物業(yè)管理教案

1、物 業(yè) 管 理第1章 緒論1.1 物業(yè)1.2 物業(yè)管理1.3 物業(yè)管理的興起與發(fā)展1.1 物 業(yè)1.1.1物業(yè)的概念 原意：物業(yè)是一個廣泛的含義，是指財產(chǎn)、資產(chǎn)擁有物和房地產(chǎn)等。 香港房地產(chǎn)法：指單元性的房地產(chǎn)，是相對狹義的，即一住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。各類建筑物主要包括：住宅小區(qū)、寫字樓、商業(yè)大廈、綜合商住樓宇、公寓、別墅、工業(yè)廠房、倉庫、體育場館等。 1.1.1物業(yè)的概念1.1 物 業(yè) 從物業(yè)管理的角度：物業(yè)是指已竣工并投入使用的各類建筑物及其附屬設備、配套設施和相關(guān)場地。 而我們講的物業(yè)主要是指正在使用的各類建筑物及附屬設備、配套設施、相關(guān)場地等。 建筑物

2、的附屬設施是指保證建筑物各項使用功能的設施，如供水、排水、消防、燃氣等設施。 配套設施設備主要包括：建筑物的附屬設施和公共設施。 場地包括：庭院、綠地、道路等。 1.1.2物業(yè)的特征 1.固定性 2.耐久性 3.多樣性 4.高值性 5.權(quán)益性1.1.3物業(yè)的類型 1.按物業(yè)的使用功能，一般可以劃分以下各類： (1)居住物業(yè)。包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅等； (2)辦公物業(yè)。供有關(guān)單位辦公使用的物業(yè)，一般是寫字樓； (3)商業(yè)物業(yè)。包括綜合樓、購物中心、賓館酒店、康樂場所等； (4)工業(yè)物業(yè)。包括工業(yè)廠房、倉庫、貨場等； (5)其他用途物業(yè)。除以上幾種物業(yè)之外的物業(yè)類型，如交通運輸、郵政

3、通信、廣播電視、醫(yī)院、學校、體育場館等。 1.1.3物業(yè)的類型 2.按物業(yè)所有權(quán)性質(zhì)，一般可以劃分以下各類： (1)私有產(chǎn)權(quán)物業(yè)：屬于自然人的不動產(chǎn)所有權(quán)。自然人可以是一人，也可以是數(shù)人。 (2)公有產(chǎn)權(quán)物業(yè)，包括集體所有物業(yè)和國有物業(yè)兩種形式私有產(chǎn)權(quán)物業(yè) 1.1.3物業(yè)的類型 3.按物業(yè)的層高，一般可以劃分以下各類： (1)單層物業(yè)； (2)多層物業(yè)； (3)高層物業(yè)。1.2 物業(yè)管理1.2.1物業(yè)管理 1. 物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活

4、動。1.2.1物業(yè)管理 2. 物業(yè)管理的特性 (1) 覆蓋面廣 (2) 服務性強 (3) 專業(yè)性強 (4) 業(yè)主處于主導地位 (5) 規(guī)范化管理1.2.1物業(yè)管理 3. 物業(yè)管理的內(nèi)容 (1) 物業(yè)的接管驗收 (2) 物業(yè)管理方案和制度的制定 (3) 客戶管理服務 (4) 房屋建筑及附屬設備設施的維修養(yǎng)護管理服務 (5) 安全服務 (6) 環(huán)境保潔與綠化美化管理 (7) 綜合經(jīng)營服務1.2.1物業(yè)管理 4物業(yè)管理的對象 物業(yè)管理的對象幾乎包括各類建筑物，如住宅小區(qū)、工業(yè)廠房、辦公樓、商業(yè)大廈、車站、碼頭等。1.2.2物業(yè)管理的過程 1.簽訂物業(yè)服務合同 2.驗收接管物業(yè) 3.履行服務合同 4.

5、終止合同，做好交接1.2.3物業(yè)管理的基本原則 1.權(quán)責分明原則 2.業(yè)主主導原則 3.服務第一原則 4.統(tǒng)一管理原則 5.專業(yè)高效原則 6.收費合理原則 7.公平競爭原則 8.依法行事原則 1.3.1物業(yè)管理的產(chǎn)生 1.物業(yè)管理的起源 2.中國物業(yè)管理的產(chǎn)生 (1)香港物業(yè)管理 (2)中國內(nèi)地物業(yè)管理的產(chǎn)生1.3.2我國物業(yè)管理發(fā)展的趨勢 1.區(qū)域化管理 2.市場化經(jīng)營 3.規(guī)?；l(fā)展 4.法制化管理第1章 思考題1.什么是物業(yè)？2.什么是物業(yè)管理？3.物業(yè)管理的基本原則有哪些？4.我國物業(yè)管理產(chǎn)生過程。5.我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢。第2章 業(yè)主與業(yè)主委員會 2.1業(yè)主2.2業(yè)主大會與業(yè)主委員

6、會2.3管理規(guī)約2.1業(yè)主2.1.1業(yè)主的概念:物業(yè)管理條例:業(yè)主就是指房屋的所有權(quán)人。 2.1.2物業(yè)使用人的概念: 指不擁有房屋的所有權(quán)，但通過某種形式而獲得房屋的使用權(quán)，并實際使用房屋的人。2.1.3業(yè)主的權(quán)利與義務1.業(yè)主的權(quán)利 (1)根據(jù)物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務。 (2)提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項享有建議權(quán)。 (3)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。 2.1.3業(yè)主的權(quán)利與義務1.業(yè)主的權(quán)利 (4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。 (5)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)。 (6)監(jiān)督權(quán)。 (7)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。

