商場運營方案

1、xxxx購物中心運營方案xx購物中心運營方案2011年4月28日目錄第一章 本案項目簡介.2第二章 本案年處城市地域條件分析.2第三章 本案現(xiàn)有樓盤狀況分析（swot分析法）6第四章 市場定位的分析.9第五章 招商運營.11第六章 商場運營及利潤計算19第七章 商場的裝修與開業(yè)鋪貨21第八章 合作方式.25xxxx運營方案第一章 本案項目簡介：1、項目開發(fā)商：xxxxxxxx商城由xxxxxxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)。2、項目位置：商城位于xxxx康平街北段。康平街是xxxx最長、最繁華的商業(yè)街之一，也是城市中心街路，交通便利，單位、小區(qū)、校園環(huán)繞。街的中段，客運站、世紀(jì)廣場；街東側(cè)

2、實驗小學(xué)、市機關(guān)幼兒園；街北五中、一中；與育才路相隔為市體育場。屬于xxxx文化經(jīng)濟商貿(mào)中心地段、黃金地段。3、面積：單體總面積25,000平方米，共分三層：一層7,000平米；二層9,600平米；三層7,300平米。對面正在營業(yè)的xxxx商城總面積為15,000平，分為二、三層（一廳全部為門市已出售產(chǎn)權(quán)）。商業(yè)街兩側(cè)總建筑面積40,000平方米。4、商城內(nèi)部結(jié)構(gòu)：商場內(nèi)設(shè)兩部扶梯，八處步行梯，四個正門，主門設(shè)在康平街一側(cè)，二層上空為2,300平米的采光天景，商場寬敞明亮。第二章 本案年處城市地域條件分析1、地理位置：xxxx位于吉林省西北部，地處松嫩平原腹地，科爾沁草原邊陲，是國家對外開放城

3、市。外連遼、吉、內(nèi)蒙兩省一區(qū)，上承長春、哈爾濱、齊齊哈爾等大中城市，周邊與松原、洮南、通榆、鎮(zhèn)賚、肇源等縣（市）毗鄰，是嫩江流域區(qū)域性中心城市。2 、城市面積：總面積為4879平方公里，東西長為95公里，南北寬為90公里。3、城市人口：為42.37萬人，全部為常住人口，其中城鎮(zhèn)人口16萬，農(nóng)業(yè)人口27萬。有蒙、漢、滿、回、朝、錫伯等9個民族。少數(shù)民族人口8552人。4、人均收入：xxxx政府統(tǒng)計數(shù)（按此數(shù)據(jù)逐年增長）年份統(tǒng)計對象數(shù)字（年）全文說明（年）1987xxxx368元1986年人均國民收入691元，比1985年增長40.45%，農(nóng)民人均收人368元，比1985年減少8%。1989xxx

4、x470元農(nóng)民年人均收入470元，比1987年減少0.8%。1997xxxx達(dá)960元全市農(nóng)民人均收人達(dá)960元，比1995年增長20.3%。1999xxxx1100元1998年，xxxx農(nóng)民人均收人1100元，在崗職工年平均工資4380元，年末城鄉(xiāng)儲蓄存款余額76606萬元。2000xxxx1550元1999年，xxxx農(nóng)民人均收人1550元，在崗職工人均收人4850元。2009xxxx9890元（城市）3350元（農(nóng)民）農(nóng)民人均純收入達(dá)到3350元，同比增長15%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到9890元，同比增長15%；2010xxxx1.68萬元（城鎮(zhèn)）4350元（農(nóng)民）2010年，xxx

