房地產(chǎn)項目策劃思維模式(1)

1、亠房地產(chǎn)項目策劃思維模式4隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和深化,房地產(chǎn)業(yè)成為引人注目的新的經(jīng)濟增長點，作 為支柱產(chǎn)業(yè)之一，其在市場經(jīng)濟總體格局中的地位愈益突出。在這一大背景下應(yīng)運 而生的房地產(chǎn)項LI策劃，也山此而越來越受到業(yè)界人士的高度重視和普遍關(guān)注。 策劃的水準意味著項U的優(yōu)劣，策劃的成敗在相當(dāng)程度上決定著項U的市場命運， 這樣的結(jié)論在成熟的開發(fā)商看來是不容置疑的共識和無須爭辯的事實。然而，面對 不斷加劇的市場競爭，與明確的“策劃需要”相比，“需要怎樣的策劃”和“怎樣 進行策劃”卻霧里看花，不其明了，這種LI的和手段的矛盾，觀念和方法的沖突， 困擾著開發(fā)商，也折磨著策劃人。本文不揣淺陋，試圖通過項U

2、策劃思維模式的思 考，對房地產(chǎn)項U策劃尤其是住宅項U策劃思維的一般方法和應(yīng)該有的基本規(guī)律， 結(jié)合上述問題作求教大方的分析和拋磚引玉的探討。一、策劃思維的邏輯起點1、策劃與策劃思維亠所謂策劃，簡言之即策略和謀劃，是對未來將要發(fā)生的事1W所做的當(dāng)前決策，表現(xiàn) 為一種借助腦力進行模擬操作的理性行為，出主意、想辦法、制定實施方案。要 解決的是做什么、何時做、誰來做、怎么做的問題。任何一個成功的策劃都是策 略和謀劃高度統(tǒng)一的結(jié)果，策略是前提，謀劃是關(guān)鍵，策略是“源S謀劃是“流J 無源不成流,有流必有源。策劃特別是房地產(chǎn)項口策劃其本身具有哪些屬性呢？它 當(dāng)具有資源整合的合理性，實施運作的可控性、可操作性，

3、把握市場不同凡響的 準確性和利潤最大化的經(jīng)濟性，這些基本元素的有機構(gòu)成是策劃萬變不離其宗的要 義，是保證策劃質(zhì)量的根本。亠策劃思維是知識密集型的高級思維嚴密性和創(chuàng)造性以及某種意義上的靈感性是 其基本的思維特質(zhì)。它不同于一般的創(chuàng)作思維，也不同于經(jīng)營管理思維，不同于 經(jīng)驗思維、理論思維、形象思維，而是一種以創(chuàng)造性思維和直覺思維為精華的多 種思維方式融為一體的組合思維。廣博的知識，豐富的經(jīng)驗，敬銳的市場觸覺，深 厚的專業(yè)素養(yǎng)是卓越的策劃思維的基礎(chǔ)。策劃思維的嚴密性與圉棋思維相仿，既 要有良好的大局觀，乂要有精確的計算能力，以權(quán)衡得失，判斷優(yōu)劣，明確取舍。策劃 思維的靈感性與廣告的創(chuàng)意思維相仿，百思不

4、得其“解S偶然靈光一現(xiàn)，山窮水 復(fù)之際，瞬間柳暗花明。汽車大王福特創(chuàng)造劃時代的“流水作業(yè)”，就是因為在苦思 冥想中偶然看到一家肉店三人分工協(xié)作的工作情景，突現(xiàn)靈感，受到啟發(fā)，并加以創(chuàng) 造性設(shè)計和發(fā)揮而形成的。皿策劃思維的特性是山策劃本身決定的。策劃人的個 性和觀念對策劃思維有影響，并因此而形成不同的策劃風(fēng)格，概念包裝型，產(chǎn)品 務(wù)實型，多元整合型等均屬于不同主張或不同項IJ條件下的兒種策劃風(fēng)格。金2. 策劃思維的邏輯起點必策劃思維之邏輯起點的正確選擇,對于策劃作業(yè)的全過程來說，具有不能忽視的重 要意義。就人類思維“概念、判斷、推理”的一般程式而言，無疑，概念設(shè)計是策 劃思維的邏輯起點。這里所說的