7、(8)對物業(yè)共用部分享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。 (9)有權(quán)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用。 2.1.3業(yè)主的權(quán)利與義務1.業(yè)主的權(quán)利 (10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 除了上述權(quán)利以外，業(yè)主還享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他方面權(quán)利。 如在物業(yè)受到侵害時，有請求停止侵害、排除妨礙、消除危險、賠償損失的權(quán)利；有對物業(yè)維護、使用等方面的規(guī)章制度、各項報告、提案進行審議的權(quán)利；有為維護業(yè)主的合法權(quán)益進行投訴和控告的權(quán)利等等。 2.1.3業(yè)主的權(quán)利與義務2.業(yè)主的義務：(1)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。 (3)執(zhí)

8、行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。 2.1.3業(yè)主的權(quán)利與義務2.業(yè)主的義務：(4)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。 (5)按時交納物業(yè)服務費用。 (6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 除上述義務外，業(yè)主還應承擔法律法規(guī)規(guī)定的其他義務。如配合物業(yè)服務企業(yè)開展活動的義務；有裝飾裝修房屋時向物業(yè)服務企業(yè)告知的義務等2.2業(yè)主大會與業(yè)主委員會 2.2.1業(yè)主大會1.業(yè)主大會的性質(zhì) 業(yè)主大會是由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的業(yè)主自治管理組織。2.2.1業(yè)主大會2.業(yè)主大會的設立物業(yè)管理條例規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)

9、主大會。 2.2.1業(yè)主大會3.業(yè)主大會會議召開的原則(1)業(yè)主大會會議召開的形式。(2)召開業(yè)主大會的法定人數(shù) (3)業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 (4)業(yè)主人數(shù)較多時可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。 ( 5)業(yè)主大會做出決定的法定人數(shù)2.2.1業(yè)主大會3.業(yè)主大會會議召開的原則(6)業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 (7)召開業(yè)主大會會議應當于會前通知業(yè)主。 (8)業(yè)主大會會議記錄應當存檔。 (9)業(yè)主大會的決定應予以公告。 2.2.1業(yè)主大會4.第一次業(yè)主大會召開的條件(1)第一次業(yè)主大會會議召開的條件。 在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民

10、政府的指導下進行，同時選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。召開的條件各地區(qū)有所不同。2.2.1業(yè)主大會4.第一次業(yè)主大會召開的條件(2)第一次業(yè)主大會會議的籌備工作1）成立大會籌備組。 2）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容。3）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案等有關(guān)文件。 2.2.1業(yè)主大會4.第一次業(yè)主大會召開的條件(2)第一次業(yè)主大會會議的籌備工作4）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)。5）通過協(xié)商，確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單。 6）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。2.2.1業(yè)主大會5.第一次業(yè)主大會召開的程序 (1)由大會籌備組成員代表籌備組介

11、紹大會籌備情況；(2)由大會籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主委員候選人情況，候選人本人也可以自我介紹；(3)審議、通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；(4)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員；(5)審議、通過與物業(yè)管理相關(guān)的特別重大事項。2.2.1業(yè)主大會 6. 下列事項由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；（5）籌集和使用專項維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。2.2.2業(yè)主委員會1.業(yè)主委員會的性質(zhì)業(yè)主委員會是按照法定的程序由業(yè)主大會從全體業(yè)主中

12、選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。 2.2.2業(yè)主委員會2.業(yè)主委員會的設立 符合下列條件：(1)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；(2)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；(3)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務；(4)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；(5)具有一定組織能力；(6)具備必要的工作時間。2.2.2業(yè)主委員會2.業(yè)主委員會的設立 資格終止 :(1)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的。(2)無故缺席委員會會議3次以上的。(3)因疾病等原因喪失履行職責能力的。(4)有犯罪行為的。(5)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的。(6)拒不履行業(yè)主義務的。(7)其他原

13、因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。2.2.2業(yè)主委員會3.業(yè)主委員會的職責(1)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。 (2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。 (3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。 (4)監(jiān)督管理規(guī)約的實施。 3.業(yè)主委員會的職責(5)業(yè)主大會賦予的其他職責1)組織修訂管理規(guī)約、業(yè)主委員會章程。2)審核專項維修資金的籌集、使用和管理，以及物業(yè)服務費用、標準及使用辦法。3)接受政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督指導，執(zhí)行政府行政部門對本物業(yè)管理區(qū)域的管理事項提出的指令和要求。4)調(diào)解物業(yè)管理活動中的糾紛。 4.業(yè)主委員會

14、的日常工作 (1)了解和掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用人的基本情況。(2)組織實施選聘物業(yè)服務企業(yè)的招標活動。 (3)提出是否續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)的建議。 (4)代表業(yè)主大會管理物業(yè)專項維修資金。 4.業(yè)主委員會的日常工作 (5)宣傳、教育、督促業(yè)主和物業(yè)使用人自覺遵守管理規(guī)約以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項管理制度，協(xié)調(diào)業(yè)主之間，業(yè)主與物業(yè)使用人之間，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)之間的關(guān)系。(6)協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進行管理。 (7)做好業(yè)主委員會的內(nèi)部管理工作。 (8)開展有利于業(yè)主和物業(yè)使用人身心健康的各項有益活動，努力創(chuàng)建文明小區(qū)。 5.業(yè)主委員會會議 推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任