5、x農(nóng)民人均收人4350元，在崗職工人均收人1.68萬元。5、自然資源：xxxx擁有豐富的林草資源、農(nóng)業(yè)資源、水利資源、風(fēng)力資源、土地資源，是吉林省資源高度聚集的縣域之一。有耕地面積160萬畝；有著名的姜家甸和三家甸場，羊草加工對外出口；水資源充足，境內(nèi)“一江兩河”（嫩江、洮兒河、霍林河）環(huán)繞，年均過境水量208億立方米；石油、天然氣、礦泉水儲量豐富，儲油量1.2億噸，天然氣儲量20億立方米；旅游資源豐富，嫩江灣國家濕地公園，是集避暑、休閑、娛樂的于一體的旅游勝地。6、交通條件：xxxx交通便利,公路、鐵路、水路縱橫交錯,四通八達(dá),長白、通讓鐵路在xx北站相交,境內(nèi)營運里程133公里,xx北站為

6、國家二級編組站。長白高速公路的通車運行,為xxxx的經(jīng)濟建設(shè)帶來新的春風(fēng)。即將開工建設(shè)的長白高鐵專線竣工后,xx將融入長春1小時經(jīng)濟圈。xx港是吉林省最大內(nèi)河港口,是吉林省同俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)開展直接貿(mào)易的唯一水上通道。7、經(jīng)濟優(yōu)勢：農(nóng)業(yè)是xxxx傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，素有“魚米之鄉(xiāng)”、“駿馬之鄉(xiāng)”的美稱。xxxx是全國523家糧棉大縣之一，是吉林省重要商品糧基地，年產(chǎn)糧食13億斤，盛產(chǎn)玉米、水稻、高粱、谷子、小麥、綠豆、葵花、芝麻、甜菜等農(nóng)產(chǎn)品。2009年，xx全口徑財政收入實現(xiàn)5.5億元，地方財政收入完成2.88億元。全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成60.8億元，同比增長21%，其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別完成11

7、.4億元、25.5億元和23.9億元。8、消費水平通過2010年xxxx對消費市場的統(tǒng)計，xxxx在貫徹落實擴大內(nèi)需的方針之時，消費市場平穩(wěn)健康地運行，零售總額呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢。同比增長18.9%。具體表現(xiàn)為： (1)社會消費品零售總額快速增長。 (2)城鄉(xiāng)市場同步增長，農(nóng)村快于城市。 (3)餐飲市場持續(xù)走高，發(fā)展空間更加廣闊。 (4)假日消費帶動了全市消費品市場的繁榮活躍。 9、現(xiàn)有商業(yè)結(jié)構(gòu)： 從考察中看到，xxxx現(xiàn)有各類市場規(guī)劃明確，通訊器材、電腦電子、裝飾裝潢材料、農(nóng)貿(mào)日雜、服裝百貨等都有每個街區(qū)的整體規(guī)劃，布局合理，可見新型城市的建設(shè)過程，政府都有合理安排。現(xiàn)主要有14個大型商場，多

8、以五金交工為主僅有月華商場、百貨大樓、世紀(jì)廣場為服裝百貨行業(yè)。而且時間不長，多數(shù)為1998年開業(yè)至今。第三章 本案現(xiàn)有樓盤狀況分析（swot分析法）（一）優(yōu)勢s1、本案的自身優(yōu)勢 （1）硬件設(shè)施好，地?zé)崛∨?，為市場發(fā)展打下了基礎(chǔ)，特別是2，300平方米的陽光棚天景，更是獨具特色，可以成為xxxx的一個商業(yè)景點； （2）地理位置好，交通便利，與新世紀(jì)廣場距離為400米左右，公共汽車站與該市場僅800米左右，適合做市場； （3）25,000平方米的經(jīng)營面積，適合打造大型集餐飲、娛樂、購物、商超于一身的新型商業(yè)摩爾；（4）本案地產(chǎn)公司良好口碑，對本案啟動有著推動作用；2、城市優(yōu)勢 （1）近年來對農(nóng)村

