筑面積：0.720.72萬平方米；萬平方米； 20 功能分區(qū) o公共服務中心區(qū)公共服務中心區(qū) o設置六大中心，提升整個社區(qū)的品質(zhì)

12、。向設置六大中心，提升整個社區(qū)的品質(zhì)。向 顧客充分顯示威尼斯水城的高定位、國際顧客充分顯示威尼斯水城的高定位、國際 化?；?。 o總用地面積：總用地面積：29.3129.31公頃公頃 o總建筑面積：總建筑面積：34.6834.68萬平方米萬平方米 21 公建配套 o規(guī)劃形成規(guī)劃形成“一核、一帶、多點一核、一帶、多點”的公共配套結構的公共配套結構 o首期的教育設施包括首期的教育設施包括4848班中學、班中學、3636班小學、和班小學、和1212班幼兒園各一所。班幼兒園各一所。 22 交通系統(tǒng) o車行系統(tǒng)車行系統(tǒng) 車行系統(tǒng)強調(diào)方便快達，主要車行系統(tǒng)強調(diào)方便快達，主要 成網(wǎng)絡式布局，分為個等級：成網(wǎng)絡

13、式布局，分為個等級： o二級公路，包括海堤公路，二級公路，包括海堤公路， o主干路主干路 o次干路次干路 o支路支路 o組團路組團路 23 交通系統(tǒng) o船行系統(tǒng)船行系統(tǒng) 水路交通是陸路交通水路交通是陸路交通 的有利補充，呈樹裝的有利補充，呈樹裝 布局，分為個等級：布局，分為個等級： o主航道：主航道： o次航道：次航道： o私人航道私人航道 24 交通系統(tǒng) o人行系統(tǒng)人行系統(tǒng) o人人行系統(tǒng)與河道、綠化景觀設計相結合，營造出不同意境、不同功能的步行空間。行系統(tǒng)與河道、綠化景觀設計相結合，營造出不同意境、不同功能的步行空間。 o主要的公共步行空間集中在沿中心大道的公共活力地帶。綠化休閑帶中設置宜人

14、的步行主要的公共步行空間集中在沿中心大道的公共活力地帶。綠化休閑帶中設置宜人的步行 道，可以散步、觀景、親水；美食購物街設計為步行街，使人們可以不受干擾的購物、道，可以散步、觀景、親水；美食購物街設計為步行街，使人們可以不受干擾的購物、 享用美食。在各組團也設計了步行道，整體形成完善愜意的人行系統(tǒng)。享用美食。在各組團也設計了步行道，整體形成完善愜意的人行系統(tǒng)。 25 交通系統(tǒng) o靜態(tài)交通靜態(tài)交通 o 停車停車 o居住區(qū)部分機動車停放以車庫停車為居住區(qū)部分機動車停放以車庫停車為 主，地面停車為輔。主，地面停車為輔。 o度假區(qū)機動車停放以地面為主，結合度假區(qū)機動車停放以地面為主，結合 入戶花園設置

15、。入戶花園設置。 o公建部分結合建筑設計設置半地下停公建部分結合建筑設計設置半地下停 車場。車場。 o在入口廣場商業(yè)中心設置了在入口廣場商業(yè)中心設置了2 2個公共個公共 地面停車場，同時在公共服務中心也地面停車場，同時在公共服務中心也 設置了個公共地面停車場。設置了個公共地面停車場。 停船停船 o結合航道設置，在主入口東南側和公結合航道設置，在主入口東南側和公 共服務中心威尼斯湖東、西側設置共服務中心威尼斯湖東、西側設置3 3 個公共碼頭。各功能組團設置較小的個公共碼頭。各功能組團設置較小的 公共碼頭，可以?？抗泊缓退饺斯泊a頭，可以?？抗泊缓退饺?船只。并且棟棟臨水處可以設私人碼船只

16、。并且棟棟臨水處可以設私人碼 頭，停放私人船只。頭，停放私人船只。 26 交通系統(tǒng) o公共交通公共交通 o在主入口北側設置在主入口北側設置1 1 個公交首末站。作個公交首末站。作 為內(nèi)外客運交通銜為內(nèi)外客運交通銜 接的換乘樞紐。沿接的換乘樞紐。沿 中心大道設置一條中心大道設置一條 公交線路連接首期公交線路連接首期 各功能組團。公交各功能組團。公交 站點的選擇以方便站點的選擇以方便 出行為主，結合住出行為主，結合住 宅組團的主要出入宅組團的主要出入 口設置，間距為口設置，間距為500500 米左右。米左右。 27 景觀系統(tǒng) o宏觀層面宏觀層面 o規(guī)劃中借助規(guī)劃中借助 景觀軸線和景觀軸線和 視線通