15、1人，副主任12人。及時召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。管理規(guī)約是依據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)制定的，是業(yè)主應當共同遵守的行為準則。管理規(guī)約的實質(zhì)是在合法前提下，以民事約定形式對業(yè)主與非業(yè)主使用人行為的一種自律性的約束。 2.3管理規(guī)約2.3.1管理規(guī)約與臨時管理規(guī)約1.管理規(guī)約 是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)，是由業(yè)主承諾的，是全體業(yè)主共同的約定，相互制約，共同遵守的有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理及公共利益等方面的行為準則，是實行物業(yè)管理的基礎和基本準則。2.臨時管理規(guī)約 臨時管

16、理規(guī)約是房地產(chǎn)開發(fā)商或前期介入的物業(yè)服務企業(yè)制定的。對全體業(yè)主共同的約定，要求業(yè)主共同遵守的有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理及公共利益等方面的行為準則，是實行物業(yè)管理的基礎和基本準則2.3.2管理規(guī)約的性質(zhì)管理規(guī)約是物業(yè)管理中的一個基礎性文件，與物業(yè)服務合同，業(yè)主委員會章程等構(gòu)成了物業(yè)管理的基本框架，也是物業(yè)服務企業(yè)進行管理與服務的法律依據(jù)和法律文件。2.3.3管理規(guī)約的作用1.通過簽訂管理規(guī)約，可以加深業(yè)主對物業(yè)管理和自治管理的理解和支持。2.管理規(guī)約可作為業(yè)主自治管理的有力依據(jù)，對違反規(guī)約的業(yè)主或使用人進行處罰，對業(yè)主之間的糾紛予以調(diào)解。3.管理規(guī)約可以成為宣傳文明的行為準則，從而切實推動社會精神

17、文明的建設。 2.3.4管理規(guī)約的基本內(nèi)容1.物業(yè)基本情況簡介，介紹物業(yè)的名稱、地點、面積、戶數(shù)；公共場所及公共設施狀況等。2.業(yè)主共同事務管理。3.業(yè)主權(quán)利義務設定。4.共用部位、共用設備、共用設施和相關(guān)場地以及管理用房狀況，業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所及公共設施的權(quán)益。5.管理規(guī)約的處置。2.3.5管理規(guī)約的訂立1. 管理規(guī)約訂立的原則(1)合法性原則。 (2)整體性原則 (3)民主性原則。2.3.5管理規(guī)約的訂立2.訂立管理規(guī)約的法律依據(jù)(1)我國民法通則第八十三條規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光

18、等方面的相鄰關(guān)系。當業(yè)主或非業(yè)主使用人違反公約時，應承擔違約的相應民事責任。2.3.5管理規(guī)約的訂立2.訂立管理規(guī)約的法律依據(jù)(2)根據(jù)建設部1989年第5號令城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定，專有人和使用人對房屋的使用和修繕，必須符合城市規(guī)劃、房地產(chǎn)管理、消防和環(huán)境保護等部門的要求，并應按照有利使用、共同協(xié)商、公正合理的原則，正確處理毗連關(guān)系。所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水設施等，應共同合理使用并承擔相應的義務。2.3.5管理規(guī)約的訂立2.訂立管理規(guī)約的法律依據(jù)(3)物業(yè)管理條例規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中須履行的義務之一是遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則

19、。2.3.6訂立管理規(guī)約的程序1.規(guī)約的起草 在召開第一次業(yè)主大會時進行起草。 2.規(guī)約的通過 由第一次業(yè)主大會以參加業(yè)主大會的2/3以上表決通過方能有效 。3.新入住業(yè)主對規(guī)約的簽署在辦理有關(guān)入住手續(xù)的同時，簽署管理規(guī)約 2.3.7管理規(guī)約的修改由業(yè)主大會以參加大會的2/3以上的表決權(quán)通過。依法根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實際情況對本管理規(guī)約進行修改補充，并向房屋管理部門備案。修改補充條款不得與法律、法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定相抵觸。2.3.8管理規(guī)約的生效與效力 管理規(guī)約自業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過之日起生效。第2章 思考題1.什么是物業(yè)業(yè)主？2.什么是物業(yè)使用人？3.業(yè)主有哪些權(quán)利和義務？4.業(yè)

20、主大會的性質(zhì)？5.業(yè)主委員會的性質(zhì)與職責。6.管理規(guī)約和臨時管理規(guī)約的關(guān)系。7.召開業(yè)主委員會會議應注意哪些問題？第3章 物業(yè)服務企業(yè)3.1 物業(yè)服務企業(yè)3.2 物業(yè)服務企業(yè)的組織機構(gòu)3.1 物業(yè)服務企業(yè)3.1.1 物業(yè)服務企業(yè)的概念1.物業(yè)服務企業(yè)的概念 物業(yè)服務公司是指具備縣級以上物業(yè)管理主管部門核準頒發(fā)的資質(zhì)證書，經(jīng)工商行政管理機關(guān)注冊登記，以社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型方式從事物業(yè)管理服務的企業(yè)。3.1 物業(yè)服務企業(yè)3.1.1 物業(yè)服務企業(yè)的概念2.物業(yè)服務企業(yè)的特征(1)物業(yè)服務企業(yè)須依法設立。 (2)物業(yè)服務企業(yè)是以營利為目的的。(3)物業(yè)服務企業(yè)是企業(yè)法人。(4)受托性。3.1.1 物

