【經典】XXX市約翰尼體育休閑公園項目可行性分析報告

1、 東方市高坡嶺高爾夫休閑度假項目可行性分析報告贛州市約翰尼體育休閑公園項目可行性分析報告有限公司2010年4月- 1 - 贛州市約翰尼體育休閑公園項目可行性分析報告目 錄第一章 總 論4一、項目概況4二、項目背景10三、可行性研究報告編制依據13四、項目主要技術經濟指標13第二章 項目建設的意義及必要性14一、改善贛州地區(qū)投資環(huán)境，為地區(qū)經濟發(fā)展做出貢獻14二、促進球會所在地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用14第三章 市場前景與競爭分析15一、國內外高爾夫市場現狀分析15二、國內外高爾夫市場發(fā)展趨勢17三、項目目標市場及市場競爭分析18第四章 項目建設原則及內容31一、項目總體規(guī)劃構思原則31二、建設

2、內容及規(guī)模32第五章 項目承擔單位及項目組織情況32第六章 項目環(huán)境保護33第七章 項目建設工期及進度安排33第八章 項目投資估算與資金籌措36一、項目投資估算36二、資金來源37第九章 項目經濟效益分析與財務評價37一、分析評價的主要依據及原則37二、基礎數據測算38三、財務評價40第十章 項目可行性研究結論4441第一章 總 論一、項目概況1、項目名稱：贛州市約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)體育休閑公園（以下簡稱贛州項目、約翰尼項目、本項目、項目）。2、地理區(qū)位：贛州市位于海南島西部稍偏南，昌化江下游，其海岸線蜿蜒曲折，形成八港七灣。贛州市是典型的濱海港口城市，全境海岸線長84.4公里，基本上沒有

3、開發(fā)，后發(fā)優(yōu)勢極為明顯，贛州市旅游資源豐富，有大廣壩、獼猴嶺、約翰尼水庫、大田坡鹿、紅興溫泉、九龍灣等，境內和邊界上的大山大嶺共有48座，以“山、海、江、湖、溫泉、熱帶雨林”為主題的旅游資源獨具特色。境內八所港是海南的優(yōu)質港，港口水深，吞吐量大，擁有6萬噸級的泊位，是海南吞吐量最大的港口，也是全國八大港口之一。全國最大的坡鹿保護區(qū)，海南省最大的水力發(fā)電廠大廣壩水電站。擬開發(fā)項目位于贛州市區(qū)東側10公里的贛州市八所鎮(zhèn)東郊，西側為西線高速，地塊東側為225國道，地塊環(huán)繞贛州市最大的水庫約翰尼水庫，全部的用地均為原贛州約翰尼牧場范圍。整個旅游區(qū)項目占地40平方公里，交通極為便利。3、項目單位：贛州海

4、航投資開發(fā)有限公司（以下簡稱“海航地產贛州公司”、贛州公司、公司、項目公司）隸屬海航地產控股（集團）有限公司,于2009年12月9日注冊成立，注冊資本為5000萬元人民幣。公司主要業(yè)務是負責在海南省贛州市各類工業(yè)與民用建設項目的策劃、管理；酒店、旅游、高爾夫、房地產開發(fā)投資與經營管理等產業(yè)。4、項目簡介：贛州市約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)高爾夫度假項目是贛州海航投資開發(fā)有限公司基于對海南國際旅游島國家級發(fā)展戰(zhàn)略的判斷、中國高爾夫產業(yè)和市場未來發(fā)展態(tài)勢、海南島和贛州市社會經濟發(fā)展趨勢的調研和分析的基礎上，在贛州市委、市政府的大力支持下，本著帶動發(fā)展贛州市體育、休閑、娛樂和旅游產業(yè)，帶動贛州市高尚房地

5、產市場發(fā)展，帶動周邊經濟發(fā)展，完善贛州市商務投資環(huán)境，提升贛州市商務形象的目的，在規(guī)劃建設中的約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)內的核心位置，規(guī)劃建設的54洞國際標準高爾夫球場及配套設施。該項目是一個集高爾夫體育運動、商務休閑、娛樂和旅游為一體的高尚休閑項目。同時，項目將被打造成為海南國際旅游島西線的領軍項目。海航地產贛州公司十分重視海南贛州地區(qū)旅游資源的開發(fā)與利用，現擬與政府合作開發(fā)約翰尼濱湖溫泉旅游度假區(qū)，預計總投資48億元。規(guī)劃設計產品為濱湖高爾夫、丘陵高爾夫和山地高爾夫，溫泉別墅、湖心溫泉酒店(高檔)、濱湖國際水療中心。此外，昌化江入?？谄瑓^(qū)占地約5-10萬畝，風景優(yōu)美，為不可多得的一線海景地塊

6、，升值潛力巨大。5、場地分析：5.1、交通分析：西線高速及國道225線從項目地塊旁經過,高速公路及國道均有出口與之連接,連接道路為混凝土道路，可直達一期用地，交通狀況非常理想。 5.2、地塊形狀：可用地塊形狀不規(guī)則，呈張開的魚嘴狀，接近南北走向，南北最長距3300米，東西寬2500米，縱深幅度大，形狀變化很大，為創(chuàng)造豐富的布局變化提供可能。5.3、坡度分析：根據相關的地形分析，95%以上區(qū)域坡度在10%以內，地形坡度極為理想。5.4、地表植被：項目地塊原為一農場，部分區(qū)域為農民承包地，絕大部分被開墾種植，主要的經濟作物有甘蔗、香蕉、玉米、辣椒等。 5.5、自然景觀：地塊比較平坦，視野開闊，中間

7、為總面積達8平方公里的約翰尼水庫，部分區(qū)域伸入水庫內形成半島或島狀，形成獨具特色的山水相連的景觀。5.6、水源分析：約翰尼水庫為內陸水庫，面積巨大，為周圍農業(yè)基地的主要灌溉水源，水質良好。由于水源庫容量大，常年保證足夠庫容，即使在枯水期能保持相應的水深，項目提供充足的水源保障。5.7、環(huán)保限制：項目內水庫為灌溉用水源，非人飲用水源地，受環(huán)保要求限制較少。5.8、土壤條件：主要以沙壤土及沙土為主。 5.9、電源分析：可接入三相380伏電源。二、項目背景1、行業(yè)背景：高爾夫球是一項具有特殊魅力的體育運動，在世界范圍內，高爾夫球和網球、足球并稱為世界三大球類運動。高爾夫球在西方國家至今已有五百多年的

