926690-注冊會計講義-kj_jc_gjh_jy0601

1、中華會計網(wǎng)校2019年注冊會計師考試輔導(dǎo)會計 （第六章）第六章投資性房地產(chǎn)歷年考情概況本章在2016年以客觀題考查，在2015年、2017年和2018年考題中均以主觀題的形式進行考查， 但通常情況下以客觀題為主，考點是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的處理、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時點的判斷、投資性 房地產(chǎn)處置損益的計算、合并報表的抵銷處理：此外也可與非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組、所得稅、會 計政策變更、前期差錯更正相結(jié)合在主觀題中出現(xiàn)。本章屬于基礎(chǔ)性章節(jié)，考査角度比較靈活，近幾年考試中，本章平均分值約6分左右，整體難度不 大。近年考點直擊考點主要考査題型考頻 指數(shù)考査年份考査角度投資性房地產(chǎn)的 范圍綜合題 2016

2、年與企業(yè)合并結(jié)合考查合并報 表中的列報項目投資性房地產(chǎn)的 初始計量綜合題 2014 年給出相關(guān)資料，編制初始取得 的相關(guān)分錄投資性房地產(chǎn)的 后續(xù)計量讓算分析題、 綜合題 2018 年、2017 年、2016 年、2014年（1）編制確認(rèn)出租收入的分 錄：（2）編制計提折舊和減值準(zhǔn) 備的分錄：（3）編制確認(rèn)公允價值變動 的分錄投資性房地產(chǎn)的 轉(zhuǎn)換計算分析題、 單選題 2017 年、2016 年（1）編制投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn) 換的分錄；（2）給岀相關(guān)處理，選擇正 確的事項投資性房地產(chǎn)的 處置綜合題 2014 年編制出售分錄2019年教材主要變化本章內(nèi)容未發(fā)生實質(zhì)性變動。考點詳解及精選例題【知識點】投資

3、性房地產(chǎn)的范圍（）投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠 單獨計量和岀售。（一）屬于投資性房地產(chǎn)的范圍1. 已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的上地使用權(quán)。 【思考題】甲公司以拍賣方式在土地交易市場取得一宗土地使用權(quán),使用年限為50年，甲公司將該土地使用權(quán)以經(jīng)營租賃方式岀租給乙公司。屬于投資性房地產(chǎn)？正確答案屬于。2. 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過岀讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土 地使用權(quán)?！舅伎碱}】甲公司（非房地產(chǎn)企業(yè)）發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分上地使用權(quán)停止自用，管理層決泄中華會計網(wǎng)

4、校WW.com版權(quán)所有第15頁2019年注冊會計師考試輔導(dǎo)會計 （第 A$）繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。屬于投資性房地產(chǎn)?正確答案屬于?！舅伎碱}】乙公司（房地產(chǎn)企業(yè)）,以舶賣方式在土地交易市場取得一宗土地使用權(quán)，使用年限為 70年，持有并準(zhǔn)備增值后再轉(zhuǎn)讓。正確答案不屬于，屬于存貨。3. 已出租的建筑物,是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式岀租的房屋等建筑物。（1）已岀租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物，如果以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物不屬于投資 性房地產(chǎn)?！舅伎碱}】A企業(yè)與B企業(yè)簽訂了一項經(jīng)營租賃合同，A企業(yè)將英持有產(chǎn)權(quán)的門面房出租給B企業(yè)， 為期5年。B企業(yè)一開始將這門

5、面房用于自行經(jīng)營餐館。2年后，由于連續(xù)虧損，B企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給C 公司，以賺取租金差價。屬于誰的投資性房地產(chǎn)？正確答案對于A企業(yè)而言，由于門面房產(chǎn)權(quán)屬于A企業(yè)，屬于其投資性房地產(chǎn)。而對于B企業(yè) 而言，由于沒有產(chǎn)權(quán)，則不屬于其投資性房地產(chǎn)。2）已經(jīng)出租的建筑物，是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約肚以經(jīng)營租賃方式岀租的建筑 物。對企業(yè)持有以備經(jīng)營岀租的空置建筑物或在建建筑物，只有企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出正式書而決 議，明確表明將苴用于經(jīng)營岀租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)。這里的“空 置建筑物”，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營

6、活動且經(jīng)整理后達到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。（3）企業(yè)將建筑物岀租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企 業(yè)將辦公樓岀租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)?！舅伎碱}】甲公司在市中心購買了一棟寫字樓，共20層。其中1層經(jīng)營出租給某商業(yè)銀行作為分 行，2層經(jīng)營岀租給A公司用于餐飲服務(wù)，3層以上全部經(jīng)營出租給B公司作為辦公用房，地下1層經(jīng) 營岀租給C公司作為大型超市用地。甲公司同時為整棟樓提供保安、清潔、維修等日常輔助服務(wù)。屬于 投資性房地產(chǎn)？正確答案屬于。（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍1. 自用房地產(chǎn)，是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而

