商業(yè)房地產(chǎn)投資風險與防范

1、目 錄摘要2關(guān)鍵詞21商業(yè)房地產(chǎn)投資概述 21.1商業(yè)房地產(chǎn)概念 21.2商業(yè)房地產(chǎn)投資特點 31.3我國商業(yè)房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀 42商業(yè)房地產(chǎn)投資風險分析 52.1我國商業(yè)房地產(chǎn)投資風險分析的必要性 52.2商業(yè)房地產(chǎn)投資風險因素分析 62.2.1政策風險62.2.2社會風險72.2.3經(jīng)濟風險72.2.4技術(shù)風險 92.2.5自然風險 102.2.6 國際風險 102.3商業(yè)房地產(chǎn)投資風險特點分析113商業(yè)房地產(chǎn)投資風險的防范措施123.1正確把握宏觀政策133.2對市場充分調(diào)研133.3開辟多個融資渠道133.4多種經(jīng)營模式結(jié)合143.5注重項目工程建設(shè)143.6選擇合適盈利模式143.7加

2、強整體運營管理143.8實施保險轉(zhuǎn)移153.9加強專業(yè)人才培養(yǎng)15參考文獻 17商業(yè)房地產(chǎn)投資風險與防范摘要；商業(yè)房地產(chǎn)是一個跨房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營兩個高風險領(lǐng)域的復(fù)合的地產(chǎn)形態(tài)，其風險比一般的住宅項目和商業(yè)項目顯著的多。同時由于商業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)類型的組合方式多樣，開發(fā)經(jīng)營模式多變，涉及參與方眾多，使得商業(yè)房地產(chǎn)投資各種風險之間彼此影響、關(guān)系復(fù)雜。近年來商業(yè)房地產(chǎn)投資已漸成為投資熱點，但目前我國的商業(yè)房地產(chǎn)投資環(huán)境復(fù)雜，投資對于風險的防范存在較多不足。對于我國商業(yè)房地產(chǎn)投資風險的分析與具體防范措施的研究已顯的尤為重要。本文立足目前我國商業(yè)房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及特點，對商業(yè)房地產(chǎn)投資風險因素、特征展開分

3、析，結(jié)合實際投資環(huán)境及多方經(jīng)驗提出了商業(yè)房地產(chǎn)投資風險的具體防范措施。關(guān)鍵詞；商業(yè)房地產(chǎn)；投資風險;風險防范從投資角度看，商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報率可以達到8%12%，誘人的收益使得商業(yè)房地產(chǎn)投資已漸成為投資熱點。但正如投資學(xué)中所說的那樣，風險與收益永遠是正相關(guān)的。商業(yè)房地產(chǎn)在享有較高收益的同時，也存在著相當高的風險。商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)投資運營較為復(fù)雜，包括地產(chǎn)商的開發(fā)、投資者的持有、經(jīng)營者的運營，每一個環(huán)節(jié)都需要非常和諧的相處，而且在商業(yè)房地產(chǎn)很長的投資回收期內(nèi)，投資風險因素的變動很大，所以任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)什么問題，風險都會隨時爆發(fā)。目前我國商業(yè)房地產(chǎn)投資存在較多缺陷，尤其對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運營中風

4、險的研究尚處于起步階段，在對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)風險的認識、分析和規(guī)避手段上均顯不足 。加深商業(yè)房地產(chǎn)投資的認識，對風險因素及防范措施進行研究，可以有效改善商業(yè)房地產(chǎn)的投資及風險防范的不足，提高整個商業(yè)房地產(chǎn)的投資水平。1 商業(yè)房地產(chǎn)投資概述1.1 商業(yè)房地產(chǎn)概念商業(yè)房地產(chǎn)是指發(fā)展商業(yè)用地，用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、別墅等房地產(chǎn)形式，也包括百貨商廈、購物街、批發(fā)市場、集貿(mào)市場、寫字樓、統(tǒng)一服務(wù)型公寓等商業(yè)形式1。商業(yè)房地產(chǎn)的價值由兩部分構(gòu)成。第一是“地產(chǎn)”，即有形的價值，土地和建筑成本等；第二是“商業(yè)”，即無形的價值，它是

5、商業(yè)房地產(chǎn)價值的根本價值?！吧虡I(yè)”和“地產(chǎn)”是一個有機的整體。商業(yè)價值不可能離開地產(chǎn)而單獨存在，它需要以地產(chǎn)作為載體，保證商業(yè)經(jīng)營有序；而商業(yè)的興旺又會提升物業(yè)的價值，地產(chǎn)還必須花巨資去培育整個商業(yè)項目，維護整個商業(yè)的長期持續(xù)經(jīng)營。這兩個方面均對商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)商或投資商在資金的占有量和占用時間上提出了很高的要求。兩者相輔相成，不可分割。商業(yè)房地產(chǎn)的分類：廣義上的商業(yè)房地產(chǎn)包括寫字樓、酒店、公寓、會議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等。而狹義的商業(yè)房地產(chǎn)的類型大致有六種：（1）商鋪（含各種類型店鋪）；（2）商場（含專業(yè)市場）；（3）商業(yè)街（含步行街）；（4）超市/大賣場（含倉儲中心）；（5）購物中心

