徐州小珠山項目商業(yè)部分策劃報告107p

1、徐州小珠山項目商業(yè)部分 策劃報告 一、中國旅游業(yè)概況一、中國旅游業(yè)概況 隨著社會的發(fā)展，旅游業(yè)已 成為全球經(jīng)濟中發(fā)展勢頭最強勁 和規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)之一。旅游業(yè) 在城市經(jīng)濟發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)地位、 經(jīng)濟作用逐步增強，旅游業(yè)對城 市經(jīng)濟的拉動性、社會就業(yè)的帶 動力、以及對文化與環(huán)境的促進 作用日益顯現(xiàn)。旅游業(yè)是中國旅游業(yè)是中國 經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。 （一）中國旅游業(yè)概況（一）中國旅游業(yè)概況 據(jù)完全統(tǒng)計至2005年，我國旅游業(yè)全面恢復振興并有突破性發(fā)展，入境游、國 內(nèi)游、出境游三大市場全面振興，旅游總收入達到6840億元，相當于全國gdp的 5.01%，2005年我國出境旅游

2、增勢強勁，公民出境旅游超過2800萬人。2005年全年 我國入境旅游人數(shù)10903.82萬人次，比上年增長18.96%，比2003年增長11.37%。 2005年110月份，入境旅游人數(shù)10018.07萬人次，比上年同期增長11.57%。2005 年中國內(nèi)地旅游出游人數(shù)達到11.02億人次，首次突破10億人次大關。國內(nèi)旅游收 入達到4711億元。2005年底全國共有15339家旅行社，新增加1978家，其中，國際 社增加108家，國內(nèi)社增加1870家；旅行社總資產(chǎn)424.38億元，同比增長9.42%；直 接從業(yè)人員為24.62萬人。 作為國民經(jīng)濟的新興行業(yè)，中國旅游業(yè)在發(fā)展初期就明確了開發(fā)建設

3、的基本方 針。一方面堅持對外開放，廣泛吸引海內(nèi)外各界資金；另一方面，充分利用社會資 源，鼓勵國家、集體、個人投資建設旅游項目。這種開放的投資方針推動了中國旅 游投資市場的活躍和旅游接待能力的提高，為旅游業(yè)的繁榮發(fā)展創(chuàng)造了條件。盡管 中國旅游業(yè)的發(fā)展仍存在諸多問題和障礙，特別是旅游業(yè)管理體制和投資機制的市 場化程度較低，但總體上看，中國旅游業(yè)的投資環(huán)境呈不斷優(yōu)化的趨勢。 未來10年間，我國旅游業(yè)將 保持年均10.4%的增長度， 其中個人旅游消費將以年均 9.8%的速度增長，企業(yè)/政 府旅游的增長速度10.9%， 到2020 年，中國將成為世 界第一大旅游目的地國和第 四大客源輸出國。到2010

4、我國旅游總收入占gdp的比 例將從2002年的5.44%達到 8%。 因此，作為六大新興消費熱 點行業(yè)之一的旅游行業(yè)，在 今后幾年內(nèi)將存在重大的投 資機會。 從2005年以來的中國旅游市場持續(xù)呈火爆的態(tài)勢，中 國旅游市場將從入境旅游為重心轉(zhuǎn)向入境旅游、國內(nèi)旅游 和出境旅游全面發(fā)展。 （二）中國旅游業(yè)前景（二）中國旅游業(yè)前景 1、發(fā)展模式與眾不同、發(fā)展模式與眾不同 新中國誕生不久就成立了辦理國際業(yè)務的旅行社，開始入境旅游接待業(yè) 務。改革開放后，加快經(jīng)濟發(fā)展成為重要目標。為了賺取外匯支持現(xiàn)代 化建設，開始大力發(fā)展入境旅游；為了刺激消費開始鼓勵國內(nèi)旅游；為 了滿足公民日益增長的需求，開始逐漸放開公民

5、出境旅游。 中國的旅游產(chǎn)業(yè)是以入境旅游為主體，以主要旅游城市為依托，以團隊 路線產(chǎn)品為運行方式，以獲取旅游外匯為目的建立旅游產(chǎn)業(yè)體系，對于 這種發(fā)展模式，在新體系的支撐下，市場得到了發(fā)育，產(chǎn)業(yè)得到了培育， 旅游經(jīng)濟有了長足的發(fā)展。 上世紀80年代至90年代初，中國旅游業(yè)實現(xiàn)了由接待事業(yè)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的 轉(zhuǎn)型，旅游體制、旅游經(jīng)營管理不斷創(chuàng)新，旅游商務支撐條件和基礎設 施不斷完善，為旅游業(yè)的全面起飛提供了基礎。 2、三大市場并駕齊驅(qū)、三大市場并駕齊驅(qū) 1988年，作為我國旅游業(yè)加快對外開放的重要標志，泰國成為中國公民對外 開放的第一個旅游目的地國家。此后，中國公民出境旅游目的地國家和地區(qū) 迅速增加。目

6、前，正式開展中國公民出境組團旅游業(yè)務的國家和地區(qū)已達76 個。2005年，中國公民出境已達到2885萬人次。 隨著人民生活水平的提高、閑暇時間的增加以及交通條件的改善，我國國內(nèi) 旅游從上世紀80年代的不提倡，到90年代的大力發(fā)展，特別是1998年提出把 旅游業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點后，旅游業(yè)開始全面發(fā)展。以假日旅游為重 要支撐，國內(nèi)旅游進入了大眾化的消費階段。2005年，我國國內(nèi)旅游總?cè)藬?shù) 達到11.02億人次。 對于目前三大市場共同發(fā)展的格局，旅游產(chǎn)業(yè)具有經(jīng)濟、社會、文化功能。 過去更多地強調(diào)旅游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟功能，特別是創(chuàng)匯功能。現(xiàn)在出境旅游、國 內(nèi)旅游的發(fā)展，則與旅游的終極目標即提高人民群眾

7、生活質(zhì)量、發(fā)展經(jīng)濟保 持一致。 國家旅游局有關人士認為，出境旅游的發(fā)展有力地提升了中國在世界旅游業(yè) 中的形象，有助于整合入境旅游市場，以出境旅游促進入境旅游，實現(xiàn)良性 互動，資源整合。 3、發(fā)展前景十分廣闊、發(fā)展前景十分廣闊 業(yè)內(nèi)人士認為，中國已經(jīng)實現(xiàn)了從亞洲旅游大國到世界旅游大國的轉(zhuǎn)變，開 始邁入建設世界旅游強國的進程，中國旅游業(yè)發(fā)展前景十分廣闊。 隨著我國人民生活水平的進一步提高，出境旅游人數(shù)將繼續(xù)增長。在今后一 個時期內(nèi)，我國旅游者將選擇中近程的周邊國家和地區(qū)作為出游的主要目的 地。同時，歐洲、美洲和大洋洲等遠程目的地將會成為最受歡迎的旅游目的 地。 國家旅游局有關人士分析認為，隨著全面

