地產(chǎn)資本運營及主要融資模式核心教材(ppt55頁)

1、 一、房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵 房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通 和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動 的總稱。 廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動有關(guān)的一切金融活動。 狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對房地產(chǎn)銀行發(fā) 行代券；成立住房儲蓄機(jī)構(gòu)；安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市；成立按 揭類的證券公司；抵押貸款證券化等等。房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步 分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。 房地產(chǎn)金融的特點 資金來源的短期性欲資金運用的長期性 資金來源的固定性和資金運用的特定性 房地產(chǎn)金融有很強(qiáng)的政策性，風(fēng)險和收益受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境

2、科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)2 房地產(chǎn)融資方式 房產(chǎn)融資與土地融資 直接融資與間接融資 權(quán)益性融資與債務(wù)性融資 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)3 按融資對象分 權(quán)益性融資 債務(wù)性融資 房地產(chǎn)企業(yè)股票 房地產(chǎn)權(quán)益信托 房地產(chǎn)權(quán)益合資 直接融資 間接融資 商業(yè)信用 債券 租賃 信用貸款 抵押貸款 融資者以出讓一部分 利潤為條件向出資者 融資的行為 融資者以還本付息 為條件向出資者融 資的行為 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)4 證券市場 資金盈余單位 政府部門 公司企業(yè) 金融企業(yè) 家庭個人 海外投資 資金短缺單位 政府部門 公司企業(yè) 金

3、融企業(yè) 家庭個人 資本形成 （不動產(chǎn)、資產(chǎn)、勞力 消費增加 （住房等） 直接信貸 購買房地產(chǎn)證券出售房地產(chǎn)證券 直接融資就是資金的 供求雙方在房地產(chǎn)金 融過程中直接進(jìn)行票 據(jù)和證券的買賣和貨 幣借貸。如圖。 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)5 資金盈余單位 政府部門 公司企業(yè) 金融企業(yè) 家庭個人 海外投資 資金短缺單位 政府部門 公司企業(yè) 金融企業(yè) 家庭個人 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu) 銀行 保險 信托 投資公司 互助基金 出售房地產(chǎn)證券出售房地產(chǎn)證券 購買房地產(chǎn)證券 購買房地產(chǎn)證券 存款貸款 資本形成（不動產(chǎn)、 資產(chǎn)、勞力） 消費增加（住房等） 間接融資是指由資金供 應(yīng)者

4、將資金交給房地產(chǎn) 金融機(jī)構(gòu)，而再由房地 產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)以一定的方 式，將資金提供給房地 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，房地 產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)起著中介人 的作用。 二、房地產(chǎn)金融市場 房地產(chǎn)金融市場在房地產(chǎn)市場體系中的地位：傳導(dǎo)和融通 房地產(chǎn)金融市場的客體：在房地產(chǎn)金融市場上可以同貨幣交易的各種 金融契約，如股票、債券等有價證券。 房地產(chǎn)金融市場的主體： 政府 銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè) 居民個人 房地產(chǎn)金融市場的劃分 房地產(chǎn)抵押貸款市場 房地產(chǎn)有價證券市場 房地產(chǎn)保險市場 房地產(chǎn)信托投資市場 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)6 三、利率及其分類 概念：指借貸期內(nèi)所形成的利

5、息額與所貸資金額的比率。 基準(zhǔn)利率與主導(dǎo)利率 實際利率與名義利率 固定利率與浮動利率 市場利率、官定利率與公定利率 一般利率與優(yōu)惠利率 年率、月率與日率 長期利率與短期利率 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)7 一、住房儲蓄體系 建房互助儲蓄信貸社 儲蓄銀行 二、房地產(chǎn)抵押貸款 概念：是金融機(jī)構(gòu)要求借款人提供以房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益憑 證為抵押品作為擔(dān)保而發(fā)放的貸款。 抵押貸款價格的確定 房屋抵押貸款的運作過程 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)8 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)9 抵抵 押押 房房 屋屋

