成都市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1、成都市住宅物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)一 級項目 內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn)（一） 基 本 要 求1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。6、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時服務(wù)電話。急修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)

2、和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費價目。8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。10、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80%以上。（二） 房 屋 管 理 1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。3、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等

3、，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。6、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。（三） 共用 設(shè)施 設(shè)備 維修 養(yǎng)護 1、對共用

4、設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。5、載人電梯24小時正常運行。6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。7、設(shè)備房保持整

5、潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。8、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。9、路燈、樓道燈完好率不低于95%。10、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（四） 協(xié)助 維護 公共 秩序 1、小區(qū)主出入口24小時站崗值勤。2、對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實施24小時監(jiān)控。3、對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。4、對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（五

6、） 保潔 服務(wù) 1、高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。2、合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次。3、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水。4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。5、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。6、根據(jù)實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。（六） 綠化 養(yǎng)護 管

7、理 1、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。2、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。3、花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。5、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。二 級項目 內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn)（一） 基 本 要 求 1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著

8、裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。6、公示16小時服務(wù)電話。急修1小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費價目。8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。10、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75%以上。（二） 房 屋 管 理 1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，

9、及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。3、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每3日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報

10、告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。6、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志。（三） 共用 設(shè)施 設(shè)備 維修 養(yǎng)護 1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提

11、出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。8、小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。9、路燈、樓道燈完好率不低于90%。10、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（四） 協(xié)助 維護 公共 秩序 1、小區(qū)主出入口24小時值勤。2、對重點區(qū)域、重點部位每2小時至少巡查1次。3、對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。4、對進出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理。5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生

12、等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（五） 保潔 服務(wù) 1、按幢設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運1次。2、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除區(qū)內(nèi)主要道路積水。3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5、根據(jù)實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。（六） 綠化 養(yǎng)護 管理 1、有

13、專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。3、定期清除綠地雜草、雜物。4、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。5、適時噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。三 級項目 內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn)（一） 基 本 要 求 1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5、管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。6、公示8小時服務(wù)電話。報修

14、按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修記錄。7、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。8、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。9、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率70%以上。（二） 房 屋 管 理 1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，

15、定期維修養(yǎng)護。4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。6、各組團、棟、單元（門）、戶有明顯標(biāo)志。（三） 共用 設(shè)施 設(shè)備 維修 養(yǎng)護 1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（

16、設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢修等記錄齊全。3、操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。7、路燈、樓道燈完好率不低于80%。8、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（四） 協(xié)助

17、 維護 公共 秩序 1、小區(qū)24小時值勤。2、對重點區(qū)域、重點部位每3小時至少巡查1次。3、車輛停放有序。4、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（五） 保潔 服務(wù) 1、小區(qū)內(nèi)設(shè)有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。2、小區(qū)公共場所每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。（六） 綠化養(yǎng) 護管理

18、1、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。2、定期清除綠地雜草、雜物。3、預(yù)防花草、樹木病蟲害。四級1、服務(wù)項目按照三級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)確定。2、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)參照或部分達(dá)到三級的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人雙方在合同中約定。成都市地方標(biāo)準(zhǔn)寫字樓物業(yè)服務(wù)規(guī)范db510100/t00132007寫字樓物業(yè)服務(wù)規(guī)范1范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了寫字樓物業(yè)服務(wù)規(guī)范的術(shù)語和定義、基本要求、客戶服務(wù)、房屋共用部位、共同設(shè)施設(shè)備的運行及維護、秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生的維護、綠化的維護。 本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)服務(wù)活動。2規(guī)范性引用文件下列文件中的條款通過本標(biāo)準(zhǔn)的引用而成為本標(biāo)準(zhǔn)的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的

19、修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標(biāo)準(zhǔn)，然而，鼓勵根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標(biāo)準(zhǔn)。gb 5749 生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)gb 17051 二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范gb 50034 建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)dl/t 596 電力設(shè)備預(yù)防性試驗規(guī)則db51/190 四川省水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部、衛(wèi)生部令第53號生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法建設(shè)部令第156號城市供水水質(zhì)管理規(guī)定衛(wèi)監(jiān)督發(fā)【2006】53號公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法衛(wèi)生部公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生規(guī)范四川省生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法成都市公共信息標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)化管

20、理辦法成都市物業(yè)管理條例3術(shù)語和定義本標(biāo)準(zhǔn)采用以下術(shù)語和定義。3.1寫字樓 為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場地。3.2物業(yè)管理 由業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，雙方按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。3.3物業(yè)服務(wù)承接驗收物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，以保證物業(yè)服務(wù)正常實施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用為目的的檢查驗收。3.4客戶 接受物業(yè)服務(wù)的組織或個人。注：業(yè)主、使用人及其他相關(guān)方。3.5延伸服務(wù)寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容之外，為滿足客戶個性需求所提供的

