商業(yè)街運(yùn)作基礎(chǔ)理論

1、 商業(yè)街運(yùn)作基礎(chǔ)理論商業(yè)街是指為數(shù)眾多的零售店集中在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，以一定的規(guī)模和規(guī)律，形成帶狀的企業(yè)群體。商業(yè)街具有商品流通機(jī)能（收集、計(jì)劃、調(diào)整）；交流商情機(jī)能（購買、消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)）；提供購物環(huán)境機(jī)能（服務(wù)環(huán)境、店鋪印象環(huán)境）和售后服務(wù)機(jī)能。商業(yè)街占有城市的一定地域。傳統(tǒng)商業(yè)街幾乎都在城市的幾何中心，如天津和平路商業(yè)街；現(xiàn)代商業(yè)街偏重于城市交通條件最佳之處居多，如北京懷柔區(qū)城西門商業(yè)街，既不是縣城的幾何中心，也不是人口密集區(qū)，而是公路、鐵路交通便捷之處，流動(dòng)客流為商業(yè)街帶來了繁榮，在城鎮(zhèn)規(guī)劃中占一定的地域。一、 商業(yè)街設(shè)置的模式計(jì)劃。商業(yè)街有多種模式，按照商業(yè)設(shè)施的基本區(qū)分提供兩種主要模式。商業(yè)

2、設(shè)施基本區(qū)分為銷售商店群、飲食商店群、服務(wù)商店群和娛樂商店群。第一， 環(huán)形商業(yè)街設(shè)置的模式。娛樂區(qū)飲食店服務(wù)區(qū)大型商店第二， 帶形商業(yè)街設(shè)置的模式。大型商店服務(wù)區(qū)飲食區(qū)娛 樂區(qū)二、 商業(yè)街行業(yè)構(gòu)成規(guī)模表地區(qū)型商業(yè)街近鄰型商業(yè)街購物頻率適中較高結(jié)構(gòu)主體服裝、百貨、大型菜市場(chǎng)集中，其余分散目的性強(qiáng)的，選擇性強(qiáng)的，“兩小”、“一服”集中，其余散性波及度服裝、日用百貨、文化用品、化妝品、副食、飲食副食、蔬菜、糧食、日用百貨、日用五金、綜合服務(wù)類型結(jié)構(gòu)專業(yè)型為主復(fù)合型為主三、商業(yè)街的現(xiàn)狀與未來中國加入wto以后，外國商業(yè)資本不容置疑地要擠入中國市場(chǎng)滾滾的洪流之中。隨著中國稅制改革的加快，打破區(qū)域、行業(yè)界

3、限的束縛，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)重組的局面必將來臨。商業(yè)街規(guī)劃布局的基本要點(diǎn)。商業(yè)街是指眾多不同規(guī)模、不同類別的商店有規(guī)律地排列組合的商品交易場(chǎng)所。其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團(tuán)式商業(yè)街。規(guī)范化的商業(yè)街，布局的基本要點(diǎn)包括以下五個(gè)方面。1、 商業(yè)街的名片待添加的隱藏文字內(nèi)容3由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)街，在全世界各地比比皆是，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蒙特利爾的薩布洛克大街等等。“西關(guān)商廊”，開封宋城御街、黃山屯溪老街、北京琉璃廠文化街、哈爾濱中央大街。大型購物中心均誕生在城市郊區(qū)。它是在一個(gè)或幾個(gè)大型建筑群內(nèi)，許多商店、餐飲店、服裝店有規(guī)律、按

4、比例呈直線或環(huán)線狀有序排列的商業(yè)街，購物中心和商業(yè)界有嚴(yán)格的界限和原則區(qū)別。商業(yè)街不是購物中心，不是商業(yè)區(qū)，不是商務(wù)區(qū)，也不是商業(yè)社區(qū)，而是指眾多不同規(guī)模、不同類別的商店有規(guī)律的排列組合的場(chǎng)所。2、 商業(yè)街的類型商業(yè)街按不同規(guī)模來劃分，可以為大型商業(yè)街，大型商業(yè)街的長度均在1000米的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上進(jìn)行有序分布。全國最長的步行商業(yè)街是武漢的江漢路商業(yè)街，全長1210米。又可分為中型商業(yè)街和小型商業(yè)街，如深圳華強(qiáng)北路商業(yè)街和北京的有275米的大柵欄袖珍商業(yè)街。商業(yè)街按功能來劃分，可分為綜合型商業(yè)街和專業(yè)型商業(yè)街，前者如南北總長約為1600米的北京西單商業(yè)街、烏魯木齊中心路商業(yè)街、昆明青年路商業(yè)街；后