6、（含shopping mall）；（6）酒店式公寓2。1.2 商業(yè)房地產(chǎn)投資特點商業(yè)房地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于居住房地產(chǎn)。它具有以下顯著特點：（1）投資金額高，經(jīng)營回收期長投資金額高雖然這是房地產(chǎn)開發(fā)投資的共性，但商業(yè)房地產(chǎn)對資金的要求尤為突出。根據(jù)國際商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的成功經(jīng)驗，商業(yè)房地產(chǎn)需要保持一個完整的整體產(chǎn)權(quán)并且有長期持有的打算，才能真正有效地執(zhí)行統(tǒng)一的經(jīng)營管理，這就要求商業(yè)項目的投資者具備足夠的資金實力而不依靠落成的項目分割出售的回款來支撐。另外，商業(yè)房地產(chǎn)還必須花巨資去培育整個商業(yè)項目，維護整個商業(yè)的長期持續(xù)經(jīng)營。商業(yè)房地

7、產(chǎn)不同于一般住宅項目可以在開發(fā)銷售短時間實現(xiàn)其資金的回收，商業(yè)房地產(chǎn)項目銷售收入只是資金回收的很小一部分，更多的是長期的經(jīng)營租金收入、物業(yè)本身的升值收入等，整個投資資金的回收期相當長。（2）投資環(huán)境及投資模式復(fù)雜商業(yè)房地產(chǎn)對投資環(huán)境有更高的要求，因為其不僅是地產(chǎn)投資，還是商業(yè)投資，不僅要適合地產(chǎn)開發(fā)，還要適合商業(yè)經(jīng)營，這樣對投資環(huán)境自然有更高的要求。比如商業(yè)房地產(chǎn)投資注重投資環(huán)境的商業(yè)氛圍，商圈的大小可以影響項目的選址、定位等。商業(yè)房地產(chǎn)有多種投資模式：寫字樓、酒店、公寓、會議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等，投資時可以一種模式也可以多種模式相結(jié)合，開發(fā)商可以依情況而定。（3）開發(fā)模式具有整體性，

8、操作難度大商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)模式和住宅地產(chǎn)完全不同，圈地、蓋房以及產(chǎn)權(quán)分割出售-這種簡單的住宅開發(fā)策略很難使商業(yè)房地產(chǎn)項目獲得成功。商業(yè)房地產(chǎn)不是商業(yè)與地產(chǎn)的簡單疊加，它是眾多不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營者與開發(fā)商在追求各自利益最大化的基礎(chǔ)上形成了相互依存的復(fù)雜結(jié)合體，因此不可避免地產(chǎn)生了各種矛盾與問題。根據(jù)國外成功的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，以租賃為主，進行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理將是保證項目做旺的關(guān)鍵3。這就要求開發(fā)商必須通盤考慮，在進行項目開發(fā)之前，必須充分考慮如何做到與商業(yè)運營商有效對接，做好產(chǎn)品的整體規(guī)劃和業(yè)態(tài)的通盤策劃，為項目后期經(jīng)營與管理提供有力的支撐與保障；然后根據(jù)各方的需求開發(fā)建設(shè)；投入使用之后，必須做好

9、持續(xù)的營銷和維護。一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的成功需要專業(yè)的開發(fā)、運作及經(jīng)營管理技能，操作難度很大。 （4）開發(fā)僅僅是基礎(chǔ)，運營才是關(guān)鍵這一點是區(qū)別于住宅地產(chǎn)的顯著特征之一。住宅地產(chǎn)以售出為終結(jié)，是一種明顯的短期業(yè)務(wù)，并以銷售情況好壞為衡量標準；而商業(yè)房地產(chǎn)主要是以通過租賃運營獲得長期回報為目的的，其價值充分體現(xiàn)在后續(xù)的經(jīng)營收益價值上。商業(yè)房地產(chǎn)的收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很重要的因素在于物業(yè)價值的提升。因此，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)僅僅邁出了第一步，是實現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)價值的基礎(chǔ)，而后續(xù)的商業(yè)運營才是價值提升的關(guān)鍵。只有地產(chǎn)，沒有商業(yè)，希望通過銷售小面積商鋪來獲取收益，而不顧經(jīng)營者日后如何經(jīng)營做旺的

10、操作方法是嚴重違背商業(yè)房地產(chǎn)項目的運作規(guī)律的，違背操作規(guī)律的做法只能導(dǎo)致項目開發(fā)的失敗。 13 我國商業(yè)房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀2007年中國商業(yè)房地產(chǎn)市場投資總體穩(wěn)定增長，全國商業(yè)用房的投資總額是2775.56億元，同比增長17.9%，連續(xù)三年保持在17%左右。同年全社會城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)累計投資額117413億元，增長25.8%，增速穩(wěn)定。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長進一步加快，2007年全年完成25280億元，增長30.2%，高出同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長率4.4個百分點，增速上升7.4個百分點，遠高于其他行業(yè)的投資增長速度，占城鎮(zhèn)投資的比重為21.5%，其中消費品零售總額同比16.8%的增長幅度。2007年中國商

