濟(jì)南海爾綠城玉蘭公寓營(yíng)銷推廣方案88p

1、 海爾綠城公寓營(yíng)銷提案海爾綠城公寓營(yíng)銷提案 海爾綠城玉蘭公寓海爾綠城玉蘭公寓20102010年?duì)I銷推廣方案年?duì)I銷推廣方案 喜來登酒店a座寫字樓玉蘭公寓龍奧大廈奧體中心 第一部分：市場(chǎng)分析第一部分：市場(chǎng)分析 一、一、20092009年濟(jì)南公寓市場(chǎng)年濟(jì)南公寓市場(chǎng)供應(yīng)量分析供應(yīng)量分析 2009年公寓市場(chǎng)總供應(yīng)為 6074套，33.03萬平米，較 08年同比分別上升了29.6%， 29.3%，產(chǎn)品主要集中在一 室，東部區(qū)域占整體供應(yīng)的 五成多。 2009年新增供應(yīng)為2532套， 14.15萬平米，較08年同比 下降了25.4%，13.9%，新推 樓盤主要集中在下半年，9， 10月份是推售高峰期。 隨著

2、市場(chǎng)態(tài)勢(shì)的整體好轉(zhuǎn)， 月度消化速度的加快，月度 供應(yīng)量呈遞減趨勢(shì)。 以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 二、二、20092009年濟(jì)南公寓市場(chǎng)年濟(jì)南公寓市場(chǎng)成交量分析成交量分析 2009年公寓市場(chǎng)總成交5775 套，31.74萬平米，是08年成 交量的近4倍，市場(chǎng)態(tài)勢(shì)好。 2009年公寓市場(chǎng)月度供應(yīng)量 持續(xù)下降，成交量持續(xù)攀升， 市場(chǎng)整體成交率高達(dá)95%，至 年底供需失衡矛盾出現(xiàn)。 東部區(qū)域是占整體成交量的 五成多，北部三成多，中部和 南部有少量供應(yīng)，西部無成交。 中部高端產(chǎn)品以投資客為主， 居住類公寓其主力客群首次置 業(yè)的過渡型客群。 以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來

3、自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 三、三、20092009年濟(jì)南公寓市場(chǎng)年濟(jì)南公寓市場(chǎng)價(jià)格分析價(jià)格分析 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)的好轉(zhuǎn)，供需失衡矛盾的加劇，開發(fā)商銷售壓力的解除，高 端產(chǎn)品的入市等要素，帶來了09年公寓市場(chǎng)均價(jià)的整體上揚(yáng)。 以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 四、四、20102010年公寓市場(chǎng)年公寓市場(chǎng)存量及潛在供應(yīng)量存量及潛在供應(yīng)量 售罄項(xiàng)目售罄項(xiàng)目 在售項(xiàng)目在售項(xiàng)目 潛在項(xiàng)目潛在項(xiàng)目 在售項(xiàng)目存量（截止2010年2月底） 發(fā)祥1號(hào)公館112套1.02萬 香格里拉164套1.26萬 九城尚都5套0.023萬 萬豪國(guó)際23

4、8套1.5萬 中齊未來城4套0.04 萬 合計(jì)523套3.843萬 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱所屬所屬 區(qū)域區(qū)域 預(yù)計(jì)推出體量預(yù)計(jì)推出體量 （萬（萬） 建筑類型建筑類型主力戶型主力戶型 （） 裝修程度裝修程度推售時(shí)間推售時(shí)間推售價(jià)格推售價(jià)格 （元（元/ /） 銀座中心西部2.42棟23層loft40-57毛坯2010年4-5月未定 中齊未來城東部2.11棟精裝公寓43-53精裝上半年未定 藍(lán)調(diào)國(guó)際東部7.53棟loft100-115精裝上半年6500以上 名士mini公館東部2.11棟24層酒店式公寓45-60精裝酒店式2010年5月8500-9000 中鐵匯展國(guó)際東部 12（地上建面 19.28） 8