8、建設小康社會的推進，旅游消費需 求將大幅提升，這是旅游業(yè)持續(xù)興旺發(fā)展的動力。同時，隨著我國經(jīng)濟、文 化、政治進一步崛起和國際交往的發(fā)展，國際旅游將繼續(xù)保持高速增長，國 際旅游產(chǎn)品及行業(yè)管理將逐步達到世界先進水平。 對我國旅游市場的發(fā)展思路，國家旅游局提出“大力發(fā)展入境旅游，規(guī)范發(fā) 展出境旅游，全面提升國內(nèi)旅游”這一市場開發(fā)戰(zhàn)略。業(yè)內(nèi)專家認為，調(diào)整 后的市場開發(fā)戰(zhàn)略，適應市場發(fā)展變化的需要，體現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展的導向，對 開發(fā)國際國內(nèi)兩個市場、兩種資源，將起到重要作用。 二、旅游產(chǎn)業(yè)與旅游商業(yè)二、旅游產(chǎn)業(yè)與旅游商業(yè) 儀式性和藝術性活動日益大眾化；觀光、游戲、競技、儀式儀式性和藝術性活動日益大眾化；觀光

9、、游戲、競技、儀式 性行事、展覽會、公演；美食主義者盛行；狩獵、釣魚、郊游、性行事、展覽會、公演；美食主義者盛行；狩獵、釣魚、郊游、 露營、泛舟露營、泛舟(遠足、探險、極限運動遠足、探險、極限運動)受到歡迎；旨在改變情緒、受到歡迎；旨在改變情緒、 擴大經(jīng)驗的度假成為生活中的有機組成部分。擴大經(jīng)驗的度假成為生活中的有機組成部分。 上述這些活動大量的是文化活動。從參與者角度來說，被稱上述這些活動大量的是文化活動。從參與者角度來說，被稱 為為“體驗經(jīng)濟體驗經(jīng)濟”；從經(jīng)營者角度來說，被稱為；從經(jīng)營者角度來說，被稱為“服務經(jīng)濟服務經(jīng)濟”；從；從 勞作的對立面角度來說，叫做勞作的對立面角度來說，叫做“休閑

10、經(jīng)濟休閑經(jīng)濟”。這種經(jīng)濟再不是負。這種經(jīng)濟再不是負 面的，而是能夠創(chuàng)造巨大效益的一種經(jīng)濟形式。面的，而是能夠創(chuàng)造巨大效益的一種經(jīng)濟形式。 美國學者甘哈曼美國學者甘哈曼第四次浪潮第四次浪潮 主題性旅游是主題性旅游是21世紀一個世界性話題世紀一個世界性話題 1 1、旅游產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)、旅游產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn) 旅游與商業(yè)結合，形成了“旅游商業(yè)地產(chǎn)”的概念。比如，商業(yè)步行街 區(qū)(北京王府井、上海豫園、南京夫子廟、成都春熙路等)，開放式風景休閑區(qū) (杭州西湖、北京什剎海、昆明翠湖)、古城古鎮(zhèn)古街區(qū)(麗江、大理、鳳凰、 平遙、周莊、上海新天地、成都錦里等)：民俗民族風情街區(qū)(陽朔西街、昆明 回族餐飲街等)。

11、特色商業(yè)休閑街區(qū)等旅游商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，具有凝聚人氣和提升地價 的帶動作用；而旅游度假房地產(chǎn)的開發(fā)，可以有效地推動旅游目的地品牌營 銷。 旅游城市經(jīng)營，應該對旅游商業(yè)房地產(chǎn)，給予最大程度的政策支持。開 發(fā)的具體模式有很多，其中古街區(qū)、民俗民族風情街區(qū)、特色商品街區(qū)、特 色服務街區(qū)、綜合商業(yè)休閑園區(qū)、特色餐飲街區(qū)等模式，有很多可以借鑒的 經(jīng)驗。比如成都的錦里是一條人工打造的仿古商業(yè)休閑街區(qū)、重慶的泉水雞 一條街、北京三里屯的酒吧街、陽朔西街都是成功的休閑商業(yè)街模式。 2 2、旅游商業(yè)地產(chǎn)與一般商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別旅游商業(yè)地產(chǎn)與一般商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別 旅游商業(yè)地產(chǎn)與一般的商業(yè)地產(chǎn)，既存在著很大的相似性，又存

12、在著明顯的差異，其中的差 異主要有四個方面： 1服務范圍的差異服務范圍的差異 旅游商業(yè)地產(chǎn)的商圈服務范圍比一般商業(yè)地產(chǎn)的商圈服務范圍要大。一般商業(yè)地產(chǎn)的服 務范圍主要是居住區(qū)、城鎮(zhèn)行政轄區(qū)，而旅游商業(yè)地產(chǎn)服務的范圍更廣，入境客源都占有一 定的份額。 2功能的差異功能的差異 一般的商業(yè)地產(chǎn)功能主要是承擔城市的功能，滿足人們?nèi)粘Ｉ畹男枰欢糜紊虡I(yè)地 產(chǎn)更多的是旅游游憩功能，滿足人民享受生活的需求。 3選址的差異選址的差異 一般商業(yè)地產(chǎn)的選址主要依托于城市、居住區(qū)，靠近人們生活、工作的區(qū)域進行布局； 旅游商業(yè)地產(chǎn)的選址主要依托于景區(qū)、景點。 4定位的差異定位的差異 一般商業(yè)地產(chǎn)的定位，主要從滿足

13、人們生活需求的角度，進行大眾化、高檔化、專業(yè)化 或一站式服務的定位；旅游商業(yè)地產(chǎn)的定位，主要從文化挖掘和游客行為特征的角度，進行 特色化的定位。 據(jù)統(tǒng)計，2005年，全國旅游總收入7686億元。而據(jù)權威部門預測，2010年這一 收入將達到1.27萬億元。5000多億的差額，靠什么來填補？ 從旅游花費的主要構成要素“食、住、行、游、購、娛”，這些構成要素與旅 游業(yè)發(fā)達國家差距來看，“購”、“食”兩要素肩負的任務最大，與發(fā)達國家和地 區(qū)相比，還存在很大的差距。 旅游餐飲是另一個增長潛力較大行業(yè)。2005年，我國居民年人均在外餐飲消費 花費為576元，同比增長22.7%，消費較高的上海達到1500元

14、，廣州更是達到了 4000多元，在外就餐較高的消費額和較大的增長空間，為旅游餐飲的發(fā)展提供了廣 闊的發(fā)展天地。 旅游餐飲、旅游購物，從物業(yè)類型的角度來說，都屬于旅游商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的范 疇，除此之外，旅游商業(yè)地產(chǎn)還包括“住、游、娛”等要素。因此，5000億的差額， 按照各要素往年在旅游總收入中的比例以及未來發(fā)展的潛力，旅游購物、餐飲、住 宿、娛樂等各分項收入占旅游總收入的比例之和要在60以上，即有3000多億的差 額要旅游商業(yè)地產(chǎn)來填補。 3 3、旅游商業(yè)地產(chǎn)巨大、旅游商業(yè)地產(chǎn)巨大“金礦金礦” 麗江四方街麗江四方街 4 4、旅游商業(yè)案例解析、旅游商業(yè)案例解析 四方街是麗江古城最中央 的一片大約40

15、0平方米的小廣 場，如果把麗江比成北京的話， 那么這里就是它的“天安門廣 場”。四方街是以前“趕街”， 也就是趕集的地方，而到現(xiàn)在 它仍然是最熱鬧的地方。 圖片展示圖片展示 四方街的成功在于： 四方街正是通過巧妙地將原生態(tài)的風土人情用商業(yè)的方式表現(xiàn)四方街正是通過巧妙地將原生態(tài)的風土人情用商業(yè)的方式表現(xiàn) 出來，不動聲色地讓流連在現(xiàn)代文明中的人找到了一方心靈的靜土出來，不動聲色地讓流連在現(xiàn)代文明中的人找到了一方心靈的靜土. 1、商業(yè)輻射能力強。作為麗江古城的心臟，這里是茶馬古道上最 重要的樞紐站。交通四通八達，周圍小巷通幽，是麗江經(jīng)濟文化交 流的中心。 2、古樸氣息濃厚。四方街原生特質(zhì)鮮明，對于遠

