房地產(chǎn)可研課程設(shè)計2

1、第一部分：項目總論1.1 項目背景 根據(jù)南昌市城市規(guī)劃部門及政府動作，紫陽大道將成為南昌的東大道口，高新區(qū)將是南昌市除市中心外的又一商業(yè)繁華加技術(shù)前沿地帶。政府有意極力打造江西省南昌市的“西雅圖”。為此該項目應(yīng)迎合本市政府及規(guī)劃部門意愿，打造成高端的具有城市化大的象征。 就本公司實力而言，項目啟動對公司幾年來的發(fā)展戰(zhàn)略是一大機會。又一城市中心的得天獨厚的機會，美麗的完成對本公司在發(fā)展中的地位舉足輕重。 公司進入重點區(qū)域市場，項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用將隨著本地區(qū)的發(fā)展足以有一個質(zhì)的飛躍。1.2 項目概況項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 地塊處于南

2、昌市高新區(qū)創(chuàng)新一路以西、高新區(qū)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)以北。西鄰艾溪湖森林濕地公園，南至紫陽大道（該大道將會是南昌與外溝通的東部端口），南部同時有旅游圣地：海洋公園。東有藍(lán)天學(xué)院、南昌工程學(xué)院、江西師范大學(xué)、現(xiàn)在學(xué)院等高校，是高材生的聚集之地。對于項目的銷售市場的需求客戶除了本地區(qū)以外的潛在有敏銳眼光的客戶，還有各大高校的老師及其職業(yè)者們。地塊平坦，形狀規(guī)則，已三通一平、拆遷。地塊完整，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，處市政綠化帶以外。地塊3000米范圍內(nèi)的市區(qū)配套包括： 交通狀況 西部昌東大道，南部艾溪湖一路及紫陽大道，東部創(chuàng)新二路等都是城市的主要干道，交通方便順暢。距離市中心只需要40分鐘。地鐵一號艾溪湖站也設(shè)于離此處不遠(yuǎn)

3、距離。 文化設(shè)施南昌市東部各大高校聚集，高端高材生的出入?yún)^(qū)域。其中有江西師范大學(xué)、藍(lán)天學(xué)院、江西現(xiàn)代學(xué)院、南昌理工大學(xué)等。 市政設(shè)施高新區(qū)派出所，高新區(qū)衛(wèi)生所，以及各大銀行，郵局，城市體育館，山水清大型購物廣場等一有盡有，是難得多的好的地塊。 地塊西部艾溪湖環(huán)境優(yōu)雅，空氣清新。艾溪湖濕地公園更是風(fēng)景怡人。而地塊東部由綠地打造的城市綜合體正漸漸揭開面紗。同時，地鐵一號艾溪湖站點也設(shè)于此地塊不遠(yuǎn)距離處。項目規(guī)劃控制要點序號項目名稱單位指標(biāo)1土地面積340342容積率1.82.23建筑密度224綠地率355住在控制情況90一下占住宅總面積的701.3 可行性研究報告編制的依據(jù) （1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)

4、計規(guī)范（2）a市城市拆遷管理條例（3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定（4）住宅設(shè)計規(guī)范（5）住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（6）建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范（8）高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范第二部分：市場研究2.1 宏觀市場分析、全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析、本市房地產(chǎn)宏觀市場分析2.1.1政策法規(guī) 2.1.2市政動態(tài) 2.1.3本市房地產(chǎn)市場分析 2.2本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2.2.1住宅市場供應(yīng)現(xiàn)狀 2.2.2供求關(guān)系分析 2.2.3供需量分析 3、成交量分析 銷售情況一覽表2.3 項目擬定位方案 縱觀本項目地理情況發(fā)現(xiàn)存在如下優(yōu)缺點： 優(yōu)勢：1、開發(fā)成本低（土地取得按拍賣底價，相

5、對市中其他地塊取得的成本低很多）2、區(qū)位屬最佳的郊居區(qū)域 3、成功的郊居經(jīng)驗 4、基地屬風(fēng)水寶地，稀缺的艾溪湖森里濕地公園資源 劣勢：1、輻射力不夠，吸引主城居家職業(yè)難 2、離市中心有點距離（按南昌公交行駛速率約要40分鐘）3、市政配套較弱，周邊缺少高檔次設(shè)施由以上分析，建議項目定位方案如下： 市場定位：東部正在打造的城市綜合體以及地鐵一號線給該地域的發(fā)展提供了得天獨厚的機會，市場在未來幾年內(nèi)逐步向繁華度靠攏。同時南昌市東部的紫陽大道是整個市與外界溝通的主要入口，隨著政府各個部位的落實該地區(qū)將逐漸區(qū)域城市化。 目標(biāo)市場定位：目標(biāo)客戶群面向工薪階級，普通住宅90（非套內(nèi)面積）；同時考慮到所在地塊

6、高校教師及教授需求，配合使用中檔級聯(lián)排別墅 項目產(chǎn)品定位：、主要功能：迎合城市綜合體的趨勢，打造住宅別墅、商業(yè)自給自足的一體化小區(qū) 、建筑規(guī)模：考慮到土地使用面積的有限和政府對用地規(guī)劃的要求，建筑規(guī)模趨于一般適合化 、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)建議如下表序號項目指標(biāo)1總用地面積340342總建筑面積650003超高層住宅（90）554404建筑密度225容積率1.96綠地率357三聯(lián)排別墅63008地下車庫61609公共配套設(shè)施138010商業(yè)：商業(yè)風(fēng)情街（騎龍）1400注：其中共建包括：幼兒園680、地上車位200、菜市場180、運動場170、衛(wèi)生站和健身設(shè)施共150商業(yè)風(fēng)情街采用騎龍式建造，包括：商