11、業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)還有兩個特點：一是主要大中城市商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)關(guān)系無明顯大起大落，市場透信價格相對平穩(wěn)。另一個是市場結(jié)構(gòu)的區(qū)域性差異較大，以2007年投資額增幅為例，北京略高于10%，上海為2.5%，天津則為78%。這是因為北京奧運預(yù)期提前消化，上海商業(yè)發(fā)展出現(xiàn)飽和，而天津有濱海新區(qū)的發(fā)展概念4。 2008年1-2月全國商業(yè)房地產(chǎn)投資完成514億元，占第三產(chǎn)業(yè)投資的比重為13.2%，同比上升3.2個百分點。商業(yè)房地產(chǎn)投資同比增長26.5%，增幅提高8.6個百分點。2008年2月份，全國70個大中城市商業(yè)房地產(chǎn)銷售價格與去年12月份同比上漲10.9%，漲幅比1月低0.4個百分點；環(huán)比上漲0.2%，漲幅

12、比1月低0.1個百分點5。從統(tǒng)計數(shù)字來看隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)的投資規(guī)模會越來越大，同時在整個投資領(lǐng)域所占的比重也會加大。商業(yè)房地產(chǎn)作為一種不同于傳統(tǒng)的商鋪租賃形式、以全面融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的地產(chǎn)形式，已成為房地產(chǎn)市場的新寵兒。但另方面我國商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段還存在諸多的問題，主要有如下幾類：（1）商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)盲目無序，呈現(xiàn)高開發(fā)量、高空置率（2）開發(fā)商重開發(fā)，忽視經(jīng)營（3）對風險的規(guī)避、政策的適應(yīng)能力弱 （4）開發(fā)經(jīng)營不規(guī)范、缺乏專業(yè)技巧2 商業(yè)房地產(chǎn)投資風險分析2.1我國商業(yè)房地產(chǎn)投資風險分析的必要性商業(yè)房地產(chǎn)投資風險是指投資者投資商業(yè)房地產(chǎn)市場所面臨的諸多不確定性因

13、素，以及由于這些不確定性因素而造成的損失的可能性，這種損失的可能性包括投入資本的損失和預(yù)期收益沒有達到理想的期望值。由于我國對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中風險的研究尚處于起步階段，在對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)風險的認識、分析和規(guī)避手段上均顯不足。理論上的缺陷造成了目前商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商在實際開發(fā)過程中對風險規(guī)避方法的認識和運用水平較低的局面，房地產(chǎn)開發(fā)商也因此走上了盲目上馬，風險加大的惡性發(fā)展道路，同時也對我國商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了極大的負面影響。目前開發(fā)商對風險分析還存在較多不足，主要歸于以下幾點：（1）市場調(diào)研不充分，不能深入了解市場的供求現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢。（2）忽視對商業(yè)房地產(chǎn)政策傾斜方向的分析，一味追求高利

14、潤的項目，造成了嚴重的“撞車”現(xiàn)象，而且這種項目自身的風險就很大。（3）盲目借貸，加大風險，過度依賴銀行，不能拓寬融資渠道。（4）經(jīng)營管理不善，尤其缺少后續(xù)管理，創(chuàng)名牌意識不夠。（5）開發(fā)商的法制觀念淡薄，缺少對房地產(chǎn)法律、法規(guī)的學(xué)習(xí)。（6）項目營銷招商，業(yè)態(tài)布局上存在較大不足。針對目前這一狀況，為更好的開發(fā)運營商業(yè)房地產(chǎn)，有效的預(yù)防、減少、轉(zhuǎn)移投資風險，我們對商業(yè)房地產(chǎn)投資風險的分析已顯的尤為重要。2.2 商業(yè)房地產(chǎn)投資風險因素分析2.2.1 政策風險 我國宏觀政策的調(diào)整對于商業(yè)房地產(chǎn)投資存在較大影響作用。一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的投資是否符合新的政策，存在很多不確定性，在這中間自然而然就有了風險

15、因素的存在。我國目前與商業(yè)房地產(chǎn)投資相關(guān)的政策調(diào)整較快，表面看不確定性加大，其實這是我國商業(yè)房地產(chǎn)投資政策的完善，是國家在投資規(guī)范上的改進?，F(xiàn)階段我國的相關(guān)政策及對商業(yè)房地產(chǎn)帶來的影響大致可以歸于以下幾點：（1）被業(yè)內(nèi)關(guān)注良久的城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例即將出臺，條例將會從商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)總量、新開發(fā)商業(yè)項目的規(guī)模和位置、現(xiàn)有的不合理的商業(yè)存量等方面進行規(guī)劃和調(diào)控。條例的順利出臺，將意味著商業(yè)房地產(chǎn)無序化開發(fā)會得到改善。（2）07年關(guān)于土地調(diào)控政策，會在今年進一步落實，土地參與調(diào)控的力度會加大，今年的新年伊始，國土資源部把嚴格土地調(diào)控和監(jiān)管作為工作之首，1月份就出臺了關(guān)于促進節(jié)約用地的通知，對于規(guī)范

