鄂爾多斯尊頂房地產(chǎn)公司營銷策劃畢業(yè)論文

1、鄂爾多斯尊頂房地產(chǎn)公司營銷策劃鄂爾多斯尊頂房地產(chǎn)公司營銷策劃 摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)起云涌，各地標(biāo)王在政府的強(qiáng)勢(shì)干預(yù)下有所下降，但人們對(duì)房地產(chǎn) 投資的熱情依舊不減，甚至有愈演愈烈的趨勢(shì)。于是，我們注意到房地產(chǎn)營銷這個(gè)新 興的行業(yè)開始進(jìn)入了人們的視野。鋪天蓋地的招聘信息中房地產(chǎn)專職營銷人員成為了 主力軍。更多的人開始涉足這個(gè)行業(yè)，認(rèn)為門檻較低。孰不知，其實(shí)這個(gè)行業(yè)的營銷 更需要含金量。不是每個(gè)人都能夠做到的。隨著政府調(diào)控的加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)更是迎 來了一場(chǎng)全新的洗牌，如何在這場(chǎng)洗牌中立于不敗之地，是每一個(gè)地產(chǎn)人都需要考慮 的問題。華麗的完成這場(chǎng)歷史性的轉(zhuǎn)變將刻不容緩。 本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在二線城市的營

2、銷策略作了比較深入的探討。以市場(chǎng)營銷理論 為基礎(chǔ)，采用定量與定性分析相結(jié)合的方法，首先分析二線城市房地產(chǎn)的市場(chǎng)特征， 進(jìn)而研究二線城市房地產(chǎn)的營銷特征，并以尊頂房地產(chǎn)公司在烏審旗開發(fā)的“烏審國 際廣場(chǎng)和水榭花都產(chǎn)項(xiàng)目為案例，分析二線城市房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給和市場(chǎng)需求、目標(biāo) 消費(fèi)者的消費(fèi)行為和競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品；并在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，運(yùn)用市場(chǎng)細(xì)分的方法選擇項(xiàng) 目的目標(biāo)市場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)；同時(shí)對(duì)產(chǎn)品的定價(jià)、價(jià)格調(diào)整、廣告推廣進(jìn)行了 詳實(shí)的闡述；最后通過營銷策劃的信息反饋，一方面修正營銷策略，一方面驗(yàn)證科學(xué) 的營銷策劃在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的必要性。 本文希望通過科學(xué)的分析二線城市房地產(chǎn)營銷策略，總結(jié)出一套既科學(xué)

3、又切實(shí)可 行的房地產(chǎn)營銷策劃框架，全面提升房地產(chǎn)開發(fā)商的素質(zhì)和行業(yè)的整體開發(fā)水平，推 動(dòng)我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的健康發(fā)展。同時(shí)，筆者通過房地產(chǎn)營銷策略的實(shí)際操作來佐 證房地產(chǎn)營銷策略理論，使理論與實(shí)踐相互映證，期望對(duì)房地產(chǎn)營銷策略實(shí)踐起到一 定的指導(dǎo)作用 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)營銷； 尊頂房地產(chǎn)開發(fā)公司 目錄 引引 言言 .1 1 第一章第一章 市場(chǎng)營銷理論概述市場(chǎng)營銷理論概述 .2 2 1.1 市場(chǎng)營銷的概念 .2 1.1.1 市場(chǎng)營銷.2 1.1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷.2 1.1.3 房地產(chǎn)營銷的特征.2 1.2 市場(chǎng)營銷中的主要分析工具.3 1.2.1 pest 分析 .3 1.2.2 swot

4、 分析 .4 1.3 市場(chǎng)營銷策略概述 .5 1.3.1 市場(chǎng)營銷策略 .5 1.3.2 房地產(chǎn)營銷策略.5 第二章第二章 尊頂房地產(chǎn)公司的現(xiàn)狀分析尊頂房地產(chǎn)公司的現(xiàn)狀分析 .6 6 2.1 國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及特征.6 2.2 尊頂房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介.7 2.3 尊頂房地產(chǎn)公司項(xiàng)目概況 .7 2.3.1 項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃 .7 2.3.2 項(xiàng)目地域分布 .8 2.3.3 項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀 .8 第三章第三章 尊頂房地產(chǎn)公司外部環(huán)境分析尊頂房地產(chǎn)公司外部環(huán)境分析 .9 9 3.1 尊頂房地產(chǎn)公司 pest 分析.9 3.1.1 政治法律環(huán)境 .9 3.1.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境 .10 3.1.3 技術(shù)環(huán)境 .

5、10 3.1.4 社會(huì)文化環(huán)境 .10 3.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析.11 3.2.1 烏審旗房地產(chǎn)發(fā)展及消費(fèi)能力分析 .11 3.2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)的分析.11 3.2.3 目前市場(chǎng)的開發(fā)結(jié)構(gòu) .12 3.2.4 烏審旗房地產(chǎn)市場(chǎng)供需預(yù)測(cè) .12 3.2.5 烏審旗房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè).13 3.3 尊頂房地產(chǎn)公司市場(chǎng)細(xì)分及目標(biāo)市場(chǎng)選擇.14 第四章第四章 尊頂房地產(chǎn)公司尊頂房地產(chǎn)公司 swotswot 分析及營銷策略研究分析及營銷策略研究 .1616 4.1 尊頂房地產(chǎn)公司水榭花都項(xiàng)目 swot 分析.16 4.2 尊頂房地產(chǎn)公司營銷策略匹配與選擇.18 4.2.1 尊頂房地產(chǎn)公司營銷策略

6、匹配 .18 4.2.2 尊頂房地產(chǎn)公司營銷策略選擇 .19 第五章第五章 尊頂房地產(chǎn)公司營銷策略實(shí)施方案研究尊頂房地產(chǎn)公司營銷策略實(shí)施方案研究 .2020 5.1 尊頂房地產(chǎn)公司營銷策略的實(shí)施方案.20 5.1.1 水榭花都項(xiàng)目推廣過程 .20 5.2 對(duì)尊頂房地產(chǎn)公司營銷工作的展望 .21 結(jié)結(jié) 論論 .2323 參考文獻(xiàn)參考文獻(xiàn) .2424 謝謝 辭辭 .2525 引 言 烏審旗地處內(nèi)蒙古與陜西的交界處，自然資源豐富，并且因其地理位置的特殊性， ，近幾年的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)更是在政府的規(guī)劃下得到了長(zhǎng)足的進(jìn)步，西部 拓展區(qū)、南物流園區(qū)、東部移民區(qū)等隨著政策的出臺(tái)一步步完善著自己的各項(xiàng)

7、設(shè)施的 同時(shí)，也帶來了房地產(chǎn)行業(yè)的春天，從近幾個(gè)月開盤就出現(xiàn)搶購潮中我們不難看出， 房地產(chǎn)的銷售正在如火如荼的進(jìn)行著。 房地產(chǎn)營銷迎來了一個(gè)全新的春天，可如何將房地產(chǎn)營銷做到一個(gè)全新的境界， 與傳統(tǒng)的營銷模式又存在著哪些利弊？面臨著房地產(chǎn)的春天，一次又一次的洗牌的陣 痛必定將房地產(chǎn)營銷推向一個(gè)新的歷史起點(diǎn)和高峰。 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它發(fā)展的好壞直接影響著整個(gè)國民經(jīng)濟(jì) 發(fā)展水平的高低。而房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷直接決定著樓盤從產(chǎn)品形態(tài)到貨幣形態(tài)這一質(zhì)變 的成功與否。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷理所當(dāng)然受到房地產(chǎn)開發(fā)商的高度重視。 隨著一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的飽和和國家新一輪宏觀調(diào)控的到來，一

8、線城 市的房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，開發(fā)商投資回報(bào)率下降，風(fēng)險(xiǎn)增大。二線城市的房地 產(chǎn)開發(fā)日益受到房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)注。二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷是一個(gè)嶄新的課題， 它與一線城市房地產(chǎn)的市場(chǎng)營銷有許多不同之處。房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷并不僅僅是指銷售， 還包括圍繞銷售所進(jìn)行的所有經(jīng)營活動(dòng)，包括市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、廣告 宣傳、市場(chǎng)推廣、售后服務(wù)及物業(yè)管理等，即貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。 第一章 市場(chǎng)銷售理論概述 1.11.1 市場(chǎng)營銷的市場(chǎng)營銷的概念概念 1.1.1 市場(chǎng)營銷市場(chǎng)營銷 關(guān)于市場(chǎng)營銷(marketing)美國著名營銷學(xué)者菲利普科特勒進(jìn)行了描述：市場(chǎng) 營銷是個(gè)人或群體通過創(chuàng)造提供并同他人交

