精細(xì)化工廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、精細(xì)化工廠地塊開發(fā)可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告二一二年十月一、項(xiàng)目背景與建設(shè)必要性：（一）項(xiàng)目背景湘潭市是一個(gè)歷史悠久的中等城市，在城市建設(shè)飛速發(fā)展的今天，人們所需求的住宅朝著質(zhì)量高、環(huán)境美、管理好的方向發(fā)展。特別是近幾年的以經(jīng)營城市為主題，通過一化三清，加強(qiáng)城市的規(guī)范建設(shè)，嚴(yán)加控制零星散亂開發(fā)，住宅小區(qū)化成了湘潭房地產(chǎn)發(fā)展的主流，也為市民所鐘愛。隨著市政中心的東遷，河?xùn)|成為了城市建設(shè)的重點(diǎn)，河?xùn)|的市民不愿住河西，河西的人期望遷往河?xùn)|。在這樣一種宏觀規(guī)劃和市場背景下，大同世界實(shí)業(yè)股份有限公司瞅準(zhǔn)機(jī)會(huì)，在嵐園路口這塊黃金地段穩(wěn)重而果斷地選定該項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。湘潭大同世界實(shí)業(yè)股份有限公司資金實(shí)力雄厚

2、，擁有1.5億的固定資產(chǎn)，6800多萬元的注冊(cè)資金，技術(shù)力量全面，全公司職工98人，平均年齡34歲，從開發(fā)、工程到物業(yè)管理一條龍的開發(fā)體系，是湖南省二十強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擁有湖南的明星樓盤：大同花苑，近三年累計(jì)開發(fā)面積達(dá)20多萬平方米，是湘潭市的名牌企業(yè)，因此該項(xiàng)目無論是從規(guī)劃前景，地理位置還是開發(fā)單位都占有最有利的優(yōu)勢。（二）項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、該項(xiàng)目建設(shè)符合湘潭市城市總體規(guī)劃要求。2、在東泗路沿線及與嵐園路相交的大片范圍內(nèi)，有菊花塘公園、體育中心、步步高廣場，故里居酒家，嵐園賓館、市三中等優(yōu)良的居家環(huán)境，卻無一舒適、寫意、上規(guī)模的住宅。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)符合城市建設(shè)的需要，更響應(yīng)廣大市民的

3、呼聲。3、該項(xiàng)目建設(shè)符合“改制企業(yè)”的發(fā)展方針，盤活資產(chǎn)，解決改制企業(yè)職工生活收入，把有城市污染化工企業(yè)遷出城市，美化城市環(huán)境，凈化城市居民呼吸的空氣。綜上所述，在該地域開發(fā)建設(shè)高檔住宅小區(qū)，加快改制企業(yè)的發(fā)展，提升嵐園路這一黃金地段的品位是十分必要的。（三）項(xiàng)目建設(shè)的有利條件1、該項(xiàng)目地處建設(shè)路口板塊范圍內(nèi)的黃金地段，商業(yè)、交通十分發(fā)達(dá)，緊鄰菊花塘公園、體育中心，附近還有市三中、菜市場、步步高超市、嵐園賓館、醫(yī)院等完善的公共服務(wù)設(shè)施。2、該項(xiàng)目地塊為改制企業(yè)地塊，地勢平坦，水電路、氣、通訊等市政配套設(shè)施齊全，除凈地價(jià)，其余費(fèi)用將相對(duì)降低，并加快建設(shè)的進(jìn)度，同時(shí)，因位置的優(yōu)越性和項(xiàng)目的唯一性，