16、屯地的行為，是比較嚴格的，調(diào)控力度在加大，以后土地取得難度肯定要加大。（3）物業(yè)稅的調(diào)整，物業(yè)稅一直對商業(yè)房地產(chǎn)有著直接的影響，它的調(diào)整將影響商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)成本，影響商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)收益，給開發(fā)過程帶來風險。（4）金融政策風險是指由于國家對金融政策的改變而給商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者所帶來的經(jīng)濟損失。商業(yè)房地產(chǎn)項目要求開發(fā)商要具備雄厚的資金實力，目前我國的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行貸款的依賴性比較強，而銀行貸款又受國家政治、經(jīng)濟形勢變化和有關(guān)金融政策變化的影響較大，貸款利率經(jīng)常隨著國家政策的變動而浮動。07年銀行存款準備金提高了九次，08年還要提 ，存款準備金提升后，銀行的資金流動就減弱，固定資產(chǎn)

17、發(fā)展的資金來源就很少了。從2005年中國政府調(diào)整政策對匯率進行管制，在管理的情況下浮動，人民幣升值已經(jīng)達到了15%。如果按有關(guān)專家的預(yù)測，在奧運會之后，或者是2009年人民幣要達到6.36.5：1美元，升值將達到30%的幅度。2008年采取貨幣從緊的政策，這是基于美國的次貸危機，而且2008年國家融資的難度不斷的加大，2008年銀行的放貸比2007增長15%以內(nèi)，有的地方按月份對銀行進行監(jiān)控，這還不是最重要的，很多的銀行對行業(yè)的投資是有控制的，今年國家對房地產(chǎn)資金的支持力度明顯要減弱6。這幾項金融政策的調(diào)整都加大了商業(yè)房地產(chǎn)投資的風險。2.2.2 社會風險社會風險是指由于人文社會環(huán)境因素的變化

18、對商業(yè)房地產(chǎn)市場的影響，從而給開發(fā)商和經(jīng)營者帶來損失。商業(yè)房地產(chǎn)的社會風險因素主要有治安風險，公眾干預(yù)風險和拆遷安置風險三種子風險因素7。（1）治安風險：是指由于商業(yè)房地產(chǎn)項目所在區(qū)域社會治安的不穩(wěn)定而給開發(fā)商和經(jīng)營者所造成的損失。治安的穩(wěn)定程度主要體現(xiàn)在區(qū)域的盜竊案件發(fā)生率和流氓刑事案件的犯罪率上。治安風險給開發(fā)商、尤其是商業(yè)經(jīng)營者所產(chǎn)生的影響是比較嚴重的，因此該風險在項目評價時應(yīng)充分予以考慮。（2）公眾干預(yù)風險：是指由于商業(yè)房地產(chǎn)項目的建設(shè)影響到周圍居民的利益而使公眾自覺地進行干預(yù)，阻止該項目的開發(fā)建設(shè)，從而給開發(fā)商帶來各種形式的損失。（3）拆遷安置風險：主要指項目在選址開發(fā)過程中，由于一

19、些居民的拆遷安置問題無法得到有效解決，進而造成工期延長、成本上升的損失。目前我國有關(guān)拆遷安置的法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng)，而且各地區(qū)情況千差萬別，法規(guī)的可操作性比較差。2.2.3 經(jīng)濟風險經(jīng)濟風險是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素，它們的出現(xiàn)會對商業(yè)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。結(jié)合我國當前的商業(yè)房地產(chǎn)情況，將經(jīng)濟風險進一步劃分成市場供求風險、財務(wù)風險、融資風險、運營風險等多個子風險因素8。（1）市場供求風險：是指由于商業(yè)房地產(chǎn)市場上供給與需求之間的不平衡而導(dǎo)致的開發(fā)商或經(jīng)營者的損失，它是商業(yè)房地產(chǎn)市場中最重要、最直接的風險之一。目前我國商業(yè)房地產(chǎn)由于市場供需不平衡所帶來的損失比較嚴重，具體表現(xiàn)為較高的

20、空置率。（2）財務(wù)風險：是指由于各種財務(wù)因素發(fā)生變化而給商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者所帶來的各種損失。財務(wù)風險主要體現(xiàn)在通貨膨脹風險、利率變化風險、資金變現(xiàn)風險、開發(fā)費用風險和稅率風險等。我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率平均仍高達75.7%以上，遠高于60%的警戒水準。商業(yè)房地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，其開發(fā)與運營期均要比住宅地產(chǎn)長的多，而商業(yè)房地產(chǎn)的資本金主要是靠租金來回收，因此它的資金變現(xiàn)能力比住宅地產(chǎn)還要差，此方面的風險更高些。另外在運營期間通貨膨脹率、利率以及稅率的變動概率也相對較高，對于開發(fā)商來講，此部分所帶來的風險比較難以管理。2007年我國6次加息，9次調(diào)整銀行存款準備金率，08年的經(jīng)濟政策仍會較

