房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)(修改后)

1、房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)一、名詞解釋1、地產(chǎn)與房產(chǎn)類房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是指土地及土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)業(yè)：是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)。2、建筑結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)類住宅：供家庭居住使用的建筑低層建筑一一指高度小于或等于10米的建筑，住宅一般為1-3層。多層建筑一一指高度大于10米，但小于或等于24米的建筑，住宅一般為4-7層。高層建筑一一指高度大于24米的建筑，住宅一般為 7層以上。公建一一指辦公，商業(yè)，金融，旅館，文化娛樂(lè)，醫(yī)療衛(wèi)生，教育科研，體育建筑。業(yè)態(tài)類型分類 一一低層：1-3層；多層：4-7層；小

2、高層：8-11層；中高層：12-20層；高層：21-30 層；超高層：30層以上。磚混結(jié)構(gòu)一一關(guān)鍵承重部分用鋼筋混凝土 24墻體承重。磚砌體（含磚柱）用作內(nèi)外承重墻，樓蓋、屋蓋、梁、等水平構(gòu)件是作用在磚砌體（含磚柱）上的荷載，梁板等水平構(gòu)件傳來(lái)的活、恒荷載，它通過(guò)磚砌體（含磚柱）下部基礎(chǔ)傳給地基。作用在縱墻上的水平荷載（如風(fēng)荷、地震力）一部分直接由縱墻傳給橫墻，另一部分則通過(guò)屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳至基礎(chǔ)，最后傳給地基，承重墻的厚度及長(zhǎng)度是根據(jù)強(qiáng)度和穩(wěn)定性的要求，通過(guò)計(jì)算來(lái)確定的。在磚混結(jié)構(gòu)中的梁有門(mén)窗過(guò)梁、圈梁、雨蓬梁、陽(yáng)臺(tái)梁、樓梯梁等，這些梁的長(zhǎng)度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按構(gòu)造配筋

3、外，其它都是通過(guò)計(jì)算設(shè)計(jì)的，圈梁主要作用是提高房屋空間剛度、增加建筑物的整體性，提高磚石砌體的抗剪、抗拉強(qiáng)度，因此圈梁不是承重梁，當(dāng)圈梁用作過(guò)梁時(shí)，只在過(guò)梁部位按設(shè)計(jì)配筋，其它部位仍是按構(gòu)造配筋，有許多把圈梁當(dāng)作承重梁對(duì)待，隨意將圈梁下墻體敲掉，則留下了不安全的隱患?？蚣芙Y(jié)構(gòu)一一框架梁和柱承重的結(jié)構(gòu).框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用輕質(zhì)隔墻分隔成的住宅。適合工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。框架結(jié)構(gòu)在縱橫兩個(gè)方向 都承受很大的水平力（如風(fēng)荷、地震力），現(xiàn)澆樓面與梁柱共同工作， 框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻, 起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是能提供靈活的使用空間，抗震性能優(yōu)于磚混結(jié)

4、構(gòu)弱于框 剪結(jié)構(gòu)框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，有相當(dāng) 大的剛度。框剪結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受 力形式。是用鋼筋混泥土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有 效控制結(jié)構(gòu)水平力，這種用鋼筋混泥土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種 結(jié)構(gòu)在高層中被大量運(yùn)用。3、建筑構(gòu)造及總規(guī)類建筑間距一一相鄰建筑物之間的水平距離。本住宅高度（屋檐口至地面的垂直距離）/二棟住宅間的距離X100%建筑高度一一建筑物室外地坪至頂層女兒墻的距離道路紅線道路的規(guī)劃邊線。建筑密度一一建筑底層占地面積與建筑基

5、地面積的比值容積率一一各層建筑面積總和與建筑基地面積的比值，容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低，同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。（小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和/小區(qū)總占地面積X100% （總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和） 綠地率一一建筑基地內(nèi)綠化面積與建筑基地面積的百分比 綠化率一一植被垂直投影面積/居住區(qū)總面積X 100%地基一一原始土層；不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)傳下來(lái)的荷載的土地或巖體。建筑物必須建造在堅(jiān)實(shí)可靠的地基上。地基應(yīng)滿足下列要求：1、有足夠的承載力。2、有均勻的壓縮量，以保證有均勻的下沉。如果地基下沉不均勻

