房地產估價課件第二章 房地產價格的形成機理

1、2008.2第二章 房地產價格形成機理1 第二章第二章 房地產價格的形成機理房地產價格的形成機理 第一節(jié)第一節(jié) 房地產價格的概念與特點房地產價格的概念與特點 第二節(jié)第二節(jié) 房地產價格的構成與形式房地產價格的構成與形式 第三節(jié)第三節(jié) 房地產價格的影響因素房地產價格的影響因素 2008.2第二章 房地產價格形成機理2 第一節(jié)第一節(jié) 房地產價格的概念與特點房地產價格的概念與特點 一、一、房地產價格概念房地產價格概念 二、二、房地產價格的基本特點房地產價格的基本特點 2008.2第二章 房地產價格形成機理3 一、房地產價格概念一、房地產價格概念 房地產價格是指在開發(fā)、建設、經房地產價格是指在開發(fā)、建設

2、、經 營房地產過程中，所耗費的全部社會營房地產過程中，所耗費的全部社會 必要勞動所形成的價值與土地所有權必要勞動所形成的價值與土地所有權 價格綜合的貨幣表現(xiàn)。價格綜合的貨幣表現(xiàn)。 房地產價格是房屋建筑物價格和地房地產價格是房屋建筑物價格和地 產價格的統(tǒng)一。產價格的統(tǒng)一。 2008.2第二章 房地產價格形成機理4 二、房地產價格的基本特點二、房地產價格的基本特點 1. 房地產價格具有地區(qū)性房地產價格具有地區(qū)性 2. 房地產價格實體具有雙重性房地產價格實體具有雙重性 3. 房地產價格具有高位性房地產價格具有高位性 4. 房地產價格具有單件性房地產價格具有單件性 5. 房地產價格具有擴散效應房地產價

3、格具有擴散效應 6. 房地產價格具有敏感性房地產價格具有敏感性 7. 房地產價格具有趨升性房地產價格具有趨升性 2008.2第二章 房地產價格形成機理5 第二節(jié)第二節(jié) 房地產價格的構成與形式房地產價格的構成與形式 一、一、房地產價格的構成房地產價格的構成 二、二、房地產價格的形房地產價格的形式式 2008.2第二章 房地產價格形成機理6 一、房地產價格的構成一、房地產價格的構成 1.房地產價格的構成要素房地產價格的構成要素 土地價格土地價格 房屋建筑成本房屋建筑成本 建筑房屋的利潤建筑房屋的利潤 稅金（包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附稅金（包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附 加、土地增值

4、稅等）加、土地增值稅等） 其它附加費（如人防費等）其它附加費（如人防費等） 土地使用稅（中等城市每平方米的納稅額為土地使用稅（中等城市每平方米的納稅額為 0.48元）元） 2.房地產價格的其它構成要素房地產價格的其它構成要素 2008.2第二章 房地產價格形成機理7 二、房地產價格的形二、房地產價格的形式式 1. 土地價格土地價格 2. 建筑物價格建筑物價格 3. 房地價格房地價格 2008.2第二章 房地產價格形成機理8 1.土地價格土地價格 土地所有權價格和土地使用全價格土地所有權價格和土地使用全價格（按土（按土 地的權利）地的權利） 征地價格、批租地價和轉讓地價征地價格、批租地價和轉讓地

5、價（按價格（按價格 形成的基礎）形成的基礎） 總地價、單位地價和總地價、單位地價和樓面地價樓面地價（按計算單（按計算單 位）位） 拍賣地價、招標地價和協(xié)議地價拍賣地價、招標地價和協(xié)議地價（按出讓（按出讓 的方式）的方式） 2008.2第二章 房地產價格形成機理9 2.建筑物價格建筑物價格 出售價格和出租價格（按流通形式出售價格和出租價格（按流通形式 的不同劃分）的不同劃分） 總價格與單位價格（按計算單位不總價格與單位價格（按計算單位不 同劃分）同劃分） 現(xiàn)房價格與期房價格（按交房時間現(xiàn)房價格與期房價格（按交房時間 的不同劃分）的不同劃分） 2008.2第二章 房地產價格形成機理10 3.房地價

