商鋪業(yè)主的專有權(quán)及其行使淺議

1、商鋪業(yè)主的專有權(quán)及其行使淺議原告張某等834人與被告李某等43人均為A商廈的業(yè)主。該商廈共 有業(yè)主1344人，分別擁有商廈內(nèi)1344個商鋪。20XX年1月25日,A商廈正式開 業(yè)經(jīng)營。20XX年 10月24日,A商廈的業(yè)主召開首屆代表大會，由每個樓層推選業(yè) 主代表參加，并有公證機關(guān)現(xiàn)場監(jiān)督。大會通過了業(yè)主委員會章程和業(yè)主 公約（以下簡稱章程和公約）并按照法定程序進行了備案。章程第 7條規(guī)定了業(yè)主投票權(quán)的計算規(guī)則：票權(quán)分配按建筑面積計算，100平方米以上的 每100平方米一票;100平方米以下的有房屋所有權(quán)證的每證一票。章程第11 條規(guī)定:業(yè)主代表大會作出修改業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約、業(yè)主代表大

2、會議事 規(guī)則,選聘、變更或解聘物業(yè)管理，專項維修資金使用和統(tǒng)籌方案的決定，分擔(dān)業(yè) 主委員會活動經(jīng)費重大事項的，必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上表決通過。 對一般事項的決定須經(jīng)業(yè)主代表大會與會業(yè)主代表1/2以上通過。第15條規(guī)定:業(yè)主代表大會的職責(zé)：決定選聘、解聘物業(yè)管理和經(jīng)營管理；決定物業(yè)管 理和經(jīng)營管理訴訟的有關(guān)事宜。第 19條規(guī)定:業(yè)委會應(yīng)履行下列職責(zé)：選聘 物業(yè)管理與經(jīng)營管理，并與物業(yè)管理和經(jīng)營管理訂立、變更物業(yè)管理聘用合同和 經(jīng)營管理委托合同。第24條規(guī)定:業(yè)委會表決經(jīng)營管理有關(guān)事項，需由擁有 本樓宇內(nèi)所有房產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟利益相同的業(yè)委會委員商議通過后形成方案，提交業(yè)主代表大會表決通過。

3、公約主要約定了商鋪的物業(yè)及經(jīng)營等問題，第3條規(guī)定：由業(yè)委會根 據(jù)業(yè)主代表大會的授權(quán)，征求本樓宇內(nèi)所有房產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟利益相同的業(yè)主意見，表決通過后以合同形式分樓宇所有權(quán)分別委托一個經(jīng)營管理公司實施統(tǒng)一的專 業(yè)化經(jīng)營管理服務(wù)。業(yè)委會可以通過招標(biāo)或其他方式選聘經(jīng)營管理公司，并與業(yè)主代表大會選定的經(jīng)營管理公司訂立、變更或解除委托經(jīng)營管理合同。選聘的經(jīng) 營管理公司有權(quán)對商場經(jīng)營布局進行統(tǒng)一設(shè)計裝修 ，統(tǒng)一布局,統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管 理,統(tǒng)一財務(wù)核算。選聘的經(jīng)營管理公司不能改變本樓宇內(nèi)原有的設(shè)計建設(shè)方案。 隨后業(yè)委會按照章程和公約的規(guī)定向有投票權(quán)的業(yè)主發(fā)放了表決票 2267 張（全體業(yè)主共享有投票權(quán) 2267票

4、）,業(yè)主可在表決票中選擇是委托經(jīng)營還是自 主經(jīng)營，如果逾期未返還表決票視為同意委托經(jīng)營，在規(guī)定期限內(nèi)業(yè)委會共收回1944張表決票，其中贊成的1738票,已經(jīng)超過業(yè)主投票權(quán)數(shù)的2/3。20XX年9月29日，根據(jù)部分業(yè)主的提議，章程和公約進行了部 分修改,在章程第11條后增加：“業(yè)主委員會可根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見，授權(quán)經(jīng)營 對整體布局進行調(diào)整、招商”?！皹I(yè)主委員會設(shè)立監(jiān)督組。對經(jīng)營管理的招商、 財務(wù)、現(xiàn)場管理等進行現(xiàn)場監(jiān)督?！痹谡鲁痰?24條后增加：“業(yè)主委員會授 權(quán)所聘經(jīng)營管理對經(jīng)營布局進行統(tǒng)一招商 ，統(tǒng)一布局，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一 財務(wù)結(jié)算。”將公約第3條中的“選聘的經(jīng)營管理公司不能改變本樓宇內(nèi)

