XXXXXX購物中心經(jīng)營方案

1、xxxxxx購 物 中 心經(jīng) 營 方 案xxxxxx購物中心籌備處2004年3月9日一、消費(fèi)市場(chǎng)情況的調(diào)查二、商業(yè)狀況分析三、購物中心定位四、經(jīng)營品種五、經(jīng)營策略六、經(jīng)營管理體制七、組織架構(gòu)八、經(jīng)營的有關(guān)規(guī)定、要求九、經(jīng)營指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)效益一、關(guān)于中衛(wèi)消費(fèi)市場(chǎng)情況的調(diào)查本調(diào)查報(bào)告從下述幾個(gè)問題全面考察，了解中衛(wèi)市場(chǎng)的消費(fèi)情況，旨在更好的把握市場(chǎng)的脈搏，為xxxxxx購物中心提供詳實(shí)、準(zhǔn)確的依據(jù)，以供經(jīng)營、管理與決策。調(diào)查主要采用了實(shí)地考察、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、直接訪問和親身經(jīng)歷相結(jié)合的科學(xué)方法。中衛(wèi)市的概況：位于寧夏回族自治區(qū)西南部，地處黃河前套之首；南依黃土高原之香山，北接騰格里沙漠，中部為黃河沖積平原，

2、寧夏回族自治區(qū)西南部，總面積4671平方公里，人口33萬，有10個(gè)民族，漢族居多。中衛(wèi)素有“塞上江南”之美譽(yù)。得黃河灌溉之利，沿河兩岸土地肥沃，是西北地區(qū)有名的商品糧、畜產(chǎn)品、水產(chǎn)品和瓜果生產(chǎn)基地。境內(nèi)現(xiàn)已探明的礦產(chǎn)資源達(dá)25種之多，其中石膏和煤炭儲(chǔ)量分別達(dá)7億噸和5億噸，品質(zhì)和儲(chǔ)量位具全國前列，中文又有古絲綢之路，現(xiàn)歐亞大陸橋的必經(jīng)之地。并且于2004年順利撤縣建市，又使得中衛(wèi)得到了再次發(fā)展的巨大商機(jī)。近年來，中衛(wèi)的旅游業(yè)和商業(yè)發(fā)展迅速，上規(guī)模的大型商場(chǎng)金世紀(jì)、人民、文昌等迅速崛起，月龍、怡興等大酒店的相繼落成，有效的提高了城市的服務(wù)功能，也相應(yīng)刺激了市場(chǎng)中高檔消費(fèi)的需要。目前中衛(wèi)提出了“西

3、部大開發(fā)，中衛(wèi)要爭(zhēng)先，旅游走在前”的口號(hào)，正在投入更大的人力、物力、財(cái)力來發(fā)展中衛(wèi)的旅游業(yè)。中衛(wèi)的交通發(fā)達(dá)，包（頭）蘭（州）、寶（雞）中（衛(wèi)）、甘（塘）武（威）鐵路和規(guī)劃中的中（衛(wèi)）太（原）鐵路交匯于此，形成了鐵路、公路、河運(yùn)“三位一體”，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。為中衛(wèi)和周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到有力的推動(dòng)作用。二、中衛(wèi)的商業(yè)狀況分析中衛(wèi)的零售商業(yè)發(fā)展很快，現(xiàn)在形成了兩個(gè)商圈：一是以鼓樓為中心的大型商場(chǎng)所形成的商圈；二是以小業(yè)主為中心的中衛(wèi)商城。在中衛(wèi)商界大多是以租賃經(jīng)營的形式為主，租價(jià)根據(jù)樓層、地段、門面的不同形成租價(jià)不等情況，各大商場(chǎng)經(jīng)營的風(fēng)格、形式、管理、促銷沒有有效的形成。通過對(duì)中衛(wèi)各商場(chǎng)實(shí)際

