房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)培訓(xùn)材料

1、目錄第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念和分類第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)招投標(biāo)管理第四節(jié) 建設(shè)合同第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念和分類一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指在國(guó)家法律規(guī)定范圍內(nèi)，按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃要求，利用城市空置土地進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和房屋建筑物生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)首先是對(duì)即將施加建筑物生產(chǎn)的土地進(jìn)行地下設(shè)施建設(shè)、進(jìn)而進(jìn)行規(guī)模性建筑物生產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包含著土地、地下設(shè)施和地上建筑物的開(kāi)發(fā)建設(shè)，從這個(gè)意義上講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際是土地、地下設(shè)施和地上建筑的總體綜合開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，如直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，直接進(jìn)行包括住宅

2、、廠房、庫(kù)房以及商業(yè)、旅游、服務(wù)、文化教育、衛(wèi)生、體育、辦公等社會(huì)生產(chǎn)生活和社會(huì)活動(dòng)所需房屋的建造、改造、裝飾、維修經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)，為社會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。從生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更側(cè)重于以經(jīng)營(yíng)為核心。由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃體制的慣性作用，人們一直習(xí)慣于把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)視為以開(kāi)發(fā)為核心的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，但現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出傳統(tǒng)觀念束縛。歷史上的開(kāi)發(fā)意義只是對(duì)土地的開(kāi)發(fā)利用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只是簡(jiǎn)單的土地開(kāi)發(fā)和自我滿足性建筑生產(chǎn)。而現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則直接包含著土地開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、建筑物生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)等眾多內(nèi)容。不僅如此，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只具有簡(jiǎn)單運(yùn)作的經(jīng)營(yíng)特征，它雖然也包括了經(jīng)營(yíng)，但只

3、是在社會(huì)需求推動(dòng)下的被動(dòng)行為，這是長(zhǎng)期存在著的房地產(chǎn)賣方市場(chǎng)觀念的繼續(xù)。新中國(guó)建立后，計(jì)劃分配房屋制度決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)幾乎沒(méi)有形成現(xiàn)代意義的市場(chǎng)形態(tài)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀況。因此，從事或研究房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的人們總是關(guān)注于開(kāi)發(fā)建設(shè)，卻忽略房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和競(jìng)爭(zhēng)的特征。由于房地產(chǎn)規(guī)模大、投資多、建設(shè)周期長(zhǎng)、消費(fèi)周期更長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有更大的風(fēng)險(xiǎn)性，能否科學(xué)準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)需求市場(chǎng)狀況是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能否成功的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是具廣泛社會(huì)意義的特殊經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它不同于一般工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)雖然也需要社會(huì)配合，但遠(yuǎn)不如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的社會(huì)聯(lián)系廣泛。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目的規(guī)模性

4、、高投人性、實(shí)踐延續(xù)性、高風(fēng)險(xiǎn)性、廣泛社會(huì)聯(lián)系性是直接從生產(chǎn)項(xiàng)目和生產(chǎn)過(guò)程中表現(xiàn)出來(lái)的，這些特殊性決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅兼有生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)三個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而且從立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、動(dòng)遷、施工建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理籌備等方面的工作直接溶于建筑產(chǎn)品中，這些工作要順利進(jìn)行，必須與土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)、動(dòng)遷、市政、消防、公安、司法、城管、物資供應(yīng)和建筑施工單位等許多有關(guān)政府部門、企業(yè)社會(huì)服務(wù)部門產(chǎn)生協(xié)作關(guān)系?？傊?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類提供居住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動(dòng)，這里的資源包括土地建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動(dòng)力資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸方面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所創(chuàng)造的價(jià)值，主

5、要體現(xiàn)在為消費(fèi)者提供了滿足其需求的空間、時(shí)間和服務(wù)。二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分類1按開(kāi)發(fā)建設(shè)分類由于城市發(fā)展，科技進(jìn)步，對(duì)開(kāi)發(fā)的認(rèn)識(shí)也在不斷提高和深化，開(kāi)發(fā)工作已由單一轉(zhuǎn)向多層次聯(lián)合的方向發(fā)展。根據(jù)目前的情況，一般可將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)劃分為以下四種：?jiǎn)雾?xiàng)工程的開(kāi)發(fā)，建筑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，區(qū)域開(kāi)發(fā)和綜合區(qū)開(kāi)發(fā)。（1）單項(xiàng)工程的開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)者的主導(dǎo)思想是完成某一單項(xiàng)工程。只要注意垂直系統(tǒng)的協(xié)調(diào)便能完成，垂直系統(tǒng)的每一步都是承上啟下。任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)使整個(gè)工程受到影響。單項(xiàng)工程開(kāi)發(fā)，需要綜合協(xié)調(diào)的工作并不復(fù)雜，只要各項(xiàng)前期工作協(xié)調(diào)安排妥貼，進(jìn)入施工階段以后資金能落實(shí)，一般都能按計(jì)劃完成。但是從時(shí)間來(lái)看，單項(xiàng)工程

6、開(kāi)發(fā)，因垂直系統(tǒng)的各項(xiàng)工作沒(méi)有綜合協(xié)調(diào)好，工作中途停頓，項(xiàng)目廢棄的情況也屢見(jiàn)不鮮。所以盡管是非常單純的單項(xiàng)工程也還是需要十分認(rèn)真注意其綜合開(kāi)發(fā)。（2）建筑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)者的主導(dǎo)思想是建設(shè)幾幢建筑物，并投入使用，這較單項(xiàng)工程的開(kāi)發(fā)就復(fù)雜得多了。建筑一幢能夠投入使用的房屋，至少需要各項(xiàng)設(shè)施的配套，要有敷設(shè)電線、上水道、下水道、污水道四個(gè)單項(xiàng)工程與之配合。由于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，要求配套的項(xiàng)目日趨增多，如增加煤氣管道、電話通訊線路，有的城市為保障居民健康提供無(wú)污染飲用水而專門敷設(shè)飲用水管道，寒冷地帶的城市設(shè)有供暖取暖系統(tǒng)，有的地區(qū)還設(shè)有閉路電視系統(tǒng)，等等。通常所說(shuō)基地開(kāi)發(fā)要做到“七通一平”，即指建造房

7、屋的配套設(shè)施要齊全，建筑場(chǎng)地要平整，才能開(kāi)始房屋建筑的施工。這就要求有很強(qiáng)的計(jì)劃性，要求各個(gè)項(xiàng)目密切配合，共同行動(dòng)，而且在施工程序上要做到“先地下，后地上”。（3）區(qū)域開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)者的主導(dǎo)思想著眼于建成一個(gè)區(qū)域，他們所思考的是從建筑單體擴(kuò)大到建筑群體。群體之間要考慮一定的區(qū)域面積，它可大可小，并無(wú)定規(guī)，但要保持一定的規(guī)模。如目前國(guó)內(nèi)倡議建設(shè)一個(gè)居住小區(qū)為區(qū)域開(kāi)發(fā)的對(duì)象，也可共建幾個(gè)居住小區(qū)為區(qū)域開(kāi)發(fā)對(duì)象。（4）綜合區(qū)開(kāi)發(fā)。建設(shè)者的著眼點(diǎn)在于綜合一切工作，不但要在建設(shè)規(guī)劃和實(shí)施中加以貫徹，還應(yīng)重視各種配套設(shè)施的正常運(yùn)行。綜合區(qū)集辦公、商業(yè)、金融、旅館、娛樂(lè)、停車場(chǎng)、體育、文教科技、公園、公共服務(wù)、

8、公共廣場(chǎng)于一個(gè)區(qū)域之內(nèi)，它開(kāi)始于舊城市中心的再開(kāi)發(fā)，把衰落的市中心重新建設(shè)成為繁榮和能夠創(chuàng)造財(cái)富的區(qū)域，比較著名的有美國(guó)巴爾的摩的查爾斯，堪薩斯城的皇冠區(qū)，紐約的洛克菲勒中心區(qū)等，以后在城市擴(kuò)展中新建區(qū)域也實(shí)行建設(shè)綜合區(qū)，如德國(guó)法蘭克福興建的西北衛(wèi)星城。總之，綜合區(qū)的建設(shè)已是目前城市建設(shè)中的一股新潮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也將不可避免地朝此方向發(fā)展。2按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)分類性質(zhì)分類是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身屬于全新開(kāi)發(fā)建設(shè)，還是舊區(qū)改造建設(shè)。全新開(kāi)發(fā)建設(shè)就是指新區(qū)開(kāi)發(fā)，是通過(guò)對(duì)新建城市和城市郊區(qū)土地進(jìn)行改造，使之成為滿足城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的建設(shè)用地，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行房屋道路公用設(shè)施等項(xiàng)目的建設(shè)。它的特點(diǎn)在于新，沒(méi)有新