7、持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)的廠房和辦公樓， 企業(yè)生芯營用的土地使用權(quán)等。2. 作為存貨的房地產(chǎn),是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和上地。這部分房 地產(chǎn)屬于房麗開發(fā)企業(yè)的存貨。3某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單 獨訃量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售 的、用于賺取租金或資本增值的部分,不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)?！舅伎碱}】（1）甲公司在市中心建造一棟辦公樓，共30層，假左30層均能夠單獨計量和出售?，F(xiàn)在甲公司 將第1層一10層全部經(jīng)營出租給A公司作為購物中心，11 一20層全部經(jīng)營出租給

8、B公司作為辦公用房， 21層一30層作為自身辦公使用。第1層一20層屬于投資性房地產(chǎn)？正確答案屬于。（2）甲公司在市中心有一個旅館，共10層，對外提供住宿服務(wù)。1至10層均能夠單獨訃量和岀 售。2017年，第8、9和10層全部經(jīng)營岀租給A公司作為辦公用房，苴他1一7層仍然作為旅館提供住 宿服務(wù)。第8、9和10層能否作為投資性房地產(chǎn)？正確答案可以?！練w納總結(jié)】內(nèi)容屬于投資性房地產(chǎn)的有？1房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已岀租的房屋2房地產(chǎn)企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造商品房的土地使用權(quán)X,屬于存貨3房地產(chǎn)企業(yè)正在開發(fā)的商品房X,屬于存貨4房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋X,屬于存貨5房地產(chǎn)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的商品房X,

9、屬于存貨6房地產(chǎn)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的上地使用權(quán)X,屬于存貨7企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造辦公樓的土地使用權(quán)X,屬于無形資產(chǎn)8企業(yè)自用的辦公樓X,屬于固定資產(chǎn)9企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館或飯店X ,丿南于固定資產(chǎn)10企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物X,不屬于企業(yè)的資產(chǎn)11已出租的房屋租賃期屆滿，收回后繼續(xù)用于出租但暫時空置12企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍X,屬于固定資產(chǎn)13炒樓花X,屬于投機房地產(chǎn)注：炒樓花，是指買家在樓盤沒有落成之際只繳納數(shù)量很少的訂金，訂下一套或多套房產(chǎn)，之后轉(zhuǎn) 手倒賣別人，套取高額訂金，從中賺取差價?！局R點】投資性房地產(chǎn)的初始計量和后續(xù)計量（）（一）初始計量1.外購對于企業(yè)外購

10、的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租（自租賃期開始日起,下同）或用 于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。但是對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑 物，如果企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出了正式書而決議，明確表明將英用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不 再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議也可視為投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支岀。企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為 固左資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，再從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性 房地產(chǎn)。采用成本模式進行后

11、續(xù)計量采用公允價值模式進行后續(xù)計量借：投資性房地產(chǎn)應(yīng)交稅費一一應(yīng)交增值稅（進項稅額） 貸：銀行存款借：投資性房地產(chǎn)一一成本應(yīng)交稅費一一應(yīng)交增值稅（進項稅額） 貸：銀行存款2.自行建造自行建造的投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)泄可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成,包 括上地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分?jǐn)偟拈g接費用等。 建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接汁入當(dāng)期損益，不計入建造成本。采用成本模式進行后續(xù)計量采用公允價值模式進行后續(xù)計量借：投資性房地產(chǎn)一一在建 貸：銀行存款借：投資性房地產(chǎn)一一在建 貸：銀行存款”中華會計網(wǎng)校WWW.com版權(quán)所有第15頁2

12、019年注冊會計師考試輔導(dǎo)會計 （第 A$）【思考題1 2X19年1月1日經(jīng)董事會批準(zhǔn)購入一棟爛尾樓，并準(zhǔn)備繼續(xù)建造，建成后對外出租。2月1日實際支付價款10 000萬元（不考慮上地所有權(quán)和增值稅），當(dāng)日辦理相關(guān)手續(xù)取得爛尾樓的 所有權(quán)。3月1日開始委托承包商繼續(xù)建造，12月31日建造完成，實際建造成本為20 000萬元，全部10 00010 00020 00020 000-成本）30 00030 0001日經(jīng)董事會批準(zhǔn)購入一棟爛尾樓，并準(zhǔn)備繼續(xù)建造，建成款項以銀行存款支付。如何進行會計處理: 借：投資性房地產(chǎn)一在建貸：銀行存款借：投資性房地產(chǎn)一一在建貸：銀行存款借：投資性房地產(chǎn)（投資性房地產(chǎn)