4、調(diào)查得知：1、中衛(wèi)已運(yùn)營商場(chǎng)的面積在4500-20000之間，所提供的商品以百貨、服裝、鞋類為主。2、基本的硬件設(shè)施裝備不足，幾乎沒有監(jiān)控及pos商業(yè)管理系統(tǒng)，收銀方式還采取人工式收銀。3、宣傳促銷極不到位，各大商場(chǎng)在宣傳中無統(tǒng)一運(yùn)做策劃，賣場(chǎng)營造銷售氛圍嚴(yán)重不足。因其經(jīng)營方式大多為商戶自營形式，因此店內(nèi)無統(tǒng)一的pop、dm單，廠家促銷的手段力度不夠，且不夠規(guī)范。4、商場(chǎng)管理落后，員工缺乏儀容儀表、場(chǎng)內(nèi)紀(jì)律、接待服務(wù)上的培訓(xùn)，現(xiàn)場(chǎng)管理松散且極不到位。5、場(chǎng)內(nèi)商品單一、大量的名優(yōu)品牌無法進(jìn)場(chǎng)，再加上管理落后，中高級(jí)管理人員嚴(yán)重缺乏商業(yè)管理理論和實(shí)際運(yùn)做經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致中衛(wèi)商場(chǎng)還處在初級(jí)階段。6、中衛(wèi)商

5、城的管理更加混亂，一層主要為飲食、洗頭房、服裝等；二層、三層主要是酒吧、歌廳。目前該市場(chǎng)人流量大，吸收了大量中衛(wèi)人在此進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)。綜觀中衛(wèi)商業(yè)市場(chǎng)，具有以下特點(diǎn)：1、大型商場(chǎng)與小商戶之間的競(jìng)爭(zhēng)鼓樓商圈中的大型商場(chǎng)已經(jīng)崛起，發(fā)展勢(shì)頭迅猛；中衛(wèi)商城繼續(xù)以娛樂業(yè)和飲食業(yè)為龍頭頑強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)，努力維持原有的市場(chǎng)。2、潛在的消費(fèi)市場(chǎng)作為以旅游業(yè)為龍頭的城市，中衛(wèi)在吸引旅游者的步伐上加快進(jìn)行，但是卻與實(shí)際的消費(fèi)情況極不協(xié)調(diào)，尚未形成時(shí)尚潮流，因此也具有極大的消費(fèi)市場(chǎng)，起表現(xiàn)為：中衛(wèi)市政府正式提出將中衛(wèi)建成一個(gè)以旅游業(yè)為龍頭的中型旅游城市，大力建設(shè)旅游附屬設(shè)施，對(duì)城市的規(guī)劃也提出了相應(yīng)的要求，但是作為一個(gè)以旅游

6、業(yè)為主的城市，其商業(yè)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到相應(yīng)的規(guī)模，無法吸引游客進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)，嚴(yán)重阻礙了城市的商業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。城鄉(xiāng)居民收入成增長趨勢(shì)，生活水平正在提高，目前國家對(duì)城市實(shí)行了企業(yè)下崗職工基本生活保障制度、失業(yè)保險(xiǎn)制度和城鎮(zhèn)居民最低生活保障制度，并提高了相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，由于中衛(wèi)撤縣建市因此有許多保障基線有待提高，不久將會(huì)形成中衛(wèi)人均收入提高的局面，也正是由于這種情況將使中衛(wèi)的消費(fèi)水平有較大提升的余地。各大型商場(chǎng)管理能力不足，招商不力，很多著名品牌未被大量引進(jìn)與介紹，尤其是實(shí)力雄厚的品牌商入駐中衛(wèi)地區(qū)為數(shù)不多，再加上在某些商品類市場(chǎng)的調(diào)研不足，存在著價(jià)位斷檔的諸多現(xiàn)象，從而無法給中衛(wèi)消費(fèi)者提供一個(gè)琳瑯滿目的購

7、物環(huán)境，供休閑與消費(fèi)。由于中衛(wèi)商界大都采用的是以租賃為主的管理方式，故商場(chǎng)無法在商品的質(zhì)量、檔次、宣傳、促銷、服務(wù)上有效的約束供應(yīng)商，而供應(yīng)商有極大一部分實(shí)際就是個(gè)體經(jīng)營戶，他們急功近利、惟利是圖，在人員服務(wù)、商場(chǎng)管理、貨品促銷上存在著較大的隱患，從而對(duì)商場(chǎng)在整體經(jīng)營管理上帶來了相當(dāng)多的負(fù)面影響，導(dǎo)致商場(chǎng)在運(yùn)做過程中沒有信譽(yù)、沒有統(tǒng)一形象，難以實(shí)行整體統(tǒng)一的科學(xué)管理。由于中衛(wèi)商業(yè)起步晚，目前還沒有形象意識(shí)，也就是說各大商場(chǎng)沒有自己統(tǒng)一的cis系統(tǒng)，沒有樹立自己品牌的意識(shí)，因此在宣傳與消費(fèi)導(dǎo)向上極為落后，在促銷、宣傳上難以形成自己的特色，從而導(dǎo)致商場(chǎng)沒有自己的特色、風(fēng)格，直接降低了企業(yè)的美譽(yù)度和