21、服務(wù)。3.6突發(fā)性公共事件 在寫字樓建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害，地質(zhì)災(zāi)害，生物災(zāi)害等），事故災(zāi)難（包括各類安全事故、消防安全事故、交通運輸事故、共用設(shè)施設(shè)備事故、輻射事故、環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件），公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情、群體性不明原因疾病、食品安全和職業(yè)危害、動物疫情、以及其他嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件、經(jīng)濟安全事件、涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。4基本要求4.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的要求應(yīng)符合成都物業(yè)管理條例的規(guī)定。4.2承接驗收4.2.1按成都市物業(yè)管理條例中第七十二條執(zhí)行，并予以備案。4.2.2移交的物業(yè)檔案、物業(yè)

22、服務(wù)檔案資料記錄清楚，簽訂了共用部分物業(yè)服務(wù)承接驗收協(xié)議，對遺留問題的處理進行了約定。4.3物業(yè)服務(wù)力量的配備要求4.3.1應(yīng)根據(jù)寫字樓的具體特點、功能定位以及合同的約定，設(shè)置相應(yīng)的機構(gòu)，配備適當(dāng)?shù)姆?wù)人員。4.3.2物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位培訓(xùn)合格證書，專業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。4.3.3從業(yè)人員接受過相關(guān)專業(yè)技能的培訓(xùn)，掌握物業(yè)管理相關(guān)的法律、法規(guī)和政策，熟悉物業(yè)的基本情況，能正確使用和維護相關(guān)專用設(shè)施設(shè)備。4.3.4物業(yè)服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴標(biāo)識，文明用語，舉止端莊，服務(wù)主動、熱情。4.4物業(yè)服務(wù)要求4.4.1制訂有切實可行的物

23、業(yè)服務(wù)方案，有較為完整的服務(wù)制度和作業(yè)規(guī)程，并認(rèn)真執(zhí)行。4.4.2房屋共用部位完好，共用設(shè)施設(shè)備正常運行。4.4.3建筑規(guī)劃內(nèi)的環(huán)境、秩序符合合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。4.4.4實行了“三公開”（公開收費標(biāo)準(zhǔn)、公開服務(wù)事項和質(zhì)量、公開辦事流程）。4.4.5公示24h服務(wù)電話。4.4.6有服務(wù)受理、投訴、回訪處理程序。4.4.7物業(yè)服務(wù)中的相關(guān)作業(yè)記錄完整，可追溯。4.5檔案管理有較完善的物業(yè)服務(wù)檔案管理制度，檔案健全，有專人保管，查閱方便。物業(yè)服務(wù)檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括：物業(yè)竣工驗收及物業(yè)服務(wù)共用部分承接驗收檔案；共用設(shè)施設(shè)備臺帳和管理維修檔案；客戶資料檔案；物業(yè)服務(wù)日常管理檔案；實行物業(yè)服務(wù)酬金制計費

24、模式的還應(yīng)有財務(wù)檔案。4.6財務(wù)管理4.6.1建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費和其它費用的收支進行財務(wù)管理，運作規(guī)范，賬目清晰。對于客戶報修、超時空調(diào)等延伸服務(wù)所產(chǎn)生的費用應(yīng)單獨結(jié)算。4.6.2物業(yè)服務(wù)費、能耗費、通訊費、雜費、延伸服務(wù)收費、車庫（場）服務(wù)費以及其它費用的繳付標(biāo)準(zhǔn)、時間、方式，嚴(yán)格按照公開的收費制度進行（合同另有約定除外），收費應(yīng)操作規(guī)范。4.6.3實行酬金制的，應(yīng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。4.7客戶滿意度4.7.1應(yīng)每年開展客戶意見調(diào)查，調(diào)查數(shù)不低于客戶數(shù)量的三分之二，客戶對物業(yè)服務(wù)的滿意度不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)

25、。4.7.2應(yīng)對調(diào)查結(jié)果進行分析，并有改進措施。4.8延伸服務(wù)應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi)，開展延伸服務(wù)。4.9節(jié)能管理應(yīng)根據(jù)物業(yè)的實際情況，制訂符合國家法規(guī)、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案，并認(rèn)真執(zhí)行。4.10突發(fā)性公共事件處理應(yīng)對管理服務(wù)過程中可能出現(xiàn)的突發(fā)性公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，組織實施培訓(xùn)、演習(xí)、評價和改進，事發(fā)時按規(guī)定途徑及時報告客戶和有關(guān)部門，并采取相應(yīng)措施。4.11標(biāo)識管理應(yīng)符合成都市公共信息標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)化管理辦法的規(guī)定。5客戶服務(wù)應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺或服務(wù)窗口，提供咨詢、服務(wù)受理、投訴接待、引導(dǎo)等服務(wù)。5.1入駐、遷離服務(wù)客戶需入駐和遷離時，應(yīng)按規(guī)定的程序及時受理，在承諾的時間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)