13、一-貸：投資性房地產(chǎn)一一在建【思考題2】資料冋上。2X19年1月 后作為企業(yè)銷售中心用的辦公樓。如何進行會計處理：正確答案核算時應(yīng)通過“在建工程”科目，完工后轉(zhuǎn)入固泄資產(chǎn)?！景咐緼公司自建投資性房地產(chǎn)（物業(yè)項目），地下共3層，地上共16層，其中-3至7層擬建 為用于岀租的地下停車場及購物廣場，剩余樓層為用于出售的房產(chǎn)。A公司采用公允價值模式計量投資 性房地產(chǎn)。A公司因地下停車場、購物廣場和將用于出售的房產(chǎn)屬于同一個項目、部分開發(fā)成本需要在 出租物業(yè)和出售物業(yè)之間進行分?jǐn)偅栽诮ㄔ爝^程中將整個物業(yè)作為存貨（開發(fā)成本）核算。該房地產(chǎn)主體于2X12年9月底竣工驗收，2X13年第二季度，地下停車場

14、、購物廣場的-1至3 層裝修完工，A公司根據(jù)招商情況確定這些層的大部分面積可出租，達到預(yù)左可使用狀態(tài)、且A公司預(yù) 計購物廣場可在年末全部完成裝修實現(xiàn)整體開業(yè) A公司在2X13年第二季度末先將地下停車場和購物 廣場-1至3層從存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。地下停車場和購物廣場-1至3層根據(jù)評估確左的公允價值約 為27. 22億元，開發(fā)成本約為9. 30億元，確認(rèn)相關(guān)的遞延所得稅負(fù)債約4.48 （27. 22-9. 30） X25% 億元后，A公司2X13年上半年凈利潤增加約13. 44億元，其中歸屬于母公司所有者的凈利潤約8. 06 億元。【問題】在公允價值模式下，應(yīng)如何對這一自建物業(yè)中的投資性房地產(chǎn)進

15、行核算和計量？解析本案例中由于A公司建造地下停車場和購物廣場時已明確為出租目的，符合投資性房地產(chǎn) 泄義，故不應(yīng)在建造過程中將其與為銷售而開發(fā)的商品房一起作為存貨核算，而在建造期間即應(yīng)作為投 資性房地產(chǎn)核算和列報。此外，根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則，在公允價值模式下，如果在建投資性房地產(chǎn)的公允價值無法可靠確立但 預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)以成本計量該在建投資性房地產(chǎn)，在英公允 價值能夠可靠計屋時或完工后（兩者孰早），再以公允價值計量。投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其成本 的差額通過公允價值變動損益”科目在利潤表中反映。所以如果A公司認(rèn)為在建的地下停車場和購物 廣場的公允價值無法可靠取得

16、，則應(yīng)在公允價值能夠可靠計量或完工時以公允價值計量，英公允價值大 于賬而成本的部分計入當(dāng)期損益。（二）后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量具有成本和公允價值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計量，滿足特左條 件時可以采用公允價值模式計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量, 不得同時采用兩種計量模式。【例單選題】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)il魚會計處理的表述中，不正確的是（）。A. 不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價值模式B. 滿足特定條件時可以采用公允價值模式C. 同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式D. 同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式正確答案C答案解析投資

17、性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式。中華會計網(wǎng)校十東奧網(wǎng)校課程購買聯(lián)系徽信1005062021更新速度更快采用成本模式計量的投資性 房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)1.相關(guān)規(guī)立與固左資產(chǎn)和無 形資產(chǎn)核算規(guī)左相同。1.相關(guān)規(guī)定企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明苴公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以 采用公允價值計量模式。企業(yè)選擇公允價值模式，就應(yīng)當(dāng)對義 所有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，不得對一 部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量，對另一部分投 資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個 條件：（1）投資性房地產(chǎn)所

18、在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場：（2） 企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價 格及苴他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出科學(xué) 合理的估計。這兩個條件必須同時具備，缺一不可。2.會計處理（1）按期（月）計提折舊或 進行攤銷借：英他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計攤銷2.會計處理提示：不計提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值訃（1）投資性房地產(chǎn)的公允價值髙于其賬而余額的差額 借：投資性房地產(chǎn)一一公允價值變動貸：公允價值變動損益公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。（2）取得的租金收入 借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費一一應(yīng)交 增值稅（銷項稅

