宜春)房地產(chǎn)業(yè)稅收對(duì)地稅收入影響分析

1、房地產(chǎn)業(yè)稅收對(duì)地稅收入影響分析陳飛 施建平 盧元華內(nèi)容提要：城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，各地地價(jià)、房?jī)r(jià)一路飆升，不可避免的對(duì)地方稅收帶來(lái)影響。近三年來(lái)，我市地方稅收收入也保持在20%以上的增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)地方稅收的影響到底如何？理清兩者關(guān)聯(lián)，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)業(yè)稅收對(duì)地稅收入影響度，對(duì)政府決策、預(yù)防稅收風(fēng)險(xiǎn)都有重要意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 地方稅收 關(guān)系 分析近幾年來(lái)，隨著我市城市化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)開發(fā)投資力度的加大，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，日漸成為我市經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶來(lái)了房地產(chǎn)業(yè)稅收的高速增長(zhǎng)，使房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為地方稅收的重要

2、稅源。但為抑制房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快發(fā)展，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身也還存在一些不容忽視的問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將由此受到影響，從而不可避免地影響到房地產(chǎn)稅收以及整個(gè)地方稅收。因此，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)稅收和地稅收入影響度，對(duì)政府決策、預(yù)防稅收風(fēng)險(xiǎn)都有重要意義。一、近幾年我市房地產(chǎn)業(yè)稅收發(fā)展情況前幾年，正是我市籌辦第五屆全國(guó)農(nóng)運(yùn)會(huì)時(shí)期，城市建設(shè)獲得了快速發(fā)展。城市建設(shè)的快速發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，從而帶來(lái)了房地產(chǎn)業(yè)稅收的增收，使房地產(chǎn)業(yè)稅收成為拉動(dòng)宜春地稅增長(zhǎng)的主要力量。（一）房地產(chǎn)業(yè)稅收發(fā)展主要特點(diǎn)1、稅收總量逐年擴(kuò)大，增長(zhǎng)速度逐年加快。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的

3、迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)稅收總量逐年擴(kuò)大。2002年，我市房地產(chǎn)稅收總量還較小，僅為2,727萬(wàn)元；2003年達(dá)到4,752萬(wàn)元，同比增收2,025萬(wàn)元；2004年達(dá)到8,724萬(wàn)元，同比增收3,972萬(wàn)元；2005年首次突破億元大關(guān)，達(dá)到15,402萬(wàn)元,同比增收6,678萬(wàn)元。與此同時(shí)，房地產(chǎn)稅收的增長(zhǎng)速度也逐年加快。一是房地產(chǎn)稅收歷年同比呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，近三年的增幅分別為74.26、83.59和76.55；二是遠(yuǎn)高于同期地方稅收增長(zhǎng)，2003年以來(lái)，房地產(chǎn)稅收的增幅都高出地方稅收總體增幅50多個(gè)百分點(diǎn)；三是逐年趕上和超過(guò)全省房地產(chǎn)稅收增幅，2003年我市房地產(chǎn)稅收增幅低于全省房地產(chǎn)稅收增幅14.

4、03個(gè)百分點(diǎn)，而2004年和2005年，分別高出18.30個(gè)百分點(diǎn)和39.37個(gè)百分點(diǎn)。宜春市房地產(chǎn)稅收總量及增幅比對(duì)分析表單位：比 較 項(xiàng) 目2003年2004年2005年近三年平均宜春房地產(chǎn)稅收總量(萬(wàn)元)4,7528,72415,4029,626宜春房地產(chǎn)稅收增收額(萬(wàn)元)2,0253,9726,6784,225 宜春市房地產(chǎn)稅收增幅74.26 83.59 76.55 78.09 宜春市地方稅收增幅18.56 27.03 25.37 23.87 與地方稅收增幅差額(房-地)55.70 56.56 51.18 54.22 全省房地產(chǎn)稅收增幅88.29 65.29 37.18 62.23 與

