買房必須知道的法律法規(guī)知識及常識

1、文檔收集于互聯(lián)網(wǎng)，已重新整理排版word版本可編輯，有幫助歡迎下載支持. 1. 城帀房地產(chǎn)管理法第26條第2款規(guī)肚：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方 可交付使用?？⒐を炇帐欠康禺a(chǎn)開發(fā)項目運營過程的最后一個程序，是全面考核建設(shè)工 作、檢査是否符合設(shè)計要求和工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，同時也是確保房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量 的關(guān)鍵。城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例都作了相應(yīng)規(guī)泄, 在此列岀共您參考。一、城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法規(guī)怎，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工 后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向主管部門提岀綜合驗收申請，主管部門應(yīng)當在收到申請后一 個月內(nèi)組織有關(guān)部門進行綜合驗收。綜合驗收不合格的，不準交付使用。綜

2、合驗收應(yīng)當 包括以下內(nèi)容：1、規(guī)劃要求是否落實：2、配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施是否建 設(shè)完畢：3、單項工程質(zhì)量臉收手續(xù)是否完備：4、拆遷補償款安置方案是否落實；5、 物業(yè)管理是否落實；6、苴他。二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例第17條也規(guī)左，房地產(chǎn)開 發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用：未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使 用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向項目所在地的縣級以上地方人民政 府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當自收到竣工驗收申 請之日起30日內(nèi)對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有 關(guān)部門或者單位進行驗收。該條例還規(guī)左，住

3、宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工， 應(yīng)當依照下列要求進行綜合驗收：1、城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況：2、城市規(guī)劃要求 配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況：3、單項工程的工程質(zhì)量驗收情況：4、拆遷安 宜方案的落實情況；5、物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分 期開發(fā)的，可以分期驗收。 本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由 買受人支付房價款的行為。 本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并 由買受人支付定金或者房價款的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示商品房銷售管理 辦法和

4、商品房買賣合同示范文本：預(yù)售商品房的，還必須明示城市商品房預(yù) 售管理辦法。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單 位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理 房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品 房擅自交付使用的，按照建設(shè)工程質(zhì)呈管理條例的規(guī)定處罰。 第五十八條 違反本條例規(guī)左，建設(shè)單位有下列行為之一的，責令改正，處工程合同價款百分 之二以上百分之四以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責

5、任： （-）未組織竣工驗收，擅自交付使用的： （二）驗收不合格，擅自交付使用的： （三）對不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗收的。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)左將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記 的資料報送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責令限期改正，并可處以2萬元以上 3萬元以下罰款。 延期交房的責任 答：在辦法中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定，將符 合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)應(yīng)當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原 因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當及時告知買受人。 如何認定開發(fā)商的交房行為？ 第五條商品房預(yù)售應(yīng)當符合

6、下列條件： （-）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書： （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證： （三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確泄施工進度和竣工交付日期。 四）公示。房地產(chǎn)管理部門作出的準予商品房預(yù)售許可的決左，應(yīng)當予以公開， 公眾有權(quán)查閱。 第九條開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向承購人出示商品房預(yù)售許可證。售 樓廣告和說明書應(yīng)當載明商品房預(yù)售許可證的批準文號 第十條商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng) 當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府上地管理 部門辦理商品房預(yù)售合同登記備

7、案手續(xù)。 第十二條 預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當依法到房地產(chǎn)管理部 門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當予以協(xié)助，并提 供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日 內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約左外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當承擔違約 責任。 但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因為：在商品房預(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購方關(guān) 于房屋的坐落與而積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約 責任等都有明確的規(guī)左，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同，即可以按照商品 房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手

8、續(xù)，達到雙方的交易目的。 這類買賣合同僅是在交貨期限方而與一般買賣合同有所區(qū)別，而在合同的訂立、貨物 價格的確怎、履行地點等方而與一般買賣合同沒有任何差別。當事人必須在合同規(guī)左 的期限交貨，否則即應(yīng)承擔違約責任。 (1) 預(yù)售方必須是經(jīng)過批準設(shè)立，并在工商行政管理部門登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。但是，如果不具備 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)，在城市房地產(chǎn)管理法施行之前，與他人訂立了商品 房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，則可以認趙合同有 效： (2) 預(yù)售方必須交付全部上地使用權(quán)出讓金，取得上地使用權(quán)證書。但在城市房

9、地產(chǎn) 管理法施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得上地使用權(quán)證書，但投入了一定的開發(fā)建設(shè)資金， 進行了施工建設(shè)，并與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間補辦了上地使 用權(quán)證書的，則可以認定合同有效： (3) 預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。預(yù)售 方必須按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之 二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期： (4) 預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。但在城市房地產(chǎn)管理法施行之前，預(yù)售 方?jīng)]有取得商品房預(yù)售許可證明的，而在一審訴訟期間補辦了商品房預(yù)售證明的，則 可以認定合同有效。 根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)泄，

