東方海岸項目管理建議書

1、東方海岸項目建議書 東方海岸項目管理建議書 2012年 6月 21日 根據(jù)海南省房地產(chǎn)項目的特點 , 東方海岸項目的定位為休閑度假 型中檔樓盤，客戶群是中產(chǎn)階層的消費者，以島外客戶為主的消費 群體。了解異地文化，享受異地風(fēng)光，是吸引這部分消費者的主要 因素，同時也是彰顯成功人士的一個重要標(biāo)志。鑒于東方海岸項目 75萬平方米的建筑面積 , 又是目前東方市唯一在建的大型項目 , 其施 工期跨度長達(dá) 5、6 年,特提出該項目管理實施建議。 一、實施議事規(guī)則制度 東方海岸項目由于實施周期長、難度大，各種因素復(fù)雜，為了 項目決策的科學(xué)和民主，防范各種經(jīng)營風(fēng)險，從本項目的特點出發(fā)， 必須建立一套公司的議事

2、規(guī)則，不斷完善公司的法人管理架構(gòu)，提 高公司科學(xué)管理的水平。 1、擬定議事范圍 納入議事范圍的事項主要有： 1）工程方面：設(shè)計方案、工程造價的確定及變更、工程量的確 定及變更、施工單位招投標(biāo)、與工程有關(guān)的服務(wù)外包合同、采購合 同，工程施工組織方案、監(jiān)理方案、施工驗收方案、建材采購合同、 施工管理人員調(diào)整方案、安全管理獎懲措施等； 2）營銷方面：銷售計劃、廣告投放方案、銷售流程、銷售資金 回籠方案，公司形象宣傳計劃、網(wǎng)站管理方案； 3）財務(wù)方面：公司核算流程、激勵獎懲方案、資金計劃、融資 方案、稅務(wù)規(guī)劃、避稅方案、財務(wù)監(jiān)督方案； 4）行政方面：人事招聘計劃、人員培訓(xùn)計劃、員工考核方案、 薪酬方案

3、、車輛購置及使用計劃、各項規(guī)章制度執(zhí)行計劃、食堂管 理計劃、公章使用及內(nèi)部管理流程、團(tuán)隊建設(shè)等； 5）其它需批準(zhǔn)事項。項目經(jīng)營工作計劃、年度工作目標(biāo)，經(jīng)營 團(tuán)隊獎懲計劃； 2、議事流程 納入議事范圍內(nèi)的事項，要提交股東會討論和管理層討論的事 項，需由事項經(jīng)辦部門提交書面文件的討論方案，會后并形成決議 文件或會議紀(jì)要。 3、議事決策機(jī)構(gòu) 股東會 管理層 部門執(zhí)行，公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是股東 會，納入議事范圍內(nèi)或認(rèn)為其他有必要提交股東會決策的事項，一 律由股東會決定；管理層是執(zhí)行股東會決議的管理機(jī)構(gòu)。 4、議事執(zhí)行文件 由項目經(jīng)辦部門根據(jù)議事執(zhí)行文件，實施議事事項，由管理層 監(jiān)督實施，并根據(jù)實施情況

4、，每月向項目決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行書面匯報。 二、管理方案 根據(jù)項目實施情況，建立項目執(zhí)行工作計劃管理制度，其主要 措施： 1、編制項目年度工作計劃 主要是為了明確各自的工作目標(biāo)，根據(jù)項目實施周期制定分階 段的工作計劃，內(nèi)容包括：工程施工計劃（附表 1）、資金使用計劃、 各項崗位責(zé)任制的考核計劃、融資計劃、營銷推廣計劃、市場分析 計劃、人員組織計劃（各崗位任職資格表）、員工培訓(xùn)計劃、項目實 施修正計劃、各部門費用匯總計劃； 編制計劃的基本思路： 2、建立月度生產(chǎn)經(jīng)營分析會制度 有了目標(biāo)后，管理過程的控制十分必要，根據(jù)經(jīng)公司股東會批 準(zhǔn)的生產(chǎn)經(jīng)營計劃（一期），將計劃指標(biāo)分解到各部門，各部門然后 分解到月，

