物業(yè)日常管理方案

1、*日常管理方案*日常運營管理已久，在現(xiàn)有工作開展方式的基礎上，個人建議制訂既科 學合理，又切實可行的有針對性的日常運作管理機制，確保有效運作。1、安保管理*是集商業(yè)商鋪、業(yè)主及短期臨時租戶相結合的物業(yè)小區(qū)，面對這 種有商鋪二次裝修、短期臨時租戶、業(yè)主來訪人員、快遞收發(fā)等人員混雜，給 安保管理工作帶來了無形的壓力。小區(qū)治安的好壞是業(yè)主衡量物業(yè)管理的關鍵， 為把一切不安全因素控制在萌芽階段，確保 *小區(qū)隨時處于安全狀態(tài)，建議安 保工作如下：1.1在安保管理上以：“強化專業(yè)、人防為主、機防為輔的全面防范”整體安全 管理防范思路。在裝修、物資搬運中實施“有章可循、違章必糾”的管理 辦法，靈活運用各種手

2、段，在執(zhí)行處理事務上要講情、講理、講法，以預 防為主，永遠把安全放在第一位。1.2根據(jù)小區(qū)地理位置，在目前2個班輪流換防的基礎上實行責任承包。當班 期間，誰出事誰擔責的管理機制，以此提高在崗人員的責任心。1.3要求保安隊員嚴格按照保安工作手冊規(guī)范動作，文明執(zhí)勤，規(guī)范上崗 堅持查崗制度的執(zhí)行，由保安班長負責保安員的日檢，保安隊長負責周檢， 管理處負責月檢及不定期查崗的逐級檢查制度，并根據(jù)查崗情況給予通報， 漏崗，偷懶者按公司規(guī)定處罰，確保保安隊伍的素質和服務水準。1.4在機防配備不足的情況下，適當增加保安人員以彌補機防局限性留下的安 全防范死角，相互補充，形成動態(tài)、靜態(tài)互補的交叉安全防范體系。保

3、安擬設固定崗，流動哨和巡邏哨，整個小區(qū)24小時全方位檢查，明確責任區(qū)，劃分責任人。1.5加強住宅區(qū)內流動人員及外來人員管理和防范，及時建立商戶和住宅人員 檔案，并定期核查（文員協(xié)助建檔）。1.6落實安全責任制，明確責任人。管理處與保安隊長簽訂治安目標管理責任 書，明確責任和工作標準，并分級跟蹤驗證、考評。同時，各級領導、全 體保安隊員又是防火責任人。1.7加強車輛停放管理1.71地下停車場燈光昏暗，加設幾處照明及張貼一些溫馨提示， 告知車主規(guī) 范停車及自保意識。1.72地面停車場制作小區(qū)交通車輛行駛停放管理規(guī)定提示牌。要求保安對所來車輛進行統(tǒng)一指揮，要求規(guī)范停放，嚴禁堵塞消防通道。1.73細化

4、、完善停車系統(tǒng)，做到電腦收費系統(tǒng)與手工收費同步可查，杜絕 收費崗人員的不良作為發(fā)生。1.8消防管理1.81要求做到每月末及法定節(jié)日前，對大樓各層公共區(qū)域、公共設施進行 例行安全檢查。1.82檢查工作由管理處總負責人組織，工程組、保安班長、當班巡查員參 加。1.83檢查項目為各樓層所配備的消防滅火器材、消防栓是否齊全、有效， 各樓層機房、電房設施設備是否運轉正常，機房、電房內所配備的滅 火器材是否完好。1.84 檢查各樓層走廊、電梯、安全通道是否暢通，消防指示燈是否完好。1.9 暑期來臨， 由于小區(qū)學齡孩童較多， 再加暑期中會有一些從鄉(xiāng)下農村來深 圳度假的小孩，會給小區(qū)的安保管理帶來很大的壓力（

5、尤其是 5 樓公共 場所、游樂設施），加之部分家長對小孩看管不嚴，為防范安全事故的發(fā) 生，建議在暑期階段多增設 1名保安（晚班 4人、白班 4人） ，増崗專職 負責 5 樓公共管理與各棟樓層的安全巡查工作，以此來加強 5 樓與住宅 區(qū)的安全管理。1.10 保安巡查范圍1.10.1 查可疑人員、外來人員和撿垃圾、乞討人員。1.10.2 查違章停車、違章裝修。1.10.3 查室外施工、搭建情況。1.10.4 查高室拋物、亂扔垃圾現(xiàn)象。1.10.5 查漏水、漏電、漏氣現(xiàn)象。1.10.6 查安全消防設施，娛樂公共設施情況。1.10.7 查房屋本體設施和公共設施情況。1.10.8 查四無：無亂張貼、無亂

6、涂寫、無亂堆放、無亂排水。2、清潔衛(wèi)生 環(huán)境衛(wèi)生是給人入眼的第一感知，做好它，我們的心情都是舒爽的，也是 對物管最基本的要求所在。在目前保潔人員及所配清潔設施的情況下，力爭做 到以下要求：2.1 要求垃圾桶所設之點的垃圾裝袋， 每日早晨、下午下班前進行清理、 周轉， 做到生活垃圾日產日清。2.2小區(qū)道路、小區(qū)地面、地面停車場、綠化帶等要求做到每日清掃一次2.3 5樓公共游樂場與休閑地方要求每日先清掃后拖地一次。2.4大堂、門廳、辦公室、座椅、電梯等每日清掃及用毛巾擦拭一次，確保干 凈衛(wèi)生、無塵。2.5公共部位門、窗、不銹鋼扶欄、信息欄、消防栓、滅火器每月擦拭一次。2.6 5 樓以上各棟住宅每層