6、實實 物物 認(rèn)認(rèn) 定定 產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)權(quán) 證證 書書 的的 驗驗 證證 售房公司資質(zhì)審定售房公司資質(zhì)審定 所有權(quán)驗證所有權(quán)驗證 產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書 同實物的核驗同實物的核驗 所有權(quán)歷史變化所有權(quán)歷史變化 共有人、租賃人調(diào)查共有人、租賃人調(diào)查 其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查 土地使用證、土地使用證、 規(guī)劃許可證、規(guī)劃許可證、 銷售許可證銷售許可證 房房 屋屋 價價 值值 評評 估估 確確 定定 抵抵 押押 價價 值值 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)10 填填 寫寫 抵抵 押押 房房 屋屋 清清 單單 簽簽 訂訂 抵抵 押押 貸貸 款款 合合 同同 辦辦 理理 房房 屋屋 抵抵

7、 押押 登登 記記 合合 同同 終終 止止 抵押物建設(shè)抵押物建設(shè) 抵押物使用抵押物使用 房房 屋屋 產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)權(quán) 登登 記記 按約還款按約還款 歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證 違約處置違約處置 拍賣抵押物清償拍賣抵押物清償 抵押貸款的方式和選擇 抵押貸款的程序 固定利率抵押貸款 分期償還固定本金式抵押貸款 充分?jǐn)備N、分期償還固定金額式抵押貸款 累進(jìn)還款式抵押貸款 可變利率抵押貸款：隨價格水平調(diào)整的抵押貸款(price level adjusted mortgage, plam；或可調(diào)整利率抵押貸款(adjustable rate mortgage, arm) plam: 借貸雙方只確定一筆

8、貸款的初始利率(不考慮通貨膨脹)，約定在一 段時間后按照市場價格指數(shù)比如消費價格指數(shù))對貸款余額進(jìn)行調(diào)整。 arm: 首先根據(jù)抵押貸款時的市場利率確定初始利率，以后每隔一段時間 調(diào)整一次，以某個確定的利率指標(biāo)加一個固定的利率附加值方式進(jìn)行調(diào)整。 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)11 本金等額償還抵押貸款(constant amortization mortgage, cam) 整個貸款期內(nèi)，本金部分按月等額償還，利息按本金的 實際余額和合同利率計算支付。 缺陷是：每月還款額先大后小，不符合居民的收入水平 不斷增長的實際情況，給借款人歸還貸款造成了較大困 難。在貸

9、款初期，月還款額大，使得許多借款人的月收 入難以償還貸款，不利于吸引貸款，影響抵押貸款業(yè)務(wù) 的拓展。 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)12 -每月償還的本金額； -第t月償還的利息額； -第t月本息償還總額。 本金等額還款額逐月減少，減少額為每月償還的 本金的月利息。 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)13 m m n p p mmt rtppi)1( tmt ippi m n 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)14 時間 利息 本金 月還款額線 m p 等額償還抵押貸款（constant paymen

10、t mortgage, cpm） 即每月還貸本息合計金額相同，但每月償還的本金 部分逐漸增加，利息部分逐漸減少。 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)15 月還款額： 式中： 每月等額償還貸款本息額； p貸款本金； 月利率； 貸款總月數(shù) 通常將貸款本金為1元時計算出來的每月等額償還貸款 本息額稱為抵押常數(shù)因子，用m表示，即有： 且有： 將貸款本金與抵押常數(shù)因子相乘即可得到每月償還額。 也可計算一年的還貸額抵押常數(shù)因子。 m ptm m r 2021-5-6天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)16 1)1 ( )1 ( 1)1 ( m m m n m n mm