6、格房地價格 評估價格、市場價格與理論價格評估價格、市場價格與理論價格（按形成（按形成 的基礎）的基礎） 銷售價格、銷售價格、抵押價格抵押價格、課稅價格課稅價格與與典當價典當價 格格 2008.2第二章 房地產價格形成機理11 第三節(jié)第三節(jié) 房地產價格的影響因素房地產價格的影響因素 一、一、經濟因素經濟因素 二、二、自身因素自身因素 三、三、環(huán)境因素環(huán)境因素 四、四、人口因素人口因素 五、五、社會因素社會因素 六、六、行政因素行政因素 七、七、心理因素心理因素 八、八、國際因素國際因素 2008.2第二章 房地產價格形成機理12 一、經濟因素一、經濟因素 供求狀況供求狀況 物價變動物價變動 居民

7、收入和消費水平居民收入和消費水平 利率水平利率水平 政府宏觀調空政府宏觀調空 2008.2第二章 房地產價格形成機理13 二、自身因素二、自身因素 1.土地自身因素土地自身因素 土地位置、形狀、大小等土地位置、形狀、大小等 氣候條件氣候條件 臨街狀態(tài)臨街狀態(tài) 2.建筑物自身因素建筑物自身因素 建筑物的面積、結構、材料建筑物的面積、結構、材料 設備、施工質量設備、施工質量 朝向、樓層、建筑物外觀朝向、樓層、建筑物外觀 2008.2第二章 房地產價格形成機理14 三、環(huán)境因素三、環(huán)境因素 1.自然環(huán)境自然環(huán)境 噪聲噪聲 環(huán)境污染環(huán)境污染 視覺環(huán)境視覺環(huán)境 2.社會環(huán)境社會環(huán)境 交通條件交通條件 商

8、業(yè)設施商業(yè)設施 教育設施教育設施 2008.2第二章 房地產價格形成機理15 四、人口因素四、人口因素 人口密度人口密度 人口素質人口素質 家庭規(guī)模家庭規(guī)模 2008.2第二章 房地產價格形成機理16 五、社會因素五、社會因素 政治安定狀況政治安定狀況 社會治安狀況社會治安狀況 居民法律意識居民法律意識 法律對財產權的保障法律對財產權的保障 房地產投機房地產投機 城市化過程城市化過程 風俗習慣風俗習慣 2008.2第二章 房地產價格形成機理17 六、行政因素六、行政因素 土地制度土地制度 住房制度住房制度 城市規(guī)劃城市規(guī)劃 稅收政策稅收政策 市政管理市政管理 行政隸屬變更行政隸屬變更 2008

9、.2第二章 房地產價格形成機理18 七、心理因素七、心理因素 1. 價格預期價格預期 2. 接近名家住宅的心理接近名家住宅的心理 3. 講究門牌號碼講究門牌號碼 2008.2第二章 房地產價格形成機理19 八、國際因素八、國際因素 經濟封鎖經濟封鎖 軍事沖突軍事沖突 移民移民 2008.2第二章 房地產價格形成機理20 1.房地產價格具有地區(qū)性房地產價格具有地區(qū)性 不同地區(qū)供求不同：大城市供給有不同地區(qū)供求不同：大城市供給有 限而需求旺盛；限而需求旺盛； 不同地區(qū)建造成本有差異：人工、不同地區(qū)建造成本有差異：人工、 材料費有差異，土地使用權出讓金材料費有差異，土地使用權出讓金 有差異；有差異；

