廣東工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)市場調(diào)查與項目策劃

1、廣東工業(yè)大學(xué)華立學(xué)院房地產(chǎn)市場調(diào)查與項目策劃課程設(shè)計系 部 建筑學(xué)部 專 業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)與國土資源管理 班 級 08土地2班 學(xué) 號學(xué)生姓名 洪鍵芬 指導(dǎo)教師 陳 靜 目錄1、規(guī)劃背景-2、項目市場環(huán)境分析-3、項目定位-4、項目規(guī)劃建議-5、項目融資與開發(fā)計劃-6、項目營銷推廣-一規(guī)劃背景1.地塊位置華南板塊番禺自古人杰地靈，南村雖然發(fā)展滯后，卻有著得天獨厚的自然環(huán)境。青山隱隱，河網(wǎng)密布，空氣清新，泥土芬芳。地理上靠近天河，靠近主要市場。政策上靠近政府主要發(fā)展方向。如琶洲國際博覽城。環(huán)境上靠近海珠區(qū)萬畝生態(tài)保護(hù)園。2周邊配套學(xué)校：靈格風(fēng)幼兒園、番禺執(zhí)信中學(xué)（廣東省一

2、級學(xué)校，聯(lián)合國教科文組織“EPD”教育項目成員學(xué)校）、大學(xué)城 商場：萬博商業(yè)中心、 宏城超市 銀行：中國建設(shè)銀行、農(nóng)村信用社、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行 飲食：漁民新村、四季會所中餐廳 其它：番禺麗江明珠酒店、番禺麗江大酒店、星河灣酒店、星河灣公寓3. 交通狀況海怡半島樓巴，星河灣樓巴，地鐵3號線接駁車4號線，302A，304，地鐵三號線接駁車2號線，地鐵三號線接駁車4號線，接駁6號線，大石2號線,鎮(zhèn)內(nèi)巴士4. 四至東:星河灣發(fā)展用地;南:萬博中心;西:迎賓路;北:珠江水道5.形狀第一期的都是那種Y字型的，一梯四戶來組合的，第二期的地塊是長條形的地塊，充分的利用了地塊的狹長，做成行列式的，第三期是

3、把一、二期的優(yōu)點結(jié)合起來，讓它有星座式的感覺。二 市場環(huán)境分析（1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2001年，廣州經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)雄居全國十大城市前三位，增長速度高于全省水平，也高于京、津、滬等城市。（2）城市規(guī)劃政府宏觀環(huán)境，政府和市場經(jīng)濟(jì)合理推動廣州的南向延續(xù)，新廣州呼之欲出1998年近洛溪、南村一帶，雖然有碧桂園、祈福等明星樓盤帶動，但政府已有意將此地劃并廣州市區(qū)的一部分。本身這里已經(jīng)有良好的基礎(chǔ)，廣州衛(wèi)星城或居住型附城區(qū)的概念已初具規(guī)模，如果政府能夠在這里加一把火，使一把勁，完善一下這里的各種配套，這里將迅速形成一個新廣州。再者，經(jīng)過10年的歷程，隨著麗江花園、洛溪新城等一批郊區(qū)樓盤的成熟，人們充分領(lǐng)略到郊

4、區(qū)生活的獨特魅力。住宅郊區(qū)化已經(jīng)是大勢所趨。（3）產(chǎn)業(yè)政策分析小政府，大社區(qū)，洛溪，南村將形成廣州的衛(wèi)星城。高速公路就好像章魚爪一樣，這種章魚式的發(fā)展更加節(jié)省土地、節(jié)省費(fèi)用，更具有科學(xué)性，平且能帶動周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從廣州的歷史來看，向來都是市場帶著政府走，這次也不例外。2011年的今日華南新干線如當(dāng)年新河灣策劃者王志剛先生預(yù)言的一樣，成為廣州房地產(chǎn)競爭的新熱點。2.2 房地產(chǎn)市場分析（1）供求狀況分析從新上市供求關(guān)系來看：廣州樓市需求平穩(wěn)，供需矛盾進(jìn)一步緩和，但下半年樓市呈現(xiàn)出明顯的急速上升 情況，表現(xiàn)出供需兩旺的趨勢。 上圖分析：1999年到2000年上半年，開發(fā)商顯然是在蓄勢待發(fā)，新開發(fā)