5、全省房地產(chǎn)稅收增幅差額(宜-省)-14.03 18.30 39.37 15.86 2、所占比重逐年攀高，貢獻(xiàn)份額逐年加大。由于近三年房地產(chǎn)稅收的增長(zhǎng)都大大快于地方稅收，房地產(chǎn)稅收所占比重由此逐年攀高。一是宜春市房地產(chǎn)業(yè)稅收占全市整個(gè)地方稅收比重逐年攀高，從2003年的7.29%到2004年10.54%，再到2005年14.85%，三年提高了7.56個(gè)百分點(diǎn)；二是宜春市房地產(chǎn)業(yè)稅收占全省房地產(chǎn)業(yè)稅收份額近三年持續(xù)攀高，從2003年的4.65%到2004年5.16%，再到2005年6.64%，三年提高了1.09個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)稅收對(duì)地方稅收增收的貢獻(xiàn)份額也逐年加大。近三年房地產(chǎn)稅收對(duì)地方稅收

6、的增收貢獻(xiàn)率分別為19.89%、22.56%和31.8%，為全市地方稅收的增收起到了強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用，分別拉動(dòng)地方稅收增長(zhǎng)3.71、6.10和7.79個(gè)百分點(diǎn)。宜春市房地產(chǎn)稅收占地方稅收比重及貢獻(xiàn)率比對(duì)分析表單位：萬(wàn)元比 較 項(xiàng) 目2003年2004年2005年累 計(jì)宜春房地產(chǎn)稅收4,752 8,724 15,402 28,878 房地產(chǎn)稅收增減額2,025 3,972 6,678 12,675 宜春地方稅收65,147 82,753 103,750 251,650 地方稅收增減額10,179 17,606 20,997 48,782 宜春房地產(chǎn)稅收占其地方稅收7.2910.5414.8511

7、.48房地產(chǎn)稅收增收的貢獻(xiàn)率19.8922.5631.8025.98房地產(chǎn)稅收拉動(dòng)地方稅收增長(zhǎng)3.716.107.796.17全省房地產(chǎn)稅收102,233 168,985 231,820 503,038 宜春房地產(chǎn)稅收占全省房地產(chǎn)稅收4.65 5.16 6.64 5.743、稅種之間增幅不一，所占比重差異懸殊。近三年，房地產(chǎn)稅收總量呈現(xiàn)出高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但各稅種之間的增幅差異明顯，進(jìn)而影響到各稅種所占比重發(fā)生明顯變化。營(yíng)業(yè)稅連續(xù)三年呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增幅逐年提高，分別為46.49、65.79和70.62，但所占比重卻逐年下降，分別為70.62、63.78和61.8；所得稅（包括企業(yè)所得稅和個(gè)人

8、所得稅）受核定征收政策的影響，呈現(xiàn)出“高速”增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，近三年的增幅分別為378.68、131.95和145.56，所占比重也逐年攀升，由2003年的13.70上升到2004年的17.31，再到2005年的24.07。20032005年房地產(chǎn)稅收分稅種情況統(tǒng)計(jì)表單位：萬(wàn)元稅 種稅收入庫(kù)數(shù)增 長(zhǎng) 幅 度各稅種所占比重2003 年度2004 年度2005 年度2003年度2004年度2005年度2003年度2004年度2005年度稅收收入合計(jì)4,7528,72415,40274.2683.5976.55100.00 100.00 100.00 營(yíng)業(yè)稅3,3565,5649,51846.4965.79

9、71.0670.6263.7861.8企業(yè)所得稅3138222,899421.67162.62252.686.599.4218.82個(gè)人所得稅338688809344.74103.5517.597.117.895.25城市維護(hù)建設(shè)稅16340645964.65149.0813.053.434.652.98房產(chǎn)和城市房地產(chǎn)稅283434586371.6753.3635.025.964.973.8印花稅265299116.67100.0090.380.550.60.64城鎮(zhèn)土地使用稅244991242.86104.1785.710.510.560.59土地增值稅249709939104.1184.