10、 不同地區(qū)間的房屋無法調劑余缺。不同地區(qū)間的房屋無法調劑余缺。 2008.2第二章 房地產價格形成機理21 房地產價格實體具有雙重性房地產價格實體具有雙重性 一部分來源于開發(fā)和房屋建筑安裝一部分來源于開發(fā)和房屋建筑安裝 勞動所形成的價值；勞動所形成的價值； 另一部分來源于土地使用權價格。另一部分來源于土地使用權價格。 2008.2第二章 房地產價格形成機理22 房地產價格具有擴散效應房地產價格具有擴散效應 房地產價格直接影響到人房地產價格直接影響到人 們的實際生活水平，其價格們的實際生活水平，其價格 的上漲必然會擴散到社會生的上漲必然會擴散到社會生 活的各個方面?；畹母鱾€方面。 2008.2第

11、二章 房地產價格形成機理23 房地產價格具有單件性房地產價格具有單件性 房地產都是單件生產。生產過程受到的影房地產都是單件生產。生產過程受到的影 響因素也不同。（原材料的價格、天氣、響因素也不同。（原材料的價格、天氣、 人工費用支出等）人工費用支出等） 沒有完全相同的房地產。（地理位置、建沒有完全相同的房地產。（地理位置、建 造材料、建造標準、配套設施等都有差別造材料、建造標準、配套設施等都有差別 ） 房地產交易易受到交易主體之間個別因素房地產交易易受到交易主體之間個別因素 的影響。的影響。 2008.2第二章 房地產價格形成機理24 2.房地產價格的其它構成要素房地產價格的其它構成要素 房屋

12、裝修費房屋裝修費 房屋設備費用（一般指衛(wèi)生、暖氣、廚房設房屋設備費用（一般指衛(wèi)生、暖氣、廚房設 備等費用）備等費用） 建筑物地段、樓層和朝向差價（樓層差價建筑物地段、樓層和朝向差價（樓層差價= =標標 準房價準房價 樓層差價率樓層差價率） 房屋的折舊（按時間）房屋的折舊（按時間） 房屋的完好程度。（考慮房屋的實際磨損程房屋的完好程度。（考慮房屋的實際磨損程 度來確定房屋的成新，進而確定房屋的價格度來確定房屋的成新，進而確定房屋的價格 ） 2008.2第二章 房地產價格形成機理25 土地所有權價格和土地使用全價土地所有權價格和土地使用全價 格格 土地所有權價格實質上是購買價格，在現(xiàn)實土地所有權價

13、格實質上是購買價格，在現(xiàn)實 生活中表現(xiàn)為征地價格，只有國家與農村集生活中表現(xiàn)為征地價格，只有國家與農村集 體發(fā)生征地關系時才產生。體發(fā)生征地關系時才產生。 土地使用權價格本質為租賃價格。土地使用土地使用權價格本質為租賃價格。土地使用 者在支付土地使用權價格后，得到的僅僅是者在支付土地使用權價格后，得到的僅僅是 土地使用權。在現(xiàn)實中表現(xiàn)為土地使用權出土地使用權。在現(xiàn)實中表現(xiàn)為土地使用權出 讓金，即批租地價或轉讓地價。讓金，即批租地價或轉讓地價。 2008.2第二章 房地產價格形成機理26 征地價格、批租地價和轉讓地價征地價格、批租地價和轉讓地價 征地價格：通過對農村土地的征用而形成的征地價格：通

14、過對農村土地的征用而形成的 價格。價格。 批租地價：我國一般采取批租方式進行土地批租地價：我國一般采取批租方式進行土地 出讓，即一次性收取土地出讓期間的地租。出讓，即一次性收取土地出讓期間的地租。 這個地租就是出讓金，即批租地價。若按年這個地租就是出讓金，即批租地價。若按年 收取地租，就是出租地價。收取地租，就是出租地價。 轉讓地價：土地使用者從國家那里取得土地轉讓地價：土地使用者從國家那里取得土地 使用權后，進行土地使用權再轉移時的價格使用權后，進行土地使用權再轉移時的價格 。 2008.2第二章 房地產價格形成機理27 樓面地價樓面地價 樓面地價：又稱單位建筑面積地價，樓面地價：又稱單位建

