物業(yè)管理中工程設(shè)備管理重要性

1、本文格式為word版，下載可任意編輯物業(yè)管理中工程設(shè)備管理重要性 物業(yè)管理中工程設(shè)備管理重要性 一、工程管理是物業(yè)建設(shè)的基礎(chǔ)工作 物業(yè)的質(zhì)量優(yōu)劣，取決于物業(yè)設(shè)計的水平和工程施工質(zhì)量的好壞，在設(shè)計中遺留了不少問題，使物業(yè)管理處于十分被動的境地，使物業(yè)質(zhì)量受到嚴重損害，慎重小業(yè)主和租客沒完沒了的投訴，使管理人員疲于應付。 二、優(yōu)秀的物業(yè)管理必須具備良好的硬件和軟件 物業(yè)管理的硬件就是物業(yè)設(shè)計水平和工程，有符合物業(yè)管理要求的高水平設(shè)計和優(yōu)良的工程質(zhì)量才能使物業(yè)價值提升。 物業(yè)管理的軟件是指物業(yè)管理的水平，是通過人的管理去實現(xiàn)，對物業(yè)進行科學管理、提供高水平的優(yōu)質(zhì)服務。 三、從物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)實情況也反

2、映出必須加強工程管理 設(shè)計者對物業(yè)管理的特點缺乏了解，片面地追求設(shè)計指針或標新立異，往往遺留不少問題，發(fā)展商在市場影響下，往往要改變工程設(shè)計和在施工中途改變物業(yè)功能，在物業(yè)投入使用時才發(fā)現(xiàn)，難以補救，在物業(yè)設(shè)計和工程施工中，用戶二次裝修的要求，在消防、供電等方面不能滿足客戶要求，發(fā)展商和物業(yè)管理公司必須加強工程管理。 工程管理的基本要求 一、工程管理就是對物業(yè)工程設(shè)計、施工到竣工驗收投入使用的全過程管理 在物業(yè)工程設(shè)計時，要求對物業(yè)的功能組合有比較準確的定位。如果由發(fā)展商自行組織物業(yè)管理公司去承接物業(yè)管理任務，就要求能早期介入工程設(shè)計的咨詢工作。 對工程的施工管理，發(fā)商一般都聘請監(jiān)理公司進行監(jiān)

3、督工程施工，但監(jiān)理公司的主人任務是監(jiān)督施工單位是否按圖施工和是否符合施工質(zhì)量，并不能代表管理公司對施工中發(fā)現(xiàn)的不符合管理服務要求的問題提出整改意見，專業(yè)物業(yè)管理公司，可以向發(fā)展商提出報告，并爭取他們的支持。 工程的竣工驗收是物業(yè)投入使用的關(guān)鍵階段，管理公司應全面參與收樓和設(shè)備系統(tǒng)驗收工作。 二、工程管理的基本要求 1.對工程設(shè)計管理的基本要求 物業(yè)的功能組合是否合理； 供電系統(tǒng)的配置容量、主結(jié)線系統(tǒng)、負荷分配計量是否滿足安全和用戶需要； 中央空調(diào)系統(tǒng)的選型和系統(tǒng)設(shè)計是否合理，送排風系統(tǒng)是否完善； 給排水系統(tǒng)是否充分考慮給水及排水需要； 消防系統(tǒng)是否布局合理，自動報警能否滿足二次裝修的擴容需要；

4、 電梯和扶梯的選型是否先進和滿足物業(yè)功能需要； 物業(yè)綠化和車場管理的布局是否合理完善。 2.對工程施工管理的基本要求 工程調(diào)度會，了解工程進度和施工質(zhì)量情況； 修改建議，使物業(yè)管理的條件更加完善； 跟進工程分部試驗和驗收工作，掌握公共設(shè)備的質(zhì)量情況； 收集資料，為編制公共設(shè)備系統(tǒng)的管理制度和操作規(guī)程作好準備。 3.對工程竣工驗收階段的管理要求 參與工程竣工驗收工作，有計劃有步驟地分部接管物業(yè)； 按穗廣州市建設(shè)工程檔案移交辦法，參加工程竣工資料的交接工作； 參加發(fā)展商、監(jiān)理公司、施工單位和物業(yè)管理公司共同進行的和的業(yè)巡樓檢查，施工單位繼續(xù)整改完善的依據(jù)； 在竣工驗收過程中，作好小業(yè)主二裝修的設(shè)計