10、7432.445.248.136.1車船使用和牌照稅20.01備 注：所得稅6511,5103,708378.68131.95145.5613.717.3124.074、各地發(fā)展很不平衡，增幅比重涇渭分明。從2005年全市情況來(lái)看，我市房地產(chǎn)業(yè)稅收在縣(市、區(qū))之間發(fā)展不平衡。一是各地房地產(chǎn)稅收的增長(zhǎng)幅度不平衡。全市房地產(chǎn)稅收增幅為76.55，高出其地方稅收增幅51.18個(gè)百分點(diǎn)，中心城區(qū)房地產(chǎn)稅收增幅為67.47，高出其地方稅收總體增幅44.99個(gè)百分點(diǎn)，但宜豐房地產(chǎn)稅收下降29.20，而其地方稅收增長(zhǎng)26.41，兩者相差55.61個(gè)百分點(diǎn)。二是房地產(chǎn)稅收占當(dāng)?shù)氐胤蕉愂盏谋戎夭黄胶?。全市平?/p>

11、比重為14.85%，宜春中心城區(qū)為20.87，奉新縣為20.35，高安市為16.66，豐城市和樟樹市分別為8.71和8.80，銅鼓縣僅為3.53。三是各地房地產(chǎn)稅收在全市所占比重與其地方稅收在全市所占比重不平衡。宜春中心城區(qū)房地產(chǎn)稅收占全市的比重為32.05，形成了“三分天下有其一”的局面，而地方稅收占全市的比重為22.80；豐城市房地產(chǎn)稅收占全市的比重為10.45，而地方稅收占全市的比重為17.81；樟樹市房地產(chǎn)稅收占全市的比重為8.30，而地方稅收占全市的比重為14.00。2005年全市房地產(chǎn)稅收比對(duì)分析表單 位稅收(萬(wàn)元)全市增幅比對(duì)分析房地產(chǎn)稅收占地方稅收比重占全市比重比對(duì)分析地方 稅

12、收房 地產(chǎn) 稅 收地 方 稅 收房 地 產(chǎn) 稅 收增 幅 差 額 (房-總)地方稅收占全市比重房地產(chǎn)稅收占全市比 重差 異 比 較 (房-總)全市情況103,75015,40225.37 76.55 51.18 14.85100.00100.000.00中心城區(qū)市 直16,4434,49921.22 71.65 50.43 27.3615.8529.2113.36袁 州7,21743825.47 33.94 8.47 6.076.962.84-4.12小 計(jì)23,6604,93722.48 67.47 44.99 20.8722.8032.059.25豐 城18,4761,61027.39 3

13、7.37 9.98 8.7117.8110.45-7.36高 安13,9622,32627.01 95.46 68.45 16.6613.4615.101.64樟 樹14,5201,27835.90 115.88 79.98 8.8014.008.30-5.70奉 新7,1401,45311.56 121.49 109.93 20.356.889.432.55萬(wàn) 載6,3801,58637.32 519.53 482.21 24.866.1510.304.15上 高7,7351,47728.38 40.53 12.15 19.107.469.592.13宜 豐6,00340526.41 -29

14、.20 -55.61 6.755.792.63-3.16靖 安3,86125917.50 27.59 10.09 6.713.721.68-2.04銅 鼓2,01371-6.33 -15.48 -9.15 3.531.940.46-1.48（二）房地產(chǎn)稅收快速發(fā)展的原因分析房地產(chǎn)業(yè)稅收快速增長(zhǎng)，一方面得益于房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，另一方面得益于稅收政策的調(diào)整和征管措施的不斷加強(qiáng)。1、房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，稅源基礎(chǔ)日益牢固。一是房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模逐年加大為房地產(chǎn)稅收奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)投資的規(guī)模和效益休戚相關(guān)。前幾年，正是我市籌辦農(nóng)運(yùn)會(huì)時(shí)期，城市建設(shè)投資日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資規(guī)模也不斷膨脹。