21、業(yè)服務企業(yè)的概念3.物業(yè)服務企業(yè)的類型(1)有限責任公司。(2)股份有限公司。(3)三資企業(yè)。 3.1.2 物業(yè)服務企業(yè)的設立1.物業(yè)服務企業(yè)的設立條件(1)企業(yè)人員。(2)注冊資本。(3)有公司章程和相應組織機構(gòu)。(4)有企業(yè)自己的名稱。 3.1.2 物業(yè)服務企業(yè)的設立2.物業(yè)服務企業(yè)的設立程序(1)可行性研究。(2)向工商行政管理機關(guān)申請名稱預先核準。 3.1.2 物業(yè)服務企業(yè)的設立(3)資質(zhì)審批(4)工商注冊登記 (5)在規(guī)定時間內(nèi)，到省、市或企業(yè)注冊所在地的市、區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案，申領省、市、縣房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的資質(zhì)證書。(6)稅務登記和公章刻制。 3.1.3 物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)

22、利和義務1.物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利(1) 結(jié)合實際情況，制定管理辦法；(2)按照物業(yè)服務合同和管理辦法實施管理；(3)按照物業(yè)服務合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務費用；3.1.3 物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利和義務1.物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利(4)有權(quán)制止和向有關(guān)行政主管部門匯報違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)和規(guī)章制度的行為；(5)有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助履行物業(yè)服務合同；(6)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目；3.1.3 物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利和義務1.物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利(7)可以接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的委托代收相關(guān)費用；(8)有權(quán)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務

23、業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)；(9)經(jīng)業(yè)主大會的允許，可以實行多種經(jīng)營。3.1.3 物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利和義務2.物業(yè)服務企業(yè)的義務(1)按照物業(yè)服務合同約定，提供相應服務；(2)接受業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會對履行物業(yè)服務合同情況的監(jiān)督；(3)重大的管理措施應當提交業(yè)主大會審議決定；(4)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導。3.2.1 物業(yè)服務企業(yè)組織機構(gòu)的概念物業(yè)服務企業(yè)組織機構(gòu)是企業(yè)為實現(xiàn)其經(jīng)營方針和管理目標而設置的一套用以保障管理意志的實現(xiàn)和管理行為順利進行的組織形式，它是為管理服務的。3.2.2 物業(yè)服務企業(yè)組織機構(gòu)的形式物業(yè)服務企業(yè)組織機構(gòu)形式是企業(yè)內(nèi)

24、部組織整體設置的方式。具體由股東大會、董事會、經(jīng)理和監(jiān)事會組成。 3.2.3 有限責任公司的組織機構(gòu)：1.股東會由全體股東組成，是公司的最高權(quán)力機構(gòu)。 2.董事會董事會是公司股東會的經(jīng)營決策和業(yè)務招待機構(gòu)。董事會由313人組成。 3.經(jīng)理經(jīng)理由董事會聘任，負責公司的日常經(jīng)營管理工作，并對董事會負責。經(jīng)理列席董事會會議。 3.2 物業(yè)服務企業(yè)的組織機構(gòu)3.2.3 有限責任公司的組織機構(gòu)：4.監(jiān)事會監(jiān)事會應當包括股東代表和適當比例的公司職工代表，其中職工代表的比例不得低于三分之一，具體比例由公司章程規(guī)定。 3.2.5 董事、監(jiān)事、經(jīng)理的任職資格以下六種人不能擔任有限責任公司的董事、監(jiān)事、經(jīng)理：(1

25、)無民事行為能力或者限制民事行為能力者；(2)因犯有貪污、賄賂、侵占財產(chǎn)、挪用財產(chǎn)罪或者破壞社會經(jīng)濟秩序罪，被判處刑罰執(zhí)行期滿未逾5年，或者因犯罪被剝奪政治權(quán)利，執(zhí)行期滿未逾5年者；3.2.5 董事、監(jiān)事、經(jīng)理的任職資格(3)擔任因經(jīng)營管理不善而破產(chǎn)清算的公司、企業(yè)的董事或者經(jīng)理、廠長，并對該公司、企業(yè)的破產(chǎn)負有個人責任的，自該公司、企業(yè)破產(chǎn)清算完結(jié)之日起未逾3年的人；3.2.5 董事、監(jiān)事、經(jīng)理的任職資格(4)擔任因違法被吊銷營業(yè)執(zhí)照的公司、企業(yè)的法定代表人，并負有個人責任的，自該公司、企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照之日起未逾3年的人；(5)未清償?shù)狡趥€人所負數(shù)額較大的債務者；(6)國家公務。另外本公司

26、的董事、經(jīng)理及財務負責人不得兼任公司的監(jiān)事。3.2.6 董事、監(jiān)事、經(jīng)理的義務和責任董事、監(jiān)事、經(jīng)理對其任職的公司承擔的義務主要有：(1)遵守公司章程，忠實履行職務，維護公司利益， (2)不得挪用公司資金或者將公司資金借貸給他人(3)不得自營或者為他人經(jīng)營與其所任職公司同類的營業(yè)或者從事?lián)p害本公司利益的活動(4)除依照法律規(guī)定或者經(jīng)股東會同意外，不得泄露公司秘密。3.2.7 物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)部組織機構(gòu)設置物業(yè)服務公司內(nèi)部組織機構(gòu)應根據(jù)業(yè)務范圍和服務內(nèi)容，從實際出發(fā)進行設置 3.2.8 物業(yè)服務企業(yè)各部門的主要職能1.總經(jīng)理室2.行政部3.人力資源部4.財務管理部5.綜合服務部6.市場開發(fā)部7.各