5、概念是指房地產(chǎn)的產(chǎn)品概念，或者說是項U概念， 也可稱項H理念。廣州光大花園的“大榕樹下，健康人家”的生態(tài)概念；奧林匹 克花園“運動就在家門口”的健康概念;碧桂圓“給你一個五星級的家”的身份概 念和先辦學(xué)校，再建房子的教育概念，以及北京現(xiàn)代城的SOHO概念等都是房地 產(chǎn)項U策劃概念設(shè)計有口皆碑的典范。必如果說上述概念設(shè)計是從整體規(guī)劃的角度進行的，那么，概念設(shè)計還存在另外一個 單體建筑設(shè)計的領(lǐng)域，前者是生活概念，后者是住宅產(chǎn)品概念，前者是宏觀的小區(qū)概 念，后者是微觀的建筑概念。上?？禈虬雿u的“獨院式住宅”、北京現(xiàn)代城的“so HCT空間，還有所謂的TOWNHOUSE” “ L OFU “COSMO

6、”等均為住宅概 念設(shè)計引領(lǐng)時尚的杰作和代表。必一個時期來，沿海城市房地產(chǎn)市場項U策劃，在思維模式的橫向嫁接方面有許多成 功的探索，受到權(quán)威的肯定，媒體的追捧和消費者的廣泛認同。房地產(chǎn)與旅游的整 合產(chǎn)生了旅游房產(chǎn)概念。產(chǎn)權(quán)式酒店，時權(quán)式酒店引入旅游度假類住宅項LI,還有 周末休閑的5+2生活概念等，潘石屹的博罄藍色海岸是這一概念的知名項UoS OHO、E-h ous e是網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)的嫁接，奧林匹克花園是體育與房地產(chǎn)的嫁接。 這些概念是形成有效傳播的邏輯起點，是注意力經(jīng)濟求之難得的發(fā)展商的產(chǎn)品賣點, 消費者的記憶點，也是LI前激烈的房地產(chǎn)市場競爭中營銷制勝往往能夠取得四量 撥千斤之效果的重要訴求

7、因子。亠當(dāng)然,這里需要強調(diào)的是，概念設(shè)計是策劃思維的邏輯起點，決不是項U策劃思維的 全部，更不是忽視產(chǎn)品品質(zhì)，一味追求概念包裝的項U炒作。品質(zhì)是概念的依據(jù)， 概念是品質(zhì)的有機附麗，從產(chǎn)品形象價值的方面來說，其實概念也是品質(zhì)的一部 分。當(dāng)然,這里所說的概念設(shè)計有一個前提，那就是市場,根據(jù)企業(yè)的具體情況，通過 對L1標市場宏觀和微觀的充分的調(diào)查分析，在此前提下進行有的放矢的概念設(shè)計。 不能閉門造車，不能想當(dāng)然，不能為了概念而概念，嘩眾取寵，舍本逐末。有了概 念是錦上添花，然而，對于LI詢居高不下的商品房投訴率來說,真正的產(chǎn)品品質(zhì)才是 雪中送炭。皿另外，撇開策劃對象即項U本身,策劃的作業(yè)領(lǐng)域或范疇也