15、房地產(chǎn)投資從2000年的44,187萬(wàn)元增長(zhǎng)到2005年的156,730萬(wàn)元，五年增長(zhǎng)2.5倍，年均增長(zhǎng)28.8。特別是2003和2004年，增長(zhǎng)額分別為34,420萬(wàn)元和51,264萬(wàn)元，增幅分別為47.3和47.9。房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，為房地產(chǎn)稅收奠定了堅(jiān)實(shí)的稅源基礎(chǔ)。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)逐年活躍和房?jī)r(jià)逐年上漲為房地產(chǎn)稅收帶來(lái)增收。城鎮(zhèn)人口較快增長(zhǎng)和居民生活水平不斷提高，對(duì)住房需求迅速增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛。從房屋實(shí)際銷售面積來(lái)看，2005年比2004年增加55.2萬(wàn)平方米，由此增加銷售額48,898萬(wàn)元。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，拉動(dòng)價(jià)格上漲；土地價(jià)格上升和建筑材料價(jià)格上漲，商品房品質(zhì)提高，

16、配套設(shè)施和環(huán)境改善，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本增加，房?jī)r(jià)隨之上漲也是在所難免。2005年房?jī)r(jià)比2004年上漲了368元，由此增加房屋實(shí)際銷售額53,080萬(wàn)元。據(jù)測(cè)算，銷售額的增加帶來(lái)房地產(chǎn)稅收增收約4,000萬(wàn)元。宜春市房屋實(shí)際銷售情況統(tǒng)計(jì)表項(xiàng) 目銷售額(萬(wàn)元) 銷售面積銷售單價(jià)(元/)地方稅收(萬(wàn)元)2004 年78,644 889,942 884 8,724 2005 年180,622 1,442,390 1,252 15,402 2005年比2004年增長(zhǎng)額101,978 552,448 368 6,678 2、政策調(diào)整及時(shí)到位，增收作用比較突出。2004年，省局印發(fā)土地增值稅若干業(yè)務(wù)問(wèn)題處理

17、意見的通知，明確了土地增值稅預(yù)征范圍、預(yù)征率（普通住宅0.5，其他房地產(chǎn)1.0，單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)2.0）及預(yù)征管理問(wèn)題，確定了土地增值稅的扣除項(xiàng)目及計(jì)算方法，進(jìn)一步強(qiáng)化了土地增值稅的征收管理工作。由于該政策的落實(shí)，土地增值稅出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。2003年入庫(kù)249萬(wàn)元，2004年入庫(kù)709萬(wàn)元，2005年入庫(kù)939萬(wàn)元。從2004年開始，全市地稅系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行核定征收所得稅政策，核定征收率為3.3，到2005年該政策得到了進(jìn)一步落實(shí)。該政策的落實(shí)促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅大幅增收。房地產(chǎn)業(yè)的所得稅（包括企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅）從2003年的651萬(wàn)元增加到2004年的1,510萬(wàn)元，再增加到

18、2005年的3,708萬(wàn)元，稅收政策的調(diào)整起到了極其重要的作用。3、征管措施不斷加強(qiáng)，應(yīng)收盡收效果明顯。近年來(lái)，全市地稅部門認(rèn)真落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)稅收政策，不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收的征收管理，為房地產(chǎn)業(yè)稅收的穩(wěn)定、快速增長(zhǎng)提供了強(qiáng)有力的保障。一是加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的日常管理，充分掌握第一手征管資料，提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平。二是加強(qiáng)部門之間協(xié)調(diào)與配合，建立和完善信息共享、情況通報(bào)制度，形成強(qiáng)有力的護(hù)稅協(xié)稅網(wǎng)絡(luò)。三是認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)業(yè)稅收“一體化”管理，通過(guò)部門配合、環(huán)節(jié)控制，不斷提高征管質(zhì)量和效率。四是創(chuàng)新工作方法，切實(shí)破解土地增值稅征管難題，強(qiáng)化土地增值稅管理。二、我市房地產(chǎn)存在的問(wèn)題及