11、 n m m mm r rr p r rp rppmt 1)1 ( )1 ( m m n m n mm r rr m m n pmpmtm 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)17 tn mm tn mm n m tn m t m t m m m m rr rpmt r rr pp )1 ( 1)1( 1)1 ( 1)1 ()1 ( 逐年遞增償還抵押貸款（graduated payment mortgage, gpm) 即在最初的5年或10年里，月還貸額低于等額償還方式， 每年內(nèi)的月還貸額相同，但逐年以一定比率遞增。 漂浮式抵押貸款(ballon mortgage)

12、 指貸款期內(nèi)的每期償還額都低于等額償還，因而最后一 次還貸額大大高于以前的歷次還貸額。 反向年金式抵押貸款(reverse annuity mortgage, ram) 按照所抵押房屋價值的一定百分比，來計算貸款人每期 交給借款人的固定貸款額的抵押貸款方式。 雙周還貸式抵押貸款(biweekly mortgage 即每兩周償還一次貸款，一年26個還貸期的抵押貸款方 式。 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)18 是一種強(qiáng)制性的公益籌資政策。政府通過強(qiáng)制儲蓄幫 助居民積累購買住房的資金。 制度起源于新加坡，且已經(jīng)超出社會保障的范圍。 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市

13、與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)19 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)20 雇主交納 雇員交納 中央公積金局政府投資局 住房發(fā)展局 購房雇員 銀行住宅貸款 公積金（儲蓄） 發(fā)行債券 資金 貸款償還 貸款 提取、用于養(yǎng)老 支付房價款=首期付款+貸款 沖減個人公積金儲蓄 支付首期款 動用公積金分期償還貸款 出售 建房 住房貸款 住房公積金的這一定義包含以下五個方面的涵義： （1）住房公積金只在城鎮(zhèn)建立，農(nóng)村不建立住房公積金制度。 （2）只有在職職工才建立住房公積金制度。無工作的城鎮(zhèn)居民不實行住房公積金制度， 離退休職工也不實行住房公積金制度。 （3）住房公積金由兩部分

14、組成，一部分由職工所在單位繳存，另一部分由職工個人繳 存，職工個人繳存部分由單位代扣后，連同單位繳存部分一并繳存到住房公積金個人帳 戶內(nèi)。 （4）住房公積金繳存的長期性。住房公積金制度一經(jīng)建立，職工在職期間必須不間斷 地按規(guī)定繳存，除職工離退休或發(fā)生住房公積金管理條例規(guī)定的其他情形外，不得 中止和中斷。體現(xiàn)了住房公積金的穩(wěn)定性、統(tǒng)一性、規(guī)范性和強(qiáng)制性。 （5）住房公積金是職工按規(guī)定存儲起來的專項用于住房消費支出的個人住房儲金，具 有兩個特征：一是積累性，即住房公積金雖然是職工工資的組成部分，但不以現(xiàn)金形式 發(fā)放，并且必須存入住房公積金管理中心在受委托銀行開設(shè)的專戶內(nèi)，實行專戶管理。 二是專用性

15、。住房公積金實行專款專用，存儲期間只能按規(guī)定用于購、建、大修自住住 房，或交納房租。職工只有在離退休、死亡、完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關(guān)系 或戶口遷出原居住城市時，才可提取本人帳戶內(nèi)的住房公積金。 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)21 黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位及國有大中型企 業(yè)等國家財政或國家直接支持的公有 制企業(yè)是住房公積金繳納的“主力 軍”，即便如此，在一些大型國有企 業(yè)或事業(yè)單位也采取區(qū)別政策：對正 式編制內(nèi)員工繳納公積金，而對聘用 員工不繳納公積金；至于絕大部分私 營企業(yè)、民營企業(yè)等非公有制企業(yè)則 一直沒有建立住房公積金。 一些發(fā)達(dá)地區(qū)、效益好的電力、通