7、場600、斯諾克球室250、真溜冰場80、超市80、書店120、茶座等飲品店90、服裝店180等等。三聯(lián)排別墅標(biāo)準(zhǔn)為210三層躍式，共建10棟；超高層住宅為22層，為2梯4戶型，共建7棟，616戶。地上車位用于商業(yè)區(qū)客戶的暫時性免費停車，共建10個，20/個。地下車庫按戶均0.5個/戶，共建308個，建筑面積為6160 價格定位：在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，南昌消費者對于房價的接受能力都比較強，接受總價在30萬元左右的消費者達(dá)到70%，有25%左右的消費者打算花3060萬元來購買新房，計劃買房房價在60萬元以上的消費者有只占5%。然而根據(jù)本區(qū)域市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)潛在客戶需求在100萬以上的卻也有足夠的市場需求。并

8、且根據(jù)近年來南昌住宅成交調(diào)查分析有：（數(shù)據(jù)來源于南昌2010年3月房地產(chǎn)市場調(diào)查報告為此建議價格定位采取如下表所示 （萬元）序號項目售價（元）建筑面積總價1別墅8000630050402超高層住宅56005544031046.43商業(yè)風(fēng)情街480022601084.84地下車庫9萬元/個2772萬元合計39943.2萬元第三部分：項目開發(fā)方案3.1 工程量一覽表序號項目名稱備注說明1土建工程建筑面積1.1超高層住宅建筑面積1.2聯(lián)排別墅建筑面積1.3地下車庫建筑面積2給排水工程水箱、水池、水泵機房3普通消防系統(tǒng)超高層住宅區(qū)4交配電工程配電房變配電設(shè)備5照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通電話配電線（

9、端子接單元口）7火災(zāi)報警及安全監(jiān)視公共場所火災(zāi)報譽，可視防盜門8通風(fēng)工程地下停車庫通風(fēng)9閉路電視住宅區(qū)10室外工程外綠化及部分道路場地3.2住宅規(guī)劃建議對于三聯(lián)排底層別墅，建議建三層躍式，總別墅基地占地面積控制在2100，別墅配套車庫2.2m，外墻精裝修出售。超高層住宅采用二梯四戶，基地面積控制的在2420，不設(shè)車庫。毛坯房出售。商業(yè)風(fēng)情街采用騎龍式，商業(yè)品種多元化，檔次標(biāo)準(zhǔn)化，能夠符合基本大部分客戶消費需求，采用外墻精裝修出售。幼兒園建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化，同樣以毛坯房出售，娛樂器具不購買。其他的見技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表。3.3 項目實施進度項目實施進度安排 本項目計劃在兩年半（29個月）左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)

10、進度計劃如：201年 3月：項目建議書批復(fù)。2011年 6月2011 年 9月：編制可行性研究報告2011年 10月 2012年 10月：10棟三聯(lián)排別墅建設(shè)2012_年 11月 2014年 7月：7棟超高層住宅問世2014_年 8月2014 年 10月：公共配套設(shè)施與綠化。2014年 11月2015 年 5月：商業(yè)風(fēng)情街打造。2015年 6月2015 年 12月：地下車庫建設(shè) 2014年 1月：完成投資75%，開始預(yù)售。 2016年 12月：銷售完畢項目營銷方案全采用對市場出售。第四部分：投資估算與融資方案4.1 投資估算投資估算編制的依據(jù)：根據(jù)江西省定額估算編制，其中相關(guān)稅費表如下：稅費項

11、目稅費率稅費項目稅費率營業(yè)稅5土地增值稅30、40、50、60超率累進城市維護建設(shè)稅7法定盈余公積金10教育費附加3公益金5企業(yè)所得稅25任意盈余公積金3管理費用3不可預(yù)見費3銷售費用2.5房產(chǎn)稅（按租金）124.2 本項目投資估算 4.2.1 開發(fā)成本估算 土地費用：本項目土地出讓面積合計51.051畝，取得單價為185萬元/畝，出讓總金額為9444044萬元；同時土地出讓契稅=出讓金3=283.33萬元。土地費用總計:9727.78萬元。 建筑安裝成本 詳見下表 單位：萬元序號項目單位成本元建筑面積單項目總成本1商業(yè)風(fēng)情街80014001122地下車庫150061609243別墅13006

12、3008194超高層住宅1200554406652.4合計8565.4 前期工程費 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計費建筑安裝成本32572可行性研究費建筑安裝成本32573水文地質(zhì)勘探費建筑安裝成本543合計557 基礎(chǔ)設(shè)施費 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1供電工程建筑安裝費32572供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程建筑安裝費36通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程合計257 公共配套設(shè)施費 詳見下表 單位：萬元序號項目單位成本元建筑面積單項目總成本1幼兒園65068044.22菜市場3001805.43地上車位40020084運動場2801704.765其他3001504

13、.5合計66.86 不可預(yù)見費：等于前面+3=575.2萬元 開發(fā)期間稅費 詳見下表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1分散市政公用設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費5428.32工程質(zhì)量安全監(jiān)督費建筑安裝工程費434.33供水管網(wǎng)補償費住宅0.3t/人，600元/t商業(yè)0.1t/人，600元/t住宅：34.9商業(yè)：8.44供電用電補償費待添加的隱藏文字內(nèi)容2住宅4kva/人，480元/ kva商業(yè)8kva/人480元 kva住宅：124商業(yè)：1125其他建筑安裝工程費543合計684.3開發(fā)成本合計=+=20433.5萬元4.2.2 開發(fā)費用估算 根據(jù)3.3項目進度實施安排以及4.2.1的各項費用，明智