5、面積連續(xù)下降15%多，但需求量在福利分房透支效應(yīng)和擠壓效應(yīng)的雙重作用下，依然強(qiáng)勁，保持了8%左右的增長，勢頭較好。2000年下半年以來，在地鐵、撤市設(shè)區(qū)、內(nèi)外環(huán)合圍等多種市政利好消息的刺激下，廣州僅7、8兩個月的住宅上市量就比前六個月增長了97%，交易量增長了50%左右。由于下半年是樓市的黃金季節(jié)，承繼國慶期間的火熱情況，保守估計2000年全年的新上市量和成交量可分別達(dá)到550萬和500萬平方米，房地產(chǎn)新一輪快速發(fā)展的勢頭已初露倪端。（2）價格分析價格走勢呈現(xiàn)明顯的兩極分化：高層在動蕩中走低，多層則緩慢回升；城內(nèi)盤或低價推出，或降價促銷；城郊盤在優(yōu)質(zhì)盤帶動下，價格步步攀高。 上圖分析：與去年同

6、期相比，上半年高層價格下跌幅度大于多層，高層下降7.04%，多層下降6.15%；第一季度相比，第二季度多層住宅的均價小幅回升1.39%，高層住宅均價下降2.43%；八月與七月相比，高層下跌3.4%，多層則上升了1.9%。這主要是由于郊區(qū)盤主要為多層，它們在價格上攀揚(yáng)帶動所致。 2.3 項目競爭態(tài)勢分析番禺競爭樓盤：樓盤名稱規(guī)模推銷情況特色與定位簡單綜述洛溪新城占地面積：133.5萬mm；建筑面積：220萬mm10月1號開始推出4棟多層共190多個單位。最大戶型為82mm，銷售勢頭好，目前只剩20多套，均價2500元/mm，毛坯房，另年內(nèi)將推出綠島別墅成熟社區(qū)；江畔人家以成熟的配套以及廉價的價格

7、取勝市場，基本定于與工薪階級層，此次的面積最大為82mm，力求物美價廉，價格是其特色。但是小區(qū)規(guī)劃不好談不上檔次，跟我們沒法比。奧林匹克花園占地面積：16萬mm；建筑面積：30余萬mm“碧海云天”為3棟17層建筑，全部為大戶型，107mm以上，9月23號推出，不到一個月幾乎推完。只剩下幾套。健康運(yùn)動全國首個“陽光健身工程”，將運(yùn)動與地產(chǎn)復(fù)合，迎來了不少熱愛運(yùn)動追求健康的年輕一族的喜好，再加上廣告包裝宣傳，品牌一炮走紅，盡管區(qū)內(nèi)密度大。運(yùn)動消費(fèi)較高，但銷售場面火爆優(yōu)勢在于：距離廣州CBD中心商務(wù)區(qū)（天河區(qū)），僅一橋之隔，為華南快速干線第一盤。其它版塊或距離廣州太遠(yuǎn)，或因為人氣過望而破壞了生活環(huán)境

8、，星河灣距離廣州卻是“鬧中取靜”；另外他尚是剛剛開發(fā)，且全部為大盤，可利于整個區(qū)域的整體規(guī)劃，較有潛力，但同時，其在配套上不夠完善，消費(fèi)者仍存有很大顧慮。其他競爭樓盤樓盤名稱規(guī)模推銷情況特色與定位簡單綜述保利花園占地面積：18萬mm；建筑面積：45余萬mm5月份推盤，首期年底交樓，9月份推出另外4棟420套，面積主要為實用面積較高的2房及3房單位，均價在4750元/mm，目前剩下4成自然最舒適，創(chuàng)21世紀(jì)住宅新標(biāo)準(zhǔn)。在硬件和包裝推廣上面很成功。先創(chuàng)造品牌美譽(yù)度，在推出之后，不失時機(jī)地借事營銷，達(dá)到品牌與贏利雙贏。先力爭成為國家康居示范小區(qū)，創(chuàng)品牌，在國慶推出國寶展，吸引客流，營銷手段獨特，在安