5、執(zhí)行時按每周分解工作計劃考核，實行周會管理制度， 對上周工作計劃進(jìn)行檢查、對下周工作計劃進(jìn)行確認(rèn)，月終召開 （股東參加的）生產(chǎn)經(jīng)營分析會，根據(jù)會議結(jié)果進(jìn)行階段考評，作 為項目實施的獎懲依據(jù)。在工程重要施工階段，根據(jù)生產(chǎn)情況可隨 時召開工作協(xié)調(diào)檢查會議。 3、基本組織架構(gòu) 組織架構(gòu)是根據(jù)項目管理的需要而設(shè)定，設(shè)置的機(jī)構(gòu)既要涵蓋 項目管理范圍又要精干，基本管理思路是：縱橫清洗、責(zé)權(quán)明確， 各職能部門清楚自己的直接上級和下級，明確自己的責(zé)任和管理權(quán) 限，基于此，本項目架構(gòu)簡圖設(shè)定為： 監(jiān) m 二 理 設(shè)立基本功能齊全，符合房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)的組織架構(gòu)，是項 目成功的重要基礎(chǔ)。監(jiān)理納入我們公司的日常管理體

6、系。 管理團(tuán)隊建議設(shè)置一個總經(jīng)理，一個工程總監(jiān)，一個財務(wù)總監(jiān)， 一個銷售總監(jiān)，每個職能部門的人員定編，是根據(jù)工作崗位需要來制 定，每個崗位的職責(zé)有明確的描述，有具體的考核指標(biāo)和評分標(biāo)準(zhǔn)， 同時適時推出崗位工資制度，實行全員考核制度。 4、團(tuán)隊建設(shè)。 房地產(chǎn)項目是一個集合各類元素組成的為盈利而進(jìn)行的復(fù)雜工 程，需要一個專業(yè)復(fù)合型的管理團(tuán)隊來實施完成的工作，塑造一個 穩(wěn)定團(tuán)結(jié)高效的管理團(tuán)隊，是十分必要的，員工培訓(xùn)和團(tuán)隊文化建 設(shè)是其主要內(nèi)容之一。因此，團(tuán)隊建設(shè)需要一個科學(xué)的管理方法， 在打造團(tuán)隊能力的同時，不斷樹立公司在東方市的企業(yè)形象。 5、編制工程項目管理手冊。 由于項目實施時間長，建立一套完

7、整的管理手冊，固化公司的 管理模式十分必要，對整個東方海岸項目持續(xù)經(jīng)營，將起到巨大的 作用。 三、項目實施建議 珠三角地區(qū)在房地產(chǎn)開發(fā)投資上，借鑒了香港房地產(chǎn)開發(fā)的許 多成功經(jīng)驗，一開始就走完全以客戶為中心的開發(fā)模式，并將這個 理念貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)的始末，積累了很多實際經(jīng)驗，為此， 提出幾條建議，供我們在開發(fā)中借鑒。 1、好賣才是硬道理 根據(jù)本項目開發(fā)背景條件，建議： 1）房地產(chǎn)業(yè)自2009年開始，已出現(xiàn)很多不利的銷售因素，在 海南省房地產(chǎn)市場中，局部地區(qū)供大于求的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，業(yè)內(nèi)同 質(zhì)化現(xiàn)象十分普遍，競爭異常激烈。從東方市項目開發(fā)的角度來看， 區(qū)域內(nèi)沒有大型的生活社區(qū)，本項目的出現(xiàn)填補(bǔ)

8、了區(qū)域內(nèi)的空白， 營造了較好的銷售硬環(huán)境。 2）從客戶需求的角度來看，人們不但要“買房”，還要“買家” 塑造以較大規(guī)模、優(yōu)越環(huán)境、完善規(guī)劃、配套周詳、價格合理等有 利因素的樓盤，必將滿足一定的市場需求。 2、營銷模式的升級 1）滾動發(fā)展 根據(jù)資金充裕程度和市場情況，將本項目劃分為多個開發(fā)周期， 拉長時間跨度。在各個周期推售的時候，應(yīng)市場變化，制定不同的 項目規(guī)劃和營銷策略，即是為本階段的推售服務(wù)，也是為下階段的 發(fā)展鋪墊。其賣點不是一時的，而是連續(xù)不斷的，在所有發(fā)展過程 中，有非常連續(xù)的賣點。而且這些賣點是以利益為重點。 2）配套先行 在項目主體施工中，先完成項目的環(huán)境施工。在本項目的建設(shè) 中