15、筑面積地價， 它是每單位建筑面積所分攤的土地價它是每單位建筑面積所分攤的土地價 格。即土地總價格與建筑面積之比。格。即土地總價格與建筑面積之比。 2008.2第二章 房地產價格形成機理28 拍賣地價、招標地價和協(xié)議地價拍賣地價、招標地價和協(xié)議地價 拍賣拍賣地價：由底價、期望價和成交價組成。地價：由底價、期望價和成交價組成。 底價底價又稱起價，它是政府或土地使用者拍賣土又稱起價，它是政府或土地使用者拍賣土 地時確定的最低價。地時確定的最低價。 期望價期望價是土地轉讓人希望的滿意價格。是土地轉讓人希望的滿意價格。 成交價成交價是最后拍賣成交，一錘定音時的價格。是最后拍賣成交，一錘定音時的價格。 招

16、標地價：是指采取招標地價：是指采取招標方式出讓土地招標方式出讓土地的成交的成交 價。價。 協(xié)議地價：交易雙方通過協(xié)議地價：交易雙方通過協(xié)議商定協(xié)議商定的交易地價的交易地價 。 2008.2第二章 房地產價格形成機理29 評估價格、市場價格與理論價格評估價格、市場價格與理論價格 評估價格：是房地產估價人員，運用評估價格：是房地產估價人員，運用 一定的方法對房地產所作出的估算價一定的方法對房地產所作出的估算價 格。格。 市場價格：是房地產交易時的實際成市場價格：是房地產交易時的實際成 交價格。交價格。 理論價格：由房地產開發(fā)建設成本和理論價格：由房地產開發(fā)建設成本和 一定的利稅構成的價格。一定的利

17、稅構成的價格。 2008.2第二章 房地產價格形成機理30 拍賣拍賣 拍賣是以拍賣是以公開競價公開競價的形式，將特定物品或財產的形式，將特定物品或財產 權利轉讓給最高應價者的買賣方式權利轉讓給最高應價者的買賣方式 所謂所謂公開競價公開競價是指買賣活動公開進行，公民、是指買賣活動公開進行，公民、 法人和其他組織自愿參加，并根據(jù)拍賣師的法人和其他組織自愿參加，并根據(jù)拍賣師的 叫價，決定是否應價，其他競買人應價時，叫價，決定是否應價，其他競買人應價時， 可以高于其他人的應價再次出價，直到某人可以高于其他人的應價再次出價，直到某人 的應價經拍賣師三次叫價再無人競價時，拍的應價經拍賣師三次叫價再無人競價

18、時，拍 賣師以落槌或以其他公開表示買定的方式確賣師以落槌或以其他公開表示買定的方式確 認拍賣成交。認拍賣成交。 2008.2第二章 房地產價格形成機理31 拍賣出讓土地使用權拍賣出讓土地使用權 拍賣出讓土地使用權，是指在指定的時間、拍賣出讓土地使用權，是指在指定的時間、 地點、利用公開場合由政府的代表者地點、利用公開場合由政府的代表者土土 地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地 使用權，由拍賣主持人首先叫出底價，諸使用權，由拍賣主持人首先叫出底價，諸 多的競投者輪番報價，最后出最高價者取多的競投者輪番報價，最后出最高價者取 得土地使用權。得土地使用權。 200