27、物業(yè)管理處第3章 思考題1.什么是企業(yè)法人？2.什么是物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)管理？3.什么是物業(yè)服務企業(yè)名稱預先核準制？4.物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)等級標準有哪些？5.物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級申報有哪些材料？第4章 物業(yè)管理招標與投標 4.1 物業(yè)管理招投標法概述 4.2 物業(yè)管理招標4.3 物業(yè)管理投標4.4 物業(yè)管理開標、評標、定標4.1.1 物業(yè)管理招標投標基礎知識1.招標人和投標人(1)物業(yè)管理招標人是指依法提出招標項目、進行招標的物業(yè)開發(fā)建設單位、業(yè)主或者業(yè)主大會。 (2)物業(yè)管理招標人是指響應物業(yè)管理招標、參加投標競爭的物業(yè)服務企業(yè)。 4.1.1 物業(yè)管理招標投標基礎知識2.招標代理招標人可以委

28、托招標人代理機構(gòu)辦理招標事宜。 4.1.1 物業(yè)管理招標投標基礎知識3.招標時限(1)新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成；(2)預售商品房項目應當在取得商品房預售許可證之前完成；(3)非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。4.1.1 物業(yè)管理招標投標基礎知識4.編制投標書的時限依法必須進行招標的物業(yè)管理項目，編制投標書所需時間，一般自招標文件開始發(fā)出之日起至投標物業(yè)管理企業(yè)提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。4.1.1 物業(yè)管理招標投標基礎知識5.兩個或兩個以上主體聯(lián)合投標主體資質(zhì)規(guī)定兩個或兩個以上物業(yè)服務企業(yè)可以組成一個聯(lián)合體，簽訂共同投標協(xié)議，以一個投標人的身份共同

29、投標，其中一個企業(yè)為主投標人。一般按照等級較低的企業(yè)資質(zhì)確定投標聯(lián)合體的資質(zhì)等級。4.1.1 物業(yè)管理招標投標基礎知識6.招投標注意事項物業(yè)管理投標人和其他利害關(guān)系人認為招標投標活動不符合有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。4.1.2 物業(yè)管理招投標原則應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。4.1.3 物業(yè)管理招投標管理為了加強對物業(yè)管理招投標工作的管理，國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理；省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理；直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標投標

30、活動的監(jiān)督和管理。4.2.1 物業(yè)管理招標概述1.物業(yè)管理招標的概念物業(yè)管理招標是指物業(yè)業(yè)主或開發(fā)商根據(jù)市場及物業(yè)管理的需要，提出一定的標準條件，向社會或者若干特定的物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出投標邀請，并采取科學方法進行分析和判斷，最終確定最佳的物業(yè)服務企業(yè)并與之訂立物業(yè)前期服務合同或物業(yè)服務合同的過程。 4.2.1 物業(yè)管理招標概述2.物業(yè)管理招標的特點(1)超前性。 (2)長期性和階段性。 4.2.2 物業(yè)管理招標的原則(1)公開原則 (2)公平原則 (3)公正原則 (4)合理原則 4.2.3 物業(yè)管理招標的組織機構(gòu)招標的組織機構(gòu)有兩種：一、招標人自行組織成立；二、招標人委托招標代理機構(gòu)進行招標。

31、4.2.4 物業(yè)管理的招標人1.業(yè)主委員會2.房地產(chǎn)開發(fā)單位4.2.5 對招標人的行為規(guī)范(1)招標人不能直接管理物業(yè)或者指定物業(yè)公司管理其已出售的物業(yè)；也不能在招標文件中含有傾向或者排斥潛在投標人的內(nèi)容。(2)招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。4.2.5 對招標人的行為規(guī)范(3)招標人設有標底的，標底必須保密。(4)招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有招標文件收受人。 4.2.5 對招標人的行為規(guī)范(5)招標人應當確定投標人編制投標文件所需

32、要的合理時間。 (6)在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質(zhì)內(nèi)容進行談判；4.2.6 物業(yè)管理招標的范圍方式(1)住宅物業(yè)項目；(2)大型基礎設施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目；(3)全部或部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；(4)用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。4.2.7 物業(yè)管理招標的方式 公開招標 邀請招標 議標招標4.2.8物業(yè)管理招標文件的構(gòu)成 1.投標邀請書 2.投標人須知 3.技術(shù)規(guī)范和要求 4.合同條款 5.附件 4.2.9物業(yè)管理招標的程序三個階段: 招標的準備 招標的實施 招標的結(jié)束第一階段 招標的準備 （1）成立招標機構(gòu)

33、。 （2）編制招標文件。 （3）確定標底。 第二階段 招標的實施 (1)發(fā)出招標邀請或通知。 (2)經(jīng)營資格預審。 (3)召開標前會議。 (4)開標、評標和定標。 第三階段 招標的結(jié)束工作（1）合同的簽訂。 （2）合同的履行。 （3）資料的整理和歸檔。 4.3 物業(yè)管理投標4.3.1 物業(yè)管理投標概述1.物業(yè)管理投標的概念 投標是與招標相對應的過程，指物業(yè)服務企業(yè)選擇物業(yè)項目并在接到招標通知后，根據(jù)招標通知的要求編制投標文件，并將其遞交給招標人的行為。4.3.1 物業(yè)管理投標概述1.物業(yè)管理投標的概念 此概念包括以下要點： (1)物業(yè)管理投標是特定的。 (2)物業(yè)管理投標的客體屬于服務性項目投