16、信、煤炭等 壟斷行業(yè)，以及一些效益好的單位有意將一些 應(yīng)稅福利，如各類補(bǔ)貼、津貼打入“住房公積 金”賬戶，作為福利發(fā)放并進(jìn)行逃稅。有些人 甚至還把住房公積金當(dāng)作第二份工資，因為每 月繳存數(shù)額比普通員工當(dāng)月拿到手的工資還多。 而與此形成鮮明對比的是，絕大多數(shù)真正需要 購買住房的普通百姓的單位歸集比例低于國家 最低標(biāo)準(zhǔn)。 住房公積金制度建立的初衷和目的是為 一次性支付購房資金有困難的廣大群眾 提供購房資金和購房貸款。但是，隨著 我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和國民收入差距的 拉大，住房公積金管理制度已經(jīng)暴露出 “窮人要么繳的少用不起，要么就是沒 有住房公積金，而富人繳的多用的多” 的問題，中國青年報社會調(diào)查中

17、心近日 的一項調(diào)查顯示，僅.的人認(rèn)為 按工資比例繳存公積金“公平”，. 的人認(rèn)為“收入低的不會因公積金 買得起房，收入高的不用公積金也能 買”。 （見月日中國青年 報） 湖南省郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪涉嫌貪污、 挪用上億元住房公積金案。由于該案涉案金額巨大，關(guān)系 當(dāng)?shù)厝f城鎮(zhèn)職工切身利益。 據(jù)郴州市檢察院指控，李樹彪利用職務(wù)便利以虛假的單位 名稱、私刻的公章、偽造的資料，伙同他人從年 月日至月日，先后騙取住房公積金 萬元；從年月日至年月日， 李樹彪用單位的存款作抵押、質(zhì)押或者以委托貸款的方式， 挪用公款萬元，用于自己進(jìn)行營利性活動， 或者通過珠海的地下錢莊非法兌換港幣轉(zhuǎn)往澳門進(jìn)行賭博

18、； 在還有大量挪用款尚未歸還的情況下，李樹彪以他人的名 義在廣州等地購買房產(chǎn)、車輛，價值萬余元。 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)22 一、房地產(chǎn)股票 房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金，發(fā)給股東作 為投資入股憑證，并借以取得股息和紅利的一種有價證券。 房地產(chǎn)股票的特點： 與一般工商企業(yè)股票的共性特點：收益性、風(fēng)險性、流動性 股本總額大 房地產(chǎn)股票收益較高，升值較快 房地產(chǎn)股票資信較高，市場穩(wěn)定 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)23 一、房地產(chǎn)股票融資 特點 方式 二、債券融資 政府債券 金融債券 公司債券 2021-5-6

19、天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)24 房地產(chǎn)股票的類別： 按股東權(quán)益與承擔(dān)風(fēng)險程度的不同 1.普通股：普通的權(quán)利，真正的股東。收益不固定，風(fēng)險較大 2.優(yōu)先股：優(yōu)先分配和受償，收益有保證，但無普通權(quán)利。如可 轉(zhuǎn)換，可優(yōu)惠認(rèn)購普通股。 按是否記名：記名股票和不記名股 票； 按有無票面金額，分為有面值股票和無面值股票； 按股票是 否帶有表決權(quán)，分為多權(quán)股票和無權(quán)股票 根據(jù)發(fā)行范圍和對象：國有股、法人股、a股（社會公 眾股，向社會公開發(fā)行的普通記名股票）、b股（以外 幣計價的面向外資發(fā)行的普通記名式普通股票）和h股 （在香港上市發(fā)行的以港幣計價的記名式普通股票） 2021-5-6 天津