5、棟50-110簡(jiǎn)裝2010年5-6月未定 香港國(guó)際北部2.92棟10層板式45-56毛坯上半年未定 大舜天成 青年會(huì) 中部3.26658套40-70精裝2010年年底未定 金光旺角中部2.540-65精裝2010年5-6月未定 目前市場(chǎng)現(xiàn)有存量較少，截至2010年2月底，預(yù) 計(jì)將有5個(gè)新項(xiàng)目入市，三個(gè)項(xiàng)目加推，預(yù)計(jì)推 出近32萬體量，可緩解供需失衡的矛盾。 從推售時(shí)間看，上半年是集中放量期；從區(qū)域 看，東部區(qū)域仍是供應(yīng)的主力軍；從產(chǎn)品檔次看， 多個(gè)高端產(chǎn)品入市，市場(chǎng)細(xì)分愈加明顯。 四、四、20102010年公寓市場(chǎng)年公寓市場(chǎng)存量及潛在供應(yīng)量存量及潛在供應(yīng)量 以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)

6、構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 地理位置地理位置 位于市中區(qū)，經(jīng)二路、經(jīng)四路、順河高架、緯一路圍 合區(qū)域 總建面總建面2萬 開盤時(shí)間開盤時(shí)間2009年6月 交房時(shí)間交房時(shí)間2011年5月 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型1棟高層（28層） 均價(jià)均價(jià)開盤均價(jià)10000元/平米 裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修成本1000元/平米 物業(yè)管理物業(yè)管理萬達(dá)物業(yè)，物業(yè)費(fèi)約2元/平米/月 五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬達(dá)達(dá)人界（售罄）萬達(dá)達(dá)人界（售罄） 以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 【戶型面積【戶型面積】 以投資客戶為主，約占65?？蛻糁饕獊碜栽谥苓?辦公

7、或居住的金融、電力行業(yè)的高收入人群。 公寓客戶中約7%是購(gòu)買本項(xiàng)目住宅和商業(yè)的客戶。 戶型戶型/ /面積面積套數(shù)（套）套數(shù)（套）比例比例 a a ：454515615625%25% b b ：505031231250%50% c c ：616152528.3%8.3% d d ：646452528.4%8.4% e e ：464652528.3%8.3% 【銷售情況【銷售情況】 【客戶構(gòu)成【客戶構(gòu)成】 城市中心高檔精裝公寓 【宣傳賣點(diǎn)【宣傳賣點(diǎn)】 09年6月 開盤推出360套，均價(jià)10000元/平米， 成交325套，1.79萬平米 09年7月封盤 09年8月 加推200套，均價(jià)10600元/平

8、米， 成交189套，0.79萬平米 09年9月成交93套，均價(jià)10400元/平米 09年10月 成交26套，均價(jià)11000元/平米，售罄 。 五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬達(dá)達(dá)人界（售罄）萬達(dá)達(dá)人界（售罄） 以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 【樓層差價(jià)【樓層差價(jià)】 1-8層，每層加50元 9層比8層高200元 9-18層，每層加50元 19層比18層低100元 19層以上，每層減30元 【廚房】：每戶均配置獨(dú)立廚房【廚房】：每戶均配置獨(dú)立廚房 【供暖方式】：集中供暖【供暖方式】：集中供暖 【朝向差價(jià)【朝向差價(jià)】 南北：400-500

9、元 東西：1400元 五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬達(dá)達(dá)人界（售罄）萬達(dá)達(dá)人界（售罄） 以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 萬達(dá)達(dá)人界萬達(dá)達(dá)人界 建造標(biāo)準(zhǔn)一覽表建造標(biāo)準(zhǔn)一覽表 五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬達(dá)達(dá)人界（售罄）萬達(dá)達(dá)人界（售罄） 五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬達(dá)達(dá)人界（售罄）萬達(dá)達(dá)人界（售罄） 萬達(dá)達(dá)人界萬達(dá)達(dá)人界 建造標(biāo)準(zhǔn)一覽表建造標(biāo)準(zhǔn)一覽表 五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬達(dá)達(dá)人界（售罄）萬達(dá)達(dá)人界（售罄） 萬達(dá)達(dá)人界樣板間實(shí)景萬達(dá)達(dá)人界樣板間實(shí)景 五、公寓參考案例分