14、的借款應(yīng)在2012年12月份，且介入資金為:6625.4+66.86+112+924+575.2+575.2+1966.3-6000-814-1503.3=8080萬元。并且在2015年1月連本帶息還款。因此共計利息為998.7萬元(按近期銀行借款利息6.0計息)。同時資金的投資使用計劃也按施工進度計劃安排。開發(fā)費用詳見下表 單位：萬元序號費用名稱計算依據(jù)金額1管理費+3575.22銷售費用銷售收入311983財務(wù)費用借款本金、利息998.7合計2772注：銷售收入見2.4價格定位表，下同4.2.3營業(yè)稅金及附加單位：萬元序號類別計算依據(jù)1營業(yè)稅銷售收入5%2城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅7%3教育費附

15、加營業(yè)稅3%4防洪工程維護費銷售收入0.18%5印花稅銷售收入0.05%6交易管理費銷售收入0.5%合計銷售收入6.23%因此營業(yè)稅金及附加=銷售收入6.23=2488.5萬元。4.2.4 土地增值稅所得收入=39943.2萬元；扣除項目=開發(fā)成本+開發(fā)費用+營業(yè)稅金及附加=25694萬元扣除項目50土地增值額=39943.2-25694=14249.2萬元扣除項目50 因此土地增值稅=14249.240-256945=4415萬元4.2.5 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅=【銷售收入-開發(fā)成本-開發(fā)費用-營業(yè)稅金及附加-土地增值稅】25=2458.6萬元4.2.6項目總投資估算表 單位：萬元一開發(fā)成本

16、191746不可預(yù)見費575.21 土地成本9727.787開發(fā)期間稅費684.31.1土地出讓款9444.447.1供水管網(wǎng)補償費34.9+8.41.2土地契稅283.337.2用電負(fù)荷費124+1122 前期工程費5577.3其他稅費432.1規(guī)劃設(shè)計費2577.4市政公設(shè)費428.32.2可行研究費2577.5建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費34.32.3水文地質(zhì)勘探費43二開發(fā)費用27723建筑安裝工程費8565.41管理費575.23.1商業(yè)風(fēng)情街1122銷售費用1198.33.2地下車庫9243財務(wù)費用998.73.3別墅819三營業(yè)稅金及附加2488.53.4超高層住宅6710.41營業(yè)稅

17、1997.24基礎(chǔ)設(shè)施費2572城建維護稅139.85公共配套設(shè)施費66.863教育費附加59.95.1幼兒園44.24防洪維護費71.95.2菜市場5.45印花稅205.3地上車位86交易管理費199.75.4運動場4.76四土地增值稅44155.5其他4.5五企業(yè)所得稅2458.6稅前利潤12322.7稅后利潤9864.1第五部分：財務(wù)分析5.1現(xiàn)金流量根據(jù)施工組織進度計劃安排以及各個施工階段的建設(shè)成本編制如下5.1.1現(xiàn)金流量圖： 單位：萬元12045 6710.41177.5692413314.442013.12011.3 2012.1 2014.1 2015.1 2016.1 201

18、7.1 5.1.2現(xiàn)金流量表 單位：萬元年份現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值系數(shù)（10）凈現(xiàn)值累計凈現(xiàn)值投資成本銷售收入2011.39727.782317.30-120451-12045-120452012.106710.40-6710.40.90909-6100.36-18145.42013.100000.826450-18145.42014.101177.60-1177.60.75131-884.7-19030.12015.1092413314.412390.40.683018462.8-10567.32016.10013314.413314.40.620928267.2-2300.1201

19、7.10013314.413314.40.564477515.65215.6注：以上表格是在2014.12開始進行預(yù)售，且整個銷售期為三年，且在均勻獲得銷售收入的情況下編制的。由上表可知在假設(shè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收益率為10的情況下，可得凈現(xiàn)值npv=5215.6萬元。5.2 內(nèi)部收益率分析5.2.1 內(nèi)部收益率計算 有現(xiàn)金流量表可得當(dāng)i=10時npv=5215.6萬元。下面計算內(nèi)部收益率：當(dāng)i=15時，npv=-（9727.78+814+1503.3）-6710.4（p/f,15,4）-(66.86+998.7+112)(p/f,15,3)-924(p/f,15,4)+13314.4(p/a,15,3)

20、( p/f,15,3)=805.7萬元。當(dāng)i=18時，npv=-（9727.78+814+1503.3）-6710.4（p/f,18,4）-(66.86+998.7+112)(p/f, 18,3)-924(p/f, 18,4)+13314.4(p/a, 18,3)( p/f, 18,3)=-1305.8萬元。irr=15+805.7*(18-15)/805.7+1305.8=16.145.2.2 內(nèi)部收益率分析 根據(jù)南昌市2010年3月的政府市場調(diào)研數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)的基準(zhǔn)收益率小于12%，因此本項目可行性研究做到現(xiàn)在包括凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率在內(nèi)來看都是可行的。5.3 動態(tài)投資回收期根據(jù)5.2所計

21、算結(jié)果，在i=10%的情況下有npv=5215.6萬元，而經(jīng)過計算在2017年1月份之前的npv都小于0，因此動態(tài)投資回收期至少6年。本行業(yè)投資的基準(zhǔn)投資回收期為9年左右，因此，方案仍然可行。5.4 投資資本金收益率資本金收益率=（9864.1+6000+9727.8）/(6000+9727.8)=162.72%5.5 靜態(tài)投資分析 5.5.1靜態(tài)投資回收期根據(jù)3.3中項目施工進度安排表，在2011年3月投入成本12045萬元，2012年1月投入投資6710.4萬元，2014年1月投入資本1177.6萬元，2015年1月投入924萬元，總計19932.96萬元，而在2015年1月同時的營業(yè)收入