9、全家居智能化，建筑，家政服務(wù)方面很有特色，整體素質(zhì)高，。在同等檔次樓盤中，競爭力強(qiáng)廣地花園占地面積：43萬mm，建筑面積：100萬mm10月份開始推盤，86-180mm十余種戶型，88-111mm多為三房，四房，頂層復(fù)式，均價4500元/mm。推出后效果一般，目前所剩較多。大榕樹下健康人家，健康生活從此真正擁有超大型健康概念住宅社區(qū)，獨天得厚的古榕樹給了光大獨特的形象，在成功的包裝下成為知名樓盤。區(qū)內(nèi)將規(guī)劃超過1萬mm的中心花園，深林澗，彩虹廣場，但目前光大在品牌延伸和挖掘方面不足，因此推廣上較為吃力，規(guī)劃中的種種美景也沒有好好的傳遞出去，現(xiàn)場景觀對消費(fèi)者吸引力較弱。光大目前是以吸引本區(qū)域人群

10、為主，這對我們有一定的競爭性，與其他版塊相比，星河灣處于廣州南部，不僅景觀、空氣較好，交通四通八達(dá)，可方便地來往珠江三角洲，旅游資源豐富，番禺作為廣州未來的居住中心地段，其整體的生活及市政配套還可得到政府的資助，且其價格方面也比市區(qū)內(nèi)不少優(yōu)質(zhì)盤有吸引力。2.4 消費(fèi)群體分析1、目標(biāo)消費(fèi)群特征分析（1）、年齡與學(xué)歷特征 購房者的年齡段主要集中在24-35歲，尤其集中在24-29歲成家立業(yè)階段，其他年齡段購房需求則逐漸下降。價位在4000元以上的樓盤，其目標(biāo)對象集中于青壯年的傾向更為明顯。從學(xué)歷情況看，總體上番禺潛在消費(fèi)群中，大專以上的高學(xué)歷群占絕大部分（但整體樣本中在本科和高中學(xué)歷段分別呈現(xiàn)出最

11、高峰值和次高峰），其中高價位樓盤的目標(biāo)群體很分明地集中于高學(xué)歷，且大專以上學(xué)歷者占了77.3%的比例。意向于番禺購樓的整體中，相對年輕且高學(xué)歷者將是我們主要的群體。 （2）、職業(yè)與家庭收入狀況管理人員是番禺較高級樓盤潛在購房者中的重要組成部分，尤其是高中級管理人員所占比例較大，這與整個廣州樣本總體中的一般管理人員占最大比重的情況明顯不同。通過加權(quán)平均法得出的各個群體的收入表現(xiàn)上，意向于番禺買樓的潛在消費(fèi)者的家庭收入較高，這部分人群中目標(biāo)價位在4000元以上的，其收入則是最高的。這表明，有相當(dāng)一部分收入及職位較高的人士樂于接受居住郊區(qū)化的居住模式，同時對所居住的檔次也有較高的要求。（3）、家庭人

12、口結(jié)構(gòu)三口之家和二人世界是調(diào)查總體中最為主要的兩種家庭結(jié)構(gòu)，我們的目標(biāo)群體較為不同的是：二人世界和單身獨居所占的比例較其他所有群體均較高，而三代同堂的比例明顯偏小，反映了我們特定的目標(biāo)群體傾向于擁有獨立空間、自由自在、較為注重精神與生活享受的一種生活態(tài)度。（4）、成長背景 在番禺的購房群體中，一個很明顯的情況是：外來人士占了較大的比例，這一點與總體情況中土生土長廣州人所占比例較大不同，這是由于土生土長的廣州人在購樓上有一定的舊城情節(jié)。 在個人業(yè)余愛好方面，體育運(yùn)動和旅游是目標(biāo)群最為喜歡的兩種活動，而總體中擺在前兩位，的讀書看報和音樂，在我們的目標(biāo)群中則放在第三、第四的位置上。這種情況可能與我們

13、的目標(biāo)群體相對集中在更為年輕的群體上有關(guān)。在房型設(shè)計和裝修方面盡可能考慮一些時尚前衛(wèi)的年輕白領(lǐng)要求。 （5）、現(xiàn)有居住情況與購房動機(jī)在價格承受能力較高的番禺潛在消費(fèi)者中，自有住房的擁有比例較高，有超過一半的人是二次以上置業(yè)，他們購房的目的主要是為了日常的家居，這表明不少的消費(fèi)者對現(xiàn)有的居住條件不滿，希望自己能真正去選擇一個適合家居的理想家園，這就要求上市盤要具有較好的綜合素質(zhì)，才能真正吸引他們。 （6）、目前日常乘車習(xí)慣 在總體和番禺的潛在消費(fèi)群體中，公交車、摩托車和自駕汽車分別是前三位最常用的交通工具，但在我們的目標(biāo)群體中，使用摩托車上升到較高的比例，自駕汽車的比例基本不變。雖然依賴公交車者

