珠海商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告29p

1、珠海商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查匯報珠海商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查匯報 尹攀頂尹攀頂 北師大不動產(chǎn)學(xué)院北師大不動產(chǎn)學(xué)院 目錄目錄 小組調(diào)查展示小組調(diào)查展示 珠海市基本概況珠海市基本概況 珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況 商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在的問題商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在的問題 四四 一一 二二 三三 商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢1 商業(yè)地產(chǎn)未來競爭策略商業(yè)地產(chǎn)未來競爭策略3 五五 六六 p 小組調(diào)查展示小組調(diào)查展示 p 珠海市基本概況 p 珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況 p 商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題 p 商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢 p 商業(yè)地產(chǎn)未來競爭策略 1.11.1 小組調(diào)查展示小組調(diào)查展示調(diào)研安排調(diào)研安排 時間：時間：7.9-7.13

2、 地點：地點：吉大、拱北、前山、南屏 項目項目: 萬科珠濱、正邦領(lǐng)秀城、恒虹 世紀(jì)廣場、仁恒濱海中心、華發(fā)商都和 海納城 調(diào)查內(nèi)容：調(diào)查內(nèi)容：商業(yè)整體規(guī)劃、商業(yè)布局、 商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布、商業(yè)網(wǎng)點的格局、 商圈分布、商業(yè)形態(tài)、租金價位、未來 規(guī)劃、主要商業(yè)項目規(guī)模及業(yè)態(tài)狀況等 調(diào)查方法：調(diào)查方法：直接踩點、網(wǎng)上收集 p 小組調(diào)查展示小組調(diào)查展示 p 珠海市基本概況 p 珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況 p 商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題 p 商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢 p 商業(yè)地產(chǎn)未來競爭策略 1.21.2 小組調(diào)查展示小組調(diào)查展示萬科禧悅匯萬科禧悅匯 p 小組調(diào)查展示小組調(diào)查展示 p 珠海市基本概況 p 珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

3、情況 p 商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題 p 商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢 p 商業(yè)地產(chǎn)未來競爭策略 1.21.2 小組調(diào)查展示小組調(diào)查展示正邦領(lǐng)秀城正邦領(lǐng)秀城 p 小組調(diào)查展示小組調(diào)查展示 p 珠海市基本概況 p 珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況 p 商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題 p 商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢 p 商業(yè)地產(chǎn)未來競爭策略 1.21.2 小組調(diào)查展示小組調(diào)查展示momallmomall p 小組調(diào)查展示小組調(diào)查展示 p 珠海市基本概況 p 珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況 p 商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題 p 商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢 p 商業(yè)地產(chǎn)未來競爭策略 1.21.2 小組調(diào)查展示小組調(diào)查展示恒虹世紀(jì)廣場恒虹世紀(jì)廣場 p 小組調(diào)查展示小組調(diào)查展

4、示 p 珠海市基本概況 p 珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況 p 商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題 p 商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢 p 商業(yè)地產(chǎn)未來競爭策略 1.21.2 小組調(diào)查展示小組調(diào)查展示仁恒濱海中心仁恒濱海中心 p 小組調(diào)查展示小組調(diào)查展示 p 珠海市基本概況 p 珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況 p 商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題 p 商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢 p 商業(yè)地產(chǎn)未來競爭策略 1.21.2 小組調(diào)查展示小組調(diào)查展示華發(fā)商都華發(fā)商都 p 小組調(diào)查展示小組調(diào)查展示 p 珠海市基本概況 p 珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況 p 商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題 p 商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢 p 商業(yè)地產(chǎn)未來競爭策略 1.21.2 小組調(diào)查展示小組調(diào)查展示海納城海納城

5、 p 小組調(diào)查展示 p 珠海市基本概況珠海市基本概況 p 珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況 p 商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題 p 商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢 p 商業(yè)地產(chǎn)未來競爭策略 2 2、珠海市基本概況、珠海市基本概況 p 小組調(diào)查展示 p 珠海市基本概況珠海市基本概況 p 珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況 p 商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題 p 商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢 p 商業(yè)地產(chǎn)未來競爭策略 2.12.1 珠海市概況珠海市概況社會經(jīng)濟發(fā)展情況社會經(jīng)濟發(fā)展情況 投資逐年增加，增長速度變緩?fù)顿Y逐年增加，增長速度變緩 p 小組調(diào)查展示 p 珠海市基本概況珠海市基本概況 p 珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況 p 商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題 p 商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢

6、p 商業(yè)地產(chǎn)未來競爭策略 2.2 2.2 珠海市土地供應(yīng)情況珠海市土地供應(yīng)情況 33 6 2 11 2 111 6 0 5 10 15 20 25 30 35 工業(yè) 物流 住宅 商住 商業(yè) 商服 商業(yè) 商業(yè) 綜合 商業(yè)用地占據(jù)主流商業(yè)用地占據(jù)主流 p 小組調(diào)查展示 p 珠海市基本概況 p 珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況 p 商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題 p 商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢 p 商業(yè)地產(chǎn)未來競爭策略 3 3、珠海市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況、珠海市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況 p珠海珠海近五年商業(yè)市場發(fā)展總體平穩(wěn)向上近五年商業(yè)市場發(fā)展總體平穩(wěn)向上 l社會消費品零售總額保持10%以上年增長率 l商業(yè)營業(yè)用房待售面

7、積減少，但銷售均價 卻穩(wěn)定增加，說明商業(yè)物業(yè)需求相對旺盛 資料來源：珠海市統(tǒng)計局資料來源：珠海市統(tǒng)計局 2008-20112008-2011年珠海商業(yè)營業(yè)用房銷售均價走勢年珠海商業(yè)營業(yè)用房銷售均價走勢 11937 11433 14833 15585 0 4000 8000 12000 16000 20000 2008年2009年2010年2011年 202495 117089 100246 95550 0 50000 100000 150000 200000 250000 2008年2009年2010年2011年 商業(yè)營業(yè)用房待售面積商業(yè)營業(yè)用房待售面積 平方米平方米 15 3.1 3.1 商

8、業(yè)發(fā)展環(huán)境商業(yè)發(fā)展環(huán)境總體平穩(wěn)向上總體平穩(wěn)向上 p珠海珠海近五年商業(yè)市場發(fā)展總體平穩(wěn)向上近五年商業(yè)市場發(fā)展總體平穩(wěn)向上 商業(yè)營業(yè)用房施工面積穩(wěn)定增加，2011年已達(dá)110多萬平方米，增長率超過40% 商業(yè)營業(yè)用房新開工面積呈迅猛增長勢頭，2011年近36萬平方米，增長率高達(dá)140% 資料來源：珠海市統(tǒng)計局資料來源：珠海市統(tǒng)計局 16 3.1 3.1 商業(yè)發(fā)展環(huán)境商業(yè)發(fā)展環(huán)境總體平穩(wěn)向上總體平穩(wěn)向上 p 小組調(diào)查展示 p 珠海市基本概況 p 珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況 p 商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題 p 商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢 p 商業(yè)地產(chǎn)未來競爭策略 3.23.2 珠海市商業(yè)地產(chǎn)政策珠海市

9、商業(yè)地產(chǎn)政策 l 自2010年以來的嚴(yán)厲“雙限令”， 住宅地產(chǎn)低迷，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速 l 新“國五條”細(xì)則出臺，住宅地產(chǎn) 受挫，商業(yè)地產(chǎn)飚紅 l 港珠澳大橋、廣珠輕軌、廣珠西線、 橫琴新區(qū)開發(fā)以及珠海城市化進程加 快等利好政策，商業(yè)前景廣闊 l 根據(jù)珠海城市總體規(guī)劃（2001 2020），未來城市急劇擴容，商業(yè) 市場市場潛力巨大 p 小組調(diào)查展示 p 珠海市基本概況 p 珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況 p 商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題 p 商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢 p 商業(yè)地產(chǎn)未來競爭策略 4 4、珠海商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題、珠海商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題 p 小組調(diào)查展示 p 珠海市基本概況 p 珠海商

10、業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況 p 商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題 p 商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢 p 商業(yè)地產(chǎn)未來競爭策略 4.14.1 珠海商業(yè)圈現(xiàn)狀珠海商業(yè)圈現(xiàn)狀 新香洲新香洲吉大吉大 老香洲老香洲 南屏南屏 前山前山 商業(yè)圈商業(yè)圈 拱北拱北 p 小組調(diào)查展示 p 珠海市基本概況 p 珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況 p 商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題 p 商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢 p 商業(yè)地產(chǎn)未來競爭策略 4.14.1 六大商圈現(xiàn)狀六大商圈現(xiàn)狀 p 小組調(diào)查展示 p 珠海市基本概況 p 珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況 p 商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題 p 商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢 p 商業(yè)地產(chǎn)未來競爭策略 各大