9、舊規(guī)劃政策、資金清理和工期的任何負(fù)擔(dān)，一次設(shè)計(jì)規(guī)劃更趨科學(xué)合理，綜合成本容易降低，配套工程比較完善，用地條件比較寬松，經(jīng)營(yíng)策劃能夠得到完整實(shí)施。舊區(qū)開(kāi)發(fā)，有的稱再開(kāi)發(fā)，主要是對(duì)早已建成的城區(qū)街道路段內(nèi)的建筑群和單體建筑物進(jìn)行拆遷、改造和重新建設(shè)，其目的是為了滿足城市總體規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及民用需求。通過(guò)改造、擴(kuò)建、重建等方式增強(qiáng)增加和改變?cè)芯唧w建筑物的性質(zhì)和功能。3按開(kāi)發(fā)對(duì)象分類按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)象進(jìn)行分類包括土地、房屋和綜合開(kāi)發(fā)三種形式。土地開(kāi)發(fā)是指投資者依法獲得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)并完成征地拆遷安置等工作之后，對(duì)土地進(jìn)行平整和地下設(shè)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)。房屋開(kāi)發(fā)就是在已完成平整和地下開(kāi)發(fā)的土地上，依據(jù)規(guī)劃要求

10、，建造各類房產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。綜合開(kāi)發(fā)是將土地、房屋、市政公用建筑配套設(shè)施等方面聯(lián)合起來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。4按開(kāi)發(fā)的承擔(dān)方式分類承擔(dān)方式是從經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分類，一般有獨(dú)立開(kāi)發(fā)、委托開(kāi)發(fā)和分包開(kāi)發(fā)三種形式。獨(dú)立開(kāi)發(fā)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獨(dú)立承擔(dān)從立項(xiàng)到建筑產(chǎn)品銷售完成的全部準(zhǔn)備、協(xié)作、投資、建筑施工和營(yíng)銷工作。委托開(kāi)發(fā)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受用戶和投資者委托，在已獲使用權(quán)的土地上，按照委托要求進(jìn)行從規(guī)劃設(shè)計(jì)到建筑產(chǎn)品完成的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作。委托開(kāi)發(fā)的核心意義在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資征地、建筑產(chǎn)品銷售等全部經(jīng)營(yíng)工作和風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)工作質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等方面的要求十分嚴(yán)格。分包開(kāi)發(fā)是指委托開(kāi)發(fā)的

11、房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身實(shí)力和工程項(xiàng)目的性質(zhì)，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的部分或全部分包給有關(guān)專業(yè)工程公司施工，建筑物內(nèi)部的裝飾、裝修、水煤電氣供應(yīng)等工程一般都采取分包方式解決，分包開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最終由開(kāi)發(fā)企業(yè)完全承擔(dān)，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須擁有相應(yīng)的工程監(jiān)管能力和控制能力。5按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資期限分類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，就時(shí)間來(lái)說(shuō)，分中長(zhǎng)期(約510年，甚至更長(zhǎng))投資和中短期(24年)投資。就中長(zhǎng)期投資而言，主要取決于投資開(kāi)發(fā)的地段，房地產(chǎn)行業(yè)有一句名言：“地段、地段、還是地段” 。這是因?yàn)楹玫牡囟蔚耐恋卦谙鄬?duì)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，是趨向增值的。好的地段，包括已成熟的好地段和具有明顯增值潛力的地段(當(dāng)然各種用途的房地產(chǎn)，其地段

12、好壞標(biāo)準(zhǔn)是不盡相同的)。中長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都能進(jìn)行的。其中，最重要的條件是企業(yè)的資金規(guī)模和融資能力，畢竟510年甚至更長(zhǎng)時(shí)期的市場(chǎng)波動(dòng)狀況并不是分析師所能絕對(duì)正確預(yù)測(cè)的。例如，90年代中前期，大批投資企業(yè)進(jìn)入上海進(jìn)行房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，由于1993年下半年我國(guó)開(kāi)始實(shí)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，19971998年爆發(fā)亞洲金融危機(jī)，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其是從事外銷房開(kāi)發(fā)的企業(yè)被套牢。當(dāng)時(shí)，香港和記黃埔地產(chǎn)公司在上海黃金住宅地段(長(zhǎng)樂(lè)路、常熟路)批租受讓了一幅土地。面對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)，憑借其雄厚的資金實(shí)力，一直穩(wěn)住，不急于開(kāi)發(fā)，直到90年代末期才開(kāi)始進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，近兩年才逐漸進(jìn)入房產(chǎn)

13、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。由于這幅土地這兩年的市值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)年批租的價(jià)值，單是其土地增值的收益就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這幾年所支付資金成本的總和，同時(shí)這幅土地的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的收益也遠(yuǎn)大于當(dāng)年開(kāi)發(fā)建設(shè)的收益。而這一時(shí)期相當(dāng)一部分資金規(guī)模較小、融資能力較差的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)，或割肉拋售，或因資金鏈斷裂而破產(chǎn)。因此，資金規(guī)模較小、融資能力較差的企業(yè)，進(jìn)行中長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)較大。他們將主要依賴于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。按通俗的說(shuō)法，主要是靠天吃飯。本書第二章介紹的有關(guān)城市土地利用和地價(jià)理論是正確把握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，成功進(jìn)行中長(zhǎng)期投資的基本理論，只有正確的分析判斷才有可能做出正確的結(jié)論。就中短期房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)而言，主要是

14、取決于市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握。市場(chǎng)機(jī)會(huì)隨時(shí)隨處都有，關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)、抓住機(jī)會(huì)、擴(kuò)大利用機(jī)會(huì)甚至創(chuàng)造機(jī)會(huì)。發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)主要是廣泛收集信息，通過(guò)對(duì)信息進(jìn)行分析、判斷。抓住機(jī)會(huì)主要是對(duì)機(jī)會(huì)信息進(jìn)行結(jié)合自身能力的綜合分析，從而做出投資決策。發(fā)現(xiàn)并抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)的案例，在上海眾多房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)實(shí)踐中到處可見(jiàn)。如90年代前期，許多房地產(chǎn)企業(yè)利用地鐵一號(hào)線建設(shè)的機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)閔行地區(qū)地鐵一號(hào)線周邊的地塊，獲得了豐厚的回報(bào)；90年代后期，許多房地產(chǎn)企業(yè)利用浦東功能進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)和浦江兩岸交通進(jìn)一步改善的機(jī)會(huì)，進(jìn)入浦東進(jìn)行房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，獲得了較豐厚的回報(bào)。擴(kuò)大利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)和創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)會(huì)，其不同之處是，前者已有某種市場(chǎng)機(jī)會(huì)

15、，而后者本沒(méi)有市場(chǎng)機(jī)會(huì)；相同之處是，兩者都通過(guò)創(chuàng)造獲得了新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。如90年代中期，一些最初設(shè)計(jì)建造復(fù)式住宅和錯(cuò)層住宅的投資開(kāi)發(fā)商，就是利用消費(fèi)者追求新、奇、特的消費(fèi)心理，擴(kuò)大和創(chuàng)造了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，獲得了較高的投資回報(bào)。廣東順德的碧桂園和番禺的祈福新村，當(dāng)時(shí)誰(shuí)都沒(méi)有看好這些遠(yuǎn)離廣州的土地。而事實(shí)上，這塊土地當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境確實(shí)沒(méi)有什么市場(chǎng)機(jī)會(huì)。但是投資開(kāi)發(fā)商，迎合了海外在廣州投資人士和廣東先富起來(lái)的一部分人的需求，從而為這塊土地建設(shè)富人居住的別墅，創(chuàng)造了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。形成市場(chǎng)機(jī)會(huì)的因素，主要是經(jīng)濟(jì)因素和非經(jīng)濟(jì)因素。其中，非經(jīng)濟(jì)因素形成的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，對(duì)于中短期投資開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)尤為重要，因?yàn)榉墙?jīng)濟(jì)因素所形成的