6、時(shí)，建筑物上部會(huì)產(chǎn)生開(kāi)裂變形。3、有防止產(chǎn)生滑坡、傾斜方面的能力，必要時(shí)（特別是較大的高度差時(shí)）應(yīng)當(dāng)設(shè)擋土墻，以防止岀現(xiàn)滑 坡變形。基礎(chǔ)一一在原始土層上做岀的起穩(wěn)定作用的結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)，高度為不小于總高度的 1/8 ;基礎(chǔ)是建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載， 并將這些荷載及基礎(chǔ)自重傳給下面的地基。主體一一基礎(chǔ)以上的建筑部分，房屋的安全性與基礎(chǔ)和主體有關(guān)。1/2 者。地下室房間地面低于室外地平面的咼度超過(guò)該房間凈咼的半地下室一一房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者。設(shè)計(jì)使用年限-設(shè)計(jì)規(guī)定的結(jié)構(gòu)或結(jié)構(gòu)構(gòu)件不需進(jìn)行大修即

7、可按其預(yù)定的目的使用的時(shí)期。非結(jié)構(gòu)構(gòu)件一一建筑中除承重骨架體系以外的固定構(gòu)件或部件。安全岀口 一一供人員疏散用的樓梯間和室外樓梯的入口或直通室內(nèi)外安全區(qū)域的岀口。防火間距一一防止著火建筑的輻射熱在一定時(shí)間內(nèi)引燃相鄰建筑，且便于消防撲救的間隔距離。4、住宅內(nèi)部或戶型類層高一一指上下兩層樓面與樓面或地面之間的垂直距離。開(kāi)間一一與采光面平行的墻體與墻體之間的距離，以30m為模數(shù)，開(kāi)間越大，采光越好。在設(shè)計(jì)中住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離，也就是一自然間的寬度故俗稱開(kāi)間。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)(GBJ100-87 )規(guī)定：住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)：2.

8、1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。由于現(xiàn)代建筑技術(shù)和材料的發(fā)展和進(jìn)步，住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)也在被突破。磚混住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.3米，較小的開(kāi)間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)磚混住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開(kāi)間在5米以上，進(jìn)深在7米以上稱為大開(kāi)間住宅，可為住戶提供一個(gè)4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開(kāi)間住宅相比，承重墻減少， 使用面積增加，便于住宅靈活隔斷、裝修改造的特點(diǎn)。例如，購(gòu)房者可將住宅分割成較大的兩室一廳，也可根據(jù)需要分割成三室一廳。這種可自由分割的大開(kāi)間住宅在國(guó)外又叫做”演進(jìn)式住宅、”空殼式住宅”。在我國(guó)由于技

9、術(shù)、造價(jià)、建材質(zhì)量等原因，大開(kāi)間住宅尚處在大力推廣之中，有很好的發(fā)展前景。進(jìn)深 與開(kāi)間方向垂直的距離。在設(shè)計(jì)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)(GBI100-87 )規(guī)定,住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，住宅房間的進(jìn)深一般都控制在5米左右。在住宅的高度(層高)和寬度(開(kāi)間)確定的前提下，住宅進(jìn)深過(guò)大住房成狹長(zhǎng)型，距離門(mén)窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不

10、足。但進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地。進(jìn)深大的住宅如果分隔，一部分房間就成為無(wú)天然光的黑房間。黑房間用于次要的生活功能和設(shè)施安置，如儲(chǔ)藏室、走道、衛(wèi)生間等，用人工照 明和機(jī)械通風(fēng)來(lái)彌補(bǔ)?；蛘咴谧≌瑑?nèi)設(shè)內(nèi)天井，將光線不足的房間布置于內(nèi)天井四周，通過(guò)天井來(lái)解決采光、通風(fēng)不足的問(wèn)題。內(nèi)天井住宅也存在廚房串味、傳聲、干擾大、低層采光不足、 衛(wèi)生差等問(wèn)題。 我國(guó)城市人口在不斷增多，土地資源相對(duì)不足，而同樣面積的土地，設(shè)計(jì)大進(jìn) 深的住宅比設(shè)計(jì)小進(jìn)深的住宅可造出更大使用面積的房子。本著節(jié)約用地的原則，我們不得不 選擇大進(jìn)深住宅來(lái)滿足不斷對(duì)住宅數(shù)量的需求。這實(shí)際上是一個(gè)住宅面積數(shù)量與住宅使用質(zhì)量 的矛盾。在今

