房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理探索

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理探索 摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是拉動經(jīng)濟(jì)增長，推動城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要發(fā)展項(xiàng)目，由于房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中出現(xiàn)嚴(yán)重的“過熱”情況，因此我國從2010年開始通過利用國家政策的干預(yù)手段對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高投資的特點(diǎn)，并且隨著市場經(jīng)濟(jì)競爭的加劇以及外在壓力的增加，都促使房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作受到?jīng)_擊，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。因此本文旨在探討房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)內(nèi)容，并提出對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效管理策略。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；管理 我國在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中同時也重視對基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并且也在不斷的提高城鎮(zhèn)化建設(shè)，人們對于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在

2、這樣的大背景環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一個大的加速時期。在初始我國為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經(jīng)濟(jì)的增長速度，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過程中存在的問題也逐漸凸顯出來，首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題。 一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念 風(fēng)險(xiǎn)一詞主要是指不能明確各種事件發(fā)生的概率，并且也不能控制事件發(fā)生對于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發(fā)生時是否可以承擔(dān)損失的概率。通過對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動方面進(jìn)行劃分，一共可以分為以下四個階段：第一個階段是籌資階段，第二個階段是投資階段，第三個階段是資金回收階段，第四個階段是收益分配階段。并且通過對房地產(chǎn)企業(yè)

3、財(cái)務(wù)活動的這四個階段進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，在每個階段所產(chǎn)生的對應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為：一是籌資風(fēng)險(xiǎn)，其主要的內(nèi)容是負(fù)債規(guī)模的大小以及房地產(chǎn)企業(yè)是否有能力償還的問題；二是投資風(fēng)險(xiǎn)，主要的內(nèi)容是對于房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目中的不確定因素的損失情況分析以及項(xiàng)目實(shí)施的可行性分析等；三是資金回收風(fēng)險(xiǎn)，主要的內(nèi)容是企業(yè)在后期回收款項(xiàng)以及存貨方面的控制；四是收益分配風(fēng)險(xiǎn)，主要是指在企業(yè)獲得收益后企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的問題1。 二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容 房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時的途徑通常是以下三種，分別是通過發(fā)行股票以及向銀行進(jìn)行貸款和發(fā)行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過這種負(fù)債經(jīng)營可以有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營中投資多以及項(xiàng)

4、目周期長的問題。但是企業(yè)在進(jìn)行籌資的過程中所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業(yè)充分的對自身實(shí)際情況進(jìn)行考量再選擇負(fù)債的規(guī)模。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：第一點(diǎn)是償付風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)對負(fù)債的償還方面；第二點(diǎn)是債務(wù)資金成本的變動風(fēng)險(xiǎn)；第三點(diǎn)是再融資成本以及籌資渠道的變動風(fēng)險(xiǎn)2。 三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理策略 (一)在籌集資金方面的風(fēng)險(xiǎn)管理 在籌集資金方面的風(fēng)險(xiǎn)管理主要包括以下幾點(diǎn)：一是房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)自身對于資本結(jié)構(gòu)的建設(shè)，一定要將自身的發(fā)展情況與完善的資本結(jié)構(gòu)理論相結(jié)合，并且將權(quán)衡理論作為建設(shè)的基礎(chǔ)，對于負(fù)債規(guī)模需要符合房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)情，太大的負(fù)債規(guī)?？赡軙苯訉?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)

5、破產(chǎn)或者貶值。主要的原因是由于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債規(guī)模過大的話會導(dǎo)致企業(yè)在負(fù)債運(yùn)營的過程中出現(xiàn)沒有資金償還的現(xiàn)象，并且這種無法償還的風(fēng)險(xiǎn)也是隨著負(fù)債規(guī)模的擴(kuò)大而增加的。二是要擴(kuò)展籌集資金的渠道，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領(lǐng)域都取得了良好的成效，所以目前我國也在大力支持房地產(chǎn)企業(yè)使用這種方法進(jìn)行籌資。房地產(chǎn)投資信托主要是指房地產(chǎn)企業(yè)聚集多個投資商進(jìn)行籌資，并且為每個投資商都發(fā)放受益憑證，通過委托專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，最后再將資金收益發(fā)放給投資商3。此外籌資渠道還有包括海外地產(chǎn)基金、私募方式籌集資金、典當(dāng)融資以及合作開發(fā)等