14、的比例有所下降，但出租車和單位交通車的比例較大，如果選擇了番禺作為居住地，則后兩部分人的交通方式則會轉(zhuǎn)入到公交車上，那么依賴于公交車的比例則有可能上升到50%左右。由于錦繡天河距離市區(qū)的實際距離較遠(yuǎn)，對交通問題的關(guān)注則會在很大程度上決定著居民對該版塊及樓盤的選擇。 2、消費(fèi)者的總體選擇傾向（1）消費(fèi)者較為認(rèn)可的主要樓盤分析 小區(qū)環(huán)境愜意舒適、交通方便、生活配套完善表明消費(fèi)者追求的是一種舒適生活，因此，任何樓盤如果要想在市場上有較好的表現(xiàn)，這些方面則是則是必備的。 （2）對樓盤主要特點或風(fēng)格的偏好 在以上的幾個主要特色方面，消費(fèi)者的選擇主要是視小區(qū)的整體綠化和整體配套完善方面，不會因為有江景、山

15、景或獨特的教育或智能化配套，而表現(xiàn)出特別的偏好。錦繡天河已經(jīng)有較多的賣點，將這些賣點整合起來，會產(chǎn)生較強(qiáng)的整體競爭優(yōu)勢。 （3）對南村版塊及其代表樓盤的認(rèn)識洛溪版塊經(jīng)過近10年的發(fā)展，才獲得了廣州居民較高程度的認(rèn)同，目前，南村版塊雖然已有廣地花園和華南碧桂園打了先鋒，但廣地花園在廣州的知名度和美譽(yù)度都較低，華南碧桂園人氣不旺、交通不方便等一些負(fù)面效應(yīng)的傳播，又使人們將整個南村版塊混為一團(tuán)，因此，錦繡天河在目前條件下，首先可以脫離于南村版塊的宣傳，而強(qiáng)化其作為華南快速干線第一盤（突出交通優(yōu)勢）、天上銀河般璀璨（表明園景）、和新的廣州天河南延的感覺（發(fā)展?jié)摿Γ?，虛實相結(jié)合。另外，鑒于消費(fèi)者對南村版

16、塊的種種擔(dān)心和疑慮，建議開發(fā)商在發(fā)售時，不僅要做足景觀上的功夫，對一些計劃中的配套、以及物業(yè)管理上的一些操作也要加以明確，給消費(fèi)者以肯定的答復(fù)，增強(qiáng)信心。3、目標(biāo)群購樓心理及習(xí)慣 （1）消費(fèi)者將要購買的住房類型 總體上，消費(fèi)者還是樂于選擇標(biāo)準(zhǔn)層面的住宅，他們占了整個比例的60%多，對復(fù)式單位的選擇比例中，選擇番禺地區(qū)的潛在消費(fèi)者大于總體，對于躍式或錯層的追求并沒有我們想象中的火熱，在調(diào)查中也有一部分消費(fèi)者認(rèn)為這種結(jié)構(gòu)對老人和小孩并不是很適合。（2）消費(fèi)者希望的價格和購房面積調(diào)查表明，3000-5000元是有意向在番禺樓盤者中大部分人最能接受的價格，尤以3500元左右最為集中，其中目標(biāo)價位在40

17、00元以上的人士中，期望價位基本集中于5000-6500左右，所占比例超過了80%，錦繡天河的價格在這部分人中有較強(qiáng)的承接力。在面積的選擇上，71-110M2左右的選擇比例達(dá)到一半以上，而70-150M2選擇者超過了90%，因此，小戶型和過大戶型都應(yīng)謹(jǐn)慎，尤其是大戶型的設(shè)計比例要加以控制，比例不宜過大。意向購買別墅的比例較低，只有5.7%左右，希望面積主要集中在180-250M2之間，占了60%左右比例。（3）消費(fèi)者對交樓標(biāo)準(zhǔn)的要求 調(diào)查表明，大多數(shù)人都希望發(fā)展商提供裝修，而且較有傾向的是高學(xué)歷和高收入者一般都喜歡有幾種裝修套餐可供選擇，只要求提供單一的裝修標(biāo)準(zhǔn)者中低學(xué)歷和低收入者為主。大多數(shù)