22、13314.4萬元，相差6618.56萬元。又有6618.56/13314.4=0.497,因此靜態(tài)投資回收期=（2015-2011）-2+0.497=46.497個月。5.5.2 投資利稅率 投資利稅率=利稅總額/總投資=（2458.6+9864.1）/（20433.5+2772）=53.1%第六部分：不確定性分析 在對建設(shè)項目進行評價時，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和星系的來源的有限性，將來的實際情況可能與此有較大的出入，即評價結(jié)果具有不確定性，這對項目的投資決策會帶來風(fēng)險。為了避免或者盡可能減少這種風(fēng)險，要分析不確定因素的對項目經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響，以確定項目的經(jīng)濟上的可靠

23、性。這項工作成為不確定性分析。根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面的不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財務(wù)評價，敏感性分析和概率分析可同時用于財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。下面就本想的盈虧平衡分析與敏感性分析做如下分析。6.1 盈虧平衡分析a：住宅的銷售平衡點 （ 819+6710.4）/（31046.4+5040）=21%，即出售掉21%的住宅面積才可以達(dá)到盈虧平衡點。本項目住宅平均售價=（5040+31046.4）10000/(6300+55440)=5845元/平方米。其中包括三聯(lián)排底層別墅和超高層住宅。銷售面積為61740平方米，超高層住宅q1：55440平方米；

24、低層三聯(lián)排別墅q2：6300平方米；各單位單方工程造價分別為超高層p1：1200元/平方米，底層三聯(lián)排別墅p2：1300元/平方米。項目應(yīng)繳納稅金7.5%先對盈虧平衡分析作如下計算：q：可銷售總面積（平方米）；p：銷售均價（元/平方米）；l：利潤（萬元）；收入r(萬元)：p*q固定成本fc（萬元）：7529.4萬元可變成本vc（萬元）：118%*2400*q2.5%p*q稅金r（萬元）：7.5%rl=rfcvcr =p*q（118%*2400*q2.5%p*q）7529.47.5%r =90%p*q-1.18*2400*q-7529.4當(dāng)l=0時：銷售價格p0=4501.7元/平方米，項目收入

25、支出持平。p=(pp0)/p100%=(5845-4501.7)/5845100%=22.98%;當(dāng)銷售價格制定在p=5845元/平方米時 完成銷售面積q0=9304.2平方米就能使項目收支平衡。q=(qq0)/q100%=(61740-9304.1)/ 61740100%=84.9%當(dāng)銷售價格制定在p=5845元/平方米，銷售面積為61740平方米時，追加投資：總投資(fcvc)為10269.1萬元，項目的經(jīng)濟利潤為0；上述計算結(jié)果表明：如果本項目的整體價格在4501.7元/平方米以上時，項目有經(jīng)濟利潤，即本項目有22.98%的降價空間，保證經(jīng)濟利潤。如果本項目的整體定價在5845元/平方米

26、時，只需銷售9304.2平方米，就可保證項目的經(jīng)濟利潤有，有84.9%的銷售控制空間。項目的銷售率為15.1%。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點的銷售率小于或等于70%80%，項目風(fēng)險較低。本項目盈虧平衡點的銷售率為15.1%，因此本項目的風(fēng)險程度較低。如果本項目整體定價在58455元/平方米，銷售面積預(yù)計達(dá)到100%，即61740平方米時，追加開發(fā)產(chǎn)品的投資，最高能達(dá)到10269.1萬元。b：商業(yè)的銷售平衡點 112/1084.8=10%，即至少出售掉10%的商業(yè)才能達(dá)到盈虧平衡點。6.2 敏感性分析 本分析過程中采用的分析指標(biāo)為方案的凈現(xiàn)值，且為單因素的敏感性分析。變動因素成本、售價變動 單位：萬元

27、凈現(xiàn)值變動率參數(shù)-15%-10%010%15%單位售價1484.112727.295215.67703.38947.09單位成本2266.423249.485215.67181.78164.78（1）對于售價變動，其敏感度系數(shù)=10%/（5215.6-2727.29）/5215.6=20.9%(2)對于單位成本變動，其敏感度系數(shù)=10%/(5215.6-3249.48)/ 5215.6=26.52%顯然成本變動是比較敏感的因素，因此在管理過程中應(yīng)該注重成本的控制，做到有效率有節(jié)奏的施工。（3）對于售價的臨界點有如下計算：=19661.2/(p/a,10%,3)(p/f,10%,3)*13314

28、.4=79.03%即只能降低原預(yù)測價格的79%左右為臨界點。（4）對于單位成本同樣計算得126.5%，即成本只能漲到原估算成本的126.5%，即上升26.5%為臨界點。6.3 風(fēng)險分析 風(fēng)險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布對方案的經(jīng)濟效果的影響。對方案的經(jīng)濟效果指標(biāo)作出某種概率買描述，從而對方案的防線情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。6.3.1、風(fēng)臉分析風(fēng)險分析是指應(yīng)用各種風(fēng)險分析技術(shù), 用定性、定或兩者相結(jié)合的方法處理不確定性的過程, 風(fēng)險分析是決策的荃礎(chǔ), 其目的是評價風(fēng)險的可能影響。在項目生命周期的全過程中, 會出現(xiàn)各種不確定性, 這些不確定性將對

29、項目目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生不同的影響。項目風(fēng)險分析就是對出現(xiàn)的各種不確定性及其可能造成的各種影響和影響程度進行分析,通過對不確定性的關(guān)注、風(fēng)險影響的揭示及自身能力的評估, 采取相應(yīng)的對策, 從而達(dá)到降低風(fēng)險的目的。6.3.2、風(fēng)險分析步賺采集數(shù)據(jù)必須采集與所要分析的風(fēng)險相關(guān)的各種數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)可以從投資者或者承包商過去類似項目經(jīng)驗的歷史記錄中獲得。所采集的數(shù)據(jù)必須是客觀的、可統(tǒng)計的。在某些情況下, 直接的歷史數(shù)據(jù)資料還不夠充分尚禽主觀評價,特別是那些對投資者來講, 在技術(shù)、商務(wù)和環(huán)境方面都比較新的項目,需要通過專家調(diào)查方法獲得具有經(jīng)驗性和專業(yè)知識的主觀評價。完成不確定性模型以獲得的有關(guān)風(fēng)險的信息為基礎(chǔ)