8、歷史，目前全世界高爾夫球場已有30000多家，高爾夫愛好者超過6000萬，分布在超過119個國家。全球高爾夫運動最為發(fā)達的美國在過去的幾年中，平均每年新增500多個高爾夫球場，高爾夫運動也已由傳統的貴族休閑運動轉變?yōu)橐豁椚竦慕∩磉\動，在社會各階層得到了廣泛的普及。自去年10月通過決議，高爾夫于2016年正式成為奧運會比賽項目，這對于全球范圍內的高爾夫運動無疑是巨大的利好消息，在中國已經表現出了青少年參與的空前踴躍。圖：全球高爾夫分布隨著社會經濟的發(fā)展，人們對體育休閑活動的需求日益增加，高爾夫球以其“綠色、陽光、健康、放松、享受生活”的特征倍受人們的青睞。同時，高爾夫球運動作為一項人類交流情感

9、、加深了解、增進友誼的休閑橋梁，在國際經貿洽談、社交活動、改善投資環(huán)境等方面起到了越來越重要的作用。2、企業(yè)背景：國際旅游島上升到國家戰(zhàn)略的地位以后，海南迎來了歷史上最好的發(fā)展契機，以海南為根基，見證并伴隨著海南一起進步、起飛的海南航空更會在這個歷史性時刻與海南當地攜手共進，是責任也是義務，這是一個雙贏的局面。（1）外部環(huán)境 1、中國熱帶領土5000多平方公里全部都在海南島，作為中國唯一的熱帶島嶼，資源優(yōu)勢獨一無二。2、旅游產業(yè)是海南省經濟增長的三駕馬車之一，高爾夫球產業(yè)是海南旅游產業(yè)不可或缺的部分。單從球場數量上來看，已經很難滿足成長增幅快的高爾夫需求；海南方面已經意識到高爾夫球產業(yè)的重要性

10、，初步確定將高爾夫球作為“海南島球”的未來發(fā)展規(guī)劃，契合本地塊的資源優(yōu)勢，可以預見明天市場前景非常樂觀。3、整個海南將旅游度假產業(yè)及城市功能規(guī)劃放在一個相當的高度，政府將提供優(yōu)惠政策、便利條件進一步擴大招商引資力度。 4、放眼整個海南，包括中信、中信泰富、長江實業(yè)、盈科電訊、恒基、中糧、上海家化在內的多家著名企業(yè)紛紛看好海南的發(fā)展前景，選擇多種形式、大資金量的投資方式搶占海南的海岸線，各種特色的球場一定會成為海南的亮點，從而拉動海南高球市場的發(fā)展。5、海南，主要客群雷同，競爭激烈，新項目跳出現有市場，可操作性大，市場前景看好。6、海南旅游市場，正在以傳統的觀光型旅游向度假型旅游轉型，本項目的總

11、體定位符合市場和政策需要。7、國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，空前利好。 （2）內部因素 1、國內經濟復蘇跡象明顯，加速開辟新的業(yè)務戰(zhàn)場對任何一家公司來說意義重大；2、該項目定位以54洞頂級高爾夫球場為主題的，海南唯一的濱湖觀海體育休閑公園，可以優(yōu)化公司的現有項目資源組合，會在更大范圍內提升集團自身的品牌形象，能夠較大程度上實現公司的經濟利益、社會效益，增加公司品牌的有形和無形資產。 3、該項目能連接集團各種優(yōu)勢資源，從而發(fā)揮最大的市場效力。公司的品牌效應能為項目的開發(fā)帶來廣泛的知名度，從而達到品牌的雙贏。三、可行性研究報告編制依據1、建設項目經濟評價方法與參數（第二版）；2、投資項目可行性研究指南

12、（試用版）；3、贛州市國民經濟及社會發(fā)展的相關統計數據和資料；4、海南省、贛州市相關政府部門對項目的有關文件；6、國家、部委及地方有關標準、規(guī)范、法規(guī)等。四、項目主要技術經濟指標經可行性研究、論證和測算，本項目主要技術經濟指標如下表： 項目主要經濟技術指標序號指標名稱單位數量備注1占地面積畝74802建設期月483勞動定員人10003.1其中：管理人員人2003.2 教練及培訓人員人503.3工人一般員工人7504建設項目總投資萬元1000004.1固定資產投資萬元800005項目凈利潤總額萬元6主要經濟評價指標6.1投資利潤率（靜態(tài)/年均）%6.2財務凈現值（i=10%）萬元6.3內部收益率

13、（irr）%6.4投資回收期（靜態(tài)）年6.5投資回收期（動態(tài)）年第二章 項目建設的意義及必要性一、改善贛州地區(qū)投資環(huán)境，為地區(qū)經濟發(fā)展做出貢獻高爾夫球運動在中國的發(fā)展雖然僅有二十余年的歷史，但是眾多高爾夫球會的建設和發(fā)展歷史已經充分說明他們在所在地區(qū)對外招商引資，改善投資環(huán)境方面都已經起到了積極的作用。尤其是在改革開放和吸引外資的前沿地區(qū)，今天，許多跨國企業(yè)的投資者已將高爾夫球場作為投資環(huán)境的重要一環(huán)，不僅作為商務洽談和商務會議的首選場所，還可以讓他們的海外高級雇員和專業(yè)人士安心在中國工作。二、促進球會所在地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用本項目所處區(qū)域的建設開發(fā)，將極大程度地提升區(qū)域的綜合價值，將通

14、過精心設計和規(guī)劃、建設，充分考慮利用該片土地，完善各項配套，項目的建設過程將貫徹注重環(huán)保的宗旨，高度注重生態(tài)平衡和自然環(huán)境保護。實現了項目所在土地的生態(tài)效益、經濟效益、社會效益的均衡發(fā)展，同時可以帶動項目周邊土地的滾動發(fā)展、土地開發(fā)和利用價值的提升，促進了該地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用。第三章 市場前景與競爭分析一、國內外高爾夫市場現狀分析1、國外高爾夫運動與市場現狀高爾夫運動起源于十八世紀的蘇格蘭，十九世紀末傳到美洲、澳洲及南非，二十世紀初傳到亞洲。作為世界三大球類運動之一，高爾夫球在西方發(fā)達國家已有500多年的發(fā)展歷史，已經成為衡量一個國家經濟發(fā)展及社會文明進步的重要標志之一。占據全世界高爾