21、多，央行主要推出提高存款準備金率，控制信貸規(guī)模和節(jié)奏，采取利率的調(diào)控政策等各種貨幣手段、金融調(diào)控手段，對商業(yè)房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控9。（3）融資風險：是指融資方式和條件發(fā)生變化對開發(fā)商和經(jīng)營者的損失，我國商業(yè)房地產(chǎn)融資的實際情況主要是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商在融資過程中由于融資渠道過于單一而產(chǎn)生的風險。目前，我國國內(nèi)的資本市場發(fā)展不充分，房地產(chǎn)證券化發(fā)展也比較緩慢。除少數(shù)上市公司以外，絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸的依賴程度較高，依賴水平平均在70%一80%左右，部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴度已超過90%，而開發(fā)商的自有資金所占比重相對過少。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:國內(nèi)大部分開發(fā)商自籌資金比例普遍偏低，

22、平均不到3%。由此可見，商業(yè)房地產(chǎn)的融資渠道過于單一，大部分資金來源于商業(yè)銀行貸款10。商業(yè)房地產(chǎn)不同于住宅房地產(chǎn)，它的開發(fā)與運營期要比住宅房地產(chǎn)長得多，而且在運營過程中還需2到3年的過渡期。因此，在此期間融資渠道或銀行貸款利率變動的概率非常大，而一旦貸款利率上浮，勢必會增加開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本，同時也會降低消費者的購買欲望，進而給商業(yè)房地產(chǎn)商帶來巨大的融資風險。（4）運營風險：是指商業(yè)房地產(chǎn)在運營過程中由于開發(fā)商自身所采取的運營模式不符合商業(yè)房地產(chǎn)的正常運作規(guī)律，進而所造成經(jīng)營狀況差、租金無法回收等經(jīng)濟損失11。這里所指的正常運作規(guī)律是指開發(fā)商在開發(fā)運作過程中，首先應(yīng)對商鋪進行統(tǒng)一規(guī)劃和

23、出租，然后聘請經(jīng)驗豐富的經(jīng)營管理者對商鋪進行統(tǒng)一經(jīng)營和管理，最終通過租金的收入來回籠資金，實現(xiàn)商業(yè)的價值最大化。目前，我國商業(yè)地產(chǎn)的運營風險主要表現(xiàn)為商鋪分割銷售、經(jīng)營不統(tǒng)一、整體商業(yè)氛圍差以及房屋貶值等。目前，國內(nèi)的部分商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商多是由原來的住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來的，缺乏足夠的資金來保障項目后期的商業(yè)運營。因此，開發(fā)商為了快速實現(xiàn)資金回籠，通常很少采取出租商鋪的形式，而是將商鋪整體分割成一個個部分進行銷售。另外，國內(nèi)的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商們沒有考慮不同業(yè)態(tài)和不同的商業(yè)形態(tài)對商業(yè)地產(chǎn)有不同的需求，而是盲目的套用自己熟悉的住宅開發(fā)模式，按同一模式開發(fā)，最終導(dǎo)致開發(fā)與經(jīng)營脫節(jié)。除此之外，國內(nèi)的大部分

24、開發(fā)商還都抱著“賣房子就走”的經(jīng)營思想，不考慮經(jīng)營的持續(xù)性，脫離現(xiàn)實需求，導(dǎo)致經(jīng)營狀況日漸慘淡，經(jīng)營者難以為繼。由此可見，這種過度追求自身短期利益的運營方式，勢必會損害商業(yè)地產(chǎn)的長期利益和持續(xù)發(fā)展能力，進而引發(fā)出較高的運營風險。2.2.4 技術(shù)風險技術(shù)風險是指由于科學(xué)技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動給商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。（1）設(shè)計變更風險：商業(yè)房地產(chǎn)是一個活躍而時尚的建筑類型，不僅要求設(shè)計師經(jīng)驗豐富、綜合設(shè)計能力強，還要求其具有高度的商業(yè)敏感性，熟悉商業(yè)設(shè)施開發(fā)及運營規(guī)律12。目前，我國商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃和建設(shè)的專業(yè)化水平偏低，大部分的商業(yè)建筑設(shè)計過于傳統(tǒng)而簡單，并且這種

25、商業(yè)建筑設(shè)計己經(jīng)無法滿足現(xiàn)代商業(yè)的需要。另外，商業(yè)房地產(chǎn)的空間結(jié)構(gòu)與布置均需要充分的考慮到商家的要求。因此，在建設(shè)過程中，一些設(shè)計與商業(yè)要求不相符或不合理的項目，經(jīng)常會出現(xiàn)設(shè)計變更現(xiàn)象。而一旦發(fā)生變更，就將會造成建造材料的變更、工期的延誤以及成本的增加等，給開發(fā)商帶來較大的損失。（2）工期拖延風險：是指由于工期拖延而使開發(fā)商錯過了良好的租售時機或增加了投入資金利息的支出，從而給開發(fā)商或經(jīng)營者帶來了經(jīng)濟損失。影響建設(shè)工期的因素有很多，如人為因素、技術(shù)因素、材料和設(shè)備因素、機具因素、地基因素、資金因素、氣候因素和環(huán)境因素等13。其中人的因素是最主要的干擾因素。商業(yè)房地產(chǎn)項目的建設(shè)與住宅項目相比，它