4、市場的可需求性，可大大縮短開發(fā)的時(shí)間，而且銷售的風(fēng)險(xiǎn)也相當(dāng)?shù)?。二、市場預(yù)測湘潭市精細(xì)化工廠地塊項(xiàng)目地處嵐園路與東泗路相交的黃金地段，該地段內(nèi)人口稠密，經(jīng)濟(jì)活躍，沿嵐園路一線人流、車流量相當(dāng)大，沿線所有門面全部營業(yè)，而且租金、售價(jià)相當(dāng)高、整個(gè)河?xùn)|地區(qū)、沿芙蓉路、河?xùn)|大道，絲綢路屬于開發(fā)區(qū)，而且新開發(fā)區(qū)所建小區(qū)，上規(guī)模上檔次僅兩三家。而嵐園路屬于河?xùn)|地區(qū)最繁榮的商業(yè)板塊，許多市民希望能把精細(xì)化工遷走，在該地段興建一個(gè)高檔住宅區(qū)，與毗鄰的菊花塘公園相配套。因此，該地段本身的吸引力相當(dāng)強(qiáng)，銷售對(duì)象可輻射整個(gè)河?xùn)|。從九九年六月一日起，再次降低貸款利率，實(shí)施住房按揭以來，廣大市民積極向房地產(chǎn)的置業(yè)投資。尤

5、其是對(duì)地段好、環(huán)境佳、物業(yè)管理齊備、升值潛力強(qiáng)的品牌房產(chǎn)，是廣大市民投資置業(yè)的熱點(diǎn)。特別是我市一化三清以來，廣大市民的住房消費(fèi)觀念發(fā)生了一個(gè)極大的轉(zhuǎn)變，由原來的要價(jià)格便宜轉(zhuǎn)化到寧可貴，也要環(huán)境好、物業(yè)管理全，當(dāng)然有優(yōu)越的地段更是錦上添花了。以我市房地產(chǎn)開發(fā)情況來看，成片建設(shè)且實(shí)行物業(yè)管理的住宅深受用戶的青睞。經(jīng)市場調(diào)查，有85%以上的購房者（無論是個(gè)體戶，還是工薪族，無論是一次性付款的，還是按揭貸款購房的）愿花錢買環(huán)境好、規(guī)范化物業(yè)管理的住宅。形成了品牌的房產(chǎn)更是住戶的首選。下面我們可以從表中明顯地看出這一情況：2003年河?xùn)|地區(qū)房地產(chǎn)租售情況調(diào)查表開發(fā)單位項(xiàng)目名稱位 置平均租售價(jià)城 郊霞光山

6、莊霞光東路（未建）住宅：980元/金 僑金僑世紀(jì)苑絲綢路住宅：1050元/昌 潤昌潤大廈河?xùn)|大道住宅：880元/門面：3000元/匯 豐匯豐房產(chǎn)霞光西路住宅：880元/門面：3000元/河?xùn)|開發(fā)公司芙蓉小區(qū)芙蓉路口住宅：980元/鑫泰大廈嵐園路住宅：820元/門面：5500元/單位廠礦房產(chǎn)嵐園路40左右門面租金：1800元/月分村臨街房產(chǎn)東泗路20左右門面租金：260元/月通過上表格數(shù)據(jù)看出：1、單棟房屋住宅價(jià)格比小區(qū)型住宅價(jià)格低100200元/；2、嵐園路一線門面價(jià)格遠(yuǎn)高于開發(fā)區(qū)門面價(jià)格，說明嵐園路的區(qū)位價(jià)值較高；3、東泗路因門面較小，未形成商業(yè)帶，租金較低，但是臨近菜場，潛在商業(yè)氣氛較濃。

7、因此，嵐園路沿線商鋪定價(jià)4000元/，東泗路商鋪1800元/，住宅9501000元/，是比較保守的。三、項(xiàng)目選址、規(guī)模和工程技術(shù)方案（一）項(xiàng)目選址該項(xiàng)目選址于嵐園路以西，東泗路以北，嵐園賓館以南的黃金地段，是湘潭市“改制企業(yè)”精細(xì)化工廠地塊。（二）項(xiàng)目擬建規(guī)模1、規(guī)劃用地面積：40畝2、總建筑面積：44180其中：住宅：36960門面：a.臨嵐園路：3390b.臨東泗路：34803、綠地率：35%4、小區(qū)道路面積：38005、容積率：1.65（三）工程技術(shù)方案1、該項(xiàng)目屬于建設(shè)路口板塊范圍內(nèi)標(biāo)志性的住宅小區(qū)，遵循新一輪湘潭市城市總體規(guī)劃和經(jīng)市政府批準(zhǔn)的改制企業(yè)項(xiàng)目用地；同時(shí)按照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)