18、人認(rèn)為只要發(fā)展商提供的裝修確實比較精致、豪華，還是樂于接受現(xiàn)成的裝修，因為個人在時間精力、專業(yè)知識方面都有現(xiàn)實困難，而且集體裝修成本相對較低。尤其值得注意的是：錦繡天河有相當(dāng)一部分人士是外來白領(lǐng)，工作較忙，且錦繡天河距離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，提供現(xiàn)成裝修會較為理想，即使是本地的高收入人士其實也面臨同樣的問題。在發(fā)售初期，定出幾套裝修方案或給一定的自主權(quán)予消費(fèi)者選擇，但同時也給出最后的截止期限，可能會增加一些人性化色彩。（4）消費(fèi)者對小區(qū)配套的要求廣州消費(fèi)者購樓時關(guān)心的前幾位分別是：價格、交通、小區(qū)內(nèi)環(huán)境、配套設(shè)施，錦繡天河目標(biāo)群的選擇則有著明顯的不同。 小區(qū)環(huán)境、交通在目標(biāo)群體心目中擺在了較為重要的地

19、位，價格則位居第三，另外，對配套設(shè)施、地段的關(guān)注程度也較高。物業(yè)管理和小區(qū)品位檔次因素影響的比例也比總體大。 （5）影響目標(biāo)消費(fèi)者購房的因素分析 綠化園林和體育設(shè)施配套是很多人都較為關(guān)注的方面，因為這直接關(guān)乎著長久的生活質(zhì)量問題，超市、菜市場、醫(yī)院直接影響著居住的方便和舒適性，包括幼兒園在內(nèi)的學(xué)校配套也是相當(dāng)一部分消費(fèi)者很關(guān)注的問題。另外，目標(biāo)群對會所和停車場的要求也比普通的群體高4、目標(biāo)群接受樓盤信息的渠道報紙和電視仍然是消費(fèi)者獲知樓盤廣告的兩個最為主要的途徑，電視廣告帶給消費(fèi)者的往往是一種視覺上的沖擊和空間上的美好遐想，報紙廣告則是詳細(xì)了解樓盤信息和細(xì)節(jié)的主要途徑，并且報紙信息易于記憶和保

20、持。有超過一半以上的消費(fèi)者并不能對每一條報紙廣告都注意到，因此，消費(fèi)者認(rèn)為顏色具有沖擊力、大幅且圖片內(nèi)容簡潔的報紙廣告較能在眾多廣告中引人注意；至于投放的版面，大部分人認(rèn)為如果有購房意向，一般會對樓盤廣告較為關(guān)注。因此，在房地產(chǎn)廣告專版中投放廣告可適當(dāng)投些大幅篇，較小篇幅的廣告可投放在目標(biāo)受眾閱讀率較高的版面。2.5 項目SWOT分析1)項目的優(yōu)勢：（1）罕見的生態(tài)景觀 房屋如自然村落式排列，隨意流暢 江景、溪水與森林走廊渾然一體 綠化率高，房屋如同綠色錦緞上的點綴 寬敞的原木長廊沿岸輕飄在珠江的綠波之上 夏威夷風(fēng)情處處體現(xiàn) （2）獨特的區(qū)位優(yōu)勢 遠(yuǎn)離都市、又有都市的繁華，與天河一橋之隔，給人

21、天河南延的聯(lián)想。 位于迎賓大道商業(yè)旅游休閑帶 臨江且位于快速干線和迎賓大道旁，有一線江景、交通方便，為“華南快速干線第一樓盤”。 （3）酒店式服務(wù)真正家居享受（4）獨特的水景資源區(qū)內(nèi)觀水、戲水、飲水、用水、游水五大水系處處宜人：水道可行人、水渠可游魚、湖可游人也可賞景，皆清澈見底。區(qū)內(nèi)專門鋪設(shè)50公里長的管道，從西江引進(jìn)可直接飲食的無污染水，衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到世界標(biāo)準(zhǔn)。（5）強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合共造高尚質(zhì)素從投資開發(fā)、樓房布局設(shè)計、園林綠化、建設(shè)施工、物業(yè)管理等合作方都是實力很強(qiáng)的知名單位，為鍛造優(yōu)質(zhì)名牌打下了良好的基礎(chǔ)。（6）規(guī)模優(yōu)勢2)項目的劣勢：（1）噪音干擾問題： 由于緊貼華南快速干線的出口，可能引起消