19、額）（2）取得的租金收入 同左（3）投資性房地產(chǎn)存在減值 跡象的，應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值 的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測試后 確泄發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計提 減值準(zhǔn)備 借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值 準(zhǔn)備【例計算分析題】甲公司系增值稅一般納稅人，適用的增值稅稅率為10札經(jīng)甲公司董事會批準(zhǔn), 甲公司準(zhǔn)備購買某棟寫字樓的第6層，建造而積為1 000平方米，購買價為每平方米6萬元，明確表明 將英用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化。（1）2X19年3月31 0,取得增值稅專用發(fā)票，價款為6 000萬元，進項稅額為600萬元。若采 用成本模式后續(xù)汁量，寫字樓預(yù)計剩余使用年限為30年，凈殘值為零，采用直線法計提折舊

20、。采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)6 000應(yīng)交稅費一一應(yīng)交增值稅（進項稅額）600借：投資性房地產(chǎn)一一成本6 000應(yīng)交稅費一一應(yīng)交增值稅（進項稅額）600 貸：銀行存款貸：銀行存款660066002） 2X19年5月1日甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司上述該層寫字樓出租給乙公 司使用，租賃期為3年，合同規(guī)泄租金按年收取。2X19年7月1日為租賃期開始日。當(dāng)日收到2X19 年下半年和2X20年上半年不含稅租金720萬元，并開出增值稅專用發(fā)票，增值稅銷項稅額為72萬元。采用成本模式計雖的投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計雖的投資性房地產(chǎn)借：銀

21、行存款792貸：其他業(yè)務(wù)收入360合同負(fù)債360應(yīng)交稅費一一應(yīng)交增值稅（進項稅額）72同左3） 2X19年12月31 0,該層寫字樓公允價值為每平方米6. 5萬元。采用成本模式計疑的投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)借：其他業(yè)務(wù)成本150貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（6 000/30X9/12） 150借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動500 貸：公允價值變動損益（6 500-6 000）500【案例】岀租上地使用權(quán)建造建筑物的核算A公司將一塊上地使用權(quán)出租給B公司，并簽署協(xié)議約泄：租期為15年，每年租金500萬元，B 公司在該丄地上投資建設(shè)通用生產(chǎn)經(jīng)營建筑物（使用壽命在30年以上），投資額

22、計劃為5 000萬元； 建設(shè)項目的施工合同由A公司、B公司及施工方共同簽署，A公司協(xié)助辦理施工審批手續(xù)，相關(guān)的施工 成本、質(zhì)量、工期的監(jiān)理和驗收A、B雙方共同負(fù)責(zé)，工程款項由B公司按工程進度支付給A公司，再 由A公司支付給施工方。該建筑物（不含上地使用權(quán)）建設(shè)完后，所有權(quán)歸A公司，租賃開始日的公允 價值約為1.5億元。B公司在土地租賃期間擁有該建筑物的使用權(quán)。租賃期結(jié)束，該通用生產(chǎn)經(jīng)營建筑物及其上附著的 所有固立建筑物及設(shè)施的所有權(quán)及使用權(quán)均歸A公司所有，且B公司應(yīng)確保該建筑物交付時處于正?？?使用狀態(tài)?！締栴}】A公司應(yīng)如何對租用土地使用權(quán)、建設(shè)和使用建筑物進行核算？解析雖然B公司是建筑物的投

23、資建造者，根據(jù)企業(yè)會汁準(zhǔn)則對于資產(chǎn)的立義，A公司享有該建 筑物的所有權(quán)，而A公司與B公司的交易實質(zhì)上相當(dāng)于B公司通過代A公司岀資建造該地上建筑物等資 產(chǎn)，相對應(yīng)地取得在一段期間內(nèi)該資產(chǎn)的使用權(quán)，對A公司而言，該建筑物符合準(zhǔn)則中資產(chǎn)的左義和資 產(chǎn)確認(rèn)條件，因此可確認(rèn)該建筑物為A公司的資產(chǎn)。采用成本模式時，A公司應(yīng)將B公司支付的投資工程款作為初始成本計量投資性房地產(chǎn)，并確認(rèn)一 項遞延收益，在租賃期內(nèi)分期確認(rèn)為租賃收入，后續(xù)計量適用固左資產(chǎn)準(zhǔn)則。采用公允價值模式時，該 投資性房地產(chǎn)公允價值的計量應(yīng)扣除B公司15年使用權(quán)的影響，初始計量形成的公允價值相應(yīng)地確認(rèn) 為一項遞延收益，在租賃期內(nèi)分期確認(rèn)為租賃

24、收入，投資性房地產(chǎn)后續(xù)公允價值變動計入損益?！局R點】投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（）-）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房 地產(chǎn)用途發(fā)生改變,才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房 地產(chǎn)。這里的確鑿證拯包括兩個方面：一是企業(yè)董事會應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議，二 是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變。包括：（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)：（2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨；（3）自用房地產(chǎn)”中華會計網(wǎng)校WWW.com版權(quán)所有第15頁中華會計網(wǎng)校2019年注冊會計師考試輔導(dǎo)會計