5、者如杭州健康路絲綢彩色街，福建榕城美食街、北京三里屯酒吧一條街。商業(yè)街按不同等級(jí)來劃分，可分為市級(jí)商業(yè)街和高級(jí)商業(yè)街、小型商業(yè)街。前者如哈爾濱中央大街、天津和平路商業(yè)街；后者如天津?yàn)I江道商業(yè)街、北京地安門商業(yè)街和芳莊小區(qū)餐飲一條街。除此之外，按不同性質(zhì)來劃分，又可分為商業(yè)性一條街、服務(wù)性一條街，如北京中關(guān)村電子一條街、北京西二環(huán)東側(cè)的北京金融街。目前世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化大城市，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口占全國就業(yè)人口的比重高達(dá)50%-80%，如紐約第三產(chǎn)業(yè)就是人口比重的88.8%，香港為78.3%，東京為76.3%，新加坡為65.6%。北京為49.6%，廣州為47.1%，上海為38%，均低于50%的比重

6、。全國平均第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重為26.4%。商業(yè)區(qū)是第三產(chǎn)業(yè)中的核心產(chǎn)業(yè)，不管是哪種類型的商業(yè)街均是一個(gè)城市形象的代表之一，一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)最顯然的關(guān)注點(diǎn)。3、 商業(yè)街的風(fēng)格商業(yè)街的風(fēng)格是指商業(yè)街的整體格調(diào)和整體形象。它是通過自身的一系列活動(dòng)和較長時(shí)間的運(yùn)作，給社會(huì)留下知名度、印象度和完善度。首先，商業(yè)街要保留統(tǒng)一的建筑風(fēng)格。其次，商業(yè)街要突出個(gè)性觀念的軟件管理風(fēng)格。北京西單商業(yè)街，自1981年西單商場(chǎng)提出“中檔品牌、大眾服務(wù)”的經(jīng)營方針后，西單商業(yè)街的客流中，北京市本地人口占74%，而外來人口只占26%。北京秀水服裝一條街，這條街的管理委員會(huì)制定一整套帶有理念特色的管理和服務(wù)條款，使之成為了北京專業(yè)

7、性商業(yè)街中經(jīng)久不衰的特色商業(yè)街。4、 商業(yè)街的定位商業(yè)街的定位，是各類商業(yè)街生存與發(fā)展的前提條件。在當(dāng)今各大中城市都在興建商業(yè)街之際，根據(jù)規(guī)范商業(yè)街的量化標(biāo)準(zhǔn)、人文環(huán)境、地理比重和可塑性四點(diǎn)定位準(zhǔn)則，剖析商業(yè)街單體，尋找出一個(gè)城市商業(yè)街功能定位的規(guī)律，進(jìn)而設(shè)計(jì)城市商業(yè)發(fā)展的總框架。首先商業(yè)街要根據(jù)城市的基本職能和城市功能，確定自己的定位。前門大柵欄商業(yè)街正是這座有深厚文化底蘊(yùn)國際大都市的縮影。大柵欄商業(yè)街一是業(yè)態(tài)齊全、商品種類繁多。二是老字號(hào)店多，帶有濃厚的歷史文化色彩。三是光顧的客流特殊，購物者以購物、休閑、觀摩、娛樂為一體的復(fù)合層為主，故此，大柵欄商業(yè)街定位在“商業(yè)、文化、旅游”一體化上，

8、確有其道理。其次，商業(yè)街要根據(jù)城市或城市的不同區(qū)域，在近期和中遠(yuǎn)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)，確定自己的定位。5、 商業(yè)街的進(jìn)入任何一種商業(yè)流通形式的出現(xiàn)與發(fā)展，均存在進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)選擇是否得當(dāng)?shù)膯栴}。商業(yè)街的進(jìn)入，即市場(chǎng)切入點(diǎn)，多選擇在區(qū)域經(jīng)濟(jì)處于上升階段、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境完備的前提下，實(shí)施進(jìn)入市場(chǎng)的戰(zhàn)略?？傊?，商業(yè)街前期規(guī)劃布局要完成自我名片、類型、風(fēng)格、定位和時(shí)機(jī)五大課題，才能實(shí)現(xiàn)科學(xué)、規(guī)范的商業(yè)街運(yùn)作。而處在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，支配人們購物行為的動(dòng)機(jī)，早已不是簡(jiǎn)單地對(duì)商業(yè)量的追求，而是要求適應(yīng)個(gè)性消費(fèi)、情感消費(fèi)、時(shí)尚消費(fèi)、大眾消費(fèi)、攀比消費(fèi)的市場(chǎng)環(huán)境，商業(yè)街設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)諸多環(huán)境因素的分析。1、 交通因素是決