9、的政策提高了，城市建設(shè)環(huán)境得到了提升，經(jīng)營環(huán)境也要提升；（2）港口及濕地公園的建立為城市發(fā)展現(xiàn)來商機；（3）xxxx是個歷史悠久的城市，一直是嫩江出?？冢峭ㄍ邶埥妮敿~，與大慶的隔江相望會給市場發(fā)展帶來商機；（4）xxxx在縣級市中發(fā)展較快，政府的扶持帶動各項產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，本案可依托政府的支持，打造新城市中一個靚點商場。 （二）劣勢w1、本案現(xiàn)存不利因素 （1）地理位置稍后，短期內(nèi)形成不了商業(yè)氛圍，需要時間改變現(xiàn)有狀況。但如果商業(yè)氛圍連貫起來，會拉動整個市場。（2）周邊小區(qū)入住率較低,購買力沒有形成,需要時間培養(yǎng)。 （3）本案對面的xxxx商場現(xiàn)有商戶經(jīng)營的蕭條狀況，會對招商產(chǎn)生阻力。 （

10、4）現(xiàn)有城市開發(fā)區(qū)在向南移，本案所在的北部地區(qū)發(fā)展緩慢。 2、所在城市存在的劣勢（1）固定人口比例較大，流動人口太少，對市場經(jīng)濟的發(fā)展有影響，啟動時間大約需3-5年左右。（2）大型市場幾乎沒有，僅有的世紀(jì)廣場是整個城市的商業(yè)龍頭，但檔次較低，環(huán)境較差。原有百貨大樓等大型商場，都已轉(zhuǎn)型經(jīng)營另類商品，對本案沒有威脅。（3）城市消費水平較低，時尚服飾、品牌服飾等不能引領(lǐng)新潮，消費有實用型為主。（4）政府支持、扶持態(tài)度未明朗化。 （三）機會o1、本案的成功機率 （1）打造高于世紀(jì)廣場的經(jīng)營檔次及經(jīng)營環(huán)境的市場，做到價位與之相同，但環(huán)境吸引客流。 （2）還要以長春新世紀(jì)公園的形式為依據(jù)，但經(jīng)營檔次要低于

11、長春新世紀(jì)公園，給xx人民一個新視野。以休閑娛樂購物為一體的新的公園式商場。 （3）歐亞與中東正在往外擴張，特別是歐亞正在準(zhǔn)備進(jìn)入，在他未入前，將商場做起來，可以贏得時機。（4）成功機率 雖是一個未知數(shù)，要看企業(yè)的實力，經(jīng)營者的目光與經(jīng)驗，管理者的魄力與水平，三方面共同努力，成功機會還是很大的，在50%以上，但要3年以上的時間證實。2、城市發(fā)展為本案啟動提供機率根據(jù)xxxx政府工作報告：（1）嫩江公路大橋項目，可與大慶市相鄰、相通，將增進(jìn)商貿(mào)往來；（2）嫩江灣濕地建設(shè)規(guī)劃，將打響“東賞長白山，西游嫩江灣”旅游品牌，屆時可為城市經(jīng)營繁榮帶來突破點。（3）嫩江港口建設(shè)，為城市發(fā)展打造新的商機。（四

12、）威脅t主要體現(xiàn)在本案運營中外部因素造成的威脅1、定位招商不準(zhǔn)將對未來發(fā)展產(chǎn)生影響2、歐亞在未來三年內(nèi)的進(jìn)入將對本案產(chǎn)生威脅。3、人文消費水準(zhǔn)能否提高決定本案的能否持續(xù)性發(fā)展通過上述分析，其結(jié)論為：本案可操性很強，盡管操作過程中會遇到許多問題與挑戰(zhàn)，但優(yōu)勢與機會可占據(jù)強勢，為本案的正常啟動奠定良好基礎(chǔ)。第四章 市場定位的分析1、xxxx現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分析 通過兩次簡單市場考察，xx現(xiàn)在經(jīng)濟狀況為：1）小型商場（超市）居多；2）單品賣場居多，大型商場為零；3）分層樓體市場蕭條，d店群房繁華；4）五金電料農(nóng)資市場繁華，百貨市場蕭條；5）各類品項市場分布有序。足見縣級市場還是以農(nóng)民消費為主，農(nóng)民消費的