5、審查和施工管理工作。 工程管理應注意的幾個問題 一、工程設(shè)計經(jīng)常出現(xiàn)的問題 1.電氣方面 由于物業(yè)功能定位不準，導致供電負荷嚴重不足的現(xiàn)象； 由于設(shè)計單位對物業(yè)管理的特點不夠了解，造成公共照明的電力浪費； 由于用戶二次裝修的需求缺乏了解，在各樓供電負荷分配上沒有留余地； 中央空調(diào)機組電纜選型不當，沒有采用封閉母線而使用了多條電纜并聯(lián)供電，使機組出力而受到限制； 2.中央空調(diào)系統(tǒng)方面 設(shè)計部門沒有考慮空調(diào)負荷日夜相差大的實際情況，選用同一制冷量的機組，造成大馬拉小車的電力浪費現(xiàn)象； 中央空調(diào)系統(tǒng)的回風量往往忽視，回風口布置是否合理，否則會大大降低制冷效率。 3.消防報警系統(tǒng)是物業(yè)管理的重要安全沒

6、有充分考慮二次裝城要增加的煙感器數(shù)量，查消防自動報的主機是否留有足夠的備用回路。 二、施工過程經(jīng)常出現(xiàn)的問題 1.鑒定的高壓開關(guān)柜，產(chǎn)品質(zhì)量得不到保證； 2.非阻燃型的電纜，使供電系統(tǒng)存在嚴重隱患； 3.中央空調(diào)機組電纜敷設(shè)質(zhì)量差，限制機組出力； 4.排水系統(tǒng)施工未充分考慮防洪措施； 5.地下室隔水層施工質(zhì)量差，使電梯底坑滲水斷； 6.對自動噴淋系統(tǒng)的度試驗不認真，往往在天花施工后進行，試驗時漏水，造成天花損壞； 7.中央空調(diào)系統(tǒng)的冷凍水系統(tǒng)保溫質(zhì)量不良，特別是接口處遺漏保溫，造成滴水事故； 8.對于計算機群控電梯的機房，沒有認真進行防塵通風處理； 9.柴油發(fā)電機帶負荷試驗，滿負荷試驗和甩負荷

7、試驗往忽視； 10.大廈防雷系統(tǒng)施工質(zhì)量不符合要求，留下隱患。 三、竣工驗收階段應注意的問題 1.要嚴格按規(guī)定檢查下列工程資料是否齊全： 建設(shè)依據(jù)文件：立項報、批文件； 竣工驗收文件：工程建設(shè)叫結(jié)報告、竣工驗收報告； 工程地質(zhì)勘察報告； 初步設(shè)計文件：初步設(shè)計和技術(shù)設(shè)計文件； 施工單位的施工及驗收記錄：施工管理、測量、驗收記錄、給排水、電氣安裝記錄、空調(diào)安裝記錄； 竣工圖 2.重點檢查下列文件： 電梯投入試驗必須經(jīng)市勞動局和建委電梯安全質(zhì)量監(jiān)察站驗收合格后； 變電所必須經(jīng)市供電局(或區(qū)供電局)安全監(jiān)察驗收合格才能投入運行； 中央空調(diào)系統(tǒng)必須經(jīng)生產(chǎn)廠調(diào)試合格后才能正式投入運行； 消防自動報警系統(tǒng)

8、必須經(jīng)有資質(zhì)的水工程公司調(diào)試合格； 消火栓和自動噴淋系統(tǒng)必須經(jīng)市消防部門驗收合格才能投入運行； 物業(yè)全面投入運行前必須經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督站和消防部門綜合檢查合格后才能投入使用。 3.分部接管物業(yè)的內(nèi)容 在接管物業(yè)時，應遵循先收建筑物、后收公共系統(tǒng)的原則。在接管建筑物時，應從上而下，驗一層，收一層，管一層；對公共系統(tǒng)的驗收，逐一試驗接管，但首先應對供、配電系統(tǒng)和消防系統(tǒng)進行檢查驗收。 建筑部分的驗收接管內(nèi)容，包括： a.各單元內(nèi)的天花、墻壁、玻璃幕墻、照明、通訊、盤管風機、地面、門窗及衛(wèi)生設(shè)施是否齊全完好； b.公共信道、公共井、間(包括茶水間、新風機房、配電間、管井間、電纜井間、通訊間)； c.對廣場、綠化帶、停車場、車道、防空避難層、設(shè)備層進行檢查，作出記錄。 高低壓配電間及低壓供電系統(tǒng)： 給、排水系統(tǒng)檢查驗收接管； 中央空調(diào)及通風系統(tǒng)檢查； 電梯、扶梯檢查驗收； 消防系統(tǒng)檢查驗收； 通訊系統(tǒng)檢查接管； 電視及保安系統(tǒng)檢查接管。 4.消火栓系統(tǒng)及自動噴淋系統(tǒng)必須經(jīng)施工單位自檢合格，處于備用狀態(tài)； 5.必須嚴格審查二次裝修圖紙； 6.向消防部門報建規(guī)定：建筑面積超過80m2的裝飾工程，必須經(jīng)消防部門批準。 工程管理與設(shè)備管理的關(guān)