19、其對(duì)地方稅收的影響雖然我市房地產(chǎn)發(fā)展迅速，逐漸成為地方稅收的重要稅源，但房地產(chǎn)業(yè)也存在一些不容忽視的問(wèn)題,不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)稅收產(chǎn)生影響，還會(huì)對(duì)整個(gè)地方稅收帶來(lái)了較大影響。（一）我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題1、房地產(chǎn)投資相對(duì)萎縮，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁乏力。合理的投資規(guī)模，對(duì)保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展尤為重要。從2005年全省及部分設(shè)區(qū)市的投資情況來(lái)看，我市的房地產(chǎn)投資相對(duì)不足。一是房地產(chǎn)投資的增幅相對(duì)于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的增幅出現(xiàn)萎縮。2005年全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資1,398,073萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)40.0，但房地產(chǎn)投資僅為156,730萬(wàn)元，同比下降1.1；而全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅為30.9，

20、房地產(chǎn)投資的增幅23.8；吉安市和上饒市的房地產(chǎn)投資增幅分別比城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的增幅高出13個(gè)和12.7個(gè)百分點(diǎn)。二是房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重過(guò)低。2005年，我市房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重為11.21，而全省的比重為15.55，吉安、撫州和上饒的比重分別為15.7、22.4和21.13。三是房地產(chǎn)投資在全省的比重與城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資在全省的比重不協(xié)調(diào)。2005年，全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資占全省的比重為7.23，而房地產(chǎn)投資占全省的比重僅為5.1，而吉安、撫州和上饒都是房地產(chǎn)投資在全省的比重高于其城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資在全省的比重。房地產(chǎn)開發(fā)投資的相對(duì)萎縮，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收的增幅放緩。

21、2005年房地產(chǎn)業(yè)稅收增幅為76.55，比上年增幅放緩了7個(gè)百分點(diǎn)。2005年部分設(shè)區(qū)市固定資產(chǎn)投資情況統(tǒng)計(jì)表單位：萬(wàn)元項(xiàng) 目城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重房地產(chǎn)投資投資額增 長(zhǎng) 比 例各設(shè)區(qū)市占全省比重投資額增 長(zhǎng)比 例各設(shè)區(qū)市占全省比重全 省19,339,34830.915.553,007,46923.8宜 春1,398,07340.07.23 11.21156,730-1.15.21 吉 安1,194,15918.86.17 15.70187,51931.86.24 撫 州1,109,48627.55.74 22.40248,48722.28.26 上 饒1,867,

22、08943.49.65 21.13394,43456.113.12 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完善，影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。一是房?jī)r(jià)太高，接近“泡沫”區(qū)。目前衡量房?jī)r(jià)高低與否，比較通用的衡量標(biāo)準(zhǔn)是房?jī)r(jià)收入比，其含義是：在當(dāng)?shù)刭?gòu)買一套住宅所需支出的價(jià)費(fèi)與居民戶均年收入之比。據(jù)了解，歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比為36倍，發(fā)展中國(guó)家要偏高些；一般房?jī)r(jià)收入比在6倍以上的區(qū)域被經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為“泡沫”區(qū)。2005年宜春城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8,230元，平均每戶人口數(shù)為3.35人，由此得出每戶城鎮(zhèn)家庭的年收入為27,570元。按照小康標(biāo)準(zhǔn)，人均住房使用面積為30，加上公攤面積，則每戶城鎮(zhèn)居民的住房建筑面積約為14

23、0以上，依照2005年商品房銷售價(jià)格1,252元/計(jì)算,一套面積為140的房子的售價(jià)為175,280元，是一個(gè)家庭年收入的6.36倍。由此可見，我市房地產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到“泡沫”區(qū)。二是空置房產(chǎn)過(guò)多，影響投資效益的發(fā)揮。近年來(lái)，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，出現(xiàn)購(gòu)銷兩旺的良好局面，但房產(chǎn)空置仍是一個(gè)不可回避的問(wèn)題。2003年全市空置房產(chǎn)349,601，雖然2004年和2005年呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，但數(shù)目還是不小，特別是3年以上房屋，2005年上升特別快。2005年,全市空置房屋293,327，按照房?jī)r(jià)為1,252元/測(cè)算，約占?jí)嘿Y金36,725萬(wàn)元。一方面是大量的商品房空置，占?jí)捍罅抠Y金，直接影響到房地產(chǎn)投資的效益