15、夫球場一多半的美國，有數據表明，美國男子和女子在空暇時間最喜愛的15項活動中，體育活動排第十位，在體育活動中排第一位的是打高爾夫球。高爾夫運動已是全美第五大群眾體育運動。高爾夫運動市場系以美、歐、日為主，占整體市場的90%以上。根據美國高爾夫基金會及日本高爾夫白皮書統計，目前全球高爾夫打球人口達6,000 萬人，其中以美國約3,000 萬人最多，第二為日本的1,500 萬人，其它為歐洲等國，而高球每年約以4-6的年成長率持續(xù)的穩(wěn)定成長。目前中國大陸高爾夫球市場仍為初期成長階段，高爾夫核心消費人數僅約30萬人，但值得注意的是大陸地區(qū)高球以每年超過20年成長率成長，未來發(fā)展?jié)撃茏顬榭春谩Ｅc高爾夫運

16、動的蓬勃發(fā)展相適應的是世界高爾夫市場的迅猛增長。現今，世界高爾夫產業(yè)的市場價值以及與之相關的周邊產品與服務市場更是達到千億美元之巨。高爾夫運動的市場價值在美國表現尤為突出：僅美國高爾夫協會主辦的美國公開賽電視轉播權收益，多年前就已達1700萬美元，企業(yè)廣告收入600萬美元，而廠商和企業(yè)機構一擲千金的最大動力來自于高爾夫運動龐大的消費群體。2、中國國內高爾夫運動與市場現狀二十世紀初，高爾夫運動傳入中國。1931年，上海成立了高爾夫球游戲中心。同年，中、英、美商人合辦高爾夫球俱樂部，在南京金陵體育場旁開辟高爾夫球場。但高爾夫運動真正得到快速發(fā)展，還是中國二十世紀八十年代以來改革開放以后的事情。19

17、84年，新中國成立后大陸第一家高爾夫球會廣東省中山市溫泉高爾夫球會正式開業(yè)，隨后的十多年中，大小不一、形式各樣的高爾夫球會、高爾夫俱樂部在中國各地如雨后春筍般的誕生，中國的高爾夫球會、高爾夫俱樂部得到了蓬勃發(fā)展。根據中國高爾夫球協會場地管理委員會2008年的統計資料，全國擁有高爾夫球場數量排在前四名的省市為：廣東省65家，北京近5o家，山東省27家，海南省23家，與上海并列排在全國第四位（香港、澳門特別行政區(qū)以及臺灣省除外）；海南正式營業(yè)的球場從1992年的1家增長到2008年底的23家，平均每年新開業(yè)1.4家。此外還有眾多高爾夫球場在規(guī)劃中，各種高爾夫球比賽也應運而生。特別是在中國對外開放最

18、早的廣東省珠江三角洲地區(qū)，高爾夫球運動已得到迅速普及、發(fā)展和成熟起來。在中國經濟最活躍的長江三角洲經濟圈，大小不一、風格各異的高爾夫球會和球場也層出不窮，迅速成為中國高爾夫球界的一支生力軍。1985年，中國高爾夫球協會在北京成立，使高爾夫運動走上有領導、有組織、有計劃發(fā)展的道路。二、國內外高爾夫市場發(fā)展趨勢1、國際高爾夫球市場發(fā)展趨勢作為一種時尚運動或某種身份的隱約暗示，高爾夫球已逐漸滲透到人們的都市生活之中，并吸引著越來越多的人群加入。在崇尚休閑，追求自然、綠色和健康的社會大背景下，高爾夫運動成為體育休閑運動中的寵兒。在美國，高爾夫運動是第五大群眾體育運動；在世界上，高爾夫球和網球、足球并稱

19、為三大體育運動，高爾夫市場的容量和潛力巨大。目前，在美國，高爾夫球場主要有兩種形式：會員制球場和公共球場。前一種完全是私人化的球場，球會一般收費較高，是完全貴族化的消費。這種球會的收入非常固定，同時投入也非常大。另一種就是公共球場，是美國高爾夫球場的主旋律：美國大部分高爾夫球場是公共球場，政府出于綠色和環(huán)保的考慮，將一些垃圾填埋地等需要整治的地塊無償或以低租價供給投資商建設高爾夫球場，從而為經營者降低了這項運動的成本。球場的單次消費價格一般低于10美元。多年來高爾夫行業(yè)在發(fā)達國家形成了成熟的市場層次：服務于富人階層的球場實行會員制，用高價格圈定消費者；更多的球場面向散客大眾，價格低廉，薄利多銷

20、。這種格局的美國高爾夫產業(yè)每年創(chuàng)造了價值相當可觀的市場規(guī)模。美國高爾夫運動發(fā)展了一百多年，現高爾夫產業(yè)仍在高速的向前發(fā)展，并帶動著整個世界蓋爾夫市場的發(fā)展。2、國內高爾夫球市場發(fā)展趨勢同國外相比，中國高爾夫運動尚處在一個初級的、多層面、立體化發(fā)展的時期，各方面雛形剛剛形成。中國高爾夫運動走過了25年，目前正面臨著一個嶄新的發(fā)展局面和形勢。特別是過去十幾年來，中國由于經濟的快速發(fā)展和人民生活水平的迅速提高，對高爾夫運動的關注日益增加，高爾夫消費者逐漸增多。盡管現在中國高爾夫球運動仍處于起步階段，在中國內地參加高爾夫俱樂部的人員也由外商和港、澳、臺同胞占據相當比例，但是也有越來越多的成功人士和高收