13、隨意性，主導(dǎo)著整體商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，因此，商場的繁榮還須適應(yīng)主體消費者的心理，不得強制消費、不得盲目定項。2、本案所處位置消費狀態(tài)分析現(xiàn)在xxxx地產(chǎn)周邊為新建小區(qū)住宅，在晚間亮燈情況看，入住率不達(dá)50%，因此消費群體需要時間培養(yǎng)，同時靠廣告宣傳及商場內(nèi)部環(huán)境及商品的吸引。此消費詳細(xì)情況還須進(jìn)一步了解掌握，簡單的兩次考察不足以定論。3、本案運營定位商場的運作成功與否在很大程度上取決于其定位，而商場的定位更多體現(xiàn)于市場的定位，市場的定位是否合理、科學(xué)，直接影響著商場的競爭力和生命力。因此，商場必須選擇自己的目標(biāo)市場，實施市場定位戰(zhàn)略，以便使其在目標(biāo)市場中處于競爭優(yōu)勢的地位，通過市場定位使商場在消費

14、者心目中形成一種特色，樹立一種獨立的形象，從而在市場競爭中取得主動，贏得優(yōu)勢，穩(wěn)步發(fā)展。針對本案所處的地理位置、消費者群體、城市規(guī)劃、流動人口狀況、交通狀況、周圍人口分布、及周邊購物商圈的統(tǒng)計調(diào)查，決定本案運營定位。（此定位須在決定運營后利用15-30天時間出臺，并按此定位招商，啟動全面工作）。4、本案經(jīng)營定位1）、商業(yè)主題定位：以休閑購物中心形式?jīng)Q定商業(yè)主題。2）、商場與社區(qū)相融，周邊毗鄰住宅區(qū)的檔次，決定并體現(xiàn)休閑情趣、品味文化、品味娛樂的購物樂趣。 3）、商場經(jīng)營檔次：以時尚精品為主，輔以少量中檔次品牌。 4）經(jīng)營主題：根據(jù)市場調(diào)查分析，經(jīng)營商品主題：以三層不同形式的經(jīng)營風(fēng)格為主導(dǎo)，分別

15、設(shè)立經(jīng)營項目。經(jīng)營最終業(yè)態(tài)需根據(jù)商家進(jìn)駐情況和招商情況確定。 第五章 招商運營1、招商團(tuán)隊建設(shè)與人員的培訓(xùn)對于商場的前期運營來說，招商至關(guān)重要，而招商的成功必需要有良好操作能力的招商團(tuán)隊，招商團(tuán)隊的建設(shè)和招商平臺的建立，需要有組織架構(gòu)、專業(yè)化操作、商業(yè)資源整合等方面，因此，要對招商人員設(shè)定目標(biāo)，做好工作進(jìn)展計劃控制，也需要進(jìn)行業(yè)務(wù)知識和招商政策培訓(xùn)，統(tǒng)一招商說辭。2、招商部的組織架構(gòu)與工作職責(zé)。1）、招商部的組織架構(gòu)。運營經(jīng)理招商經(jīng)理 招商經(jīng)理 招商經(jīng)理（一層） （2層女裝） （2層男裝）（3層運動）（3層娛樂）2名專員 2名專員 2名專員 2名助專員 2名專員招商人員開業(yè)后轉(zhuǎn)為商管干部。2）

16、、招商部人員工作職責(zé)。a、運營經(jīng)理職責(zé)：（前期招商工作職責(zé)）1、負(fù)責(zé)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，擬定企業(yè)經(jīng)營發(fā)展計劃；2、負(fù)責(zé)安排樓層經(jīng)理全面招商工作；3、負(fù)責(zé)制定市場經(jīng)營格局（圖紙）及租金測算；4、負(fù)責(zé)協(xié)助各部做好市場調(diào)查工作；5、負(fù)責(zé)參與市場招商及租金、押金收繳工作。6、負(fù)責(zé)完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。b、樓層經(jīng)理職責(zé)（前期招商工作職責(zé)）1、負(fù)責(zé)本樓層招商工作及員工日常工作。2、負(fù)責(zé)前期市場調(diào)研，并做好市場分析，將資料按需歸類，做好資料積累工作；3、負(fù)責(zé)與客戶面對面、一對一，認(rèn)真洽談，以誠相待；4、負(fù)責(zé)對管區(qū)攤位布局進(jìn)行合理調(diào)整，并提出修改意見；5、負(fù)責(zé)完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。c、樓層招商專員：（前期工作職