34、標。4.3.2 物業(yè)管理投標的程序1.物業(yè)管理投標的前期工作 (1)獲取物業(yè)管理資格。 (2)做好資金籌措準備。 (3)收集有關(guān)招標資料。 (4)投標可行性研究 (5)申請資格預審。 4.3.2 物業(yè)管理投標的程序1.物業(yè)管理投標的前期工作2.物業(yè)管理投標的實施工作 (1)購買并閱讀標書。 (2)現(xiàn)場查看。 (3)制定管理服務方法與工作量。 (4)制訂資金計劃。 (5)標價試算。 (6)標價評估與調(diào)整。 (7)辦理投標保函。 (8)編制標書。 (9)封送標書、保函。 4.3.2 物業(yè)管理投標的程序1.物業(yè)管理投標的前期工作2.物業(yè)管理投標的實施工作3.物業(yè)管理投標的結(jié)束工作(1) 中標后合同的

35、簽訂與實施。(2)未中標的總結(jié)。(3)資料的整理與歸檔。 4.3.3物業(yè)管理投標書的構(gòu)成與編制 1.物業(yè)管理投標書的構(gòu)成 (1)投標致函。 (2)附件。 2.物業(yè)管理投標書的主要內(nèi)容 (1)投標者的概況和業(yè)績。 (2)投標物業(yè)管理特點分析。 (3)介紹該企業(yè)可提供的管理服務內(nèi)容。 4.3.3物業(yè)管理投標書的構(gòu)成與編制 3.物業(yè)管理投標書編寫注意事項 (1)物業(yè)管理投標書的基本要素 (2)物業(yè)管理投標書編寫中應注意的問題1）確保填寫無遺漏，無空缺。2）不得任意修改填寫內(nèi)容。3）填寫方式規(guī)范。4）不得改變標書格式。5）計算數(shù)字必須準確無誤。6）報價合理。7）包裝整潔美觀8）報價方式規(guī)范。9）嚴守秘

36、密，公平競爭。4.3.4 物業(yè)管理投標標價的估算 1.標價的確定程序 (1)估價準備工作 (2)服務費用結(jié)算 (3)報價的編制與提交 2.成本的估算方法 3.標價調(diào)整的內(nèi)容 (1)服務項目單價調(diào)整。 (2)加價調(diào)整。 4.3.5物業(yè)管理投標策略 1.攻勢策略 2.守勢策略 3.低成本策略 4.差異策略 4.3.6物業(yè)管理投標現(xiàn)場答辯 物業(yè)管理投標的現(xiàn)場答辯是業(yè)主確定中標公司的重要環(huán)節(jié)。在評標到最后定標的期間內(nèi)，招標人和招標機構(gòu)必要時要召集現(xiàn)場答辯會。 4.3.7 對投標人的行為規(guī)范 在投標活動中，投標人不得出現(xiàn)違規(guī)行為，必須遵循國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定：1.不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的

37、公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權(quán)益。2.不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。3.禁止以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。4.不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。5.投標人應當具備承擔投標項目的能力。6.投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，并按照招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件送達到投標地點。投標人在招標人要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人，補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分。7.投標人根據(jù)招標文件載明的項目服務內(nèi)容，擬在中標后將中標項目的部

38、分專業(yè)性服務進行再次招標或分項承包給他人的，應當在投標文件中載明。4.4.1 物業(yè)管理開標1.物業(yè)管理開標概念 指招標機構(gòu)在預先規(guī)定的時間將各投標人的投標文件正式啟封揭曉。 概念中包含三個要點：(1)開標人,一般由物業(yè)管理委員會或開發(fā)商組織的招標委員會主持進行。(2)開標時間,為預先約定的時間。 (3)參加開標的人員包括：招標單位上級主管部門；當?shù)卣袠送稑斯芾頇C構(gòu)；開戶銀行；標底編制單位有關(guān)人員；招標物業(yè)設計單位有關(guān)技術(shù)人員；投標企業(yè)代表和主要工作人員；法律公證部門。4.4 物業(yè)管理開標、評標、定標4.4.1 物業(yè)管理開標1.物業(yè)管理開標概念 2.開標形式及其程序 開標形式兩種：公開開標、秘密

39、開標公開開標公開開標是指允許所有投標人或其代表出席開標會議，由招標人面對到場所有投標人或其代表將裝有投標書的封套當眾揭開，并宣讀投標報價的一種開標方式。 公開開標程序1）宣布評標委員會成員名單；2）招標單位法人代表講話，介紹此次招標情況；3）招標委員會負責人宣布唱票內(nèi)容、評標紀律、注意事項和評標原則；4）宣布因投標書遲到或沒有收到而被取消資格的投標企業(yè)名稱，并將此情況記錄在案，必要時由評標委員會和公證人簽字；5）公證人當場驗證投標標函，主持抽簽，決定唱標順序。6）唱標,由評標委員會主席按交標順序逐個啟封，檢查是否合格。7）宣讀公證詞，表明本次開標經(jīng)公證有效；8）開標會議結(jié)束，編寫開標會議紀要。

40、秘密開標秘密開標相對于公開開標而言，是指招標機構(gòu)在無投標企業(yè)現(xiàn)場參與情況下所進行的開標。這是一種業(yè)主在不愿各投標企業(yè)掌握全部標價時所采取的自由選擇投標人的開標方式。秘密開標程序 除無投標企業(yè)參加以外，秘密開標的其他程序與公開開標基本一致。開標結(jié)果無論以哪種形式開標，其結(jié)果都有三種：1）與業(yè)主議標；2）未中標；3）此次投標作廢。若開標時出現(xiàn)下列情況，可能使投標作廢： 招標人認為各投標人標價都過高和無法達到招標文件所規(guī)定的服務要求； 合格投標文件過少，不能保證一定的競爭性。宣布投標作廢后，招標人一般應組織第二次招標。招標委員會將在定標之后報投標結(jié)果并正式通知各投標人。物業(yè)管理開標、評標、定標4.4