22、費(fèi)者對過路汽車噪音的擔(dān)心。（2）配套不足障礙： 附近生活配套設(shè)施尚待完善；尤其是交通問題成為消費(fèi)者最關(guān)心的因素。（3）開發(fā)商品牌推動力微弱： 在眾多強(qiáng)勢品牌的圍攻下，在品牌實力上會表現(xiàn)出較大的劣勢。（4）消費(fèi)者認(rèn)同程度低： 目前市場對南村板塊的認(rèn)同程度較低，短期內(nèi)可能仍缺乏足夠的信心。3)項目的威脅因素：（1）其它樓盤的直接競爭：景觀、空氣都不錯，地域也較為接近，很有競爭性。（2）洛溪板塊相關(guān)樓盤的間接競爭； 洛溪在多年的發(fā)展中已很成熟，在廣州消費(fèi)群中已廣為接受，區(qū)內(nèi)大盤名盤云集，交通上也普遍認(rèn)為較南村方便。（3）廣州市區(qū)其它樓盤的潛在競爭：有不少盤在景觀、特色方面乃至價格方面都與錦繡天河有一

23、定的可比性，且它們一般具有交通上的便利性。4)項目的機(jī)會因素（1）從市場渴求中尋找機(jī)會：在調(diào)查中，有超過63%的潛在消費(fèi)者認(rèn)為自己還沒有找到心儀的樓盤，這表明整體綜合素質(zhì)較高的樓盤將面臨著一個較大的市場需求，這也是我們的市場機(jī)遇。（2）良好的市場背景已提供了發(fā)展契機(jī)： 番禺與廣州日益融合，提供了大的市場背景；南村版塊已有廣地花園和華南碧桂園打先鋒，可節(jié)省在南村版塊上的宣傳，同時也可輕易獲得比較優(yōu)勢。三項目定位1. 項目地理定位星河灣位于廣州華南板塊華南快速干線出口處，屬于南村自然生態(tài)保護(hù)區(qū)北臨珠江，東部為植被良好的自然山坡。星河灣總占地80多萬平方米，已建設(shè)區(qū)域近50萬平方米，建筑面積已達(dá)70

24、萬平方米。番禺自古人杰地靈，南村雖然發(fā)展滯后，卻有著得天獨厚的自然環(huán)境。青山隱隱，河網(wǎng)密布，空氣清新，泥土芬芳。地理上靠近天河，靠近主要市場。政策上靠近政府主要發(fā)展方向。2. 項目形象定位l 品牌口號 星河灣 一個讓你心情盛開的地方l 品牌精髓 看得見的好品質(zhì)l 2001年 廣州出了個星河灣-華南板塊掀起蓋頭來l 2002年 打造中國房地產(chǎn)界的勞斯萊斯3. 項目客戶定位l 社會高收入者，居于金字塔頂端，屬于小眾人群l 注重產(chǎn)品品質(zhì)、細(xì)節(jié)l 投資置業(yè)審慎，有豐富的置業(yè)經(jīng)驗l 文化層次較高，宜采用感性訴求l 住宅并非必需品，社會認(rèn)同感才是最終追求4. 項目戶型定位 用最經(jīng)濟(jì)的方式建豪宅-大戶型、大

25、進(jìn)深，定位別墅后第一期戶型：層高3.15，最小戶型為90mm，最大戶型130mm,江邊單位單層兩戶打通為260m做反梁，一梯四戶，Y型結(jié)構(gòu)，頂層做復(fù)試，外立面內(nèi)外沒有管線，多陽臺設(shè)計。第二期戶型：首層局部架空形成景觀通道，全部戶型區(qū)間預(yù)埋冷凝管，躍式設(shè)計。第三期戶型：采用預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)，江邊整棟復(fù)試戶型，例如八角房單位的難消第四期戶型：200-500mm，江邊設(shè)大平層，整棟復(fù)式單位。5. 項目價格定位-比同區(qū)樓盤高出1500元/平方米2001年廣州星河灣一期平均每套56萬 2002年廣州星河灣二期平均每套85萬 2003年廣州星河灣三期平均每套100萬 2004年廣州星河灣四期平均每套240萬四、