10、析五、公寓參考案例分析- -萬達(dá)達(dá)人界（售罄）萬達(dá)達(dá)人界（售罄） 萬達(dá)達(dá)人界樣板間實(shí)景萬達(dá)達(dá)人界樣板間實(shí)景 五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬達(dá)達(dá)人界（售罄）萬達(dá)達(dá)人界（售罄） 萬達(dá)達(dá)人界樣板間實(shí)景萬達(dá)達(dá)人界樣板間實(shí)景 五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬達(dá)達(dá)人界（售罄）萬達(dá)達(dá)人界（售罄） 萬達(dá)達(dá)人界樣板間實(shí)景萬達(dá)達(dá)人界樣板間實(shí)景 小結(jié)小結(jié) 區(qū)位：位于市中心，占有優(yōu)越的城市資源； 規(guī)劃：依托城市綜合體，住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店 等資源共享； 戶型：40-60平米，總價(jià)低，首付兩成，住宅利率， 易于投資； 裝修：高檔精裝修，產(chǎn)品品質(zhì)比較優(yōu)越。 五、公寓參考案例分析五、公

11、寓參考案例分析- -名士豪庭名士豪庭minimini公館（在售）公館（在售） 名士豪庭名士豪庭minimini公館公館 地理位置地理位置 位于名士豪庭項(xiàng)目北側(cè)，經(jīng)十 路南 總建面總建面2.1萬 預(yù)計(jì)開盤預(yù)計(jì)開盤 時(shí)間時(shí)間 2010年5月 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型1棟高層（24層） 產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式3-19層為平層，20-24為loft 均價(jià)均價(jià) 預(yù)計(jì)開盤價(jià)格平層8500-9000 元/平米 loft12000元/平米 裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修 物業(yè)管理物業(yè)管理南方物業(yè) 以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) minimini公館公館 戶型戶型套數(shù)套數(shù)套數(shù)配比套數(shù)配比

12、面積（平米）面積（平米） 層高（米）層高（米） 認(rèn)籌價(jià)格認(rèn)籌價(jià)格 （元（元/ /平米）平米） 一室34278.9% 40-60，主 力面積為50 3.38500-9000 loft9221.1% 80-120，主 力面積100 4.912000 2010年1月9號(hào)開始認(rèn)籌， 至今認(rèn)籌客戶30組。 認(rèn)籌期間 交兩萬可享受開盤9.8折，預(yù)計(jì) 在5月份開盤。 優(yōu)勢(shì)：位于經(jīng)十路和旅游路交界 處，交通方便；精裝酒店式公寓， 平層和loft組合，戶型多樣；周 邊配套較為完善。 五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -名士豪庭名士豪庭minimini公館（在售）公館（在售） 以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房

13、地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) minimini公館平層戶型公館平層戶型 d d戶型：建筑面積戶型：建筑面積 約約4343平米平米 b b戶型：建筑面積戶型：建筑面積 約約4646平米平米 c c戶型：建筑面積戶型：建筑面積 約約5656平米平米 a a戶型：建筑面積戶型：建筑面積 約約4040平米平米 五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -名士豪庭名士豪庭minimini公館（在售）公館（在售） minimini公館樣板間實(shí)景圖公館樣板間實(shí)景圖 五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -名士豪庭名士豪庭minimini公館（在售）公館（在售） minimini

14、公館樣板間實(shí)景圖公館樣板間實(shí)景圖 五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -名士豪庭名士豪庭minimini公館（在售）公館（在售） minimini公館樣板間實(shí)景圖公館樣板間實(shí)景圖 五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -名士豪庭名士豪庭minimini公館（在售）公館（在售） 小結(jié)小結(jié) 區(qū)位：緊靠經(jīng)十路，位于繁華的燕山片區(qū)； 戶型：40-60平方米為主，易于投資； 平層和loft組合，戶型多樣。 第二部分：客戶分析第二部分：客戶分析 目標(biāo)客戶選取樣本目標(biāo)客戶選取樣本 樣本人數(shù)樣本人數(shù) 目標(biāo)客戶職業(yè)目標(biāo)客戶職業(yè) 調(diào)研內(nèi)容調(diào)研內(nèi)容 選取的目標(biāo)客戶樣本：選取的目標(biāo)客戶樣本：購(gòu)買能力在一