11、后一個(gè)很長(zhǎng)時(shí)期，建設(shè)大進(jìn)深住宅仍有必要，并有很大需求市場(chǎng)。至于進(jìn)深過(guò)大 出現(xiàn)的采光、通風(fēng)不足等系列問(wèn)題，則可通過(guò)優(yōu)化住宅設(shè)計(jì)和采用相關(guān)的技術(shù)手冊(cè)及設(shè)備加以 解決。住宅的套型和戶型一一套是指一個(gè)家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍。通俗的講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的”套型也就是滿足不同戶型家庭生活的居住空間類型。隨著商品化的房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)育，除了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房外，其它住房的住宅套 型標(biāo)準(zhǔn)正趨市場(chǎng)化。在新的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范未實(shí)行之前，住宅戶型面積指標(biāo)是以室來(lái)劃分的，室一般是居住建筑中的居室和起居室。通常來(lái)說(shuō)，住宅中不少于12平方米的房間稱為一個(gè)”一室，6-12平方米房間稱為

12、半室，小于6平方米，一般不算”間數(shù)或室數(shù)，因而，住宅戶型 又可分一室戶、一室半戶、二室戶、二室半戶、三室戶、多室戶等。復(fù)式與躍層的區(qū)別一一以底層層高為基準(zhǔn)，上下兩層層高相等的戶型結(jié)構(gòu)為躍層如果上層小于或大于底層層高的戶型結(jié)構(gòu)為復(fù)式.躍層式住宅一一 躍層式住宅特點(diǎn)是一套住宅占有上下兩層大于等于標(biāo)準(zhǔn)層高的樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用室內(nèi)樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。復(fù)式住宅一一復(fù)式住宅每戶仍占有上下兩層，但是在層高較高的一層樓中增建

13、一個(gè)1.2 2.8米的夾層，兩層合計(jì)的層高要低于躍層式住宅兩層層高（一般復(fù)式住宅兩層層高在4.25.6 米之間，而一般躍層式兩層層高應(yīng)大于或等于5.6米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯。一層的廚房高2米，上層貯藏室高1.2米，上層樓面可直接作為臥室床面，人可坐起但無(wú)法完全直立。（復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在：a、c、上部夾層平面利用系數(shù)高，通過(guò)夾層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%-70% 。b、戶內(nèi)的隔層為木結(jié) 構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，即是墻又是樓板、床、柜，降低了綜合造價(jià) 采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相

14、同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此復(fù)式住宅同時(shí)具備了省地、省工、省料的特點(diǎn)。復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有一些不足：a、復(fù)式住宅的面寬大，進(jìn)深小，如采用內(nèi)廓式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶型朝 向不佳，自然采光較差。b、層高過(guò)低，如廚房只有 2米高度，長(zhǎng)期使用易產(chǎn)生不適感，貯藏間 較大，但層高只有1.2米，很難充分利用。c、由于室內(nèi)的隔斷樓板均采用輕薄的木隔斷，木材 成本較高，且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。盡管復(fù)式住宅有些缺點(diǎn)，通過(guò) 不斷改進(jìn)、完善，不斷探索，設(shè)計(jì)更加合理，由于經(jīng)濟(jì)效益十分明顯，價(jià)格相對(duì)偏低，已經(jīng)成 為住宅市場(chǎng)上的熱銷產(chǎn)品。平層：一一單套戶型各功能區(qū)間水平高度表