9、，在樓盤主體建筑施工的同時，適時啟動環(huán)境建筑工程，可優(yōu)先 考慮投入成本不大的人工湖工程、園林綠化工程，增加視覺效應(yīng)， 在達(dá)到銷售條件的同時，環(huán)境就已全部作好，給買家增加信心，促 進(jìn)樓盤的銷售。 3）其主要特點： 在一定的時期內(nèi)，將有限的資源投入到項目上，把產(chǎn)品作好、做 精。能在較短的時間內(nèi)迅速回籠資金，有利于下一期的開發(fā)順利進(jìn) 行?？梢越档惋L(fēng)險，對市場定位迅速做出調(diào)整。滾動開發(fā)的模式雖 然開發(fā)時間較長，但可延續(xù)公司的市場知名度，有利于品牌的樹立。 3、不斷優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計 在一期項目實施完成后，對項目進(jìn)行全面總結(jié)，對銷售過程中存 在的問題進(jìn)行歸納分析，有利于下一期的樓盤開發(fā)計劃的調(diào)整，如： 在戶型

10、、面積、付款、價格方面作適當(dāng)調(diào)整，不斷滿足消費者的需 求。 4、價格要有吸引力 為了降低成本和售價，以毛坯房交樓（根據(jù)實際需要可以帶簡 單裝修），形成價格優(yōu)勢，另一方面可縮短建筑周期，形成交樓快的 良好形象，采用低價入市的策略，產(chǎn)生巨大的銷售高潮。 5、切入市場，做市場上需要的產(chǎn)品 主要實施在三個方面 1）透徹把握市場需求，準(zhǔn)確定位產(chǎn)品。確定了以造價低、使用 率高、交樓快、管理費低的產(chǎn)品，迎合買家需求。 2）注重居住環(huán)境，突出社區(qū)概念。在景觀園藝、人文環(huán)境方面 創(chuàng)造優(yōu)勢，體現(xiàn)“完善生活社區(qū)”的概念主題。 3）注重廣告訴求，締造良好效應(yīng)。自開盤開始，其廣告策劃、 風(fēng)格、內(nèi)容應(yīng)非常務(wù)實，以價格、環(huán)

11、境、生活便利為重點做突出宣 傳。 6、注重實效的市場運作 消費者在購房過程中除對戶型、面積、朝向、價格、物業(yè)管理 等因素考慮外，對施工質(zhì)量和工程進(jìn)度非常關(guān)注，因為這是關(guān)系到 發(fā)展商實力和對消費者負(fù)責(zé)的問題。因此，采取如下措施： 1）先賣環(huán)境。在項目樓盤主體施工時，先完成項目環(huán)境及配套 設(shè)施的施工。 2）先賣建筑。在樓體施工時，先完成部分外立面施工，使客戶 購房時，就直觀的感受到住宅的建筑風(fēng)貌。給客戶以信心，利于促 銷。 3）先賣服務(wù)。上乘的服務(wù)，是提升產(chǎn)品附加值，增加樓盤項目 吸引力不可缺少的重要手段。 7、堅持“把產(chǎn)品作好，適合客戶”的基本原則 要不斷對目標(biāo)市場歸納分析，主要從以下幾個方面入

12、手： 1）客戶的經(jīng)濟(jì)來源； 2）年齡層次及家庭人口結(jié)構(gòu)； 3）居住空間的休閑性與周邊的娛樂性需求比較； 4）具有一定的文化層次，容易形成個性的價值觀，對新事物的 接受意識比較強(qiáng)的購買者； 5）購房趨向容易受大眾傳播的影響程度； 6）客戶異地購房的基本需求； 7）團(tuán)購目標(biāo)的基本分析； 8）銷售渠道對銷售貢獻(xiàn)分析； 根據(jù)以上分析，不斷調(diào)整產(chǎn)品開發(fā)計劃，作到適合消費群體的 口味，加強(qiáng)內(nèi)部環(huán)境和天然景觀的塑造。 8提咼市場風(fēng)險防范能力 敏銳的市場調(diào)查力和敏捷的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)調(diào)整能力，是成功的主要 秘 訣。 在市場調(diào)查信息反饋中設(shè)置兩張表： 1）準(zhǔn)業(yè)主問卷調(diào)查表 2）海南省及項目周邊樓盤調(diào)查表（略） 根據(jù)調(diào)查結(jié)果，迅速調(diào)整開發(fā)策略。 9、各階段推廣策略 一期：高質(zhì)價優(yōu)、價錢、地域、戶型、付款方式 二期：配套、物業(yè)管理、綜合質(zhì)素、環(huán)境 三期：內(nèi)部環(huán)境、天然景觀 四期：社區(qū)文化 環(huán)環(huán)相扣，穩(wěn)步提升 10、項目成功的三個關(guān)鍵點 看：景觀卓越，賞心悅目 居：舒適方便，經(jīng)濟(jì)適用 用：超然輕松，無微不至 以上是對本項目實施過程的基本管理建議，具體實施步驟，有 望經(jīng)股東