5、原 有的設(shè)計建設(shè)經(jīng)營方案”改為“選聘的經(jīng)營管理公司不能改變本樓宇內(nèi)原有的 設(shè)計建設(shè)方案。”有946個鋪位的業(yè)主簽名同意修改意見。20XX年后,商廈內(nèi)部經(jīng)營方式問題仍沒有解決,依然存在部分業(yè)主自營,20XX年11月23日商廈曾經(jīng)關(guān)門停業(yè)。20XX年7月8日,業(yè)委會與第三人（某 經(jīng)營服務(wù)有限公司）簽訂了委托經(jīng)營管理合同。合同內(nèi)容如下：甲方某業(yè)主委 員會,乙方某經(jīng)營服務(wù)有限公司,鑒于某商廈1344個鋪位業(yè)主中已有1188個鋪位 業(yè)主與乙方簽訂委托經(jīng)營合同，占業(yè)主所持票權(quán)總數(shù)的，超過了 2/3。根據(jù)公 約第3條規(guī)定，甲乙雙方簽訂本合同。（1）甲方代表某商廈全體業(yè)主與乙方簽訂 本委托經(jīng)營管理合同。委托乙

6、方經(jīng)營管理的內(nèi)容以及業(yè)主與乙方的權(quán)利義 務(wù)按1188戶業(yè)主與乙方簽訂的委托經(jīng)營合同執(zhí)行。（4）根據(jù)公約和有關(guān)法律規(guī)定，甲方的權(quán)利僅限于代表全體業(yè)主簽訂本合同。直到案件審理前，共有1190個鋪位的業(yè)主與該經(jīng)營服務(wù)有限公司簽訂了 委托經(jīng)營合同，將自己的鋪位統(tǒng)一交給對方經(jīng)營管理。由于被告不同意將自 己的鋪位交給第三人經(jīng)營。于是，原告向法院起訴，請求確認(rèn)章程和公約 有效,并確認(rèn)20XX年7月8日業(yè)委會代表業(yè)主與第三人簽訂的 委托經(jīng)營管理合 同有效。雙方爭議的焦點為章程公約是否有效，業(yè)委會代表業(yè)主與第三 人簽訂的委托經(jīng)營合同對被告是否具有法律約束力。合議庭及審判委員會對 此形成不同意見。一、關(guān)于商鋪業(yè)主

7、對商鋪的自主經(jīng)營權(quán)問題區(qū)分所有權(quán)是隨著現(xiàn)代住宅商品化，一幢大樓內(nèi)部的所有權(quán)結(jié)構(gòu)向多元 化方向發(fā)展而形成的。隨著工商業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟的繁榮，城市人口急劇增加，繼衣 食之后的居住問題日趨突出。建筑面積的增長需求和土地面積的有限性之間的矛 盾,都促使建筑物不斷向多層高空發(fā)展。而一棟住宅高樓常常不可能為一人所有 或數(shù)人共有，只能分割為不同部分而為眾多的住戶所有，正是因為多個所有人共 同擁有一棟高層建筑物，從而產(chǎn)生了區(qū)分所有。我國物權(quán)法之所以設(shè)立專章 規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)，而并不是在所有權(quán)的一般規(guī)則或者共有部分規(guī)定建筑物 區(qū)分所有權(quán)問題，這就表明了建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種特殊類型的物權(quán)。建筑物 區(qū)分所有權(quán)就

8、是由專有部分的所有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)所構(gòu)成的一種不動產(chǎn) 物權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間的糾紛也成為近年來審判實踐的疑難問題。建筑 物區(qū)分所有中的商鋪業(yè)主權(quán)屬之間的糾紛 ，是其中一個重要的類型，有必要對此 予以討論。本案從表面上看是商鋪業(yè)主之間經(jīng)營權(quán)的糾紛，但其本質(zhì)上仍然是商鋪 業(yè)主之間的區(qū)分所有權(quán)問題，尤其是關(guān)于區(qū)分所有的專有權(quán)的界定。因此，我們首 先要判斷的是，商鋪業(yè)主為什么享有專有權(quán)？通常來說,判斷某人是否享有專有權(quán) 應(yīng)當(dāng)依據(jù)如下標(biāo)準(zhǔn)：1. 從物權(quán)公示上看，其是否符合法定的物權(quán)設(shè)立和變動程序，即是否辦理 了過戶登記手續(xù)。在已經(jīng)辦理了登記手續(xù)的情況下，其享有專有權(quán)自不待言。最 高人民法院關(guān)