15、百萬以上的住宅 客戶占50%、購(gòu)買能力二百萬以上的商業(yè)客戶占25%、購(gòu) 買能力在500萬、1000萬以上的商業(yè)客戶占25%； 樣本人數(shù)：樣本人數(shù)：選取目標(biāo)客戶58份，得到32份有效問卷； 目標(biāo)客戶職業(yè)目標(biāo)客戶職業(yè)：政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、金融銀行人員、電 力工程老總、石油行業(yè)、汽車私企老板、珠寶經(jīng)銷商、 網(wǎng)絡(luò)期貨老板、汽車配件、裝修等個(gè)體商戶等。 調(diào)研內(nèi)容：調(diào)研內(nèi)容：目標(biāo)客戶對(duì)于酒店式公寓的購(gòu)買意向、價(jià) 格接受程度、面積需求范圍、購(gòu)買用途等方面的訪談?wù){(diào) 研。 一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶調(diào)研分析一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶調(diào)研分析 以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 通過對(duì)3

16、2名客戶的有效調(diào) 研可得，對(duì)于酒店式公寓具有 購(gòu)買意向的客戶和無購(gòu)買意向 的客戶比例持平，各占一半。 客戶有購(gòu)買意向占客戶有購(gòu)買意向占50%50% 一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶調(diào)研分析一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶調(diào)研分析 以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 客戶對(duì)精裝酒店式公寓這種高端物業(yè)的了客戶對(duì)精裝酒店式公寓這種高端物業(yè)的了 解不多，認(rèn)可度一般，但有一定的市場(chǎng)空間。解不多，認(rèn)可度一般，但有一定的市場(chǎng)空間。 56%56%的被訪客戶對(duì)于均價(jià)的被訪客戶對(duì)于均價(jià)1.21.2萬萬/ /價(jià)格可接受價(jià)格可接受 有購(gòu)買意向的16名客戶中， 對(duì)于酒店式公寓每平米一萬二的 價(jià)格，有9

17、名客戶表示可以接受， 而7名客戶感覺價(jià)格偏高，接受 度較低。 價(jià)格接受程度調(diào)研價(jià)格接受程度調(diào)研 一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶調(diào)研分析一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶調(diào)研分析 以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 戶型面積需求最多的是7名 客戶選擇了80100平米，其次 有4名客戶選擇了6080平米， 選擇60平米以下和100平米以上 的客戶分別為一名，還有三名客 戶未選擇；這說明，客戶對(duì)于戶 型面積的需求范圍適中。 客戶需求面積調(diào)研客戶需求面積調(diào)研 面積面積8080100100平米需求占到平米需求占到44%44% 一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶調(diào)研分析一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶調(diào)研分析 以

18、上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 購(gòu)買用途調(diào)研購(gòu)買用途調(diào)研 通過對(duì)16名有購(gòu)買意向的客 戶調(diào)研可得，購(gòu)買用途為投資的 客戶占到87%，只有兩個(gè)人是用 來自??；這說明，市場(chǎng)上購(gòu)買酒 店式公寓產(chǎn)品主要是投資客。 一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶調(diào)研分析一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶調(diào)研分析 購(gòu)買意向調(diào)研投資客戶占到購(gòu)買意向調(diào)研投資客戶占到87%87% 以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 玉蘭公寓意向客戶統(tǒng)計(jì)玉蘭公寓意向客戶統(tǒng)計(jì) 合計(jì) 111組 意向意向 程度程度 面積面積數(shù)量數(shù)量小計(jì)小計(jì) 普通 客戶 49組 意向意向 程度程度 面積面積

19、數(shù)量數(shù)量小計(jì)小計(jì) 全運(yùn)村 業(yè)主 62組 意向意向 程度程度 面積面積數(shù)量數(shù)量小計(jì)小計(jì) a類 70-80平米 17 22a類 70-80平米5 6a類 70-80平米12 16 110平米4110平米1110平米3 140平米1140平米0140平米0 200平米0200平米0200平米1 b類 70-80平米 49 58b類 70-80平米28 28b類 70-80平米21 30 110平米7110平米0110平米7 140平米1140平米0140平米1 200平米1200平米0200平米1 c類 70-80平米 23 31c類 70-80平米7 15c類 70-80平米16 16 110平米