15、現(xiàn)為同樣的數(shù)據(jù)。錯(cuò)層：一一單套戶型內(nèi)水平空間有落差，常規(guī)保留在1.5米以內(nèi)，一般為三步到五步臺(tái)階（表現(xiàn)為，客廳下錯(cuò)，或客廳上錯(cuò)。）錯(cuò)躍結(jié)合：一一單套戶型內(nèi)既有躍層空間又有錯(cuò)式的結(jié)構(gòu)。5、面積類建筑面積一一房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2 . 20M以上（含2 . 20M ）的永久性建筑。套內(nèi)建筑面積+公攤建筑面積。套內(nèi)建筑面積一一套內(nèi)使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲(chǔ)的凈面積）+陽(yáng)臺(tái)面積+套內(nèi)墻體面積.套內(nèi)墻體面積一一1/2共用墻墻體投影面積或非共用墻體水平投影面積。共有分?jǐn)偯娣e（共有建筑面積）一一是指

16、產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)偂?共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)X套內(nèi)建筑面積。共用建筑分?jǐn)傁禂?shù) 一一整幢建筑物的公用建筑面積 /整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和分?jǐn)偟墓薪ㄖ娣e一一是指某個(gè)產(chǎn)權(quán)人在共有建筑面積中所分?jǐn)偟拿娣e。預(yù)測(cè)面積一一預(yù)測(cè)面積根據(jù)預(yù)測(cè)方式的不同，分為按圖紙預(yù)測(cè)的面積和按已完工部分結(jié)合圖紙預(yù)測(cè)的面積兩種，按圖紙預(yù)測(cè)的面積，是指在商品房預(yù)售時(shí)按商品房建筑設(shè)計(jì)圖上的尺寸計(jì)算的房屋面積。按已完工部分結(jié)合圖紙預(yù)測(cè)的面積，是指對(duì)商品房已完工部分實(shí)際測(cè)量后，結(jié)合 商品房建筑設(shè)計(jì)圖，測(cè)算岀的房屋面積。實(shí)測(cè)面積一一又稱竣工面積，是指房屋竣工后由房產(chǎn)測(cè)繪單位實(shí)

17、際測(cè)量出的房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)。實(shí)測(cè)面積有時(shí)與預(yù)測(cè)面積不一致，原因可能是允許的施工誤差、測(cè)量誤差造成的，也可能是工 程變更(包括設(shè)計(jì)變更)、施工錯(cuò)誤、施工放樣誤差過(guò)大、房屋竣工后原屬于應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ?面積的功能或服務(wù)范圍改變等造成的。合同約定面積一一簡(jiǎn)稱合同面積，是指商品房出賣人和買受人在商品房預(yù)(銷)售中合同約定 的所買賣商品房的面積。產(chǎn)權(quán)登記面積一一是指由房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算，標(biāo)注在房屋權(quán)屬證書(shū)上，記入房屋權(quán)屬檔案的房 屋的建筑面積。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序前期：全面市場(chǎng)調(diào)研，作岀詳盡的可行性報(bào)告，選擇土地，地段及開(kāi)發(fā)方式。根據(jù)以上兩點(diǎn)設(shè)計(jì)外部環(huán)境、戶型等。報(bào)建：A) 向政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)

18、行項(xiàng)目備案，向勘測(cè)院要地形圖，放紅線，到國(guó)有土地管理具辦理國(guó)有土地使用 證。B) 到規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。C) 設(shè)計(jì)方案，報(bào)規(guī)劃局建管處，通過(guò)后初步方案再報(bào)建管處，項(xiàng)目施工圖向紀(jì)委申請(qǐng)年度投資計(jì)劃，發(fā)放固定資產(chǎn)投資許可證。D) 到建委城建處辦理城市建設(shè)工程許可證。E) 施工設(shè)計(jì)，向城建局建管處領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證F) 驗(yàn)線，工程招標(biāo)，辦理質(zhì)監(jiān)站手續(xù)，辦理建設(shè)工程施工許可證。G) 辦理建設(shè)工程預(yù)算書(shū)、房屋使用說(shuō)明書(shū)、房屋質(zhì)量保證書(shū)、基礎(chǔ)質(zhì)檢合格證、抗震審查合 格證、房屋施工平面圖四份，分層平面圖一份，總平面圖標(biāo)明層號(hào)、單元號(hào)及房號(hào)，填寫(xiě)商品房預(yù)售申請(qǐng)表、審查工程進(jìn)度及市場(chǎng)配套條件，憑單