7、要求保潔做到地面干凈衛(wèi)生、無垃圾、無油污水 跡。消防樓梯無垃圾、不堵塞。2.7小區(qū)公共雨、污水管道每月檢查一次，并視檢查情況及時清掏處理；化糞 池每年至少清掏一次，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。2.8地下車庫做到每周兩次的清掃處理，一年一次用水管沖洗一次（保安、工 程、保潔一起參與）。2.9根據(jù)小區(qū)實際情況對小區(qū)公共區(qū)域定期進行消毒和除四害處理。2.10要求對保潔用具拖把時時清洗，垃圾周轉桶每日下班前周轉垃圾時用水 沖洗，每月月末用洗衣粉對垃圾周轉桶洗刷一次。2.11對現(xiàn)有保潔人員實行責任區(qū)域劃分，清潔衛(wèi)生包干，責任到人。3、工程保養(yǎng)維修工程工作開展的是否到位關系到整個物業(yè)業(yè)主、商鋪能否正常生活、正常開門

8、營業(yè)，因此，規(guī)范運作就顯得尤為重要，既要保障整個物業(yè)所有設施設備的 正常運行，又要做好這些設施設備的維修保養(yǎng)計劃，且建檔做好相關記錄，具 體如下：3.1對共用設施設備進行日常管理和維修保養(yǎng)。3.2建立健全共用設施設備的操作規(guī)范、設備臺賬、設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全、存檔管理3.3設施設備標示齊全、規(guī)范、責任人明確，操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備 操作規(guī)范及保養(yǎng)要求，確保設施設備運行正常。3.4對共用設施設備定期組織巡查，且做好巡查記錄，需要維修，屬于小范圍 的，及時組織修復，屬于大、中范圍或者需要更新改造的，及時編制維 修、更新改造計劃上報公司。3.5消防設施設備完好，可隨時啟用

9、，消防通道暢通。3.6設備房保持整潔、通風、無冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。3.7路燈、樓道燈完好率不低于95%3.8容易危及人身安全的設施設備要有明顯警示標志和防范措施。3.9物業(yè)管理處派工派單處理工作完成的及時性，力爭當日事、當日畢，當日 不能完成的工作必須在下班前匯報主管領導。4、房屋租賃管理4.1房屋出租率的高低將直接影響公司運營效益，建議設崗專職做網(wǎng)絡推廣銷售（包括住房銷售與出租），將我們空置的商鋪、住房及周圍的環(huán)境經過 修飾，發(fā)布于個人房源網(wǎng)、58網(wǎng)、趕集網(wǎng)、微信公眾號等，以此提高房源 信息的散播渠道。4.2在我們現(xiàn)有文件租賃協(xié)議中需修改一些內容，主要是針對住戶不按時 繳納租金及相關管理費

10、用所采取的防控措施，要求租戶在入住前明白相 關條款并同意遵守執(zhí)行。4.3租金催繳，建議財務與各分部統(tǒng)建網(wǎng)絡共享， 對租戶租金即將到期或逾期 未繳納的，分別制表共享或每周一次對租金收取情況進行對接，以便物管員及時采取措施收繳相關費用，以確保租金盡快回籠，降低公司收贏風險5、文件管理目前公司雍景濠城的文件管理相對有點凌亂，不易查找，標示分類不清，只 有區(qū)域大類。應按區(qū)域、部門進行具體的分類保存，這樣既可確保政府相關部 門備查，又可因公司過往問題處理方法的借鑒而為創(chuàng)新提供價值信息（例：查 找一份5年前公司與中國移動通信合作的合同書，誰能快速找出這份資料？）6、客服/文員客服即客戶服務工作（接受客戶咨

11、詢、解決客戶存在的問題，盡可能的滿足 客戶需求），這就要求我們的工作人員對商務禮儀、電話或面對面溝通的方式方 法及事務工作處理的靈活程度等，需要有一個系統(tǒng)的學習和培訓，其次是對自 身形象和言行舉止。7、其他在公司的管理上須要求各級人員應對各自的崗位進行履職，實行數(shù)據(jù)量化管 理，作為服務行業(yè)，我們要時刻報著急客戶之所急、急領導之所急的心態(tài)，遇 事拖拉、推諉的這種不正之風要及時剎住。要盡可能的規(guī)避對團隊實行交叉管 理，一是管理方的彼此推諉，二是被管理方會找各種理由來搪塞管理方，造成 很大的窩工。事務性的工作崗位，要求崗位工作人員做到“日清日畢”，特殊情況不能日畢時，每日下班前都要對自己的垂直領導做當天的工作匯報，唯有此，才能對 下線工作人員有一個有效的管控，不至于發(fā)展成放任自留、遇工作想干就干， 不想干就給自己找各種借口。部門之間因工作關系需要人員借用處理要緊事務，