8、計(jì)規(guī)范的需求，配置小區(qū)級(jí)、組團(tuán)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施、幼兒園、商業(yè)中心、物業(yè)管理大樓、業(yè)主會(huì)所、垃圾中轉(zhuǎn)站、公共場所綠地等設(shè)施。2、土建工程：該項(xiàng)目建筑面積為44180，以磚混結(jié)構(gòu)為主。3、交通運(yùn)輸及公用設(shè)施。該小區(qū)東臨嵐園路，南臨東泗路，同時(shí)小區(qū)內(nèi)將擬建小區(qū)道路，公用設(shè)施350，小區(qū)綠化率35%，齊全的配套設(shè)施，完美的住宅與景觀協(xié)調(diào)組合，知名的品牌單位使現(xiàn)代都市住宅充滿了心曠神怡的寧靜、悠閑和榮譽(yù)。4、基礎(chǔ)配套a.給水：人均綜合生活用水量100t/d，小區(qū)生活用水量為300t/d，市政用水量為40t/d，共計(jì)為340t/d，該小區(qū)接水可以接原精細(xì)化工廠的進(jìn)水接管引水，小區(qū)內(nèi)水管連接成環(huán)，能滿足小區(qū)供

9、水要求。b.排水：小區(qū)內(nèi)采用合流制排水，集中排放于精細(xì)化工廠排水主管。c.供電：小區(qū)總用電量不高，選用2臺(tái)630kva的箱式變壓器，便可滿足所有住戶的用電要求。d.電視：接有線電視線路網(wǎng)絡(luò)通達(dá)每戶設(shè)計(jì)。e.電訊：電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)通達(dá)每戶設(shè)計(jì)。f.供氣：按天然氣管道設(shè)計(jì)供氣網(wǎng)絡(luò)。5、智能化管理系統(tǒng)為保證入住者的舒適、安全、方便并符合現(xiàn)代生活的需求，特再該小區(qū)內(nèi)安裝智能化管理系統(tǒng)。包括如下 內(nèi)容：a.樓宇對(duì)講系統(tǒng)。b.保安與紅外線監(jiān)控系統(tǒng)。c.背景音樂系統(tǒng)。d.盜警、火警、水、電氣漏等的自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。e.市政設(shè)施如路燈、水泵等自動(dòng)開閉系統(tǒng)。四、投資估算及資金籌措（一）投資估算1、估算范圍：本項(xiàng)目所占

10、40畝用地內(nèi)的所有住宅、商業(yè)建筑、公共設(shè)施、道路及綠化工程。2、估算依據(jù)：地價(jià)按55萬元/畝計(jì)算；報(bào)建費(fèi)60元/；建安工程費(fèi)按市場承包價(jià)計(jì)算，此項(xiàng)目按400元/計(jì)取。其它數(shù)據(jù)按已操作的百姓家園的經(jīng)驗(yàn)值進(jìn)行計(jì)算。3、估算結(jié)果：本項(xiàng)總投資為：4692萬元（詳細(xì)見附表一）投資構(gòu)成比例見下表：總投資構(gòu)成比例表序 號(hào)項(xiàng)目名稱估算金額構(gòu)成比例一土地款2200萬元46.3%二前期費(fèi)用25.10萬元0.5%三報(bào)建費(fèi)265萬元5.6%四建安工程費(fèi)1890.9萬元41%五配套工程費(fèi)132.54萬元2.8%六管理費(fèi)132.54萬元2.8%七其它費(fèi)用46萬元1%八合 計(jì)4692.08萬元100%（二）資金籌措：本項(xiàng)目

11、總投資： 4692萬元 ，銀行貸款2000萬元，自籌1500萬元，其余資金通過預(yù)售解決。五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃：該項(xiàng)目總開發(fā)周期2年，分三階段進(jìn)行： 第一階段：2003年9月2003年10月完成三通一平、規(guī)劃設(shè)計(jì)工作；第二階段：2003年11月2005年2月完成全部建安工程并竣工驗(yàn)收；第三階段：2005年2月2005年8月配套工程、道路、綠化、小區(qū)竣工；六、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：（一）評(píng)價(jià)方法： 1、按建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法與參考有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行投資回收期，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率及財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的測算，基準(zhǔn)收益率取12%。 2、各年的建設(shè)開發(fā)量及房屋銷售量安排，各階段開發(fā)項(xiàng)目單價(jià)和銷售單價(jià)如附表二所示。 （二）財(cái)務(wù)分析