8、形象，間接使顧客的回頭率，也導(dǎo)致了目前消費(fèi)者還是屬于自發(fā)性消費(fèi)的階段。因此，中衛(wèi)需要的是一個(gè)商業(yè)標(biāo)志性的購物中心。三、購物中心定位1、經(jīng)營管理模式定位引廠進(jìn)店、聯(lián)營為主招商入店、提高品質(zhì)招租為輔、兼顧自營2、整體賣場(chǎng)形象定位統(tǒng)一經(jīng)營區(qū)域規(guī)劃統(tǒng)一特色經(jīng)營服務(wù)統(tǒng)一收銀進(jìn)入財(cái)務(wù)體系統(tǒng)一實(shí)行物業(yè)管理統(tǒng)一對(duì)外廣告宣傳、形象一致3、經(jīng)營特色定位主要經(jīng)營新、特、優(yōu)的商品，重點(diǎn)突出個(gè)性時(shí)尚、現(xiàn)代與商場(chǎng)現(xiàn)代化風(fēng)格一致。突出商品價(jià)值、品牌、檔次，主要鎖定收入較高的目標(biāo)顧客群，使其實(shí)現(xiàn)身份象征。品牌商品特色組合，實(shí)現(xiàn)連帶銷售。依據(jù)購物中心的設(shè)計(jì)思想、建筑風(fēng)格及經(jīng)營規(guī)模，購物中心定格在主題營銷為消費(fèi)者提供舒適和諧、有

9、品味的基點(diǎn)上，致力于通過挖掘展示商品自身的文化藝術(shù)魅力，貨品搭配的整體氛圍，從而科學(xué)的引導(dǎo)消費(fèi)者審美取向，最終確立具有自身風(fēng)范的xxxxxx購物中心的品牌效應(yīng)。四、經(jīng)營品種：共十九大類黃金珠寶、化妝品、旅游紀(jì)念品、眼鏡、皮具、男裝、女裝、文體用品、兒童系列、家用電器、超市、婚紗攝影、美容院、書店、音像制品、家俱家私、通訊、床上用品及家飾用品。五、經(jīng)營策略1、經(jīng)營方式：（一）經(jīng)銷、代銷與聯(lián)營租賃（面積比例為2：8，自營面積為4476.82 ,招商面積為17907.29）這種安排的考慮：（1）可適當(dāng)減少前期投入。（2）可引進(jìn)世界或國內(nèi)品牌。（3）可加大經(jīng)濟(jì)收入的保障系數(shù)，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。（4）便于形

10、成我們自己的經(jīng)營特色及內(nèi)部管理。（二）商品檔次及結(jié)構(gòu)（1）購物中心經(jīng)營的商品以中、高檔商品為主，頂級(jí)品牌為輔,兩者商品的比例為8：1其中自營面積部分：中檔商品自營營業(yè)貨區(qū)面積的80%，高檔商品面積占自營店?duì)I業(yè)面積的20%。招商面積中：中檔商品占招商面積的80%，高檔占招商面積的20%（2）商品結(jié)構(gòu)：穿的商品占招商面積的40%用的商品占招商面積的30%吃的商品占招商面積的20%其他的是行品占招商面積的10%（3）商品自營經(jīng)銷、代銷比例為5：5（三）組織貨源的基本要求：（1）保持商品的檔次。（2）商品要符合店內(nèi)主題營銷的銷售意識(shí)。（3）商品的貨價(jià)要具有統(tǒng)一性。（4）買全國的商品、賣全國的商品。（5