21、入人群開始加入高爾夫運動人群的行列。預計在未來3-5年中國的高爾夫人口將達到近100萬，在21世紀末，中國高爾夫球場建設數目可達7580個。在中國還有一批以練習場和室內電腦模擬高爾夫為主的亞高爾夫人口，經過612個月的過渡期后，其中消費能力較高者將成為正式球場的會員或非會員。綜上分析：從國際上看，高爾夫球產業(yè)在一些發(fā)達國家已成為排名第一的體育活動，高爾夫運動的內涵從傳統的貴族式運動演變?yōu)槿駞⑴c的體育健身、體育休閑運動，已實現了巨大的產業(yè)價值，并仍處于向前發(fā)展的態(tài)勢。從國內看，中國高爾夫產業(yè)仍處于起步階段，但隨著改革開放的進一步深入和社會經濟的持續(xù)發(fā)展，特別是人民生活水平的不斷提高，對體育休閑

22、的內在需求也在不斷增加。中國進一步融入全球經濟一體化的進程，國際貿易、國際交流、國際經濟合作日益頻繁，這些都將促進高爾夫運動和產業(yè)的發(fā)展。中國的高爾夫產業(yè)最終必然發(fā)展成為美國式的分層結構。會員制球場和公共球場清晰地分開?，F有的投資較大的球場保留會員制經營，并有條件地接納散客。而市場更多的空間留給公眾球場，實行低投入、低收費的做法，吸引更多的人參加這個運動，并且促進這項運動產業(yè)化的形成。三、項目目標市場及市場競爭分析1、國內高爾夫球場市場競爭現狀：雖然中國的高爾夫運動基本上是以1984年廣東中山溫泉高爾夫球會的成立作為正式開始的標志，但是最初一些高爾夫球場的建設主要目的是為了配合對外開放、招商引

23、資工作的需要，給外商提供一個休閑運動的場所。正是因為這樣的前提，從第一家高爾夫球場建成營業(yè)開始，高爾夫運動的消費價格就呈現出了貴族式的高消費特征；廣東中山溫泉高爾夫球會在1984年開業(yè)時，單次消費的價格約400港元，按當時匯率計算，相當于當時一個大學畢業(yè)生4個月的工資。這一消費特征開始了高爾夫運動在中國的貴族化之路，高爾夫運動被定位為高消費行為，消費人群受到較大的限制。目前中國的高爾夫球會主要采用會員制組織形式，基本上靠銷售球會會員證（會籍）作為主要收入來源，目前一個會籍普遍的價格是20到30萬元人民幣之間，盡管整體的價格在迅速下降，但從整個社會消費而言，仍然屬于頂級的奢侈消費，似乎只有很少的

24、高收入人群才能接觸到這項運動，由此而形成的現象就是整個行業(yè)性的蕭條。一般情況下，高爾夫球場的經營管理非常低調，在當今傳媒手段如此發(fā)達的條件下，國內高爾夫球場幾乎杜絕了一切現代化手段的利用，其名稱、品牌的傳播還停留在圈內的口碑相傳，或者是業(yè)內的少數專業(yè)雜志進行極少的宣傳。成本的高昂和經營觀念的保守使得相當一部分高爾夫球場呈現虧損狀態(tài)。同時國內高爾夫球場在現階段的目標消費者群體鎖定太死，市場較為狹窄，大部分只有管理沒有經營，還沒有進入真正的管理經營和市場競爭階段。2、海南高爾夫現狀：據海南高爾夫球場協會相關數據統計顯示，2006年旺季來海南打球的人口達到了48萬人次，客流達到巔峰期，而大多數球會也

25、呈現超負荷營運的狀態(tài)。2007年，來海南打球人口出現回落跡象，約為38萬人次。2008年受金融危機、市場周期性回落的影響，來海南打球的人口直線下降，僅有近30萬人次，到了2009年，國內經濟形勢回暖，又呈上升趨勢。海南島人口800多萬，而本土打球人口據不完全統計2000人左右，市場容量非常有限。作為以外來游客打球為主要特征的海南高爾夫，其客源以島外球客為主，包括中國北方、東南亞(香港、臺灣、新加坡、馬來西亞)以及韓國、日本、澳大利亞等地的高爾夫愛好者，而將海南打球客人口推上高峰的則是有組織、大規(guī)模的韓國團隊，幾乎占據海南高球旅游市場的70%。去年，受金融危機的影響，韓團數量銳減，海南各家球會都

26、出現了不同幅度的客流下降。雖然春節(jié)期間球場根據地理位置不同，客流不同程度回升，南端球場甚至呈現火爆的場面，但是“旺季不旺”的事實依然需要球場推出市場應對措施。海南自建省之后，旅游業(yè)就被確定為優(yōu)先發(fā)展的主導產業(yè)，高爾夫由于在吸引投資、解決就業(yè)、提供稅收、促進旅游業(yè)發(fā)展等方面起到了十分積極的作用，得到了海南省政府的大力支持，外來資本紛紛投向高爾夫球場建設，高爾夫球場數量增長很快，正式營業(yè)的球場從1992年的1家增長到2008年底的23家，平均每年新開業(yè)1.4家。海南已經營業(yè)的高爾夫球場的數量居廣東、北京山東之后，排在全國第四位；海南還有多家球場已經在建或已立項。高爾夫球場的數量和高爾夫運動的普及在

27、相當大的程度上反映了該地區(qū)經濟發(fā)展的水平和外商企業(yè)投資的踴躍度。國內一家機構研究后得出結論，各省的高爾夫球洞數與其gdp的相關程度為55%，與實際利用外資的相關程度則高達89%，而海南是國內唯一高爾夫發(fā)展規(guī)模超過經濟規(guī)模的省份，平均3億元的gdp就有一個球洞，而全國的平均水平是每35億元的gdp才擁有一個球洞。相對于海南島3.51萬平方公里的土地面積、800多萬人口、稍顯落后的經濟發(fā)展水平和本地高爾夫人口數量，從每萬人/每百平方公里擁有高爾夫球場的數量、每年新開業(yè)球場的數量、營業(yè)球場數量在全國的排名等方面來衡量，海南高爾夫球場建設已經超前；但如果從海南優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)的產業(yè)發(fā)展方向、海南得天獨厚