19、8.2第二章 房地產價格形成機理32 招標出讓土地使用權招標出讓土地使用權 招標出讓土地使用權，是指在規(guī)定的期限內招標出讓土地使用權，是指在規(guī)定的期限內 ，由符合規(guī)定的單位或個人（受讓人），以，由符合規(guī)定的單位或個人（受讓人），以 書面投標形式，競投某塊土地的使用權，土書面投標形式，競投某塊土地的使用權，土 地使用權出讓方評標決標，擇優(yōu)而取。地使用權出讓方評標決標，擇優(yōu)而取。 2008.2第二章 房地產價格形成機理33 協(xié)議出讓土地使用權協(xié)議出讓土地使用權 協(xié)議出讓土地使用權是指由土地管理部門代協(xié)議出讓土地使用權是指由土地管理部門代 表市政府與土地使用者以土地的公告市場價表市政府與土地使用者以

20、土地的公告市場價 格為基準，經過協(xié)商確定土地價格，并將土格為基準，經過協(xié)商確定土地價格，并將土 地使用權讓與土地使用者的行為。地使用權讓與土地使用者的行為。 2008.2第二章 房地產價格形成機理34 房地產抵押價格房地產抵押價格 房地產抵押房地產抵押，是指抵押人將其合法的房地，是指抵押人將其合法的房地 產以不轉移占有的方式向抵押權人提供產以不轉移占有的方式向抵押權人提供 債務履行擔保的行為。債務人不履行債債務履行擔保的行為。債務人不履行債 務時，抵押權人有權依法對抵押的房地務時，抵押權人有權依法對抵押的房地 產拍賣所得價款優(yōu)先受償。產拍賣所得價款優(yōu)先受償。 2008.2第二章 房地產價格形成

21、機理35 房地產抵押價格房地產抵押價格( (市場價格政府稅費貸市場價格政府稅費貸 款利息違約金損害賠償金處置抵押物款利息違約金損害賠償金處置抵押物 過程中的費用應補繳政府的出讓金過程中的費用應補繳政府的出讓金) )風風 險修正系數(shù)。險修正系數(shù)。 其中，風險修正系數(shù)由抵押期間房地產市場變其中，風險修正系數(shù)由抵押期間房地產市場變 化風險、處置抵押物時的變現(xiàn)難易程度、抵化風險、處置抵押物時的變現(xiàn)難易程度、抵 押物本身的折舊押物本身的折舊( (包括物質折舊、功能折舊包括物質折舊、功能折舊 和經濟折舊和經濟折舊) )及其他災害所決定，其取值應及其他災害所決定，其取值應 遵循保守性原則。遵循保守性原則。

22、2008.2第二章 房地產價格形成機理36 房地產估價在稅收上的運用稱為房地產估價在稅收上的運用稱為房地產評房地產評 稅稅。按評稅值征稅是發(fā)達國家房地產稅法中。按評稅值征稅是發(fā)達國家房地產稅法中 一條很重要的原則。一條很重要的原則。評稅值是以一定的估價評稅值是以一定的估價 原則和估價方法求得評估值再乘以一定的比原則和估價方法求得評估值再乘以一定的比 率而得到的。率而得到的。 按房地產評稅值征稅，能比較客觀地反映按房地產評稅值征稅，能比較客觀地反映 房地產價值和納稅人的承受能力，使多占有房地產價值和納稅人的承受能力，使多占有 財產的納稅人多繳稅，少占有財產的少繳稅財產的納稅人多繳稅，少占有財產的

23、少繳稅 。同時，隨著經濟的發(fā)展及房地產市場的變。同時，隨著經濟的發(fā)展及房地產市場的變 化，房地產價值隨之上下浮動，估價值也會化，房地產價值隨之上下浮動，估價值也會 相應調整，體現(xiàn)了公平的原則。相應調整，體現(xiàn)了公平的原則。 2008.2第二章 房地產價格形成機理37 典當價格典當價格 公平市價是指一宗房地產的產權在估價之日預公平市價是指一宗房地產的產權在估價之日預 期可合理地出售的最好價格。其假設條件為期可合理地出售的最好價格。其假設條件為 ： A A、一個自愿的出售者；、一個自愿的出售者； B B、一段在考慮了房地產性質和市場狀況、一段在考慮了房地產性質和市場狀況 下面進行議價銷售的合適的時期