9、于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（以下簡稱建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋）第1條第2款規(guī)定：“基于與建設(shè)單 位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法 辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！睋?jù)此，雖然房屋購 買人沒有辦理過戶登記手續(xù)，但是，已經(jīng)支付了房款并占有房屋，也應(yīng)當(dāng)享有物權(quán) 并認(rèn)定為業(yè)主。在本案中，業(yè)主不僅支付了購買其商鋪的房款，而且已經(jīng)辦理了過 戶登記手續(xù)，其無疑享有商鋪這一不動產(chǎn)的建筑物區(qū)分所有權(quán) ，包括專有權(quán)等具 體權(quán)利。2. 從客體的物理狀態(tài)上看，其是否符合構(gòu)造上的獨立性，利用上的獨立性并且能夠滿足法律上公示的要求，

10、能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。具體來 說,在區(qū)分所有情況下，專有部分要成為區(qū)分所有權(quán)的客體，必須要具備如下幾個 條件:（1）必須具有構(gòu)造上的獨立性。這就是說，各個部分在建筑物的構(gòu)造上能夠 明確區(qū)分開，可與建筑物其他部分完全隔離，也只有這樣才能客觀地劃分為不同 部分并為各個所有人獨立支配。如一排房屋以墻壁間隔成戶，即能夠被各個住戶獨立地支配。（2）必須具有利用上的獨立性。這就是說,建筑物被區(qū)分為各個部分 以后,每一部分都可以排他使用，能夠被獨立地使用或具有獨立的經(jīng)濟效用。 此種 獨立性在學(xué)說上又被稱為“機能上之獨立性”或“利用上之獨立性”。（3）通過登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨立性。 此種

11、獨立性在學(xué)說上也被稱為法律上的 公示性。構(gòu)造上和使用上的獨立性，乃是經(jīng)濟上的獨立性。只有通過登記才能表 現(xiàn)為法律上的獨立性，并能夠成為法律上的物權(quán)的客體。例如,路邊的擺放的某個 攤位,雖然其具有獨立的利用價值，但其無法登記，難以成為物權(quán)的客體。本案中, 各個業(yè)主在一棟樓房中購買了商鋪，該商鋪雖然與住宅用房等不同，其封閉性和 獨立性并沒有住宅等房屋那樣明確，且沒有相對獨立的出入通道。而且各個商鋪 甚至可能連接在一起，據(jù)此,似乎表明其不具有像房屋那樣具有專有權(quán)客體的顯 著特征。但是，由于各個商鋪仍然具有構(gòu)造上的獨立性、利用上的獨立性和公示性,其在法律上可以與其他業(yè)主的商鋪區(qū)分開，所以,其可以稱為專

12、有權(quán)的客體。在認(rèn)定業(yè)主是否享有專有權(quán)時，不能認(rèn)為其沒有如同建筑物中的房間，就不屬于 專有部分，關(guān)鍵要看其是否符合認(rèn)定專有部分的各項特征。如果符合這一特征，都可以受到建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度的調(diào)整。在確定本案中商鋪的業(yè)主享有專有權(quán)之后 ，需要確定其對商鋪享有的專 有部分所有權(quán)具有何種效力？我國物權(quán)法第71條規(guī)定,業(yè)主對其建筑物專有 部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。這就表明 ，專有權(quán)人對其專有部分的 所有權(quán)享有如同一般所有權(quán)一樣的權(quán)能，包括占有、使用、收益和處分的權(quán)利， 從這個意義上說，專有部分的所有權(quán)本質(zhì)上仍然屬于所有權(quán)，包含所有權(quán)的全部 權(quán)能。具體來說,業(yè)主對商鋪享有的專有權(quán)具有如下效力