20、師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)25 房地產(chǎn)股票的發(fā)行 1.發(fā)行房地產(chǎn)股票的情形 （1）設(shè)立公司時籌集開業(yè)資金 包裝上市：集團(tuán)公司將內(nèi)部多個未上市企業(yè)部分或全部效益好有發(fā)展 前途的資產(chǎn)重新組合,組成具有一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模的經(jīng)濟(jì)實體, 組建成股份 有限公司,申請上市. 買殼上市 ：集團(tuán)公司出資購買，控股一家上市公司成為大股東, 從而 達(dá)到間接上市,擴(kuò)張資本的目的. 借殼上市：集團(tuán)公司先以其下屬部分資產(chǎn)改造后上市,然后將其資產(chǎn) 注入上市公司,獲得整個集團(tuán)公司上市的效果. （2）股份公司為擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，追加投資而發(fā)行新股股票 （3）在企業(yè)法定公積金轉(zhuǎn)作資本配股，股票派息分紅，股 票分割時發(fā)行新股

21、票 （4）把企業(yè)債券轉(zhuǎn)化為企業(yè)股票時要發(fā)行新股票 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)26 2.房地產(chǎn)股票的發(fā)行方式 直接發(fā)行：由房地產(chǎn)公司本身直接辦理一切股票發(fā)行事宜， 承擔(dān)股票發(fā)行風(fēng)險。 間接發(fā)行：公司委托證券公司、商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)代理 發(fā)行，并支付發(fā)行費用。代銷或包銷 公開發(fā)行：向社會公開招股。必須委托進(jìn)入機(jī)構(gòu)代理發(fā)行 內(nèi)部發(fā)行：可直接發(fā)行，也可委托發(fā)行 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)27 3.發(fā)行價格 面額發(fā)行：按股票面值發(fā)行 市價發(fā)行：按照或接近股票市場已發(fā)行的同種股票的買賣 價格。一般高于面值。 中間價：按照面值與市價

22、的中間值 貼水價：按照低于股票票面價格的價格。少用。 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)28 （一）房地產(chǎn)債券的分類 為了籌措房地產(chǎn)資金而發(fā)行的借款信用憑證，是證 明債券持有人有權(quán)向發(fā)行人取得預(yù)期收入和到期收 回本金的一種證書。按發(fā)行主體不同： 房地產(chǎn)政府債券： 指政府為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而向社會發(fā)行 的債券，也稱公債。 房地產(chǎn)金融債券：指由銀行或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的 債券。 房地產(chǎn)企業(yè)債券：即公司債券，指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集長期 資金而發(fā)行的債券。我國房地產(chǎn)企業(yè)債券主要有住房建設(shè) 債券、土地開發(fā)債券、房地產(chǎn)投資債券、危房改造債券、 小區(qū)開發(fā)債券、住房有獎債券等。 20

23、21-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)29 （二）房地產(chǎn)債券的特點 1.發(fā)行總額大、票面利率較高 2.期限長 3.可與購房相結(jié)合 4.房地產(chǎn)債券較安全，風(fēng)險小 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)30 1.發(fā)行市場主體的構(gòu)成 債券發(fā)行者 債券認(rèn)購者 債券承銷者。 2.債券的發(fā)行要素 發(fā)行額 票面利率 發(fā)行價格 券面金額 計息方法和還本方式 償還期限 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)31 直接發(fā)行：發(fā)行者自身承擔(dān)和辦理債券發(fā)行過程 中的一切業(yè)務(wù)。發(fā)行成本低，社會影響面小，發(fā) 行風(fēng)險大。適用于發(fā)行范圍有限，發(fā)行量較小

24、的 房地產(chǎn)債券。 間接發(fā)行：發(fā)行者委托證券中介機(jī)構(gòu)公開發(fā)售債 券，由承銷商負(fù)責(zé)辦理債券發(fā)行的有關(guān)業(yè)務(wù)。根 據(jù)承銷商承擔(dān)責(zé)任的不同又可分為代銷與包銷兩 種。 私募發(fā)行：面向少數(shù)特定投資人發(fā)售的債券，如 對金融機(jī)構(gòu)、往來密切的工商企業(yè)、單位內(nèi)部職 工等。費用低，風(fēng)險小，集資迅速，但難以轉(zhuǎn)讓。 多采用自銷方式。 公募發(fā)行：面向市場上大量的非特定投資人發(fā)售 債券。 發(fā)行費用較高，發(fā)行風(fēng)險大，工作量大， 但比較容易上市轉(zhuǎn)讓。大多采用間接發(fā)行方式。 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)32 信用評級是對發(fā)行者在一定時期內(nèi)或發(fā)行某期證券 時的還本付息能力作評估，用以衡量投資風(fēng)險，