6、，企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)力選擇籌資的渠道。 (二)對投資方面的風(fēng)險(xiǎn)管理 為了有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就需要企業(yè)在開展新的項(xiàng)目的同時要嚴(yán)格的對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，并且要對項(xiàng)目所涉及的各個環(huán)節(jié)做出報(bào)告，例如項(xiàng)目的投資成本等。首先房地產(chǎn)企業(yè)需要對投資的項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，并且對項(xiàng)目的每個環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行預(yù)算統(tǒng)計(jì)，從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，企業(yè)要明確市場的需求，從而再考慮自身的經(jīng)濟(jì)效益。其次，企業(yè)在整個可行性分析的過程中需要注意以下幾點(diǎn)：第一是該項(xiàng)目的市場需求；第二是當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃以及政策是否影響到該項(xiàng)目的開發(fā)；第三是該項(xiàng)目施工地點(diǎn)的周邊環(huán)境因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不僅可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來

7、客觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時也可以促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的發(fā)展，所以在投資項(xiàng)目前一定要充分的進(jìn)行可行性分析，并且將動態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合，從而做到多方面多角度的研究4。 (三)在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營中的風(fēng)險(xiǎn)管理 在對房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識，從而在面對財(cái)務(wù)危機(jī)時才不會出現(xiàn)措手不及的情況。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的高危行業(yè)，這也就致使房地產(chǎn)企業(yè)在正常運(yùn)營中同樣要承擔(dān)大量的風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的發(fā)展環(huán)境下就需要提高對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識程度，在日常的運(yùn)營中就應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的建設(shè)，從而做到有備無患。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時刻的關(guān)注市場經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的最新動態(tài)，并且

8、積極地響應(yīng)國家的政策制度，在企業(yè)內(nèi)部針對所處的環(huán)境狀態(tài)適時的進(jìn)行調(diào)整，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)對于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對能力。房地產(chǎn)企業(yè)在日常不僅需要提高風(fēng)險(xiǎn)意識，同時也需要對企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)部門增強(qiáng)管理，樹立科學(xué)的發(fā)展觀念，提高企業(yè)自身的信譽(yù)度，并且加快企業(yè)資金的流通速度。在進(jìn)行資金管理方面還應(yīng)該進(jìn)行全面的預(yù)算，從而避免企業(yè)在運(yùn)營的各個環(huán)節(jié)中出現(xiàn)非法的情況造成資金的流失，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。 (四)在房地產(chǎn)企業(yè)資金分配方面的風(fēng)險(xiǎn)管理 針對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)以及發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額作為在分配決策過程中的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)，主要的原因就是現(xiàn)金流量可以有效的反

9、映出企業(yè)的現(xiàn)金收支狀況，因此現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)比企業(yè)的利潤更加重要，由此可以說明就算房地產(chǎn)企業(yè)的利潤在上升，但是如果企業(yè)的現(xiàn)金流量在持續(xù)下降，那么長遠(yuǎn)來看企業(yè)的盈利其實(shí)是在下降的5。 (五)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)主要涉及以下三個方面：一是對市場情況的掌握；房地產(chǎn)企業(yè)需要建設(shè)專門的信息收集分析部門或人員，從而對市場的情況進(jìn)行調(diào)研，并且及時的掌握其他房地產(chǎn)企業(yè)的工作情況以及國家出臺的相關(guān)政策，從而企業(yè)可以采取有效的防范措施并且提高企業(yè)的應(yīng)變能力。二是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部工作人員的自身素質(zhì)，從而提升企業(yè)的總體工作水平；三是要加強(qiáng)企業(yè)對于財(cái)務(wù)方面的管理和控制，建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，避免為不法分子造成可乘之機(jī)。 四、結(jié)論 房地產(chǎn)行業(yè)目前仍是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分，并且有著較好的發(fā)展前景。本文旨在探究房地產(chǎn)企業(yè)在面對激烈的市場競爭、突出的內(nèi)在矛盾以及外在調(diào)控壓力的情況下，是如何科學(xué)有效的進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，從而實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。 作者:卞曉燕 單位:沈陽坤泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 參考文獻(xiàn)： 1曹陽.基于風(fēng)險(xiǎn)定位的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究d.哈爾濱理工大學(xué)