17、責(zé)）1、負(fù)責(zé)所在樓層的招商工作。2、負(fù)責(zé)本樓層經(jīng)營商品的市場調(diào)查、市場分析，并提出可行性建議。3、負(fù)責(zé)招商的接待工作。4、負(fù)責(zé)外圍市場的招商洽談工作，并做好記錄統(tǒng)計，上報部門負(fù)責(zé)人。5、負(fù)責(zé)商鋪的租金收交及簽訂合同。6、負(fù)責(zé)完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。3）招商部工作內(nèi)容1、合理安排工作人員進(jìn)行招商調(diào)研，并做好詳細(xì)記錄，以便備案。2、制作科學(xué)合理的攤位布局圖，同時出臺攤位租金、面積核算臺帳。3、每天總結(jié)調(diào)研情況，對招商中出現(xiàn)的不利因素進(jìn)行調(diào)整。4、結(jié)合過去工作經(jīng)驗，與客戶洽淡，針對性招商。5、掌握國家政策、法規(guī)，以優(yōu)惠政策吸引客戶入駐。6、負(fù)責(zé)與有意向客戶簽訂合同，完成招商工作。3、招商政策1）、指

18、導(dǎo)思想圍繞全局招大商，合理定位塑商場。突出品牌，形成特色，把本案打造成精品化、個性化、品牌化、時尚化、休閑化、娛樂化的時尚購物中心。2）、招商的政策a、招商的具體政策（根據(jù)世紀(jì)廣場現(xiàn)有每平米租金35元/月平衡估算） 租金：一層50-60元/月/平方米；二層35-55元/月/平方米；三層25-35元/月/平方米；交租形式：年交押金：10,000-30,000元間，視單品面積而定b、招商的優(yōu)惠政策的建議為了加快招商進(jìn)度，盡快的招大商、招滿商，在優(yōu)惠政策方面采取以下措施。a、一次性交納1年租金享有政策：b、一次性交納2年租金享有政策：c、簽約xxxx，享有政策：d、政府相關(guān)扶持政策：e、簽約客戶每介

19、紹一戶新戶享有政策：e、租賃兩個或多個商鋪享有政策：f、免費為商戶提供服務(wù)：g、在本案租賃商鋪，免網(wǎng)絡(luò)初裝費。h、商戶手機統(tǒng)一鈴聲等：c、招商的方式與方法（1）為了實現(xiàn)大招商、招大商的目的，主要采取以下幾種形式進(jìn)行運作：1）、造聲勢，廣泛宣傳。利用電視、商場樓體及街道懸掛條幅、報刊上打廣告、印發(fā)dm單、做紙巾袋等形式進(jìn)行廣泛宣傳。2）、走出去面對面宣傳招商。主要招商領(lǐng)導(dǎo)親自去外地挑選合適與本商場經(jīng)營的業(yè)戶在本地或外地進(jìn)行洽談?wù)猩獭?）、號召全體員工進(jìn)行招商。4）、做好招商工作的領(lǐng)導(dǎo)工作，本次招商工作在總經(jīng)理的統(tǒng)一部署下開展，各部門通力合作、緊密配合把招商工作做好。5）立項后，對想引進(jìn)的項目做好