8、存在一個 概念設(shè)計的問題。長期以來，開發(fā)商乃至策劃人關(guān)注的多是既定項LI的策劃，即項U 策劃，而往往忽視了還應(yīng)該去開展未知項口的策劃，即“策劃項提出這一觀點 所想解決的是策劃丄作、策劃組織的設(shè)計問題，沒有健全的策劃組織構(gòu)成，不明口策 劃工作的完整領(lǐng)域,其結(jié)果，所帶來的不僅僅是策劃的遺憾，而實質(zhì)是企業(yè)另一個策 劃事業(yè)空間的喪失。2房地產(chǎn)項IJ策劃，在宏觀上可區(qū)分為或者說設(shè)訃為“策劃 項LT和“項L1策劃”兩個基本概念或范疇，并山此順理成章地可把它確立為策 劃思維的兩個基本領(lǐng)域，即“策劃項l_T思維領(lǐng)域和“項H策劃”思維領(lǐng)域。 前 者重策略，后者重謀劃。根據(jù)對房地產(chǎn)市場不間斷的調(diào)研分析，結(jié)合企業(yè)自

9、身的 發(fā)展戰(zhàn)略，策劃符合企業(yè)發(fā)展需要的各類項作為項H儲備，可稱之為軟資源 儲備，與資金、土地、管理、關(guān)系，人、財.物等軟碾件物質(zhì)資源儲備（可稱之為碩 資源儲備）進行有機整合，雙向?qū)?確立項并進行“項L1策劃”。當(dāng)然，這一過程 是雙向互動的，即根據(jù)項U儲備尋找資源，根據(jù)已有資源策劃項U,兩相結(jié)合，不可 偏廢,實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)兩類資源的聯(lián)動和可持續(xù)發(fā)展。必房地產(chǎn)市場山初級競爭正逐漸過渡到完全競爭，并將最終走向壟斷競爭,房地產(chǎn) 商、投資商面對逐漸走向規(guī)范、走向秩序、日趨激烈的市場競爭，在保證碩資源儲 備的同時，不斷加強軟資源儲備,并根據(jù)策劃項LI和項LI策劃的需要,調(diào)整和健全企 業(yè)的策劃班子，建立符

10、合這一演變需要的策劃運作機制，可以說是十分必要的。相 信有遠見的發(fā)展商將會越來越重視“策劃項LT對于企業(yè)在優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟 法則面前的重要性，未雨綢繆，捷足先登，方能立于不敗之地。二、項目策劃的思維模式M策劃思維有其獨有的個性特質(zhì)，但決不排斥認識過程的一般規(guī)律和科學(xué)思維的 基本程序。從信息論的角度,可以把策劃思維的全過程看成為“信息的輸入、加工 輸岀、反饋”等構(gòu)成的信息流動過程。區(qū)分為獲取信息、處理信息、產(chǎn)生方案、 效果評估四個階段，對應(yīng)項LI策劃的市場調(diào)研、分析論證、方案策劃和市場反饋 四個環(huán)節(jié)。各階段、各環(huán)節(jié)的思維方法都離不開人們思維歸納、推理的兩種基本 模式。14、策劃思維的歸納模母從

11、自然資源的利用上可把房地產(chǎn)項H歸納分類為:山景項LL水景（江河景湖景及 海景）項口、名勝項H等。香港淺水灣一帶豪宅，美國的比利華山莊，深圳金海灣 花園.蔚藍海岸、華僑海景山莊，廣州二沙島別墅、星河灣、廣州大橋珠江南岸 的中海錦苑，上海的康橋半島等都是典型的水景項口。深圳的中海怡翠山莊，廣州 的翠湖山莊、口云堡別墅（口云山麓）等均為山景項LI。成都的浣花別墅區(qū)、杜甫花 園，杭州綠園、九溪玫瑰園等可算是名勝項皿從區(qū)位上可分為市區(qū)項口、郊區(qū) 項口；從規(guī)模上可分為單體住宅樓和住宅小區(qū)；從品質(zhì)檔次上可分為安居房、經(jīng)濟 適用房.普通商品房、高尚公寓、別墅豪宅等；從建筑形式上可分為內(nèi)廊式住宅、 外廊式住宅、

