開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)中的角色與項(xiàng)目定位精品資料

1、開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)中的角色與項(xiàng)目定位當(dāng)開(kāi)發(fā)商在中心商業(yè)圈拿到一塊土地后，很容易地進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)的夢(mèng)想；商鋪的出售單價(jià)表面上大大高于住宅， 市場(chǎng)上也不時(shí)傳來(lái)某 商鋪鋪王的價(jià)格， 市調(diào)的結(jié)果也使開(kāi)發(fā)商的胃口大地提高， 這一切不知 不覺(jué)地引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商向大型、超大型商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)軍， 似乎商業(yè)地產(chǎn)就 是一座金山，找到了就可以背著麻袋回家數(shù)錢去了。 然而現(xiàn)實(shí)中，情況大大相反；開(kāi)發(fā)商在大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后，往往不是 背上了沉重的債務(wù)包袱；就是整體低價(jià)轉(zhuǎn)讓血本無(wú)歸；或者 “賣房賣成 房東”，不得已成為大業(yè)主或經(jīng)營(yíng)商。究竟是什么原因造成了這樣的局 面呢？ 首先讓我們看一看，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)鏈的差異吧。

2、住宅地產(chǎn) 是開(kāi)發(fā)商建成房屋后賣給業(yè)主， 而后業(yè)主自行居住或自行 出租，交房后交物業(yè)公司進(jìn)行后期物業(yè)管理， 而后業(yè)主自行居住或自行 出租。 現(xiàn)行的法規(guī)對(duì)開(kāi)發(fā)商在住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售后，有一個(gè)良好的退出機(jī)制。 業(yè)主基本上是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的末端， 住宅開(kāi)發(fā) 建設(shè) 銷售 交房 物業(yè)管理，完整的交一個(gè)圈。商業(yè)地產(chǎn) 是其開(kāi)發(fā)的商業(yè)設(shè)施建成后，出售或出租給經(jīng)營(yíng)者（或經(jīng) 營(yíng)商），經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行營(yíng)銷、出售商品，是一個(gè)長(zhǎng)期反復(fù)的生產(chǎn)過(guò)程。 其商業(yè)建筑的投資，是經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)的收益后，才能收回的?，F(xiàn)行的法 規(guī)在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中， 開(kāi)發(fā)商沒(méi)有一個(gè)良好的退出機(jī)制。 開(kāi)發(fā)商必須 在項(xiàng)目開(kāi)始前，自行安排好退出機(jī)制， 否則開(kāi)發(fā)商不得不成為

3、業(yè)主或經(jīng)（見(jiàn)附件地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程）由于以上的原因， 當(dāng)開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)， 您不得不認(rèn)真地 研究，開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)中扮演的角色。 如果開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前不 能很好地把握這一點(diǎn)，您可能就搖身一變成為大業(yè)主或經(jīng)營(yíng)商。對(duì)于這 一點(diǎn)許多開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有意識(shí)到； 或者受利益的驅(qū)使， 無(wú)視這種角色的 變化，最后走向失敗的道路。讓我們看一看現(xiàn)實(shí)中的例子在 zz 市有多處大型的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)設(shè)施建成后，其開(kāi)發(fā)商基本上成 為大業(yè)主，在經(jīng)營(yíng)不善后，不得不低價(jià)轉(zhuǎn)讓或租賃，背上沉重的債務(wù)包 袱。這在全國(guó)和全世界也不凡其例，究其原因：1. 大型商業(yè)設(shè)施賣不完（也不可能賣完） 。2. 大型商業(yè)設(shè)施不能買（經(jīng)營(yíng)上

4、政策上不允許） 。3. 主力店也不賣商場(chǎng)（物業(yè)） 。4. 從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)商準(zhǔn)備不足，人力、物力、資金條件不具備。 從以上的例子可以看出， 開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有安排好退出機(jī)制前， 開(kāi)發(fā)商業(yè)地 產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。當(dāng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)真審視了自己的角色后，就會(huì)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的定位、規(guī)劃、設(shè) 計(jì)上有著本質(zhì)的區(qū)別。再讓我們看一看深圳上海北京成功的商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)：一 現(xiàn)代商業(yè)建筑的組合形態(tài) 當(dāng)我們考察深圳上海北京成功的商業(yè)地產(chǎn)后， 會(huì)發(fā)現(xiàn)其現(xiàn)代商業(yè)建筑的 組合形態(tài)的共同特點(diǎn)： （ a） 商場(chǎng)伴著寫字樓從開(kāi)發(fā)的角度 （提高容積率） ，資金運(yùn)作的手段（現(xiàn)金流） ，商業(yè)運(yùn)營(yíng) 的出發(fā)點(diǎn)（人流互動(dòng)） ，這一建筑組合形態(tài)均體現(xiàn)和滿足了上