25、信 用評級是確定債券發(fā)行價格的重要參考。 根據(jù)債券風(fēng)險程度的大小，債券的級別由高到低可 分為十個等級，即aaa、aa，a、bbb、bb、b、 ccc、cc、c、d 十級。 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)33 三、房地產(chǎn)抵押貸款證券化（mbs） 基本含義 住房抵押貸款證券化（rmbs） 商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券化（cmbs） 2021-5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)34 四、房地產(chǎn)投資信托（reits） 基本含義 種類 資金投向：權(quán)益型、抵押型、混合型 組織形態(tài)：公司型、契約型 屬性 與房地產(chǎn)信托的關(guān)系 風(fēng)險 收益構(gòu)造與業(yè)績評價 2021-

26、5-6 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)35 主要類型：一、主要類型：一、信用貸款信用貸款 1 1、普通限額貸款、普通限額貸款 2 2、透支放款、透支放款 3 3、備用貸款承諾、備用貸款承諾 4 4、票據(jù)貼現(xiàn)貸款、票據(jù)貼現(xiàn)貸款 5 5、企業(yè)并購貸款、企業(yè)并購貸款 二、二、擔(dān)保抵押貸款擔(dān)保抵押貸款 1 1、擔(dān)保品貸款、擔(dān)保品貸款 2 2、保證書擔(dān)保貸款、保證書擔(dān)保貸款 優(yōu)勢：貸款利率成本低；保證資金到位期。優(yōu)勢：貸款利率成本低；保證資金到位期。 劣勢：資質(zhì)、信用等級要求高；風(fēng)控嚴(yán)格；審批時間長。劣勢：資質(zhì)、信用等級要求高；風(fēng)控嚴(yán)格；審批時間長。 主要類型：一、主要類型：一、外國政府

27、貸款外國政府貸款 二、二、國際金融組織國際金融組織 三、三、國際商業(yè)貸款國際商業(yè)貸款 優(yōu)勢：資金規(guī)模大。優(yōu)勢：資金規(guī)模大。 劣勢：國內(nèi)政策及法律風(fēng)險高；劣勢：國內(nèi)政策及法律風(fēng)險高； 對開發(fā)企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)、財務(wù)制度透明度要求高；對開發(fā)企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)、財務(wù)制度透明度要求高； 風(fēng)險控制嚴(yán)格；審批程序繁瑣、時間長。風(fēng)險控制嚴(yán)格；審批程序繁瑣、時間長。 主要類型：一、主要類型：一、民間貨幣和實物借貸民間貨幣和實物借貸 二、二、民間商業(yè)信用借貸民間商業(yè)信用借貸 三、三、民間民間“合會合會” 四、四、民間集資民間集資 五、五、私人錢莊私人錢莊 優(yōu)勢：資信要求低；交易方式高效、操作靈活。優(yōu)勢：資信要求低；交易方式

28、高效、操作靈活。 劣勢：融資成本高、期限短、規(guī)模小；劣勢：融資成本高、期限短、規(guī)模小； 法律風(fēng)險大；信息不對稱。法律風(fēng)險大；信息不對稱。 主要類型：一、主要類型：一、按揭按揭 抵押貸款抵押貸款 二、二、在建工程抵押貸款在建工程抵押貸款 三、三、預(yù)售房屋抵押預(yù)售房屋抵押 優(yōu)勢：原始啟動資金要求低，適宜項目滾動開發(fā)。優(yōu)勢：原始啟動資金要求低，適宜項目滾動開發(fā)。 劣勢：對資金回收時間要求嚴(yán)格；劣勢：對資金回收時間要求嚴(yán)格； 需保證后續(xù)資金的跟進(jìn)速度。需保證后續(xù)資金的跟進(jìn)速度。 主要流程：主要流程： 一、一、審當(dāng)審當(dāng) 二、二、驗當(dāng)驗當(dāng) 三、三、收當(dāng)收當(dāng) 四、四、保管保管 五、五、贖當(dāng)贖當(dāng) 優(yōu)勢：資信要