26、，及時建檔、歸檔。5.2報修服務(wù)客戶報修時，應(yīng)及時受理，并在規(guī)定的時間內(nèi)到場，小修項目當(dāng)天完成（預(yù)約除外）。維修完成后應(yīng)進行回訪。5.3郵件、報刊雜志收發(fā)服務(wù) 5.3.1正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)進行登記。5.3.2掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)請收件人簽收。5.3.3特快專遞、電報等應(yīng)及時傳遞的郵件，應(yīng)在收到郵件后的2h內(nèi)送達(dá)（或通知）收件人（收件人因故不能按時接收的應(yīng)做好相關(guān)記錄）。5.3.4客戶遷離本物業(yè)后，應(yīng)為客戶提供一個月的郵件保管服務(wù)，并盡力通知客戶領(lǐng)取，對無法聯(lián)系收件人的郵件，要退回郵局。5.4裝飾裝修管理服務(wù)5.4.1制訂

27、裝飾裝修管理制度，告知客戶裝飾裝修管理的流程、注意事項和禁止行為。5.4.2簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確相關(guān)方的權(quán)利和義務(wù)，建立客戶裝飾裝修檔案。5.4.3依法、依約收取相應(yīng)的費用。5.5投訴處理5.5.1受理的投訴，核實情況，及時處理并回復(fù)。5.5.2受理的投訴，應(yīng)在一個工作日內(nèi)回復(fù)，最長不超過三個工作日。5.5.3涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理。5.5.4受理、處置客戶投訴應(yīng)做好記錄。5.6延伸服務(wù)受理5.6.1對客戶提出的延伸服務(wù)，應(yīng)在24h內(nèi)回復(fù)。5.6.2在提供延伸服務(wù)前，應(yīng)向客戶明示延伸服務(wù)事項和質(zhì)量，并與客戶商定收費標(biāo)準(zhǔn)。6房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運行及維護服務(wù)6.1房

28、屋共用部位的維護服務(wù)6.1.1建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知客戶正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)。6.1.2對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，定期檢查房屋的安全狀況，保證使用功能正常，并做好記錄。6.1.3發(fā)現(xiàn)問題及時向房屋產(chǎn)權(quán)人報告，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時提出方案或建議，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后組織實施。遇緊急情況時，應(yīng)采取必要的應(yīng)急措施。6.2裝飾裝修的服務(wù)按相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定制定裝飾裝修的服務(wù)流程。6.3共用設(shè)施設(shè)備的運行、維護服務(wù)6.3.1變配電系統(tǒng)6.3.1.1參照dl/t 596相關(guān)規(guī)定，配合相關(guān)部門對共用設(shè)施設(shè)備進行

29、安全檢測。6.3.1.2低壓配電設(shè)備每年至少一次全面停電檢修。6.3.1.3按照規(guī)定周期、操作規(guī)范對變配電設(shè)施設(shè)備進行檢查、維護、清潔，并做好記錄。6.3.1.4高低壓配電柜運行正常、操作靈活，儀表顯示準(zhǔn)確。6.3.1.5變壓器運行正常，溫控系統(tǒng)正常，通風(fēng)降溫設(shè)備可靠。6.3.1.6直流操作系統(tǒng)運行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進行一次充、放電試驗。6.3.1.7功率因素自動補償裝置運行正常，功率因素不低于0.9，電容器容量滿足工作要求，無鼓包、漏液等異常情況。6.3.1.8制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時用電管理措施，明確停、送電審批權(quán)限及流程，停、送電按規(guī)定提前通知客戶。6.

30、3.1.9制定配電室人員出入管理制度，配電室通風(fēng)、照明良好，無鼠洞，配備符合要求的消防器材。6.3.1.10涉及電能的計量器具、儀表按規(guī)定周期由法定計量技術(shù)機構(gòu)或授權(quán)機構(gòu)檢定。6.3.2應(yīng)急供電系統(tǒng)6.3.2.1定期檢查發(fā)電機組的機油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無滲漏。6.3.2.2制定發(fā)電機組管理規(guī)程，常備不低于4h運行所需的油料，配置符合要求的消防器材。6.3.2.3定期啟動發(fā)電機組試機，釋放柴油濾清器中的水或沉積物，檢查皮帶松緊程度。6.3.2.4根據(jù)設(shè)備使用說明書要求，定期更換發(fā)電機機油、機油濾清器、柴油濾清器、空氣濾清器、冷卻液。6.3.2.5發(fā)電機

31、組手動及自動聯(lián)機正常，保護功能完善，發(fā)生停電時能保證向重點設(shè)備、區(qū)域供電。6.3.2.6應(yīng)急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時間不低于技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，蓄電池?zé)o漏液、腐蝕現(xiàn)象。6.3.2.7定期對應(yīng)急照明柜進行檢查、維護、清潔和切換試驗，定期進行蓄電池組充、放電試驗。6.3.2.8制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準(zhǔn)備。6.3.3給排水系統(tǒng)6.3.3.1定期檢查生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門，定期檢查公共衛(wèi)生間、開水房、管道井內(nèi)的上下水管道、閥門、減壓閥，集水坑、污水坑、室內(nèi)外排水溝渠（井）。設(shè)備運行正常，壓力符合要求，儀表指示準(zhǔn)確，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。6.3.3.2生活水泵、管道、