5、述各方面 的要求，成為高檔商業(yè)開(kāi)發(fā)的基本形式。二 商業(yè)建筑的品位與商品的品質(zhì)向高端化發(fā)展 隨著社會(huì)的進(jìn)步與富有， 人們更加關(guān)注和重視商業(yè)建筑的外觀和購(gòu)物環(huán) 境的品位，商品的品牌和品質(zhì)，使其不斷的向高端化發(fā)展。（ b） 品質(zhì)高檔環(huán)境優(yōu) 從而使商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)更加人性化，商品的品牌和品質(zhì)的高檔化。 對(duì)商 業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提出了更高的要求。三 商業(yè)動(dòng)線更加簡(jiǎn)潔明了方便舒適 在商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，商業(yè)人流動(dòng)線簡(jiǎn)潔 （只有一條），物流動(dòng)線清晰，車 流動(dòng)線方便，購(gòu)物十分舒適。（ c） 一條動(dòng)線上下走 使人們隨意便捷到達(dá)購(gòu)物場(chǎng)所，增加了隨機(jī)的情趣和機(jī)率。 購(gòu)物人流動(dòng) 線的公平性，使商鋪無(wú)死角，提高了商鋪的均好性。為招

6、商開(kāi)業(yè)提供了 良好的物業(yè)條件。四 商業(yè)業(yè)態(tài)向多元化發(fā)展 在商業(yè)項(xiàng)目中，我們看到大量的餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)，其比例有不斷增加的趨 勢(shì)。餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)集中分布在建筑的入口地下頂層和邊角。d） 吃喝玩樂(lè)在兩頭 從而使商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，向餐飲娛樂(lè)購(gòu)物一體化發(fā)展，滿足消費(fèi)者的 多項(xiàng)需求，在布局上餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)又充分利用建筑的邊邊角角，與購(gòu)物 布局形成互補(bǔ)。顧客和經(jīng)營(yíng)者均樂(lè)在其中。正所謂 ：商場(chǎng)伴著寫字樓，品質(zhì)高檔環(huán)境優(yōu)，一條動(dòng)線上下走，吃喝玩樂(lè)在兩頭。商場(chǎng)伴著寫字樓（住宅）其原因是1. 開(kāi)發(fā)商的本質(zhì)工作是賣房子，寫字樓、住宅、公寓，這都是開(kāi)發(fā)商 所能掌握控制變?yōu)楝F(xiàn)金的、也是其開(kāi)發(fā)商的基本贏利點(diǎn)，是主業(yè)。2. 在寫字

7、樓、住宅、公寓開(kāi)發(fā)的基本保證下，根據(jù)各公司的具體情況 和長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)， 來(lái)確定商業(yè)開(kāi)發(fā)的面積比例和業(yè)態(tài)， 與商業(yè)經(jīng)營(yíng)者聯(lián) 合或自行組建商業(yè)經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍， 保證商業(yè)在培育期內(nèi)安全過(guò)度， 變?yōu)橐粋€(gè) 成熟的商業(yè)市場(chǎng)。完成長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。 認(rèn)識(shí)了上述的觀點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)從一個(gè)真正開(kāi)發(fā)商的角度去控制開(kāi)發(fā)、 設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)，從而走上萬(wàn)里長(zhǎng)征的第一步。當(dāng)開(kāi)發(fā)商決定繼續(xù)做開(kāi)發(fā)商而不是轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)商時(shí)， 則項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 原則是：根據(jù)自身的特點(diǎn)及情況， 確定物業(yè)出售與自留的比例， 自留物業(yè)的閑置 不能影響銷售物業(yè)及整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)行。 也就是其銷售部分完全能 滿足整體開(kāi)發(fā)（含商業(yè)部分）的各項(xiàng)需要，

8、資金、人力資源配置能保證 該項(xiàng)目建設(shè)完成并交付使用。 保證開(kāi)發(fā)商立于不敗之地，其利潤(rùn)大小看 銷售業(yè)績(jī)與自留物業(yè)的后期經(jīng)營(yíng)。如果開(kāi)發(fā)商決定以商業(yè)為主，又要不影響主業(yè)開(kāi)發(fā)，要具備 以下幾個(gè)條件，使之在商業(yè)設(shè)施建成后，順利退出商業(yè)物業(yè)。1. 開(kāi)發(fā)商為集團(tuán)公司， 有一個(gè)現(xiàn)成的經(jīng)營(yíng)公司接手， 在交房后開(kāi)發(fā)商 順利退出。2. 開(kāi)發(fā)商有一個(gè)良好的商業(yè)合作伙伴， 建成后交合作伙伴經(jīng)營(yíng)， 開(kāi)發(fā) 商順利退出。3. 開(kāi)發(fā)商再自己建立一個(gè)經(jīng)營(yíng)公司，建成后交自己的經(jīng)營(yíng)公司去經(jīng) 營(yíng)，開(kāi)發(fā)商成功退出?？傊谏虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中， 開(kāi)發(fā)商不能以自己的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)去做經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的 工作，必須把退路安排好，在資金和人力資源中必須重新組合配置。同 時(shí)在項(xiàng)目的定位方法和步驟上擺脫認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)， 施工設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)和特 點(diǎn)認(rèn)真掌握，才能認(rèn)真地做好商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。（完） 在角色定位后，開(kāi)發(fā)商要有清醒的認(rèn)識(shí)商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的誤區(qū)：1. 不能把