12、天井式住宅、點式住宅等。從渠道上可分為內(nèi)銷房、外銷房（異地銷 售或涉外銷售）；從建筑結(jié)構(gòu)上可分為磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)等，此外，還可從產(chǎn)品題 材、建筑風(fēng)格、社區(qū)文化、生活方式等方面進行分類。這種分析歸納的模式或方 法在策劃思維的“獲取信息”階段，也就是市場調(diào)研階段的作用主要體現(xiàn)在對市 場信息科學(xué)、有效、準確的把握上。面對LI標市場復(fù)雜多元的信息資源，根據(jù)市場 細分的原理,采用分類歸納的辦法，進行梳理整合,展開分門別類的經(jīng)常性研究，尋找 市場空缺，發(fā)現(xiàn)市場機會，繼而策劃出符合企業(yè)發(fā)展需要的新項II。在策劃思維 的信息加工處理階段，對于明確項目的產(chǎn)品定位、市場定位十分重要。心2、策劃思維的推理模式2策

13、劃思維的推理模式主要反映在策劃思維全過程的輸出 階段，在對市場信息獲取、整理、加工的基礎(chǔ)上，進行深入的分析論證和創(chuàng)造性 的策劃構(gòu)思。去粗取精，去偽存真，山此及彼，山表及里，把握市場脈搏，洞察市場 先機。廣東順德碧桂園正是因為其開發(fā)商和項H策劃人，順應(yīng)了中國人千年傳承、 望子成龍的民族文化傳統(tǒng)，以及富裕起來的當(dāng)?shù)厝巳遮呁宫F(xiàn)的對子女就學(xué)的關(guān)心 和重視，創(chuàng)造性地采取先辦學(xué)校，再推住宅的開發(fā)模式，演繹出所謂的碧桂圓神 話，取得了至今仍令業(yè)界津津樂道的輝煌成就。同樣，北京現(xiàn)代城是因為看準了 都市SOHO 一族大量涌現(xiàn)，認定了居家式辦公群體的市場需求，推出了獨步一時, 領(lǐng)導(dǎo)潮流的SOHO空間。前者立足于傳

14、統(tǒng)文化，后者立足于現(xiàn)代文化。必 房地產(chǎn)開發(fā)理念的基本要素不外乎“生態(tài)、人性、文化”三個方面，相應(yīng)構(gòu)成策 劃思維推理模式的三個領(lǐng)域，或者說三種形態(tài),即生態(tài)推理型，人性推理型，文化推理 型。前文所提之廣州碧桂圓和北京SOHO現(xiàn)代城屬于文化推理型。廣州光大花園 屬于生態(tài)推理型，都市居家，人對生活健康、環(huán)境生態(tài)的追求日漸強烈，大榕樹下的 生態(tài)家園，滿足了受眾對環(huán)境健康的渴望，贏得了驕人的市場業(yè)績。上?？禈虬雿u 則屬于人性推理型，針對人對別墅的依戀情結(jié)，創(chuàng)造性地演繹“獨院式”住宅，成為 新住宅運動創(chuàng)新精神的一個代表。值得一提的是房地產(chǎn)市場近年來初露端倪的亞文化現(xiàn)象，這也應(yīng)當(dāng)歸之為文化推 理型領(lǐng)域。比如說

15、“生活方式”就屬于亞文化。博敖藍色海岸的旅游房產(chǎn)；奧林 匹克花園的體育房產(chǎn);“5+2”生活方式的休閑度假房產(chǎn)等，都是從現(xiàn)代人生活方式的 發(fā)展演變中或者說是從亞文化現(xiàn)象中尋找產(chǎn)品演繹的依據(jù)，深入分析現(xiàn)象，準確判 斷趨勢，成功創(chuàng)造需求。總之，思維是有模式的，因為思維有規(guī)律，掌握策劃思維規(guī)律,可以提高思維效率,思維質(zhì)量和策劃水準，只有遵循了這樣的策劃需要，才能得到需要的策劃，成功 的策劃。亠作者：徐益文亠 隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和深化，房地產(chǎn)業(yè)成為引人注H的新的經(jīng)濟增長點, 作為支柱產(chǎn)業(yè)之一，其在市場經(jīng)濟總體格局中的地位愈益突出。在這一大背景下應(yīng) 運而生的房地產(chǎn)項LI策劃，也山此而越來越受到業(yè)界人士