41、.2 評標1.評標的概念 指開標之后（即投標書已經(jīng)開啟，報價已經(jīng)宣讀），評標委員會本著公開、公平、公正的原則，對投標書進行評定，并由招標委員會選擇標價較低，資信條件較好的投標企業(yè)進人合同簽訂談判的階段。 評標的概念中包含以下要點： （1）評標應在開標之后，順序不能顛倒； （2）評標組織機構(gòu)為評標委員會。4.4 物業(yè)管理開標、評標、定標4.4.2 評標1.評標的概念2.評標程序(1)初步審查標書。 (2)詳細評審標書，評議物業(yè)服務企業(yè)的答辯情況。 (3)編寫評標報告。 4.4.2 評標1.評標的概念2.評標程序3.評標方法目前，我國物業(yè)管理評標實踐常用的評標方法有兩種：(1)低價評標法。 (2)

42、打分法。 4.4.3 定標1.定標的概念 定標也稱決標。是指業(yè)主委員會或開發(fā)商根據(jù)評標委員會對所有標書進行的篩選評定結(jié)果，再次評審，并最終確定中標人的過程。2.評審內(nèi)容（1）服務質(zhì)量。（2）報價及補充說明。（3）主要服務方式與特殊服務。4.4.3 定標1.定標的概念 2.評審內(nèi)容3.定標（1）定標原則尊重評標結(jié)果。 報價最低原則。 （2）定標方法。綜合評議法定標后的工作: 針對中標企業(yè)的工作 針對未中標企業(yè)的工作 5.1 物業(yè)管理的前期介入5.1.2物業(yè)管理前期介入的準備1.了解物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求。 2.組織技術(shù)力量3.收集相關(guān)資料4.確定工作方法 5.準備設備器材和資金5.1.3 物業(yè)

43、管理前期介入的實施1.立項決策階段的實施 2.規(guī)劃設計階段的實施物業(yè)服務企業(yè)主要做好以下工作：（1）考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃布局與配套設施的完善。 （2）考慮建筑與設備設施使用和維修養(yǎng)護的需要。 （3）考慮安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設置和環(huán)境保潔的需要。 3.施工安裝階段的實施（1）監(jiān)督工程質(zhì)量。 （2）掌握物業(yè)的全部情況。 （3）督促物業(yè)管理所需設備的落實。 4.接管準備階段的實施（1）組織驗收小組。 （2）明確驗收標準。 （3）確定驗收方案。 （4）擬訂日后物業(yè)管理方案和制度。 （5）準備驗收資料。 （6）參與竣工驗收。 5.1.4物業(yè)管理前期介入的意義1.完善物業(yè)規(guī)劃設計方案 2.提高物業(yè)建設工程質(zhì)量

44、3.為日后的物業(yè)管理工作打好基礎 4.有利于物業(yè)的銷售5.2.1前期物業(yè)管理的概念 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。5.2.2前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容 具體工作內(nèi)容包括： 上崗人員培訓計劃的制定和實施；新建物業(yè)的接管驗收；接待業(yè)主或使用人入??；建立物業(yè)管理檔案；設計管理模式；制定物業(yè)管理方案和管理制度；測算和收取物業(yè)管理服務費用；與業(yè)主和使用人建立聯(lián)絡關(guān)系；向業(yè)主和使用人說明房屋及其附屬設備設施的功能和使用注意事項；監(jiān)督和管理業(yè)主和使用人的室內(nèi)裝飾裝修；策劃并開展綜合經(jīng)營服務；自行提供或選聘專業(yè)機構(gòu)提供房屋及其附屬設備設施的養(yǎng)護維

45、修服務；安全管理服務和環(huán)境保潔與綠化美化服務；協(xié)助業(yè)主和建設單位籌備成立業(yè)主大會、與街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等行政主管部門進行聯(lián)絡、溝通與協(xié)調(diào)等。 5.2.3前期物業(yè)管理的意義1.有利于后期管理工作的順利進行2.規(guī)范的前期物業(yè)管理是對房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主三方都有利的明智選擇 3.有利于建立良好的物業(yè)管理秩序5.3物業(yè)接管5.3.1物業(yè)接管概念 物業(yè)接管是指物業(yè)的開發(fā)商（建設單位）在物業(yè)建成后開發(fā)商業(yè)主尚未入住前向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)的“管理權(quán)”的過程。對于物業(yè)開發(fā)商出售物業(yè)、產(chǎn)權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)交的，物業(yè)開發(fā)商在此階段的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管

46、理權(quán)也稱之為（前期管理權(quán)），其有效期截止于業(yè)主委員會成立后代表業(yè)主正式選聘物業(yè)服務公司之前。物業(yè)接管是整個物業(yè)管理工作流程中的重要一環(huán)，其工作質(zhì)量對后期的整個物業(yè)管理工作至關(guān)重要。5.3.2物業(yè)接管工作流程1）物業(yè)建成通過綜合竣工驗收，達到“入住”條件；2）物業(yè)開發(fā)商同物業(yè)服務公司簽訂物業(yè)服務合同；3）物業(yè)服務公司組織進行接管驗收；4）對接管驗收中問題進行處理；5）物業(yè)移交。注意：物業(yè)接管工作流程中各階段的要點及要求5.3.3物業(yè)接管驗收應提交的資料1.新建物業(yè)接管驗收應提交的資料（1）產(chǎn)權(quán)資料（2）竣工驗收資料（3）技術(shù)資料2.原有物業(yè)接管驗收應提交的資料（1）產(chǎn)權(quán)資料（2）技術(shù)資料5.3.