16、道而來的旅游者 們是一場與都市生活截然不同的體驗，“街道全用五彩石鋪砌，幾 乎每條街道一側(cè)都伴有潺潺流水。”新鮮而震撼。 3、衍生產(chǎn)品特征鮮明。與眾多旅游城市千篇一律的旅游紀念品相 比，麗江四方街除去每個城市都有的獨特飲食之外，也擁有其不可 復制的東西，純手工制品與工業(yè)產(chǎn)品同臺競技，經(jīng)濟效益與商業(yè)利 益完美平衡。 4、旅游商業(yè)案例解析、旅游商業(yè)案例解析 西湖天地西湖天地 西湖新天地是一處園林，歷史文 化濃郁的休閑旅游景區(qū)。它以杭州獨 特的園林，歷史建筑為基礎，將自然 與時尚，歷史與現(xiàn)代相融合，最終形 成一個具有國際水平，集世界知名品 牌，餐飲、零售、文化、娛樂為一體 的綜合性休閑區(qū)。一期工程“

17、園林篇” 占地面積30000平方米。 西湖天地所在涌金池畔西湖天地所在涌金池畔 日式面包日式面包paos掩映林中掩映林中 會所推窗即見西湖美景會所推窗即見西湖美景 大片透明玻璃塑時尚西大片透明玻璃塑時尚西 湖湖 圖片展示圖片展示 西湖新天地的成功在于利用“新天地“文化以獨特的姿態(tài)進行 了一場有關西湖的時尚革命，將傳統(tǒng)文化溶于新的建筑元素中，將 新的生活體態(tài)依傳統(tǒng)進行了重生，不論是項目本身還是西湖，都煥 發(fā)了新的生命光彩。 4、旅游商業(yè)案例解析、旅游商業(yè)案例解析 成都文殊院成都文殊院 作為總占地面積390多畝的城市 名片，文殊院片區(qū)保護性工程被打造 成為以宗教文化、民俗文化為背景， 以川西民居院

18、落為載體，具有老成都 特色的旅游休閑商業(yè)區(qū)（rbd），從 而成為了成都最具特色的商業(yè)中心、 市民休閑的首選區(qū)域、中外游客到四 川旅游的集散中心。 圖片展示圖片展示 文殊院將道教文化與具有川西特色的商業(yè)業(yè)態(tài)相結合，創(chuàng)造 了一個將信仰與旅游巧妙融合的案例，文殊院一年四季熱鬧非凡， 道教的清煙卻并沒有消散，相反，它成為一個讓人往向的符號， 與土著的風情相依相存，追其根源，目標客群的文化消費需要決 定了這一切。 1、上述三個項目是目前市場上旅游商業(yè)類地產(chǎn)操作較為成功的代表，三 者均是依托于當?shù)刎S富的旅游資源基礎上進行的保護性開發(fā)建設，對 于本案這樣一個具備一定自然及歷史資源的旅游型商業(yè)地產(chǎn)項目具有 基

19、礎性的指導意義。 2、旅游與商業(yè)的結合是目前地產(chǎn)研發(fā)的一個新趨勢, 對于本案這樣一個 以佛教文化、兩漢文化、民俗文化為主題的體驗式旅游休閑商業(yè)項目 而言，順應該趨勢進行運作即可在商業(yè)市場上占得一席之地。 3、文化能賦予建筑生命，建筑蘊涵著時代與地域特征對人們所造成的影 響力。文化與商業(yè)如何契合，一個商業(yè)地產(chǎn)項目如何在文化層面上成 立，是本案在實際操作過程中需要面對的根本問題。 案例小結案例小結: : 三、三、旅游產(chǎn)業(yè)在徐州旅游產(chǎn)業(yè)在徐州 一、外部條件一、外部條件淮海經(jīng)濟區(qū)淮海經(jīng)濟區(qū) 淮海經(jīng)濟區(qū)于1986成立，由蘇魯豫皖四省接 壤地區(qū)20個地級市組成，包括： u江蘇：徐州、連云港、淮安、鹽城、宿

20、 遷； u山東：棗莊、濟寧、泰安、萊蕪、日照、 臨沂、菏澤； u河南：開封、商丘、周口； u安徽：蚌埠、淮北、宿州、亳州、阜陽。 區(qū)域內(nèi)轄97個縣(市)，51個區(qū)。區(qū)域總面積 17.8萬平方公里，總?cè)丝?.23億。約占全國 總面積的1.8%和總?cè)丝诘?.3%。 人均地區(qū)生產(chǎn)總值為人均地區(qū)生產(chǎn)總值為9515.009515.00元元 三產(chǎn)比例：三產(chǎn)比例： 20.320.3：47.747.7：32.032.0 淮海經(jīng)濟區(qū)淮海經(jīng)濟區(qū)2020個成員市人均個成員市人均gdpgdp超過超過 10001000美元，總體上進入了小康階段美元，總體上進入了小康階段 淮海地區(qū)山川秀麗，景觀獨特，歷史人文悠久，旅游資

21、源包括： u 以松林莊、北辛、青蓮崗、大汶口等為代表的古文化遺志； u 以將軍崖巖畫、孔望山摩崖藝術造像、西山摩崖刻石等； u 以徐州的漢墓、漢畫像石、漢兵馬俑和臨沂銀雀山漢墓等古跡； u 以古垓下、九里山等為著名的古代軍事遺址；以徐州、開封、曲阜為代表的七大 歷史文化名城； u 以孔府、孟府和一代偉人周恩來故居等為舉世聞名的古府第和歷代名人故居； u 以近代戰(zhàn)爭為主題的紅色旅游等等。 目前，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成了“一山兩漢三孔四孟一山兩漢三孔四孟”、歷史文化名城游、運河風 俗民情游、楚漢相爭專題游、海濱觀光度假游、“紅色旅游”等精品旅游線路和 旅游方式。 無無 區(qū)區(qū) 域域 性性 佛佛 教教 勝勝

22、地地 一、外部條件一、外部條件淮海經(jīng)濟區(qū)旅游資源淮海經(jīng)濟區(qū)旅游資源 二、徐州旅游業(yè)概況二、徐州旅游業(yè)概況 u2000年，徐州全市接待游客量為362萬人次，旅游總收入25億元；到2004 年，全市共接待游客806.5人次，旅游總收入62.52億元；從2000到2004年， 旅游接待人數(shù)和總收入年均遞增保持在35%以上；2005年，全市游客接待 量首次突破1000萬人次，旅游總收入達到80億元。 u每年呈快速增長趨勢。 1、漢代三絕漢代三絕（兩漢文化發(fā)祥地）（兩漢文化發(fā)祥地） u漢漢 墓墓 獅子山楚王陵、龜山漢墓等精品，墓穴 出土的金縷玉衣、玉棺等給國家留下了絕 世珍寶，常常出國展出，而墓穴建造的