9、換有價(jià)值的產(chǎn)品，以滿足各自需求和欲望 的一種社會(huì)活動(dòng)和管理過程。這個(gè)核心概念中包括了：需要、欲望和需求；產(chǎn)品和滿 意；交換和交易；關(guān)系和網(wǎng)絡(luò)；市場(chǎng)、營銷和營銷者等一系列的概念。 由此可見，市場(chǎng)營銷是企業(yè)以顧客需要為出發(fā)點(diǎn)，有計(jì)劃的組織各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)， 為顧客提供滿意的商品和服務(wù)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的過程。 1.1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷 房地產(chǎn)市場(chǎng)是社會(huì)主義市場(chǎng)體系的重要組成部分，房地產(chǎn)營銷是市場(chǎng)營銷的一個(gè) 重要分支。房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)企業(yè)以了解滿足和創(chuàng)造顧客需要為中心，以實(shí)現(xiàn)企業(yè) 目標(biāo)為目的，對(duì)企業(yè)全部經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行管理的過程。它包括市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分、目 標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品開發(fā)、樓盤命名、產(chǎn)

10、品定價(jià)、分銷渠道選擇、促銷和物業(yè)管理等一 系列活動(dòng)。 1.1.3 房地產(chǎn)營銷的特征房地產(chǎn)營銷的特征 房地產(chǎn)營銷作為市場(chǎng)營銷的一個(gè)分支，除了具有市場(chǎng)營銷的一般特征之外，還具 有自身獨(dú)特的性質(zhì)，主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 1、政府政策作用明顯 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的重要作用決定了政府必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，我國 政府擁有對(duì)土地的最后支配權(quán)，在房地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)行中政府干預(yù)較多，另外房地產(chǎn)的消 費(fèi)中住宅房地產(chǎn)關(guān)系到國家社會(huì)安定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府須通過各種形式對(duì)房地產(chǎn)的市 場(chǎng)交易進(jìn)行控制，從而削弱了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的自由程度，因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行過 程中的政府的政策導(dǎo)向是房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動(dòng)中應(yīng)密切關(guān)注的要素

11、。 2、必須進(jìn)行全過程營銷 房地產(chǎn)的綜合性非常強(qiáng)，需要多種行業(yè)的協(xié)同作戰(zhàn)、多個(gè)企業(yè)的共同經(jīng)營。從選 址設(shè)計(jì)施工、竣工、銷售到手后管理全程涉及到投資咨詢機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目 策劃機(jī)構(gòu)、建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、建筑施工機(jī)構(gòu)、銷售推廣機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等，所以房 地產(chǎn)營銷貫穿與經(jīng)營的全過程。 3、房地產(chǎn)營銷具有特殊的運(yùn)行方式 房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，因而在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行時(shí)常常缺少及時(shí)準(zhǔn)確的信 息，而且與其他行業(yè)相比投資者和消費(fèi)者進(jìn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)難度較大這些都為房地產(chǎn)市 場(chǎng)營銷在時(shí)間把握上帶來困難。 4、房地產(chǎn)營銷的市場(chǎng)效益的綜合性 房地產(chǎn)營銷市場(chǎng)綜合效益指企業(yè)在開展?fàn)I銷乃至整個(gè)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)中不單純追求

12、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益還要自覺的使這些活動(dòng)的成果對(duì)多方面都有效，既有利于提高綜合效益。 這實(shí)質(zhì)上是對(duì)顧客至上觀念的延伸和擴(kuò)展，是對(duì)包括顧客在內(nèi)的整個(gè)社會(huì)的綜合認(rèn)同 和尊重。具體包括：首先，經(jīng)濟(jì)效益，即企業(yè)在開展房地產(chǎn)營銷活動(dòng)中，扣除成本、 費(fèi)用、稅金等能保證企業(yè)自己效益的增長(zhǎng)；其次，社會(huì)效益，即保證人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的 物資文化需要，表現(xiàn)在質(zhì)量好、造價(jià)低、質(zhì)量美觀等。再次，環(huán)境效益，即開發(fā)使用 過程中做到污染少、安靜、舒適、優(yōu)美方便、日照充足，通風(fēng)、綠化能和周圍的環(huán)境 和諧，保持生態(tài)平衡等。 1.21.2 市場(chǎng)營銷中的主要分析工具市場(chǎng)營銷中的主要分析工具 1.2.1 pest 分析分析 pest 分析法是一個(gè)

13、常用的分析工具，它通過四個(gè)方面的因素分析從總體上把握宏 觀環(huán)境，并評(píng)價(jià)這些因素對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略制定的影響。 一、p（politics），即政治要素，是指對(duì)組織經(jīng)營活動(dòng)具有實(shí)際與潛在影響的 政治力量和有關(guān)的法律、法規(guī)等因素。當(dāng)政治制度與體制、政府對(duì)組織所經(jīng)營業(yè)務(wù)的 態(tài)度發(fā)生變化時(shí)，當(dāng)政府發(fā)布了對(duì)企業(yè)經(jīng)營具有約束力的法律、法規(guī)時(shí)，企業(yè)的經(jīng)營 戰(zhàn)略必須隨之做出調(diào)整。 二、e（economic），即經(jīng)濟(jì)要素，是指一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)制度、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè) 布局、資源狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及未來的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)等。構(gòu)成經(jīng)濟(jì)環(huán)境的關(guān)鍵要素包 括 gdp 的變化發(fā)展趨勢(shì)、利率水平、通貨膨脹程度及趨勢(shì)、失業(yè)率、居民可支配

14、收入 水平、匯率水平等等。 三、s（society），即社會(huì)要素，是指組織所在社會(huì)中成員的民族特征、文化傳 統(tǒng)、價(jià)值觀念、宗教信仰、教育水平以及風(fēng)俗習(xí)慣等因素。構(gòu)成社會(huì)環(huán)境的要素包括 人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、種族結(jié)構(gòu)、收入分布、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和水平、人口流動(dòng)性等。其中 人口規(guī)模直接影響著一個(gè)國家或地區(qū)市場(chǎng)的容量，年齡結(jié)構(gòu)則決定消費(fèi)品的種類及推 廣方式。 四、t（technology），即技術(shù)要素。技術(shù)要素不僅僅包括那些引起革命性變化 的發(fā)明，還包括與企業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的新技術(shù)、新工藝、新材料的出現(xiàn)和發(fā)展趨勢(shì)以及應(yīng) 用前景。 1.2.2 swot 分析分析 swot 分析代表分析企業(yè)優(yōu)勢(shì)（strength）、劣

15、勢(shì)（weakness）、機(jī)會(huì) （opportunity）和威脅（threats）。優(yōu)劣勢(shì)分析主要是著眼于企業(yè)自身的實(shí)力及其 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較，而機(jī)會(huì)與威脅分析將注意力放在外部環(huán)境的變化及對(duì)企業(yè)的可能 影響上。 一、優(yōu)勢(shì)分析（s） 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)實(shí)際上指的是一個(gè)企業(yè)比其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有較強(qiáng)的綜合優(yōu)勢(shì)，但是明確企業(yè) 究竟在哪一個(gè)方面具有優(yōu)勢(shì)更有意義，因?yàn)橹挥羞@樣，才可以揚(yáng)長(zhǎng)避短，或者以實(shí)擊 虛。所以企業(yè)在做優(yōu)劣勢(shì)分析時(shí)必須從整個(gè)價(jià)值鏈的每個(gè)環(huán)節(jié)上，將企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 做詳細(xì)的對(duì)比。 二、劣勢(shì)分析（w） 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)實(shí)際上與優(yōu)勢(shì)成反比的，當(dāng)你的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)處于絕對(duì)的高度的時(shí)候，那么 你的劣勢(shì)也就相應(yīng)的減少到了一個(gè)絕對(duì)的安