20、8110平米8 110平米0 140平米0140平米0140平米0 200平米0200平米0200平米0 目前，玉蘭公寓共積累意向客戶111組，其中a類 客戶22組，b類客戶58組，c類客戶31組。 二、玉蘭公寓意向客戶分析二、玉蘭公寓意向客戶分析 玉蘭公寓意向客戶年齡集中在31-50歲之間，其 中以31-40歲為主。該年齡段人群事業(yè)有成，有較強(qiáng) 的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 二、玉蘭公寓意向客戶分析二、玉蘭公寓意向客戶分析年齡年齡 客戶區(qū)域分布以項(xiàng)目所在的歷下區(qū)為主，其次為 鄰近的市中區(qū)和歷城區(qū)。 二、玉蘭公寓意向客戶分析二、玉蘭公寓意向客戶分析區(qū)域區(qū)域 客戶職業(yè)類別主要為私營(yíng)業(yè)主。該部分人群經(jīng)濟(jì) 實(shí)力雄厚

21、，置業(yè)投資意識(shí)強(qiáng)。 二、玉蘭公寓意向客戶分析二、玉蘭公寓意向客戶分析行業(yè)行業(yè) 面積需求以70-80平米戶型為主，該戶型面積小， 總價(jià)低，出租較容易。 二、玉蘭公寓意向客戶分析二、玉蘭公寓意向客戶分析面積需求面積需求 第三部分：產(chǎn)品分析第三部分：產(chǎn)品分析 項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置： 位于濟(jì)南市歷下區(qū)經(jīng)十東路與旅游路之間，北臨奧 體中心，西臨龍奧大廈，西側(cè)（2#樓）為海爾綠城玉蘭 公寓。 總可售面積：總可售面積： 2#樓五層以上總可售面積38739.75。 酒店項(xiàng)目酒店項(xiàng)目 第三部分：產(chǎn)品分析第三部分：產(chǎn)品分析- -位置、建筑面積位置、建筑面積 第三部分：產(chǎn)品分析第三部分：產(chǎn)品分析- -功能劃分功能劃分

22、 海爾綠城玉蘭公寓1-3層與喜來登酒店裙房一體。一層主 要為南北大堂區(qū)域，二層為辦公區(qū)和咖啡廳，三層為客房，四 層為會(huì)所和客房，可售房源為5-25層公寓標(biāo)準(zhǔn)層，可售套數(shù) 399套。 標(biāo)準(zhǔn)層共有6種戶型。詳細(xì)如下： 序號(hào)序號(hào)戶型戶型面積面積戶型特征戶型特征數(shù)量數(shù)量比例比例 1 1a a88.30m88.30m2 2一室兩廳一衛(wèi)一廚一室兩廳一衛(wèi)一廚4242套套11%11% 2 2b b73.91m73.91m2 2一室兩廳一衛(wèi)一廚一室兩廳一衛(wèi)一廚231231套套57%57% 3 3c c111.20m111.20m2 2兩室兩廳一衛(wèi)一廚兩室兩廳一衛(wèi)一廚4242套套11%11% 4 4d d138.

23、81m138.81m2 2兩室兩廳兩衛(wèi)一廚兩室兩廳兩衛(wèi)一廚4242套套11%11% 5 5f f146.69m146.69m2 2兩室兩廳兩衛(wèi)一廚兩室兩廳兩衛(wèi)一廚2121套套5%5% 6 6g g208.43m208.43m2 2三室兩廳兩衛(wèi)一廚三室兩廳兩衛(wèi)一廚2121套套5%5% 第三部分：產(chǎn)品分析第三部分：產(chǎn)品分析- -戶型統(tǒng)計(jì)戶型統(tǒng)計(jì) 小結(jié)小結(jié) 相對(duì)于市場(chǎng)其它公寓樓盤，戶型面積70平米以上，總價(jià) 相對(duì)較高; 根據(jù)市場(chǎng)需求分析，本項(xiàng)目中70-84平米a、b戶型面積 相對(duì)較小，市場(chǎng)認(rèn)同度較高; d、f戶型相對(duì)市場(chǎng)上其它公寓樓盤面積稍大，可能存在 一定市場(chǎng)抗性；住宅式格局，有一定市場(chǎng)空間; c