10、當事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)當按照 國家有關(guān)規(guī)左將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和上地管理部門登記備 案。城市商品房預(yù)售管理辦法亦規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當與承購人 簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以 上人民政府房產(chǎn)管理部門和上地管理部門辦理登記備案手續(xù)。“ 2、商品房預(yù)售合同具有較強的國家干預(yù)性 與現(xiàn)房買賣不同，商品房預(yù)售合同訂立時作為標的物的房屋還未完成，預(yù)售方已 經(jīng)收取了預(yù)購方的圮金和部分房款，但預(yù)購方能否在約左時間取得房屋所有權(quán)仍存在 風險，顯然在預(yù)售關(guān)系的當事人之中預(yù)購方處于弱勢地位。為保護消費者權(quán)益、規(guī)范 商品房預(yù)售

11、環(huán)境，城市商品房預(yù)售管理辦法對于預(yù)售商品房的條件做了強制性規(guī) 定： （一）已交付全部土地使用權(quán)岀讓金，取得土地使用權(quán)證書： （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證： （三）按提供預(yù)售的商品房汁算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25% 以上，并己經(jīng)確立施工進度和竣工交付日期。同時還規(guī)定未取得商品房預(yù)售許可證 的，不得進行商品房預(yù)售。合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法辦理商品房預(yù)售合同登記備 案手續(xù)等等，這些措施都充分體現(xiàn)了商品房預(yù)售合同具有較強的國家干預(yù)性。 首先，應(yīng)當堅持合同效力的原則。只要商品房預(yù)售合同依法成立，就應(yīng)當維護 合同的嚴肅性，強調(diào)合同義務(wù)的履行。所以，在一般情況下，合同當事人以

12、建筑材料 或房地產(chǎn)的價格上漲或下跌為由要求提高房價或降低房價的，法院不應(yīng)當支持。應(yīng)當 說，在房地產(chǎn)市場中，建筑材料或房地產(chǎn)的價格上漲或下跌確實是存在的，但這種價 格上漲或下跌屬于正常的市場風險，而不屬于國家政策性的風險。商品房預(yù)售合同的 雙方當事人在簽訂預(yù)售合同時，是根據(jù)市場行情確左價格的，所以，當事人對于這種 市場風險是能夠預(yù)見的。基于正常的市場風險所產(chǎn)生的房價的上漲或下跌，只能由預(yù) 售方或預(yù)購方自己承擔，而不能將其轉(zhuǎn)嫁給另一方當事人，也不能由雙方當事人分擔 這種風險： （二）不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理 如果預(yù)售方既無繼續(xù)履行合同的能力，又無退款的能力，法院則可以采取一立的 保全描

13、施，以保護預(yù)購方的合法權(quán)益。在這種情況下，法院應(yīng)當判決解除合同，責令 預(yù)售方承擔違約責任，并對預(yù)售方已建的商品房或丄地使用權(quán)依法進行強制拍賣，以 拍賣的價款退還預(yù)購方的房款 依據(jù)最髙人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 的規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約泄的除外。房 屋毀損、火失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由商品房買受人承擔： 商品房買受人接到岀賣人的書而交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、火失 的風險自書而交房通知確左的交付使用之日起由商品房買受人承擔，但法律另有規(guī)定 或者當事人另有約定的除外?！?由如上司法解釋可知，

14、對于房屋的的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，除非合同當 事人對商品房的交付要件作出其他具體明確的約泄。因此，在實踐中，“領(lǐng)鑰匙”等方 式可以視作對房屋的交付使用。 六、房屋相關(guān)資料不完備 房屋交付時，出賣人應(yīng)當提供以下資料：1、政府機構(gòu)出具的建設(shè)工程竣工 驗收備案表，較權(quán)威地證明房屋業(yè)已竣工驗收合格：2、房屋測繪機構(gòu)出具測繪資料， 該資料用于權(quán)屬登記，也可以確泄實測而積與約定而積之間的誤差：3、住宅質(zhì)雖:保 證書和住宅使用說明書，前者是岀賣人對商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件， 后者是對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出 使用注意事項的文書。岀賣人未提供第1和2項

15、資料時，買受人可以拒絕接受房屋； 未提供“兩書“時，有判例認為：“兩書”是為加強商品住宅質(zhì)量管理，確保商品住宅售 后服務(wù)水平，維護住宅消費者的合法權(quán)益而規(guī)定，未提供不構(gòu)成拒絕接受房屋的條件。 三、關(guān)于國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題 6、國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓的丄地使用權(quán)未依法辦理出讓審批手續(xù)的, 一般應(yīng)當認宦合同無效，但在一審訴訟期間，對于轉(zhuǎn)讓集體上地使用權(quán)，經(jīng)有關(guān)主管 部門批準補辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國有土地，并依法辦理了岀讓手續(xù)的，或者轉(zhuǎn)讓未經(jīng)依 法批準的國有丄地使用權(quán)依法補辦了審批、登記手續(xù)的，可認左合同有效。 7、轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應(yīng)當是依法辦理了上地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)，取 得土地使用證的土地使用者。未取得上地使用證的丄地使用者為轉(zhuǎn)讓方與他人簽訂的 合同，一般應(yīng)當認左無效，但轉(zhuǎn)讓方已按出讓合同約定的期限和條件投資開發(fā)利用了 土地，在一審訴訟期間，經(jīng)有