13、：一是占有權(quán)。即業(yè)主有 權(quán)對其商鋪進行直接占有，也可以通過出租等方式由他人占有；二是利用權(quán)。這就 是說,商鋪所有人有權(quán)對自己的鋪位進行利用，使用就是指對其專有部分自己使 用,或者通過出租、借用關(guān)系授權(quán)他人使用，當(dāng)然這種使用只能在法律、法規(guī)和管 理規(guī)約規(guī)定的范圍內(nèi)按照特定用途來使用；三是處分權(quán)。是指商鋪所有人有權(quán)將 其商鋪進行改造、出租出借,也有權(quán)將商鋪轉(zhuǎn)讓、入股及設(shè)定抵押等?？梢?，商鋪 的業(yè)主對其專有部分享有所有權(quán)的效力。在此需要討論的是，商鋪業(yè)主的利用權(quán) 是否包括自主經(jīng)營權(quán)？所謂自主經(jīng)營權(quán)，是指商鋪業(yè)主享有的根據(jù)自己的經(jīng)營計 劃安排商鋪存在的利用方式，并排斥他人干涉的權(quán)利。此種自主經(jīng)營權(quán)是否

14、可以 包括在專有部分的所有權(quán)之中？筆者認(rèn)為，一方面，既然商鋪業(yè)主的專有權(quán)本質(zhì)上 是一種所有權(quán)，具有完全的所有權(quán)的效力，而業(yè)主對其財產(chǎn)可以依法自主經(jīng)營和 利用，那么，商鋪的所有人對商鋪也享有自主經(jīng)營的權(quán)利。另一方面，商鋪的功能就在于從事經(jīng)營性活動，實現(xiàn)業(yè)主的經(jīng)濟利益，業(yè)主當(dāng)然可以自己安排商鋪的利 用方式。所以，筆者認(rèn)為,商鋪業(yè)主對其商鋪應(yīng)當(dāng)享有獨立經(jīng)營的權(quán)利。二、關(guān)于商鋪業(yè)主專有部分權(quán)利的限制問題建筑物區(qū)分所有人與他人之間已經(jīng)形成共同生活和生產(chǎn)經(jīng)營關(guān)系，這種關(guān)系要求區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利的行使不能損害他人的合法權(quán)益。專有權(quán)人在享有和 使用專有部分的時候應(yīng)受到共同生活規(guī)則的限制。具體來說，這種限制表現(xiàn)在

15、:（1）業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全。在區(qū)分所有的情況下，業(yè)主所有的專有部 分緊密,構(gòu)成建筑物的整體。業(yè)主的專有部分會影響到其他業(yè)主的專有部分的安 全,對于整個建筑物的安全存續(xù)也存在較大影響，所以,業(yè)主行使其專有部分的權(quán) 利不得危及建筑物的安全。例如,房屋裝修不得擅自拆除承重墻，或者改變房屋結(jié) 構(gòu),損害建筑物的安全。（2）相鄰關(guān)系的限制。建筑物區(qū)分所有權(quán)人共同生活在同 一建筑物之內(nèi)，各位業(yè)主處于物理上的近鄰關(guān)系狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)受到相鄰關(guān)系的拘束。 在侵害防免、通風(fēng)、采光、日照等方面，相鄰的業(yè)主應(yīng)當(dāng)相互提供便利、可能受 到一定的限制。（3）專有部分所有權(quán)的行使必須受管理規(guī)約的限制。專有部分所 權(quán)的

16、行使，也可以構(gòu)成共同生活的一部分，因此，應(yīng)當(dāng)受共同生活規(guī)則的限制，這 就是說，要受到業(yè)主所共同制訂的管理規(guī)約的限制。受權(quán)利不得濫用原則的限 制。任何專有部分所有權(quán)人行使權(quán)利時，都要考慮到全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利 益,不得濫用其專有部分所有權(quán)，損害其他所有人的利益。例如，業(yè)主隨意變更建 筑物專有部分的使用用途，從事帶有噪音、震動或其他影響他人生活、休息的行 為,給其他業(yè)主造成生活上的不便。就商鋪的業(yè)主而言，既然他們享有的是建筑物 區(qū)分所有權(quán)，那么,按照“所有權(quán)應(yīng)受合理限制，以保障權(quán)利正常行使并增進業(yè)主 共同體的共同利益”的基本理論，商鋪業(yè)主的專有權(quán)應(yīng)當(dāng)受到限制。在本案中，對商鋪業(yè)主自主經(jīng)營權(quán)的限