32、閥門定期進行維護保養(yǎng)；集水坑、污水坑、化糞池、室內(nèi)外排水溝渠（井）定期疏通清掏；排水暢通無堵塞。6.3.3.3生活水箱（池）入口封閉，加蓋加鎖，溢水管、泄水管、通氣口要加金屬網(wǎng)，室外的通氣口要有防護設(shè)施。6.3.3.4雨、污水分離，不得混排，污水排放達(dá)到db51/190。6.3.3.5制定衛(wèi)生管理制度，供水管理符合gb 17051、生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法、四川省生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法和城市供水水質(zhì)管理規(guī)定的規(guī)定。6.3.3.6二次供水的貯水箱（池）不得同其他用途的貯水設(shè)施混用。6.3.3.7二次供水需辦理二次供水衛(wèi)生許可證、供管水人員應(yīng)每年進行一次健康檢查和衛(wèi)生知識培訓(xùn)，培訓(xùn)合格者方可

33、上崗。6.3.3.8每半年應(yīng)對二次供水水箱（池）進行全面清洗消毒，水質(zhì)經(jīng)有資質(zhì)的疾病預(yù)防控制機構(gòu)檢測，水質(zhì)要符合gb 5749和gb 17051的要求。6.3.3.9制定停水、爆管及水污染等應(yīng)急處理程序，計劃停水按規(guī)定提前通知客戶。6.3.3.10水表按規(guī)定周期由法定計量技術(shù)機構(gòu)或授權(quán)機構(gòu)檢定。6.3.3.11未經(jīng)相關(guān)行政主管部門許可，不得擅自采取地下水或直接從江河取水。6.3.4空調(diào)系統(tǒng)6.3.4.1集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)符合國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)要求。各設(shè)施部件應(yīng)按照公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法及相關(guān)要求進行清洗維護。6.3.4.2設(shè)備工作正常、安全裝置有效。6.3.4.3定期巡查設(shè)備運行狀態(tài)并

34、記錄運行參數(shù)。6.3.4.4定期檢查冷卻塔電機、變速箱、布水器及其它附屬設(shè)備，每年至少清洗、維護保養(yǎng)冷卻塔一次（冷卻水不得檢出嗜肺軍團菌）。6.3.4.5定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機及泵體，進行添加更換潤滑脂、清潔葉輪、基礎(chǔ)緊固、除銹刷漆等維護保養(yǎng)。6.3.4.6定期對空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機盤管、濾網(wǎng)、加（除）濕器、風(fēng)閥、積水盤、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風(fēng)機表冷器進行檢查、清洗和保養(yǎng)。6.3.4.7定期對空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控制柜進行檢查，緊固螺栓、測試絕緣，保證系統(tǒng)的用電安全。6.3.4.8定期對空調(diào)循環(huán)水進行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析，保證系統(tǒng)水質(zhì)符合空調(diào)設(shè)備的要求。6.3.4.9定

35、期對風(fēng)管系統(tǒng)進行清洗消毒，保證空氣質(zhì)量符合衛(wèi)生部公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生規(guī)范的要求。6.3.4.10根據(jù)實際情況進行風(fēng)管系統(tǒng)清洗和空氣質(zhì)量測定，保證空氣質(zhì)量符合衛(wèi)生部公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)規(guī)范的要求。6.3.4.11壓力表、真空儀、傳感器等測量裝置按規(guī)定進行周期檢定。6.3.4.12按國家相關(guān)要求嚴(yán)格控制溫度范圍，夏季室內(nèi)溫度不低于26，冬季室內(nèi)溫度不高于20，定期對空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統(tǒng)計和分析，做好節(jié)能工作。6.3.4.13在每個供冷期或供熱期交替運行之前，或系統(tǒng)停機一段時間后又重新投入運行時，必須對系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備（如冷卻水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風(fēng)管

36、、新風(fēng)系統(tǒng)等的管件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等）進行嚴(yán)格細(xì)致的檢查、清洗、測試和調(diào)整，確定正常后方能投入運行。6.3.5鍋爐系統(tǒng)6.3.5.1鍋爐（蒸汽鍋爐、承壓熱水鍋爐）6.3.5.1.1鍋爐的使用管理a） 嚴(yán)格執(zhí)行特種設(shè)備安全監(jiān)察條例和有關(guān)安全生產(chǎn)的法律、行政法規(guī)的規(guī)定，保證鍋爐的安全使用。b） 鍋爐投入使用前或者投入使用后30日后，應(yīng)當(dāng)向直轄市或者設(shè)區(qū)的市的特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門辦理注冊登記手續(xù)，領(lǐng)取鍋爐使用證。使用證應(yīng)置于鍋爐的顯著位置。c） 建立管理機構(gòu)，管理人員制定各種安全管理制度、操作規(guī)程、記錄表卡及鍋爐的安全技術(shù)檔案，技術(shù)檔案包括：1） 鍋爐的設(shè)計文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用