25、（第六章）轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：（4）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。”中華會計網(wǎng)校WWW.com版權(quán)所有第15頁【思考題1】2X19年1月5日，A公司資產(chǎn)管理部門建議管理層將一閑垃辦公樓用于出租。2月 18 H，董事會批準(zhǔn)關(guān)于出租辦公樓的方案并明確岀租辦公樓的意圖在短期內(nèi)不會發(fā)生變化。3月1日， A公司承租方簽訂辦公樓租賃合同，租賃期為自7月1日起5年。A公司將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房 地產(chǎn)的時點？正確答案2月18 0.投資性房地產(chǎn)固走資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品械曰:一般企業(yè)（轉(zhuǎn)換為自用）:達到自用狀態(tài)，開始自用,房地產(chǎn)企業(yè);租賃期屆奔 企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決 儀明確表朋將其重新開發(fā)

26、用于梢售 的日期【思考題2】2X19年3月5日，A公司董事會就即將到期的已出租辦公樓收回后用于行政辦公作 出書而決議。4月30日租賃期屆滿收回達到自用狀態(tài)，開始自用。A公司將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房 地產(chǎn)的時點是？正確答案4月30日?！舅伎碱}3】用于出租的丄地使用權(quán)及其地上建筑物需要一并確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)? 正確答案是的。（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理1.非房地產(chǎn)企業(yè)（1）成本模式下的轉(zhuǎn)換（2）公允價值模式下的轉(zhuǎn)換自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)【原值】借：投資性房地產(chǎn)一一成本【公允價值】累計折舊（累計攤銷）累計折舊（累計攤銷）固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資

27、產(chǎn)減值準(zhǔn)備）固宅資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）【原值】準(zhǔn)備）投資性房地產(chǎn)累計折舊（投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動損益【借差】攤銷）貸：固左資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）【原值】投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備其他綜合收益【貸差】投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）【原值】借：固泄資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）【公允價值】投資性房地產(chǎn)累訃折舊（投資性房地產(chǎn)累計攤公允價值變動損益【借差】銷）貸：投資性房地產(chǎn)成本投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備公允價值變貸：投資性房地產(chǎn)【原值】動累計折舊（累計攤銷）公允價值變動損益【貸差】固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）【例計算分析題】A公司系增值稅一

28、般納稅人，投資性房地產(chǎn)租金收入適用的增值稅稅率為10% 假泄收到租金時一次確認(rèn)收入（不考慮按月確認(rèn)收入）。（1）2X16年9月30日A公司董事會決泄將自用辦公樓整體岀租并形成正式的書而決議（不考慮 上地使用權(quán)）。同日與乙公司簽訂租賃合同，租期為3年，年租金為1 000萬元。2X16年9月30日 為租賃期開始日。該寫字樓為2X14年3月30日購建完成達到預(yù)泄可使用狀態(tài)，成本為19 200萬元， 預(yù)計使用年限為40年，預(yù)訃凈殘值為零，均采用直線法計提折舊。2X16年收到本年3個月的租金250 萬元。如果采用成本模式后續(xù)計量，按直線法按年計提折舊：如果采用公允價值模式后續(xù)計疑，2X16年 9月30日

29、和2X16年12月31日辦公樓公允價值分別為20 000萬元和21 000萬元。成本模式下公允價值模式下2X16年9月30日轉(zhuǎn)換日：借：投資性房地產(chǎn)19200累計折舊 （19 200 / 40X30/ 12）1 200 貸：固定資產(chǎn)19 200投資性房地產(chǎn)累計折舊1 2002X16年9月30日轉(zhuǎn)換日：借：投資性房地產(chǎn)一一成本20 000累計折舊1 200貸：固定資產(chǎn)19200其他綜合收益2000確認(rèn)2X16年租金收入借：銀行存款275貸：其他業(yè)務(wù)收入250應(yīng)交稅費一一應(yīng)交增值稅（銷項稅額）25確認(rèn)2X16年租金收入 同左2X16年12月31日辦公樓計提折舊:借：英他業(yè)務(wù)成本（19 200 /

30、40X3 / 12） 120 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊1202X16 年 12 月 31 S：借：投資性房地產(chǎn)一一公允價值變動1 000 貸：公允價值變動損益（21 000-20 000） 1 0002X16年12月31日報表列報“投資性房地產(chǎn) ” =19200 一 1200-120=17880 （萬元）影響本年“營業(yè)利潤”的金額=租金250轉(zhuǎn) 換前折舊360轉(zhuǎn)換后折舊120= 230 （萬 元）2X16年12月31日報表列報“投資性房地產(chǎn)” =21 000 （萬元）影響本年“營業(yè)利潤”的金額=250轉(zhuǎn)換前折 舊3604-2X16年公允價值變動1000=890 （萬 元）（2） 2X17年收到