30、, 對風(fēng)險發(fā)生的可能性和可能的結(jié)果給以明確的定化, 通常用概率來表示風(fēng)險發(fā)生的可能性,其可能的結(jié)果體現(xiàn)在項目現(xiàn)金流表上, 并用貨幣表示。對風(fēng)險影響進行評價對不同風(fēng)險事件的不確定性模型化完成后, 再評價這些風(fēng)險的影響, 通過評價把不確定性與可能結(jié)果結(jié)合起來。6.3.3風(fēng)險分析方法常見的風(fēng)險分析方法有八種即調(diào)查和專家打分法、層次分析法、模糊數(shù)學(xué)法、統(tǒng)計和概率法、敏感性分析法、蒙特卡羅模擬、模型、影響圖。其中前兩種方法側(cè)重于定性分析, 中間三種側(cè)重于定分析, 而后三種則側(cè)重綜合分析。6.3.4、風(fēng)臉防范對策風(fēng)險防范的對策有多種多樣, 但歸納起來不外乎兩種方法1.風(fēng)險控制對策風(fēng)險回進：風(fēng)險回避主要是中

31、斷風(fēng)險源, 使其不致發(fā)生或遏制其發(fā)展。這種手段主要包括拒絕承擔(dān)風(fēng)險。采取這種手段有時可能不得不做出一些必要的犧牲, 但較之承擔(dān)的風(fēng)險相比, 這些犧牲比風(fēng)險真正發(fā)生時可能造成的損失要小得多, 甚至是微不足道的。如投資因選址不慎而在河谷建造工廠, 而保險公司又不愿為其承擔(dān)保險貴任。當(dāng)投資人意識到在河谷建廠將不可避免要受到洪水威脅, 且又別無防范措施時, 他只好放棄該建設(shè)項目。雖然他在建廠準(zhǔn)備階段耗費了不少投資, 但與其廠房建成后被洪水沖毀相比, 及早改弦易轍, 另謀理想的廠址是明智的選擇。這種情況在國際上也是常見的。放棄已經(jīng)承擔(dān)的風(fēng)險以避免更大的損失實踐證明這是緊急自救的最佳辦法。作為工程承包商,

32、 在投標(biāo)決策階段難免會因為某些失誤而鑄成大錯。如果不及時采取措施, 就有可能一敗涂地。如某承包商在國外投標(biāo)一項皇宮建造項目, 編制投標(biāo)文件時, 誤將純金扶手譯成鍍金扶手, 按鍍金扶手報價, 僅此一項就相差多萬美元, 而承包商又不能以自己所犯的錯誤為由要求廢約, 否則要承擔(dān)違約貴任。風(fēng)險已經(jīng)注定, 只有尋找機會讓業(yè)主自動提出放棄該項目。千是他們通過各種途徑,求助于第三者游說, 使業(yè)主下令放棄該項工程。這樣承包商避免了業(yè)已注定的風(fēng)險。轉(zhuǎn)包工程也是回避風(fēng)險的有效手段之一。許多情況下, 業(yè)主并不禁止轉(zhuǎn)包。如果承包商經(jīng)過分析認(rèn)定工程已注定難逃虧損厄運, 他只有采取轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的辦法。有些項目對于某些承包商可

33、能風(fēng)險較大, 但對于另一些承包商則并不一定有風(fēng)險。如中國一家承包商以低價標(biāo)獲取非洲某國的一項大型公路項目。該承包商在當(dāng)?shù)貨]有基地, 所有物資及人員都必須由國內(nèi)調(diào)撥。這種情況下,如果堅持獨家實施該項目, 勢必虧損嚴(yán)重。該承包商經(jīng)過分析比較, 決定將工程的大部分轉(zhuǎn)包給另一家在當(dāng)?shù)匾延惺┕ぴO(shè)備和人員的公司, 只留下很小的一部分任務(wù)自己完成, 從而轉(zhuǎn)移了風(fēng)險?；乇茱L(fēng)險雖然是一種風(fēng)險防范措施, 這只是一種消極的防范手段。因為回避風(fēng)險固然能避免損失, 但同時也失去了獲利的機會。如果企業(yè)既想生存又想回避其預(yù)測的某種風(fēng)險, 最好采用除回進以外的其他辦法。2.風(fēng)險分離風(fēng)險分離是指將各種風(fēng)險進行分離, 避免發(fā)生連

34、鎖反應(yīng)或互相牽連。這種處理可以將風(fēng)險局限在一定的范圍內(nèi), 從而達(dá)到減少損失的目的。風(fēng)險分離常用于承包工程中的設(shè)備采購。為了盡最減少因匯率波動而遭致的匯率風(fēng)險, 承包商可在若千不同的國家采購設(shè)備, 付款采用多種貨幣。比如在德國采購支付馬克, 在日本采購支付日元, 在美國采購支付美元等。這樣即使發(fā)生大幅度波動, 也不會全都導(dǎo)致?lián)p失風(fēng)險。以日元、馬克支付的采購可能因其升值而導(dǎo)致?lián)p失, 但以美元支付的采購則可以因其貶值而獲得節(jié)省開支的機會。在施工過程中, 承包商對材料進行分隔存放也是風(fēng)險分離手段。因為分隔存放無疑分離了風(fēng)險單位。各個風(fēng)險單位不會具有同樣的風(fēng)險源, 而且各自的風(fēng)險源也不會互相影響。這樣就