16、投資機(jī)會(huì)，其投資利潤(rùn)往往超過(guò)這一時(shí)期這一地區(qū)房地產(chǎn)投資的平均利潤(rùn)。但是，無(wú)論哪種因素形成的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，都是有時(shí)間限度的。一般來(lái)說(shuō)，被創(chuàng)造出來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，可利用的時(shí)間最短。由于市場(chǎng)機(jī)會(huì)是有時(shí)間限度的，所以中短期房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)必須首先發(fā)現(xiàn)并抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就是我們通常所說(shuō)的抓住“先機(jī)”。第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是一個(gè)巨大的系統(tǒng)工程。政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的監(jiān)管是房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行的必要條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作程序與政府對(duì)產(chǎn)業(yè)監(jiān)管的程序和模式有著直接關(guān)系。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要流程圖和政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的管理程序和審批內(nèi)容，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大體上可以劃分為七個(gè)階段或運(yùn)行過(guò)程，即建設(shè)工程項(xiàng)

17、目的設(shè)立和企業(yè)組建過(guò)程；建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃和審批過(guò)程；土地使用權(quán)取得程序和審批；征地拆遷程序和審批；建設(shè)工程法定程序；房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程；物業(yè)管理階段。1建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立和企業(yè)組建建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立，也就是決策立項(xiàng)階段，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)管理的第一步。這個(gè)階段的主要工作是，搜集信息資料、尋找投資機(jī)會(huì)，其中最重要的是：對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。在可行性研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)自己投資能力和對(duì)項(xiàng)目收益的預(yù)期，作出最后投資決策，報(bào)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)工程項(xiàng)目才能設(shè)立。由政府主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程項(xiàng)目立項(xiàng)文件，是以后運(yùn)行的每一個(gè)環(huán)節(jié)和辦理相應(yīng)手續(xù)的法律依據(jù)。如果是新組建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，在建設(shè)工程項(xiàng)目批準(zhǔn)以后，還

18、必須根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，辦理企業(yè)注冊(cè)登記和稅務(wù)登記，組建新的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)或項(xiàng)目公司。 2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目的規(guī)劃與審批房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目，必須符合城市規(guī)劃的要求，根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理的要求，向城市規(guī)劃部門辦理各種申報(bào)和批準(zhǔn)手續(xù)，先后取得“規(guī)劃審核意見(jiàn)”、“建筑設(shè)計(jì)方案審核意見(jiàn)”“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”之后，才能夠開(kāi)工建設(shè)。3建設(shè)用地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證以后，就可以辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地取得土地使用權(quán)可以有兩種方式，即出讓方式和劃撥方式。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，國(guó)家頒發(fā)的是“國(guó)

19、有土地使用證”；以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，國(guó)家頒發(fā)的是“建設(shè)用地批準(zhǔn)書”。開(kāi)發(fā)商一般是以出讓或轉(zhuǎn)讓的形式取得建設(shè)用地，其中以轉(zhuǎn)讓形式居多。開(kāi)發(fā)商如承建經(jīng)濟(jì)適用房(帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品房)項(xiàng)目，可免交土地出讓金，并取得“國(guó)有土地使用證”。4征地與拆遷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如果選址使用的是集體所有制的土地，在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，必須按照法定的程序，報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)土地使用權(quán)變更權(quán)限的政府部門審批，并按有關(guān)規(guī)定對(duì)土地及其地上物進(jìn)行補(bǔ)償后，才能夠?qū)⒓w的土地變更為國(guó)有的土地，這一過(guò)程及其所履行的經(jīng)濟(jì)和法律行為，就是征地。只有將農(nóng)村集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有的土地后，才能進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如果使用的

20、是城市國(guó)有土地，在取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書或土地使用權(quán)證件后，就可以申請(qǐng)進(jìn)行拆遷工作。拆遷就是對(duì)建設(shè)用地上的房屋和其他建筑物進(jìn)行拆除，使土地符合施工的要求，并按規(guī)定對(duì)原土地使用者進(jìn)行補(bǔ)償和安置，這就是城市土地的拆遷。征地和拆遷，以及對(duì)建設(shè)場(chǎng)地“三通一平”或“七通一平”等工程，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要前期工作。5工程建設(shè)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，在取得土地使用權(quán)以后，要向計(jì)委申請(qǐng)列入年度施工計(jì)劃；同時(shí)與水電供應(yīng)單位簽訂供應(yīng)協(xié)議，按規(guī)定支付有關(guān)費(fèi)用；然后向建委提出開(kāi)工申請(qǐng)，填報(bào)開(kāi)工建設(shè)審批表；到招標(biāo)中心，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，選擇工程建筑的施工單位；到工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督站，辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；到建委申請(qǐng)領(lǐng)取建設(shè)工程施

21、工許可證。建設(shè)工程項(xiàng)目竣工后，由開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等相關(guān)單位聯(lián)合檢查驗(yàn)收簽署質(zhì)量合格文件，報(bào)請(qǐng)建設(shè)主管部門，領(lǐng)取建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表。6房地產(chǎn)營(yíng)銷階段這是房地產(chǎn)商品的流通階段。在這個(gè)階段的主要內(nèi)容是通過(guò)房地產(chǎn)商品的租售，收回投資取得利潤(rùn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)最關(guān)鍵的時(shí)刻。正如馬克思說(shuō)的，這是商品的致命飛躍。開(kāi)發(fā)商總是期望在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)能以預(yù)計(jì)的租售價(jià)格水平為項(xiàng)目找到買方，把商品房推銷出去。在這里關(guān)鍵因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的推銷方式和操作技巧。不管房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況如何，也不管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)以什么方式出售房地產(chǎn)產(chǎn)品，都必須取得房地產(chǎn)主管部門頒發(fā)的房屋

22、銷售許可證以后，才可以和購(gòu)買者簽訂買賣合同，而且買賣合同必須經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)主管部門登記后，方才有法律效力。7物業(yè)管理階段對(duì)于一般商品來(lái)說(shuō)，商品一旦進(jìn)入消費(fèi)階段，就完全是個(gè)人行為。房地產(chǎn)商品則不同，房地產(chǎn)商品的消費(fèi)還伴隨著房屋維修、管理和服務(wù)的過(guò)程。房屋維修、管理和服務(wù)，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，就是物業(yè)管理。物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中的重要經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和企業(yè)運(yùn)作的專業(yè)化趨勢(shì)，物業(yè)管理已經(jīng)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中分離出來(lái)，成為專業(yè)化管理公司。二政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理政府為規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)行為的管理，由職能管理部門對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行專業(yè)化管理。這種專業(yè)化管理對(duì)于

23、企業(yè)來(lái)說(shuō)表現(xiàn)為項(xiàng)目報(bào)批的程序，政府則在這些審批程序過(guò)程中實(shí)施其監(jiān)管意圖和調(diào)控目標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)龐大運(yùn)作系統(tǒng)，牽扯到的主要管理部門是：發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)(簡(jiǎn)稱計(jì)委)，城市規(guī)劃局(簡(jiǎn)稱規(guī)劃局)，國(guó)土局和房屋管理局（簡(jiǎn)稱房管局），建設(shè)委員會(huì)(簡(jiǎn)稱建委)。此外，還涉及到供電、電信、燃?xì)?、自?lái)水、環(huán)衛(wèi)、園林、人防、消防、教育、交通、文物、水利等十幾個(gè)專業(yè)管理部門和專業(yè)公司。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資建設(shè)是一項(xiàng)極其復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其中每一個(gè)運(yùn)作環(huán)節(jié)都具有內(nèi)在的聯(lián)系和時(shí)序規(guī)律，開(kāi)發(fā)商必須對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作全過(guò)程有計(jì)劃、按步驟、循序漸進(jìn)、有條不紊的進(jìn)行。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)的各項(xiàng)過(guò)程，體現(xiàn)了政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的

24、監(jiān)管力度和監(jiān)管模式，政府管理的規(guī)范、高效、公正對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成敗有著重要意義。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部管理的一項(xiàng)重要任務(wù)就是熟悉政府各項(xiàng)政策、政府管理的方式以及操作程序，熟練、高效地利用政府給定的各類資源。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)階段，從運(yùn)行時(shí)間與規(guī)范程序上說(shuō)，基本上是承前啟后和相互呼應(yīng)的。但是，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的復(fù)雜性、特殊性，以及各階段的相對(duì)獨(dú)立性，這種時(shí)間順序關(guān)系，往往會(huì)發(fā)生交叉。隨著政府管理職能和服務(wù)功能的加強(qiáng)，政府的管理將更適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求。政府的管理程序與企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作、資源整合的過(guò)程是一個(gè)既相輔相成又互相獨(dú)立的過(guò)程。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行過(guò)程中，常常可以看到房地