16、全區(qū)域。兩個(gè)企業(yè)處在同一市場(chǎng)或者說它 們都有能力向同一顧客群體提供產(chǎn)品和服務(wù)時(shí)，如果其中一個(gè)企業(yè)有更高的贏利率或 贏利潛力，那么，我們就認(rèn)為這個(gè)企業(yè)比另外一個(gè)企業(yè)更具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 三、機(jī)會(huì)分析（o） 對(duì)于每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)是風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的。而且大家處于同一個(gè)起 跑線上，如何把握住機(jī)會(huì)，就是能否超前一步的獲勝者。我們應(yīng)該從政治到經(jīng)濟(jì)，從 社會(huì)文化到技術(shù)等多個(gè)方面去思考和把握，爭(zhēng)取把握住每一次機(jī)會(huì)，將我們企業(yè)的利 潤做到最大化。 四、威脅分析（t） （1）政治/法律：現(xiàn)在國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控明顯的加強(qiáng)，隨著一房一價(jià)的措 施的實(shí)行必將給我們的銷售帶來一定的影響。 （2）經(jīng)濟(jì)：整個(gè)樓市處于

17、一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期，但是也已經(jīng)居于飽和的狀態(tài)，如 果銷售時(shí)間過長(zhǎng)畢將造成尾盤過多。 （3）社會(huì)文化：由于烏審旗的居民以農(nóng)牧民居多，所以文化水平不高，所以在銷 售手段上我們的形式必將是單一化的。 1.31.3 市場(chǎng)營銷策略概述市場(chǎng)營銷策略概述 1.3.1 市場(chǎng)營銷策略市場(chǎng)營銷策略 市場(chǎng)營銷策略是企業(yè)以顧客需要為出發(fā)點(diǎn)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)獲得顧客需求量以及購買力 的信息、商業(yè)界的期望值，有計(jì)劃地組織各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)，通過相互協(xié)調(diào)一致的產(chǎn)品策 略、價(jià)格策略、渠道策略和促銷策略，為顧客提供滿意的商品和服務(wù)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo) 的過程。 1.3.2 房地產(chǎn)營銷策略房地產(chǎn)營銷策略 房地產(chǎn)營銷策略涵蓋多個(gè)方面，具體的也是最關(guān)鍵

18、的就是策劃和超乎尋常，異于 常人的銷售手段。從廣告語的制定到項(xiàng)目推廣名的擬定，從日常工作的流程到銀行貸 款的審批都是必不可少的步驟。也是我們必須要做到的。通過對(duì)企業(yè)內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境、 資源的分析，找出機(jī)會(huì)點(diǎn)，選擇營銷渠道和促銷手段，經(jīng)過創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目 標(biāo)市場(chǎng)，促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)計(jì)劃和手段，也就是說房地產(chǎn)營 銷策略是房地產(chǎn)企業(yè)總策略指導(dǎo)下的關(guān)于房地產(chǎn)營銷的職能策略。它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營的全過程，由市場(chǎng)調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服 務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。 第二章 尊頂房地產(chǎn)公司的現(xiàn)狀分析 2.12.1 國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及特征國內(nèi)房地

19、產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及特征 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較早，競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)。隨著國家調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)步伐的加快。房地產(chǎn) 業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一越來越得到國家的重視。在相關(guān)法律法規(guī)和產(chǎn)業(yè)政策 不斷的完善下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步走向成熟。總體來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有以 下特點(diǎn)： 一、企業(yè)個(gè)數(shù)較多，從業(yè)人員逐步增多。 隨著我國加入，市場(chǎng)體系不斷健全。外資企業(yè)、港澳臺(tái)企業(yè)和許多民營企 業(yè)紛紛投資大陸市場(chǎng)。雖然在發(fā)展的過程中一些資金不足、實(shí)力較弱的企業(yè)逐漸淡出 了市場(chǎng)，但有更多實(shí)力雄厚的企業(yè)看準(zhǔn)了中國的巨大發(fā)展機(jī)遇，投身于房地產(chǎn)這一行 業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)個(gè)數(shù)和從業(yè)人員不斷增多。 在房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員中，有不少是經(jīng)營二手房交易

20、的。許多城市的二手房市 場(chǎng)發(fā)展迅速，部分地區(qū)（上海、廣州等）二手房交易量與新建房交易量基本持平，有 的甚至超過新建房交易量。 二、民營企業(yè)發(fā)展壯大。 在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期，國有企業(yè)占了絕大多數(shù)。隨著改革的深入和市場(chǎng)的 發(fā)展，國有企業(yè)逐步淡出了中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，民營企業(yè)的比重逐步提高。20 世紀(jì) 90 年代中期超過了 50，2003 年，民營企業(yè)已占內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)總個(gè)數(shù)的 86.23，占 全國房地產(chǎn)企業(yè)總個(gè)數(shù)的 76.90。 三、全面步入房地產(chǎn)買方市場(chǎng)，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。 1998 年以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯由賣方市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)變成買方市場(chǎng)。截止 2006 年 10 月底，全國商品房空置面

21、積為 12241 萬平方米，同比增長(zhǎng) 9.3（國家統(tǒng)計(jì)局） 。 如果按照平均每平方米 4000 元來計(jì)算，其總資產(chǎn)大約 5000 億元。目前我國房地產(chǎn)市 場(chǎng)空置率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國際警界線 10，達(dá)到了 20甚至 30?？罩檬侵阜课輿]有使用、 處于等待出售或者出租的狀況。由于買方市場(chǎng)的形成、需求結(jié)構(gòu)的變化使得高檔商品 房建設(shè)得到了有效控制，加快經(jīng)濟(jì)住房建設(shè)是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向之一。 四、一線城市競(jìng)爭(zhēng)激烈，二線城市開發(fā)潛力巨大。 近 10 年來，一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)吸引著全國大量的開發(fā)商和資金。這些地區(qū)分 別從投資額、年增幅、開工量和銷售量等情況來看，都普遍高于或快于全國平均水平。 然而，一線城

22、市的有效需求和市場(chǎng)。容量是有限的，同時(shí)現(xiàn)在國家對(duì)土地資源供給實(shí) 施了嚴(yán)格的控制和管理，一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化。開發(fā)商投資回報(bào)率 下降，風(fēng)險(xiǎn)增大。因此，二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)日益受到房地產(chǎn)商的關(guān)注。 據(jù)專家預(yù)計(jì)，在未來 50 年左右的時(shí)間里，中國的城市化率將從現(xiàn)在的 37提高 到 70以上，形成 1112 億人口的城市容量，此前將有 68 億人口從農(nóng)村進(jìn)入城市。 而少數(shù)現(xiàn)代化大都市只能接納其中的 5不到，近百個(gè)地級(jí)以上的大城市或較大城市則 可望吸納其中的 40計(jì) 23 億人口。因此，開拓二級(jí)城市有利于開發(fā)商擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模， 充分利用資源和商機(jī)，分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)二線城市投資環(huán)境及房地產(chǎn)市

23、場(chǎng)環(huán)境日臻 完善，開發(fā)商進(jìn)入條件也愈來愈成熟。 2.22.2 尊頂房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介尊頂房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介 尊頂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2008 年 8 月，是鄂爾多斯市民營合資企業(yè)。注 冊(cè)資金 2.5 億元，開發(fā)資質(zhì)為“三級(jí)資質(zhì)” 。公司成立以來始終以高品質(zhì)鑄就企業(yè)形象， 在業(yè)界樹立了良好的口碑，打造了一批優(yōu)秀項(xiàng)目。2011 年 2 月，公司在鄂爾多斯市烏 審旗南物流園區(qū)開工建設(shè) 13500 多平方米的烏審旗國際廣場(chǎng)。 尊頂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主要包含以下職能部門： 一、總經(jīng)理辦公室。是總經(jīng)理處理日常事務(wù)、政務(wù)的辦事機(jī)構(gòu)。在總經(jīng)理的直接 領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司日常事務(wù)、政務(wù)、協(xié)調(diào)公司各部門工作、對(duì)外聯(lián)絡(luò)公