31、租金1000萬元。2X17年12月31日辦公樓公允價值為25 000萬元。成本模式下的轉(zhuǎn)換公允價值模式下的轉(zhuǎn)換2X17 年 12 月 31 B：借：銀行存款1 100貸：其他業(yè)務(wù)收入10002X17 年 12 月 31 B： 同左100應(yīng)交稅費一-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）2X17年12月31日2X17年12月31日借：英他業(yè)務(wù)成本480借：投資性房地產(chǎn)-公允價值變動4 000貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：公允價值變動損益(19 2004-40)(25 000-21 000) 4480000（3） 2X18年收到租金1 000萬元。2X18年12月31日辦公樓公允價值為23 000萬元。成本模式下的

32、轉(zhuǎn)換公允價值模式下的轉(zhuǎn)換2X18 年 12 月 31 B：借：銀行存款1 100貸：其他業(yè)務(wù)收入1000應(yīng)交稅費一一應(yīng)交增值稅（銷項稅額）1002X18 年 12 月 31 0： 同左2X18年12月31日借：其他業(yè)務(wù)成本480貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊4802X18年12月31日借：公允價值變動損益2 000貸：投資性房地產(chǎn)一一公允價值變動（23 000-25 000） 2000（4） 2X19年收到9個月租金750萬元。2X19年9月30日辦公樓公允價值為24 000萬元。租賃 期屆滿時，企業(yè)董事會作出書面決議明確表明，該房地產(chǎn)收回作為固d資產(chǎn)入賬，當(dāng)日達到自用狀態(tài)。成本模式下的轉(zhuǎn)換公允價值

33、模式下的轉(zhuǎn)換2X19 年 9 月 30 0：借：銀行存款825貸：其他業(yè)務(wù)收入750應(yīng)交稅費一一應(yīng)交增值稅（銷項稅額）752X19 年 9 月 30 B： 同左借：其他業(yè)務(wù)成本（19200 /40X9 / 12） 360 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊360借：固定資產(chǎn)19 200投資性房地產(chǎn)累計折舊2 640貸：投資性房地產(chǎn)19 200累計折舊（1200+480X3） 2 640借：固泄資產(chǎn)24 000貸：投資性房地產(chǎn)一一成本20000一公允價值變動 （1 000+4 000-2 000） 3 000公允價值變動損益1000【例綜合題】（2015年節(jié)選）甲股份有限公司（以下簡稱“甲公司” ）20X

34、4年發(fā)生了以下交易 事項：2月1日，與其他方簽訂租賃合同，將本公司一棟原自用現(xiàn)已閑宜的辦公樓對外岀租，年租金為 120萬元，自當(dāng)日起租。甲公司該辦公樓原價為1000萬元，至起租日累計折舊400萬元，未計提減值。甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)訃量，出租日根據(jù)同類資產(chǎn)的市場狀況估汁其公允價 值為2000萬元。12月31 B,該辦公樓的公允價值為2080萬元。甲公司已一次性取得第一年租金120 萬元。要求：編制甲公司20X4年有關(guān)交易事項的會計分錄。正確答案（1）2月1日借：投資性房地產(chǎn)一一成本2000累計折舊400貸：固進資產(chǎn)1000其他綜合收益1400（2）12 月 31 日借：投

35、資性房地產(chǎn)一一公允價值變動（2080 2000） 80貸：公允價值變動損益80借：銀行存款120貸：其他業(yè)務(wù)收入110合同負(fù)債10【例單選題】甲公司2X16年至2X19年發(fā)生以下交易或事項：2X16年12月31日購入一棟辦公樓，實際取得成本為3 000萬元。該辦公樓預(yù)計使用年限為20 年，預(yù)計凈殘值為零，采用年限平均法計提折舊。因公司遷址，2X19年6月30日甲公司與乙公司簽 訂租賃協(xié)議。該協(xié)議約左：甲公司將上述辦公樓租賃給乙公司，租賃期開始日為協(xié)議簽訂日，租賃期2 年，年租金150萬元，每半年支付一次。租賃協(xié)議簽訂日該辦公樓的公允價值為2800萬元。甲公司對 投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行

36、后續(xù)計疑。2X19年12月31日，該辦公樓的公允價值為2 200萬 元。上述交易或事項對甲公司2X19年度營業(yè)利潤的影響金額是（）。A. 0B. -75萬元C. 一600萬元D. 一675萬元正確答案C答案解析轉(zhuǎn)換前折舊金額=3 000/ 20/ 2=75 （萬元）；轉(zhuǎn)換后確認(rèn)半年租金=150/2=75（萬元）；當(dāng)期末投資性房地產(chǎn)確認(rèn)的公允價值變動=2 200-2 800=-600 （萬元）；綜合考慮 之后對營業(yè)利潤的影響=一75 + 75 600= 600 （萬元）。2X16年12月31日購入，成本為3 000 萬元。20年，2X19年6月30日簽訂租賃協(xié)議。2.房地產(chǎn)企業(yè)（1）成本模式下的