16、的高度重視和普遍關(guān)注。 策劃的水準意味著項U的優(yōu)劣，策劃的成敗在相當(dāng)程度上決定著項U的市場命運， 這樣的結(jié)論在成熟的開發(fā)商看來是不容置疑的共識和無須爭辯的事實。然而，面 對不斷加劇的市場競爭，與明確的“策劃需要”相比，“需要怎樣的策劃”和“怎樣 進行策劃”卻霧里看花，不其明了，這種LI的和手段的矛盾，觀念和方法的沖突，困擾 著開發(fā)商，也折磨著策劃人。本文不揣淺陋，試圖通過項策劃思維模式的思考，對 房地產(chǎn)項U策劃尤其是住宅項U策劃思維的一般方法和應(yīng)該有的基本規(guī)律，結(jié)合上 述問題作求教大方的分析和拋磚引玉的探討。一、策劃思維的邏輯起點4 1 . 策劃與策劃思維亠所謂策劃,簡言之即策略和謀劃，是對未

17、來將要發(fā)生的事情所做的當(dāng)前決策，表現(xiàn) 為一種借助腦力進行模擬操作的理性行為，出主意、想辦法、制定實施方案。要解 決的是做什么、何時做、誰來做、怎么做的問題。任何一個成功的策劃都是策略 和謀劃高度統(tǒng)一的結(jié)果，策略是前提,謀劃是關(guān)鍵，策略是“源”，謀劃是“流”， 無源不成流，有流必有源。策劃特別是房地產(chǎn)項口策劃其本身具有哪些屬性呢?它當(dāng) 具有資源整合的合理性,實施運作的可控性、可操作性，把握市場不同凡響的準確 性和利潤最大化的經(jīng)濟性，這些基本元素的有機構(gòu)成是策劃萬變不離其宗的要義, 是保證策劃質(zhì)量的根本。亠策劃思維是知識密集型的高級思維嚴密性和創(chuàng)造性以及某種意義上的靈感性是 其基本的思維特質(zhì)。它不

18、同于一般的創(chuàng)作思維，也不同于經(jīng)營管理思維，不同于經(jīng) 驗思維、理論思維、形象思維，而是一種以創(chuàng)造性思維和直覺思維為精華的多種 思維方式融為一體的組合思維。廣博的知識，豐富的經(jīng)驗，敬銳的市場觸覺，深厚的 專業(yè)素養(yǎng)是卓越的策劃思維的基礎(chǔ)。策劃思維的嚴密性與圉棋思維相仿，既要有 良好的大局觀，乂要有精確的訃算能力，以權(quán)衡得失，判斷優(yōu)劣，明確取舍。策 劃思維的靈感性與廣告的創(chuàng)意思維相仿，白思不得其“解”，偶然靈光一現(xiàn)，山窮 水復(fù)之際，瞬間柳暗花明。汽車大王福特創(chuàng)造劃時代的“流水作業(yè)S就是因為在苦 思冥想中偶然看到一家肉店三人分工協(xié)作的工作情景，突現(xiàn)靈感，受到啟發(fā)，并加 以創(chuàng)造性設(shè)計和發(fā)揮而形成的。亠策劃

19、思維的特性是山策劃本身決定的。策劃人的個性和觀念對策劃思維有影響， 并因此而形成不同的策劃風(fēng)格,概念包裝型，產(chǎn)品務(wù)實型，多元整合型等均屬于不 同主張或不同項目條件下的兒種策劃風(fēng)格。亠2 . 策劃思維的邏輯起點亠策劃思維之邏輯起點的正確選擇，對于策劃作業(yè)的全過程來說，具有不能忽視的重 要意義。就人類思維“概念、判斷、推理”的一般程式而言，無疑，概念設(shè)計是 策劃思維的邏輯起點。這里所說的概念是指房地產(chǎn)的產(chǎn)品概念，或者說是項LI概 念，也可稱項LI理念。廣州光大花園的“大榕樹下，健康人家”的生態(tài)概念;奧林匹 克花園“運動就在家門口”的健康概念；碧桂圓“給你一個五星級的家”的身份 概念和先辦學(xué)校,再建