24、發(fā)揮；另一方面是大多數(shù)居民買不到合適的住房，影響到居民的生活質(zhì)量。20032005年全市空置房屋情況表單位：年 份合 計(jì)其 中：13年3年以上2003年349,601 31,663 173 2004年321,707 119,942 1,143 2005年293,327 102,958 45,196 三是房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間過(guò)小，影響企業(yè)的投資積極性。企業(yè)是以盈利為目的的組織，其出發(fā)點(diǎn)和歸宿就是盈利。2005年，我是房地產(chǎn)單位竣工成本為844元/，商品房銷售價(jià)格為1,252元/，兩者差額為408元/；而全省房地產(chǎn)單位竣工成本與商品房銷售價(jià)格的差額為708元/，高出我市300元/；上饒市和撫州市的竣

25、工成本和與銷售價(jià)格之差也分別高出宜春66元/和280元/。由此可見，我市房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)空間過(guò)小，這必將影響投資者的積極性，進(jìn)而影響我市房地產(chǎn)稅收的增收。2005年全省及部分中心城區(qū)開發(fā)成本情況統(tǒng)計(jì)表設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)竣工情況商品房屋實(shí)際銷售情況單位銷售價(jià)格與單位竣工成本比較竣工面積()竣工價(jià)值(萬(wàn)元)單位竣工成本(元/)銷售面積()銷售價(jià)值(萬(wàn)元)單位銷售價(jià)格(元/)全 省15,615,3881,309,90483916,501,1882,552,4961,547708宜 春1,587,507133,9858441,442,390180,6221,252408上 饒1,092,24669,0606

26、321,536,921169,9171,106474吉 安1,445,478122,4028471,561,905162,3271,039192撫 州1,806,85095,3525281,906,367231,8071,2166883、國(guó)家加強(qiáng)宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。為了抑制房地產(chǎn)“過(guò)熱”現(xiàn)象，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，國(guó)家正在加強(qiáng)宏觀調(diào)控。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控走向深入，房地產(chǎn)開發(fā)必將趨緩，商品房交易額必將下滑。雖然目前還很難判斷國(guó)家的宏觀調(diào)控能否產(chǎn)生長(zhǎng)期效應(yīng)，但其在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面的即期效果已經(jīng)顯現(xiàn)。2006年上半年前4個(gè)月，我市一度高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅開始減緩，全市房

27、地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)實(shí)際完成投資同比增長(zhǎng)22.6，比上年同期的增幅40.0下降了17.4個(gè)百分點(diǎn)；盡管到6月底，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)實(shí)際完成投資80,374萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)42.0，增幅上升3.0個(gè)百分點(diǎn)，但下半年的投資情況還很難預(yù)料。（二）房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題對(duì)地方稅收的影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，必將制約著房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)稅收和整個(gè)地方稅收的快速、持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)。以2005年房地產(chǎn)稅收15,402萬(wàn)元及地方稅收103,749萬(wàn)元為基數(shù)計(jì)算，房地產(chǎn)稅收每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，可拉動(dòng)地方稅收增長(zhǎng)0.15個(gè)百分點(diǎn)，反之，房地產(chǎn)稅收每下降1個(gè)百分點(diǎn)，會(huì)影響地方稅收增幅減緩0.15個(gè)百分點(diǎn)

28、?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r直接影響著房地產(chǎn)稅收，進(jìn)而影響到整個(gè)地方稅收的作用是很明顯的。2006年上半年，我市房地產(chǎn)稅收雖然還在增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度在逐步放緩。1-3月我市累計(jì)入庫(kù)房地產(chǎn)稅收4,261萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)36.7%；1-6月累計(jì)入庫(kù)房地產(chǎn)稅收8,568萬(wàn)元，增長(zhǎng)8.4%，而2005年6月份的增幅為90.4，全年增幅為76.6。若前6個(gè)月的增幅與2005年全年增幅持平，則前6個(gè)月的房地產(chǎn)稅收可達(dá)到13,958萬(wàn)元，增收5,393萬(wàn)元，可拉動(dòng)地方稅收增長(zhǎng)10個(gè)百分點(diǎn)，使前6個(gè)月整個(gè)地方稅收增收16,180萬(wàn)元，增幅達(dá)到30.2。正是由于房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，我市房地產(chǎn)稅收出現(xiàn)了增幅放緩