29、求低；融資速度快；資金用途不限。優(yōu)勢：資信要求低；融資速度快；資金用途不限。 劣勢：回贖期限短；融資成本高；配套政策及服務(wù)不到位；劣勢：回贖期限短；融資成本高；配套政策及服務(wù)不到位； 當(dāng)金發(fā)放受典當(dāng)行注冊資金限制。當(dāng)金發(fā)放受典當(dāng)行注冊資金限制。 參加方：一、項目發(fā)起人參加方：一、項目發(fā)起人 | | 融資模式：融資模式： 二、項目公司二、項目公司 | a| a、直接安排、直接安排 三、融資方三、融資方 | b| b、項目公司安排、項目公司安排 四、承建商四、承建商 | c| c、承銷合同為基礎(chǔ)、承銷合同為基礎(chǔ) 五、購買者五、購買者 | d| d、產(chǎn)品支付為基礎(chǔ)、產(chǎn)品支付為基礎(chǔ) 六、融資顧問六、融

30、資顧問 | | 七、法律顧問七、法律顧問 | | 優(yōu)勢：資信要求低；不影響資產(chǎn)負(fù)債表；分散項目投資風(fēng)險優(yōu)勢：資信要求低；不影響資產(chǎn)負(fù)債表；分散項目投資風(fēng)險 。 劣勢：融資成本高、耗時長；對開發(fā)項目收益要求高。劣勢：融資成本高、耗時長；對開發(fā)項目收益要求高。 主要類型：一、主要類型：一、應(yīng)付賬款融資應(yīng)付賬款融資 二、二、預(yù)收貨款融資預(yù)收貨款融資 三、三、商業(yè)票據(jù)融資商業(yè)票據(jù)融資 優(yōu)勢：辦理手續(xù)簡單；資金用途靈活；籌資成本低。優(yōu)勢：辦理手續(xù)簡單；資金用途靈活；籌資成本低。 劣勢：誠信依賴度高；資金使用期限短；融資成功率低。劣勢：誠信依賴度高；資金使用期限短；融資成功率低。 主要類型：一、主要類型：

31、一、房地產(chǎn)政府債券房地產(chǎn)政府債券 二、二、房地產(chǎn)金融債券房地產(chǎn)金融債券 三、三、房地產(chǎn)企業(yè)債券房地產(chǎn)企業(yè)債券 優(yōu)勢：有合理避稅、財務(wù)杠桿、優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的功能優(yōu)勢：有合理避稅、財務(wù)杠桿、優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的功能 。 劣勢：國家政策風(fēng)險性高；債券投資交易不活躍。劣勢：國家政策風(fēng)險性高；債券投資交易不活躍。 主要類型：一、主要類型：一、直接融資租賃直接融資租賃 二、二、經(jīng)營租賃經(jīng)營租賃 三、三、出售回租出售回租 優(yōu)勢：資信要求低；全額融資；無需額外擔(dān)保品；有避稅功能優(yōu)勢：資信要求低；全額融資；無需額外擔(dān)保品；有避稅功能 。 劣勢：項目盈利能力要求高；租賃標(biāo)的物限制嚴(yán)格。劣勢：項目盈利能力要求高；租