35、可以避免材料集中而造成損失。3.風(fēng)險分傲風(fēng)險分散與風(fēng)險分離不一樣, 后者是對風(fēng)險單位進行分隔、限制以進免互相波及, 造成連鎖反應(yīng)。風(fēng)險分散則是通過增加風(fēng)險單位以減輕總體風(fēng)險的壓力, 達(dá)到共同分?jǐn)偧w風(fēng)險的目的。如對于工程承包商來講, 風(fēng)險分散應(yīng)成為其經(jīng)營的主要策略之一, 多攬項目可通免單一項目的較大風(fēng)險。承包工程付款采用多種貨幣組合也是基于風(fēng)險分散的原理。4.風(fēng)險轉(zhuǎn)移在經(jīng)營實踐中有些風(fēng)險無法通過上述手段進行有效控制, 經(jīng)營者只好采取轉(zhuǎn)移手段以保護自己。風(fēng)險轉(zhuǎn)移并非損失轉(zhuǎn)嫁這種手段不能被認(rèn)為是有損商業(yè)道德, 有許多風(fēng)險對一些人的確可能造成損失, 轉(zhuǎn)移后并不一定給他人造成同樣的損失。其原因是各人的

36、優(yōu)劣勢不一樣因而對風(fēng)險的承受能力也不一樣。風(fēng)險轉(zhuǎn)移的手段常用于工程承包中的分包和轉(zhuǎn)包、技術(shù)轉(zhuǎn)讓或財產(chǎn)出租。合同、技術(shù)或財產(chǎn)的所有人通過分包或轉(zhuǎn)包工程、轉(zhuǎn)讓技術(shù)或合同、出租設(shè)備或房屋等手段將應(yīng)由其自身全部承擔(dān)的風(fēng)險部分或全部轉(zhuǎn)移至他人, 從而減輕自身的風(fēng)險壓力。附圖：江西師范大學(xué)江西現(xiàn)代學(xué)院本地塊所處位置 南昌工程學(xué)院第七部分：附加部分（僅為您提供參考）7.1南昌城市規(guī)劃1、城市總體規(guī)劃方向城市發(fā)展的總體目標(biāo)是將南昌建設(shè)成為現(xiàn)代區(qū)域中心城市和現(xiàn)代文明花園城市。近期規(guī)劃到2010年，中心城市人口規(guī)模發(fā)展到260300萬人，城市建成面積達(dá)到一個新的水平260300平方公里。2、城市規(guī)劃總體布局區(qū)域發(fā)

37、展布局的總體安排是：一江兩岸，兩區(qū)拓展，三綠輝映，三城啟動，兩線延伸，重點突破。規(guī)劃中心城以贛江為主軸形成“一核五片”組團式多中心網(wǎng)絡(luò)化的布局結(jié)構(gòu)，核心區(qū)由昌南、昌北兩部分組成，是城市政治經(jīng)濟文化科技中心，重點發(fā)展旅游、服務(wù)、信息咨詢、商貿(mào)、金融為主的第三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展高新技術(shù)等技術(shù)密集形產(chǎn)業(yè)。五片及核心區(qū)外圍五個城市組團，蓮塘組團規(guī)劃為文教科研為主的功能區(qū)，灣里組團規(guī)劃為旅游度假休閑娛樂為主的功能區(qū)，樂化組團規(guī)劃為物流倉儲為主的功能區(qū)，羅家組團規(guī)劃為生產(chǎn)、生活為一體的綜合性功能區(qū)。中心城為雙城布局，雙城由七片區(qū)組成，其中：贛江以南為昌南城，包括中心片區(qū)、城東片區(qū)、城南片區(qū)、朝陽洲片區(qū)等四個片區(qū)；

38、贛江以北為昌北城，包括牛行片區(qū)、長堎片區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)片區(qū)等三個片區(qū)。各片區(qū)由江湖、水面、山丘、綠帶、鐵路和城市道路分隔，既相對獨立和完善，又各有偏重，相輔相承。3、城市建設(shè)用地發(fā)展方向及布局（1）2010年以后，重點發(fā)展昌北的前湖片，該片區(qū)以居住為主。南昌市中心城形成“一江兩岸，雙城八片區(qū)”的城市格局。（2）重點發(fā)展昌北的望城崗片區(qū)，并將羅家、蓮塘納入昌南城城市建設(shè)用地中，中心再增加三個片區(qū)，其中：望城崗片區(qū)以居住為主，羅家片區(qū)以工業(yè)為主，蓮塘片區(qū)為綜合性片區(qū)。南昌市中心城形成“一江兩岸，雙城十一片區(qū)”的城市布局結(jié)構(gòu)。（3）昌南、昌北兩城通過七座跨江大橋連接，并沿快速環(huán)路建設(shè)快速大容量交通

39、，加強兩城聯(lián)系。沿貫穿向塘、蓮塘、中心城、樂化的交通主軸線，建設(shè)快速輕交通或地鐵。（4）市域遠(yuǎn)景仍以中心城為核心，外圍輔以若干城鎮(zhèn)，通過快速交通互相聯(lián)系。建設(shè)從新祺周到向塘的快速軌道交通及過江隧道，形成完善的城鎮(zhèn)體系。（5）至21世紀(jì)中葉，中心城的舊城改建將全部完成，城市環(huán)境得到全面改善，社會環(huán)境繁榮穩(wěn)定，已建設(shè)成為文明、優(yōu)美的現(xiàn)代化生態(tài)城市。4、2006年市政規(guī)劃建設(shè)情況從南昌市建設(shè)工作會議上獲悉，今年該市將投資40億元重點進行5大工程建設(shè)，繼續(xù)提升城市基礎(chǔ)設(shè)施水平。水網(wǎng)工程：建成紅谷灘污水處理廠、象湖污水處理廠污水收集系統(tǒng)，完成玉帶河綜合治理，改造雙港水廠、長堎水廠和昌北、灣里地區(qū)供水主管