24、關(guān)以及公司規(guī) 章制度建設(shè)。 二、財(cái)務(wù)部。負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)以及資金管理 三、審計(jì)監(jiān)察部。在總部經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)審計(jì)和規(guī)章制度 執(zhí)行情況監(jiān)察。 四、企業(yè)發(fā)展部。負(fù)責(zé)企業(yè)整體發(fā)展規(guī)劃和新建項(xiàng)目的前期調(diào)研、立項(xiàng)申報(bào)、技 術(shù)創(chuàng)新以及信息的搜集分析、儲(chǔ)存、傳遞。 五、生態(tài)資源部。負(fù)責(zé)整合企業(yè)生態(tài)資源，合理規(guī)劃和建設(shè)原料基地并負(fù)責(zé)原料 采購及加工工作。 2.32.3 尊頂房地產(chǎn)公司項(xiàng)目概況尊頂房地產(chǎn)公司項(xiàng)目概況 2.3.1 項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃 目前，尊頂房地產(chǎn)烏審國際廣場(chǎng)是公司成立以來首個(gè)大型的商住結(jié)合項(xiàng)目。這是 一個(gè)地處鄂爾多斯烏審旗物流南區(qū)的住宅項(xiàng)目，產(chǎn)品類別包括六層、高層、商

25、業(yè)、公 寓、寫字樓，總建面 30 萬平的歐式風(fēng)格風(fēng)情社區(qū)。是城南區(qū)的首個(gè)住宅項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng) 目占地 500 畝。其擁有自己的前衛(wèi)設(shè)計(jì)。外立面更是獨(dú)具烏審旗的特色，全特殊石材 建造。整體項(xiàng)目將打造整個(gè)烏審旗的全新亮點(diǎn)，打造南物流區(qū)的人居標(biāo)準(zhǔn)。 2.3.2 項(xiàng)目地域分布項(xiàng)目地域分布 烏審國際廣場(chǎng)地處烏審旗城市南拓展區(qū)，目前規(guī)劃為南部物流區(qū)。區(qū)域內(nèi)一個(gè)建 材城在建（工程大部分未完工） ，項(xiàng)目周邊兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在售，火車客運(yùn)站、貨場(chǎng)即將 于年底竣工。項(xiàng)目周邊小學(xué)、中學(xué)主體已完成，新建人民醫(yī)院已封頂。 2.3.3 項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀 烏審旗國際廣場(chǎng)現(xiàn)在處于內(nèi)部排號(hào)階段，銷售情況良好。其與其他項(xiàng)目的對(duì)比

26、具 有明顯的優(yōu)勢(shì)。公司為了解烏審旗房地產(chǎn)市場(chǎng)目前住宅、商業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)業(yè)態(tài)、商業(yè) 價(jià)量等情況，為水榭花都（因?yàn)闉鯇弴H廣場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目名稱雖然具備了商業(yè)的氣息和 國家化的大環(huán)境，但是在推廣上面卻缺少了一定的文化氣息。并在物料的制作上沒有 可以發(fā)揮的創(chuàng)意，所以我們重新定義了推廣名，將水榭花都作為烏審旗國際廣場(chǎng)住宅 的后期推廣名而全面的推廣使用。 ）市場(chǎng)定價(jià)和定位以及商業(yè)銷售工作做準(zhǔn)備，對(duì)烏審 旗現(xiàn)有同類商業(yè)項(xiàng)目做了專門調(diào)研。 公司對(duì)烏審旗現(xiàn)正在建設(shè)和銷售的住宅以及商業(yè)項(xiàng)目（共計(jì) 14 家）做了調(diào)研，調(diào) 研發(fā)現(xiàn)，目前的項(xiàng)目大都處于烏審旗的西部拓展區(qū)，戶型都在 120 平米以上，是大戶 型項(xiàng)目。最大的缺點(diǎn)

27、就是商業(yè)和住宅處于不同的分割區(qū)塊，沒有合理的安排和并存的 聯(lián)系。而我們的項(xiàng)目是南物流園區(qū)的唯一一處住宅項(xiàng)目，且合理的規(guī)劃了商業(yè)和住宅， 有機(jī)結(jié)合的同時(shí)將不同的區(qū)塊做了主題分割。形成了自己獨(dú)特的特色。 第三章 尊頂房地產(chǎn)公司外部環(huán)境分析 3.13.1 尊頂房地產(chǎn)公司尊頂房地產(chǎn)公司 pestpest 分析分析 3.1.1 政治法律環(huán)境政治法律環(huán)境 “十二五”時(shí)期，烏審旗堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)變發(fā)展方式為主線，站在 蒙陜寧、呼包鄂經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展大局中，主動(dòng)融入沿黃沿線經(jīng)濟(jì)帶，實(shí)施生態(tài)立旗、 文化強(qiáng)旗戰(zhàn)略，把推進(jìn)轉(zhuǎn)型跨越、建設(shè)和諧烏審作為“十二五”的核心任務(wù)。主要體 現(xiàn)在以下方面： 1、烏審旗新

28、城市建設(shè)、城鎮(zhèn)化政策，會(huì)大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 2、中部地區(qū)、中等城市、中產(chǎn)階層、中等教育“四個(gè)中等”的崛起，是繼“珠三 角”、“長(zhǎng)三角”、“京津塘”三大經(jīng)濟(jì)圈熱后，全國經(jīng)濟(jì)輻射性發(fā)展的必然趨勢(shì)， 給烏審旗發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇，也給烏審旗房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來勃勃生機(jī)。 3、產(chǎn)品深加工、提高附加值是烏審旗提高資源利用效益，增加經(jīng)濟(jì)效益的富有遠(yuǎn) 見卓識(shí)的政策，給相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展帶來機(jī)遇，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來更多機(jī)會(huì)。 4、內(nèi)蒙古呼、包、鄂“金三角”，作為內(nèi)蒙古自治區(qū)的一項(xiàng)重要發(fā)展戰(zhàn)略，將烏 審旗建設(shè)成為呼、包規(guī)模的中等城市，實(shí)現(xiàn)三足鼎立的格局，無疑會(huì)使內(nèi)蒙古的經(jīng)濟(jì) 實(shí)力得到空前壯大。烏審旗發(fā)展成中等城

29、市的目標(biāo)是明確的，房地產(chǎn)業(yè)的前景是光明 的。 5、宏觀調(diào)控政策，國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使不具開發(fā)實(shí)力和能力的企 業(yè)面臨危機(jī)，但對(duì)有實(shí)力和能力的企業(yè)是有利的，只有房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)健康發(fā)展，才會(huì) 有房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 6、烏審旗外向型開放政策，我市的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃在逐步實(shí)施，隨著政府戰(zhàn)略規(guī)劃 的實(shí)現(xiàn)，會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來更多更好的發(fā)展機(jī)遇。 7、招商引資優(yōu)惠政策。我市招商引資的優(yōu)惠政策，會(huì)吸引外部資金、外部企業(yè)的 進(jìn)駐，將有力地促進(jìn)就業(yè)與人口的增長(zhǎng)，拉動(dòng)消費(fèi)需求，從住房、醫(yī)療衛(wèi)生、教育培 訓(xùn)、文化藝術(shù)、商業(yè)服務(wù)、旅游、交通、商務(wù)等均會(huì)得到大力發(fā)展，這就會(huì)給房地產(chǎn) 的發(fā)展帶來空前的機(jī)遇。 3.1.2

30、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境 一一、工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)日益壯大。能源、化工、建材為主的地方工業(yè)全面崛起，大型 建設(shè)項(xiàng)目紛紛落地，天然氣及其下游產(chǎn)品研發(fā)步伐不斷加快。整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā) 展吸引了大量人口，也為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展打下了基礎(chǔ)。 二、二、全力打造旅游發(fā)展。資源豐富、經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、政策開放，文化旅游朝陽產(chǎn) 業(yè)的前景廣闊，同樣可以帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮，所有的一切使城市居民的收入不 斷的提升，房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展具有潛力。 正是這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的居民的收入水平大大的提高，我們的公司在這種環(huán)境下出 售水榭花都項(xiàng)目將成功率達(dá)到了一定的比例，將我們的風(fēng)險(xiǎn)降到了最小的范圍之內(nèi)。 所以我們公司的發(fā)展前景是光明