28、的自然環(huán)境所提供的資源優(yōu)勢等方面來考慮，海南高爾夫仍然有非常大的發(fā)展空間。從全國范圍來看，海南高爾夫從球場風格、經營類型、營銷產品等方面形成了較為鮮明的特色。（1）球場度假氛圍濃郁海南的高爾夫球場至少在目前和未來一段時間內，是為中國、為亞洲的高爾夫旅游者設計、服務的。因此，已投入營業(yè)的23家高爾夫球場都體現出濃郁的休閑氛圍，兼具挑戰(zhàn)性和娛樂性，能滿足不同水平球手的需要。如博鰲高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部繼承了蘇格蘭林克斯風格的經典設計，全島型林克斯風格在國內尚無其它球場企及；興隆南燕灣海濱高爾夫球會是國內不多的全海景球場之一；海口西海岸高爾夫球會確保每一洞均有較好的視覺景觀，讓球員在磨礪球技的同時，享受到

29、海濱球場特有的趣味；三亞紅峽谷高爾夫俱樂部將山地、海景、沙漠及峽谷等特色融合為一體，有上萬平方米的沙漠景觀，有國內球場唯一的一個6桿洞。（2）經營理念獨辟蹊徑由于海南高爾夫本地市場比較狹小，各球場的打球客人主要來自島外，球場要想在經營方面取得突破，必須將高爾夫與旅游結合起來，通過整合酒店、旅行社等市場資源，吸引本地以外乃至國外的旅游者和度假休閑客人，依靠旅游度假者的到訪彌補本地打球人口的不足。經過長期不懈的努力，海南球場成功地走出了一條“旅游度假型球會”的經營之路，尤其在冬季，海南球場接待了大批國內北方和來自韓國、日本的客人。后來，?？诘貐^(qū)的球場又成功開拓了澳大利亞市場。同時，海南球場還培育出

30、一部分專業(yè)的高爾夫旅行機構，其在整合航機、酒店、地面交通、球場等旅游要素方面的能力在全國范圍內都較為專業(yè)。海南球場的目標是利用海南與世界其它地區(qū)氣候方面的季節(jié)差異，利用海南開放第四、五航權的優(yōu)惠政策，開拓北歐和美洲市場，逐步擴大在國際高爾夫市場的客源份額。海南球場的經營實踐，對促進全國高爾夫人口的流動、高爾夫旅游的崛起和全國性高爾夫市場的形成起到了不可替代的作用，突出表現在每年的冬季，使高爾夫運動在全國范圍內一年四季延續(xù)不斷地開展起來，并且使亞洲北部的國家受益。（3）職業(yè)賽事紛至沓來近年來，國內外重大職業(yè)賽事紛紛登陸海南，使海南成為國際高壇矚目的焦點，為中國的職業(yè)高爾夫運動做出了貢獻。2000

31、、2001年bat中國職業(yè)高爾夫聯盟杯總決賽，2003、2004年亞洲職業(yè)高爾夫巡回賽三亞公開賽，2005、2006歐洲職業(yè)高爾夫巡回賽tcl精英賽，2006年皇冠假日三亞公開賽，中國職業(yè)高爾夫巡回賽等相繼在海南舉行，還有大眾汽車大師賽，為國內球員提供了在本土與國際球員切磋球技、增加國際大賽經驗的機會，也為提升中國高爾夫的國際形象起到了積極作用。海南球場積累的承辦國際大賽的經驗和海南特有的氣候優(yōu)勢，已有條件創(chuàng)辦全國性的高爾夫南北巡回賽或海南公開賽，并促進這一設想成為現實。（4）管理水平日益提高海南的一些球場已多次入選“中國十大最佳球會”、“全國十佳高爾夫球場”(提名獎)、“亞洲最佳高爾夫球場”

32、、“世界百佳球場”，在全國高爾夫行業(yè)占有重要地位。（5）產業(yè)規(guī)模初露端倪海南高爾夫除了經營打球、承辦賽事外，在高等教育、傳媒、房地產多種經營等方面都出現了喜人勢頭，在形成高爾夫產業(yè)框架方面顯露出明顯跡象。上游產業(yè)中游產業(yè)下游產業(yè)其他關聯鋼鐵冶煉金屬制造碳纖維高爾夫球頭、球桿、球具制造業(yè)高爾夫球用品交通、汽車、航空、旅游、酒店、餐飲、傳媒、房地產、教育培訓、分時度假等在高爾夫教育培訓方面，海南大學三亞學院、海航集團三亞航空旅游職業(yè)學院相繼開設了高爾夫專業(yè)，為海南高爾夫行業(yè)培養(yǎng)初、中級管理人才；在高爾夫傳媒方面，生根海南、面向全國的旅游衛(wèi)視開辦了高爾夫欄目，經常對高爾夫賽事進行現場直播或實況轉播，

33、已經形成全國影響；海南日報開辦了“高爾夫專版”，海南電視臺開播魅力高爾夫欄目，兩大中心城市的主流媒體海口晚報、三亞晨報、?？陔娨暸_、三亞電視臺也加大了對高爾夫的報道，還有新創(chuàng)辦的專業(yè)媒體新高爾夫雜志等，為海南高爾夫營造了較好的社會環(huán)境和輿論氛圍；在高爾夫房地產方面，?？诿酪?、西海岸、東山等球場開發(fā)高爾夫房地產取得了較好的業(yè)績，亞龍灣高爾夫球會占地150畝的別墅項目已經開工，海航集團在興隆投資的溫泉高爾夫度假酒店第五期工程日前動工，配套54洞錦標級高爾夫球場，將打造中國最大的溫泉高爾夫度假酒店。如果運作有序，一個18洞球場一天極限接待容量為280人次，因為臺風和其它不可預見的因素造成不能打球的時

34、間以35天計，理論上海南球場全年可接待打球的時間為330天，全年接待量為9.24萬人次。按極限接待容量的70%計，每年接待量為6.47萬人次，以每人每場平均消費600元計，則一個球場每年創(chuàng)造產值3882萬元。以每個球場占地1100畝計，則每畝土地年創(chuàng)造產值3.53萬元，遠遠高于土地用于種植糧食與橡膠的產值。高爾夫球場如果利用價值更低的荒坡地、荒灘地、山地、臺地等，其經濟、社會價值會更大，尤其在海南這樣有大量未利用土地的經濟落后省份，這一優(yōu)勢更顯突出。海南球場平均員工在300人左右，其中約70%雇用的是球場周邊的農民，有的農戶父母在球場做草坪養(yǎng)護，子女在球場做球童，大大地改善了球場所在農村地區(qū)的

