農(nóng)村房屋買賣合同：農(nóng)村房屋買賣有效性的法律規(guī)定電子版

1、農(nóng)村房屋買賣合同：農(nóng)村房屋買賣有效性的 法律規(guī)定電子版文章均為WORD文檔，下載后可直接編輯使用亦可打印一一木文是為大家整理的關(guān)于農(nóng)村房屋買賣有效性的法律規(guī)定的文章，希 望大家能夠喜歡！農(nóng)村房屋買賣有效性的法律規(guī)定一、農(nóng)村房屋買賣的對象從憲法規(guī)定的“中華人民共和國公民在法律面前一律平等的 原則來看，城市居民、農(nóng)村村民，本村人、外地人，都是中華人民共 和國的公民，享有法律賦予的同等的權(quán)利，履行法律設(shè)定的同等的義 務(wù)和承擔(dān)同等的法律責(zé)任，合同法和民法通則等法律不會因 為買賣雙方是城市居民、農(nóng)村村民、本村人、外地人而區(qū)別對待。依 據(jù)合同法和民法通則，任何合法的公民對農(nóng)村房屋的買賣行 為是合法的、有效

2、的。也就是說：不管買方是城市居民，還是農(nóng)村村 民;是本村人，還是外地人，買賣關(guān)系都是有效的。二、農(nóng)村房屋買賣的處分權(quán)農(nóng)村房屋買賣，無處分權(quán)的人處分他人房屋而訂立的房屋買賣合 同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無效。只有房屋的所有人才能處分該財(cái)產(chǎn)，他 人無權(quán)干涉。三、農(nóng)村房屋的權(quán)利證書目前，在全國范圍內(nèi)，農(nóng)村房屋還沒有像城市房屋那樣實(shí)行所有 權(quán)登記制度，因而，農(nóng)村房屋的所有權(quán)人沒有城市房屋所有權(quán)人持有 的房屋產(chǎn)權(quán)證。農(nóng)村房屋的所有權(quán)人能夠用來證明自己對房屋享有所 有權(quán)的證書一般是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣（自治縣）、或市人民政府土地管理部門 頒發(fā)的宅基地使用證書。這個(gè)證書只能證明被該證書記錄的人享有宅 基地的使用權(quán)。從另一個(gè)

3、角度看，也不存在將房屋建立在其他人享有 使用權(quán)的宅基地之上的可能性，所以，這個(gè)證書同時(shí)也能證明被該證 書記錄的人享有宅基地之上的房屋所有權(quán)。有些打算購買農(nóng)村房屋的 城市居民十分關(guān)心自己買了農(nóng)村房屋后能否取得產(chǎn)權(quán)證，以為不能取 得產(chǎn)權(quán)證購買農(nóng)村房屋就是不合法的。農(nóng)村房屋是沒有產(chǎn)權(quán)證的。即 使購買城市房屋，沒有產(chǎn)權(quán)證也不表示就不享有對房屋的所有權(quán)。依 據(jù)合同法和民法通則，有買賣合同、付款手續(xù)和房屋交接手 續(xù)就足以證明買方對所購房屋的所有權(quán)，所以，購買人能否取得產(chǎn)權(quán) 證或宅基地使用證書并不重要。四、農(nóng)村房屋賣給城市居民是否有效農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效，依據(jù)如下：1合同法將合同無效的

4、標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。人民 法院在對合同法做出的司法解釋里表達(dá)的觀點(diǎn)是：只有違反法律 和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同才是無效的。（注：法律，是全國人 民或其常務(wù)委員會制定的規(guī)范性文件;行政法規(guī)，是制定的規(guī)范性 文件。）但至今沒有任何一條法律或行政法規(guī)禁止農(nóng)村房屋的買賣。 也從來沒有哪一條法律或行政法規(guī)對農(nóng)村房屋買賣做出了禁止性規(guī) 定。即使有地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章，在認(rèn)定買賣行為是否有效上, 法院也不會適用地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章而認(rèn)定買賣行為無效。2、土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本 意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅 基地木來就是建設(shè)用地

5、，其主體變更不會導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故該 條不適用于宅基地，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣 合同無效的依據(jù)也違反立法本意。3、從法律保護(hù)所有權(quán)的基木精神來看，限制農(nóng)民買賣房屋并非 是對農(nóng)民利益的維護(hù)，而是對農(nóng)民權(quán)利的侵犯。眾所周知，所有權(quán)的 占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分 權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國保 護(hù)農(nóng)民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基木精神是合 同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對 象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神 相悖。4、農(nóng)村承包經(jīng)營法原則上賦予了

6、農(nóng)民處分自己房屋的權(quán)利。 我國新通過的農(nóng)村承包經(jīng)營法也體現(xiàn)了相同的精神，該法第32 條規(guī)定:”通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出 租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。該條原則上賦予了農(nóng)民處分自 己的承包土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重 農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益化的角度理性地處分自己的 財(cái)產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包 土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。五、農(nóng)村房屋買賣合同效力探討我國土地所有權(quán)的主體分為國家和集體兩種。宅基地所有權(quán)屬農(nóng) 村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序 劃撥給村民使用。

7、作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占 有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使 用權(quán)人無權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上己建造了房 屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)應(yīng)屬于宅基地使用權(quán)人。因?yàn)檎匾坏?劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟(jì)組織對其所有的土地實(shí)際上并不能行使更 多的權(quán)利。當(dāng)村民岀售房屋時(shí)，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的 主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲 得出售建筑物的利益。因此，對集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵 犯的問題。物權(quán)法草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權(quán)，從草案規(guī)定可看 出，草案允許農(nóng)村房屋岀售。該草案第272條：建造在宅基地上的住 房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。第273條：建造在宅基地 上的住房所有權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)時(shí)，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。 由此可見，草案對房屋