23、奢 華也向世人證明了當時漢文化的興盛。 u漢兵馬俑漢兵馬俑 4000多件兩漢兵馬俑，是繼西安兵馬俑 后的又一次重大發(fā)現(xiàn)，將漢代軍旅中士兵 的思想、神態(tài)和情感惟妙惟肖的刻畫出來。 u漢畫像石漢畫像石 徐州共出土700余塊，與南京六朝石刻、 蘇州明清園林并稱為“江蘇三寶”，題材 廣博，內(nèi)容豐富。漢畫像石藏于徐州漢畫 像石博物館內(nèi)。 2 2、徐州沛縣漢城、徐州沛縣漢城 u沛縣是漢高祖劉邦的故鄉(xiāng)，歷史悠久、文 化燦爛。由漢城公園、漢街、漢高祖原廟、 歌風臺等大型仿漢建筑群組成。 u歌風臺重檐飛閣、氣勢磅礴，再現(xiàn)了當年 劉邦酒酣擊筑歌吟“大風起兮云飛揚，威 加海內(nèi)兮歸故鄉(xiāng)，安得猛士兮守四方”的 壯觀情景

24、。 3 3、楚霸王項羽和戲馬臺楚霸王項羽和戲馬臺 u戲馬臺是徐州現(xiàn)存最早的古跡之一。項 羽滅秦以后自立為西楚霸王，定都彭城， 在此構筑崇臺，以觀兵操練戲馬。 4 4、彭園和彭祖文化、彭園和彭祖文化 u彭祖是中華烹飪和養(yǎng)生氣功的鼻祖，是歷 史上有名的壽星。歷史遺跡有大彭集、彭 祖廟、彭祖祠、彭祖井等。 u每年在徐州市烹飪協(xié)會的承辦下，舉辦 “彭祖杯”烹飪大賽，旨在進一步弘揚彭 祖飲食文化，展示徐州名店、名宴、名菜、 名點的風采，擴大徐州餐飲業(yè)的影響，推 動餐飲業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展，如徐州較有名 的鍋貼、辣湯等。 5 5、淮海烈士紀念塔、淮海烈士紀念塔 u院內(nèi)有烈士紀念塔、戰(zhàn)役紀念塔、總前委群雕、徐州

25、國防園和碑林五大主體建 筑，塔高38.15米，塔身鑲嵌毛澤東親筆題寫的“淮海戰(zhàn)役烈士紀念塔”的鎦 金大字。 6 6、云龍山風景區(qū)、云龍山風景區(qū) u云龍山長3公里，北頭毗連市區(qū)，海拔142 米，有九節(jié)山頭組成，南北走向，蜿蜒如龍， 因山上常有云霧繚繞而得名，是徐州自然風 景區(qū)重要風景山林之一。宋蘇東坡在徐為太 守時，常登山覽勝，醉臥山石，他寫書“放 鶴亭記”碑文現(xiàn)存山中。 u主要風景有放鶴亭、招鶴亭、飲鶴泉、碑 廊；東麓興化寺內(nèi)有大石佛，西麓大士巖有 石造觀音像，云龍書院內(nèi)有東坡石床，黃茅 崗摩崖石刻。 7 7、云龍湖風景區(qū)、云龍湖風景區(qū) u是徐州市最大的水域游覽勝地，現(xiàn)有水面面積5.8平方公里

26、，景點星羅棋布： 云湖泛舟、水上世界、濱湖公園、萬人浴場、荷風漁歌、杏花春雨、湖山 詩廊、果樹盆藝、金山塔影等。 8 8、戶部山、戶部山/ /崔家大院崔家大院/ /民俗博物館民俗博物館 u戶部山至今已有2000多年的歷史，300多年的 商業(yè)史，是徐州科舉、商業(yè)、軍事、建筑、民 俗、文化的縮影。戶部山既有古典建筑的神韻， 又有現(xiàn)代商業(yè)的氣息，是集購物、旅游、餐飲、 休閑、娛樂、文化于一體的商業(yè)旅游綜合功能 服務區(qū)，享有“千古繁華地，徐州不夜城”的 美譽。 u崔燾故居俗稱崔旗桿，也稱崔家大院，歷經(jīng) 400余年歷史滄桑。 u崔家大院記載著崔氏家族的歷史，反映了古城 徐州明清數(shù)百年的建筑風貌，見證著國

27、家民族 的曲折社會進程，它也是一部濃縮著厚重歷史 文化的史書。 三、總結三、總結 u 旅游地產(chǎn)前景誘人旅游地產(chǎn)前景誘人 地產(chǎn)與旅游的親密結合,離不開當?shù)刎S富的旅游資源，如果沒有旅游資源作 為依托，旅游房地產(chǎn)只能是空中樓閣、紙上談兵。 在自然資源方面,徐州有云龍山水、泉山森林公園為中心的風景區(qū)；在地理 區(qū)位方面，徐州位于四省交界處，受各方文化影響頻繁； 在人文資源方面，徐州是中國烹飪的發(fā)源地之一，自古以來就有許多關于彭 祖的古跡、名萊與傳說。徐州又是楚漢文化的發(fā)源地，漢墓、漢兵馬傭、漢 畫像石這“漢代三絕”，還有楚霸王項羽的戲馬臺、楚漢鏖兵的九里山古戰(zhàn) 場以及與蘇東坡有關的放鶴亭、黃樓、東坡石床

28、、快哉亭等，都是很有觀賞 價值的歷史人文景觀，這些是其他任何城市所無法比擬的。 隨著城市建設和基礎設施的完善，徐州的旅游資源不斷被挖掘和整合，從而 強力拉動徐州旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)的持續(xù)升溫。 三、總結三、總結 u 三大瓶頸急待解決三大瓶頸急待解決 盡管徐州自身擁有豐富的旅游資源，旅游地產(chǎn)發(fā)展的前景也非常好，但由于目 前旅游地產(chǎn)尚處于摸索階段，其項目發(fā)展模式和開發(fā)經(jīng)驗還不成熟，因而行業(yè) 發(fā)展也面臨著諸多問題。 首先首先是旅游資源的整合問題。目前的徐州擁有的旅游資源從數(shù)量、質(zhì)量上而言 都具備一定的競爭力，但太過分散，孤軍作戰(zhàn)，難成氣候。 其次其次是城市旅游的輻射能力問題。周末休閑、度假的本地客戶和

29、城市周邊客戶 應該成為一個城市旅游地產(chǎn)的主題客源，構造“1小時經(jīng)濟圈”是旅游地產(chǎn)發(fā) 展的必要基礎。 再者再者是旅游地產(chǎn)與景區(qū)開發(fā)的協(xié)作問題。在旅游地產(chǎn)項目的運作過程中要考慮 土地政策變化、宏觀調(diào)控影響、市場需求不均衡等方面的問題,因此旅游地產(chǎn) 項目應該與城市景區(qū)的開發(fā)相結合,項目形式應多元化,突出本地旅游特色。 四、項目文化定位四、項目文化定位 1、五方滿意的開發(fā)目標、五方滿意的開發(fā)目標 （一）開發(fā)目標與理念（一）開發(fā)目標與理念 政府滿意 開發(fā)出代表旅游城市形象的名片 打造出體現(xiàn)旅游城市文化的舞臺 整合和提升城市商業(yè)業(yè)態(tài)水平和功能 投資商滿意 獲得預期投資收益 企業(yè)形象得到提升 政府公關營銷成