35、經濟狀況，同時也提高了本地人口的綜合素質。根據海南省“一省兩地”的發(fā)展戰(zhàn)略，旅游業(yè)成為海南的主導產業(yè)，高爾夫正是吸引國內外高端客源，有效延長游客停留時間，促進海南由觀光旅游為主向休閑度假旅游為主轉變、由數量增長型向效益增長型轉變的重要力量。未來3至5年，海南旅游業(yè)的工作重點是提升在國際客源市場的知名度及份額，使海南成為能夠吸引大批外國游客的國際度假旅游目的地。高爾夫對于改善海南旅游業(yè)客源結構、提高境外客源比例、促進海南旅游國際化將發(fā)揮重要作用，還直接帶動航空、酒店、餐飲、會展、零售商業(yè)、媒體廣告等相關產業(yè)發(fā)展。據統計，全世界商務、貿易成交量的20%是在高爾夫球場邊打邊談、邊走邊談中達成的；高爾

36、夫已成為世界幾乎所有重要國際會議期間的必備內容，成為世界政商精英和現代成功人士對話交流、增進友誼的流行社交方式。海南省唯一的國家級旅游度假區(qū)亞龍灣，每年要承辦上百個跨國公司、國內大型企業(yè)等舉行的各種高規(guī)格會議，幾乎一半的會議都安排有高爾夫內容。高爾夫改變了海南長期封閉和缺乏現代文化氛圍的局面，對于海南提高國際形象、改善投資環(huán)境、擴大對外交流、促進招商引資起到了難以替代的積極作用。海南球場基本上都是旅游度假型球場，70%以上的客人來自島外，因此球場同酒店業(yè)一樣，存在著明顯的淡旺季，每年的1、2、11、12月的冬季，由于國內北方和亞洲北部地區(qū)的球場大多封場，大批客人前來海南打球，這4個月成為海南球

37、場的經營旺季；每年的4、5、6、7、8、9月的夏季，海南氣候炎熱，國內外客人來海南打球的人數很少，這6個月成為海南球場的經營淡季，3、10月為經營平季。海南球場在淡季客源稀少，門可羅雀，在旺季應接不暇，人滿為患，造成球場經營很不穩(wěn)定。高爾夫發(fā)達國家在球場經營中有一個著名的“四八定律”，指40%的本地固定客人提供了80%的打球輪次和經營收入，而海南球場的“四八定律”則只能作另外一種解釋：4個月的經營旺季對8個月的經營淡(平)季；在4個月的經營旺季中創(chuàng)造了全年80%左右的打球輪次和經營收入。海南球場(18洞)的極限接待量為全年9.24萬人次，但目前全年接待量平均只有2萬多人次，不到接待能力的25%

38、，良好的球場設施、優(yōu)越的度假環(huán)境沒有收到應有的經營效益。國際和國內大多數球場的經營實踐表明，如果一個球場的選址不發(fā)生失誤，那么在目前和今后相當長一段時間內，海南球場的盈利模式為(不計房地產開發(fā)和會員證銷售收入，只依靠經營打球)：一個18洞球場每年的接待量要達到4萬輪次，人均消費要達到600元/輪/人以上；或一個球場的接待量要達到5萬輪次，人均消費要達到500元/輪/人以上才會有微利，而一個球場的盈虧平衡點是每年接待打球至少3萬輪次，并且果嶺費不低于300元。而目前海南大多數球場的年接待量均在3萬輪次上下徘徊，一個重要原因是淡季客源太少，全年的經營狀況很不穩(wěn)定。因此，在經營淡季，海南高爾夫行業(yè)亟

39、需利用海南和世界其它國家和地區(qū)在氣候方面的季節(jié)性差異，加大對國際客源市場，尤其是美洲、北歐市場的促銷，吸引國際客源來海南打球，改善淡季的經營狀況，但這方面的工作恐要假以時日，不可能一蹴而就，因此海南球場經營淡旺季過于明顯的局面在短時期內不會有明顯改觀。前面已經提到，海南是島嶼型旅游目的地，絕大部分打球客人只能乘飛機進入，但目前海南兩個機場同國內外通航的城市不是很多，開辟的境外航線更少，這在相當大的程度上影響了國際客人來海南打球，并且這種狀況在短時期內難以得到改變。目前海口、三亞都開通了直達韓國的固定航線，方便了大批韓國客人來海南打球，使韓國客人在海南各球場客源結構中上升為第一位；但由于海南到日

40、本的航班只是旅游包機，沒有固定航線，使得日本客源很不穩(wěn)定。國內各地球場都在競爭韓國客源，受中日國家關系影響，日本客源自2005年以來下降趨勢明顯，海南球場的境外客源較為脆弱，亟需開拓新的國際客源市場。海南各球場運營成本基本在1000萬元-1500萬元/年(含草坪養(yǎng)護、員工工資、各項保險等費用，不含折舊、攤銷)，營業(yè)稅及各項附加高達23%，費用支出浩大，經營負擔較重。海南已經營業(yè)的20家球場占地均超過1100畝，由于建設時間和地價不同，最低投資折合人民幣7000萬元，最高投資超過2億元(含會所)。由于球場經營狀況普遍不盡理想，投資者的回報較慢。目前，海南高爾夫基本還是以經營打球、組織賽事為主，球

41、具、球衣及其它高爾夫配套產品的生產和營銷幾乎是空白，高爾夫房地產經營與國內其它地區(qū)相比也較為落后，高爾夫產業(yè)的經濟總量較小。由于目前海南球場中出于世界著名球場設計公司和設計師之手的作品不多，球場風格類型較為雷同，因此要以前瞻的眼光，在規(guī)劃新球場項目時，對球場類型精心選擇，不僅使海南球場風格日趨多樣，而且為促進海南高爾夫整體水平的提高做好鋪墊。目前我國高爾夫球俱樂部的會所和餐廳均按照星級標準建造，設施齊備，裝潢典雅，融餐飲娛樂為一體。因此俱樂部為顧客提供產品的差異主要來自于球場。這種差異可以從硬件以及軟件兩個方面進行分析。1、硬件第一，球場設計以及打球難度。不同的高爾夫球俱樂部都以為顧客提供高品