26、項目規(guī)劃建議4.1 項目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4.1.1用地平衡表 用地平衡表項目面積（平方米）每人平均比重居住小區(qū)總用地30萬mm21mm42%居住用地住宅用地16萬mm11mm22%公共服務(wù)設(shè)施用地8萬mm6mm12%道路用地6萬mm4mm8%公共綠地10萬mm7mm14%4.1.2主要指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地：1200畝居住總?cè)丝冢?4000人居住總戶數(shù)：4700戶住宅平均層數(shù)：20層總建筑面：1205351mm住宅建筑面積：30萬mm居住建筑密度：24.8%公共建筑面積：14萬mm人口密度：4人每平方米容積率：1.54.2 項目總體規(guī)劃1、星座布局 星河灣的樓群如星座般自然散落。開創(chuàng)了“星座布

27、局”的先河。星座式布局是星河灣的規(guī)劃核心以及最大的建筑和園林特色，為星河灣營造了獨有的環(huán)繞組團(tuán)的穿堂風(fēng)、花園式的組團(tuán)景象。 建筑呈星座式半圍合，單體及組團(tuán)的方向角度、層數(shù)樓距等變化不定，依照星座分布理念精心布局，讓通風(fēng)、采光、景觀及空間流動形成完美的融合，使社區(qū)的風(fēng)形成流動狀態(tài)。 自由天際線，建筑群體屋頂輪廓所體現(xiàn)出的一種自由流動的群體組合美感；自由的景觀線，錯落的布局使多數(shù)住戶有大于樓距的景深，避免對視，窗窗有景。 2、“Y”形結(jié)構(gòu) 星河灣采用“Y”形的樓房排布結(jié)構(gòu)，不僅保證了每所房子的通風(fēng)采光，并避免了對視，增加了景深，確立了豪宅定位。星河灣的房子二室一廳至少86平方米，此設(shè)計保證了大廳大

28、房，與星河灣的豪宅定位是一脈相承的。 戶型也是采用“Y”形結(jié)構(gòu)。在室內(nèi)空間的設(shè)計，將與水、光、空氣、自然等元素轉(zhuǎn)化成與生活起居息息相關(guān)的生活空間元素。層高從2.9米分別“長高”到3.05米和3.1米，門高2.3米、廳寬8.4米，如此使室內(nèi)功能明晰分區(qū)，可依據(jù)居者喜好經(jīng)營自我生活空間。 3、棄飄窗臺，建多陽臺 星河灣室內(nèi)空間的設(shè)計，將與水、光、空氣、自然等元素轉(zhuǎn)化成與生活起居息息相關(guān)的生活空間元素。透過80-280平方的室內(nèi)來活化生活氛圍中的空間元素。 多陽臺的設(shè)計，讓住戶更直接地感受景物，同時避免了熾熱現(xiàn)象的發(fā)生。星河灣采用最多達(dá)5個陽臺的多陽臺設(shè)計，摒棄了飄窗臺不能讓住戶步出房外，視野更加開

29、闊，景觀感受強(qiáng)烈，使住戶充分感受景物所帶來的精神愉悅。 4、環(huán)保的柏油路 星河灣自鋪的瀝青路，施工標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格，甚至靠近迎賓路的社區(qū)路的質(zhì)量控制也要參照此標(biāo)準(zhǔn)。與一般水泥公路相比，星河灣的瀝青路可減少噪音80%，而且路面不設(shè)沙井蓋，避免了其對景觀的破壞，黑亮的顏色增加了與路旁綠化的對比度，增加了道路的整體美感。 為了避免對景觀的破壞，星河灣更是成功將下水道設(shè)置道路兩旁，整條道路就像一條黑亮的綢緞，艷麗異常。 5、首創(chuàng)陽光車庫 星河灣向住戶提供半地下的陽光車庫，陽光直接照進(jìn)車庫內(nèi)，讓每一個車主在停車時也呼吸到透過綠樹傳來的新鮮空氣。在入口的兩側(cè)，更是設(shè)置了漂亮的花圃，種植了各種花草，使業(yè)主方便地