20、前期調(diào)查，直導(dǎo)總部特邀招商（如國美、蘇寧、肯德基、屈臣氏等）（2）招商推廣主題的闡述 提供穩(wěn)定回報、巨大升值潛力的投資型購物中心；xxxx崛起的中心商圈；未來cbd金坐標(biāo)突出投資價值；以商鋪的投資作為推廣重心。從以下幾方面支撐本項目的投資價值： a、地段優(yōu)越：b、未來的中心商圈： c、投資前景： d、經(jīng)營品牌： e、出租策略。對于項目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進(jìn)行。通過大型商家的行業(yè)影響力和社會影響力，帶動整個項目的租賃快速進(jìn)行，從而實現(xiàn)整體目標(biāo)的實現(xiàn)。 在招商的運作上必須把握好市場上一切利我因素，回避不利因素，根據(jù)市場情況和運作情況靈活調(diào)整相應(yīng)策略，促使項目成功

21、運作。 （3）招商的建議 為了取得較好的招商業(yè)績，建議如下： a、引進(jìn)品牌經(jīng)營者入場，樹立消費者購買信心； b、內(nèi)鋪實行租賃、統(tǒng)一收款形式； c、店鋪小分割，壓縮鋪位投資總額； d、付租款方式優(yōu)惠，降低投資門檻； e、為專營店或批發(fā)大戶一站式服務(wù)，統(tǒng)一收款、統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)，免除投資者后顧之憂。 （4）招商工作的開展與執(zhí)行1、招商的范圍與時間（1）、范圍。a、在長春、哈爾濱、沈陽等地引入商戶，重點在長春進(jìn)行招商。b、在長春進(jìn)行招商。一是批發(fā)市場的中檔品牌：可以引入遠(yuǎn)東、溫州城、長客隆的經(jīng)營業(yè)戶。這些商戶積累了雄厚的積金和豐富的經(jīng)驗。二是普通商場的中檔品牌：可以挖掘華正、崇智、中東的

22、業(yè)戶。這些商場一直走中檔的路線，經(jīng)營的商品適合于我們的商場。三是歐亞商場的二三線品牌，可提升商場的檔次。四是協(xié)商引入品牌專營店經(jīng)營業(yè)主。這些品牌很有知名度，對于吸引消費者和商場經(jīng)營起一定的作用。c、本地路線，一是本地大品牌代理商；二是本地有實力的有經(jīng)驗的客戶；三是本地具有代表性的客戶；（2）、時間。招商時間分為四個階段：第一階段第二階段第三階段第四階段（3）、內(nèi)容。商場總面積為6,210.2+9,179.4+7,105.8=2,2495.4平方米，其中：一層：（30+47.7）*159.85/2=6,210.2平方米（含柱子及樓梯間等）二層：（48.5+66.35）*159.85/2=9,17

23、9.4平方米（含柱子及樓梯間等）三層：9,179.4-（144*14.4）=7,105.8平方米，（含柱子及樓梯間等）按正常商場招商比例6：4的比例(含樓梯間、柱子及通道)，招商面積為13,497平方米。針對所處商圈及其經(jīng)營品牌定位，建議形成三賣場，即：一層：超市類（綜合超市、單品超市等）招商面積為3,726平方米；二層：賣場類：招商面積為5,507.6平方米，品牌男女服飾、珠寶首飾、手表、眼鏡、化妝品、鞋類、手袋、箱包皮具、兒童服飾、兒童用品、婦幼用品、針織品等；三層：綜合休閑類：招商面積為4,263.4平方米， 1、運動類：品牌旗艦店、體驗店、健身會館； 2、餐飲類：日韓料理、甜品屋、烤涮

24、快餐，特色風(fēng)味等 3、娛樂類：電玩、網(wǎng)吧、酒吧、足療會館、數(shù)字影院、兒童娛樂項目等 4、服務(wù)類：銀行、移動營業(yè)廳、婚紗攝影、美容美發(fā)spa、旅行服務(wù)、鮮花、干洗。 2、招商進(jìn)度中的比例分配招商的前期階段，完成招商面積的比例計劃為：招商占商場總面積20左右；招商的中期階段，完成招商面積的比例計劃為：招商占商場總面積60左右；招商的后期補充和調(diào)整階段，完成招商面積的比例計劃為：招商占商場總面積20左右；招商至80%即可開業(yè)，在開業(yè)后可相繼入駐商戶，完成后期招商的全部工作，隨后進(jìn)入招商調(diào)整階段。第六章 商場運營及利潤計算1、交納（一年）租金計算按每平方米租金計算整體收入（4種租金/平米）樓層招商面積