30、功 后續(xù)商業(yè)項目開發(fā)積累口碑 投資者滿意 有穩(wěn)定的投資回報 有持續(xù)增長的投資收益 有爭相租賃的租賃市場 經(jīng)營商滿意 降低經(jīng)營風險 良好的經(jīng)營價值和利潤空間，可持續(xù) 性 的整體業(yè)態(tài) 消費者滿意 滿足觀光、休閑和體驗的需求 經(jīng)營經(jīng)營 政府經(jīng)營環(huán)境政府經(jīng)營環(huán)境 企業(yè)經(jīng)營商業(yè)企業(yè)經(jīng)營商業(yè) 消費者經(jīng)營文化消費者經(jīng)營文化 2、多元互動的開發(fā)理念、多元互動的開發(fā)理念 兩個開發(fā)方向兩個開發(fā)方向 的文化挖掘的文化挖掘 充分挖掘徐州 自秦即聞名的 兩漢文化，本項 目作為中國最古老 的兩漢文化之名片 出現(xiàn)，文化體系與 主體景觀概念上 具有排他性； 尋求傳統(tǒng)兩 文化的對接； 利用文化符號、 文化暗示達到 項目的文化影

31、響； 文化定位達到 旅游地產(chǎn) 代表作的要求。 3、兩個開發(fā)方向的文化挖掘、兩個開發(fā)方向的文化挖掘 所謂城市經(jīng)營商，所謂城市經(jīng)營商，就是從事城市空間尺度上的投資與開發(fā)的單位或企業(yè)，也可 以說是城市經(jīng)營戰(zhàn)略的執(zhí)行者。 承上：承上：秉承政府的開發(fā)意圖，從城市經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，以可持續(xù)發(fā)展的理念 總攬城市新的功能板塊開發(fā)的各項工作。 啟下啟下：引導市場，以經(jīng)營手段啟動各種投資、經(jīng)營機構，廣泛整合資源。立足 于城市空間和功能的角度，為城市文化與區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造條件。 整合資源，引導和吸引投資者與經(jīng)營商、消費者共同參與城市功能區(qū)內(nèi)的項目 開發(fā)，創(chuàng)造市場，擴大市場，并從創(chuàng)造市場、擴大市場的過程中求得城市的

32、發(fā) 展。 4、城市運營商職能、城市運營商職能政府與市場之間的承上啟下者政府與市場之間的承上啟下者 （二）項目主題定位（二）項目主題定位-定位的提出定位的提出 1 1、城市的歷史是什么？、城市的歷史是什么？ u 6000多年前，原始社會末期，堯封彭祖于今市區(qū)所在地，為大彭氏國，徐州稱彭城 自始起。 u 春秋戰(zhàn)國時，彭城屬宋，后歸楚，秦統(tǒng)一后設彭城縣。 u 楚漢時，西楚霸王建都彭城。西漢設彭城郡，東漢設彭城國、建都彭城。 u 三國時，曹操遷徐州刺史部于彭城，彭城自始稱徐州。 u 魏晉南北朝各代曾設彭城國或徐州，都城或治所多在彭城。 u 隋時設徐州，后改彭城郡，治彭城。 u 唐初，徐州與彭城郡名稱多

33、次互易，中后期徐州為節(jié)度使駐地。 u 宋元兩朝都置徐州，隸屬和轄領變化較頻。 u 明初徐州曾直隸京師，后屬南京。 u 清初，徐州先后為江南省和江蘇省所屬直隸州，雍正末年升為徐州府，轄領1州7縣。 u 民國初，府廢，徐州府地附郭銅山縣，后曾設徐海道，治所在銅山（徐州）。 u 中華人民共和國成立后，保留徐州市，初為山東省轄市，3年后重新劃回江蘇省，并 同時成立徐州專區(qū)，駐徐州市，轄11縣市。1983年，江蘇省實行市管縣體制，撤徐 州專區(qū)，將所轄6縣劃歸徐州市。徐州市現(xiàn)轄5區(qū)6縣（市）。 6000年前彭祖封地-悠遠流長的養(yǎng)生文化 楚漢相爭，大中華格局的形成-兩漢文化 秦漢時期流入中國并延伸千年的-佛

34、文化 2 2、城市的文化是什么？、城市的文化是什么？ 3 3、城市的內(nèi)涵是什么？、城市的內(nèi)涵是什么？ 包容的、承古接今的旅游文化 深沉的、使人沉醉的旅游目的地 在6000年以來文化傳承的悠歷史影響力和地位 兩漢文化的燦爛資源 4 4、城市擁有什么？、城市擁有什么？ 也許是淮海地區(qū)最好的旅游城市 也許是體現(xiàn)最受關注的旅游城市 也許是兩漢文化底蘊呈現(xiàn)最豐富的旅游城市 5 5、城市的發(fā)展方向是什么？、城市的發(fā)展方向是什么？ 城市的功能需要轉(zhuǎn)變和豐富 政府需要城市名片 城市的商業(yè)需要注入旅游文化的因子 城市旅游服務業(yè)不夠集中需要集約化經(jīng)營 旅游城市的功能需要改善 徐州正大手筆推出兩漢文化，展求楚風漢韻

35、 投資者和商家需要投資的舞臺 消費者和游客需要體驗片區(qū)的文化 6 6、城市需要什么？、城市需要什么？ 7 7、小珠子山項目能為城市提供什么？、小珠子山項目能為城市提供什么？ u 更完整的呈現(xiàn)城市歷史 u 更深的挖掘城市內(nèi)涵 u 更多的為城市提供就業(yè)機會、稅收收入 u 最能代表城市形象的名片 （二）項目主題定位（二）項目主題定位定位思路定位思路 1 1、定位的前提、定位的前提 主題定位就是用最簡練又有感召力的方式告訴消費者我是誰，一個項目的主題 定位的準確與否，會直接影響項目在消費者心目中的形象，所以提煉一個讓人 一見傾心的主題定位對項目非常重要。 為了尋求本項目主題定位的突破點，我們結合項目本

36、身的特征，深入挖掘其近 有連綿的小珠子山、又瀕臨云龍湖，遠望又是依依的云龍山的自然景觀優(yōu)勢， 決定了她可以具有望山依水的非一般品牌內(nèi)涵元素。 我們嘗試從三個角度提煉主題定位： u 一是從旅游業(yè)的自然環(huán)境出發(fā)； u 二是從項目自身的的文化風格出發(fā)； u 三是從目標消費群描述出發(fā)。最終綜合考慮，把自然環(huán)境、區(qū)位優(yōu)勢等因素全 部融入進主題定位中。 由定位思路來看，我們將該項目主題定位為：由定位思路來看，我們將該項目主題定位為： 以歷史底蘊、宗教文化為依托，集旅游、民俗、餐飲、購物、以歷史底蘊、宗教文化為依托，集旅游、民俗、餐飲、購物、 高檔酒店、休閑娛樂于一體，具備徐州旅游核心地位旅游項目。高檔酒店

37、、休閑娛樂于一體，具備徐州旅游核心地位旅游項目。 2 2、主題概念的提出、主題概念的提出 本項目的文化定位應該充分結合項目所處的自然環(huán)境、業(yè)態(tài)種類、 建筑風格以及后期經(jīng)營管理等方面，走個性化路線，充分體現(xiàn)出項 目所獨具的特點。 本項目在文化方向上將以“宗教文化”與“兩漢文化”為基礎，以 各具特色及主題的體驗式景點為載體，使之成為具有徐州特色的旅 游休閑商業(yè)區(qū)，成為徐州最具特色的旅游業(yè)中心、市民休閑的首選 區(qū)域、中外游客到徐州，乃至淮海地區(qū)旅游的集散中心。 3 3、文化定位、文化定位 全國最具規(guī)模、具有全國最具規(guī)模、具有 唯一性的的兩漢文化展示區(qū)：唯一性的的兩漢文化展示區(qū)： 徐州是兩漢文化的發(fā)源