19、位介紹信將資料報(bào)市建委開(kāi)發(fā)處，十日內(nèi)作岀答 復(fù)。五證：國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房 產(chǎn)預(yù)售許可證。三、土地取得及相關(guān)土地及房產(chǎn)知識(shí)國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有期限使用制度。但是，國(guó)家在本法規(guī)定范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié) 議的方式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括岀售、交換和贈(zèng)與。土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)的使用年限為原

20、土地使用權(quán)出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限土地使用權(quán)出讓最高年限為；居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合或者其他用地五十年。土地使用權(quán)岀讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上

21、人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。房地

22、產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽定書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式以出讓方式取得土地使用權(quán)的， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得原出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃行政主管部門(mén)同意，簽定土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽定土地使用權(quán)岀讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)岀讓金。房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占用的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。四、建筑設(shè)計(jì) 住宅細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)每套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等基本空間套內(nèi)空間數(shù)量和低

23、限面積空間名稱數(shù)量低限面積（m2）起居室（廳）112雙人臥室110單人臥室6廚房14兼起居臥室12衛(wèi)生間13餐室（廳）6書(shū)房6廚房應(yīng)按炊事操作流程布置爐灶、洗滌池、案臺(tái)、排油煙機(jī)等的位置。廚房地面應(yīng)有防水構(gòu)造措施。衛(wèi)生間地面應(yīng)有防水構(gòu)造和衛(wèi)生間地面應(yīng)有防水構(gòu)造和衛(wèi)生間不應(yīng)直接布置在下層住戶的臥室、起居室（廳）和廚房的上層, 便于潔具更換的措施。衛(wèi)生間不應(yīng)直接布置在下層住戶的臥室、起居室（廳）和廚房的上層, 便于潔具更換的措施。 套內(nèi)通往各個(gè)基本空間的通道凈寬不應(yīng)小于該基本空間的門(mén)洞口寬度，門(mén)洞口高度不應(yīng)小于2.00m 。外窗窗臺(tái)距樓面、地面的凈高低于0.90m時(shí)，應(yīng)有防護(hù)設(shè)施。六層及六層以下住

24、宅的陽(yáng)臺(tái)欄桿凈高不應(yīng)低于1.05m，七層及七層以上住宅的陽(yáng)臺(tái)欄桿凈高不應(yīng)低于1.10m。防護(hù)欄桿的垂直桿件間凈距不應(yīng)大于 0.11m。臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40m，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于 2.10m，且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時(shí)，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于 2.10m。陽(yáng)臺(tái)地面構(gòu)造應(yīng)有防水措施，陽(yáng)臺(tái)放置花盆處應(yīng)采取防墜落措施。走廊和公共部位通道的凈寬不應(yīng)小于1.20m，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于 2.10m。外廊、內(nèi)天井及上人屋面等臨空處欄桿凈高，六層及六層以下不應(yīng)低于1.05m ;七層及七層以上不應(yīng)低于1.10m。欄桿應(yīng)防止兒童攀登，垂直

25、桿件間凈空不應(yīng)大于0.11m。樓梯梯段凈寬不應(yīng)小于 1.10m。六層及六層以下住宅，一邊設(shè)有欄桿的梯段凈寬不應(yīng)小于1m。樓梯踏步寬度不應(yīng)小于 0.26m，踏步高度不應(yīng)大于 0.175m。扶手高度不應(yīng)小于 0.90m。樓梯水平 段欄桿長(zhǎng)度大于0.50m時(shí)，其扶手高度不應(yīng)小于1.05m。樓梯欄桿垂直桿件間凈空不應(yīng)大于0.11m。樓梯井凈寬大于0.11m 時(shí)，必須采取防止兒童攀滑的措施。七層以及七層以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)16m以上的住宅必須設(shè)置電梯。七層及七層以上的住宅，應(yīng)對(duì)以下部位進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)計(jì)：建筑入口，入口平臺(tái)，公共走道,候梯廳,無(wú)障礙住房。住宅中設(shè)有管理人員室時(shí)，