40、網(wǎng)，啟動?xùn)|、西桃花河以及艾溪湖綜合治理工程。路網(wǎng)工程：城市外環(huán)重點加快西外環(huán)高速公路全線通車、生米大橋順利竣工；完成昌東大道二期、昌南大道工程、紅谷灘路網(wǎng)工程；城市中環(huán)全面完成高新南大道二期、青山湖大道綜合整治二期，抓緊解放東路延伸段改造、洛陽東路改造、胡惠元堤向東延伸，新開工高新南大道三期（解放路至昌南大道）；啟動新贛江大橋建設(shè)。出城通道完成105國道二級公路改造173公里，城中小道完成第四輪百路大會戰(zhàn)。電網(wǎng)工程：加快新城區(qū)變電站建設(shè)，推進老城區(qū)低壓電網(wǎng)改造。管網(wǎng)工程：增設(shè)地下管網(wǎng)，實施雨污分流；完善燃?xì)夤芫W(wǎng)，重點建設(shè)紅角洲天然氣儲備母站，鋪設(shè)紅角洲、南昌縣、新建縣管網(wǎng)。景觀工程：完成“一江

41、兩岸”景觀亮化工程，新建朝陽公園，搬遷動物園，加快前湖景區(qū)、鐵線湖公園、八大山人文化廣場等一批公園綠地建設(shè)，啟動秋水廣場至贛江大橋綠化帶建設(shè)，抓緊火車站廣場改造。7.2 南昌城市經(jīng)濟及其消費情況1、 居民收入城市居民年人均可支配收入突破一萬元，達(dá)10301元，比上年增長17.8%；年人均消費性支出7064元，增長20.5%。農(nóng)村居民年人均純收入3879元，比上年增長13.6%；農(nóng)村居民年人均生活消費支出2472元，增長13.6%。城市居民家庭恩格爾系數(shù)44.8%，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)50.4%。 2、 銀行存款截至2006年7月末，南昌市金融機構(gòu)各項存款余額為1733.91億元，比年初增長1

42、2.1%。其中，企業(yè)存款605.41億元，增長11.6%；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款721.33億元，增長12.1%。金融機構(gòu)各項貸款余額為1191.19億元，比年初增長16.9%。其中，短期貸款494.19億元，增長19.3%；中長期貸款590.11億元，增長15.3%。3、 社會消費品零售額2005年全年實現(xiàn)社會消費品零售總額307.49億元，比上年增長15.7%。分銷售地域看，城市實現(xiàn)零售額244.69億元，增長16.8%，農(nóng)村實現(xiàn)零售額62.80億元，增長11.6%；分銷售行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)零售額279.43億元，比上年增長15.7%，餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額27.49億元，增長16.3%。20

43、06年1-7月，南昌市實現(xiàn)社會消費品零售總額193.30億元，同比增長16.1%。分行業(yè)看：批發(fā)和零售業(yè)實現(xiàn)174.58億元，增長16.0%；住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)18.34億元，增長17.1%；其他行業(yè)實現(xiàn)0.37億元，增長13.3%。從地域上看：城市實現(xiàn)154.82億元，增長16.8%；農(nóng)村實現(xiàn)38.48億元，增長13.2%。4、 居民消費2006年1-7月，南昌市居民消費價格總指數(shù)為101.5，南昌市商品零售價格總指數(shù)為101.4。居住類價格上漲5.5%（酒店賓館住宿及租房等）。7.3 消費者行為分析（僅供參考）1.按年齡劃分按年齡來劃分，南昌住宅需要群體分為四個年齡段，并有隨著年齡的增長需求

44、減弱的趨勢。年齡段一以2230歲這個年齡段的人群為主，這一年齡段的人參加工作不久，處于未婚、準(zhǔn)備結(jié)婚或剛完婚的狀態(tài)，有一定的積蓄，已經(jīng)開始為未來生活做打算，迫切需要一個自己的居家空間。年齡段二以31-40歲人群為主，這一年齡段的群體大多數(shù)已具有了一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)并已結(jié)婚生子，因而創(chuàng)建一個更為舒適，更為理想的家居環(huán)境。而處于41-50歲及50歲以上的人群多是二次置業(yè)，買房為了換一個更為舒適的居住環(huán)境，或是為投資保值，其屬于事業(yè)及家庭都相對較為成熟的群體。（具體比例如下圖所示）房者年齡劃分圖表： 2.按收入層次劃分按購房群體收入來劃分，可分為高收入群體、中檔收入群體及低收入群體幾大類。高收入群體為家

45、庭月平均收入為8000元以上的受訪者，這部分群體大都擁有一套或以上的住房和私家車，他們對居住環(huán)境要求較高，多會選擇地段好、品牌優(yōu)的高檔社區(qū)或別墅區(qū)作為自己的棲身之所。中高檔收入群體指家庭月平均收入為50007999元的受訪者，他們對居住品質(zhì)的要求也頗高，懂得享受生活，希望尋找一個健康、方便、舒適的住所。低收入群體為家庭月平均收入為30004999元的受訪者，這部分群體由于手購房資金的限制，會擯棄一些因素，從購房的幾個主要因素出發(fā)制定置業(yè)計劃，力求能買到物美價廉的房子給自己和家人居住。（具體比例如下圖所示）購房者收入劃分圖表：二、住宅消費者需求1. 價格需求在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，南昌消費者對于房價的接受