37、維護說明等文件以及安裝技術(shù)文件和資料。2） 特種設(shè)備的定期檢驗和定期自行檢查記錄。3） 鍋爐的日常使用狀況記錄。4） 鍋爐及其安全附件，安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表的日常維護保養(yǎng)記錄（主要安全附件：安全閥每年校驗一次、壓力表每半年檢定一次）。5） 鍋爐運行故障和事故記錄。6） 鍋爐管理人員、操作人員、水質(zhì)處理人員的安全教育和技能培訓(xùn)記錄。d） 每月對使用的鍋爐應(yīng)進行一次自行檢查，發(fā)現(xiàn)問題需及時處理。e） 鍋爐管理人員及操作人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)特種設(shè)備安全監(jiān)管管理部門考核合格，取得由國家統(tǒng)一格式的特種作業(yè)人員證書，從事相應(yīng)的作業(yè)和管理工作。f） 在鍋爐安全檢驗合格有效期屆滿前1個月向特種設(shè)

38、備檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗要求（在用鍋爐定期檢驗一般每年進行一次外部檢驗，每兩年進行一次內(nèi)部檢驗，每六年進行一次水壓試驗）。g） 未經(jīng)定期檢驗或者檢驗不合格的鍋爐，不得繼續(xù)使用。h） 制定鍋爐的事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案。i） 鍋爐存在嚴(yán)重事故隱患，無改造維修價值或者過戶移裝的，及時向原登記的特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門辦理注銷手續(xù)。6.3.5.1.2鍋爐日常維護保養(yǎng)內(nèi)容a） 每年對鍋爐及附屬設(shè)備進行一次全面二級保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤滑電機、校驗安全閥、檢查水處理設(shè)備并添加樹脂、設(shè)備管道補漆；對除氧器、冷凝水箱進行檢修清洗；對鍋爐內(nèi)部進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。b） 每季度對鍋爐及附屬

39、設(shè)備進行一次一級保養(yǎng)；對防爆門及泄爆裝置進行安檢；清理燃燒器、鼓風(fēng)機風(fēng)葉、煙管通灰；對機械設(shè)備更換或添加潤滑油；超壓、超溫保護試驗，安全閥自動排氣一次。c） 對管路過濾器進行一次清洗，對安全連鎖裝置的安全性能進行一次試驗。d） 鍋爐安全附件及儀表齊全，動作靈敏可靠，其中安全閥需經(jīng)常啟動排氣。e） 在額定的流量范圍內(nèi)，系統(tǒng)各設(shè)備不得超壓運行。f） 汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏。g） 蒸汽減壓裝置輸出壓力波動在20之內(nèi)。6.3.5.2非承壓熱水鍋爐，參照鍋爐管理執(zhí)行。6.3.6電梯、自動扶梯6.3.6.1電梯運行平穩(wěn)、平層準(zhǔn)確、開/關(guān)門姿態(tài)正常，轎廂照明、樓層顯示器、內(nèi)外呼梯控

40、制板外觀及功能完好，轎廂內(nèi)整潔無污染。6.3.6.2電梯使用單位應(yīng)依據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，設(shè)置電梯安全管理機構(gòu)或配備專職的安全管理人員。使用單位必須到當(dāng)?shù)靥胤N設(shè)備安全監(jiān)察機構(gòu)辦理電梯注冊登記手續(xù)，建立健全設(shè)備安全技術(shù)檔案，制定完善設(shè)備管理制度和操作規(guī)程，必須聘用持證人員上崗工作，制定電梯事故應(yīng)急救援預(yù)案，負(fù)責(zé)電梯維修、大修、改造、檢驗等所需資金的落實和使用。6.3.6.3電梯使用單位必須保障電梯運行的基本條件（如溫度、濕度、電壓等），對機房實行封閉管理，配備應(yīng)急照明，滅火器和盤車工具，并置于顯著方便之處。6.3.6.4電梯必須經(jīng)過國家核準(zhǔn)的特種設(shè)備檢驗機構(gòu)定期檢驗（檢驗周期為一年），取得安全檢驗