37、轉(zhuǎn)換（2）公允價值模式下的轉(zhuǎn)換作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)【賬面價值】存貨跌價準(zhǔn)備【已計提存貨跌價準(zhǔn)備】 貸：開發(fā)產(chǎn)品【賬而余額】作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)一一成本【公允價值】存貨跌價準(zhǔn)備【已計提存貨跌價準(zhǔn)備】 公允價值變動損益【借差】 貸：開發(fā)產(chǎn)品【賬而余額】其他綜合收益【貸差】投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 借：開發(fā)產(chǎn)品【賬而價值】 投資性房地產(chǎn)累計折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 借：開發(fā)產(chǎn)品【公允價值】公允價值變動損益【借差】 貸：投資性房地產(chǎn)一一成本A中華會計網(wǎng)校-； www.chinaacc.cam2019年注冊會計師考試輔

38、導(dǎo)會計 （第六章）貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動損益【貸差】【例計算分析題】甲公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2X17年3月31 0,甲公司董事會就 其開發(fā)的一棟寫字樓的第一層商鋪不再用于岀售而改用作岀租形成了書而決議。（1）2X17年5月31日，甲公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，租賃期開始日為2X17年6月30日， 租賃期2年，該商鋪的賬而余額5 500 ）1元，未計提存貨跌價準(zhǔn)備。若采用成本模式進行后續(xù)計量，該 商鋪預(yù)訃使用年限為50年，預(yù)訃凈殘值為零，采用直線法計提折舊。若采用公允價值模式進行后續(xù)計 量，2X17年3月31日和2X17年12月31日商鋪公允價值分別為6 000萬元和

39、6 100萬元。2X17 年12月31日收到6個月的租金300萬元。成本模式下的轉(zhuǎn)換公允價值模式下的轉(zhuǎn)換2X17年3月31日洋.洛M：圧Uh立啓太6 00052X17年3月31日 借：投資性房地產(chǎn)5 500貸：開發(fā)產(chǎn)品500貝他綜合收益貸：開發(fā)產(chǎn)品5 5005002X17年12月31日2X17年12月31日借：銀行存款300借：銀行存款300貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入300300借：其他業(yè)務(wù)成本82.5借：投資性房地產(chǎn)一一公允價值變動100貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：公允價值變動損益(5500/ 50X9/ 12) 82.5(6 100-6 000)1002X17年12月31日報表列報2

40、X17年12月31日報表列報“投資性房地產(chǎn)”項目投資性房地產(chǎn)”項目=5 500-82.5=5 417.5（萬元）=6 100 (萬元)影響“營業(yè)利潤”項目=300-82. 5=217.5 （萬影響“營業(yè)利潤項目=300+100=400 （萬元）元）2） 2X18年12月31日商鋪公允價值為6 500萬元，收到本年租金600萬元。成本模式卞的轉(zhuǎn)換公允價值模式下的轉(zhuǎn)換2X18年12月31日借：銀行存款600貸：其他業(yè)務(wù)收入600借：其他業(yè)務(wù)成本110貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（5 5004-50） 1102X18年12月31日借：銀行存款600貸：其他業(yè)務(wù)收入600借：投資性房地產(chǎn)一一公允價值變動4

41、00 貸：公允價值變動損益（6 500-6 100） 4002X18年12月31日報表列報“投資性房地產(chǎn)”項目=5 50082. 5110=5 307.5 （萬元）影響“營業(yè)利潤”項目=600 110=490 （萬 元）2X18年12月31日報表列報投資性房地產(chǎn)”項目=6 500 （萬元）影響“營業(yè)利潤”項目=600+400 = 1 000 （萬 元）（3） 2X19年6月30日對外岀租的房地產(chǎn)租賃期屆滿，企業(yè)董事會作出書面決議明確表明，將該 房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，即從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。2X19年6月30日轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)的 公允價值為6 400萬元。收到半年租金300萬元。成本模式