25、產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為了減少自有資金或銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款利息的支出，降低開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本或出于競(jìng)爭(zhēng)策略的考慮，以多變的手法進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作。如在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策階段市場(chǎng)營(yíng)銷的前期介入；在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，物業(yè)管理的前期介入等等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的實(shí)踐也表明，各階段在時(shí)間順序上的交叉進(jìn)行，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)企業(yè)的要求，對(duì)于提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效益有著重要的意義。政府按照規(guī)范的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)運(yùn)作各環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)管，是給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)運(yùn)作的空間和公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。在這樣一個(gè)制度化的空間里，每個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要依據(jù)自身的實(shí)力尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)，高效地整合市場(chǎng)資源，謀求獨(dú)特的發(fā)展空間，在千變?nèi)f化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，贏得消費(fèi)者認(rèn)可。市

26、場(chǎng)化的企業(yè)運(yùn)作如何與政府管理程序有效地銜接起來(lái)，把政府管理目標(biāo)與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益結(jié)合起來(lái)，是每個(gè)企業(yè)都要面對(duì)的問(wèn)題。第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)招投標(biāo)管理能否合理控制成本并達(dá)到質(zhì)量目標(biāo)決定了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成敗，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，建設(shè)成本占可控制成本的大部分，有關(guān)建設(shè)成本控制的理論與方法已經(jīng)非常完善，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下最有效的方法就是進(jìn)行招標(biāo)。不僅對(duì)于工程建設(shè)管理，對(duì)于營(yíng)銷策劃服務(wù)、廣告推廣服務(wù)、工程監(jiān)理服務(wù)、工程造價(jià)管理服務(wù)等等都可以招標(biāo)，從而以合理的開(kāi)支達(dá)到理想的經(jīng)營(yíng)效果?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠管理好各項(xiàng)招投標(biāo)和所形成的各項(xiàng)合同，就能夠合理控制成本并達(dá)到質(zhì)量目標(biāo)，保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成功。本節(jié)以房地產(chǎn)

27、開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中最復(fù)雜的工程建設(shè)招投標(biāo)為例，詳細(xì)介紹有關(guān)程序、方法，當(dāng)然這些程序方法也可以用于其它業(yè)務(wù)的招投標(biāo)，企業(yè)管理人員可以根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行適當(dāng)簡(jiǎn)化。一招投標(biāo)基本概念招標(biāo)投標(biāo)是一種市場(chǎng)交易行為，是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)則是指房地產(chǎn)發(fā)展商設(shè)定“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)”這一標(biāo)的，招請(qǐng)若干個(gè)建設(shè)單位進(jìn)行秘密報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，由發(fā)展商從中選擇優(yōu)勝者，并與之達(dá)成協(xié)議，簽訂合同，按合同實(shí)施。發(fā)展商通過(guò)招標(biāo)方式發(fā)包工程，其目的在于選擇“適當(dāng)”的承建單位。因而發(fā)展商在招標(biāo)時(shí)必須考慮投標(biāo)單位的技術(shù)實(shí)力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、管理經(jīng)驗(yàn)、效率的高低、價(jià)格是否合理、信譽(yù)是否良好。對(duì)于眾多的投標(biāo)者，發(fā)展商只能按照一定

28、標(biāo)準(zhǔn)，例如技術(shù)先進(jìn)、質(zhì)量最佳、工期最短、造價(jià)最低等方面選擇中標(biāo)者，再把建設(shè)工程發(fā)包給中標(biāo)者。為了真正選擇到合適的單位承包建設(shè)項(xiàng)目，發(fā)展商在招標(biāo)之前應(yīng)制定統(tǒng)一的招標(biāo)文件，以確定統(tǒng)一條件，保證投標(biāo)者能夠在平等的基礎(chǔ)上競(jìng)爭(zhēng)。這些招標(biāo)文件包括設(shè)計(jì)圖紙、工程數(shù)量、技術(shù)規(guī)范要求、合同條件等。所有參加投標(biāo)的承包商都在同一限制條件下公平競(jìng)爭(zhēng)，都按照規(guī)定的招標(biāo)文件投標(biāo)，以便發(fā)展商進(jìn)行對(duì)比分析，做出公平合理的評(píng)價(jià)。最后需要說(shuō)明的是，招標(biāo)投標(biāo)是發(fā)展商與承建單位雙方的事，雙方必須堅(jiān)持自愿、公平、等價(jià)、有償?shù)脑瓌t，誠(chéng)實(shí)守信，講求職業(yè)道德。雙方行為不僅受到法律制約，同時(shí)還受到法律保護(hù)。在項(xiàng)目建設(shè)階段，除了工程施工可以通過(guò)

29、招標(biāo)發(fā)包外，其他內(nèi)容如項(xiàng)目設(shè)計(jì)、設(shè)備供應(yīng)均可通過(guò)招標(biāo)發(fā)包，甚至可以通過(guò)招標(biāo)由資質(zhì)較好的單位總承包，亦即所謂“交鑰匙工程”。二開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)方式在國(guó)際市場(chǎng)上，招標(biāo)方式主要有公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)3種。我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法則規(guī)定，招標(biāo)的方式只有兩種，即公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。發(fā)展商可結(jié)合項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、復(fù)雜程度等具體情況選擇其中某種方式。 1公開(kāi)招標(biāo) 公開(kāi)招標(biāo)是指發(fā)展商本身或其委托招標(biāo)單位，通過(guò)海報(bào)、報(bào)刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)(如全市、全國(guó)，對(duì)于大項(xiàng)目甚至可在全世界)公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告，或直接將招標(biāo)通告寄給具有投標(biāo)潛力的某些公司，以招攬具備相應(yīng)條件而又愿意參加的一切單位前來(lái)投標(biāo)。公開(kāi)招標(biāo)使發(fā)展商有較

30、大的選擇范圍，發(fā)展商可以在眾多的投標(biāo)單位之間選擇報(bào)價(jià)合理、工期短、信譽(yù)良好的承包商，同他達(dá)成承包合同，將工程委托他負(fù)責(zé)完成。這種公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的方式會(huì)促使承包商努力提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量，縮短工期并降低成本造價(jià)。公開(kāi)招標(biāo)通常適用于工程項(xiàng)目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。此時(shí)發(fā)展商不易掌握確定的造價(jià)和控制工期，因而可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，從中選擇提供合理標(biāo)價(jià)和較短工期的單位作為承包單位。發(fā)展商在公開(kāi)招標(biāo)時(shí)，應(yīng)在招標(biāo)文件中規(guī)定開(kāi)標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)，并在評(píng)標(biāo)委員會(huì)和投標(biāo)人在場(chǎng)的情況下當(dāng)眾開(kāi)標(biāo)。開(kāi)標(biāo)后，各投標(biāo)人的報(bào)價(jià)和投標(biāo)文件的有效性均應(yīng)公布，并由發(fā)展商或委托招標(biāo)單位負(fù)責(zé)人在承包商的每份標(biāo)書上

31、的報(bào)價(jià)總表上簽字，從此時(shí)到授標(biāo)前任何人不得修改報(bào)價(jià)。公開(kāi)招標(biāo)應(yīng)遵循規(guī)定的程序，這個(gè)程序?qū)⒃谙挛脑敿?xì)敘述。發(fā)展商的評(píng)標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)當(dāng)公開(kāi)合理。在評(píng)標(biāo)期間，發(fā)展商與評(píng)標(biāo)組織可以要求投標(biāo)人回答或澄清某些含糊不清的問(wèn)題，但不能要求投標(biāo)者調(diào)整報(bào)價(jià)。發(fā)展商若希望調(diào)整價(jià)格，只能在評(píng)選出中標(biāo)者后，在議標(biāo)和簽訂合同時(shí)，通過(guò)雙方協(xié)商，適當(dāng)調(diào)整最后的合同價(jià)。發(fā)展商公開(kāi)招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)授標(biāo)給最低報(bào)價(jià)者，除非該最低報(bào)價(jià)者的標(biāo)價(jià)是不合理的或根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。總之，公開(kāi)招標(biāo)是目前建筑市場(chǎng)所通行應(yīng)大力推行的招投標(biāo)方式。發(fā)展商應(yīng)盡量采用該方式發(fā)包開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)。盡管公開(kāi)招標(biāo)可以在較大范圍內(nèi)選擇最有競(jìng)爭(zhēng)力的承包商，但由于申請(qǐng)投標(biāo)人較多，資