41、合格標(biāo)志，并在檢驗有效期內(nèi)運行。6.3.6.4.1電梯運行的基本技術(shù)要求：電梯運行平穩(wěn)、平層準(zhǔn)確，轎箱照明、內(nèi)外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎箱內(nèi)整潔無污染。警鈴或其它救助設(shè)備功能完備，稱重裝置可靠，安全裝置有效無缺損，電梯運行無異常。6.3.6.4.2自動扶梯運行的基本技術(shù)要求：自行扶梯運行平穩(wěn)舒適，安全防護裝置齊全有效。6.3.6.5電梯使用單位應(yīng)當(dāng)與取得相應(yīng)特種設(shè)備許可的電梯維修保養(yǎng)單位簽訂電梯維修保養(yǎng)合同，不得使電梯脫離維修保養(yǎng)。電梯維修保養(yǎng)合同應(yīng)當(dāng)約定維修保養(yǎng)的期限、項目和救援責(zé)任等內(nèi)容。電梯使用單位的安全管理人員，應(yīng)對電梯進行日常安全管理，按照安全技術(shù)要求做好日常運行巡檢記錄，對維

42、修保養(yǎng)單位的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，并督促電梯維修保養(yǎng)的單位至少每15日對電梯進行一次維護保養(yǎng)，并在其維護保養(yǎng)、維修、報修等工作記錄上進行簽字確認(rèn)。6.3.6.6電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位對電梯及其安全設(shè)施至少每15日對電梯進行一次維護保養(yǎng)，保證其維修保養(yǎng)的電梯安全技術(shù)性能符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和安全技術(shù)規(guī)范。6.3.6.6.1電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位設(shè)立24h維修值班電話，保證接到故障通知后30min趕到現(xiàn)場，采取積極措施消除事故隱患，配合電梯的使用單位采取正確有效的救援方法。6.3.6.6.2電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位落實維修保養(yǎng)過程中的現(xiàn)場安全防護措施，保證施工安全。

43、應(yīng)當(dāng)做好維修保養(yǎng)記錄，并歸入電梯維修保養(yǎng)檔案。6.3.6.6.3電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位為其介紹必要的管理知識、安全技術(shù)知識、安全規(guī)章制度；協(xié)助電梯使用單位建立電梯技術(shù)檔案。配合電梯的使用單位采取有效措施確保電梯安全運行。6.3.6.7電梯發(fā)生故障時，應(yīng)立即停止電梯使用，及時通知維修保養(yǎng)單位進行維修保養(yǎng)，及時消除安全隱患，保證安全可靠使用。電梯發(fā)生事故時，應(yīng)采取積極有效的應(yīng)急救援措施，保護好現(xiàn)場，視其情況立即上報主管單位、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、公安、房管、建設(shè)等政府部門。6.3.6.8電梯使用單位應(yīng)當(dāng)宣傳國家關(guān)于電梯安全的法律法規(guī)，宣傳電梯正確使用、應(yīng)急救援等方面的知識，提高乘坐電梯人員的愛護

44、意識和安全意識。6.3.6.9電梯機房由專人管理，機房空氣溫度應(yīng)保持在5400c之間，溫度應(yīng)保持在設(shè)備安全運行所允許的范圍內(nèi)；機房通風(fēng)、照明良好，配備應(yīng)急照明、滅火器材，盤車工具及標(biāo)識齊全，并掛于顯眼方便處。6.3.7消防系統(tǒng)6.3.7.1消防系統(tǒng)由具有相關(guān)專業(yè)資質(zhì)的消防維保公司對其進行維護保養(yǎng)。6.3.7.2工作人員經(jīng)消防培訓(xùn)考試合格，持證上崗。6.3.7.3消防設(shè)備除檢修外，必須處于正常運行狀態(tài)。6.3.7.4發(fā)生一般性故障，應(yīng)即時通知專業(yè)維修公司在規(guī)定時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，進行維修；發(fā)生重大故障時，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)及時采取相應(yīng)措施應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在30min內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進行搶修。6.3

45、.7.5監(jiān)督專業(yè)消防維護保養(yǎng)公司做好消防設(shè)備月、季、年度檢查工作，按時段和設(shè)備數(shù)量比例，抽查、檢測系統(tǒng)設(shè)備，全年覆蓋所有系統(tǒng)設(shè)備。6.3.7.6配合專業(yè)消防公司制定消防設(shè)備年度保養(yǎng)計劃，并督促完成情況。6.3.7.7消防應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志的應(yīng)急時間應(yīng)大于90min。6.3.7.8室內(nèi)消火栓每月檢查一次，保證消火栓箱內(nèi)配件齊全完好，閥桿每年加注潤滑油并放水檢查一次。6.3.7.9聯(lián)動控制臺工作正常、顯示正確，系統(tǒng)誤報率不超過3。6.3.7.10消防泵每月啟動一次，每年保養(yǎng)一次。6.3.7.11火災(zāi)探測器至少每三年進行一次專業(yè)清洗。6.3.7.12消防管道、閥門至少每二年進行一次除銹刷漆。6.