24、、g戶型面積較大，與全運(yùn)村住宅產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，去化速度 可能會(huì)相對(duì)較慢。 項(xiàng)目項(xiàng)目萬達(dá)達(dá)人界萬達(dá)達(dá)人界名士豪庭名士豪庭minimini公館公館玉蘭公寓玉蘭公寓 所在區(qū)位 位于大觀園片區(qū)， 是傳統(tǒng)的市中心 緊靠經(jīng)十東路，繁華的 燕山片區(qū) 位于奧體中心，東部 新城核心 戶型面積 40-60平米，市場(chǎng) 接受度高 40-60平米為主，少部分 大面積戶型 70-208平米，大面積 戶型比例較高 戶型創(chuàng)新 居住式布局的公 寓戶型 平層和loft，戶型多樣 傳統(tǒng)的酒店式公寓戶 型，創(chuàng)新性不足 精裝修 裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元 裝修標(biāo)準(zhǔn)不足800元 裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元，產(chǎn) 品品質(zhì)很高 升值潛力 玉蘭公寓位于東部新城的核心

25、位置和高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品品質(zhì)，相對(duì) 于達(dá)人界和mini公館，有更大的升值潛力 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目項(xiàng)目7 7大價(jià)值大價(jià)值 相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，玉蘭公寓具有突出的7大價(jià)值： 1 1、形象價(jià)值：、形象價(jià)值：與五星級(jí)喜來登酒店相連，共享五星級(jí)配套； 2 2、品質(zhì)價(jià)值：、品質(zhì)價(jià)值：五星級(jí)品質(zhì)，石材外立面、精裝大堂等遠(yuǎn)超過競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品； 3 3、精裝價(jià)值、精裝價(jià)值：濟(jì)南首個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)全精裝修、全套品牌家具家電； 4 4、服務(wù)價(jià)值：、服務(wù)價(jià)值：酒店式服務(wù)； 5 5、配套價(jià)值：、配套價(jià)值：共享150萬平米全運(yùn)村大城配套及名校教育； 6 6、品牌價(jià)值、品牌價(jià)值：綠城15年高端物業(yè)營(yíng)造專家，精工打造； 7 7、增值潛

26、力：、增值潛力：新城核心，奧體、政務(wù)雙核驅(qū)動(dòng)，增值潛力看好。 在濟(jì)南公寓類產(chǎn)品市場(chǎng)中玉蘭公寓是具有突破性的第一產(chǎn)品。在濟(jì)南公寓類產(chǎn)品市場(chǎng)中玉蘭公寓是具有突破性的第一產(chǎn)品。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析項(xiàng)目劣勢(shì)分析 五成首付，年限最長(zhǎng)10年，利率按基準(zhǔn)上浮10%； 商業(yè)水、電、氣收費(fèi)； 第四部分：價(jià)格策略第四部分：價(jià)格策略 第四部分：價(jià)格策略第四部分：價(jià)格策略- -價(jià)格預(yù)判價(jià)格預(yù)判 據(jù)成本部推算玉蘭公寓成本約10300元/平 米（含3600元/平米精裝修、家具、家電成本）。 從市場(chǎng)角度出發(fā)，鑒于名士豪庭mini公館 含精裝修均價(jià)為9000元/平米（精裝修標(biāo)準(zhǔn)約為 1000元/平米）。 建議本項(xiàng)目整體銷售均價(jià)為1

27、4000元/平米。 第五部分：推售策略第五部分：推售策略 方案一方案一 6 6月月2626日日 4 4月月2424日日 8 8月月2828日日 19192525層層 133133套套 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 結(jié)合定價(jià)策略和客戶積累情況，本項(xiàng)目采取由低層到高 層分階段推售策略。 第一次推售總價(jià)低、套數(shù)少開盤熱銷；第二次加大推售 套數(shù)持續(xù)旺銷；第三次推出剩余套數(shù)平銷。 5-105-10層層 114114套套 11111818層層 152152套套 第五部分：推售策略第五部分

28、：推售策略- -開盤排期開盤排期 20102010年底年底 完成完成80%80% 方案二方案二 6 6月月2626日日 4 4月月2424日日 8 8月月2828日日 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 5-10層為低樓層、11-18層為中樓層、19-25層為高樓層。 三次推盤依據(jù)客戶積累情況，采取低層、中層、高層搭配 分階段推售的策略，讓客戶有多種選擇。 第一次第一次 第二次第二次 第五部分：推售策略第五部分：推售策略- -開盤排期開盤排期 20102010年底年底 完成完成80