32、格審查、評(píng)標(biāo)的工作量都較大，所需招標(biāo)時(shí)間長(zhǎng)、費(fèi)用也高。2邀請(qǐng)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)也稱選擇性招標(biāo)，是由發(fā)展商或其委托的招標(biāo)單位向所信任的，具有相應(yīng)資格的承包商發(fā)送招標(biāo)通知書或招標(biāo)邀請(qǐng)函，要求其參加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的一種發(fā)包方式。邀請(qǐng)招標(biāo)是非公開(kāi)招標(biāo)方式的一種。被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的單位通常在35家。發(fā)展商或其委托招標(biāo)單位可以在自己熟悉的承包商之間進(jìn)行選擇，或者在一定范圍發(fā)布通知，邀請(qǐng)承包商報(bào)名，經(jīng)過(guò)資格預(yù)審后再選定邀請(qǐng)對(duì)象。采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式，由于被邀請(qǐng)參加競(jìng)爭(zhēng)的投標(biāo)單位有限，發(fā)展商不僅可以節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用，而且可以提高招投標(biāo)工作的效率，節(jié)省時(shí)間。但是這種招標(biāo)方式限制了競(jìng)爭(zhēng)范圍，把許多可能的競(jìng)爭(zhēng)者排除在外，這樣

33、也就縮小了發(fā)展商的選擇余地。 邀請(qǐng)招標(biāo)方式一般適用于那些工程性質(zhì)比較特殊，要求有專門經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員和專用技術(shù)，只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設(shè)項(xiàng)目?；蛘呤枪_(kāi)招標(biāo)的結(jié)果未產(chǎn)生出中標(biāo)單位，以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開(kāi)招標(biāo)的建設(shè)工程。一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都不是上述類型的工程，所以發(fā)展商以采用“公開(kāi)招標(biāo)”方式為宜。 3議標(biāo) 議標(biāo)，也稱談判招標(biāo)或指定招標(biāo)。它是由業(yè)主直接選定一家或幾家承包商進(jìn)行協(xié)商談判，確定承包條件與標(biāo)價(jià)的方式。它的特點(diǎn)是節(jié)約時(shí)間，容易達(dá)成協(xié)議，迅速開(kāi)展工作，但無(wú)法獲得有競(jìng)爭(zhēng)力的報(bào)價(jià)。該方式適用于工期緊、工程總價(jià)較低、專業(yè)性強(qiáng)的工程，或業(yè)主與某些承包商是長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系，有

34、良好的合作基礎(chǔ)。我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法排除了議標(biāo)的方式，對(duì)房地產(chǎn)這類涉及公共利益、公眾安全的項(xiàng)目必須采用公開(kāi)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式選擇承包商。三招標(biāo)程序招標(biāo)是開(kāi)發(fā)商選擇建筑商(承包商)并與其簽訂合同的過(guò)程，而投標(biāo)則是投標(biāo)人力爭(zhēng)獲得實(shí)施合同的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程，招標(biāo)人和投標(biāo)人均需遵循招投標(biāo)法律和法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。按照招標(biāo)人和投標(biāo)人參與程度，可將招標(biāo)過(guò)程粗略劃分成招標(biāo)準(zhǔn)備階段、資格預(yù)審階段、招標(biāo)投標(biāo)階段和決標(biāo)成交階段。1招標(biāo)準(zhǔn)備招標(biāo)準(zhǔn)備階段的工作由招標(biāo)人單獨(dú)完成，投標(biāo)人不參與。主要工作包括以下幾個(gè)方面。（1）選擇招標(biāo)方式根據(jù)工程特點(diǎn)和招標(biāo)人的管理能力確定發(fā)包范圍。依據(jù)工程建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的招

35、標(biāo)次數(shù)和每次招標(biāo)的工作內(nèi)容。按每次招標(biāo)前準(zhǔn)備工作的完成情況、選擇合同的計(jì)價(jià)方式。如施工招標(biāo)時(shí)，已完成施工圖設(shè)計(jì)的中小型工程，可采用總價(jià)合同；若為初步設(shè)計(jì)完成后的大型復(fù)雜工程，則應(yīng)采用估計(jì)工程量單價(jià)合同。依據(jù)工程項(xiàng)目的特點(diǎn)，招標(biāo)前準(zhǔn)備工作的完成情況、合同類型等因素的影響程度，最終確定招標(biāo)方式。（2）辦理招標(biāo)備案招標(biāo)人向建設(shè)行政主管部門辦理申請(qǐng)招標(biāo)手續(xù)。招標(biāo)備案文件應(yīng)說(shuō)明：招標(biāo)工作范圍，招標(biāo)方式，計(jì)劃工期，對(duì)投標(biāo)人的資質(zhì)要求，招標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作的完成情況，自行招標(biāo)還是委托代理招標(biāo)等內(nèi)容。獲得認(rèn)可后才可以開(kāi)展招標(biāo)工作。（3）編制招標(biāo)有關(guān)文件招標(biāo)準(zhǔn)備階段應(yīng)編制好招標(biāo)過(guò)程中可能涉及的有關(guān)文件，保證招

36、標(biāo)活動(dòng)的正常進(jìn)行。這些文件大致包括：招標(biāo)廣告、資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件、合同協(xié)議書，以及資格預(yù)審和評(píng)標(biāo)的方法。（4）對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審是工程招標(biāo)過(guò)程中的第一個(gè)重要步驟，其目的是了解投標(biāo)者的經(jīng)歷和過(guò)去履行類似合同的情況，人員、設(shè)備、施工方面的能力，財(cái)務(wù)狀況，以確定有資格的公司名單，淘汰不合格的投標(biāo)者，減少評(píng)標(biāo)階段的工作時(shí)間，減少評(píng)審費(fèi)用，排除將合同授予不合格的投標(biāo)者的風(fēng)險(xiǎn)，還要保證招標(biāo)具有一定的競(jìng)爭(zhēng)性，為業(yè)主選擇一個(gè)優(yōu)秀的投標(biāo)者打下良好的基礎(chǔ)；同時(shí)，還可以為不合格的投標(biāo)者節(jié)約購(gòu)買招標(biāo)文件、現(xiàn)場(chǎng)考察及投標(biāo)等費(fèi)用。 資格預(yù)審的程序包括業(yè)主方編制資格預(yù)審文件，通過(guò)刊登廣告等方式邀請(qǐng)

37、承包商參加資格預(yù)審，向承包商出售資格預(yù)審文件，承包商填寫資格預(yù)審文件并送交業(yè)主方，由業(yè)主方對(duì)所有的資格預(yù)審文件進(jìn)行審查，最后確定通過(guò)資格預(yù)審的公司，并通知所有的申請(qǐng)人。資格預(yù)審的程序：編制資格預(yù)審文件。一般由業(yè)主委托咨詢公司或設(shè)計(jì)單位編制，或由業(yè)主直接組織有關(guān)專業(yè)人員編制。資格預(yù)審文件的主要內(nèi)容有：工程項(xiàng)目簡(jiǎn)介，對(duì)投標(biāo)者的要求，各種附表等?？琴Y格預(yù)審公告。在有關(guān)媒體上發(fā)布資格預(yù)審公告，邀請(qǐng)有意參加投標(biāo)的承包商申請(qǐng)資格審查。資格預(yù)審?fù)ㄖ话銘?yīng)包括以下內(nèi)容：業(yè)主和招標(biāo)項(xiàng)目名稱；工程所在位置、概況和合同包含的工作范圍；資金來(lái)源；資格預(yù)審文件的發(fā)售日期、時(shí)間、地點(diǎn)和價(jià)格；預(yù)期的計(jì)劃(授予合同的日期、

38、竣工日期及其他關(guān)鍵日期)；招標(biāo)文件頒發(fā)和提交投標(biāo)文件的計(jì)劃日期；申請(qǐng)資格預(yù)審須知；提交資格預(yù)審文件的地點(diǎn)及截止日期、時(shí)間；最低資格要求等。出售資格預(yù)審文件。在指定的時(shí)間、地點(diǎn)出售資格預(yù)審文件。對(duì)資格預(yù)審文件的答疑。在資格預(yù)審文件發(fā)售后，購(gòu)買文件的投標(biāo)者可能由于各種原因，對(duì)資格預(yù)審文件提出各種疑問(wèn)，投標(biāo)者應(yīng)將這些疑問(wèn)以書面形式提交業(yè)主；業(yè)主應(yīng)以書面形式回答，并同時(shí)通知所有購(gòu)買資格預(yù)審文件者。報(bào)送資格預(yù)審文件。投標(biāo)者應(yīng)在規(guī)定的截止日期之前報(bào)送資格預(yù)審文件，已報(bào)送的文件在規(guī)定的截止日期后不得修改。資格預(yù)審文件澄清。業(yè)主可就報(bào)送的資格預(yù)審文件中的疑點(diǎn)要求投標(biāo)者進(jìn)行澄清，投標(biāo)者應(yīng)按實(shí)際情況回答，但不允許

