河北清河項(xiàng)目整合推廣提案(1)

1、清河項(xiàng)目整合推廣提案清河項(xiàng)目整合推廣提案 20122012年年1010月月 目錄：目錄： 第一部分：市場(chǎng)篇第一部分：市場(chǎng)篇 第二部分：項(xiàng)目篇第二部分：項(xiàng)目篇 第三部分：推廣篇第三部分：推廣篇 第一部分：市場(chǎng)篇第一部分：市場(chǎng)篇 清河縣地理位置及人口狀況清河縣地理位置及人口狀況 清河縣位于河北省東南部、隸 屬于河北省邢臺(tái)市，面積502 平方公里，人口36萬(wàn)?？h人民 政府駐葛仙莊鎮(zhèn)，距省會(huì)石家 莊148.8公里。清河縣交通便 捷，京九鐵路、青銀高速、 308國(guó)道等重要國(guó)家干線匯交 清河。清河方圓400公里內(nèi)有 北京、天津、青島、濟(jì)南、石 家莊、太原等特大城市。 清河縣經(jīng)濟(jì)狀況清河縣經(jīng)濟(jì)狀況 清河縣域

2、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，號(hào)稱清河縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，號(hào)稱“中中 國(guó)羊絨之都國(guó)羊絨之都”，是邢臺(tái)市的副，是邢臺(tái)市的副 中心城市，被河北省列入全省中心城市，被河北省列入全省 首批擴(kuò)權(quán)縣和重點(diǎn)培育的中等首批擴(kuò)權(quán)縣和重點(diǎn)培育的中等 城市之一。清河已成為全國(guó)最城市之一。清河已成為全國(guó)最 大的羊絨及其它特種動(dòng)物纖維大的羊絨及其它特種動(dòng)物纖維 加工銷(xiāo)售集散地和重要的羊絨加工銷(xiāo)售集散地和重要的羊絨 紡紗及制品基地之一，有紡紗及制品基地之一，有“世世 界羊絨看中國(guó)，中國(guó)羊絨看清界羊絨看中國(guó)，中國(guó)羊絨看清 河河”的佳話。而且還是全國(guó)重的佳話。而且還是全國(guó)重 要的汽摩鋼索、汽車(chē)密封件生要的汽摩鋼索、汽車(chē)密封件生 產(chǎn)基地和我國(guó)北方重要的

3、硬質(zhì)產(chǎn)基地和我國(guó)北方重要的硬質(zhì) 合金基地。合金基地。 清河縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀清河縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 清河縣房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)逐步培 育發(fā)展的過(guò)程中，同時(shí)呈現(xiàn)出以下特征： （一）、市場(chǎng)發(fā)展緩慢 （二）、上市量小 ，分布較為集中 （三）、地段因素對(duì)項(xiàng)目影響較大 （四）、現(xiàn)有項(xiàng)目品質(zhì)感不高 （五）、品牌物管、配套較為缺乏 （六）、客戶的居住理念還在啟蒙階段 清河縣地產(chǎn)市場(chǎng)前景展望清河縣地產(chǎn)市場(chǎng)前景展望 新興市場(chǎng)，具有潛力 伴隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)園區(qū)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，將會(huì)有更多的人投入清河的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，各 種投資也會(huì)增多。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入增多將會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多的潛在客戶。 再?gòu)哪壳胺慨a(chǎn)銷(xiāo)售形勢(shì)看，已

4、建成封頂樓盤(pán)的銷(xiāo)售率都達(dá)到了80%，充分印證了清河具有很強(qiáng)的 購(gòu)買(mǎi)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有發(fā)展?jié)摿Α?在居住的品質(zhì)上，人們對(duì)簡(jiǎn)單滿足居住功能的低端項(xiàng)目不再滿意；建筑品質(zhì)高、生活配套齊全、 環(huán)境優(yōu)美、物管到家的中高檔社區(qū)將逐步成為市場(chǎng)主力。 清河的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于發(fā)展初期，市場(chǎng)尚不完善；但可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)的幾年中，清河的房 地產(chǎn)將逐步進(jìn)入成熟的發(fā)展軌道。 第二部分：項(xiàng)目篇第二部分：項(xiàng)目篇 一、項(xiàng)目一、項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析 地塊規(guī)則，整體規(guī)劃完備； 地塊平整，具備規(guī)模； 毗鄰清涼江生態(tài)園； 緊鄰308國(guó)道和青銀高速； 周邊項(xiàng)目檔次較低，居住環(huán)境一般； 沒(méi)有緊鄰直通縣城的主干道； 項(xiàng)目周邊配套不完

