富力地產(chǎn)北京公司房地產(chǎn)開發(fā)流程概述

1、富力地產(chǎn)北京公司 房地產(chǎn)開發(fā)流程概述 2011年7月 做什么？ 怎么做？ 做什么？ 一、什么是房地產(chǎn)開發(fā) 二、房地產(chǎn)開發(fā)的類型 三、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)別 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的定義 一、什么是房地產(chǎn)開發(fā)一、什么是房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上 進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 前提：取得國有土地使用權(quán) 內(nèi)容：土地開發(fā)和房屋開發(fā)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)的類型二、房地產(chǎn)開發(fā)的類型 房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。 土地開發(fā)（一級開發(fā)）主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要 有兩種情形： 一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適 合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其

2、他城市用途的城市用地； 二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地，但因土 地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的 建筑物，并對土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動。 二、房地產(chǎn)開發(fā)的類型二、房地產(chǎn)開發(fā)的類型 房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。 房屋開發(fā)（二級開發(fā)）一般包括四個層次： 第一層次為住宅開發(fā)； 第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)； 第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)； 第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。 三、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)三、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)營的區(qū)別的區(qū)別 房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的。 房地產(chǎn)開發(fā)是指依中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的

3、規(guī)定，在取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè) 的行為。這是中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二條第三 款明確的定義。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土 地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者 銷售、出租商品房的行為。這是國務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管 理條例第二條明確定義的。 兩者對主體的資質(zhì)要求是不同的，前者不一定要求具有房地 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格如，有國有土使用權(quán)的企業(yè)自建房。而后者 就要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。 四、四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的定義房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的定義 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以營利 為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)

4、。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有： 1、土地的開發(fā)與經(jīng)營。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可 有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作 為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。 2、房屋的開發(fā)與經(jīng)營。房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指 房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā) 完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為 商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。 3、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。 4、代建工程的開發(fā)。代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位 委托，代為開發(fā)的工程。 做什么？ 綜上所述：綜上所述： 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱

5、。 房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和 房屋分開開發(fā)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既 是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。 做什么？ 一、什么是房地產(chǎn)開發(fā) 二、房地產(chǎn)開發(fā)的類型 三、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)別 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的定義 怎么做？ 房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程 從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā) 一般可分為五個階段 主線：房屋建造流程 副線：房屋銷售流程 序號階段工作內(nèi)容 1可行性研究和項目決策階段拿地 2建設(shè)前期準(zhǔn)備階段設(shè)計與報建 3建設(shè)階段工程施工 4銷售階段 5交付使用階段物業(yè)管理 第一階段第

6、一階段 可行性研究和項目決策階段可行性研究和項目決策階段 土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的 第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源， 對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步。 我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，由于 劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運(yùn)行，目前只有少數(shù)幾 種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。 但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事 業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。 開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè) 行政主管部門備案。 營銷營銷設(shè)計設(shè)計開發(fā)開發(fā)成本成本工程工程 意向土

7、地信息意向土地信息 成本測算成本測算 項目可行性研究報告項目可行性研究報告 概念設(shè)計概念設(shè)計 立項申請報告立項申請報告 土地基礎(chǔ)資料收集土地基礎(chǔ)資料收集 市場定位市場定位/產(chǎn)品建議書產(chǎn)品建議書 土地出讓合同土地出讓合同 基礎(chǔ)資料深入收集基礎(chǔ)資料深入收集 關(guān)鍵決策階段關(guān)鍵決策階段 - - 土地決策、開發(fā)決策、技術(shù)決策土地決策、開發(fā)決策、技術(shù)決策 土地取得土地取得 項目立項項目立項 專業(yè)評審專業(yè)評審 項目決策項目決策 會會 營銷營銷 第一階段第一階段 可行性研究和項目決策階段可行性研究和項目決策階段 規(guī)劃及首期單體設(shè)計規(guī)劃及首期單體設(shè)計 專業(yè)確認(rèn)專業(yè)確認(rèn) 尋找新的土地資源尋找新的土地資源項目可行性

8、論證項目可行性論證購買（投標(biāo)）土地購買（投標(biāo)）土地 規(guī)劃設(shè)計建議規(guī)劃設(shè)計建議 （戶型配比）（戶型配比） 市場調(diào)研報告市場調(diào)研報告 小結(jié)小結(jié) 階段 可行性研究和項目決策階段 階段目的 拿地 工作要點(diǎn)1、資料搜集；2、項目可行性論證 成果文件項目可行性研究報告 里程碑 取得項目中標(biāo)通知書，簽訂土地出讓合 同 主要參與部門 用地發(fā)展部/開發(fā)中心、設(shè)計研發(fā)中心、策劃銷 售中心、成本控制中心/財務(wù)部 第二階段第二階段 建設(shè)前期準(zhǔn)備階段建設(shè)前期準(zhǔn)備階段 征地及拆遷安置是取得土地使用權(quán)后的第一項工作，是 開工建設(shè)的基礎(chǔ)。在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證之后，就 需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。 開發(fā)商需要到土地管理部