39、投標(biāo)者修改資格預(yù)審文件中的實(shí)質(zhì)內(nèi)容。資格預(yù)審文件評(píng)審。業(yè)主方組成資格預(yù)審評(píng)審委員會(huì)，對(duì)資格預(yù)審文件進(jìn)行評(píng)審。向參加者通知評(píng)審結(jié)果。業(yè)主以書面形式向所有參加資格預(yù)審的投標(biāo)者通知評(píng)審結(jié)果，在規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)向通過(guò)資格預(yù)審的投標(biāo)者出售招標(biāo)文件。資格預(yù)審的主要審查內(nèi)容：業(yè)主進(jìn)行資格預(yù)審的根本目的是想尋找有資格、有能力的投標(biāo)人，以順利實(shí)現(xiàn)自己的項(xiàng)目目標(biāo)。因此資格預(yù)審主要從以下幾個(gè)方面對(duì)投標(biāo)者資格能力進(jìn)行判斷。財(cái)務(wù)狀況。投標(biāo)者的財(cái)務(wù)狀況將依據(jù)資格預(yù)審申請(qǐng)文件中提交的財(cái)務(wù)報(bào)表，以及銀行開(kāi)具的資金情況報(bào)告來(lái)判斷。其中特別需要考慮的是承擔(dān)新工程所需財(cái)務(wù)能力，未完工程合同的數(shù)量及其目前的進(jìn)度，投標(biāo)者必須有足夠的資

40、金承擔(dān)新的工程。施工經(jīng)驗(yàn)與過(guò)去履約情況。投標(biāo)者應(yīng)提供在過(guò)去幾年中，所完成的相似類型和規(guī)模，以及復(fù)雜程度相當(dāng)?shù)墓こ添?xiàng)目的施工情況；此外，資格預(yù)審時(shí)還要考慮投標(biāo)者過(guò)去的履約情況。人員情況。投標(biāo)者應(yīng)認(rèn)真填寫擬選派的主要管理人員、技術(shù)人員，以及監(jiān)督人員的姓名及有關(guān)資料供審查。投標(biāo)者不能派出有足夠經(jīng)驗(yàn)的人員將導(dǎo)致其資格審查不合格。設(shè)備。參加資格預(yù)審的投標(biāo)者應(yīng)清楚地填寫擬用于該項(xiàng)目的主要設(shè)備，設(shè)備的類型應(yīng)適合項(xiàng)目的具體情況，數(shù)量和能力應(yīng)滿足項(xiàng)目的需要。2招標(biāo)階段的主要工作內(nèi)容（1）招標(biāo)文件的發(fā)售招標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。它是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件和報(bào)價(jià)的依據(jù)，因此應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的所有實(shí)質(zhì)性要

41、求和條件。招標(biāo)文件應(yīng)對(duì)有資格的投標(biāo)人進(jìn)行發(fā)售活動(dòng)。招標(biāo)文件通常分為投標(biāo)須知、合同條件、技術(shù)規(guī)范、圖紙和技術(shù)資料、工程量清單幾大部分內(nèi)容。(2) 現(xiàn)場(chǎng)考察招標(biāo)人在投標(biāo)須知規(guī)定的時(shí)間組織投標(biāo)人自費(fèi)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察。設(shè)置此程序的目的，一方面讓投標(biāo)人了解工程項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)情況、自然條件、施工條件及周圍環(huán)境條件，以便于編制投標(biāo)書；另一方面也是要求投標(biāo)人通過(guò)自己的實(shí)地考察確定投標(biāo)的原則和策略，避免合同履行過(guò)程中投標(biāo)人以不了解現(xiàn)場(chǎng)情況為理由推卸應(yīng)承擔(dān)的合同責(zé)任。(3) 解答投標(biāo)人的質(zhì)疑投標(biāo)人研究招標(biāo)文件和現(xiàn)場(chǎng)考察后會(huì)以書面形式提出某些質(zhì)疑問(wèn)題，招標(biāo)人應(yīng)及時(shí)給予書面解答。招標(biāo)人對(duì)任何一位投標(biāo)人所提問(wèn)題的回答。必須發(fā)送

42、給每一位投標(biāo)人保證招標(biāo)的公開(kāi)和公平，但不必說(shuō)明問(wèn)題的來(lái)源?；卮鸷鳛檎袠?biāo)文件的組成部分，如果書面解答的問(wèn)題與招標(biāo)文件中的規(guī)定不一致，以函件的解答為準(zhǔn)。3決標(biāo)成交階段的主要工作內(nèi)容從開(kāi)標(biāo)日到簽訂合同這一期間稱為決標(biāo)成交階段，是對(duì)各投標(biāo)書進(jìn)行評(píng)審比較。最終確定中標(biāo)人的過(guò)程。(1)開(kāi)標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)均應(yīng)舉行開(kāi)標(biāo)會(huì)議，體現(xiàn)指標(biāo)的公平、公正和公開(kāi)原則。在投標(biāo)須知規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)由招標(biāo)人主持開(kāi)標(biāo)會(huì)議，所有投標(biāo)人均應(yīng)參加，并邀請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)部門代表出席。開(kāi)標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人或其推選的代表檢驗(yàn)投標(biāo)文件的密封情況。確認(rèn)無(wú)誤后，工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。所有在投標(biāo)致函中

43、提出的附加條件、補(bǔ)充聲明、優(yōu)惠條件、替代方案等均應(yīng)宣讀，如果有標(biāo)底也應(yīng)公布。開(kāi)標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。開(kāi)標(biāo)后，任何投標(biāo)人都不允許更改投標(biāo)書的內(nèi)容和報(bào)價(jià)，也不允許再增加優(yōu)惠條件。投標(biāo)書經(jīng)啟封后不得再更改招標(biāo)文件中說(shuō)明的評(píng)標(biāo)、定標(biāo)辦法。(2)評(píng)標(biāo)評(píng)標(biāo)是對(duì)各投標(biāo)書優(yōu)劣的比較，以便最終確定中標(biāo)人，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)工作。評(píng)標(biāo)委員會(huì)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人以外的專家不得少于成員總數(shù)的23。專家人選應(yīng)來(lái)自于國(guó)務(wù)院有關(guān)部門或省、自治區(qū)、直轄市政府有關(guān)部門提供的專家名冊(cè)，或從招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的專家?guī)熘幸噪S機(jī)抽取方式確定。與投標(biāo)人有利害關(guān)系

44、的人不得進(jìn)入評(píng)標(biāo)委員會(huì)，已經(jīng)進(jìn)入的應(yīng)當(dāng)更換，保證評(píng)標(biāo)的公平和公正。評(píng)標(biāo)工作程序。大型工程項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)通常分成初評(píng)和詳評(píng)兩個(gè)階段進(jìn)行。A初評(píng)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)以招標(biāo)文件為依據(jù)，審查各投標(biāo)書是否為響應(yīng)性投標(biāo)，確定投標(biāo)書的有效性。檢查內(nèi)容包括：投標(biāo)人的資格、投標(biāo)保證有效性、報(bào)送資料的完整性、投標(biāo)書與招標(biāo)文件的要求有無(wú)實(shí)質(zhì)性背離、報(bào)價(jià)計(jì)算的正確性等。B詳評(píng)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)書實(shí)施方案和計(jì)劃進(jìn)行實(shí)質(zhì)性評(píng)價(jià)與比較。評(píng)審時(shí)不應(yīng)再采用招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人考慮因素以外的任何條件作為標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)有標(biāo)底的，評(píng)標(biāo)時(shí)應(yīng)參考標(biāo)底。詳評(píng)通常分為兩個(gè)步驟進(jìn)行。首先對(duì)各投標(biāo)書進(jìn)行技術(shù)和商務(wù)方面的審查。評(píng)定其合理性，以及若將合同授予該投標(biāo)