31、的，也是值得期待的。 3.1.3 技術(shù)環(huán)境技術(shù)環(huán)境 水榭花都采用了西班牙風(fēng)格和羅馬文藝復(fù)興時(shí)的風(fēng)格，將兩種風(fēng)格完美地結(jié)合， 同時(shí)也不失傳統(tǒng)的東方的藝術(shù)風(fēng)情。在墻的外立面上，更是開創(chuàng)了自己獨(dú)有的特色， 全石材外立面雖然造價(jià)驚人，但也給居住帶來了全新的享受。多部三菱電梯合理的分 布更是將商業(yè)發(fā)展到了最大的極致?？梢宰屔碳也粫?huì)覺得自己所處的位置是經(jīng)營死角。 目前，在烏審旗城市建設(shè)這一點(diǎn)屬于空白，本項(xiàng)目的建立填充了這一空白，為烏 審旗的居民提供了優(yōu)越的居住環(huán)境。 3.1.4 社會(huì)文化環(huán)境社會(huì)文化環(huán)境 烏審旗位于鄂爾多斯市西南部、內(nèi)蒙古自治區(qū)最南端，地處毛烏素沙地腹部，九 曲黃河三面環(huán)抱。全旗轄 6 個(gè)

32、蘇木鎮(zhèn) 59 個(gè)嘎查村，行政區(qū)劃東西 104 公里，南北 194 公里，總面積 11645 平方公里。烏審旗是一個(gè)以蒙古族為主體、漢族占多數(shù)的少數(shù)民 族聚居區(qū)，全旗總?cè)丝?10 萬人，其中蒙古族 3 萬人。 正是因?yàn)檫@種多民族聚集的特點(diǎn)，形成了水榭花都獨(dú)有的銷售特點(diǎn)。也是我們公 司發(fā)展的前景，這個(gè)項(xiàng)目旨在為烏審旗的人民提供一種全新的生活方式，為牧民朋友 們向現(xiàn)代的城市化轉(zhuǎn)變提供優(yōu)越的居住場(chǎng)所。 3.23.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 3.2.1 烏審旗房地產(chǎn)發(fā)展及消費(fèi)能力分析烏審旗房地產(chǎn)發(fā)展及消費(fèi)能力分析 烏審旗 2006 年房?jī)r(jià)為平均每 2500 元/平方米左右，2007 年高達(dá)

33、 3500 元/平方米， 房?jī)r(jià)持續(xù)走高，一路飚升。2010 年烏審旗城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入為 1.3 萬元， 按家庭人口 3 人/戶計(jì)算，烏審旗年家庭可支配收入近 4 萬元。這一消費(fèi)水平不僅在 內(nèi)蒙古地區(qū)，即使與全國大部分地區(qū)相比較，也處于較高水平。烏審旗的人均消費(fèi)能 力高于其他一般城市；鄂爾多斯的房?jī)r(jià)水平與周邊甚至于省外大部分地區(qū)相比，有比 較大的上升空間。 3.2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)的分析房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)的分析 一、人口增加導(dǎo)致的剛性需求 烏審旗現(xiàn)有常住人口 10 萬人，預(yù)計(jì)在今后 4 年即 20112014 年城市人口達(dá)到 15 萬人，其中，南物流園區(qū)將達(dá)到 4 萬人規(guī)模。如果這

34、一規(guī)劃能夠?qū)崿F(xiàn)，由于人口增加 導(dǎo)致的住宅直接消費(fèi)面積即為 1000 萬平方米。 烏審旗現(xiàn)有住房 895.9 萬平方米，2010 年開工尚未完工的建筑面積為 144 萬平方 米，4 年內(nèi)年均新增 200 萬平方米左右的可銷售面積才能滿足市場(chǎng)中的基本需求。 隨著烏審旗城市化進(jìn)程的加快，城市擴(kuò)容的步伐穩(wěn)步前進(jìn)，地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)供求 關(guān)系失衡的局面不會(huì)有太大調(diào)整，仍然處于相對(duì)繁榮的階段。但烏審旗整體城市的規(guī) 模畢竟有限，城市的集客手段仍然比較單一，因此，從長(zhǎng)期市場(chǎng)環(huán)境看，城市的可持 續(xù)發(fā)展?jié)摿τ邢蕖?二、城市化對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 不可否認(rèn)，烏審旗城區(qū)人口的急劇增加，住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)和升級(jí)，為房地產(chǎn) 業(yè)的

35、快速發(fā)展提供了巨大的潛在市場(chǎng)需求。但另外需要引起我們足夠重視的是，城市 化進(jìn)程也是左右地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要的因素。目前，烏審旗的城市化進(jìn)程正以肉 眼看得到的速度飛快的進(jìn)行著。以政府為首的烏審旗的舊城改造城市拆遷工程是導(dǎo)致 2010 年烏審旗房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系失衡、住宅剛性需求上升、房屋銷售價(jià)格急劇攀升 的重要因素之一。 三、流動(dòng)人口對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快地區(qū)勢(shì)必會(huì)提高城市對(duì)人口和資源的聚集能力。在內(nèi)蒙 境域內(nèi)，烏審旗絕對(duì)屬于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快地區(qū)。目前，烏審旗常住人口 5 萬人，加上流 動(dòng)人口近 10 萬人。人口的集中度高，流動(dòng)人口多，外來人口大量購房，為烏審旗地區(qū) 房?jī)r(jià)的持續(xù)走

36、高提供了有力的支持。 四、以改善現(xiàn)有居住條件為目的的消費(fèi)需求 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入越來越多，對(duì)現(xiàn)有居住條件的不滿造成 了大量的社會(huì)閑散資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。并且隨著住房制度的改革，相當(dāng)一部分群體 采取售舊換新、售小換大的方式來改善自己的住房條件，相當(dāng)程度上擴(kuò)大了住房需求。 3.2.3 目前市場(chǎng)的開發(fā)結(jié)構(gòu)目前市場(chǎng)的開發(fā)結(jié)構(gòu) 2010 年，烏審旗房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)量達(dá)到 450 萬平方米，與包頭市基本持平，是呼和 浩特市的 70%。其中普通商品房開發(fā)占總開發(fā)量的 70%左右，經(jīng)濟(jì)適用房占 20%左右， 廉租房?jī)H占總開發(fā)量 0.5%。80 平方米以下住宅僅占住宅總供應(yīng)量的 1.6%，8012

37、0 平方米的住宅占住宅供應(yīng)量的 63.5%，120 平方米以上的住宅占住宅供應(yīng)量的 34.9%。 在預(yù)售方面， 80 平方米以下的住宅預(yù)售率為 100%，80120 平方米的住宅預(yù)售率 達(dá)到 80.5%，120 平方米以上住宅預(yù)售率達(dá)到 55.5%。以上數(shù)據(jù)表明，目前的房地產(chǎn)市 場(chǎng)發(fā)展不均衡。具體表現(xiàn)在以下方面。 一、產(chǎn)品類型發(fā)展不均衡 非住宅類產(chǎn)品與住宅類產(chǎn)品開發(fā)比例失調(diào)，住宅類產(chǎn)品中商品住房與福利性住房 的開發(fā)比例嚴(yán)重失調(diào)。 二、戶型配比不合理。從現(xiàn)有可售商品住宅看，80 平方米以上戶型占絕對(duì)主力。 從預(yù)售效果看，雖然市場(chǎng)對(duì)這類產(chǎn)品認(rèn)可程度比較高，消化能力也比較強(qiáng)，但在市場(chǎng) 上大部分的開發(fā)

38、產(chǎn)品集中在同一個(gè)區(qū)間后，除同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)相應(yīng)增大、銷售 周期會(huì)相應(yīng)拉長(zhǎng)、銷售利潤會(huì)相應(yīng)壓縮外，也會(huì)留下市場(chǎng)的空白，產(chǎn)生產(chǎn)品的真空地 帶。我們雖然不能得出 80 平方米以下的小戶型市場(chǎng)需求巨大的分析結(jié)論，但至少我們 能從這類產(chǎn)品的預(yù)售效果看出，這類產(chǎn)品目前的供應(yīng)不能滿足市場(chǎng)的需求。 3.2.4 烏審旗房地產(chǎn)市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)烏審旗房地產(chǎn)市場(chǎng)供需預(yù)測(cè) 一、居住人口分析 “十五”期間，烏審旗城鎮(zhèn)人口增加 5 萬人。 “九五”期末鄂爾多斯市城鎮(zhèn)建成面積為 68.8 平方公里，到“十五”末為 142 平方公里。隨著烏審旗生活水平的不斷提高和城市 化進(jìn)程的加快，大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，來烏審旗務(wù)工經(jīng)