5、善； 王各莊對(duì)項(xiàng)目形象具有負(fù)面作用； 機(jī) 會(huì) 當(dāng)前市場(chǎng)供給量小，入市機(jī)會(huì)大； 周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，尤其是高品 質(zhì)樓盤(pán)； 市場(chǎng)目前的營(yíng)銷(xiāo)手段和企劃推廣 方面還存在著很大的提升空間； 威 脅 市場(chǎng)的不穩(wěn)定性； 國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不可預(yù)測(cè)性； 項(xiàng)目所處位置較偏，客源吸引力有限； 項(xiàng)目所處區(qū)域市場(chǎng)不成熟，有一定風(fēng)險(xiǎn)； 優(yōu) 勢(shì)劣 勢(shì) 二、項(xiàng)目定位二、項(xiàng)目定位 1 1、項(xiàng)目檔次定位：、項(xiàng)目檔次定位： 清河高端地產(chǎn)引領(lǐng)者清河高端地產(chǎn)引領(lǐng)者 n 立足于清河最高端的地產(chǎn)行列；立足于清河最高端的地產(chǎn)行列； n 項(xiàng)目擁有目前清河高端項(xiàng)目絕無(wú)僅有的自然資源；項(xiàng)目擁有目前清河高端項(xiàng)目絕無(wú)僅有的自然資源； n 開(kāi)發(fā)商具備打

6、造高端項(xiàng)目的實(shí)力；開(kāi)發(fā)商具備打造高端項(xiàng)目的實(shí)力； n 綜合以上特質(zhì)，通過(guò)項(xiàng)目準(zhǔn)確的定位，后期產(chǎn)品的精雕綜合以上特質(zhì)，通過(guò)項(xiàng)目準(zhǔn)確的定位，后期產(chǎn)品的精雕 細(xì)琢，現(xiàn)場(chǎng)氛圍的營(yíng)造，以及營(yíng)銷(xiāo)推廣的包裝，項(xiàng)目具細(xì)琢，現(xiàn)場(chǎng)氛圍的營(yíng)造，以及營(yíng)銷(xiāo)推廣的包裝，項(xiàng)目具 備成為清河高端地產(chǎn)引領(lǐng)者的機(jī)會(huì)。備成為清河高端地產(chǎn)引領(lǐng)者的機(jī)會(huì)。 2 2、項(xiàng)目客群定位、項(xiàng)目客群定位 以清河為主的縣內(nèi)高端客群以清河為主的縣內(nèi)高端客群 項(xiàng)目初期以清河區(qū)域?yàn)橹?，包括清河縣區(qū)周邊鄉(xiāng)、鎮(zhèn)客戶的縣城塔尖人群；項(xiàng)目初期以清河區(qū)域?yàn)橹?，包括清河縣區(qū)周邊鄉(xiāng)、鎮(zhèn)客戶的縣城塔尖人群； 后期通過(guò)項(xiàng)目影響力的塑造，后期通過(guò)項(xiàng)目影響力的塑造，“由內(nèi)往外由

7、內(nèi)往外”逐步輻射全縣境地乃至周邊縣市逐步輻射全縣境地乃至周邊縣市 地區(qū)；地區(qū)； 主要面向以上地區(qū)的私企業(yè)主、國(guó)家企事業(yè)單位高管等。主要面向以上地區(qū)的私企業(yè)主、國(guó)家企事業(yè)單位高管等。 清河清河8080 企業(yè)主企業(yè)主 企業(yè)高管企業(yè)高管 政府高官政府高官 追求居住品質(zhì)、偏好自然美景的塔尖人群追求居住品質(zhì)、偏好自然美景的塔尖人群 首次購(gòu)買(mǎi)高品質(zhì)住宅的當(dāng)?shù)孛魇状钨?gòu)買(mǎi)高品質(zhì)住宅的當(dāng)?shù)孛?縣內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)1515企業(yè)主企業(yè)主縣內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主，兼具投資和未來(lái)居住縣內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主，兼具投資和未來(lái)居住 外來(lái)經(jīng)商客戶外來(lái)經(jīng)商客戶5 5投資客投資客外來(lái)投資商，也可能考慮養(yǎng)老或未來(lái)定居外來(lái)投資商，也可能考慮養(yǎng)老或未

8、來(lái)定居 營(yíng)銷(xiāo)及推廣的渠道選擇、客戶資源拓展方面重點(diǎn)面向清河市場(chǎng)； 通過(guò)縣內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展等方式，輻射清河周邊重點(diǎn)地域（如葛仙莊鎮(zhèn)、連莊鎮(zhèn)、油坊鎮(zhèn)、 謝爐鎮(zhèn)、等）； 待項(xiàng)目形象及影響力提高后，吸引少量縣外客戶。 三、項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)提煉三、項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)提煉 1 1、近郊，與城市的適當(dāng)距離、近郊，與城市的適當(dāng)距離 這是區(qū)位獨(dú)立性的基本要素。 自然生活一般都比鄰而不緊鄰鬧市區(qū)，或遠(yuǎn)郊，或近海，或 近山，或臨湖。區(qū)域的獨(dú)立性跟這部分人不愿與眾為群的心理 完全吻合，在某種程度上也表明了其不可侵犯性。 對(duì)項(xiàng)目而言，太行大街的便捷交通，占據(jù) 天時(shí)地利，也有利于封閉式管理，確保絕對(duì)安全。 2 2、生態(tài)，項(xiàng)目的天然水域環(huán)