46、3.7.13保證消防用水的基本儲備，確?；馂?zāi)時不低于10min的消防滅火用水量。6.3.7.14消防通道要暢通。6.3.7.15室外消火栓和消防水泵結(jié)合應(yīng)保證完整好用，并有明顯標(biāo)志。6.3.7.16建筑滅火器應(yīng)按相關(guān)規(guī)定配備，并保證完好有效。6.3.7.17防排煙系統(tǒng)應(yīng)保證處于正常運行狀態(tài)。6.3.7.18防火門和防火卷簾門應(yīng)保證完好，具備防火分隔功能。6.3.7.19門警系統(tǒng)應(yīng)保證在火災(zāi)等緊急情況下，釋放所有門警裝置，做好疏散門的暢通。6.3.7.20消防電梯應(yīng)保證24h運行。6.3.7.21當(dāng)主電源斷點時，消防備用電源應(yīng)當(dāng)能自動投入運轉(zhuǎn)；當(dāng)主電源恢復(fù)時能從備用電源自動轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)。6.3

47、.7.22制定消防應(yīng)急預(yù)案，每年進行一次消防演練。6.3.8安全防范系統(tǒng)6.3.8.1系統(tǒng)設(shè)置時間、日期準(zhǔn)確，攝像機編號有邏輯性。6.3.8.2矩陣工作正常，線路整齊，分組同步切換標(biāo)識清楚。6.3.8.3傳輸線路應(yīng)有良好的接地，并對干擾信號進行屏蔽，同軸電纜兩端“地電壓”應(yīng)一致。6.3.8.4錄像機工作正常，顯示準(zhǔn)確、整潔。6.3.8.5錄入資料應(yīng)保持7天以上，并應(yīng)有時間、日期及攝像機編號，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定。6.3.8.6攝像機安裝牢固，位置正確，工作正常、整潔，室外攝像機應(yīng)注意防水、防塵、防霜密封及散熱，并應(yīng)滿足室外最低照度要求。6.3.8.7畫面分割器工作正常、整潔。6.3.8.8

48、監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔。6.3.8.9多媒體圖形工作站應(yīng)直觀顯示各監(jiān)控點位置，對報警應(yīng)及時響應(yīng)。6.3.8.10紅外雙鑒探測器、玻璃破碎探測器、周界報警裝置應(yīng)安裝牢固，靈敏可靠，及時反饋報警信息。6.3.8.11每季度對ups電源進行一次完全代載放電，并充電檢測。6.3.8.12維修保養(yǎng)工作由專職人員進行，非受權(quán)專業(yè)人員不得擅自更改安防設(shè)置及對主機開蓋檢測箱內(nèi)元件。6.3.8.13設(shè)立監(jiān)控資料調(diào)用、查閱權(quán)限，調(diào)用、查閱需經(jīng)授權(quán)。6.3.8.14制定應(yīng)急處理程序，出現(xiàn)重大安全隱患時應(yīng)采取必要補救措施。6.3.8.15每年組織相關(guān)人員對安全防范系統(tǒng)進行一次全面檢查，對安全防范方面

49、存在的漏洞、隱患等情況進行限期整改。6.3.9樓控系統(tǒng)6.3.9.1服務(wù)器及ups工作正常、通訊正常。6.3.9.2工作站工作正常、通訊正常、整潔。6.3.9.3傳感器工作正常，靈敏度適應(yīng)，通訊正常。6.3.9.4執(zhí)行調(diào)節(jié)器工作正常，狀態(tài)及反饋信息準(zhǔn)確。6.3.9.5直接數(shù)字控制器工作正常，輸出信號正確，通訊正常、整潔、線路整齊。6.3.9.6末端設(shè)備工作正常，線路無損，安裝牢固。6.3.9.7執(zhí)行計算機權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計算機設(shè)置和更換計算機硬件、軟件、使用外來軟件和光盤。6.3.9.8制定應(yīng)急處理程序，定期對計算機系統(tǒng)數(shù)據(jù)進行備份。6.3.9.9每年對儀器儀表、傳感器進行校對。6.

50、3.9.10建立機房管理制度，控制室機房實行封閉管理，無老鼠進入縫隙，配備符合要求的滅火器材。6.3.10網(wǎng)絡(luò)通訊6.3.10.1通信處理機、交換和調(diào)制解調(diào)機數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊。6.3.10.2維護終端工作正常、整潔。6.3.10.3工作電源及ups工作正常，設(shè)備整潔，顯示儀表無損。6.3.10.4配線架排線整齊，標(biāo)識完好，數(shù)據(jù)齊全。6.3.10.5光纖配架排線整齊，標(biāo)識完好，數(shù)據(jù)齊全。6.3.10.6插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔。6.3.10.7建立授權(quán)機制、訪問控制、加密與解密相關(guān)管理制度。6.3.10.8專人監(jiān)控關(guān)鍵設(shè)備:文件服務(wù)器、數(shù)據(jù)庫服務(wù)器、打印服務(wù)器、交換機