39、商人員的增多，將 產(chǎn)生大量的住宅需求。 二、居住結(jié)構(gòu)分析 烏審旗的市民在選擇居住時(shí)更傾向于其現(xiàn)工作、原生活的區(qū)域。據(jù)調(diào)查，烏審旗 乘坐最多的交通工具是私家車，幾乎占了 1/2，其次是公車約占 1/4，其他依次是計(jì)程 車、步行及其它交通工具。在購房者或有意向購買的消費(fèi)者中，中、高收入者較多， 擁有私家車或者經(jīng)常乘坐計(jì)程車。在區(qū)域居住結(jié)構(gòu)里面，西部拓展區(qū)是傳統(tǒng)的行政和 商業(yè)區(qū)，也是原來烏審旗人心目中的“高尚居住區(qū)域”，南物流園區(qū)是新興的城區(qū)，區(qū) 政府遷往南物流園區(qū)與火車站的建設(shè)，預(yù)示著將來的發(fā)展速度將超過西部拓展區(qū)，而 成為新的行政區(qū)和商業(yè)區(qū)。 三、烏審旗房地產(chǎn)行業(yè)供給及需求情況 烏審旗房地產(chǎn)行業(yè)

40、目前處于需求比較旺盛，供應(yīng)相對(duì)短缺的階段。南物流園區(qū)現(xiàn) 狀作為市域的政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化教育中心、信息中心。隨著城市行政管理、 經(jīng)濟(jì)管理職能轉(zhuǎn)移；南物流園區(qū)遠(yuǎn)期將成為區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易服務(wù)中心，重點(diǎn)為居住 及都市型工業(yè)，產(chǎn)業(yè)以羊絨紡織、生物制藥等新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。未來發(fā)展趨勢(shì)是，南 物流園區(qū)將在舊城改造的基礎(chǔ)上出現(xiàn)高端產(chǎn)品，新區(qū)將出現(xiàn)低密度，反映生態(tài)理念的 高尚社區(qū)。今后南物流園區(qū)的需求依然會(huì)很旺盛。 3.2.5 烏審旗房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)烏審旗房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè) 2009 年至 2010 年是烏審旗地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化最大的一個(gè)時(shí)間段。市區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià) 也在這一時(shí)期完成了從平均 10002000 元/平方米到

41、平均 20004000 元/平方米的過 度。至今，還有很多烏審旗人沒有從這個(gè)現(xiàn)實(shí)中清醒過來。就象股市一樣，股價(jià)的急 劇變化或者有業(yè)績(jī)支撐、或者有看漲預(yù)期、或者有人為炒做，樓市也是一樣。在這種 市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)商的操作空間比較靈活， “快速掠取”、 “利益最大化”的操作原則皆有 實(shí)際操作的空間。唯一要注意的就是，烏審旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)自主性不強(qiáng)。結(jié)合全國的 地產(chǎn)走勢(shì)看，短期內(nèi)市場(chǎng)的價(jià)格仍有很大的上漲空間。 對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)有如下特點(diǎn)： 1、區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力； 2、由于整體規(guī)劃原因，市場(chǎng)有效需求量巨大，短期內(nèi)市場(chǎng)會(huì)持續(xù)繁榮； 3、目前市場(chǎng)有效供應(yīng)量仍然不足，供求關(guān)系的矛盾不會(huì)在短期內(nèi)解決； 4

42、、多方面因素支撐，短期內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲的趨勢(shì)不會(huì)改變。 3.33.3 尊頂房地產(chǎn)公司市場(chǎng)細(xì)分及目標(biāo)市場(chǎng)選擇尊頂房地產(chǎn)公司市場(chǎng)細(xì)分及目標(biāo)市場(chǎng)選擇 尊頂房地產(chǎn)公司是烏審旗規(guī)模最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一,所以對(duì)烏審旗地產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問題及相應(yīng)的開發(fā)發(fā)展策略，進(jìn)行了長(zhǎng)期的調(diào)查、分析、預(yù)測(cè)，并 在項(xiàng)目開發(fā)中，針對(duì)不同項(xiàng)目采取了相應(yīng)的對(duì)策。烏審旗房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分為西部拓展區(qū) 老城區(qū)與南物流園區(qū)新城區(qū)。 一、項(xiàng)目所處區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀 烏審國際廣場(chǎng)項(xiàng)目處于烏審旗南物流園區(qū)，園區(qū)內(nèi)目前累計(jì)總開發(fā)面積已超過 260 多萬（不含規(guī)劃中待開工項(xiàng)目），其中住宅約 200 多萬平米，公建約 60 多萬平米。 1、房地產(chǎn)

43、企業(yè)經(jīng)營效益良好 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于暫時(shí)的供不應(yīng)求狀態(tài)，開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況普遍較好，除個(gè)別 開發(fā)企業(yè)由于宏觀調(diào)控，銀行信貸緊縮造成資金鏈斷裂，個(gè)別項(xiàng)目停頓外，其它大部 分企業(yè)能夠良性運(yùn)行。二級(jí)市場(chǎng)也交投活躍，得到了提高和發(fā)展。 2、房地產(chǎn)物業(yè)管理、中介服務(wù)得到一定發(fā)展 隨著烏審旗幾家大開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，其相應(yīng)的物業(yè)管理公司，都在規(guī)范中運(yùn)營， 引進(jìn)和學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理的先進(jìn)理念和方法，使本地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平有了很 大提高，有的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)通過摸索與學(xué)習(xí)，與發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理水平差距甚小， 并且建立了與發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理的溝通機(jī)制。 中介服務(wù)尤其是外地的策劃機(jī)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、營銷機(jī)構(gòu)、咨詢機(jī)構(gòu)、

44、培訓(xùn)機(jī) 構(gòu)，憑借其在發(fā)達(dá)地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，在烏審旗得到快速發(fā)展。但本地中介機(jī)構(gòu)尚未有 效發(fā)展壯大。 3、項(xiàng)目開發(fā)專業(yè)化、精細(xì)化、規(guī)范化提高 從 2004 年開始，特別是 2005 年，多數(shù)開發(fā)企業(yè)都重視開發(fā)前期的項(xiàng)目策劃、產(chǎn) 品及市場(chǎng)定位，與外地中介服務(wù)機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)系統(tǒng)的、專業(yè)的、精細(xì)的、 規(guī)范的分析論證，并在后期的營銷策劃、銷售服務(wù)方面，體現(xiàn)出相當(dāng)專業(yè)的服務(wù)水平。 個(gè)別實(shí)力雄厚的企業(yè)已經(jīng)建立了自己的策劃研究機(jī)構(gòu)，形成了從市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目策劃、 項(xiàng)目開發(fā)管理、營銷策劃、銷售服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營管理等一系列專業(yè)化、系 統(tǒng)化、規(guī)范化的運(yùn)營體系，具備了城市大片區(qū)投資開發(fā)的實(shí)力和能力。 二、

45、尊頂房地產(chǎn)公司市場(chǎng)分析 1、住宅 住宅市場(chǎng)中，高端產(chǎn)品市場(chǎng)仍有較大需求，但受政策調(diào)控影響大，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。 約有 60%的消費(fèi)者屬于中低檔消費(fèi)，所以中低檔產(chǎn)品市場(chǎng)需求較大，但中低檔產(chǎn)品目前 的供給嚴(yán)重不足，90130的戶型銷售較火，有的出現(xiàn)排隊(duì)搶購現(xiàn)象。 隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快、人口的不斷增加，烏審旗住宅市場(chǎng) 會(huì)在未來 35 年保持良好的發(fā)展形勢(shì)。之后能否有良好表現(xiàn)，關(guān)鍵看政府招商引資、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)豐富、調(diào)整、升級(jí)了。很易理解，一個(gè)就業(yè) 510 萬人的大型企業(yè)投產(chǎn)，就 會(huì)自然形成并帶動(dòng)一個(gè) 1040 萬人口的城區(qū)。反之，一個(gè)能容納 1040 萬人口的城 區(qū)規(guī)劃，沒有產(chǎn)業(yè)支承或產(chǎn)業(yè)