42、下的轉(zhuǎn)換公允價值模式下的轉(zhuǎn)換借：銀行存款300貸：英他業(yè)務(wù)收入300借：其他業(yè)務(wù)成本55貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（5 500 / 50/ 2） 55借：開發(fā)產(chǎn)品5 252. 5投資性房地產(chǎn)累計折舊 （82.5+110 + 55） 247.5貸：投資性房地產(chǎn)5 500借：銀行存款300貸：其他業(yè)務(wù)收入300借：開發(fā)產(chǎn)品6 400公允價值變動損益100貸：投資性房地產(chǎn)一一成本6 000一公允價值變動（100 + 400） 500【記憶總結(jié)】公允價值模式下:【例單選題】（2016年）下列各項有關(guān)投資性房地產(chǎn)會計處理的表述中，正確的是（）oA. 以成本模式后續(xù)計雖:的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，存貨應(yīng)按轉(zhuǎn)

43、換日的公允價值計量，公允價值大 于原賬而價值的差額確認(rèn)為其他綜合收益B. 以成本模式后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用固泄資產(chǎn)，自用固定資產(chǎn)應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的公允價值 計量，公允價值小于原賬面價值的差額確認(rèn)為當(dāng)期損益C. 以存貨轉(zhuǎn)換為以公允價值模式后續(xù)計魚的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的公允價值計 量，公允價值小于存貨賬而價值的差額確認(rèn)為、期損益D. 以公允價值模式后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用固左資產(chǎn)，自用固泄資產(chǎn)應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的公允 價值計量，公允價值大于賬而價值的差額確認(rèn)為其他綜合收益正確答案C答案解析選項AB，成本模式下的轉(zhuǎn)換，不產(chǎn)生差額，存貨、自用房地產(chǎn)應(yīng)按轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)的賬而價值計量

44、：選項D,公允價值與原賬而價值的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。中華會計網(wǎng)枝十東奧網(wǎng)校課程購買聯(lián)系徽信1005062021 （更新速度更快【知識點】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出.后續(xù)計量模式的變更（）（一）投資性房地產(chǎn)后續(xù)支岀1. 資本化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。例 如，企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對投資性房地產(chǎn)進行改建、擴建而使其更加堅固 耐用，或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝潢，改擴建或裝修支出滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化。中華會計網(wǎng)校WWW. ch山魁cccom版權(quán)所有第15頁中華會計網(wǎng)校2019年注冊會計師

45、考試輔導(dǎo)會計 （第六章）（1）采用成本模式進行后續(xù)計量（1）采用公允價值模式進行后續(xù)計量企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進行改擴建等再開發(fā)且將 來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其 作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計捉折舊或攤銷。企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進行改擴建等 再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再 開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將苴作為投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程借:投資性房地產(chǎn)一一在建【賬面價值】 投資性房地產(chǎn)累計折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程 借：投資性房地產(chǎn)一一在建【賬面價值】貸：投資性房地產(chǎn)一一成本公允價值變 動注：先考慮公允價值變動，然后再結(jié)轉(zhuǎn)發(fā)生

46、改擴建或裝修支出 借：投資性房地產(chǎn)一一在建貸：銀行存款等發(fā)生改擴建或裝修支出 借：投資性房地產(chǎn)一在建貸：銀行存款等）改擴建工程或裝修完工 借：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)一一在建改擴建工程或裝修完工 借：投資性房地產(chǎn)一一成本貸：投資性房地產(chǎn)一一在建2 費用化的后續(xù)支出不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。采用成本模式進行后續(xù)計量釆用公允價值模式進行后續(xù)計量借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本貸：銀行存款貸：銀行存款（二）投資性房地產(chǎn)后續(xù)訃量模式的變更1. 模式變更的原則（1）企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。（2）只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模

47、式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資 性房地產(chǎn)從成本模式計呈變更為公允價值模式計量。（3）已釆用公允價值模式計雖:的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。2. 成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的會計處理（1）應(yīng)當(dāng)作為會訃政策變更處理。紙質(zhì)教材毬東習(xí)題購買脈系威信號kaoziOl（2）將訃疑模式變更時公允價值與賬而價值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積、未分配利潤）【歸納總結(jié)】兩種轉(zhuǎn)換不要混淆:【例多選題】（2015年）下列資產(chǎn)分類或轉(zhuǎn)換的會il處理中，符合會il準(zhǔn)則規(guī)定的有（）。A. 將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計疑由公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式B. 對子公司失去控制或重大影響導(dǎo)致將長期股權(quán)投資轉(zhuǎn)換為債權(quán)投資C. 企業(yè)改變其管理金融資產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式時，導(dǎo)致債權(quán)投資轉(zhuǎn)為其他債權(quán)投資D. 因簽訂不可撤銷的出售協(xié)議，將對聯(lián)營企業(yè)投資終止采用權(quán)益法并作為持有待售資產(chǎn)列報 正確答案CD答案解析選項A,投資性房地產(chǎn)不能由公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式：選項B,股權(quán)投資沒有固 宦到期日和固定收回金額，因此不能劃分為債權(quán)投資