20、房子的教育概念，以及北京現(xiàn)代城的SOHO概念等都是房地 產(chǎn)項LI策劃概念設(shè)計有口皆碑的典范。2如果說上述概念設(shè)訃是從整體規(guī)劃的角 度進行的，那么，概念設(shè)計還存在另外一個單體建筑設(shè)計的領(lǐng)域，前者是生活概念，后 者是住宅產(chǎn)品概念，前者是宏觀的小區(qū)概念，后者是微觀的建筑概念。上海康橋 半島的“獨院式住宅”、北京現(xiàn)代城的“SOHCT空間，還有所謂的“TOWNH OUSE LOFUT a COSMOS均為住宅概念設(shè)計引領(lǐng)時尚的杰作和代表。必一個時期來，沿海城市房地產(chǎn)市場項U策劃，在思維模式的橫向嫁接方面有許多成 功的探索，受到權(quán)威的肯定,媒體的追捧和消費者的廣泛認同。房地產(chǎn)與旅游的整 合產(chǎn)生了旅游房產(chǎn)概

21、念。產(chǎn)權(quán)式酒店，時權(quán)式酒店引入旅游度假類住宅項LJ,還有周 末休閑的“ 5+2”生活概念等，潘石屹的博鰲藍色海岸是這一概念的知名項Lh S OH 0、Eho u s e是網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)的嫁接，奧林匹克花園是體育與房地產(chǎn)的嫁接。 這些概念是形成有效傳播的邏輯起點，是注意力經(jīng)濟求之難得的發(fā)展商的產(chǎn)品賣 點，消費者的記憶點，也是LI前激烈的房地產(chǎn)市場競爭中營銷制勝往往能夠取得 四量撥千斤之效果的重要訴求因子。皿當(dāng)然，這里需要強調(diào)的是，概念設(shè)計是策劃 思維的邏輯起點，決不是項U策劃思維的全部，更不是忽視產(chǎn)品品質(zhì),一味追求概念 包裝的項LI炒作。品質(zhì)是概念的依據(jù)，概念是品質(zhì)的有機附麗，從產(chǎn)品形象價值的 方

22、面來說，其實概念也是品質(zhì)的一部分。當(dāng)然,這里所說的概念設(shè)計有一個前提， 那就是市場，根據(jù)企業(yè)的具體悄況,通過對U標市場宏觀和微觀的充分的調(diào)查分析, 在此前提下進行有的放矢的概念設(shè)計。不能閉門造車，不能想當(dāng)然，不能為了概念 而概念，嘩眾取寵，舍本逐末。有了概念是錦上添花，然而，對于U前居高不下的商品 房投訴率來說，真正的產(chǎn)品品質(zhì)才是雪中送炭。列外，撇開策劃對象即項LI本身，策劃的作業(yè)領(lǐng)域或范疇也存在一個概念設(shè)計的問 題。長期以來，開發(fā)商乃至策劃人關(guān)注的多是既定項U的策劃，即項U策劃，而往往忽 視了還應(yīng)該去開展未知項H的策劃，即“策劃項提出這一觀點所想解決的是 策劃工作、策劃組織的設(shè)計問題，沒有健