26、應(yīng)設(shè)管理人員使用的衛(wèi)生間。室內(nèi)環(huán)境住宅建筑應(yīng)在平面布置和建筑構(gòu)造上采取措施，保證室內(nèi)安靜。臥室、書(shū)房與起居室關(guān)窗狀態(tài)下的允許噪聲級(jí)不應(yīng)大于 50dB（A 聲級(jí)）。應(yīng)采取構(gòu)造措施提高分戶墻、樓板、外窗、戶門(mén)的空氣聲隔聲性能。水、暖、電、氣管線穿過(guò)樓板和墻體時(shí)，孔洞周邊應(yīng)采取密封隔聲措施。每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間能獲得日照。臥室、起居室（廳）、廚房應(yīng)有外窗。套內(nèi)空間應(yīng)配置能提供與其使用功能相適應(yīng)的照度水平的照明設(shè)備；其中：套外的門(mén)廳地面照度不小于100 lx，電梯前廳地面照度不小于75 lx，走廊地面照度不小于 50 lx,樓梯地面照度不小于 30lx。居住空間應(yīng)能保證足夠的通風(fēng)，沒(méi)有外窗的廁

27、所必須設(shè)置通風(fēng)裝置；公共功能的管道，不應(yīng)布置在住宅套內(nèi)。公共功能的閥門(mén)、電氣設(shè)備和用于總體調(diào)節(jié)和檢修的部件，應(yīng)設(shè)在共用部位。住宅水表、電能表和燃?xì)獗淼脑O(shè)置應(yīng)便于管理。套內(nèi)分戶水表前的給水靜水壓力不應(yīng)小于0.10MPa。衛(wèi)生器具和配件應(yīng)采用節(jié)水型產(chǎn)品，不得使用一次沖水量大于6L的坐便器。供水管道、閥門(mén)和配件應(yīng)耐腐蝕和耐壓。住宅廚房與衛(wèi)生間排水立管應(yīng)分別設(shè)置。排水管道不得穿越臥室。布置淋浴器和布置洗衣機(jī)的部位應(yīng)設(shè)置地漏，地漏的水封深度不得小于50mm。構(gòu)造內(nèi)無(wú)存水彎的衛(wèi)生器具與生活排水管道連接時(shí)，必須在排水口以下設(shè)存水彎，存水彎的水封深度不得小于50mm。地下室、半地下室中低于室外地面的衛(wèi)生器具和

28、地漏的排水管，不應(yīng)與上部排水管連接。缺水城市和缺水地區(qū)適合建設(shè)中水設(shè)施和雨水利用設(shè)施的住宅，應(yīng)按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定配套建設(shè)中水設(shè)施和雨水利用設(shè)施。設(shè)有中水系統(tǒng)的住宅必須采取確保使用、維修及防止誤飲誤用的安全措施。廚房的豎向通風(fēng)道應(yīng)采取支管無(wú)回流、豎井無(wú)泄漏的措施。無(wú)外窗的衛(wèi)生間，應(yīng)設(shè)置有防回流構(gòu)造的排氣通風(fēng)道，并預(yù)留安裝排氣機(jī)械的位置和條件。住宅燃?xì)庖牍軕?yīng)設(shè)在廚房或與廚房相連的陽(yáng)臺(tái)內(nèi)，嚴(yán)禁設(shè)在臥室、衛(wèi)生間內(nèi)；住宅內(nèi)水平燃?xì)夤艿啦坏冒德裨诘叵峦翆踊虻孛婊炷涟鍍?nèi)；住宅內(nèi)燃?xì)馑焦?、立管?yán)禁敷設(shè)在臥室、衛(wèi)生間、暖氣溝、排煙道、垃圾道及電梯井等內(nèi)；住宅內(nèi)所有燃?xì)庠O(shè)備排岀的煙氣，必須排至室外或共用煙囪內(nèi)