12、： 1、靜態(tài)分析 a.本項(xiàng)目總投資：4692萬元 項(xiàng)目建設(shè)期貸款利息：2000萬1.55.76（1+10%）=190萬 合計(jì)：4882萬元 b.本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)收入： 門面：33904000元/+34801800元/=1982.4萬 住宅：369601000元/=3696萬車庫：3000700元/=210萬營業(yè)稅：（1982+3696）5.5%=312.3萬所以實(shí)際收入=5576.1萬元c.可實(shí)現(xiàn)利潤：凈利潤（稅后利潤）=5576.1萬4882萬=694.1萬元d.投資收益率=694.1/4692100%=14.8%12%因此該項(xiàng)目可行，回報(bào)比較高，風(fēng)險(xiǎn)比較小。2、動(dòng)態(tài)分析：（2003）2200萬

13、（2004）（2005）01231133萬21萬396萬1992萬3396萬a.現(xiàn)金流量圖1644萬b.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)匯總表：指 標(biāo) 名 稱指 標(biāo) 值項(xiàng)目總投資4692萬元項(xiàng)目總收入5784.5萬元財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值316萬元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率22.76%（lc=12%）動(dòng)態(tài)投資回報(bào)1.93年 （三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)小結(jié)：綜上所述，可以硬性的數(shù)據(jù)指標(biāo)看出財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率22.76%遠(yuǎn)大于基準(zhǔn)收益12%，投資回收期為1.93年，小于建設(shè)周期，說明該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小、資金回籠快，利潤比較明顯，項(xiàng)目是可行的。七、社會(huì)效益分析：精細(xì)化工廠地塊開發(fā)建設(shè)高品位住宅小區(qū)，這對(duì)整個(gè)建設(shè)路口板塊范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境、居住環(huán)境起著積極的作用

14、，使得該板塊內(nèi)的城市規(guī)劃功能配套更為完善，同時(shí)也美化了該區(qū)域的自然環(huán)境，從而滿足了人們對(duì)高品質(zhì)生活追求的熱望，因此該項(xiàng)目的建設(shè)有著積極的社會(huì)意義和明顯的社會(huì)效益。八、結(jié)論：從上述分析來看，該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有如下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：（一）再商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟，商業(yè)氣氛濃厚的黃金地段遷走有污染的精細(xì)化工廠建住宅小區(qū)，既改善了環(huán)境，又完善了城市規(guī)劃。（二）鬧中取靜、商住結(jié)合是居住和經(jīng)商的黃金寶地，地段、品牌的競爭性比較強(qiáng)，銷售的風(fēng)險(xiǎn)比較低。（三）投資回報(bào)高、周期短、升值潛力大。因此該項(xiàng)目可行。 王建斌/文附表一：項(xiàng)目投資估算表序 號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù) 量單 價(jià)金 額一土地款40畝55萬元/畝2200萬元二前期費(fèi)用441

15、805.68元/25.10萬元三報(bào)建費(fèi)4418060元/265萬元四建安工程費(fèi)44180428元/1890.90萬元五配套工程費(fèi)4418030元/132.54萬元六管理費(fèi)4418030元/132.54萬元七其它費(fèi)用46萬元八合 計(jì)4692萬元附表二：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表項(xiàng) 目單位年 限數(shù)量單 位（元/）金 額（萬元）0123一、銷售收入萬元33961992.53965784.51、住宅2000014960200036960950/980/98035622、門面3390248010004000/1800/20002002.53、車庫700/800220二、營業(yè)稅萬、開發(fā)成本萬元22001464102846921、土地款萬元22002、建安成本2739016440441804582023.443、綜合費(fèi)用萬元210259469四、凈現(xiàn)金流量萬元-22001752859375786.51、折現(xiàn)系數(shù)12%12、現(xiàn)金流量現(xiàn)值萬