11、）對(duì)小類商品而言，要多品種、小數(shù)量。（6）多進(jìn)一手貨（生產(chǎn)廠及國外品牌在國內(nèi)的總代理，少進(jìn)二手貨，批發(fā)商及分銷代理商）。（7）生產(chǎn)廠（商）各種有關(guān)的必備證書不齊的不進(jìn)。六、經(jīng)營管理體制購物中心實(shí)行集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)下，購物中心執(zhí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制。七、購物中心的組織架構(gòu)圖購物中心籌備期以籌備處形式，實(shí)行總負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)下的常務(wù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制，過渡到開業(yè)的正式組織形式。八、經(jīng)營指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)效益xxxxxx購物中心的總面積為22384.1，以月銷售額=毛利毛利率（25%）計(jì)算1、按月租金30元/計(jì)算（中衛(wèi)市場(chǎng)最低價(jià)）：月毛利總額 671523 67萬2月銷售總額 2686092 268萬年銷售總額 3216萬 3千2百萬

12、日銷售額 88110 8.8萬2、按月租金60元/計(jì)算（中衛(wèi)市場(chǎng)中下價(jià)）：月毛利總額 1343046 134萬3月銷售總額 5372184 537萬年銷售總額 6444萬 6千4百萬日銷售額 176548 17.7萬3、按月租金90元/計(jì)算（中衛(wèi)市場(chǎng)中上價(jià)）：月毛利總額 2014569 201萬4月銷售總額 8058276 805萬年銷售總額 9660萬 9千6百萬日銷售額 264822 26.5萬4、按月租金120元/計(jì)算（中衛(wèi)市場(chǎng)最高價(jià)）月毛利總額 2686092 268萬6月銷售總額 10744368 1千零7拾萬年銷售總額 12840萬 1.2億日銷售額 351781 35.2萬5、按

13、照月租金72.212元/計(jì)算：（該數(shù)字為籌備處計(jì)算的營業(yè)租金）月毛利總額 1616400.6 161萬6月銷售總額 6465602.4 646萬5年銷售總額 7752萬 7千7百萬日銷售額 212384 21.2萬（此數(shù)據(jù)為預(yù)先估計(jì)，只供參考之用）九、經(jīng)營有關(guān)規(guī)定、要求（一）人事工作：確定各招聘人員用人標(biāo)準(zhǔn)，建立初選面試、試用一整套選人程序，保證用人質(zhì)量，同時(shí)依據(jù)工作進(jìn)度，安排好人員到崗時(shí)間培訓(xùn)工作。（二）招商工作：總體要求：引進(jìn)名牌商品，提高并保證購物中心經(jīng)營檔次，保證收益。（1）開業(yè)前貨品準(zhǔn)備。a、品種按全部營業(yè)面積計(jì)算一平方米中應(yīng)保證45個(gè)品牌并有30%-40%的余量，以此推算購物中心經(jīng)

14、營面積的品種應(yīng)在7萬9萬。b、貨品總額應(yīng)控制在2000萬元，約2.53個(gè)月銷售量，其中經(jīng)營占進(jìn)貨總額的10%。c、廠家數(shù)：可建立買斷、聯(lián)營、租賃、代銷廠家數(shù)2000個(gè)，以上安排將根據(jù)商品品類特點(diǎn)，下達(dá)到部門與經(jīng)營指標(biāo)同期安排。高檔廠家：200家中檔廠家：1800家，（2）商品檔次的把握高檔品：10% 貨量：200萬中檔：90% 貨量：1800萬品種： 高檔品 5千1萬 中檔 6萬8萬（3）貨品組貨與到貨的有關(guān)要求a、貨品組貨時(shí)間：招商人員到崗后，著手組織貨源，至開業(yè)前一個(gè)月，工作應(yīng)基本結(jié)束。b、到貨要求：時(shí)間和數(shù)量：“倒計(jì)時(shí)工作”70天即可開始到貨。70天到貨應(yīng)占預(yù)計(jì)到貨總額的20%，45天到貨量是預(yù)計(jì)的50%，30天到貨90%，把握到貨順序，代銷先到、經(jīng)銷緩到或分批到、重點(diǎn)商品先到、一般商品后到。c、資金要求：依據(jù)籌備期不同階段的費(fèi)用需求