47、4物業(yè)接管驗收的準備1.人員準備2.接管驗收的資料準備3.進行現(xiàn)場初步勘察5.3.5物業(yè)接管驗收的程序1.新建物業(yè)的接管驗收程序（1）建設單位書面提請接管單位接管驗收，并提交相應的資料。（2）接管單位按照接管驗收標準，對建設單位提交的申請和相關(guān)資料進行審核，對具備條件的，應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。（3）接管單位會同建設單位按照接管驗收的主要內(nèi)容及標準（質(zhì)量與使用功能）進行驗收。（4）驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題的處理辦法處理。（5）經(jīng)檢驗符合要求時，接管單位應在7日內(nèi)簽發(fā)驗收合格憑證，并應及時簽發(fā)接管文件。5.3.5物業(yè)接管驗收的程序2.原有物業(yè)的接管驗收程序（1）移交人書面

48、提請接管單位接管驗收，并提交相應的資料。（2）接管單位按照接管驗收標準，對建設單位提交的申請和相關(guān)資料進行審核，對具備條件的，應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。（3）接管單位會同移交人按照接管驗收的主要內(nèi)容及標準進行驗收。（4）查驗房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評估房屋的完好與損壞程度及現(xiàn)有價值；對在驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按危險和損壞問題處理辦法處理。（5）交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋的使用狀況。（6）經(jīng)檢驗符合要求時，接管單位應在7日內(nèi)簽發(fā)驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，并辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記（若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無需辦理）。5.3.6物業(yè)接管驗

49、收的內(nèi)容和技術(shù)標準1.新建物業(yè)接管驗收的主要內(nèi)容和標準（質(zhì)量與使用功能）（1）主體結(jié)構(gòu)（2）外墻不得滲水（3）屋面（4）樓地面（5）裝修（6）電氣（7）水、衛(wèi)生、消防（8）采暖（9）附屬工程及其他5.3.6物業(yè)接管驗收的內(nèi)容和技術(shù)標準2.原有物業(yè)接管驗收的主要內(nèi)容和標準（1）質(zhì)量與使用功能的檢驗1）以危險房屋鑒定標準和國家有關(guān)規(guī)定作檢驗依據(jù)。2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。3）檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設備的完好與損壞程度。4）查檢房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設備等情況），評估房屋現(xiàn)有價值、建立資料檔案。（2）危險和損壞問題的處理1）屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解

50、危后，才得接管。2）屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可采用其他補償形式。3）屬法院判決沒收通知接管的房屋，按法院判決辦理。5.3.7物業(yè)接管驗收中質(zhì)量問題的處理1.處理質(zhì)量問題的方法2.處理質(zhì)量問題應把握的兩條原則（1）原則性與靈活性相結(jié)合（2）細致入微與整體把握相結(jié)合5.3.8物業(yè)接管驗收交接雙方的責任1.建設單位的責任2.接管單位的責任入住管理是指物業(yè)服務企業(yè)在向業(yè)主發(fā)出“入住”通知后，業(yè)主前來辦理入住手續(xù)，驗房收樓，直到搬入新居開始正常生活這一階段的物業(yè)管理工作。5.4.1入住前提條件1.物業(yè)服務企業(yè)的接管驗收已經(jīng)完成；2.已同開發(fā)商簽訂了物業(yè)

51、服務合同；3.物業(yè)達到入住條件，包括：1）小區(qū)實現(xiàn)通路、通水、通氣、通郵、排水、排污、通訊聯(lián)絡等基本使用功能，可以滿足日常生活需要；2）消防設施已經(jīng)消防部門驗收合格；3）配套設施已基本齊備、建成并投入使用；4）管理處有固定的辦公場地并開始辦公。5.4.2 入住的基本作業(yè)流程1.物業(yè)服務企業(yè)作好入住的準備工作；2.向業(yè)主發(fā)出“入住通知書”；3.業(yè)主到管理處驗證身份，確認手續(xù)，辦理入住登記；4.簽署管理規(guī)約等文件；5.業(yè)主交納入住費用；6.管理處發(fā)放鑰匙、資料給業(yè)主，辦理業(yè)主證；7.維修工帶業(yè)主收樓，抄錄水、電表底數(shù)；8.對業(yè)主樓宇的不合格進行整改9.業(yè)主入住5.4.3入住手續(xù)的辦理1.業(yè)主到發(fā)展

52、商、售房單位處辦理收樓的相關(guān)手續(xù)2.業(yè)主身份確認（產(chǎn)權(quán)確認）及業(yè)主檔案的建立3.入住費用的收繳4.業(yè)主簽署相關(guān)文件5.發(fā)放資料和鑰匙6.驗房收樓、開通水電 7.入住管理工作應注意的事項5.4.4入住的相關(guān)文件5.4.4.1入住資料的準備1.住戶手冊及其基本內(nèi)容2.服務指南及其基本內(nèi)容5.4.4入住的相關(guān)文件5.4.4.1 入住資料的準備5.4.4.2 入住通知書 注意：基本內(nèi)容和格式5.4.4.3 附錄附錄1 深圳市管理規(guī)約示范文本附錄2 管理處住戶手冊（樣本）附錄3 業(yè)主收樓證明附錄4入住登記表附錄5手續(xù)辦理單附錄6業(yè)主家庭情況登記表附錄7業(yè)主入住資料、物品領用清單附錄8樓宇驗收記錄表5.5 裝修管理物業(yè)裝修，是指