29、。但廚房燃具上的排油煙管不得與熱水 器或采暖爐的排煙管合用一個(gè)煙囪 電氣線路的選材、配線應(yīng)與住宅用電負(fù)荷相適應(yīng)，并應(yīng)符合安全和防火要求。住宅套內(nèi)的電源插座與照明，應(yīng)分路配電。安裝在1.8m以下的插座均應(yīng)采用安全型插座。安全設(shè)計(jì)單元式住宅及塔式住宅建筑，住宅單元的每層建筑面積大于650或任一住戶的戶門(mén)至安全出口的距離大于15m時(shí)，應(yīng)設(shè)2個(gè)安全出口。對(duì)于單元式住宅，當(dāng)層數(shù)大于或等于10層時(shí)，每個(gè)住宅單元的疏散樓梯應(yīng)通向屋頂。位于兩個(gè)安全出口之間的戶門(mén)至最近安全出口的距離不應(yīng)大于40m ;位于袋形走道兩側(cè)或盡端的戶門(mén)至最近安全岀口的距離不應(yīng)大于20m。樓梯間的首層應(yīng)設(shè)置直接對(duì)外的岀口，當(dāng)層數(shù)不超過(guò)四

30、層時(shí)，可將對(duì)外岀口設(shè)置在離樓梯間不超過(guò)15 m處。8層及8層以上的各類建筑形式的住宅，應(yīng)設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)；10層及10層以上住宅應(yīng)配置滅火器。10層及10層以上住宅建筑的樓梯間及其前室、合用前室應(yīng)設(shè)置應(yīng)急照明燈具。疏散用的應(yīng)急照明，其地面最低照度不應(yīng)低于 0.5IX。10層及10層以上住宅建筑和商住樓建筑周圍，應(yīng)設(shè)消防車道。當(dāng)建筑物沿街道部分的長(zhǎng)度大于150.0m或總長(zhǎng)度大于220.0m時(shí)，應(yīng)設(shè)置穿過(guò)建筑物的消防車道或設(shè)置環(huán)形消防車道；10層及10層以上塔式住宅、12層及12層以上的單元式住宅和通廊式住宅應(yīng)設(shè)消防電梯。使用與維護(hù)住宅應(yīng)經(jīng)驗(yàn)收合格，并具備入住條件后方可交付使用。住宅應(yīng)具備完整的

31、物業(yè)檔案，內(nèi)容包括：1 竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施和地下管網(wǎng)工程竣工圖，以及相關(guān)的其他 竣工驗(yàn)收資料；2 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；3 工程質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件 用戶應(yīng)熟悉住宅使用說(shuō)明書(shū)，不得在樓面上堆放超出設(shè)計(jì)荷載的重物，并正確使用住宅內(nèi)電氣、燃?xì)狻⒔o排水等設(shè)備。用戶不得擅自改變住宅的用途。對(duì)主體結(jié)構(gòu)、公共門(mén)廳、公共走廊、公共樓梯間、外墻面、屋面等共用部位，用戶不得自行拆改和占用。住宅應(yīng)推行社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式，對(duì)房屋和相關(guān)場(chǎng)地應(yīng)進(jìn)行日常維修、養(yǎng)護(hù)、管理；對(duì)電梯、水泵與水池（箱）、集中供暖、中央空調(diào)、燃?xì)?、電力、?yīng)急照明、智能化系統(tǒng)等

32、共用設(shè)備設(shè)施，應(yīng)進(jìn)行日常維護(hù)、計(jì)劃?rùn)z修、強(qiáng)制保養(yǎng)，并及時(shí)進(jìn)行設(shè)備更新，保證正常運(yùn)行。用戶不得擅自拆改供熱、燃?xì)夤艿赖仍O(shè)施。用戶必須保持消防設(shè)施的完好和消防通道的暢通。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做岀約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包 單位向建設(shè)單位岀具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定中的最低保修期，保 修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期。非住宅商品房的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向 建設(shè)單位岀具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題，房