9、門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部 門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可 證，進(jìn)行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)， 進(jìn)行征地及拆遷方案的實施工作。 第二階段第二階段 建設(shè)前期準(zhǔn)備階段建設(shè)前期準(zhǔn)備階段 項目設(shè)計是關(guān)系到項目是否符合市場需要及決定項目成本的 重要一步。 對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設(shè)計、 擴(kuò)大初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個具體步驟。 房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資 格的單位完成規(guī)劃方案設(shè)計，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查， 確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)方案復(fù)函/修詳規(guī)審查批復(fù)。 規(guī)劃方案設(shè)計得到批準(zhǔn)后，即可以進(jìn)行初步設(shè)計，包括人防 初

10、步設(shè)計、消防初步設(shè)計等。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程 的初步設(shè)計方案進(jìn)行審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)后，建設(shè)單 位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工 圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 營銷營銷設(shè)計設(shè)計開發(fā)開發(fā)成本成本工程工程 政府土地出讓合同政府土地出讓合同 建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證 全套施工圖設(shè)計全套施工圖設(shè)計 建設(shè)工程臨時施工許建設(shè)工程臨時施工許 可證可證 示范區(qū)示范區(qū)/樁基施工圖樁基施工圖 樁基礎(chǔ)招標(biāo)樁基礎(chǔ)招標(biāo) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證 國有土地使用權(quán)證國有土地使用權(quán)證 修詳規(guī)批復(fù)意見修詳規(guī)批復(fù)意見/方案方案 復(fù)函復(fù)函 專

11、業(yè)確認(rèn)專業(yè)確認(rèn) 設(shè)計調(diào)整設(shè)計調(diào)整 第二階段第二階段 建設(shè)前期準(zhǔn)備階段建設(shè)前期準(zhǔn)備階段 工程總包招標(biāo)工程總包招標(biāo) 樁基礎(chǔ)開工樁基礎(chǔ)開工 人防人防/消防報建圖消防報建圖 人防人防/消防意見消防意見 報規(guī)證圖紙報規(guī)證圖紙 建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 施工圖審查意見施工圖審查意見 規(guī)劃設(shè)計與報建規(guī)劃設(shè)計與報建施工圖設(shè)計與報建施工圖設(shè)計與報建 成本實施階段成本實施階段 - - 設(shè)計與報建設(shè)計與報建 初步設(shè)計初步設(shè)計規(guī)劃設(shè)計與報建規(guī)劃設(shè)計與報建初步設(shè)計初步設(shè)計規(guī)劃設(shè)計與報建規(guī)劃設(shè)計與報建施工圖設(shè)計與報建施工圖設(shè)計與報建初步設(shè)計初步設(shè)計規(guī)劃設(shè)計與報建規(guī)劃設(shè)計與報建 銷售推廣策劃銷售推廣策劃 小結(jié)小

12、結(jié) 階段 建設(shè)前期準(zhǔn)備階段 階段目的 為施工做準(zhǔn)備 工作要點(diǎn)1、拆遷交地；2、設(shè)計；3、取證 成果文件 全套施工圖紙、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 國有土地使用權(quán)證、修詳規(guī)批復(fù)意見/方 案復(fù)函、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè) 工程施工許可證、預(yù)銷售證 里程碑場地平整、取得建設(shè)工程施工許可證 主要參與部門 設(shè)計研發(fā)中心、開發(fā)中心、拓展拆遷部、工程 管理公司、市政工程管理中心 營銷營銷設(shè)計設(shè)計開發(fā)開發(fā)成本成本工程工程 銷售開盤銷售開盤 放線放線/開槽（開工）開槽（開工） 第三階段第三階段 建設(shè)階段建設(shè)階段 正負(fù)零正負(fù)零 預(yù)銷售許可證預(yù)銷售許可證 工程形象進(jìn)度工程形象進(jìn)度 竣工驗收及備案竣工驗收及備案 結(jié)構(gòu)封頂結(jié)

13、構(gòu)封頂 規(guī)劃驗收規(guī)劃驗收/消防驗收消防驗收 交樓交樓 建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證 全套施工圖設(shè)計全套施工圖設(shè)計 建設(shè)工程臨時施工許建設(shè)工程臨時施工許 可證可證 示范區(qū)示范區(qū)/樁基施工圖樁基施工圖 樁基礎(chǔ)招標(biāo)樁基礎(chǔ)招標(biāo) 工程總包招標(biāo)工程總包招標(biāo) 樁基礎(chǔ)開工樁基礎(chǔ)開工 施工圖審查意見施工圖審查意見 驗收與交樓驗收與交樓主體施工主體施工基礎(chǔ)施工基礎(chǔ)施工 質(zhì)量實施階段質(zhì)量實施階段 - - 工程工程施工施工 銷售推廣實施銷售推廣實施 竣工驗收及備案竣工驗收及備案 規(guī)劃驗收規(guī)劃驗收/消防驗收消防驗收 樁基礎(chǔ)招標(biāo)樁基礎(chǔ)招標(biāo) 小結(jié)小結(jié) 階段 建設(shè)階段 階段目的 交房 工作要點(diǎn)1、工程招標(biāo)；2、工程施工 成果文件 里程碑開工、（開售）、交樓 主要參與部門 工程管理公司、市政工程管理中心、招標(biāo)中心、 核算部、成本監(jiān)控中心、設(shè)計研發(fā)中心、開發(fā) 中心、 第四階段第四階段 銷售階段（略）銷售階段（略） 物業(yè)物業(yè)設(shè)計、銷售設(shè)計、銷售客服客服成本成本工程工程 第五階段第五階段 交付使用階段交付使用階段 交樓交