51、等。6.3.10.9病毒預(yù)防：從管理、技術(shù)和法律等方面著手，預(yù)防病毒侵入。6.3.10.10實時對服務(wù)器數(shù)據(jù)進行文件備份。6.3.10.11計算機工程師應(yīng)用相關(guān)軟件定期進行觀測，發(fā)現(xiàn)故障及時記錄，并通知軟件供應(yīng)商進行維修。6.3.11門禁系統(tǒng)6.3.11.1服務(wù)器及ups工作正常、通訊正常。 6.3.11.2工作站工作正常、通訊正常、整潔。6.3.11.3讀卡器指示燈完好、工作正常。6.3.11.4電子門鎖工作正常。6.3.11.5門磁開關(guān)工作正常，靈活有效。6.3.11.6建立系統(tǒng)權(quán)限管理規(guī)定，不得隨意更改系統(tǒng)設(shè)置。6.3.11.7作好門禁系統(tǒng)的安全保密工作，不得泄露有關(guān)信息。6.3.11.

52、8每半年對門磁開關(guān)、讀卡器、電子門鎖及蓄電池進行檢測。6.3.12有線及衛(wèi)星電視6.3.12.1衛(wèi)星天線安裝牢固，外觀整潔。6.3.12.2放大器、解碼器、混合器、鄰頻調(diào)制器等設(shè)備工作正常、整潔。6.3.12.3光纖收發(fā)機、放大器、分配器工作正常，線路衰減小。6.3.12.4傳輸線路正常，圖像清晰。6.3.12.5每半年檢測一次干線及各分支器的輸出電頻。6.3.13廣播與背景音樂系統(tǒng)6.3.13.1節(jié)目源設(shè)備工作正常。6.3.13.2信號放大及處理設(shè)備工作正常、整潔，音量及音響調(diào)控效果完好。6.3.13.3揚聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰。6.3.13.4背景音樂與消防報警系統(tǒng)的連

53、接切換工作正常。6.3.13.5每季度檢測傳輸電壓。6.3.13.6每半年進行一次全面檢查與調(diào)試。6.3.14數(shù)字會議系統(tǒng)6.3.14.1多媒體顯示、數(shù)字音響、攝錄像、同聲翻譯等設(shè)備工作正常。6.3.14.2視頻、音頻、網(wǎng)絡(luò)線路傳輸正常、無干擾。6.3.14.3每半年進行一次全面檢查與調(diào)試。6.3.15停車場管理系統(tǒng)6.3.15.1服務(wù)器及ups工作正常、通訊正常。6.3.15.2工作站工作正常、通訊正常、整潔。6.3.15.3出入口機工作正常，通訊正常。6.3.15.4區(qū)域及車場車位計數(shù)顯示器工作正常、整潔，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。6.3.15.5圖像識別系統(tǒng)工作正常，攝像機工作正常，車輛及車牌號清晰，信

54、息相對應(yīng)及時存入、讀出數(shù)據(jù)庫。6.3.15.6電動道閘工作正常、整潔，反應(yīng)靈敏。6.3.15.7車輛檢測器工作正常。6.3.15.8執(zhí)行計算機權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計算機設(shè)置和更換計算機硬件、軟件、使用外來軟件和光盤。6.3.15.9每月對車位進行一次系統(tǒng)數(shù)據(jù)和現(xiàn)場實際情況的校對，并及時調(diào)整區(qū)域及車場車位顯示器數(shù)據(jù)，核對收費數(shù)據(jù)。6.3.15.10定期備份系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)。6.3.16公共照明系統(tǒng)6.3.16.1制定公共照明節(jié)能管理制度，照度符合gb50034建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。6.3.16.2每天一次巡檢大堂、電梯間、停車場、通道、光彩照明、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率98以上

55、，如有缺損及時更換。6.3.16.3每周一次巡檢公共照明電源柜，如有問題及時處理，保證設(shè)備正常運行和安全用電。6.3.17避雷系統(tǒng)6.3.17.1每年雨季前由防雷中心對建筑避雷系統(tǒng)進行檢測，留存檢測合格報告，同時動員和組織客戶對重要設(shè)施設(shè)備進行防雷檢測。6.3.17.2保持避雷系統(tǒng)完整性，不得擅自拆除、遷改避雷設(shè)施。6.3.17.3每半年對樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線、避雷網(wǎng)、屋面設(shè)備、其它金屬物體的接地裝置進行全面檢查，有問題及時解決。6.3.17.4每季度對強、弱電井、設(shè)備間內(nèi)的機電設(shè)備、配電柜接地裝置進行檢查，每月對變配電設(shè)備接地裝置、避雷器進行檢查，保證所有機電設(shè)備、配電柜（箱）、管道、金屬構(gòu)架物接地良好。6.3.17.5寫字樓建筑物（無特殊計設(shè)要求情況下）接地電阻標(biāo)準(zhǔn)：3類建筑接地電阻：10；2類建筑接地電阻：4；計算機房接地電阻：4。6.3.18高空作業(yè)設(shè)備6.3.18.1設(shè)備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測機構(gòu)檢驗合格，保持安全裝置完好并在有效期內(nèi)安全運行。 6.3.1