17、廊組視線通廊組 織起核心景織起核心景 觀和各個景觀和各個景 觀節(jié)點，以觀節(jié)點，以 此構筑整體此構筑整體 的景觀系統(tǒng)。的景觀系統(tǒng)。 28 景觀系統(tǒng) o微觀層面微觀層面景觀設計還包括了各節(jié)點的設計、濱水界面的設計、典型駁岸的設計、景觀元素設計等。景觀設計還包括了各節(jié)點的設計、濱水界面的設計、典型駁岸的設計、景觀元素設計等。 o節(jié)點設計節(jié)點設計 碼頭廣場 公共服務中心廣場 住宅中心花園 購物街入口廣場 29 景觀系統(tǒng) o微觀層面微觀層面 o典型駁岸設計典型駁岸設計 硬質(zhì)駁岸示意 挑臺式駁岸示意 軟質(zhì)駁岸示意 30 規(guī)劃方案 o微觀層面微觀層面 o景觀元素景觀元素 營造優(yōu)美、生態(tài)、遠離塵囂營造優(yōu)美、生

18、態(tài)、遠離塵囂的體驗氛圍，反映本地區(qū)的自然、生態(tài)特征的體驗氛圍，反映本地區(qū)的自然、生態(tài)特征。 o景觀系統(tǒng)景觀系統(tǒng) 燈光 鋪裝 座椅 標示 室外家具 31 綠化規(guī)劃 o 綠化系統(tǒng)綠化系統(tǒng) o規(guī)劃充分體現(xiàn)規(guī)劃充分體現(xiàn)“綠綠 樹、碧水樹、碧水”為主題為主題 的生態(tài)綠色主題。的生態(tài)綠色主題。 采取重點塑造、均采取重點塑造、均 質(zhì)發(fā)展的策略。質(zhì)發(fā)展的策略。 o重點塑造區(qū)域可以重點塑造區(qū)域可以 概括為概括為“雙帶、雙雙帶、雙 點、一面點、一面”。 o各功能組團的綠地各功能組團的綠地 和水上綠化均質(zhì)發(fā)和水上綠化均質(zhì)發(fā) 展。展。 32 綠化規(guī)劃 o植物配置植物配置 o植物配置應該注重原生態(tài)，注重陸生植物和水生植

19、物的結合。植物配置應該注重原生態(tài)，注重陸生植物和水生植物的結合。 o陸地植被以喬灌木為主體，注重喬灌木、坡地草被的合理配置，強調(diào)植陸地植被以喬灌木為主體，注重喬灌木、坡地草被的合理配置，強調(diào)植 物的景觀層次和季相變化，既滿足環(huán)境的功能要求，又體現(xiàn)園林造境的物的景觀層次和季相變化，既滿足環(huán)境的功能要求，又體現(xiàn)園林造境的 要求。要求。 o水生植物根據(jù)不同的水位深度選擇不同的植物種類，并宜多采用本地物水生植物根據(jù)不同的水位深度選擇不同的植物種類，并宜多采用本地物 種，以確保其適應性。種，以確保其適應性。 33 豎向規(guī)劃 o道路豎向設計道路豎向設計 o場地平整后現(xiàn)狀場地平整后現(xiàn)狀 平均高程平均高程3.

20、33.3米；米； 規(guī)劃道路控制點規(guī)劃道路控制點 高程控制在高程控制在5.2-5.2- 7.97.9米。米。 o場地豎向場地豎向 o場地高程從便于場地高程從便于 排水和親水的要排水和親水的要 求考慮，平均高求考慮，平均高 程控制在程控制在5.4-5.85.4-5.8 米。米。 34 技術經(jīng)濟指標及投資估算 o規(guī)劃用地構成表規(guī)劃用地構成表 項項 目目用地用地( (ha)ha)百分比百分比(%)(%)人均面積（人均面積（m m2 2/ /人）人）備注備注 規(guī)劃總用地規(guī)劃總用地150.00150.00100100267.66267.66 1 1住宅用地住宅用地39.0439.0426.0326.036

21、9.6669.66 2 2公建用地公建用地38.1438.1425.4325.4368.0668.06 3 3道路用地道路用地18.6118.6112.4112.4133.2133.21不含城市道路不含城市道路 4 4公共綠地公共綠地13.1213.128.758.7523.4123.41 5 5水域水域41.0941.0927.3927.3973.3273.32 35 技術經(jīng)濟指標及投資估算 o規(guī)劃技術經(jīng)濟指標總表規(guī)劃技術經(jīng)濟指標總表 項 目單 位數(shù) 量 規(guī)劃總用地公頃150.00 居住戶數(shù)戶1868 居住人口人5604 總建筑面積平方米906112 住宅建筑總面積平方米492812 公共服

22、務設施總面積（基本社區(qū)中心、中學、小學、幼 兒園、商業(yè)服務設施） 平方米413300 容積率 0.6 凈容積率 1.2 建筑密度%7.7 綠地率%42.5 機動車 停車位 室內(nèi)輛2071 室外輛582 36 技術經(jīng)濟指標及投資估算 o建筑類型比例建筑類型比例 o住宅套型比例住宅套型比例 項 目戶數(shù)百分比(%) 獨立別墅住宅1025.5 雙聯(lián)別墅住宅38020.3 多層花園住宅22412.0 小高層空中花園住宅68236.5 超高層住宅48025.7 合計1868100 住宅套型面積套數(shù)戶型比(%) 150-20038020.3 200-300116362.2 300-50031516.9 50