17、制，是否包括應(yīng)當(dāng)按照大多數(shù)業(yè)主 的意見將商鋪經(jīng)營改為委托經(jīng)營，即在大多數(shù)業(yè)主同意的情況下，各個業(yè)主應(yīng)當(dāng) 將自己的商鋪委托給第三人經(jīng)營？事實上,本案中有超過投票權(quán)數(shù)的 2/3的業(yè)主 已經(jīng)投票決定要將整棟樓的商鋪委托給第三人來統(tǒng)一經(jīng)營，而單個業(yè)主不能再進 行獨立的經(jīng)營活動。原告作為少數(shù)業(yè)主，對此提出異議，主張其享有對商鋪的獨立 經(jīng)營權(quán)利，且認(rèn)為大多數(shù)其他業(yè)主所作出的關(guān)于“統(tǒng)一委托經(jīng)營”的決定對其無 效。這首先就涉及到在區(qū)分所有的情況下，業(yè)主對其商鋪進行自主利用的權(quán)利是 否可以受到限制，是否應(yīng)當(dāng)完全改變用途，甚至改為委托經(jīng)營的方式？自主經(jīng)營和 委托經(jīng)營的區(qū)別就在于：在自主經(jīng)營的情況下，業(yè)主可以獨立地

18、占有并利用其商 鋪,從事各種經(jīng)營活動；而在委托經(jīng)營的情況下，業(yè)主就將其占有權(quán)和使用權(quán)而轉(zhuǎn) 委托給他人，自己僅享有收取孳息的收益權(quán)。筆者認(rèn)為，在本案中，自主經(jīng)營和委 托經(jīng)營的模式，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自主選擇，主要理由在于：第一，對商鋪業(yè)主區(qū)分所有權(quán)的限制，不得損害其所有權(quán)。建筑物區(qū)分所 有權(quán)之中，各所有權(quán)人的權(quán)利客體在物理距離很小，相互之間受影響的可能性較 大。因此,應(yīng)當(dāng)對專有部分所有權(quán)加以適當(dāng)限制。 但是,該限制以不影響到業(yè)主共 同利益和其他業(yè)主的專有權(quán)為限。因為,商鋪業(yè)主在購買商鋪時，通常對未來有一 個相對明確的經(jīng)營方案和預(yù)期。尤其是在購買商鋪時，訴爭業(yè)主,包括大多數(shù)同意 改變經(jīng)營方式的業(yè)主和不同意

19、的業(yè)主，都有這樣一個預(yù)期，即業(yè)主在購買后可以 自主獨立的利用商鋪從事經(jīng)營活動，包括獨立決策和使用。如果不允許業(yè)主自主 經(jīng)營,實際就剝奪了業(yè)主對商鋪的利用的權(quán)利。這實際上就已經(jīng)損害了少數(shù)業(yè)主 的所有權(quán)。第二,改變自主經(jīng)營方式并不一定符合每個業(yè)主的利益 ，甚至?xí)p害某些 業(yè)主的利益。應(yīng)當(dāng)看到，委托經(jīng)營確實存在其優(yōu)勢，即可以在商業(yè)物業(yè)之中實現(xiàn)統(tǒng) 一的布局、統(tǒng)一的管理、合理分工等，從而促成整體效益最大化。但是,委托經(jīng)營 并不一定符合每一個業(yè)主的利益。雖然委托經(jīng)營可能有利于增進部分業(yè)主的利用 效率，但其也可能減損另外一些業(yè)主的利益。例如,對一些既有經(jīng)營策略和利益非 常好的一些業(yè)主來說，統(tǒng)一經(jīng)營可能破壞他

20、們的特色經(jīng)營活動 ，或者導(dǎo)致其品牌 資源和客戶資源流失，反而降低了其可獲得的經(jīng)營利益。本案中,部分業(yè)主堅持自 主經(jīng)營模式，也是維護自己既有利益的舉動。第三,某些業(yè)主堅持自主經(jīng)營的模式，并不構(gòu)成對權(quán)利的濫用。是否選擇 委托經(jīng)營,應(yīng)屬于業(yè)主的權(quán)利。如果業(yè)主愿意選擇委托經(jīng)營，自然應(yīng)允許。如果其 不愿意選擇，也應(yīng)當(dāng)予以尊重，尤其是業(yè)主選擇了自主經(jīng)營也不會對其他業(yè)主和 物業(yè)整體的利益造成損害的情況。 我國物權(quán)法第71條規(guī)定,業(yè)主行使專有部 分的權(quán)利，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。該條規(guī)定旨在禁止業(yè)主濫用專有部分 所有權(quán),從而損害其他業(yè)主的利益。在業(yè)主正當(dāng)行使權(quán)利的過程中，只要不構(gòu)成權(quán) 利濫用,不損害他人利