33、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成 的損失，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。商品房的最低保修期限為：地基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程的保修期為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、廚房以及外墻的保修期為5年；供熱與供冷系統(tǒng)的保修期為2個(gè)采暖期或供熱期；電器管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程的保修期為2年。五、權(quán)屬知識(shí)1、國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度2、房屋權(quán)利申請(qǐng)人（以下簡(jiǎn)稱申請(qǐng)人），是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請(qǐng)，但尚未取得房屋所有權(quán)書(shū)的法人、其他組織和自然人3、房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有

34、，使用，收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。4、新建的房屋，申請(qǐng)人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者士地使用權(quán)證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃 許可證，施工許可證，房屋竣工驗(yàn)收資料以及其它有關(guān)的證明文件。5、房屋權(quán)屬等記由權(quán)利人（申請(qǐng)人）申請(qǐng)。權(quán)利人（申請(qǐng)人）為法人，其它組織的，應(yīng)當(dāng)使用其法 定名稱，由其法定代表人申請(qǐng)；權(quán)利人（申請(qǐng)人）為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用其身份證件上的姓名。 共有的房屋，由共有人共同申請(qǐng)。房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，由權(quán)利人和他項(xiàng)權(quán)利人共同申請(qǐng)。權(quán)利人（申請(qǐng)人）申請(qǐng)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)單位或者相關(guān)人的有效證件。6

35、、權(quán)利人（申請(qǐng)人）可以委托代理人申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記。代理人申請(qǐng)登記時(shí)，除向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)代理人的有效證件外，還應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交權(quán)利人 （申請(qǐng)人）的書(shū)面委托書(shū)。7、權(quán)利人（申請(qǐng)人）逾期申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記的，登記機(jī)關(guān)可以按照規(guī)定登記費(fèi)的3倍以下收取登記費(fèi)。8、預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要怕證明文件。9、房屋所有權(quán)登記應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬單元以房屋的門(mén)牌號(hào)、幢、套（間）以及有具體權(quán)屬界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。10、房

36、屋權(quán)屬登記，權(quán)利人（申請(qǐng)人）應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定交納登記費(fèi)和權(quán)屬證書(shū)工本費(fèi)。登記費(fèi)的收取辦法和標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)家統(tǒng)一制定。在國(guó)家統(tǒng)一制定的辦法和標(biāo)準(zhǔn)頒布之前，按照各省、自治區(qū)、直 轄市的辦法和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。11、 房屋權(quán)屬證書(shū)包括房屋所有權(quán)、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證。共有的房屋，由權(quán)利人推舉的持證人收?qǐng)?zhí)房屋所有權(quán)證。其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證1份。房屋共有權(quán)證與房屋所有權(quán)證具有同等的法律效力12、申請(qǐng)房屋他項(xiàng)權(quán)利登記。權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)，設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書(shū)以及相關(guān)的證明文件。房屋他項(xiàng)權(quán)證由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。他項(xiàng)權(quán)利人依法憑證行使他項(xiàng)權(quán)禾受國(guó)家法律保護(hù)。六、面積測(cè)算1、面積測(cè)算的一般

37、規(guī)定房屋面積測(cè)算是指水平投影面積測(cè)算房屋面積測(cè)算必須獨(dú)立進(jìn)行兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為最后結(jié)果量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具邊長(zhǎng)以米（m ）為單位，取至0.01m ;面積以平方米（mJ為單位，取至0.01 m2o2、建筑面積的測(cè)算1 ）、計(jì)算建筑面積的一般規(guī)定計(jì)算建筑面積的房屋，應(yīng)是永久性結(jié)構(gòu)的房屋。計(jì)算建筑面積的房屋，層高（高度）應(yīng)在 2.20米以上。同一房屋如果結(jié)構(gòu)、層數(shù)不相同時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算建筑面積。2 ）、計(jì)算全部建筑面積的范圍單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；二層以上（含二層，下同）的房屋，按各層的建筑面積的總 和計(jì)算建筑面積。房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平