9、境、生態(tài)，項(xiàng)目的天然水域環(huán)境 滿足生態(tài)性構(gòu)成是本項(xiàng)目的“最基本自然屬性”。 清涼江生態(tài)園，清河最近最大的一個(gè)天然水系。 1500畝以上的水體面積保障， 不可復(fù)制的生態(tài)水資源，依傍著一個(gè)無(wú)法再生的尊崇領(lǐng)地 這塊價(jià)值飆升的土地上，身份也在飛漲，塑造著項(xiàng)目的 傳奇故事。 3 3、水體，晶瑩通透的水系生活、水體，晶瑩通透的水系生活 水為萬(wàn)物之血脈，水即生命，生生不息。 水為財(cái)，遇水則貴。 臨水而居，乃人性使然。 富氧清新的空氣，真正的純綠色自然生活。 原汁原味水體成為取之不竭的天然氧吧和最鮮活的健康因子。 消除熱島效應(yīng)，增加負(fù)離子含量，更有數(shù)據(jù)表明對(duì)人的視覺(jué)和 心理都會(huì)有良好作用。 這是本項(xiàng)目獨(dú)有的（

10、水療養(yǎng)生館）尊貴。 4 4、庭院、露臺(tái)是每戶獨(dú)立的領(lǐng)地、庭院、露臺(tái)是每戶獨(dú)立的領(lǐng)地 家庭，無(wú)庭不家。庭院，構(gòu)成每戶的獨(dú)立領(lǐng)地。 一層超大庭院，配以豐富植被，自然形成私密領(lǐng)地， 空間的獨(dú)立，是對(duì)業(yè)主極大的尊重，獨(dú)得一家春色。 各戶幾乎都設(shè)獨(dú)立親水平臺(tái)，完全為單戶享有，把人的自我 空間輕易從室內(nèi)延伸到室外的大自然，和協(xié)、寧?kù)o、 尊貴、典雅、私密。充溢的陽(yáng)光、芊芊芳草、私密闊綽的自我 空間，體現(xiàn)的是現(xiàn)代文明的陽(yáng)光撒滿家園。 5 5、建筑，新古典主義疊拼別墅、建筑，新古典主義疊拼別墅 新古典主義建筑風(fēng)格融入現(xiàn)代手法，完成純正別墅元素修正，使之更 趨完美。 別墅采用疊拼設(shè)計(jì)，疊拼戶型比聯(lián)排別墅的優(yōu)勢(shì)在于

11、布局更為合理， 不存在聯(lián)排進(jìn)深長(zhǎng)的普遍缺陷；而且，疊下有可愛(ài)的半地下室，疊上 有痛快的露臺(tái)，雖然沒(méi)有聯(lián)排的見(jiàn)天見(jiàn)地，但是優(yōu)勢(shì)不減，甚至更為 靈動(dòng)而宜人。 6 6、高綠化，又一次對(duì)自然的致敬、高綠化，又一次對(duì)自然的致敬 52%的超高綠化率，把超過(guò)一半的土地留給了自然園林。 從生態(tài)居家考慮，規(guī)劃超大景觀面積，并配有鳥(niǎo)語(yǔ)林、四季坡地走 廊、在繁花掩映中散發(fā)出動(dòng)人的綠色富氧氣息，一生的健康與斑 斕收錄其中。 7 7、建材工藝，永恒的經(jīng)典品質(zhì)、建材工藝，永恒的經(jīng)典品質(zhì) 最好的材質(zhì)+精工細(xì)作=建筑品質(zhì)。 項(xiàng)目建筑5大材質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)： 第一，這些材料應(yīng)能體現(xiàn)出尊貴感； 第二，要有審美上的耐久性，其價(jià)值不會(huì)隨著時(shí)代

12、的風(fēng)向標(biāo)改變而貶 值； 第三，這些材料的使用方法上要科學(xué)； 第四，材料應(yīng)有較好的耐久性耐候性； 第五，材料是環(huán)保的，且有益于建筑節(jié)能。 更多的是社會(huì)責(zé)任的充分體現(xiàn)。 社區(qū)的組織系統(tǒng)在滿足業(yè)主日常通達(dá)、方便的基礎(chǔ)上，最大限度地組 織了人車(chē)分行的交通體系。人車(chē)分流的意義在于，以人為本保證和諧、 融洽的鄰里生活與文化，保證業(yè)主的寧?kù)o與安全。 8 8、人車(chē)分流、人車(chē)分流 12000平米歐式商街莊重典雅，包括大型超市、品牌服裝店、高級(jí)美 容美發(fā)、洗衣店、餐飲等將生活的全部?jī)?nèi)容都細(xì)細(xì)包裹在期間。 看似在園區(qū)內(nèi)閑庭散步。其實(shí)這是家務(wù)的一部分，從采買(mǎi)物品、到洗 買(mǎi)熨燙，一街之內(nèi)完成所有的居家瑣事。生活在社區(qū)，