21、益，就應(yīng)當(dāng)允許可以自由行使。除此之外，不能以其他理由 來限制專有權(quán)的行使，尤其是不能因其他業(yè)主追求自身的商業(yè)經(jīng)營利益來限制甚 至剝奪他人的專有權(quán)。此外,有必要將本案與商鋪集體招租的情形加以區(qū)分。 在集體招租的情況 下，通常不涉及區(qū)分所有權(quán)問題，例如,某投資公司將其所有的整棟商場分鋪面出 租給上百戶承租人，商鋪租戶不享有建筑物區(qū)分所有權(quán)。如果租賃合同中約定：出租人可以根據(jù)經(jīng)營實際狀況改變經(jīng)營模式，采取統(tǒng)一經(jīng)營等方式，則商鋪的租 戶應(yīng)當(dāng)遵循這一約定。但是，在本案中，商鋪業(yè)主是區(qū)分所有權(quán)人，并非承租人， 其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)受到物權(quán)的嚴(yán)格保護，不能因為商場大多數(shù)業(yè)主的集體決定而遭受 利益損害。三、關(guān)于業(yè)主大

22、會能否決定商鋪業(yè)主的經(jīng)營方式問題商鋪的業(yè)主在經(jīng)營各自的商鋪的過程中，也形成了一定的共同關(guān)系，因此 也要受到共同體的一些限制，且應(yīng)遵守業(yè)主大會、業(yè)主委員會管理建筑物管理的 決定。在建筑物區(qū)分所有的情況下，無論是否成立業(yè)主委員會，一般都應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè) 主大會,并通過業(yè)主大會來管理業(yè)主的各項共同事務(wù)。 根據(jù)物權(quán)法第78條第 1款的規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力”，因此，各 商鋪業(yè)主無疑應(yīng)受到業(yè)主大會決定的約束。本案中 ，有商鋪業(yè)主組成的業(yè)主大會 根據(jù)部分業(yè)主的提議，經(jīng)過2/3以上的業(yè)主同意，對章程和管理公約進行 了部分修改，在章程第11條后增加：“業(yè)主委員會可根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見，授

23、權(quán) 經(jīng)營對整體布局進行調(diào)整、招商”。后來，業(yè)主委員會根據(jù)修改后的章程和管理公約，與第三人（某經(jīng)營服務(wù)有限公司）簽訂了委托經(jīng)營管理合同。本 案的關(guān)鍵在于，業(yè)主大會可否對專有部分的自主經(jīng)營或委托經(jīng)營事項授權(quán)業(yè)主委 員會“根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見”作出決定 ？應(yīng)當(dāng)看到，本案中業(yè)主大會修改議事規(guī)則 的行為,是符合物權(quán)法第76條規(guī)定的程序的。但是，即便業(yè)主大會或者業(yè)主 委員會經(jīng)過合法程序作出的決定，其對業(yè)主的約束力并不是絕對的。尤其是在這 些決定侵害了部分業(yè)主的合法權(quán)益時，其效力處于可撤銷的狀態(tài)，受侵害的業(yè)主 可以請求人民法院予以撤銷。筆者認(rèn)為，關(guān)于商鋪是采取自主經(jīng)營還是委托經(jīng)營 事項不屬于物權(quán)法第76條規(guī)定的

24、“由業(yè)主共同決定的事項”，業(yè)主大會作出 此種決定,屬于物業(yè)管理條例第19條第1款規(guī)定的“與物業(yè)管理無關(guān)的決 定”。理由在于：第一,業(yè)主大會能夠決定的事項主要是指與建筑物區(qū)分所有中的共有和 共同管理有關(guān)的重大事項。這就是說，如果法律、法規(guī)直接規(guī)定了業(yè)主大會的職 權(quán),應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定。例如物權(quán)法第76條明確規(guī)定需要由業(yè)主共同 決定的事項，必需通過召集業(yè)主大會的形式才能做出決定；業(yè)主大會作為全體業(yè) 主的最高權(quán)力機構(gòu)，作為代表業(yè)主行使對共有財產(chǎn)權(quán)利的機構(gòu)，其職權(quán)主要是代 表業(yè)主管理共同財產(chǎn)和共同事務(wù)，并就業(yè)主共同生活事項制訂共同規(guī)則。物權(quán) 法第76條第1款規(guī)定：“下列事項由業(yè)主共同決定:(1)制定和修改業(yè)主大會議 事規(guī)則；(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)或者其他管理人;(5)籌集和使 用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(7)有關(guān) 共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項?！边@些依法