46、支承不夠，那就危險(xiǎn)。 2、公建 商業(yè)樓盤（小型底商及五層以下的不計(jì)）開發(fā)的形態(tài)已經(jīng)很豐富，在檔次及規(guī)模 上已經(jīng)突破了原有規(guī)劃設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，向先進(jìn)城市的發(fā)展及功能配置靠近,市場(chǎng)細(xì)分及規(guī) 模策略很明顯。各開發(fā)商及項(xiàng)目定位均突出兩個(gè)特點(diǎn)：一是設(shè)法創(chuàng)地區(qū)之最，成為人 們關(guān)注的焦點(diǎn)，增加項(xiàng)目本身的知名度和吸引力；二是在功能及業(yè)態(tài)上提升檔次和人 性設(shè)計(jì)，改變舊商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的不足，以增加對(duì)消費(fèi)者的吸引力，給人以全新的視覺 和消費(fèi)觀念，引導(dǎo)休閑體驗(yàn)式消費(fèi)理念，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)換代。 3、整體分析 商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，尤其是寫字樓、酒店、旅游業(yè)、商業(yè)購物中心的開發(fā)和經(jīng)營，與 地區(qū)經(jīng)濟(jì)的外向性、開放程度密切相關(guān)。政府招

47、商引資的力度及結(jié)果，極大地影響商 業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的前景。如果通過政府招商引資，烏審旗能夠有數(shù)個(gè)大中型第二產(chǎn)業(yè)的勞 動(dòng)密集型廠礦企業(yè)落戶，支承起約 1020 萬人口的就業(yè)，吸引外來從業(yè)人口及中小企 業(yè)不斷進(jìn)入，帶動(dòng)并促進(jìn)本地中小企業(yè)發(fā)展壯大，實(shí)現(xiàn)本地及外來人口的廣泛就業(yè)， 那么商業(yè)及住宅地產(chǎn)，將會(huì)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)久的良好發(fā)展形勢(shì)。沒有城市整體的集聚力，沒有 第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與帶動(dòng)，沒有廣泛的就業(yè)和人口增加，作為第三產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)， 同其它第三產(chǎn)業(yè)一樣，不會(huì)得到長(zhǎng)足發(fā)展。人口是烏審旗目前發(fā)展的一個(gè)重要制約因 素，人口來自就業(yè)，就業(yè)來自產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)來自城市的發(fā)展?jié)摿εc政策。那么烏審旗的 城市發(fā)展?jié)摿σ驯粐鴥?nèi)區(qū)內(nèi)廣

48、泛認(rèn)同，政策也不斷出臺(tái)，但廣泛地引進(jìn)大中型企業(yè)及 投資者，是一個(gè)長(zhǎng)期艱巨的任務(wù)。特別是重點(diǎn)引進(jìn)生產(chǎn)制造類第二產(chǎn)業(yè)企業(yè)，會(huì)大大 促進(jìn)烏審旗其它產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展與繁榮，形成良性互動(dòng)的良好局面。 第四章 尊頂房地產(chǎn)公司 swot 分析及營銷策略研究 4.14.1 尊頂房地產(chǎn)公司水榭花都項(xiàng)目尊頂房地產(chǎn)公司水榭花都項(xiàng)目 swotswot 分析分析 一、優(yōu)勢(shì)分析 1.條條大路通花都：交通便利，可以由不同的方向進(jìn)入。高速公路、國道、鐵路 相輔相成，火車客運(yùn)站等大型公共交通樞紐緊緊地圍繞在項(xiàng)目的周圍，直達(dá)陜西靖邊、 榆林，嘎魯圖至掌崗、大草灣，羊家梁至嘎魯圖的高達(dá) 5 條的國家一級(jí)公路。新街 恩嘎樓陶利的國家一

49、級(jí)鐵路。距離的適度剛好帶來方便的同時(shí)卻沒有噪音的喧 鬧。這種便利的更多的是對(duì)生活的高品質(zhì)追求。 2.綠色心情，綠色環(huán)保：周圍的綠化生態(tài)環(huán)境是一種生活的享受，毗鄰團(tuán)結(jié)水庫、 草原風(fēng)情園、田園風(fēng)景園、一路上欣賞著遠(yuǎn)處的點(diǎn)點(diǎn)小花，看那遠(yuǎn)處天與地猶如一對(duì) 正在鬧情緒的小情侶，想靠近卻總是若即若離。在滿眼的垂柳的映襯下，更顯得生氣 盎然。 免費(fèi)游玩景點(diǎn)，暢爽開懷：快節(jié)奏的生活已經(jīng)讓我們身心俱疲，何不放開心情，盡情 地?fù)]灑自我呢。只需要走出去，不做一個(gè)宅人，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)花都周邊的沙海就是你的 天堂，可以享受響沙灣那暖暖地沙裕。閉上眼睛，仿佛那經(jīng)典的“夢(mèng)駝鈴”響了起來。 等待著親人，享受著那難得的溫情與快樂。

50、 3.大型社會(huì)公共設(shè)施，為您提供生活無憂：毗鄰火車客運(yùn)站、貨場(chǎng)、大型物流中 心、讓您無論是做生意還是居住，都可以方便快捷。直線距離只有 3.5 公里的烏審旗 人民醫(yī)院、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、職業(yè)中學(xué)更是為項(xiàng)目增添了風(fēng)采。酒店等設(shè)施更是 將休閑與度假，居住經(jīng)商有機(jī)的結(jié)合在了一起。 4.主題區(qū)塊，彰顯異域風(fēng)情：整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃整體鳥瞰正如古代埃及的城堡，在 中心縱橫明確的兩條主干道的襯托下完美的將不同地方組團(tuán)分割。合理而不突兀，隨 性卻更舒心，彰顯特色人文。兒童娛樂設(shè)施、老年活動(dòng)廣場(chǎng)、極具蒙族特色的雕塑， 有著童話夢(mèng)幻般的童趣樂園，將您的生活點(diǎn)綴的豐富多彩，有聲有色。彎形道路的設(shè) 計(jì)更是極具人性化色彩

51、，不但降低了小區(qū)內(nèi)的車速，而且讓你的視野有著“山窮水復(fù) 疑無路，柳暗花明又一村”的奇妙體驗(yàn)。 5.商住結(jié)合，便捷舒適：從家里出發(fā)，乘車只需要 10 分鐘的時(shí)間就可以到達(dá)烏審 旗最繁華的街道 3 馬路和 4 馬路。無論你是生活日常必備，還是休閑購物，這里都可 以滿足你的需要。即使足不出戶，您依然可以享受到 3、4 馬路一樣的便捷服務(wù)。不同 區(qū)塊，不同的主干道入出口都設(shè)置了配套的生活服務(wù)設(shè)施，酒店、臨街商鋪的建設(shè)必 將為生活帶來意想不到的收獲和商機(jī)，更為居家過日子提供了無盡的便捷。 6.花園式社區(qū)，主題水廣場(chǎng)與君一個(gè)清涼愜意：小區(qū)水主題廣場(chǎng)將貫穿整個(gè)社區(qū) 的設(shè)計(jì)理念之中。水之無形，心之所系。大道無

52、形，唯水虔誠。主題廣場(chǎng)的建設(shè)將與 周圍的綠色交相輝映。為您帶來視覺上的無盡享受。 7.限購不限高，一層的購買兩層的享受：商業(yè)區(qū)域內(nèi)部空間創(chuàng)造了前所未有的大 氣，高達(dá) 7 米的挑高設(shè)計(jì)讓你體驗(yàn)著“不敢高聲語，恐驚天上人”的微妙感覺。更給 了你自由發(fā)揮的空間，無論是你想來個(gè)高空驚險(xiǎn)刺激的回落，還是來個(gè)隔層，體會(huì)一 下自己建造房子的樂趣。這都是你的權(quán)利，也是你人生的精彩。 8.東西方文化典范，彰顯個(gè)性：在東方古老而神秘的靜謐中融合了西方文化的大 膽而奢華。個(gè)性卻不張揚(yáng)，將完美的自我充分地在群體中釋放，這就是生活態(tài)度。 9.主客戶群：周邊企業(yè)的白領(lǐng)階層，區(qū)域內(nèi)的本地居民，與區(qū)域內(nèi)有姻親及其他 關(guān)系，在

53、區(qū)域內(nèi)工作的公務(wù)員。次客戶群：在烏審旗做生意的個(gè)體工商戶，周邊工作 或居住的部分客戶，購買用于投資的目標(biāo)客戶。 10.目標(biāo)客戶主要需求集中在面積為 100120 平米的兩室，100120 平米的小三 室，120150 平米的大三室，150-200 平米的躍層。大部分客戶選擇面積為 120 平米 左右的平層，為比較單一的人口構(gòu)成，屬于在工作和個(gè)人方面上較為穩(wěn)定。選擇 120 平米以上面積房型的客戶多為住房改善，他們有住房，并不單單要求住宅的面積還要 求居住環(huán)境和居住質(zhì)量，所以對(duì)價(jià)格上并不是很限制。他們?cè)谀挲g上為中青年成熟的 人群（30-45 歲左右） ，在事業(yè)和家庭上有了一定的基礎(chǔ)。年齡、事業(yè)的