29、%80% 第三次第三次 第六部分：推廣策略第六部分：推廣策略 第六部分：推廣策略第六部分：推廣策略- -價(jià)值梳理價(jià)值梳理 配套價(jià)值：配套價(jià)值： 共享全運(yùn)村共享全運(yùn)村 教育、商業(yè)教育、商業(yè) 配套配套 品牌價(jià)值：品牌價(jià)值： 海爾、綠城海爾、綠城 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 增值潛力增值潛力： 財(cái)富價(jià)值財(cái)富價(jià)值 投資價(jià)值投資價(jià)值 傳承價(jià)值傳承價(jià)值 極其優(yōu)越極其優(yōu)越 服務(wù)價(jià)值服務(wù)價(jià)值： 五星級(jí)五星級(jí) 酒店式服務(wù)酒店式服務(wù) 精裝價(jià)值：精裝價(jià)值： 高端品質(zhì)高端品質(zhì) 精裝修精裝修 形象價(jià)值：形象價(jià)值： 喜來登、喜來登、 奧體中心奧體中心 龍奧大廈龍奧大廈 品質(zhì)價(jià)值：品質(zhì)價(jià)值： 五星級(jí)品質(zhì)五星級(jí)品質(zhì) 石材外立面石材外立

30、面 精裝大堂精裝大堂 7大價(jià)值大價(jià)值 7 7大價(jià)值大價(jià)值 龍奧核心龍奧核心：雄踞奧體文博核心區(qū)域，政務(wù)、奧體雙核驅(qū) 動(dòng)，周邊文化、醫(yī)療、體育、交通等配套齊全，東部高 尚居住區(qū)的價(jià)值毋庸置疑。 品牌聯(lián)袂：品牌聯(lián)袂：由位居民族品牌價(jià)值之首的海爾集團(tuán)和中國(guó) 地產(chǎn)品牌十強(qiáng)的綠城集團(tuán)聯(lián)袂開發(fā)，品牌綜合實(shí)力開業(yè) 界之先河。 尊耀身段：尊耀身段：咫尺尊榮，毗鄰濟(jì)南喜來登酒店，與五星級(jí) 的配套設(shè)施、細(xì)節(jié)營(yíng)造、服務(wù)管理并駕齊驅(qū)，為整個(gè)區(qū) 域奠定了高端的基調(diào)。 第六部分：推廣策略第六部分：推廣策略- -價(jià)值梳理價(jià)值梳理 9 9大賣點(diǎn)大賣點(diǎn) 典雅舒適：典雅舒適：東方傳統(tǒng)的人文關(guān)懷融入高品質(zhì)的酒店式公 寓服務(wù)中，打造

31、高品質(zhì)的人居配套服務(wù)圈，為顧客引導(dǎo) 一種優(yōu)雅、舒適、尊貴、從容的生活方式。 品質(zhì)精裝：品質(zhì)精裝：采用國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌，toto、三菱、海 爾、亞細(xì)亞、頂固、摩恩、西門子全面提升居住品 質(zhì)。 優(yōu)雅尊貴：優(yōu)雅尊貴：濟(jì)南首家酒店式公寓服務(wù)模式，全精裝修高 端物業(yè)，入戶大堂等公共空間均進(jìn)行精裝修布置，打造 尊貴身份標(biāo)簽。 第六部分：推廣策略第六部分：推廣策略- -價(jià)值梳理價(jià)值梳理 9 9大賣點(diǎn)大賣點(diǎn) 品位生活：品位生活：從設(shè)計(jì)、建設(shè)、裝修到管理經(jīng)營(yíng)、服務(wù)注重 獨(dú)特的內(nèi)涵，突出文化品味，特配有甲級(jí)5a寫字樓、室 內(nèi)外游泳池、咖啡吧等，精致、周到、舒適。 定制服務(wù)：定制服務(wù)：國(guó)家一級(jí)資質(zhì)綠城物管優(yōu)質(zhì)服務(wù)