42、質的球場為目標，但是每一家俱樂部球場的風格卻不盡相同。根據自然的地形地貌設計和建設球場，每一家球場都有自己獨特的自然景觀與打球難度，這就決定了每一家俱樂部所提供產品的差異洼。第二，球場草地質量。高爾夫球俱樂部間硬件差異還表現在每個球場草地的質量不同。高爾夫球場以草為靈魂，草的質量直接決定了球場的質量，草地質量也是構成產品差異的重要因素之一。2、軟件第一，服務。服務的差別是構成產品差別化的主要原因之一。高爾夫俱樂部產業(yè)屬于服務性產業(yè)，服務主要包括會所服務以及球童服務。球場的管理和服務則可以體現出俱樂部的特色。俱樂部能否提供高品質的服務以滿足客人的需求，影響著客人對俱樂部的忠誠度以及消費行為，并最

43、終決定了俱樂部在激烈競爭中是否占據有利地位。第二，俱樂部地理位置。球場的地理位置差異也已經成為產品差別化的重要原因。球場區(qū)位離市區(qū)是否較近，交通是否便利通常是客人選擇球場考慮的重要因素。調查顯示，在已開業(yè)的287家球場中，離市區(qū)較近的球場的經濟收益明顯高于地理位置較為偏僻的球場。3、本項目所處區(qū)域swot分析：swot 分析優(yōu)勢（strengths）鄰近環(huán)北部灣經濟區(qū)對外具有良好的道路和海洋交通條件海南島西部惟一擁有民用機場的市部分地區(qū)還保留著獨特的、典型的熱帶稀樹草原環(huán)境（大田國家級自然保護區(qū)）以山地自然風光為背景的特色湖區(qū)豐富而有特色的黎族文化在城區(qū)，商務型酒店設施正在出現市域的城鎮(zhèn)發(fā)展比

44、較成熟，能提供較好的服務工業(yè)和其他正在發(fā)展的產業(yè)（如石化工業(yè)、港口工業(yè)等）已經擁有一批技術熟練的勞動力無論是政府還是社會都具備相當的投資能力與城區(qū)相比，規(guī)劃區(qū)擁有相對清潔的環(huán)境（特別是空氣質量）富有特色的餐飲食品村莊少弱勢（weaknesses）規(guī)劃區(qū)整體建設水平低，缺乏保護意識現有旅游設施缺乏高質量的規(guī)劃設計缺乏高效的區(qū)域公共交通過度采石導致嚴重的景觀破壞一些企業(yè)缺乏社會責任心旅游業(yè)缺乏社區(qū)的理解和參與缺乏對高品質旅游的投資意識文化旅游產品的開發(fā)還很落后對生態(tài)旅游和自然旅游的發(fā)展?jié)摿φJ識不足市域水上交通還停留在交通運輸功能上，還沒有成為一種旅游產品機會（opportunities）泛北部灣經

45、濟合作組織國家的大型國際性活動將帶來大批國際游客海南國際旅游島的建設，將存在潛在的巨大的國內和區(qū)域旅游客源市場基于工業(yè)區(qū)與港口區(qū)的商務客人、員工的旅游客源市場正在不斷增長康療旅游正在起步（如贛州水鄉(xiāng)的溫泉浴）高檔的第二居所和度假房產有很大的潛在市場城區(qū)居民的消費能力和休閑意識正在提高周邊城市（?？?、三亞）已經出現了一個周末出游市場可能會有更多投資商對開發(fā)旅游感興趣海上旅游交通（郵輪旅游）正面臨良好的發(fā)展機遇瓊州海峽跨海工程的上馬威脅（threats）過分重視大眾旅游將貶低生活質量，并對環(huán)境造成破壞過度開發(fā)可能導致突破承載容量、加劇競爭、降低收益對旅游投資不加控制可能會導致大量的投機行為和低水平

46、的開發(fā)汽車和游客帶來的交通問題和污染問題可能會影響旅游地的舒適性大規(guī)模、大體量的港口和工業(yè)開發(fā)將與旅游發(fā)展相沖突，它們可能會影響規(guī)劃區(qū)的環(huán)境，并造成永久性破壞未經規(guī)劃就開放和開發(fā)環(huán)境脆弱的區(qū)域，將破壞這里的獨特文化和景觀質量農村的重建可能會毀掉當地文化的特殊性和傳統生活方式在敏感的湖岸旁進行開發(fā)建設可能會破壞湖灘和湖灣的自然環(huán)境草率的開發(fā)建設、缺乏對景觀的規(guī)劃設計，可能對優(yōu)美的風景造成很大影響公路的過度建設也可能影響景觀效果當地居民很少參與旅游業(yè)將可能導致疏遠、剝削、及社會不平等如果旅游產品的質量下降，高消費游客就可能會另找新的旅游目的地4、本項目市場前景預測：贛州市作為海南傳統的工業(yè)城市，旅

47、游產業(yè)地位一直不高，相當多的旅游資源得不到重視開發(fā)，在建設國際旅游島的背景下，政府加大了對旅游產業(yè)、交通的投入。目前贛州的交通基礎設施完善，西線高速貫通全市，有著良好的深水碼頭，外貿經濟活躍，同時，根據全國機場的規(guī)劃，贛州將會獲準建造一座民用機場。這些硬件無疑對贛州的地方經濟騰飛，起關鍵的作用。按贛州市政府的規(guī)劃，區(qū)內新建兩大旅游風景區(qū)，分別為市區(qū)濱海旅游區(qū)和約翰尼水庫風景旅游區(qū)。約翰尼景區(qū)總規(guī)劃面積為40平方公里，海航擬開發(fā)的項目計劃占地面積7480畝，為區(qū)內的第一個擬建項目，隨著風景區(qū)的基礎設施的建設啟動，高爾夫球場建成后，場內的土地價格將得到充分其實在的價值，而在目前的開發(fā)前期，土地的價