26、的結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜，對建筑技術(shù)的要求也更高。因此，在編制施工進度的過程中容易低估某些環(huán)節(jié)在技術(shù)上實現(xiàn)的可能性，造成后期對施工進度的難以控制。（3）施工事故風險：是指因施工過程中出現(xiàn)各種事故而造成商業(yè)房地產(chǎn)破壞、人員傷亡、機械設(shè)備損壞等損失。這類事故一旦發(fā)生，便會發(fā)生事故處理費和各種補償費，同時影響整體工作氣氛且延遲工期。2.2.5 自然風險自然風險是指由于自然因素的不確定性對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營過程造成的影響以及產(chǎn)生直接破壞，從而給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。這類風險出現(xiàn)的機會較低，但是一旦出現(xiàn)，造成的危害是相當嚴重的。對于這些危害的防范，開發(fā)商一般可采用投保的方式來減少或避免損失。但

27、是，在投保之前，如果能對該地區(qū)的環(huán)境條件、天文資料、地質(zhì)地貌、氣候條件等做一定的了解分析，則可以減少投保成本，從而增加投資收益。我國的自然災(zāi)害比較頻繁，對與商業(yè)房地產(chǎn)投資造成的風險也不容忽視。尤其像今年的冰雪災(zāi)害對于各行業(yè)來說都造成了較大影響。對于商業(yè)房地產(chǎn)的影響也是多方面的：一方面影響施工進展，另外對材料的破壞，此外還有對銷售的影響等。四川“5.12汶川大地震”的發(fā)生，眾多建筑物倒塌，其中就包括較多商業(yè)房地產(chǎn)項目，像地震這樣的自然風險因素雖然發(fā)生概率很小，但一旦發(fā)生，將會帶來極大的破壞性風險。2.2.6 國際風險在國際風險分析中我舉兩個較典型的風險因素： （1）美國次貸危機：美國次貸危機給全

28、球經(jīng)濟帶來極大的影響，尤其是房地產(chǎn)市場，具體表現(xiàn)在：房地產(chǎn)銷售的按揭貸款不斷的下降，貸款訂金不斷的上升，房地產(chǎn)的銷售明顯的下降。從去年美國次貸危機爆發(fā)后，第四季度國家房屋的銷售，從廣州和深圳就可以發(fā)現(xiàn)平均每月以30%的速度下滑。美國次貸危機對中國房地產(chǎn)帶來了很大的影響。對美國的房地產(chǎn)業(yè)帶來更大的影響，美國的房地產(chǎn)一、二月份的銷售，是歷史9年來最低的水平。這一現(xiàn)象對于商業(yè)房地產(chǎn)的投資開發(fā)也產(chǎn)生了影響14。（2）全球商業(yè)房地產(chǎn)投資將下降：由于商業(yè)房地產(chǎn)融資危機仍在持續(xù)，因此該市場將較去年的創(chuàng)紀錄水平有所回落，預(yù)計今年全球商業(yè)房地產(chǎn)投資將下降17%。憑借去年夏季之前本輪商業(yè)房地產(chǎn)空前牛市的末段，20

29、07年投資額達到了創(chuàng)紀錄的9300億美元，較2006年增長29%。但隨著全球債券市場問題開始給交易帶來壓力，去年下半年的成交額下降了12.5%，預(yù)計這一趨勢將持續(xù)到2008年。由于債券市場仍然處于凍結(jié)狀態(tài)，以及全球許多地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)的人氣更不確定，預(yù)計2008年全球商業(yè)房地產(chǎn)成交額將達7700億美元左右，跌幅達17%。新興市場高檔地產(chǎn)受當前放緩的影響將相對較小，而更為成熟的市場應(yīng)會在今年下半年之前復(fù)蘇。與其它資產(chǎn)類別一樣，新興市場是去年商業(yè)房地產(chǎn)投資最為強勁的地區(qū)。中國首次進入市場投資額前10名，投資額增長逾80%，至150億美元左右15。2.3 商業(yè)房地產(chǎn)投資風險特點分析我國商業(yè)房地產(chǎn)風險高

30、的主要原因是由我國商業(yè)房地產(chǎn)自身的特點所決定的。由于這種特殊原因?qū)е挛覈虡I(yè)房地產(chǎn)風險除了具有一般風險的典型征，如客觀性、潛在性、突發(fā)性、相對和隨機性以外，還具有以下一些自身的特點:（1）風險的多樣性由于我國商業(yè)房業(yè)產(chǎn)的市場成熟度與國外相比具有較大的差距，所以無論是商業(yè)房地產(chǎn)項目的融資和開發(fā)模式，還是后期的運營管理方式，都決定了我國商業(yè)房地產(chǎn)的風險因素具有更加復(fù)雜多樣的特性。而與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)相比，我國商業(yè)房地產(chǎn)所面對的目標客戶群體更加復(fù)雜，項目的投資回收期較長，在運營期間由于不確定因素產(chǎn)生的風險概率會相對更高一些。因此，我國商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)面臨著更多、更復(fù)雜的風險因素。（2）風險的階段性我國