13、一切就應(yīng)該如 此方便。 32米的寬度并非隨心所欲的設(shè)計(jì)，而是十多年來(lái)不斷摸索人們的生活 習(xí)性，細(xì)心體味人們的需求所得到的經(jīng)驗(yàn)數(shù)值，在這樣的尺度中“逛” 才成為一種隨心所欲的自由自由。 院落，與其說(shuō)是一方領(lǐng)地，不如說(shuō)是一種悠然自得的時(shí)間享受，他是 由步行街的廊柱組成灰色空間，回歸院落，回歸恬靜的生活。 9 9、1200012000平米的商業(yè)步行街平米的商業(yè)步行街 1010、配套，至尊生活的豪華日記、配套，至尊生活的豪華日記 高貴，是配套的第一原則。 五星級(jí)國(guó)際會(huì)所、私家游泳池，是莊園里每天的生活日記。 在生態(tài)私密的空間中享受超于利益之外的一種純粹休閑生活，高貴在 這里形成每一天的記憶。 1111

14、、物業(yè)，度身定制的服務(wù)條款、物業(yè)，度身定制的服務(wù)條款 升級(jí)英式管家服務(wù)，從了解客戶的生活習(xí)慣開(kāi)始， 度身定制一系列的服務(wù)條款，營(yíng)造出一種“一對(duì)一”尊榮服 務(wù)氛圍。在物業(yè)管理上，除安全性穩(wěn)定性在硬件上絕對(duì)保 障外，還通過(guò)人的主動(dòng)式服務(wù)，從全方位體現(xiàn)一群人的非同一般。 由此，項(xiàng)目傳播定位由此，項(xiàng)目傳播定位 清河首席親水別墅生態(tài)居住區(qū)清河首席親水別墅生態(tài)居住區(qū) 建筑風(fēng)格定位 新古典主義建筑風(fēng)格 n 三段式建筑三段式建筑。與上帝創(chuàng)造山峰的原理相仿，天然花崗巖、定制清水面與上帝創(chuàng)造山峰的原理相仿，天然花崗巖、定制清水面 磚、高級(jí)涂料演繹了建筑的磚、高級(jí)涂料演繹了建筑的“三部曲三部曲”，使建筑作品不僅擁有

15、典雅、，使建筑作品不僅擁有典雅、 端莊的氣質(zhì)，更傳達(dá)建筑的價(jià)值感。端莊的氣質(zhì)，更傳達(dá)建筑的價(jià)值感。 n 市場(chǎng)取向。市場(chǎng)取向。新古典主義經(jīng)典、優(yōu)雅、莊重、人性、理性的部分為高端住宅的 消費(fèi)階層所接受，因此有可能（或正在）成為當(dāng)今中國(guó)高端住宅市場(chǎng)最強(qiáng)勢(shì) 的聲音。 n 融合。融合。當(dāng)今新古典主義建筑作品超越了“歐陸風(fēng)”的生硬與“現(xiàn)代簡(jiǎn)約”的 粗糙，設(shè)計(jì)更加精細(xì)，品位更加典雅細(xì)膩。新古典主義 是古曲與現(xiàn)代的結(jié)合 物，它的精華來(lái)自古典主義，但不是仿古，更不是復(fù)古，而是追求神似。 n 色彩。色彩。在色彩上以大面積線色為主。 建筑語(yǔ)言和符號(hào)元素 關(guān)鍵詞：符號(hào)元素；市場(chǎng)取向；融合 杭州發(fā)展綠城杭州發(fā)展綠城翡翠

16、城翡翠城 n占地面積：940000 n建筑面積：1172110 n綠化率：41.2% n開(kāi)發(fā)商：杭州翡翠城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司 n占地面積：127962 n建筑面積：154035 n容積率：1.3 n綠化率：58% n開(kāi)發(fā)商：鴻榮源地產(chǎn) 深圳熙園深圳熙園 推薦產(chǎn)品：疊拼別墅推薦產(chǎn)品：疊拼別墅 199-262199-262 2、無(wú)敵水景：無(wú)阻擋水景視野 1、直面約1500畝水景園林 4、高附加值的設(shè)計(jì)理念，頂層戶型采用獨(dú)特的空 中別墅設(shè)計(jì)，并贈(zèng)送大面積露臺(tái) 5、大面寬短進(jìn)深，舒適別墅設(shè)計(jì) 6、在其他層面上，遵循層層退臺(tái)的形式，使得每 戶均有不同的景觀感覺(jué) 7、整體上主臥均采用全套房設(shè)計(jì)，提升了主