29、的趨勢(shì)，從而影響了全市地方稅收的快速增長(zhǎng)。由此可見，建立在房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快之上的地方稅收增收是不可持續(xù)的，房地產(chǎn)業(yè)稅收這個(gè)重要稅源已經(jīng)出現(xiàn)了某些“不牢靠”的跡象，使地方稅收的增長(zhǎng)具有一定的不確定性。地方稅收正在經(jīng)受前所未有的考驗(yàn)，應(yīng)該尋找新的更為可靠的收入來(lái)源。三、規(guī)避房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)的措施與對(duì)策面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題和房地產(chǎn)稅收及地方稅收存在的風(fēng)險(xiǎn)，我們應(yīng)該竭盡全力采取措施，保證房地產(chǎn)健康發(fā)展，確保房地產(chǎn)稅收及地方稅收不斷增收。（一）加強(qiáng)宏觀調(diào)控，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，筑牢房地產(chǎn)稅源一是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，確保土地供應(yīng)正常有序進(jìn)行。相關(guān)資料顯示，宜春中心城區(qū)尚有未開發(fā)的土地8,0

30、00多畝，其中政府掌控的有6,000多畝。由于開發(fā)速度過(guò)慢，這些尚未開發(fā)的積壓土地，不但沒(méi)有形成財(cái)富，反而成為政府的包袱。因此，政府應(yīng)當(dāng)加大土地供應(yīng)的調(diào)控力度，實(shí)行靈活的土地供應(yīng)方式，實(shí)現(xiàn)土地資源最大效益的優(yōu)勢(shì)配置。在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，依法制止炒買炒賣土地行為。要加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為。二是積極改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，不斷滿足不同城鎮(zhèn)居民需求。從2005宜春中心城區(qū)情況與全省及上饒等城市比較來(lái)看，宜春中心城區(qū)城鎮(zhèn)居民人均使用面積為27.

31、42，而全省平均水平27.87，若能達(dá)到全省平均水平，可增加房屋銷售面積10.5萬(wàn)，按售價(jià)1,252元/計(jì)算，可增加銷售額13,134萬(wàn)元，按2005年房地產(chǎn)稅收占銷售額的比重8.53計(jì)算，可增加房地產(chǎn)稅收1,120萬(wàn)元。因此，要加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，增加經(jīng)濟(jì)適用房比例，使需要住房的低收入家庭買得起。要加大建廉租房的力度，逐步增大廉租房在整個(gè)商品房結(jié)構(gòu)中的比重。要通過(guò)優(yōu)惠等手段，鼓勵(lì)多建中小戶型的住宅，鼓勵(lì)所有繳交了住房公積金的單位職工以優(yōu)惠價(jià)集體團(tuán)購(gòu)，以此拉動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng),滿足城鎮(zhèn)居民住房需求。2005年全省及部分中心城區(qū)城市規(guī)模統(tǒng)計(jì)表設(shè)區(qū)市2005年末城市人口建設(shè)用地(平方公里)城鎮(zhèn)居民

32、人均使用面積(/人)戶數(shù)(萬(wàn)戶)人口(萬(wàn)人)建設(shè)用地面積居住用地全 省212.37719.98670.66214.0327.87宜 春7.9223.3029.507.8027.42上 饒6.7222.6229.8318.6121.29吉 安10.9137.2634.009.0429.15撫 州13.8038.2037.3013.6625.67三是切實(shí)整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)。嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)的各項(xiàng)法律法規(guī)，打擊各種違法活動(dòng)，繼續(xù)培育健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其提供品質(zhì)可靠、價(jià)格合理的商品房，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。嚴(yán)肅查處和嚴(yán)厲打擊不履行開工與竣工時(shí)間、銷售價(jià)格與套型面積控制等項(xiàng)目建設(shè)要