31、商業(yè)房地產(chǎn)風險具有明顯的階段性，即風險因素的大小會隨著項目的進程和時間的推移發(fā)生變化。在項目的前期可行性研究階段，由政策的不確定性所帶來的風險會較大些，而其它風險相對較小些，并且風險隨著項目可研的進行呈上升趨勢，最終在可研階段結(jié)束時達到最大;在項目的建設(shè)階段，由設(shè)計和施工所產(chǎn)生的有關(guān)技術(shù)風險會逐漸增大，而此時政策風險開始下降;在項目的運營初期階段，由于項目剛剛步入市場，所以此時由市場經(jīng)濟的變動所引發(fā)的經(jīng)濟風險會明顯增大，同時由商業(yè)運營管理狀況所產(chǎn)生的運營風險也開始逐步增大;當項目的運營進入穩(wěn)定期以后，經(jīng)濟風險和運營風險開始逐漸變小16。（3）風險的不均衡性在我國商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和運營過程中，各

32、種風險對項目的影響程度不同。從項目的全過程來看，由于經(jīng)濟原因所引發(fā)的風險最高，而由于政策和管理原因所產(chǎn)生的風險相對低一些，由于技術(shù)和其它原因所產(chǎn)生的風險最低。這是由我國商業(yè)房地產(chǎn)自身的開發(fā)和運營模式以及整個市場環(huán)境所決定的。風險的不均衡性表現(xiàn)在同一階段不同風險因素的影響程度的不均衡性；還含同一風險因素在不同階段影響程度表現(xiàn)出來的不均衡性。若能很好的掌握這種不均衡性，在風險的防范時就可以有針對的采取防范措施。（4）風險影響的相關(guān)利益方多商業(yè)房地產(chǎn)的利益方比其他房地產(chǎn)投資的利益方要多 。一般而言，住宅類房地產(chǎn)的利益方就只有開發(fā)商與購房者，而商業(yè)房地產(chǎn)關(guān)系到開發(fā)商、投資商、經(jīng)營商、消費者四方利益。所

33、以商業(yè)房地產(chǎn)風險影響的相關(guān)利益方多。 圖1 商業(yè)房地產(chǎn)投資利益的四方（5）各階段投資風險內(nèi)在相關(guān)性商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售、運營是個有機的整體。它不同于住房地產(chǎn)的開發(fā)，住房的銷售就是開發(fā)周期的結(jié)束，而商業(yè)房地產(chǎn)部分產(chǎn)權(quán)銷售后，運營轉(zhuǎn)入重點，預(yù)示另外一階段的開始，兩個階段是屬于同一開發(fā)周期。若在這兩個階段產(chǎn)生的不同風險，它們間內(nèi)在相關(guān)性肯定很高。對于不同階段風險的分析、防范不能獨立來談，防范某種風險，我們不能簡單選擇某一措施來防范，而是統(tǒng)籌兼顧、找出相關(guān)性，多方面多因素考慮。3 商業(yè)房地產(chǎn)投資風險的防范措施3.1正確把握宏觀政策正確地把握宏觀政策，在政策上要去多思考、多揣摩，評估在現(xiàn)有政策條件下項

34、目能有多少勝操的把握，在政策的走向下將有多少利益點，如何做才能既符合政策要求，又能利益最大化。如果開發(fā)商或者投資商不能把握國家及國際的經(jīng)濟政策，其結(jié)果只能永遠被市場牽制，處處被動17。我國的經(jīng)濟政策變動較大，特別是對商業(yè)房地產(chǎn)有影響作用的宏觀調(diào)控政策近幾年特別多，國際上相關(guān)政策變動也較頻繁，為更好適應(yīng)政策變動，有效預(yù)防政策風險，我們在開發(fā)投資商業(yè)房地產(chǎn)項目時一定要加強對有關(guān)政策的了解。了解有關(guān)政策的途徑很廣，比如查看專業(yè)的法律咨詢網(wǎng)站與書籍等，值得注意的一點對政策的了解要注意時效性與準確全面性。3.2 對市場充分調(diào)研開發(fā)商在進行投資之前，需要對商業(yè)房地產(chǎn)市場進行全面而深入的調(diào)研，只有在充分認識

35、市場的前提下，才有可能立于不敗之地。在市場調(diào)研的過程中，開發(fā)商需要掌握的信息應(yīng)包括:商業(yè)房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀及趨勢，其中包括對商業(yè)房地產(chǎn)商品類型及功能的要求、商業(yè)房地產(chǎn)供給狀況其中包括顯在及潛在的供給狀況、購買者的收入水平以及對價格的承受能力、價格的趨勢、其它開發(fā)商的實力、銷售方式的變化等。此外，開發(fā)商還應(yīng)對有關(guān)商業(yè)房地產(chǎn)政策、法規(guī)制度等方面的變化、項目審批的必要程序、城市規(guī)劃分析方面的變化、銀行貸款政策、當?shù)毓净蚱髽I(yè)的新增情況等做深入的調(diào)研18。開發(fā)商在掌握大量的信息后，還要對這些信息進行分析、判斷、去粗取精、去偽存真，為規(guī)避風險，分析者應(yīng)避免僅從樂觀的一面挑選數(shù)據(jù)，應(yīng)全面客觀的針對風險因素提出