38、地及徐州是兩漢文化的發(fā)源地及 興盛之地，楚風漢韻猶存，兩興盛之地，楚風漢韻猶存，兩 漢時期，從文學、軍事、傳統(tǒng)漢時期，從文學、軍事、傳統(tǒng) 民俗、戲曲民俗、戲曲都擁有屬自己都擁有屬自己 的獨特文化財富，以貫穿全程的獨特文化財富，以貫穿全程 的兩漢文化為基調(diào)，典藏兩漢的兩漢文化為基調(diào)，典藏兩漢 文化，重塑兩漢文化，造就項文化，重塑兩漢文化，造就項 目的唯一性目的唯一性-全國最具規(guī)模、全國最具規(guī)模、 具有唯一性的兩漢文化展示區(qū)具有唯一性的兩漢文化展示區(qū). . 淮海地區(qū)最有號召力的佛淮海地區(qū)最有號召力的佛 教圣地：教圣地： 在依山傍水的優(yōu)美風景中在依山傍水的優(yōu)美風景中 融入傳統(tǒng)、虔誠宗教信仰，融入傳統(tǒng)

39、、虔誠宗教信仰， 徐州地區(qū)本是信仰佛教的徐州地區(qū)本是信仰佛教的 人群集中地，兩漢文化中，人群集中地，兩漢文化中， 佛教所倡導的和諧、包容、佛教所倡導的和諧、包容、 真美等信仰千百年來沉淀真美等信仰千百年來沉淀 著越來越深厚的文化，將著越來越深厚的文化，將 佛教圣地引入項目之中，佛教圣地引入項目之中， 造就一個獨特的人文風景造就一個獨特的人文風景. . 4 4、項目城市功能及角色定位、項目城市功能及角色定位 u 徐州城市旅游服務核心區(qū)，城市旅游商圈； u 傳承傳統(tǒng)文化、展示城市形象的城市名片； 五、項目商業(yè)定位五、項目商業(yè)定位 1、商業(yè)形象定位、商業(yè)形象定位 定位目的定位目的 符合項目基本建筑特

40、征與文化內(nèi)涵 滿足目標客戶群心理需求與經(jīng)營、消費需求 商業(yè)項目在城市商業(yè)中的惟一性、排他性需求 企業(yè)形象定位： 融悠久歷史與現(xiàn)代文明于一體的淮海旅融悠久歷史與現(xiàn)代文明于一體的淮海旅 游名城的開拓者！游名城的開拓者！ 商業(yè)主形象定位： 宏大的兩漢及佛教文化城市史詩巨作！宏大的兩漢及佛教文化城市史詩巨作！ 城市功能板塊定： 徐州旅游服務核心區(qū)徐州旅游服務核心區(qū) 城市旅游商圈城市旅游商圈 2、商業(yè)規(guī)劃定位、商業(yè)規(guī)劃定位 1 1、總體定位、總體定位 本項目的總體定位為： 【是以兩漢文明為根基，宗教文化為主要載體，是以兩漢文明為根基，宗教文化為主要載體， 融古貫今，將徐州歷史文化、風土人情等寶貴城市特融

41、古貫今，將徐州歷史文化、風土人情等寶貴城市特 色全面、生動展現(xiàn)的舞臺色全面、生動展現(xiàn)的舞臺】 匯集了大型餐飲、特色小吃、民間曲藝、商務酒店、休閑娛 樂、旅游購物等等全面的集吃、喝、玩、購、住、行、休閑、民吃、喝、玩、購、住、行、休閑、民 俗、佛教、文化俗、佛教、文化功能于一體的具有較強輻射功能和目的性消費的 文化旅游體驗基地文化旅游體驗基地。 世界自然文化遺產(chǎn)城市的旅游服務五星級場所，旅游城市名 片。 2 2、功能定位、功能定位 【一個城市的文化綜合體【一個城市的文化綜合體】 六、六、 本案商業(yè)業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃本案商業(yè)業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃 商業(yè)業(yè)態(tài)定位與功能區(qū)域定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位與功能區(qū)域定位 u為項目

42、提供合理的商業(yè)組合方案，奠定繁榮持久經(jīng)營的基石。 u指導招商工作的有序進行，明確招商目的和后期經(jīng)營管理方向。 u為有需求的投資者解釋描繪繁榮的商業(yè)前景。 1 1、業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的、業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的 u租金貢獻率優(yōu)先原則租金貢獻率優(yōu)先原則 入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠承受相應的租金壓力，為項目投資者提供較高的回 報率；同時該行業(yè)的租金走勢要堅挺，經(jīng)營持久而穩(wěn)定，為項目提供較長遠 的發(fā)展繁榮基礎。 u人氣貢獻率優(yōu)先原則人氣貢獻率優(yōu)先原則 入選的商業(yè)業(yè)態(tài)能夠為面積龐大的項目吸引一定的客源群體，為其他業(yè)態(tài)提 供消費者支撐和共享，進而為項目的可持續(xù)發(fā)展提供客源支撐。 u高品質(zhì)優(yōu)先原則高品質(zhì)優(yōu)先原則 同行業(yè)商家的甄

43、選，品質(zhì)優(yōu)先、條件優(yōu)先，主要針對高品質(zhì)商家招商，通過 高端客戶向低端客戶滲透和帶動消費；通過高品質(zhì)商家表現(xiàn)整個項目的高品 質(zhì)定位。 u配套的原則配套的原則 所有業(yè)態(tài)之間必須能夠相互銜接協(xié)調(diào)，客源相互不沖突并且有共同特質(zhì)，經(jīng) 過一定的方法能夠互動共享；業(yè)態(tài)的組合要能夠滿足旅游服務業(yè)的需求。 2、業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則、業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則 由此可見真正游覽的花費并不高，餐館與購物約占花費的40左右，如果再 加上娛樂消費，游客的一半花費在這幾項，因此，旅游業(yè)的發(fā)展，必將極大地推 動各類商業(yè)服務業(yè)發(fā)展。 境外游客消費構成國內(nèi)游客消費構成 旅游商業(yè)的發(fā)展和壯大，將深刻地影響一個地區(qū)的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟，傳統(tǒng)的商業(yè) 以滿足本

44、地消費為主，而旅游商業(yè)的消費人群則擴展為全國乃至世界的游客，同 時，旅游商業(yè)的產(chǎn)品來源、商業(yè)結構、業(yè)態(tài)布局也與傳統(tǒng)商業(yè)大相徑庭。 根據(jù)項目的建筑情況，業(yè)態(tài)規(guī)劃將按照建筑特點劃分為三個主要區(qū)域一 個輔助區(qū)域，各個區(qū)域都獨有特點，連接后可以相互銜接協(xié)調(diào)。 小珠山項目小珠山項目 佛教文化佛教文化兩漢文明兩漢文明民俗風情民俗風情配套設施配套設施 3、商業(yè)區(qū)域的劃分、商業(yè)區(qū)域的劃分 業(yè)態(tài)規(guī)劃說明業(yè)態(tài)規(guī)劃說明 1、佛教文化產(chǎn)業(yè)區(qū)、佛教文化產(chǎn)業(yè)區(qū) u 追求身心的休憩，追求安寧祥和，是人類千百年來不變的心愿。 u 項目的佛教文化專區(qū)“以廟為托”的商業(yè)形式，打造一個集旅游、購 物、休閑、商務、表演、餐飲、展示、