17、人房 的使用空間，從而提升了主人房的功能性 3、1、2層躍層設(shè)計(jì)，贈(zèng)送地下室 和私家花園，打造純粹Townhouse 住宅 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議人文景觀人文景觀 雕塑小品以及文化矮墻，增加社區(qū)藝術(shù)氛圍 產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議水系景觀水系景觀 會(huì)所規(guī)劃建議會(huì)所規(guī)劃建議會(huì)所建議會(huì)所建議 建議本項(xiàng)目設(shè)立部分的會(huì)所供能，提升項(xiàng) 目生活檔次及文化層次，因此，會(huì)所也是目 標(biāo)客戶群置業(yè)過(guò)程中重點(diǎn)考慮的基礎(chǔ)設(shè)施， 采用現(xiàn)代主義的表現(xiàn)方式，合理利用有限的 場(chǎng)地，將意境充分的表達(dá)出來(lái)。 會(huì)所設(shè)施功能建議會(huì)所設(shè)施功能建議 減壓桑拿室提供休閑桑拿服務(wù)。 乒乓球室、桌球室標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備。 健身室完善健身設(shè)備器材，日夜開(kāi)放。 書(shū)

18、吧安靜的休閑文化娛樂(lè)生活 康樂(lè)棋牌室完善的棋牌設(shè)施。 親子托兒室提供托兒服務(wù)，設(shè)有豐富的 兒童玩具和兒童讀物。 社區(qū)服務(wù)中心或管家部（為客戶提供鐘點(diǎn)工 等相關(guān)服務(wù)） 會(huì)所規(guī)劃建議會(huì)所規(guī)劃建議泛會(huì)所建議泛會(huì)所建議 室外休閑活動(dòng)設(shè)施安排： 兒童活動(dòng)天地戶外的組合玩具設(shè)施。 休閑按摩步道通過(guò)鋪設(shè)沿路的特制按摩石卵，引入流行的足部穴位保健 按摩療法。 產(chǎn)品規(guī)劃建議物業(yè) （1）品牌智能化樓宇系統(tǒng) 采用局域網(wǎng)構(gòu)成寬帶綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)； 采用雙向有線電視網(wǎng)絡(luò)和住宅智能化管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)家庭 防盜報(bào)警和三表抄送； 采用住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)總臺(tái)控制、門(mén)禁管 理、車(chē)輛出入管理、公共設(shè)施監(jiān)控、電子巡更； 采用廣播設(shè)

19、備構(gòu)成背景音樂(lè)系統(tǒng)； 采用信息化物業(yè)綜合管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)全面現(xiàn)代化的物業(yè)管 理。 （2）品牌物業(yè)服務(wù) 物業(yè)服務(wù)越來(lái)越受到購(gòu)房者的重視，品牌物業(yè)管理可以 提高項(xiàng)目檔次。 鑒于品牌物業(yè)介入本案直接管理的成本及可行性，建議 本案引入品牌物業(yè)管理顧問(wèn)，以標(biāo)準(zhǔn)化模式管理本小區(qū)，介入 前期（售樓處）的物業(yè)服務(wù)，豐富本案賣(mài)點(diǎn)，給購(gòu)房者可感知 的尊貴服務(wù)。 四、銷(xiāo)售周期預(yù)估四、銷(xiāo)售周期預(yù)估 n銷(xiāo)售目標(biāo)：結(jié)算收入2.7億 n總體銷(xiāo)售速度：2013年1-2014年底月銷(xiāo)售434套 n根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)，分四個(gè)階段進(jìn)行銷(xiāo)售 五、2013年總體推售策略 推售原則： n研究競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目前期推售節(jié)奏，進(jìn)行后期推售時(shí)間、產(chǎn)品類(lèi)型進(jìn)行預(yù)估

20、，尋找 市場(chǎng)空白。 n整體采用少量多批推售原則，制造稀缺性； n 進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)房源梳理，根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值呈現(xiàn)度不同，進(jìn)行優(yōu)劣搭配 銷(xiāo)售； n2013年以前先推次好資源的房源，2013年3月后通過(guò)新一期產(chǎn)品拉開(kāi)價(jià)差，促 進(jìn)一期資源較次的房源銷(xiāo)售。 本項(xiàng)目推售計(jì)劃（一）本項(xiàng)目推售計(jì)劃（一） 時(shí)間時(shí)間產(chǎn)品產(chǎn)品面積面積套數(shù)套數(shù)房源房源 1313年年3 3月月小高、洋房小高、洋房96262962624040A3-4A3-4、A3-9A3-9 1313年年9 9月月小高、洋房小高、洋房8219482194222222A3-5A3-5、A3-6A3-6、A3-7A3-7 1414年年5 5月月小高、洋房

21、小高、洋房97262972627676A3-8A3-8、A3-10A3-10、A3-3A3-3 1414年年9 9月月小高、洋房小高、洋房97266972669696 A3-1A3-1、A3-2A3-2、A3-11A3-11 備注：根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況調(diào)整 本項(xiàng)目推售計(jì)劃（二）本項(xiàng)目推售計(jì)劃（二） 時(shí)間時(shí)間產(chǎn)品產(chǎn)品面積面積套數(shù)套數(shù)房源房源 1313年年3 3月月小高、洋房小高、洋房9616296162120120A3-4A3-4、A3-5A3-5 1313年年9 9月月小高、洋房小高、洋房8226682266142142A3-6A3-6、A3-7A3-7、A3-8A3-8 1414年年5 5月月小