54、成熟是選擇住 房面積和地點(diǎn)的一個(gè)分差；100120 平米面積上選擇 120 平米的客戶較多；120150 平方米面積上選擇 130 平方米的客戶較多，150200 平方米面積上選擇 170 平方米的 客戶較多。 二、劣勢(shì)（w） 1.水資源匱乏，抑制城市經(jīng)濟(jì)及人口發(fā)展：現(xiàn)在水的問題是影響和制約每個(gè)房地產(chǎn) 企業(yè)發(fā)展的瓶頸性問題。開發(fā)商所賺取的利潤相當(dāng)大的一部分也投入到了這個(gè)方面中 來。 2.地處偏遠(yuǎn)，居住的自然環(huán)境相對(duì)較差，流動(dòng)人口較少：南物流園區(qū)處于剛剛起步 階段，沒有形成一個(gè)良好的居住氛圍。所以在推廣上有一定的難度。 3.經(jīng)濟(jì)體制單一，整體市場(chǎng)未形成有效的經(jīng)濟(jì)支撐，尤其是工業(yè)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)：烏審

55、旗自然資源豐富，但多數(shù)都是依靠石油資源。資源利用的單一化是城市發(fā)展的瓶頸之 一。 4.人口有限，無法支撐大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，無法消化大體量開發(fā)帶來的壓力：現(xiàn) 有流動(dòng)人口接近 6 萬，支撐過多的大型企業(yè)是無法完成勞動(dòng)力轉(zhuǎn)換的。 三、機(jī)遇（o） 1.國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)能源型城市強(qiáng)勢(shì)發(fā)展：政府大的調(diào)控措施，以及打造全新的 旅游城市成為了烏審旗發(fā)展的機(jī)遇。 2.國家區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略、西部大開發(fā)政策帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展：政府對(duì)企業(yè)的最 大支持和不停的綠燈讓企業(yè)無憂發(fā)展。 3.投資拉動(dòng)，城市自身發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張：多項(xiàng)的自然資源使得烏審旗的 投資達(dá)到了一個(gè)前所未有的熱度。 4.地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，市場(chǎng)需求較大

56、：隨著外來人口的不斷涌入，烏審旗的住宅 需求量將大幅度增加，且對(duì)文化需求，居住品質(zhì)都有不同檔次的提高。 5.呼、包二市的發(fā)展，對(duì)鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有促進(jìn)作用：形成金三角是烏 審旗現(xiàn)在的政府性策略之一。隨著這兩市的發(fā)展必定更加刺激了烏審旗的發(fā)展。 四、威脅（t） 1.產(chǎn)業(yè)的單一性制約了城市的發(fā)展：?jiǎn)我唤?jīng)濟(jì)，后勁不足，需大力引進(jìn)外來資本、 外來企業(yè)、擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域，尤其是第一產(chǎn)業(yè)。 2.靖邊和神木的崛起將給烏審旗帶來極大的挑戰(zhàn)，周邊發(fā)展，對(duì)本地區(qū)發(fā)展先揚(yáng) 后抑，受呼、包二市商業(yè)圈的制約。 3.城市發(fā)展政策導(dǎo)向潛在失誤存在的可能，人后稀少很容易造成康巴什鬼城的影 子。 4.24.2 尊頂房地產(chǎn)

57、公司營銷策略匹配與選擇尊頂房地產(chǎn)公司營銷策略匹配與選擇 4.2.1 尊頂房地產(chǎn)公司營銷策略匹配尊頂房地產(chǎn)公司營銷策略匹配 根據(jù)水榭花都的優(yōu)勢(shì) 7 與機(jī)遇 4，即花園式主題文化廣場(chǎng)與居住品質(zhì)相匹配。如何 體現(xiàn)這一廣場(chǎng)的主題思想和概念，以及如何體現(xiàn)水榭花都的價(jià)值，以及如何將水榭花 都這個(gè)項(xiàng)目在受眾人群中得到廣泛的認(rèn)可，這是我們所要考慮的實(shí)質(zhì)性問題。劣勢(shì)卻 在于南物流園區(qū)沒有形成居住氛圍，所以我們要打造自己特色的主題文化水廣場(chǎng)，來 彌補(bǔ)我們的缺憾。 根據(jù)水榭花都優(yōu)勢(shì) 2 與機(jī)遇 1，即綠色心情、綠色環(huán)保與打造旅游城市相匹配。在 于在一個(gè)沙漠化地域開發(fā)一個(gè)新型的商業(yè)、生活居住國際廣場(chǎng)，并積極把握與文化

58、的 關(guān)聯(lián)性，深度發(fā)掘文脈傳承， “水”的氣質(zhì)和歐洲的建筑風(fēng)格完美地展現(xiàn)出來。體現(xiàn)了 “現(xiàn)代中國”的生活方式和烏審旗人及周邊地域的風(fēng)土人情。但來自西部拓展區(qū)的威 脅卻讓我們?cè)谕度肷显黾恿瞬簧俚耐顿Y，即使是這樣，我們依舊要為了烏審旗的人民 打造全新的居住環(huán)境而努力。 所以，事實(shí)上不同型態(tài)的項(xiàng)目類型代表著不同的生活方式，推廣一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目， 從實(shí)物上看是一個(gè)個(gè)住宅單元，一個(gè)個(gè)商業(yè)旺鋪，但實(shí)質(zhì)上是在推廣一種生活方式。 一種生活的態(tài)度。一種水的文化氣息與精彩體現(xiàn)，這種站在前沿的高尚生活方式就是 水榭花都的最大的原創(chuàng)，也因此就是我們推廣活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)。 4.2.2 尊頂房地產(chǎn)公司營銷策略選擇尊頂房地產(chǎn)公司營

59、銷策略選擇 根據(jù)目前公司現(xiàn)有財(cái)力物力及項(xiàng)目所處環(huán)境，我們采用水榭花都的優(yōu)勢(shì) 7 與機(jī)遇 4， ，即花園式主題文化廣場(chǎng)與居住品質(zhì)的要求，我們采取了通篇以水為主題的營銷方 式，在折頁、圍擋、展板、logoo 等物料的設(shè)計(jì)上，我們緊緊抓住這點(diǎn)，將水的文化 與典雅，唯美與大智充分的體現(xiàn)了出來。 售前宣傳的基本目標(biāo)是讓目標(biāo)客戶對(duì)水榭花都有初步的認(rèn)知并且產(chǎn)生一定的好感。 通過廣告和公關(guān)活動(dòng)，吸引目標(biāo)客戶群的關(guān)注。 試銷是為了試探目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的直接反應(yīng)，進(jìn)一步證實(shí)項(xiàng)目的定位、價(jià)格和營銷 的其他方面是否符合目標(biāo)客戶的需求。如果試銷反響良好，則說明項(xiàng)目之定位及宣傳 得到市場(chǎng)認(rèn)可，我們可以繼續(xù)當(dāng)前的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，對(duì)

60、市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)行控制；如果試銷 的市場(chǎng)反響不佳，我們可以分析癥結(jié)所在，對(duì)項(xiàng)目之營銷策略等作相應(yīng)的調(diào)整修正。 其根本目的是為全面推廣時(shí)能更加有的放矢，事半功倍?，F(xiàn)階段的作法是延續(xù)前段述 而不作的手法。 根據(jù)以上原則，在這一階段我們建議宣傳的思路是： 4.2.2.1， “心情小雨”墻面：在售樓部明顯位置開辟出一面墻壁，來的參觀者都 可以在這里留下墨寶、心情小雨、甚至僅僅是簽名。讓大家熟悉這里， 并將這里作為生活的集中地。 4.2.2.2， “業(yè)主聯(lián)誼會(huì)”：組織意向業(yè)主聯(lián)歡，將我們的理念全部的傳遞給他們。 第五章 尊頂房地產(chǎn)公司營銷策略實(shí)施方案研究 5.15.1 尊頂房地產(chǎn)公司營銷策略的實(shí)施方案尊頂