45、人在履行過(guò)程中可能給招標(biāo)人帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)認(rèn)為必要時(shí)可以單獨(dú)約請(qǐng)投標(biāo)人對(duì)標(biāo)書中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或說(shuō)明，但澄清或說(shuō)明不得超出投標(biāo)文件的范圍或改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。澄清內(nèi)容也要整理成文字材料，作為投標(biāo)書的組成部分。在對(duì)標(biāo)書審查的基礎(chǔ)上，評(píng)標(biāo)委員會(huì)依據(jù)評(píng)標(biāo)規(guī)則量化比較各投標(biāo)書的優(yōu)劣，并編寫評(píng)標(biāo)報(bào)告。 由于工程項(xiàng)目的規(guī)模不同、各類招標(biāo)的標(biāo)的不同，評(píng)審方法可以分為定性評(píng)審和定量評(píng)審兩大類。對(duì)于標(biāo)的額較小的中小型工程評(píng)標(biāo)可以采用定性比較的專家評(píng)議法，評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)招標(biāo)工作范圍或招標(biāo)文件的有關(guān)內(nèi)容做出實(shí)質(zhì)性修改后重新進(jìn)行招標(biāo)。定標(biāo)程序確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等

46、實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判。招標(biāo)人應(yīng)該根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)提出的評(píng)標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人，也可以授權(quán)評(píng)標(biāo)委員會(huì)直接確定中標(biāo)人。中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知未中標(biāo)的投標(biāo)人并退還他們的投標(biāo)保證金或保函。中標(biāo)通知書對(duì)招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果或中標(biāo)人拒絕簽訂合同的應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。中標(biāo)通知書發(fā)出后的30天內(nèi)，雙方應(yīng)按照招標(biāo)文件和投標(biāo)文件訂立書面合同，不得作實(shí)質(zhì)性修改。招標(biāo)人不得向中標(biāo)人提出任何不合理要求作為訂立合同的條件，雙方也不得私下訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的協(xié)議。招標(biāo)人確定中標(biāo)人后15天內(nèi)，應(yīng)向有關(guān)行政監(jiān)督部門提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報(bào)告。第四

47、節(jié) 建設(shè)合同一合同形式建設(shè)合同是發(fā)展商(發(fā)包方)與承建單位(承包方)為了完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一項(xiàng)旨在明確雙方權(quán)利和義務(wù)的有法律效力的協(xié)議。工程合同的形式和類別非常多，不同種類的合同，有不同的應(yīng)用條件，有不同的權(quán)利和責(zé)任的分配，有不同的合同風(fēng)險(xiǎn)。按計(jì)價(jià)方式的不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目承包合同一般分為總價(jià)合同、單價(jià)合同和成本加酬金合同三大類。按照合同所包括的工程范圍，以及承包關(guān)系不同，合同形式又可分為：總包合同(由總承包商負(fù)責(zé)組織分包)、獨(dú)立承包合同及發(fā)展商直接發(fā)包的專業(yè)承包合同。按照是否包料的標(biāo)準(zhǔn)，可劃分為：包工包料合同、包工部分包料合同、包工不包料合同。1按計(jì)價(jià)方式不同劃分按計(jì)價(jià)方式不同劃

48、分，承包合同有3類：總價(jià)合同、單價(jià)合同和成本加酬金合同。（1）總價(jià)合同固定總價(jià)合同。就是按照商定的總價(jià)簽訂的承包合同。它的特點(diǎn)是以圖紙和工程說(shuō)明書為依據(jù)，明確承包內(nèi)容和計(jì)算標(biāo)價(jià)，并一筆包死。在合同執(zhí)行過(guò)程中，除非發(fā)展商要求變更原定承包內(nèi)容或者設(shè)計(jì)圖紙，承包單位一般不得要求變更包價(jià)。固定總價(jià)合同發(fā)包方式，對(duì)發(fā)展商而言，由于操作較為簡(jiǎn)單，因而是受歡迎的。對(duì)承包商而言，如果設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)說(shuō)明書相當(dāng)詳細(xì)，市場(chǎng)上材料價(jià)格穩(wěn)定，并能據(jù)此比較精確地推算造價(jià)，則這種承包方式也是可以接受的。但是，由于固定總價(jià)合同對(duì)諸如圖紙和說(shuō)明書不夠詳細(xì)，或工程量、設(shè)備、材料價(jià)格、工資等變動(dòng)和氣候條件惡劣等原因引起費(fèi)用增加或減

49、少等問(wèn)題，合同雙方都不得提出對(duì)合同總價(jià)調(diào)整的要求，這就意味著承包商要承擔(dān)實(shí)物工程量變化、單價(jià)變化等因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因此承包商必然會(huì)在投標(biāo)時(shí)對(duì)可能發(fā)生的造成費(fèi)用上升的各種因素進(jìn)行估計(jì)并將其包含在投標(biāo)報(bào)價(jià)中，在報(bào)價(jià)中加大不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。這樣，往往會(huì)導(dǎo)致合同價(jià)更高，并不能真正降低工程造價(jià)，這最終對(duì)發(fā)展商是不利的。針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)承包合同大多采用可調(diào)總價(jià)合同?？烧{(diào)總價(jià)合同。可調(diào)總價(jià)合同是在固定總價(jià)合同中增加一些必要的條款，由開(kāi)發(fā)商分擔(dān)建設(shè)期的部分風(fēng)險(xiǎn)，從而降低承包商的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，使總包價(jià)下降。這樣做對(duì)發(fā)展商與建設(shè)工程承包商雙方都是非常有利的。增價(jià)條款的種類很多，大致可歸納為以下3種形式：a、按日計(jì)價(jià)

50、的增價(jià)條款。這種增價(jià)條款是指在合同簽字日或投標(biāo)報(bào)價(jià)日之后的任何價(jià)格增長(zhǎng)，由發(fā)展商對(duì)承包商給予補(bǔ)償。發(fā)展商應(yīng)當(dāng)對(duì)合同簽字日，或投標(biāo)報(bào)價(jià)日與實(shí)施施工安裝時(shí)的材料、設(shè)備和能源成本的差異進(jìn)行部分或全部補(bǔ)償。b、重大增價(jià)的調(diào)整條款。這種增價(jià)條款是指材料、設(shè)備和能源漲價(jià)到某一百分比時(shí)，開(kāi)發(fā)商才給予補(bǔ)償。也就是說(shuō)小額風(fēng)險(xiǎn)由承包商承擔(dān)，而大額風(fēng)險(xiǎn)由雙方分擔(dān)或完全由發(fā)展商承擔(dān)。c、延期增價(jià)條款。這種增價(jià)條款是指在某一規(guī)定時(shí)間內(nèi)的合同價(jià)格雖然是固定不變的，但如果超出這一規(guī)定時(shí)間，則承包商可以得到該延誤期間的價(jià)格增長(zhǎng)和超支費(fèi)用的補(bǔ)償。需要特別指出，若上述工期延誤是承包商失誤造成的，則承包商不但得不到補(bǔ)償，相反還會(huì)受

51、到罰款。因而在制定本條款時(shí)應(yīng)寫明原擬完工日期，以及誤工責(zé)任的劃分。以上3種形式的增價(jià)條款，發(fā)展商應(yīng)慎重選擇。一般情況下，不采用第一種增價(jià)條款，因?yàn)榘凑赵摋l款，發(fā)展商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)多，而采用“重大增價(jià)的調(diào)整條款”和“延期增價(jià)條款”較好。需要說(shuō)明的是，訂立增價(jià)條款確實(shí)是增加了發(fā)展商所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，但承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是有回報(bào)的，此時(shí)發(fā)展商可以要求承包商削減不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，從而降低總包價(jià)。若發(fā)展商對(duì)工程建設(shè)中的不可預(yù)見(jiàn)因素把握良好，則訂立增價(jià)條款是合適的，也是有益的。（2）單價(jià)合同當(dāng)準(zhǔn)備發(fā)包的工程項(xiàng)目的內(nèi)容和設(shè)計(jì)指標(biāo)一時(shí)不能十分確定，或是工程量可能出入較大，則采用單價(jià)合同形式為宜。這樣可以避免由于工程量的不精確，而使