32、，以個(gè)性化 的服務(wù)代替刻板的規(guī)范化服務(wù)模式，讓每一個(gè)朋友在入 住酒店式公寓之時(shí)就體會(huì)到家的溫暖。 升值在即：升值在即：集合區(qū)域、品牌、品質(zhì)、服務(wù)等資源優(yōu)勢(shì)， 依托城市向東發(fā)展的主軸，擁享“一站式”購(gòu)物中心、 休閑會(huì)所等，升值潛力無限。 第六部分：推廣策略第六部分：推廣策略- -價(jià)值梳理價(jià)值梳理 9 9大賣點(diǎn)大賣點(diǎn) 主推：主推： 與喜來登相連的五星級(jí)奢品公館與喜來登相連的五星級(jí)奢品公館 輔推：輔推： 泉城首家五星級(jí)全精裝城市公館泉城首家五星級(jí)全精裝城市公館 slogan: 恒久經(jīng)典恒久經(jīng)典 優(yōu)雅玉蘭優(yōu)雅玉蘭 第六部分：推廣策略第六部分：推廣策略- -主推廣語主推廣語 客戶開發(fā)期客戶開發(fā)期 201

33、02010年年3 34 4月月20102010年年5 5月月-7-7月月20102010年年8 8月月-9-9月月 價(jià)值導(dǎo)入期價(jià)值導(dǎo)入期品質(zhì)體驗(yàn)期品質(zhì)體驗(yàn)期 階段策略：通過樣板間階段策略：通過樣板間 開放，借勢(shì)導(dǎo)入產(chǎn)品，開放，借勢(shì)導(dǎo)入產(chǎn)品， 快速建立市場(chǎng)價(jià)值認(rèn)可，快速建立市場(chǎng)價(jià)值認(rèn)可， 實(shí)現(xiàn)高積累。實(shí)現(xiàn)高積累。 樣板間開放，精裝大樣板間開放，精裝大 堂，吸引客戶品鑒堂，吸引客戶品鑒 借勢(shì)喜來登，玉蘭公借勢(shì)喜來登，玉蘭公 寓業(yè)主在喜來登消費(fèi)可寓業(yè)主在喜來登消費(fèi)可 享特殊優(yōu)惠享特殊優(yōu)惠 階段策略：延續(xù)首次開盤熱度，與階段策略：延續(xù)首次開盤熱度，與 全運(yùn)村住宅互動(dòng)，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)活全運(yùn)村住宅互動(dòng)，加強(qiáng)

34、現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)活 動(dòng)力度，引起市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注，積累動(dòng)力度，引起市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注，積累 客戶?？蛻?。 借全運(yùn)村交房及商業(yè)街開街，組借全運(yùn)村交房及商業(yè)街開街，組 織客戶參觀體驗(yàn)玉蘭公寓織客戶參觀體驗(yàn)玉蘭公寓 意向客戶紅酒品鑒會(huì)意向客戶紅酒品鑒會(huì) 階段策略：通過渠道開發(fā)階段策略：通過渠道開發(fā) 及客戶維護(hù)活動(dòng)，不斷擴(kuò)及客戶維護(hù)活動(dòng)，不斷擴(kuò) 大客戶群體，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)大客戶群體，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng) 目清盤。目清盤。 實(shí)行老帶新策略實(shí)行老帶新策略 開展老客戶維護(hù)活動(dòng)開展老客戶維護(hù)活動(dòng) 推出團(tuán)購(gòu)政策推出團(tuán)購(gòu)政策 寶馬、奔馳、路虎等新寶馬、奔馳、路虎等新 款名車試駕試乘款名車試駕試乘 總體思路：全面借勢(shì)綠城品牌、喜來登、奧體中心、龍奧大總體思路：全面借勢(shì)綠城品牌、喜來登、奧體中心、龍奧大 廈、全運(yùn)村，以價(jià)值投資、品質(zhì)投資為主線，通過客戶的高廈、全運(yùn)村，以價(jià)值投資、品質(zhì)投資為主線，通過客戶的高 積累，引爆玉蘭公寓的熱銷。積累，引爆玉蘭公寓的熱銷。 第六部分：推廣策略第六部分：推廣策略- -總體思路總體思路 價(jià)值導(dǎo)入戰(zhàn)（價(jià)值導(dǎo)入戰(zhàn)（20102010年年3 3月月-4-4月）月） 階段主題階段主題 建，濟(jì)南所未見建，濟(jì)南所未見 手法手法：報(bào)紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)、軟文、戶外、短信等報(bào)紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)、軟文、戶外、短信等 與喜來登相連的五星級(jí)全精裝奢品公館與喜來登相連的五