45、體驗為一體的旅游休憩商業(yè)文 化區(qū)，全面展示了徐州作為淮海地區(qū)交通中樞這一獨特地理位置所帶 來的文化交融特色，打造觀光、休閑和可參與性旅游，從而最大程度 上挖掘這一文化形式所蘊涵的商業(yè)魅力及潛在價值。 u 游客們將從建筑風貌、街道規(guī)劃、人文景觀中體驗到濃郁佛教文化的 精髓：旅游觀光、休閑度假、餐飲美食、娛樂演出、特色購物、養(yǎng)生 康體、古玩鑒賞收藏字畫、會議研修、商務洽談、展覽展示、中外商 務信息和文化藝術交流等休閑文化內(nèi)容，將以橫貫古今的時空跨度和 參與、體驗的休憩理念，展示出徐州的休閑特質(zhì)，造就出徐州新佛教 文化的商業(yè)“新天地” 。 1、定位說明、定位說明 2、業(yè)態(tài)劃分、業(yè)態(tài)劃分 以文化商業(yè)街

46、為佛教 產(chǎn)業(yè)第一衍生業(yè)態(tài)， 實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)與旅游 商業(yè)的完美結合。 以餐飲為佛教產(chǎn)業(yè)主 力衍生業(yè)態(tài)，作為最 具人氣的商業(yè)形態(tài)， 結合本案所獨具的佛 教文化內(nèi)涵，勢必可 以打造出獨一無二的 素食文化主題一條街。 以寺廟為佛教產(chǎn)業(yè)核心 作為一個以佛文化為主題的商 業(yè)項目，興建寺廟是整個項目的 核心所在。且是建國以來第一座 新建的寺廟，本案具有足夠的創(chuàng) 新規(guī)劃設計及炒作空間。 圍繞寺廟建造傳統(tǒng)與現(xiàn)代交融 的佛堂、庵堂將可以使游客們獲 得留宿寺廟的體驗，而這一體驗 在現(xiàn)階段基本是空白。 定期舉辦佛法會、不定期邀請 在世高僧前來開壇講經(jīng)等將可為 本項目的佛文化主題增色不少。 寺廟寺廟佛文化產(chǎn)業(yè)核心佛文化產(chǎn)

47、業(yè)核心 意向名稱:云龍寺/金光寺/普照寺/法緣寺/普修寺 3、業(yè)態(tài)闡釋、業(yè)態(tài)闡釋 規(guī)劃文化商業(yè)街規(guī)劃文化商業(yè)街佛文化主題商業(yè)衍生形態(tài)佛文化主題商業(yè)衍生形態(tài) 意向名稱:云龍福地/金光福祉/渡緣坊 佛學、佛理、佛法等佛教文化 的滲透，有關佛教文化的用品在 這里都能夠找到，這里是中國第 一個以佛教主題進行規(guī)劃的主題 商業(yè)街區(qū)。 從規(guī)劃到建設,這樣全新的一個 佛文化主題商業(yè)街的建設是中國 目前所沒有的. 與佛結緣的諸多如祈福放生、 布衣草鞋、許愿香燭、開光、珠 寶古玩應有盡有，讓前來的香客 游客到此討個好彩頭。 網(wǎng)羅中外素食名品，傳統(tǒng)齋菜與現(xiàn)代素食 同臺競技，打造第一個以素食為主題的餐飲 一條街。 對

48、于現(xiàn)代人而言，吃齋除卻坦誠信仰與尊 重，也會被當作一種值得突破的飲食體驗。 足可亂真的素菜，豆類、菌類以及魔芋在廚 師的精心調(diào)理下也能帶出葷菜中的鮮味，又 沒有肉類的腥俗味道?？梢允褂慰蛡冊诖双@ 得不同尋常的飲食體驗。 除齋飯以外，還配套建有茶館、小吃等濃 郁文化的特色飲食店，配合各地茶禪道表演。 餐飲餐飲現(xiàn)代第一個素食文化街現(xiàn)代第一個素食文化街 意向名稱:佛有緣/佛緣堂/五觀齋/素味齋 2、兩漢文化朝圣區(qū)、兩漢文化朝圣區(qū) （一）、規(guī)劃的主要業(yè)態(tài)（一）、規(guī)劃的主要業(yè)態(tài) 楚漢爭霸楚漢爭霸 天地豪情天地豪情 蠟像館蠟像館 兩漢傳統(tǒng)儀兩漢傳統(tǒng)儀 式表演區(qū)式表演區(qū) 漢文化民間漢文化民間 藝術休閑區(qū)藝術

49、休閑區(qū) 兩漢文化兩漢文化 博物館博物館 主要主要 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 兩漢文化博大精深，由淺及深、由史實到藝術地與受眾進行體驗 式的闡述將會得到很好的效果 以兩漢文化做為主題，在徐州及周邊區(qū)域能激發(fā)受眾的自豪感， 有相當?shù)氖袌?主題化的經(jīng)營，成片成系統(tǒng)，對位置稍弱的區(qū)域也不會產(chǎn)生太大 的影響 形成足夠的規(guī)模，才符合旅游服務核心區(qū)的定位 全國各地以淵源文化為主題的旅游街區(qū)、商業(yè)區(qū)都較成功，減少 經(jīng)營風險 （二）、定位原因（二）、定位原因 1 1、兩漢文化博物館、兩漢文化博物館 博物館將以陳列、展示徐 州歷史文物、人文生活變 遷、展出珍貴史料為主的 專題性博物館 填補區(qū)域空白，徐州原有 的博物館主題都較雜亂

50、， 沒有良好的建筑、主題規(guī) 劃 總起整個兩漢文化朝圣區(qū)， 全面展現(xiàn)兩漢文化的悠久 文明 （三）、細分業(yè)態(tài)說明（三）、細分業(yè)態(tài)說明 2 2、楚漢爭霸、楚漢爭霸天地豪情蠟像館天地豪情蠟像館 蠟像館是目前國內(nèi)外都流行 的一種藝術展現(xiàn)形式，通過 蠟像塑造出人們喜聞樂見的 故事及人物場景，與高科技 的聲光電相結合，還原歷史 生活，讓受眾得到全方位的 娛樂感受 蠟像館將分為幾個相關的主 題區(qū)，通過兩漢時期著名的 歷史事件、人物故事展開， 蠟像采用互動與講解相結合 的方式陳列 3 3、漢文化民間藝術休閑區(qū)、漢文化民間藝術休閑區(qū) 業(yè)態(tài)內(nèi)容將包括：漢文化茶館、 漢文化電影戲曲院、漢文化體驗 一條街 漢文化茶館

51、漢文化 電影戲曲院 漢文化 體驗一條街 以兩漢文化為 主題的休閑茶 館，從建筑格 局上盡求還原 漢文化的格局， 內(nèi)設有休閑茶 座、戲劇舞臺 （用于表演小 段落的有關兩 漢傳奇故事的 評書、戲曲 等），并定期 上節(jié)一定保留 的皮影戲劇目 1、放映兩漢 文化內(nèi)容的 電影及相關 電影史實資 料的展出 2、進行徐州 傳統(tǒng)戲劇的 表演，以“ 柳琴戲”和 “徐州梆子 ”的傳統(tǒng)劇 目為主 以兩漢文化為主 題的民俗生活體 驗區(qū) 1、兩漢養(yǎng)生餐 飲文化為主題的 美食街 2、兩漢民俗生 活自助diy區(qū)， 通過diy兩漢時 期的小吃、小工 藝品，以及其它 備有兩漢文化特 色的品種，以現(xiàn) 場制作的原汁原 味精致小作坊