30、出入車庫的同時，得到心曠神怡的享受。 6、自建水廠，營造親水情懷的世界 星河灣自建水廠，擁有獨家的“天然活水循環(huán)系統(tǒng)”，循環(huán)流動于層疊式噴水池、噴泉、人工湖、瀑布之間的親水情懷的世界，令園區(qū)的每一細(xì)部都充溢水的盈動。 星河灣另引進(jìn)賽能直飲水系統(tǒng)，為業(yè)主提供健康的直接引用水。 免費(fèi)開放的私家式游泳池采用特別水處理技術(shù)，通過規(guī)模經(jīng)營，以傳統(tǒng)的十分之一成本實現(xiàn)社區(qū)景觀泳池經(jīng)常更換新鮮活水。 通過世界專利“寶墨園”的活水處理專業(yè)技術(shù)，形成五彩斑斕的錦鯉在溪澗之中游弋的水景奇觀，如此可清水養(yǎng)魚 星河灣的泳池依星型布局而設(shè)，在作為社區(qū)配套的同時，也是一道優(yōu)美的水景。泳池散布于各個組團(tuán)，方便了業(yè)主游泳，又增

31、添了運(yùn)動的樂趣。泳池向業(yè)主開放，并保持經(jīng)常換水。 7、騎江休閑木道 星河灣的騎江木道被稱為“天下第一等”，被買家所推崇，也是星河灣高尚社區(qū)的點睛之筆。騎江休閑木道沿珠江伸展，長1830米，采用進(jìn)口名貴木材建造，外飄8米，據(jù)說可經(jīng)得起50年日曬水淋，可謂中國第一江景休閑大道。尤其是騎江休閑木道外飄8米的手筆，既避免了潮落時江面污物聚集岸邊對景觀的破壞，又營造了宏大的氣勢。 8、人車分流 星河灣的車輛干道和社區(qū)行人道完全分隔，所有車輛進(jìn)入組團(tuán)后，直接進(jìn)入地下車庫，樓內(nèi)電梯直通地下，業(yè)主從設(shè)在車庫內(nèi)的電梯入口直達(dá)住所，從而保證社區(qū)內(nèi)無車輛通行，確保社區(qū)的安靜與安全。 9、超一流的平均綠化 星河灣沒有

32、設(shè)置廣場，而將綠化平均散播于社區(qū)，與星座式的樓宇布局相呼應(yīng)，形成了曲徑通幽，處處有景的園林布局，避免了樓宇的直接對望，做到了戶戶有景。星河灣的園林綠化，搭配種植四季植物，并改傳統(tǒng)的“草多花少”，進(jìn)行草少花多式設(shè)計，而且開創(chuàng)綠化坡度式的先河，達(dá)到了層次感豐富、四季常青的綠化境界。 依四季而種植四季花卉，長長的棕林演繹濃郁的熱帶情韻；由100多種各類珍稀花草樹木所形成的亭臺閣樹與園林景觀相對照，仿佛是一個桃花源。 為了再現(xiàn)山林真實之感，星河灣專程由從化、英德等深山中開采天然黃蠟石，鑲嵌在小區(qū)的人工湖與溪流中。園林中的山景、石景、路徑都是采用天然花崗巖、大理石、石英石、麻石、卵石等名貴石材，并與自然

33、相融。 10樓體無水管凸現(xiàn) 一般的建筑物外立面都可見縱橫交錯的水管，突出的空調(diào)架，大大破壞了樓體的外觀美感。星河灣的樓房成功將水管內(nèi)置，空調(diào)架則安放于陽臺，使外立面平整和諧，絲毫沒有因水管和空調(diào)而影響美觀。 4.3 項目建筑設(shè)計建議（1）建筑風(fēng)格通過平面的多座向布局、加之單位立面豐富的體量變化，形成起伏多變的群體輪廓天際線。（2）建筑外立面設(shè)計建筑符號的重復(fù)運(yùn)用-八角亭成為整個社區(qū)外立面的標(biāo)志性符號，這種建筑符號的重復(fù)利用，形成星河灣的獨特風(fēng)格。(3) 環(huán)境景觀設(shè)計4.4 項目戶型設(shè)計（要求圖文并茂）五、項目融資與開發(fā)計劃5.1 項目融資渠道確定（1）融資渠道-房地產(chǎn)信托（2）融資結(jié)構(gòu)的確定-采用債務(wù)籌資和權(quán)益籌資的組合5.2 項目開發(fā)計劃2001年廣州星河灣一期平均每套56萬 2002年廣州星河灣二期平均每套85萬