物業(yè)公司會計制度

1、xxxxxx 物業(yè)服務有限公司會計制度第一章 總則一、為了規(guī)范本公司的會計核算，提高會計信息質(zhì)量，根據(jù)中華人 民共和國會計法、企業(yè)財務會計報告條例及其他有關法律和法規(guī)，制 定本制度。二、本公司設置會計科，設會計主管 1 人，貨幣資金出納員 1 名。三、本公司填制會計憑證、 登記會計賬簿、 管理會計檔案等， 均按照 會 計基礎工作規(guī)范和會計檔案管理辦法的規(guī)定執(zhí)行。四、本公司的會計核算以持續(xù)、正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動為前提。五、本公司會計核算的會計期間分為年度和月度，年度和月度均按公歷起訖日期確定。會計期末，是指月末和年末。六、本公司的會計核算以人民幣為記賬本位幣。七、本公司的會計記賬采用借貸記賬法。八

2、、本公司會計記錄的文字使用中文。九、本公司在會計核算時，遵循以下基本原則：1、以實際發(fā)生的交易或事項為依據(jù)， 如實反映其財務狀況和經(jīng)營成2、按照交易或事項的經(jīng)濟實質(zhì)進行會計核算， 而不應僅以法律形式作為會計核算的依據(jù)3、本公司提供的會計信息應當能夠滿足會計信息使用者的需要。4、本公司的會計核算方法前后各期應當保持一致，不得隨意變更。 如有必要變更，應將變更的內(nèi)容和理由、變更的累積影響數(shù)，或累積影響數(shù) 不能合理確定的理由等，在會計報表附注中予以說明。5、本公司按照規(guī)定的會計處理方法進行會計核算，會計指標應當口徑一致、相互可比。6、本公司的會計核算應當及時進行，不得提前或延后。7、本公司的會計核算

3、和編制的財務會計報告應當清晰明了，便于理解和運用。8、本公司的會計核算應當以權責發(fā)生制為基礎。凡在當期已經(jīng)實現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應當負擔的費用，不論款項是否收付，都應作為當期的 收入和費用；凡是不屬于當期的收入和費用，即使款項已在當期收付，也不 應作為當期的收入和費用。9、本公司在進行會計核算時，收入與其成本、費用應當相互配比， 同一會計期間內(nèi)的各項收入與其相關的成本、費用，應當在該會計期間內(nèi)確 認。10、本公司的各項資產(chǎn)在取得時應當按照實際成本計量。其后，各項 資產(chǎn)賬面價值的調(diào)整，應按照企業(yè)會計制度的規(guī)定執(zhí)行。11、本公司的會計核算應當合理劃分收益性支出與資本性支出的界限。凡支出的效益僅及于

4、本年度 （ 或一個營業(yè)周期 ）的，應當作為收益性支出；凡支出的效益及于幾個會計年度 （ 或幾個營業(yè)周期 ）的，應當作為資本性支出12、本公司在進行會計核算時，應當遵循謹慎性原則。13 、本公司的會計核算應當遵循重要性原則， 在會計核算過程中對 交易或事項應當區(qū)別其重要性程度，采用不同的核算方法。十、 本公司按照企業(yè)會計制度的規(guī)定， 設置和使用會計科目。 十一、 本公司年度財務會計報告，除應當包括本制度規(guī)定的基 本會計報表外，還應提供會計報表附注的內(nèi)容。本制度中規(guī)定的基本會計報 表是指資產(chǎn)負債表和利潤表。本公司應按照本制度規(guī)定，對外提供真實、完 整的財務會計報告。第二章 代管理基金1、代管理基金

5、是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。 房 屋的共用部位，是指承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和 基礎等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)存車庫等。共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資 金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公 用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區(qū)的道路、路燈、 溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。2 、代管基金作為企業(yè)長期負債管理。代管基金應當專戶存儲，?？顚?/p>

6、用，并定期按受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的檢查與監(jiān)督。使用人代管基金利息凈收入應當經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、認可后轉作代管基金滾存使用和管理。3 、企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的管 理用房、商業(yè)用房和共用設施設備，應當設立備查帳簿單獨進行實物管理， 并按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方簽訂的合同、協(xié)議支付有關費用（如 租憑費、承包費等）。管理用房是指業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、 使用人向企業(yè)提供的 辦公用房。商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、 使用人向企業(yè)提供的 經(jīng)營用房。4 、企業(yè)支付的管理用房和商業(yè)用房有償使用費，經(jīng)業(yè)主管理委員會 或者物業(yè)產(chǎn)

7、權人、使用人認可后轉作企業(yè)代管的房屋共用部位維修基金；企 業(yè)支付的共用設施設備有償使用費，經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使 用人認可后轉作企業(yè)代管的共用設施設備維修基金。第三章 成本和費用1、企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理 和服務等過程中發(fā)生的各項支出，按照國家規(guī)定計入成本、費用。2、企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，計入營業(yè)成本。營 業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費，不設間接費用，有關支出直接計入管 理費用直接人工費包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工 福利費等。直接材料費包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、 輔助材料、 燃料

8、和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。間接費用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護 費、低值易耗品攤銷及其他費用等。3、企業(yè)經(jīng)營共用設施設備，支付的有償使用費，計入營業(yè)成本。4、企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計入營業(yè)成本或者管理費用。5、企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使 用期限內(nèi)，分期攤入營業(yè)成本或者管理費用。6、企業(yè)可以于年度終了，按照年末應收帳款余額的0.3% 0.5%計提壞帳準備金，計入管理費用。企業(yè)發(fā)生的

9、壞帳損失，沖減壞帳準備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準備金。第四章 營業(yè)收入及利潤1、營業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入，包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。主營業(yè)務收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人 提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和 物業(yè)大修收入。物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人、 使用人收取的公共性服務費收入、 公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。物業(yè)經(jīng)營收收入是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人 提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、 游泳池、各類球場等共用設施收入。物業(yè)大修

10、收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的 委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。2、企業(yè)應當在勞務已經(jīng)提供， 同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確 認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。物業(yè)大修收入應當經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可 后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié) 議的，應當根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。3、企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。4、補貼收入是指國家撥給企業(yè)的政策性虧損補貼和其他補貼。5、營業(yè)利潤包括主營業(yè)務利潤和其他業(yè)務利潤。主營業(yè)務利潤是指主營業(yè)務收入減去營業(yè)稅金及附加， 再減去營業(yè)成本、管理費用及財務費用后的凈額。營業(yè)稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維修建設稅和教育費附加。6、其他業(yè)務利潤是指其他業(yè)務收入減去其他業(yè)務支出和其他業(yè)務繳納的稅金及附加后的凈額。其他業(yè)務收入是指企業(yè)從事主管業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商 業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉讓收入等。商業(yè)用房經(jīng)營收入指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容 美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)