52、得合同任一方承擔(dān)過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)。單價(jià)合同又分為以下3種形式：估算工程量單價(jià)合同。這種合同是以工程量表中所列工程量和承包商所報(bào)出的單價(jià)為依據(jù)來(lái)計(jì)算合同價(jià)的。通常業(yè)主在準(zhǔn)備此類合同的招標(biāo)文件時(shí)，委托咨詢單位按分部分項(xiàng)工程列出工程量表并填人估算的工程量，承包商投標(biāo)時(shí)在工程量表中填人各項(xiàng)的單價(jià)，據(jù)之計(jì)算出總價(jià)作為投標(biāo)報(bào)價(jià)之用。但在每月結(jié)算時(shí)，以實(shí)際完成的工程量結(jié)算。在工程全部完成時(shí)以竣工圖進(jìn)行最終結(jié)算。采用這種合同時(shí)，要求實(shí)際完成的工程量與原估計(jì)的工程量不能有實(shí)質(zhì)性的變化。因?yàn)槌邪虉?bào)出的單價(jià)是以招標(biāo)文件給出的工程量為基礎(chǔ)計(jì)算的，工程量大幅度的增加或減少，會(huì)使得承包商按比例分?jǐn)偟絾蝺r(jià)中的一些固定費(fèi)用與實(shí)際

53、嚴(yán)重不符，要么使承包商獲得超額利潤(rùn)，要么使得許多固定費(fèi)用收不回來(lái)。所以有的單價(jià)合同規(guī)定，如果最終結(jié)算時(shí)實(shí)際工程量與工程量清單中的估算工程量相差超過(guò)10時(shí)，允許調(diào)整合同單價(jià)。 FIDIC的“土木工程施工合同條件”中則提倡工程結(jié)束時(shí)總體結(jié)算超過(guò)15時(shí)對(duì)單價(jià)進(jìn)行調(diào)整，或者當(dāng)某一分部或分項(xiàng)工程的實(shí)際工程量與招標(biāo)文件的工程量相差超過(guò)25，且該分項(xiàng)目的價(jià)格占有效合同2以上時(shí)，該分項(xiàng)也應(yīng)調(diào)整單價(jià)?？傊?，不論如何調(diào)整，在訂合同時(shí)必須寫明具體的調(diào)整方法，以免以后發(fā)生糾紛。純單價(jià)合同。在設(shè)計(jì)單位還來(lái)不及提供施工詳圖，或雖有施工圖但由于某些原因不能比較準(zhǔn)確地計(jì)算工程量時(shí)采用這種合同。招標(biāo)文件只向投標(biāo)人給出各分項(xiàng)工程

54、內(nèi)的工作項(xiàng)目一覽表，工程范圍及必要的說(shuō)明，而不提供工程量，承包商只要給出表中各項(xiàng)目的單價(jià)即可，將來(lái)施工時(shí)按實(shí)際工程量計(jì)算。有時(shí)也可由業(yè)主一方在招標(biāo)文件中列出單價(jià)，而投標(biāo)一方提出修正意見(jiàn)，雙方磋商后確定最后的承包單價(jià)。單價(jià)與包干混合式合同。以單價(jià)合同為基礎(chǔ)，但對(duì)其中某些不易計(jì)算工程量的分項(xiàng)工程(如施工導(dǎo)流、施工便道、施工期間交通維護(hù))采用包干辦法，而對(duì)能用某種單位計(jì)算工程量的，均要求報(bào)單價(jià)，按實(shí)際完成工程量及合同中的單價(jià)結(jié)賬。很多大型土木工程都采用這種方式。對(duì)業(yè)主方而言，單價(jià)合同的主要優(yōu)點(diǎn)是可以減少招標(biāo)準(zhǔn)備工作，縮短招標(biāo)準(zhǔn)備時(shí)間，能鼓勵(lì)承包商通過(guò)提高工效等手段從成本節(jié)約中提高利潤(rùn)，業(yè)主只按工程量

55、表的項(xiàng)目開(kāi)支，可減少意外開(kāi)支，只需對(duì)少量遺漏的項(xiàng)目在執(zhí)行合同過(guò)程中再報(bào)價(jià)，結(jié)算程序比較簡(jiǎn)單。但業(yè)主方存在的風(fēng)險(xiǎn)在于工程的總造價(jià)直到工程結(jié)束前都是個(gè)未知數(shù)，特別是當(dāng)設(shè)計(jì)師對(duì)工程量的估算偏低，或是遇到了一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的善于運(yùn)用不平衡報(bào)價(jià)的承包商時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大，因而設(shè)計(jì)師比較正確地估算工程量和減少項(xiàng)目實(shí)施中的變更可為業(yè)主避免大量的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)承包商而言，這種合同避免了總價(jià)合同中的許多風(fēng)險(xiǎn)因素，比總價(jià)合同風(fēng)險(xiǎn)小。 (3)成本加酬金合同這種承發(fā)包方式的基本特點(diǎn)是：按工程實(shí)際發(fā)生的成本(包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和施工管理費(fèi)及各項(xiàng)獨(dú)立費(fèi)，但不包括承包商的總管理費(fèi)和應(yīng)繳所得稅)，加上商定的總管

56、理費(fèi)和利潤(rùn)來(lái)確定總包價(jià)。這種合同方式主要適用于開(kāi)工前對(duì)工程內(nèi)容尚不十分清楚的情況，如邊設(shè)計(jì)邊施工的緊急工程或較為特殊的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。成本加酬金的具體做法有以下幾種：成本加固定百分?jǐn)?shù)酬金。計(jì)算公式為：總包價(jià)=實(shí)際發(fā)生成本x（1+固定酬金百分率）。這種計(jì)算方式由于酬金與實(shí)際發(fā)生的成本成正比，因而不能鼓勵(lì)承包商降低成本，對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)是不利的。成本加固定酬金。工程成本按實(shí)際發(fā)生情況，完全由發(fā)展商承擔(dān)，但酬金事先商定一個(gè)固定的數(shù)目。該酬金數(shù)目通常按照預(yù)估工程成本的一個(gè)百分?jǐn)?shù)來(lái)確定。這種承包合同方式雖然不能使承包商努力降低成本，但從盡快取得酬金出發(fā)，承包商將盡力縮短工期，這對(duì)發(fā)展商早日出售出租開(kāi)發(fā)物業(yè)是有利的

57、。在這種情況下，發(fā)展商還可以根據(jù)工程質(zhì)量、工期和成本降低情況給予獎(jiǎng)勵(lì)，以充分發(fā)揮承包商的積極性。成本加浮動(dòng)酬金。這種方式是事先商定工程成本和酬金的預(yù)期水平。如果工程完工后，實(shí)際成本恰好等于預(yù)期水平，工程造價(jià)就是成本加酬金；如果實(shí)際成本低于預(yù)期水平，則增加酬金；如果實(shí)際成本高于預(yù)期水平，則減少酬金。從理論上講，這種承包方式對(duì)承、發(fā)包雙方都沒(méi)有太大的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又能促使承包商關(guān)心降低成本、縮短工期，因而對(duì)雙方都有好處。但實(shí)際上估算成本較為困難，要求雙方都要具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。2按照合同所包括的工程范圍及承包關(guān)系的不同劃分如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較大，則承建單位往往不止一個(gè)。發(fā)展商可采取總包合同形式(由總承包商負(fù)責(zé)分

58、包)，或者由發(fā)展商直接發(fā)包的專業(yè)承包式。如果工程項(xiàng)目較小，則發(fā)展商可采用獨(dú)立承包的合同方式發(fā)包。（1）總承包合同。總包就是指一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的全過(guò)程或某個(gè)階段的全部工作由一個(gè)承包商負(fù)責(zé)組織實(shí)施，據(jù)此簽訂的合同稱為總包合同。在這種情況下，由總承包商負(fù)責(zé)將若干專業(yè)工作分包給專業(yè)承包單位，并統(tǒng)一協(xié)調(diào)和監(jiān)督他們的工作。在一般情況下，發(fā)展商只與總承包商直接聯(lián)系而與各分包商不發(fā)生直接聯(lián)系，這種總包合同形式便于開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行管理和監(jiān)督，降低工作量，有利于減少現(xiàn)場(chǎng)管理人員。在總承包條件下，分包商可由發(fā)展商指定或由總承包商自行選擇，但最終均需與總承包商簽訂分包合同。（2）發(fā)展商直接發(fā)包的專業(yè)承包合同。這種方式是指在同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，發(fā)展商直接把工程分包給各承包商，并由此簽訂正式合同。在這種情況下，發(fā)展商直接與各承包商聯(lián)系，現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)工作較為復(fù)雜。若發(fā)展商工作人員較多且具備此能力，則可由發(fā)展商自行負(fù)責(zé)，否則這樣的合同管理模式對(duì)開(kāi)發(fā)商是極為不利的，大量的協(xié)調(diào)管理工作會(huì)帶來(lái)大