22、高、洋房小高、洋房9726697266104104A3-2A3-2、A3-3A3-3、A3-9A3-9 1414年年9 9月月小高、洋房小高、洋房97266972666868 A3-1A3-1、A3-10A3-10、A3-11A3-11 備注：根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況調(diào)整 六、價(jià)格策略六、價(jià)格策略 1 1、總體定價(jià)策略、總體定價(jià)策略 n整體定價(jià)采取“分批推售，逐步提升售價(jià)”的策略； n通過(guò)產(chǎn)品景觀線、面積區(qū)間、產(chǎn)品形態(tài)等多種因素加權(quán)平均，進(jìn)行定價(jià)預(yù) 估； n通過(guò)面積與單價(jià)結(jié)合，拉開(kāi)產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間； n新一期產(chǎn)品價(jià)格升級(jí)，拉開(kāi)差價(jià)。 2 2、價(jià)格定位、價(jià)格定位 根據(jù)目前清河市場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)展對(duì)比分析，以及項(xiàng)目工

23、程配合，本項(xiàng)目后期產(chǎn)品價(jià)格定 位如下：（參考價(jià)位） 銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售周期階段階段價(jià)格（元價(jià)格（元/ /平米）平米） 20122012年年1010月月 20132013年年2 2月月 蓄客期蓄客期 小高：小高： 3850 3850 別墅：別墅：4550 4550 20132013年年3535月月開(kāi)盤(pán)期開(kāi)盤(pán)期 小高：小高： 4000 4000 別墅：別墅：49004900 20132013年年610610月月 持續(xù)期持續(xù)期 小高：小高： 4150 4150 別墅：別墅：52505250 20132013年年11121112月月尾盤(pán)期尾盤(pán)期 小高：小高： 4300 4300 別墅：別墅：56005600

24、 3 3、調(diào)價(jià)策略、調(diào)價(jià)策略 調(diào)價(jià)原則：調(diào)價(jià)原則： 價(jià)格調(diào)整依據(jù)市場(chǎng)反映、客戶傾向、銷(xiāo)售進(jìn)度價(jià)格調(diào)整依據(jù)市場(chǎng)反映、客戶傾向、銷(xiāo)售進(jìn)度 等因素，配合工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)、營(yíng)銷(xiāo)策略等進(jìn)展等因素，配合工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)、營(yíng)銷(xiāo)策略等進(jìn)展 情況調(diào)整。情況調(diào)整。 價(jià)格調(diào)整以產(chǎn)品類(lèi)型為基礎(chǔ)，按照各產(chǎn)品階段價(jià)格調(diào)整以產(chǎn)品類(lèi)型為基礎(chǔ)，按照各產(chǎn)品階段 性銷(xiāo)售比例進(jìn)行微調(diào)，每次價(jià)格調(diào)整幅度不宜性銷(xiāo)售比例進(jìn)行微調(diào)，每次價(jià)格調(diào)整幅度不宜 過(guò)大，增加價(jià)格調(diào)整頻率。過(guò)大，增加價(jià)格調(diào)整頻率。 第三部分：營(yíng)銷(xiāo)篇第三部分：營(yíng)銷(xiāo)篇 1 1、整體營(yíng)銷(xiāo)策略、整體營(yíng)銷(xiāo)策略 n 基于市場(chǎng)、客戶以及項(xiàng)目產(chǎn)品的特點(diǎn)，結(jié)合過(guò)往營(yíng)銷(xiāo)推廣經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為本 項(xiàng)目營(yíng)

25、銷(xiāo)的總體策略是： 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)提高形象，渠道營(yíng)銷(xiāo)找準(zhǔn)客戶 體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)回歸銷(xiāo)售力，品牌聯(lián)動(dòng)持續(xù)升溫 2 2、全程營(yíng)銷(xiāo)策略、全程營(yíng)銷(xiāo)策略 營(yíng)銷(xiāo)手段 事件營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)渠道營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) （1 1）渠道營(yíng)銷(xiāo)）渠道營(yíng)銷(xiāo) 建立完全暢順的客戶渠道，充分整合客戶資源，擴(kuò)大客戶群體，有效 的進(jìn)行圈層營(yíng)銷(xiāo)。 主策略：主動(dòng)出擊，開(kāi)辟圈層渠道營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)線 渠道拓展高端場(chǎng)所設(shè)展 針對(duì)高端客戶出入場(chǎng)所，進(jìn)行有針對(duì)性高質(zhì)量客戶挖掘：針對(duì)高端客戶出入場(chǎng)所，進(jìn)行有針對(duì)性高質(zhì)量客戶挖掘： 手段：設(shè)置咨詢點(diǎn)（不能設(shè)置咨詢點(diǎn)的地方，以展架、宣傳單頁(yè)等方手段：設(shè)置咨詢點(diǎn)（不能設(shè)置咨詢點(diǎn)的地方，以展架、宣傳單頁(yè)等方 式進(jìn)行項(xiàng)目信息傳達(dá)）式進(jìn)行項(xiàng)目信