52、 4 4、兩漢傳統(tǒng)儀式表演區(qū)、兩漢傳統(tǒng)儀式表演區(qū) 成功的商業(yè)旅游項目最注 重的就是與客群之間時刻 保持的互動，在互動中受 眾對項目上產(chǎn)生興趣，并 產(chǎn)生消費 兩漢傳統(tǒng)儀式中將包括民 間各種風情表演、漢代皇 家儀式表演、漢朝文化表 演（如漢服文化秀等）， 漢學典禮、傳統(tǒng)儒家學派 論壇等活動，并且在區(qū)域 內(nèi)劃分楚河漢界，進行真 人象棋博弈等活動，將受 眾的熱情完全地調(diào)動起來， 并在特定的時間段內(nèi)進行 古代特技表演 3 3、民俗風情、民俗風情 79 徐州民俗風情街區(qū) 風味美食街風味美食街 手工藝品街手工藝品街 特色產(chǎn)品購物、特色產(chǎn)品購物、 旅游紀念品旅游紀念品 婚慶中心、影婚慶中心、影 視拍攝中心視拍

53、攝中心 民俗文化街、民俗文化街、 民間藝術區(qū)民間藝術區(qū) 1 2 3 4 5 這是承載徐州民俗 文化、徐州風情必 不可少的一部分, 裝修風格應一致, 以百年老店為基調(diào). 1 1、風味美食街、風味美食街 以特色小吃、 特色小炒、大排 擋、啤酒屋、露 天茶館為主要經(jīng) 營方向； 以地方菜系為 餐飲區(qū)主打符合 游客需求及本地 消費市場需求； 地方菜系既是游 客首選又是本地 消費者嗜好，又 突出項目特色。 民俗表演中心： 是文化的外在表現(xiàn)和最好載體, 要靠它來凸顯徐州的文化內(nèi)涵與 品牌價值.它散落于 每個角落, 可隨處感 受到撲面而來的當?shù)?風情. 2 2、民俗文化街、民間藝術區(qū)、民俗文化街、民間藝術區(qū)

54、將民間絕技,舞龍,舞獅等大型節(jié)目在各節(jié),假日在整個街區(qū)內(nèi)表演,既 可凸顯文化,又可形成賣點吸引消費者. 民間曲藝部分民間曲藝部分： 將洋琴,評書,諧劇,金錢板,花鼓,清音,皮影戲等融入茶樓,酒樓,喝茶聽折 子戲,品徐州小吃,營造一種獨特的飲食文化. 包括說書、戲劇、小品、民間奇人絕技在內(nèi)的多種曲藝方式，可增加項目 的民俗風情與文化內(nèi)涵；提升商業(yè)附加值。 例如：以曲藝表演為主要形式的特色茶館，可穿插傳統(tǒng)曲藝表演、民間奇 人絕技等特色項目； 露天設置說書場地及各種曲藝表 演場地。 民間藝術部分民間藝術部分： 如轉(zhuǎn)糖人,捏泥人,紙風車,糖葫蘆,拉 響簧等散落在整個商業(yè)區(qū)內(nèi),營造文化 氛圍. 3、手工

55、藝品街 傳統(tǒng)手工制品 竹簾畫,漆器,剪紙, 泥塑,刺繡,挑花,木 雕,古董,古玩,古書, 古畫,工藝品，陶吧, 瓷器,藤編,絹扇 4、婚慶中心 婚慶形式設置多樣.如傳 統(tǒng)中式,西式,特色少數(shù)民 族儀式,金婚,銀婚,水路, 陸路迎娶等多種形式 影視拍攝中心影視拍攝中心 影視拍攝中心是一賣點,投 入小,回報大,見效快.小珠 山項目是個很好的平臺,一 旦運作起來,吸引知名電影 公司,大牌明星入城拍攝,既 是新聞炒作熱點,免費享用 一頓廣告大餐,提升知名度, 美譽度,又可吸引大批游客, 追星族,媒體記者,帶動消費. 5、當?shù)靥厣a(chǎn)品購物/旅游紀念品 4 4、配套設施、配套設施 91 配套配套游樂城游樂

56、城 賓館酒店賓館酒店 娛樂休閑娛樂休閑 大型停車場大型停車場 購物超市購物超市 運動城運動城 會議接待會議接待 水邊餐飲水邊餐飲 1、水邊餐飲 2、賓館酒店 五星級酒店，酒店要 做到徐州最高檔次酒 店，以滿足當?shù)鼐频?細分需求，可滿足高 端客源入住要求；另 可規(guī)劃為自助式青年 旅館，諸如便捷酒店 或國際青年旅社方式。 3、會議接待 接待各種政府會議,商務會議,學術論壇等. 會議中心是帶動餐飲娛樂銷售的核心動力,也是解 決周1至周5客源稀少的有效手段.會議主要包括： 政府會議：消費水平最高的會議. 企業(yè)會議：客戶聯(lián)誼會,公司慶典,新品推薦會,新 聞發(fā)布會,企業(yè)峰會,行業(yè)交流會等. 社會團體會議：

57、藝術交流會,研討會等. 老徐州文化的生動再現(xiàn). 游藝區(qū)內(nèi)陀螺,響簧,鐵環(huán),毽 子,風箏,彈子等,讓逝去久遠 的古老孩童玩具帶著濃厚的 鄉(xiāng)土色彩重現(xiàn).讓長期拘匿于 都市的孩子們找到他們新的 樂園讓懷舊的中老年人為與 童年玩具情節(jié)的重逢而感動. 兒童撒野樂園：設置兒 童自由玩耍的場區(qū),玩水(設 置淺水小溪),斗雞,抓石子, 老鷹捉小雞,跳繩,跳房等. 4、游樂城 游樂嘉年華游樂嘉年華 與體委等國家單位聯(lián)營 設室內(nèi)排球,籃球,保齡球 館. 也可分設兒童素質(zhì)教育中 心和老年活動中心,有健 身房,教室,乒乓球室等. 5、運動城 同時設置極限運動，年輕人挑戰(zhàn)自己的空間。 6、娛樂休閑 包括ktv、夜總會、

58、 酒吧、桑拿、洗浴、 足療、按摩、棋牌、 垂釣等 7、購物超市 在本案自然資源較為匱乏與鄰近徐州 礦業(yè)大學的地段設立超市，通過超市 的親民性吸引大量的人氣。 8、停車場 設置大型停車場方便 旅行團隊、周邊城市 自駕游游客等 七、社會效益評估七、社會效益評估 1 1、提升徐州旅游業(yè)發(fā)展水平、提升徐州旅游業(yè)發(fā)展水平 目前的徐州旅游業(yè)發(fā)展仍處于初級水平，優(yōu)勢旅游項目也均為被有效挖掘， 經(jīng)濟價值也未能得到最大程度的展現(xiàn)。 2 2、實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值、實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值 現(xiàn)有項目運作勉強維持，景區(qū)運營收支難以平衡，勢必會對旅游業(yè)的可持續(xù) 發(fā)展造成難以估量的損失。 3 3、增加政府財政收入、增加政府財政收入 項目運營過程中開發(fā)企業(yè)、商業(yè)管理公司、承租戶能夠創(chuàng)造大量的稅收，從 而進一步繁榮徐州經(jīng)濟。 4、增加社會就業(yè)、增