36、規(guī)避措施建議。對市場的深入調(diào)研，可以有效的對商業(yè)房地產(chǎn)項目所在商圈有一個全面的了解，根據(jù)商圈的大小決定項目的開發(fā)規(guī)模。同時可以根據(jù)市場競爭情況，給自身商業(yè)房地產(chǎn)項目定位。通過市場調(diào)研，項目可行性研究還可以來確定項目選址。知己知彼的情況下，開發(fā)商可盡可能避免盲目開發(fā)，可有效防范市場供求風險、運營風險等。3.3 開辟多個融資渠道我國商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)大多是通過銀行貸款來實現(xiàn)其融資，簡單的融資渠道對銀行的依賴很大，銀行政策的變動會對其產(chǎn)生很大的影響。開辟多個融資渠道可以分散融資風險。比如說我們可以讓有實力的開發(fā)公司上市融資，發(fā)行債卷等方式來減少融資風險。3.4多種經(jīng)營模式結(jié)合多種經(jīng)營是風險管理的工具，投

37、資者可以考慮已有資產(chǎn)和新置資產(chǎn)間的關(guān)系來控制風險.由于影響利潤和市場價值因素不會對所有資產(chǎn)者產(chǎn)生沖擊。多種經(jīng)營相結(jié)合，商業(yè)房地產(chǎn)有多種開發(fā)模式，像商鋪開發(fā)、商業(yè)步行街、酒店、購物中心、工廠等多種，選擇其中一種或多種開發(fā)模式有效結(jié)合。風險有普遍性也有其特殊性，不是每種風險因素都會給每種商業(yè)項目帶來風險。可見多種經(jīng)營有效結(jié)合，可以減少投資風險19。3.5注重項目工程建設(shè)在工程建設(shè)階段，開發(fā)商應(yīng)明確工程開竣工日期，確定質(zhì)量標準和進度、質(zhì)量、安全要求，嚴格審查承包商和分包商的施工組織設(shè)計、技術(shù)方案，特別是新材料、新技術(shù)和新工藝的應(yīng)用；以及對承包商和分包商的進度、質(zhì)量、安全保證體系進行督促與落實；妥善、

38、及時處理施工過程中產(chǎn)生的相關(guān)問題，同時堅持以人為控制中心，通過以上這些措施可以減少商業(yè)房地產(chǎn)投資的技術(shù)風險。3.6選擇合適的盈利模式一般來講投資贏利模式有以下四種20：（1）只售不租:開發(fā)者全部銷售物業(yè)，相對省力，并風險較低，相比而言失去了最大收益前景機會。（2）不租不售：完全自己持有，本身既是開發(fā)者，又有自己的百貨品牌，從事商業(yè)經(jīng)營消費者。待添加的隱藏文字內(nèi)容2（3）租售結(jié)合：根據(jù)市場情況分割銷售或租賃，較適合大型物業(yè)，可有效降低空置率，增加收益，維持資金鏈各類客戶都有。（4）只租不售：容易維持較好的物業(yè)質(zhì)量，收益潛力巨大，可尋求更高的增值收益商業(yè)經(jīng)營者。四種投資盈利模式可以適應(yīng)不同開發(fā)模式

39、及各種不同投資環(huán)境，視情況而言，選擇一個合適的盈利模式可以更好的實現(xiàn)其投資盈利目的，縮短資金變現(xiàn)周期，減少資金的變現(xiàn)風險。3.7加強整體運營管理經(jīng)營管理階段是商業(yè)房地產(chǎn)投資最關(guān)鍵的階段，在經(jīng)營管理過程中，首先開發(fā)商或投資商應(yīng)密切關(guān)注市場動態(tài)并充分了解市場需求，它包括：商業(yè)房地產(chǎn)的供求狀況、消費者購買力和消費偏好、市場競爭程度、競爭規(guī)模、競爭方式以及商業(yè)房地產(chǎn)的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和發(fā)育程度等。其次還應(yīng)該結(jié)合所推出的物業(yè)特點選擇合理的營銷模式，通過廣告、媒體、公共關(guān)系、明確物業(yè)租售政策，具體業(yè)態(tài)組合，制訂營銷獎勵措施等手段促進物業(yè)的招商和銷售。最后開發(fā)商和投資商應(yīng)選擇那些管理水平高、經(jīng)驗豐富、服務(wù)周到和信譽良好的物業(yè)管理公司來從事租售后的經(jīng)營管理，具體措施包括：建立健全物業(yè)管理制度、收費體系及收費措施，加強對物業(yè)管理人員的上崗培訓(xùn)，配備消防器材消除火災(zāi)等事故隱患，同時對建筑物及附屬設(shè)備進行定期檢查和維修等。3.8實施保險轉(zhuǎn)移隨著我國市場經(jīng)濟的不斷深入，保險業(yè)已深入到社會中的方方面面，實施保險轉(zhuǎn)移就使開發(fā)商利用保險將可能遭受的經(jīng)濟損失轉(zhuǎn)移給保險公司具有可操作性。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商通過投保，可以保證在損失發(fā)生時，得到一定的賠償。當然，開發(fā)商在投保時，需要支付保險金，但所支付的保險金數(shù)額與發(fā)生損失時獲取的賠償是相差懸殊的，所以投