26、息傳達(dá)） 商場(chǎng)（家樂(lè)園時(shí)代百貨、森美購(gòu)物廣場(chǎng)、北國(guó)電器清河店）商場(chǎng)（家樂(lè)園時(shí)代百貨、森美購(gòu)物廣場(chǎng)、北國(guó)電器清河店） 星級(jí)酒店（京九國(guó)際大酒店、億力大廈、清河賓館）星級(jí)酒店（京九國(guó)際大酒店、億力大廈、清河賓館） 銀行（中國(guó)銀行、儲(chǔ)蓄銀行、邢臺(tái)銀行）銀行（中國(guó)銀行、儲(chǔ)蓄銀行、邢臺(tái)銀行） 其它渠道拓展：娛樂(lè)場(chǎng)所、公園、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集市其它渠道拓展：娛樂(lè)場(chǎng)所、公園、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集市 渠道拓展渠道拓展高端協(xié)會(huì)、商家聯(lián)盟高端協(xié)會(huì)、商家聯(lián)盟 手段：專(zhuān)家講壇、小型產(chǎn)品推薦會(huì)等手段：專(zhuān)家講壇、小型產(chǎn)品推薦會(huì)等 對(duì)象：清河當(dāng)?shù)馗黝?lèi)商會(huì)、協(xié)會(huì)、企業(yè)工會(huì)、俱樂(lè)部、銀行對(duì)象：清河當(dāng)?shù)馗黝?lèi)商會(huì)、協(xié)會(huì)、企業(yè)工會(huì)、俱樂(lè)部、銀行V

27、IPVIP客戶客戶 等等 重點(diǎn)拓展：清河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、摩托車(chē)工業(yè)聚集區(qū)、清涼江新材料工業(yè)重點(diǎn)拓展：清河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、摩托車(chē)工業(yè)聚集區(qū)、清涼江新材料工業(yè) 園、園、 渠道拓展渠道拓展至尊卡卡積分計(jì)劃至尊卡卡積分計(jì)劃 建立高端圈層，進(jìn)行建立高端圈層，進(jìn)行“誘導(dǎo)式誘導(dǎo)式”營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo) 建議啟動(dòng)至尊卡積分計(jì)劃，網(wǎng)羅高端消費(fèi)人群，使其成為頤和公館的建議啟動(dòng)至尊卡積分計(jì)劃，網(wǎng)羅高端消費(fèi)人群，使其成為頤和公館的 會(huì)員，進(jìn)行圈層營(yíng)銷(xiāo)。會(huì)員，進(jìn)行圈層營(yíng)銷(xiāo)。 具體操作可通過(guò)，所設(shè)咨詢點(diǎn)及其他活動(dòng)上針對(duì)重點(diǎn)人群贈(zèng)送，客戶具體操作可通過(guò)，所設(shè)咨詢點(diǎn)及其他活動(dòng)上針對(duì)重點(diǎn)人群贈(zèng)送，客戶 可通過(guò)至尊卡激活，參與活動(dòng)積分，享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠

28、等，進(jìn)行功能性聯(lián)可通過(guò)至尊卡激活，參與活動(dòng)積分，享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠等，進(jìn)行功能性聯(lián) 動(dòng)動(dòng) （2 2）活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)）活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 主要以圈層活動(dòng)為主，針對(duì)性的將項(xiàng)目信息傳達(dá)給目標(biāo)客群，同時(shí)活主要以圈層活動(dòng)為主，針對(duì)性的將項(xiàng)目信息傳達(dá)給目標(biāo)客群，同時(shí)活 動(dòng)與銷(xiāo)售配合，回歸銷(xiāo)售力活動(dòng)建議如下：動(dòng)與銷(xiāo)售配合，回歸銷(xiāo)售力活動(dòng)建議如下： 各類(lèi)節(jié)日聯(lián)誼會(huì)（新年、中秋、重陽(yáng)等）各類(lèi)節(jié)日聯(lián)誼會(huì)（新年、中秋、重陽(yáng)等） 游園會(huì)、消夏燒烤游園會(huì)、消夏燒烤 老客戶答謝酒會(huì)等老客戶答謝酒會(huì)等 （3 3）體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)）體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) 待現(xiàn)場(chǎng)改造完成，景觀氛圍營(yíng)造完善，針對(duì)性的細(xì)節(jié)營(yíng)銷(xiāo)，營(yíng)造品質(zhì)生活，待現(xiàn)場(chǎng)改造完成，景觀氛圍營(yíng)造完善，針對(duì)性的細(xì)節(jié)營(yíng)