46、能力都比較強，接受總價在30萬元左右的消費者達(dá)到70%，有25%左右的消費者打算花3060萬元來購買新房，計劃買房房價在60萬元以上的消費者有只占5%。南昌市購房者價格需求圖若按房價來劃分，南昌購房者可分為以下三個群體：第一群體：接受房價在30萬以內(nèi)的消費者。他們主要是經(jīng)濟性商品房和中檔價位商品房的消費者。從調(diào)查數(shù)據(jù)中可以看出，30萬元以內(nèi)的商品房，是許多普通老百姓愿意購買的，也反映了南昌目前的平均生活水平。這些消費者中，購買多層和小高層的人數(shù)較多，由于受到資金的限制，對于高層建筑可望不可及。第二群體：接受房價在 3050萬元的消費者。這些消費者占25%左右，主要是計劃購買房價在3050萬元之

47、間的中高價位房，他們代表著南昌中高層收入者的購房意向。購買的建筑類型分布比較分散，每種建筑類型都有一定的消費者，購買多層、小高層的消費者較多，購買高層的相對較少。 第三群體：能接受房價在50萬元以上的消費者。他們主要是購買房價在50萬元以上的高價房，這些群體屬于高收入者，家庭月收入基本在6000元以上。在所有消費者中，這類消費者所占比例較小，約為5%，他們主要是計劃高檔次、高品質(zhì)的高尚社區(qū)或別墅。2. 面積需求南昌消費者根據(jù)自身狀況對商品房面積的需求各有不同。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，90平米與120平米是兩個分界線，它們把南昌消費者分為三個群體，即需求90平米以下的群體、需求90平米到120平米的的群體

48、、需求120平米以上的群體。第一群體：選擇90 平米以下商品房的消費者。這類消費者目前的家庭人口較少、收入有限，年齡以20-30歲為多，正處于事業(yè)的初期，就目前的家庭人口、生活狀況來看，不需要大面積的住房條件，選擇一房或兩房已能夠滿足。這類群體中還有一部分人是購買位置較好的小戶型公寓做投資用途，以出租或銷售方式獲取投資回報。第二群體：選擇90120平米面積商品房的消費者。被訪者中有七成以上消費者需要這樣面積的住房來改善自己的生活。根據(jù)目前南昌樓市來看，這種面積的商品房也是需求量最大，也是最好銷售的。第三群體：選擇120 平米以上面積商品房的消費者。面積大，居住者生活空間就大，舒適度就會增加。這

49、類消費者需要更多的空間來滿足自己的生活需要，也希望給自己和家人一個更為舒適、滿意的居住環(huán)境。南昌市購房者面積需求圖：3. 戶型需求從被訪者中了解到，他們購買的戶型或即將購買的戶型以二房、三房為主，一房、四房及其他戶型的需求相對較少，這與南昌市住宅供應(yīng)量相符。二房、三房：需求這類戶型的在被訪者中占了七成之多。他們說，兩房很適合現(xiàn)在的家庭，一個主臥一個次臥，很適合三口之家居??；三房，則主要是考慮多出一間房間作為書房，或者作為客人臥室以便親戚朋友來做客。一房：選擇此類戶型的人較少，主要是單身貴族以及中老年人群以及投資者為主。就目前的生活現(xiàn)狀來看，他們不需要更多的空間。這種戶型不多，只有一些新樓盤有這

50、樣的戶型，但深受單身消費者和中老年人的喜愛。四房：這種戶型更好地滿足了購房者的需求，有更多空間來方便購房者的生活，尤其是三代同堂家庭考慮的主要購房戶型。另外，為了給自己和家人更寬敞、舒適的居家空間，大部分中、高收入者都會選擇這種戶型。 其他戶型：包括四房以上或別墅類型，這類人群比例比較少?？傮w上來講，目前南昌市民對兩房、三房倍受青睞。相對一房，更能滿足他們對居住的需求，相對四房，在總價上與他們的收入相結(jié)合，在他們的承受范圍之內(nèi)。南昌購房者戶型需求圖：4.購房區(qū)域選擇 市中心片區(qū)、青山湖片區(qū)為購房者的首選區(qū)域市中心片區(qū)以其地理位置、完善的配套設(shè)施及生活便利性贏得消費者的推崇，這個片區(qū)也是南昌房地

51、產(chǎn)發(fā)展最早、最先被消費者認(rèn)同的片區(qū)。青山湖片區(qū)則已其獨特的景觀優(yōu)勢及偏離市中心較近的地段優(yōu)勢取勝?，F(xiàn)代都市人實際上對居住環(huán)境的要求是苛刻的，而本片區(qū)自然與繁華的完美結(jié)合恰好迎合了他們的需求，這也是近幾年青山湖片區(qū)一崛成為南昌房地產(chǎn)鉆石級板塊及高檔住宅區(qū)的主要原因。 京東、朝陽片區(qū)為次要選擇 這兩個片區(qū)為中心區(qū)域的輻射地帶，房價相對上面二區(qū)比較便宜。對于急需買房的中低檔收入者有相當(dāng)?shù)奈?。這部分消費者是為了使自己的生活、工作更加方便，而選擇這兩個離市區(qū)比較近近、交通便利的區(qū)域置業(yè)。 紅谷灘片區(qū)還需要完善紅谷灘片區(qū)是南昌的一個新區(qū)，近幾年來有很快的發(fā)展，也涌現(xiàn)了一些品質(zhì)較高的樓盤，但目前片區(qū)內(nèi)配套設(shè)施的欠缺仍是一個迫切需要解決的問題。大部分消費者認(rèn)為，此片區(qū)的樓盤具有一定的升值潛力，但是要在政府規(guī)劃落實到位的情況下才能充分的得以體現(xiàn)。如果此片