11、商業(yè)圈的代表各大商業(yè)圈的代表 p 小組調(diào)查展示 p 珠海市基本概況 p 珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況 p 商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題 p 商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢 p 商業(yè)地產(chǎn)未來競爭策略 此次調(diào)研的此次調(diào)研的7 7個項目分布圖個項目分布圖 p 小組調(diào)查展示 p 珠海市基本概況 p 珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況 p 商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題 p 商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢 p 商業(yè)地產(chǎn)未來競爭策略 六大商業(yè)圈的規(guī)模、業(yè)態(tài)和租金水平六大商業(yè)圈的規(guī)模、業(yè)態(tài)和租金水平 商圈商圈 主要商業(yè)主要商業(yè) 物業(yè)物業(yè) 主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)商鋪租金售價水平商鋪租金售價水平 總規(guī)模總規(guī)模 （）（） 拱北拱北311,40

12、0311,400 百貨、超市、品牌專賣店、百貨、超市、品牌專賣店、 主題賣場、專業(yè)店、零售商主題賣場、專業(yè)店、零售商 鋪、餐飲、休閑娛樂鋪、餐飲、休閑娛樂 拱北口岸廣場拱北口岸廣場-1層租金層租金 約約1000元元/月月 蓮花路步行街租金約蓮花路步行街租金約 450元元/月月 國際大廈一樓運動城租國際大廈一樓運動城租 金約金約250元元/月月 吉大吉大120,000120,000 百貨、超市、品牌專賣店、百貨、超市、品牌專賣店、 主題賣場、零售商鋪、餐飲、主題賣場、零售商鋪、餐飲、 休閑娛樂休閑娛樂 萬科珠賓花園商業(yè)街首萬科珠賓花園商業(yè)街首 層商鋪層商鋪 售價售價6-16萬元萬元/ 老香洲老香

13、洲151,000151,000 百貨、超市、品牌專賣店、百貨、超市、品牌專賣店、 主題賣場、零售商鋪、餐飲主題賣場、零售商鋪、餐飲 樂淘城商鋪租金約樂淘城商鋪租金約110 元元/m2月月 揚名廣場首層商鋪售價：揚名廣場首層商鋪售價： 約約55000元元/m2 新香洲新香洲50,00050,000百貨、超市、零售商鋪百貨、超市、零售商鋪 旺角百貨首層商鋪租金旺角百貨首層商鋪租金 25元元/m2月月 華潤萬家附近臨街商鋪華潤萬家附近臨街商鋪 租金租金125元元/m2月月 前山前山50,00050,000百貨、超市、主題賣場百貨、超市、主題賣場 華潤萬家附近臨街商鋪華潤萬家附近臨街商鋪 租金租金10

14、0元元/m2月月 p 小組調(diào)查展示 p 珠海市基本概況 p 珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況 p 商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題 p 商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢 p 商業(yè)地產(chǎn)未來競爭策略 4.24.2 珠海商業(yè)圈存在的問題珠海商業(yè)圈存在的問題 u 珠海商業(yè)發(fā)展空間格局相對分散 u 目前已運營的商業(yè)業(yè)態(tài)以中檔大 眾化為主，缺乏高檔商業(yè) u 小商業(yè)格局，總體商業(yè)水平有待 提高 u 現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營規(guī)模不大，以百貨 扣點模式經(jīng)營為主 u 商業(yè)項目出現(xiàn)過多，規(guī)模過大， 遠(yuǎn)超出本地市場的消化能力，未來 競爭和價格走勢不容樂觀 p 小組調(diào)查展示 p 珠海市基本概況 p 珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況 p 商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題 p

15、 商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢 p 商業(yè)地產(chǎn)未來競爭策略 5 5、珠海商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢、珠海商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢 核心核心 特色特色 大時代大時代 格局顯現(xiàn)格局顯現(xiàn) 珠海商業(yè)將進珠海商業(yè)將進 入入“購物中心購物中心” 大大時代時代 拱北與吉大商拱北與吉大商 業(yè)核心地位短業(yè)核心地位短 期內(nèi)難以改變期內(nèi)難以改變 拱北的商業(yè)地拱北的商業(yè)地 位和商業(yè)特色位和商業(yè)特色 將進一步加強將進一步加強 珠海珠?！按笊虡I(yè)大商業(yè) ”格局將逐步格局將逐步 展現(xiàn)展現(xiàn) 趨勢趨勢 5.15.1 商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢 p 小組調(diào)查展示 p 珠海市基本概況 p 珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況 p 商業(yè)圈現(xiàn)狀及存在問題 p 商業(yè)圈未來發(fā)展趨勢 p 商