33、求行為和違法違規(guī)銷售行為；對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)、信貸審核等環(huán)節(jié)，給予優(yōu)惠政策支持。要以經(jīng)濟(jì)的手段和行政措施，限制非住宅性住房的購(gòu)買和轉(zhuǎn)賣，制止投機(jī)性購(gòu)買住房。（二）加強(qiáng)稅收征管，挖掘房地產(chǎn)業(yè)增收潛力，切實(shí)提高征收率盡管前幾年，我市房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)地方稅收增勢(shì)喜人，但也存在一定差距，即房地產(chǎn)稅收占地方稅收的比重偏低。與全省平均水平相比，宜春市房地產(chǎn)業(yè)稅收占整個(gè)稅收比重明顯偏低，2003年、2004年、2005年分別低4.77%、4.68%和2.63%；與撫州、上饒、吉安等可比性強(qiáng)的兄弟市比也偏低。應(yīng)該說(shuō)，有差距就有潛力，我市房地產(chǎn)稅收后續(xù)增長(zhǎng)潛力還是比較明顯，發(fā)展

34、空間還很大。如果2005年宜春房地產(chǎn)稅收占地方稅收的比重達(dá)到全省平均水平17.4，房地產(chǎn)稅收可增加2,730萬(wàn)元，達(dá)到18,132萬(wàn)元。房地產(chǎn)稅收占地方稅收比重分析表金額：萬(wàn)元單 位2003年2004年2005年地 方 稅 收房地產(chǎn) 稅 收比 重 （）地 方 稅 收房地產(chǎn) 稅 收比 重 （）地 方 稅 收房地產(chǎn) 稅 收比 重 （）全 省847,525102,23312.061,110,512168,98515.221,326,792231,82017.47宜 春65,1474,7527.2982,7878,72310.54103,76815,40214.84上 饒79,0299,39711.8

35、9101,96519,84519.46124,32825,51920.53吉 安54,3316,61612.1869,4679,37713.584,95115,70818.49撫 州46,2914,3139.3252,0447,72714.8562,94611,49918.27為此，我們要通過(guò)整合現(xiàn)有征管資源，實(shí)現(xiàn)信息共享，加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)鏈接，提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收“一體化”管理，努力挖掘增收潛力:一是大力強(qiáng)化稅收政策宣傳，營(yíng)造濃厚的納稅氛圍。要堅(jiān)持“以人為本”的思想，采取多種形式加大房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理過(guò)程中的相關(guān)政策的宣傳力度，采取送政

36、策上門、納稅輔導(dǎo)上門、組織培訓(xùn)等方式，理順和溝通征納關(guān)系，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的誠(chéng)信納稅意識(shí)，營(yíng)造房地產(chǎn)行業(yè)稅收良好的納稅氛圍。二是強(qiáng)化稅收征收管理措施，推進(jìn)稅收精細(xì)化管理。首先，加強(qiáng)日常稅收輔導(dǎo)，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納稅人普遍存在的納稅意識(shí)不高的現(xiàn)狀，稅務(wù)人員要經(jīng)常深入房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅輔導(dǎo)工作。其次，實(shí)施“棟號(hào)管理”，加強(qiáng)稅源監(jiān)控，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按施工棟號(hào)或商品房銷售的棟號(hào)登記臺(tái)帳，一棟一檔，全面掌握每一棟號(hào)的成本、核算和銷售情況，同時(shí)把房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中涉及的地方各稅全部納入稅源監(jiān)控，實(shí)施稅源監(jiān)控。再次，完善“以票控稅”，把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理，定期檢查發(fā)票使用情況，核對(duì)發(fā)票的金額是否與房屋實(shí)際銷售的價(jià)格一致。最后，加大稅收檢查力度，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收違法行為，根據(jù)情節(jié)、性質(zhì)及時(shí)處理或移送稽查部門處理，加大處罰力度，及時(shí)有效地打擊稅收違法行為。三是建立健全協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)聯(lián)合控管的力度。加強(qiáng)與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系，通過(guò)準(zhǔn)確、快捷地傳遞信息，實(shí)現(xiàn)信息的互通共享，及時(shí)把握土地使用權(quán)的取得、項(xiàng)目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新情況、新問(wèn)題，以便實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤管理。以契稅征管為抓手，嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”