29、銷(xiāo)，營(yíng)造品質(zhì)生活， 讓客戶深層體驗(yàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)是在于突出尊崇的身份感。讓客戶深層體驗(yàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)是在于突出尊崇的身份感。 n利用1500畝清涼江生態(tài)園資源優(yōu)勢(shì)，組織客戶參加春季踏青、賞花、劃船等 系列活動(dòng)及自行車(chē)、攝影、少兒繪畫(huà)等比賽，形成品牌的捆綁，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提 升。讓客戶切身感受項(xiàng)目原生態(tài)自然環(huán)境，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)性。 （4 4）事件營(yíng)銷(xiāo)）事件營(yíng)銷(xiāo) 事件一：頤和公館奠基儀式一：頤和公館奠基儀式 目的：奠基儀式是本項(xiàng)目推向市場(chǎng)的一個(gè)切入點(diǎn)，通過(guò)奠基儀式將樓盤(pán)信息目的：奠基儀式是本項(xiàng)目推向市場(chǎng)的一個(gè)切入點(diǎn)，通過(guò)奠基儀式將樓盤(pán)信息 廣而告之廣而告之 ，通過(guò)邀請(qǐng)政府各部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的參

30、與，突出項(xiàng)目的政策優(yōu)勢(shì)，通過(guò)邀請(qǐng)政府各部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的參與，突出項(xiàng)目的政策優(yōu)勢(shì) ，提升，提升 品牌形象。品牌形象。 事件二：事件二：售樓部落成典禮售樓部落成典禮 目的：邀請(qǐng)客戶參觀體驗(yàn)、發(fā)送紀(jì)念禮品，提高項(xiàng)目美譽(yù)度和客戶的忠誠(chéng)度，目的：邀請(qǐng)客戶參觀體驗(yàn)、發(fā)送紀(jì)念禮品，提高項(xiàng)目美譽(yù)度和客戶的忠誠(chéng)度， 并進(jìn)一步確立市場(chǎng)地位。并進(jìn)一步確立市場(chǎng)地位。 項(xiàng)目竣工、園林景觀完成等項(xiàng)目竣工、園林景觀完成等 3 3、媒體策略、媒體策略 n通過(guò)大眾媒體建立足夠的知名度，建立潛在目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目的心理通過(guò)大眾媒體建立足夠的知名度，建立潛在目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目的心理 認(rèn)可，豎立項(xiàng)目形象；但找準(zhǔn)高質(zhì)量的目標(biāo)客群，認(rèn)可，豎立項(xiàng)目

31、形象；但找準(zhǔn)高質(zhì)量的目標(biāo)客群， 進(jìn)行針對(duì)性的信進(jìn)行針對(duì)性的信 息傳送，才是項(xiàng)目成功銷(xiāo)售的關(guān)鍵。息傳送，才是項(xiàng)目成功銷(xiāo)售的關(guān)鍵。 主策略： 大眾傳播塑造形象 小眾傳播精確制導(dǎo) 大眾傳播大眾傳播 報(bào)紙插頁(yè)廣告報(bào)紙插頁(yè)廣告 戶外廣告：投放在青銀高速入口、戶外廣告：投放在青銀高速入口、308國(guó)道、太行中路、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等地段國(guó)道、太行中路、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等地段 其他：短信、派發(fā)單頁(yè)其他：短信、派發(fā)單頁(yè) 小眾渠道小眾渠道 項(xiàng)目資料定點(diǎn)：選取高端俱樂(lè)部、汽車(chē)項(xiàng)目資料定點(diǎn)：選取高端俱樂(lè)部、汽車(chē)4S4S店店 、銀行、銀行 、協(xié)會(huì)、商會(huì)活動(dòng)、星、協(xié)會(huì)、商會(huì)活動(dòng)、星 級(jí)酒店、高端商場(chǎng)等為投放對(duì)象。級(jí)酒店、高端商場(chǎng)等為投

32、放對(duì)象。 八、項(xiàng)目包裝八、項(xiàng)目包裝 1 1、現(xiàn)場(chǎng)包裝、現(xiàn)場(chǎng)包裝 項(xiàng)目圍墻: 采用噴繪材料制作工地圍擋，提高項(xiàng)目形象及品質(zhì)。 項(xiàng)目入門(mén)處項(xiàng)目入門(mén)處: : 在入口處設(shè)置標(biāo)志墻，附在入口處設(shè)置標(biāo)志墻，附“頤和公館頤和公館”LOGOLOGO，加種色彩鮮，加種色彩鮮 明的花卉（如：紅色、黃色、紫色的草花）。明的花卉（如：紅色、黃色、紫色的草花）。 外場(chǎng)包裝外場(chǎng)包裝 將項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的道旁樹(shù)進(jìn)行簡(jiǎn)單包裝，采用樹(shù)根花車(chē)包將項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的道旁樹(shù)進(jìn)行簡(jiǎn)單包裝，采用樹(shù)根花車(chē)包 裝。外場(chǎng)的草坪用附有裝。外場(chǎng)的草坪用附有“頤和公館頤和公館”LOGO LOGO 的雕塑小品、盆栽裝飾。的雕塑小品、盆栽裝飾。 定期更換擺放方式及花的顏色，讓客戶每次到訪都有不同的感覺(jué)。定期更換擺放方式及花的顏色，讓客戶每次到訪都有不同的感覺(jué)。 2 2、形象包裝、形象包裝 n項(xiàng)目綜合形象包裝不僅僅表現(xiàn)在硬件包裝上，還包括軟件包裝，從語(yǔ)言、項(xiàng)目綜合