23、全的策劃組織構(gòu)成,不明口策劃工作的完 整領(lǐng)域，其結(jié)果，所帶來的不僅僅是策劃的遺憾，而實質(zhì)是企業(yè)另一個策劃事業(yè)空 間的喪失。房地產(chǎn)項目策劃，在宏觀上可區(qū)分為或者說設(shè)計為“策劃項目”和“項目策劃”兩 個基本概念或范疇，并山此順理成章地可把它確立為策劃思維的兩個基本領(lǐng)域，即“策劃項思維領(lǐng)域和“項H策劃”思維領(lǐng)域。前者重策略，后者重謀劃。根 據(jù)對房地產(chǎn)市場不間斷的調(diào)研分析，結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，策劃符合企業(yè)發(fā) 展需要的各類項th作為項H儲備，可稱之為軟資源儲備，與資金、土地、管理、 關(guān)系，人、財、物等軟硬件物質(zhì)資源儲備（可稱之為硬資源儲備）進行有機整合， 雙向?qū)?，確立項口，并進行“項H策劃當(dāng)然，這

24、一過程是雙向互動的,即根據(jù) 項U儲備尋找資源，根據(jù)已有資源策劃項山兩相結(jié)合，不可偏廢，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)兩 類資源的聯(lián)動和可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)市場由初級競爭正逐漸過渡到完全競爭，并將最終走向壟斷競爭，房地產(chǎn)商、 投資商面對逐漸走向規(guī)范、走向秩序、日趨激烈的市場競爭，在保證碩資源儲備 的同時，不斷加強軟資源儲備,并根據(jù)策劃項H和項口策劃的需要，調(diào)整和健全企業(yè) 的策劃班子，建立符合這一演變需要的策劃運作機制，可以說是十分必要的。相信有 遠見的發(fā)展商將會越來越重視“策劃項LT對于企業(yè)在優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟法則 面前的重要性，未雨綢繆，捷足先登,方能立于不敗之地。二、項目策劃的思維模式亠策劃思維有其獨有的個性

25、特質(zhì),但決不排斥認識過程的一般規(guī)律和科學(xué)思維的基 本程序。從信息論的角度，可以把策劃思維的全過程看成為“信息的輸入、加工、 輸岀.反饋”等構(gòu)成的信息流動過程。區(qū)分為獲取信息、處理信息、產(chǎn)生方案、 效果評估四個階段,對應(yīng)項U策劃的市場調(diào)硏、分析論證、方案策劃和市場反饋四 個環(huán)節(jié)。各階段、各環(huán)節(jié)的思維方法都離不開人們思維歸納、推理的兩種基本模 式。41.策劃思維的歸納模式亠從自然資源的利用上可把房地產(chǎn)項H歸納分類為：山景項水景（江河景湖景 及海景）項LL名勝項等。香港淺水灣一帶豪宅，美國的比利華山莊，深圳金海 灣花園、蔚藍海岸、華僑海景山莊，廣州二沙島別墅、星河灣、廣州大橋珠江南岸 的中海錦苑，上

26、海的康橋半島等都是典型的水景項Lk深圳的中海怡翠山莊，廣州 的翠湖山莊、口云堡別墅（口云山麓）等均為山景項口。成都的浣花別墅區(qū)、杜甫 花園，杭州綠園、九溪玫瑰園等可算是名勝項目。亠從區(qū)位上可分為市區(qū)項口、郊區(qū)項從規(guī)模上可分為單體住宅樓和住宅小區(qū); 從品質(zhì)檔次上可分為安居房、經(jīng)濟適用房、普通商品房、高尚公寓、別墅豪宅等; 從建筑形式上可分為內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅.天井式住宅、點式住宅等。從渠 道上可分為內(nèi)銷房、外銷房（異地銷售或涉外銷售）；從建筑結(jié)構(gòu)上可分為磚混結(jié) 構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)等，此外，還可從產(chǎn)品題材.建筑風(fēng)格、社區(qū)文化、生活方式等方 面進行分類。這種分析歸納的模式或方法在策劃思維的“獲取信息”階段，也就是 市場調(diào)研階段的作用主要體現(xiàn)在對市場信息科學(xué)、有效、準確的把握上。面對LI 標市場復(fù)雜多元的信息資源，根據(jù)市場細分的原理，采用分類歸納的辦法，進行梳理 整合，展開分門別類的經(jīng)常性研究，尋找市場空缺，