32、賃標(biāo)的物限制嚴(yán)格。 主要類型：一、主要類型：一、抵押貸款類信托抵押貸款類信托 二、二、股權(quán)投資類信托股權(quán)投資類信托 三、三、股權(quán)證券化信托股權(quán)證券化信托 四、四、權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式 五、五、混合型信托混合型信托 優(yōu)勢：模式設(shè)計靈活；創(chuàng)新空間大；信托財產(chǎn)獨立性強(qiáng)。優(yōu)勢：模式設(shè)計靈活；創(chuàng)新空間大；信托財產(chǎn)獨立性強(qiáng)。 劣勢：風(fēng)險控制嚴(yán)格；對項目盈利能力要求高。劣勢：風(fēng)險控制嚴(yán)格；對項目盈利能力要求高。 主要類型：一、主要類型：一、現(xiàn)金投資現(xiàn)金投資 二、二、實物投資實物投資 三、三、工業(yè)產(chǎn)權(quán)投資工業(yè)產(chǎn)權(quán)投資 四、四、場地使用權(quán)投資場地使用權(quán)投資 優(yōu)勢：提高公司資信及借款能力；分散經(jīng)營風(fēng)險。優(yōu)勢：

33、提高公司資信及借款能力；分散經(jīng)營風(fēng)險。 劣勢：資金成本較高；分散公司控制權(quán)。劣勢：資金成本較高；分散公司控制權(quán)。 主要類型：一、主要類型：一、現(xiàn)金投資現(xiàn)金投資 二、二、實物投資實物投資 三、三、工業(yè)產(chǎn)權(quán)投資工業(yè)產(chǎn)權(quán)投資 四、四、場地使用權(quán)投資場地使用權(quán)投資 優(yōu)勢：風(fēng)險分散化；收益最大化。優(yōu)勢：風(fēng)險分散化；收益最大化。 劣勢：在體制、法律法規(guī)、市場、技術(shù)、信用等層面受限劣勢：在體制、法律法規(guī)、市場、技術(shù)、信用等層面受限 。 主要類型：一、主要類型：一、權(quán)益權(quán)益型型reit 二、二、抵押型抵押型reit 三、三、混合型混合型reit 四、四、有限期、自我償付式有限期、自我償付式reit 優(yōu)勢：流動

34、性強(qiáng)；有稅收優(yōu)惠；管理專業(yè)化、集中化。優(yōu)勢：流動性強(qiáng)；有稅收優(yōu)惠；管理專業(yè)化、集中化。 劣勢：對財務(wù)透明度要求高；法律規(guī)定嚴(yán)格。劣勢：對財務(wù)透明度要求高；法律規(guī)定嚴(yán)格。 主要類型：一、主要類型：一、現(xiàn)金投資現(xiàn)金投資 二、二、實物投資實物投資 三、三、工業(yè)產(chǎn)權(quán)投資工業(yè)產(chǎn)權(quán)投資 四、四、場地使用權(quán)投資場地使用權(quán)投資 優(yōu)勢：降低資產(chǎn)負(fù)債率；融資成本低；分散投資風(fēng)險。優(yōu)勢：降低資產(chǎn)負(fù)債率；融資成本低；分散投資風(fēng)險。 劣勢：受政策、人民幣兌換、信用評級等限制；。劣勢：受政策、人民幣兌換、信用評級等限制；。 主要類型：一、主要類型：一、含轉(zhuǎn)股權(quán)的次級債含轉(zhuǎn)股權(quán)的次級債 二、二、可轉(zhuǎn)換債可轉(zhuǎn)換債 三、三、可贖回優(yōu)先股可贖回優(yōu)先股 優(yōu)勢：靈活性高；回報和風(fēng)險適中。優(yōu)勢：靈活性高；回報和風(fēng)險適中。 劣勢：法律環(huán)境不成熟；退出機(jī)制不完善。劣勢：法律環(huán)境不成熟；退出機(jī)制不完善。 主要類型：一、主要類型：一、股權(quán)融資的增發(fā)股權(quán)融資的增發(fā) 二、二、股權(quán)融資