23、0以上100.5 總計1868100 37 技術經(jīng)濟指標及投資估算 o估算投資匯總表估算投資匯總表 o投資估算投資估算 序號項目建筑面積 （m2） 總投資（萬元）單方造價（元 /m2） 備注 1獨立別墅住宅516006192.001200 2雙聯(lián)別墅住宅824869073.461100 3多層花園住宅689948969.221300 4小高層空中花園住宅19373225928.761300 5超高層住宅9600025185.161500 6學校490004900.001000含中、小學及幼兒園 7商業(yè)服務設施36430054645.001500含六大中心、出入口 商業(yè)廣場及美食娛樂 廣場 8道

24、路廣場 4424.20 不含城市道路 9綠化工程 1512.00 10水體整治 3659.20 11預留費5% 6032.25 12總計 150521.05 38 市政設計 39 給水工程規(guī)劃 水源水源 區(qū)域供水區(qū)域供水，并并 于寅陽鎮(zhèn)設置增于寅陽鎮(zhèn)設置增 壓泵站。壓泵站。 用水量用水量 最 高 日 用 水 量最 高 日 用 水 量 約為約為2162立方立方 米米/日日 給水管網(wǎng)給水管網(wǎng) o本區(qū)內(nèi)給水由西本區(qū)內(nèi)給水由西 側主出入口引入，側主出入口引入， 引入管管徑引入管管徑 dn400dn400毫米。給毫米。給 水主干管沿水城水主干管沿水城 道路布置成環(huán)，道路布置成環(huán)， 給水管管徑為給水管管徑

25、為 dn200dn400dn200dn400毫毫 米。米。 40 污水工程規(guī)劃 污水量污水量 o污水量為污水量為838838立方米立方米/ /日。日。 污水處理設施污水處理設施 o自建污水處理廠集中處自建污水處理廠集中處 理。理。 污水泵站污水泵站 o考慮南片污水接入，于考慮南片污水接入，于 中心大道、經(jīng)一路相交中心大道、經(jīng)一路相交 西南處設置一座污水提西南處設置一座污水提 升泵站，規(guī)模升泵站，規(guī)模0.60.6萬立萬立 方米方米/ /日，占地日，占地0.050.05公公 頃。頃。 污水管網(wǎng)污水管網(wǎng) o污水干管主要經(jīng)中心大污水干管主要經(jīng)中心大 道、經(jīng)一路、緯三路敷道、經(jīng)一路、緯三路敷 設，管徑為

26、設，管徑為d300d300d400d400 毫米，污水匯總后沿緯毫米，污水匯總后沿緯 三路進入污水處理廠三路進入污水處理廠。 41 雨水工程規(guī)劃 o雨水管沿主要雨水管沿主要 道路敷設，就道路敷設，就 近、分散、重近、分散、重 力流排入附近力流排入附近 河流，管徑為河流，管徑為 dn600dn800dn600dn800 毫米。毫米。 o規(guī)劃于東方河規(guī)劃于東方河 設置節(jié)制閘，設置節(jié)制閘， 控制水城水位，控制水城水位， 于北橫七河、于北橫七河、 南橫五河與黃南橫五河與黃 海相交的地方海相交的地方 設置排澇閘站，設置排澇閘站， 泵站流量均為泵站流量均為 11立方米立方米/秒秒。 42 供電工程規(guī)劃 負

27、荷負荷預測預測 o用電負荷用電負荷6.76.7萬千萬千 瓦，需中低壓配變瓦，需中低壓配變 容量容量4 4萬千伏安。萬千伏安。 電源規(guī)劃電源規(guī)劃 o首期西北部建設首期西北部建設 110110千伏變電所，千伏變電所， 作為威尼斯水城的作為威尼斯水城的 主供電源。主供電源。 配電電壓配電電壓 o中壓配網(wǎng)電壓采用中壓配網(wǎng)電壓采用 2020千伏，低壓配網(wǎng)千伏，低壓配網(wǎng) 采用采用0.380.38千伏。千伏。 變配電所規(guī)劃變配電所規(guī)劃 o共設置共設置4 4處配電所，處配電所， 配電所全部結合配電所全部結合2020 千伏戶內(nèi)式變電所千伏戶內(nèi)式變電所 建設。建設。 43 電信工程規(guī)劃 電話配置標準及用戶預測電話配置標準及用戶預測 o固定電話主線需固定電話主線需 求為求為6941線。線。 弱電系統(tǒng)設計弱電系統(tǒng)設計 o弱電綜合機房結弱電綜合機房結 合美食娛樂廣場合美食娛樂廣場 設計，弱電綜合設計，弱電綜合 機房總預留建筑機房總預留建筑 面積面積1000平方米。平方米。 電信系統(tǒng)電信系統(tǒng) o結合弱電綜合機結合弱電綜合