48、格還處于價值的洼地，毫無疑問這是一個很好的投資時機和項目。第四章 項目建設原則及內容一、項目總體規(guī)劃構思原則1、利用地形、融于環(huán)境、天地相諧自然美與人工美相結合，可以產生風景似詩一般的意景，使人與自然之間更易達到天人合一的境界。2、風格多樣、揮桿磨志、挑戰(zhàn)自我本項目將在充分結合地形特點、利用自然景觀的基礎上，按照國際錦標賽標準進行建設。將成功的技術考驗和自然環(huán)境高度結合，使球場具備承辦各種國際職業(yè)大賽的條件。球場內有的球道地勢平坦、草深地凹；有的起伏不定、變化多端；有的河湖橫臥、灌木重重；有的沙坑眾多、星羅棋布；有的居高臨下、視野開闊。球場的設計既突出個人風格又具有天地融合的自然特點，為打球技

49、術各異的選手和球迷帶來不同的難度目標，讓他們在享受揮桿的愉快的同時又能不斷磨練自己的意志，提高思維能力和球技。使球場成為一個富有挑戰(zhàn)性的天然競技場。3、前瞻性原則和國際化原則本項目的設計將充分遵循前瞻性原則和國際化原則。在縝密細致調查分析國內外高爾夫運動發(fā)展趨勢、高爾夫球場設計風格和理念的基礎上，確保球場設計的風格、水平能夠適應未來高爾夫運動發(fā)展的需求和未來國際高爾夫球比賽的要求，將球場真正建設成為一個現代化、國際化的高質量球場，使得國內外消費者能夠在本項目真正體會到高爾夫球運動的無限樂趣。二、建設內容及規(guī)模建設內容建設規(guī)模18洞濱湖高爾夫球場1247畝18洞丘陵高爾夫球場1183畝18洞山地

50、高爾夫球場1400畝溫泉別墅1585湖心溫泉酒店773畝濱湖國際水療中心92畝會所及商業(yè)300畝休閑體育俱樂部600畝其他配套設施300畝第五章 項目承擔單位及項目組織情況1、項目名稱：贛州市約翰尼濱湖溫泉度假區(qū)體育休閑公園2、項目承辦單位：贛州海航投資開發(fā)有限公司3、投資項目金額： 4、合作方式： 5、項目性質：新建6、項目所屬行業(yè)：旅游業(yè)7、項目建設年限：2-3年8、項目主要內容：以3個18洞錦標賽球場為主的休閑度假區(qū)：俱樂部、會所、酒店等。9、項目區(qū)位及其它優(yōu)勢：該項目位于海南島重要的工業(yè)城市贛州市以東約10公里處，度假區(qū)熱帶風情濃厚，民族特色突出，自然條件優(yōu)秀，交通設施便利，規(guī)劃前景廣

51、闊。10、項目前期進展情況：該項目已列入度假區(qū)總規(guī)方案中11、項目地址： 聯系人： 聯系電話：0898-e-mail：第六章 項目環(huán)境保護本項目的設計、建造和經營管理將充分貫徹“自然為本”的原則和環(huán)境保護宗旨，高度注重生態(tài)平衡和自然環(huán)境保護工作。在環(huán)境保護方面，項目建設將采取如下舉措：1、充分尊重大自然，尊重原始景觀。2、球場建設過程中將完全杜絕對環(huán)境可能造成忽視或者影響環(huán)境的工程項目和設施。球場內將建造完善的生活污水和其他垃圾污染物的排放、初級處理設施，所有的生活用水排放和其他污染物都將在球場內進行初級處理，然后并入城市污染物排放和輸送管網。在球場設計上，球場中心灌溉用水采取封閉循環(huán)使用的方

52、式，與外界土地隔離，確保灌溉用水的質量；在草坪和果嶺維護過程中的農藥化肥的使用控制上，球會將聘請國家從事植被維護的權威專家和高水平的技術工程師，按照國家相關標準的要求，嚴格控制農藥、化肥的使用品種和劑量，每月定期進行球場內水質的檢測。3、本項目在經營管理過程中將環(huán)境保護的理念貫徹到球會的日常經營管理全過程中。第七章 項目建設工期及進度安排本項目根據總體規(guī)劃及項目特點，其建設進度分三個階段：1、立項和可研階段：第一階段：項目立項（編制項目建議書以及項目建議書批復）；第二階段：編制可行性研究報告、可行性研究報告批復；2、初步設計與施工圖設計階段：完成球場初步設計、施工圖設計和施工前的三通一平工作，

53、辦好開工前各項手續(xù)。3、工程建設階段：球場主體工程開工；完成工程建設、完成設備購置安裝和調試；完成工程的竣工驗收。4、項目試營業(yè)階段：項目實施進度計劃表序號內容項目實施進度2010年2011年2012年1季度4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1月1項目立項2項目可行性研究3初步設計及施工圖設計4施工前準備（三通一平及施工手續(xù)辦理）5主體工程開工6工程建設及設備采購、安裝、調試7人員分批招聘、培訓、上崗8工程完工，開始試營業(yè)9工程竣工驗收、完成試營業(yè)，正式開始營業(yè)第八章 項目投資估算與資金籌措一、項目投資估算項目總占地面積為7480畝，規(guī)劃中的3

54、個18洞高爾夫球場同時開工。項目總投資額的估算，是根據國家計委、建設部和海南省、贛州市有關休閑產業(yè)、城市規(guī)劃、建筑工程造價等方面的相關政策、法規(guī)等，并結合項目自身的定位、需求等進行整體估算的。投資估算主要項目如下：1、項目土地地價款項目總占地面積為7480畝。2、建設工程費依據贛州市當地的建筑工程概算定額，以及相關文件法規(guī)的規(guī)定，結合建設項目的具體特點和建材價格及走勢，對各類不同功能的建筑造價進行估算如下：（1）高爾夫球場核心工程建設費高爾夫球場建設費包括土方工程、草坪鋪設工程、地下管網工程、道路工程和綠化工程等。（2）會所及其他配套設施建設工程費會所及配套設施建設工程的造價包含了建筑安裝工程費（包括土建工程、給排水工程、強電、弱電工程、暖通工程、通訊工程等費用），以及生產和生活用的辦公家具費和工器具購置費。3、草坪設備及球車等設備購置費項目車輛、設備價格中包括了設備的購買