9、定商業(yè)街產(chǎn)業(yè)的前提。商業(yè)街通常選擇在一個(gè)城市的幾何中心或城市經(jīng)濟(jì)中心，不能像購物中心那樣選擇在城市之外，由此帶來，商業(yè)街設(shè)計(jì)中非常棘手的問題交通環(huán)境。中國城市的形成大體分為三種類型。一是由于歷史政治、軍事原因，先有城后有市逐漸演變到今天城市的全貌。二是沿河湖海、依自然地理?xiàng)l件而發(fā)展起來的城市，人口的聚集先于商業(yè)發(fā)展，交通條件與現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求相差甚遠(yuǎn)。三是現(xiàn)代開發(fā)建設(shè)的新城市，如包頭市、太原市、渡口市的城市交通網(wǎng)建設(shè)。大型綜合型商業(yè)街，應(yīng)先期規(guī)劃設(shè)計(jì)主體交通網(wǎng)。中、小型商業(yè)街，在不具備主體交通網(wǎng)狀的情況下，可采取平面互動(dòng)交通網(wǎng)設(shè)計(jì)。條件再差，也要具備一側(cè)、一面、兩端交通疏導(dǎo)型交通網(wǎng)條件。中國

10、的城市商業(yè)街多數(shù)是借市成街模式，即自然形成市場(chǎng)，政府借市場(chǎng)氣氛修路，進(jìn)而完善市場(chǎng)，形成商業(yè)街。商業(yè)街是借市成街，不可借店成街。因?yàn)橐粋€(gè)店的商圈遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)街的商圈，如北京東直門內(nèi)簋街餐飲一條街，是由223家不同風(fēng)味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店，在1500米長的地段內(nèi)有序排列組合而成的，非一個(gè)店能作為的。與商業(yè)街的客流量、流速直接相關(guān)聯(lián)的還存在停車場(chǎng)問題。美國加洲南海岸廣場(chǎng)（south coast plaza）步行商業(yè)街，有一萬個(gè)免費(fèi)停車位。圣安娜市第17街（main pcace）步行商業(yè)街，商業(yè)設(shè)施建筑面積6萬平方米，而已有4000輛汽車的停車場(chǎng)。北京王府井商業(yè)街現(xiàn)有6個(gè)機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，可容納1

11、025輛機(jī)動(dòng)車。2、 市政因素是商業(yè)街存在的基礎(chǔ)。中國大城市的商業(yè)街，多在城市的幾何中心，如天津的和平路商業(yè)街、上海的南京路商業(yè)街、太原的迎澤大街、成都的春熙路。改造后的北京王府井商業(yè)街平均寬度12米，局限寬度21米，全部實(shí)現(xiàn)無障礙路面設(shè)計(jì)，加之51個(gè)獨(dú)立座椅，12個(gè)曲型座椅，7類燈光。1668個(gè)噴頭、無圍欄的兩組音樂噴泉，28個(gè)小品設(shè)計(jì)和各種各樣的花盆、花壇、花車、花桶。3、 人口因素是商業(yè)街發(fā)展的動(dòng)力。商業(yè)街與超級(jí)市場(chǎng)不同。超級(jí)市場(chǎng)面向社區(qū)常住人口服務(wù)，其流量與購買力均保持均衡狀態(tài)。而商業(yè)街的客流量變化確與流動(dòng)人口相連，如北京市三大商業(yè)街，外來流動(dòng)人口占客流量的比例，王府井大街為60%，西

12、單北大街為26%，前門大街為65%。由此看來，商業(yè)街的設(shè)計(jì)，首先要為商業(yè)街的客流量、和客流寬度做較為準(zhǔn)確的計(jì)算。除此之外，現(xiàn)代商業(yè)街的發(fā)展，正要看消費(fèi)購買力的投向和消費(fèi)者的心理變化趨勢(shì)。尤其是作為城市窗口的商業(yè)街，更應(yīng)顯現(xiàn)出商業(yè)街在城市整體格局中的地位與作用?，F(xiàn)代人，尤其是現(xiàn)代青年人，向往超前消費(fèi)，追求時(shí)尚消費(fèi)標(biāo)榜個(gè)性消費(fèi)，強(qiáng)調(diào)情感消費(fèi)，這些正是城市商業(yè)街設(shè)計(jì)的著眼點(diǎn)。4、 人文因素是商業(yè)街存在的保障。商業(yè)文化特色不僅是商家追求的經(jīng)營目標(biāo)，而且也是未來商業(yè)街設(shè)計(jì)的著眼點(diǎn)。隨著生產(chǎn)力的發(fā)展和時(shí)間的推移，人文因素對(duì)商業(yè)街的沖擊將日益顯著。北京大柵欄商業(yè)街，在經(jīng)歷了580年的歷史沖擊，仍存在于京都，其原動(dòng)力在于京城商業(yè)文化的支撐。距今已有380載歲月的廣州西關(guān)商業(yè)街，充分表