25、租金/平米租金/月租金/年租金/平米租金/月租金/年一層 3,726 50 186,306 2,235,672 55 204,937 2,459,239 二層 5,508 35 192,767 2,313,209 40 220,306 2,643,667 三層 4,263 25 106,587 1,279,044 30 127,904 1,534,853 合計 13,497 485,660 5,827,925 553,147 6,637,759 樓層招商面積租金/平米租金/月租金/年租金/平米租金/月租金/年一層 3,726 60 223,567 2,682,806 65 242,198 2,

26、906,373 二層 5,508 45 247,844 2,974,126 50 275,382 3,304,584 三層 4,263 35 149,222 1,790,662 40 170,539 2,046,470合計 13,497 620,633 7,447,594 688,119 8,257,428 2、履約保證金計算每個檔口履約保證金為10,000-30,000元，3、年費用支出（參照xx每年費用支出）此項目內(nèi)所列費用系17年中每年支出項目，許多項目本案運營中未必會出現(xiàn)，只列為參考。 xxx營業(yè)面積為30,000項目 金額 員工及臨時工資71人1,400,400辦公費19,500差旅

27、費40,000業(yè)務(wù)招待費175,000宣傳費400,000勞動保險費108,000醫(yī)療保險費16,200企財保險費10,000住房公積金16,200維修費250,000物料消耗60,000低值易耗品攤銷60,000衛(wèi)生費49,100水費62,400電費1,776,000電話費14,400工作餐56,400采暖費6,000,500勞動保護(hù)費30,000煤氣費12,000土地收益金100,000垃圾清運費60,000掃雪費20,000占道費議價租賃管理費120,000臨時用工管理費4,000消防費用40,800運雜費1,200洗滌費5,000燃料費3,000機動車費用30,000 其他費用 36,

28、000 總計5,465,300本案第一年的支出費用，以實際發(fā)生情況為準(zhǔn)，第二年按第一年情況制定預(yù)算，由公司財務(wù)審計核定后執(zhí)行。4、本案總利潤以收入減去支出為純利潤。第一、二年以穩(wěn)定市場為基礎(chǔ)，租金保持不變，第三年開始，每年以遞10%為基礎(chǔ)，逐年遞增。5、合同的制定與簽訂1、合同的制定應(yīng)該以法律為依據(jù)，經(jīng)營為準(zhǔn)繩，招商正式實施時定稿印制。招商人員要求理解合同、每人都能獨立完成合同的簽訂。2、簽訂合同是要收取租金和保證金，并交納商場促銷費和營業(yè)員的工裝費、工牌費。第七章 商場的裝修與開業(yè)鋪貨（一）商戶裝修商場簽完合同的商戶這個時期應(yīng)該提交裝修方案及圖紙，管理人員審核后進(jìn)入裝修，每個商戶需交納裝修保

29、證金3000元-5000元，待商場管理人員組織驗收，合格后通知業(yè)戶開業(yè)前一周鋪貨，開業(yè)一個月后，在無任何事故發(fā)生后，可將裝修押金返還商戶。（二）、商場的開業(yè)前與開業(yè)宣傳策劃1、商場的開業(yè)時間確定。商場的開業(yè)時間為2、開業(yè)前的宣傳（待定）3、開業(yè)當(dāng)日的宣傳活動（待定）（三）、商場部門的組建及人員結(jié)構(gòu)1、設(shè)置的部門及商場的組織架構(gòu)。1）、部門設(shè)置： 財務(wù)部商場總經(jīng)理、副總經(jīng)理總助總助政務(wù)部運營部辦公室物管處安保隊企劃部商管部招商部 人員配置說明崗位設(shè)立人數(shù)崗位描述總經(jīng)理1人直管副總經(jīng)理及財務(wù)部工作，掌控企業(yè)大局副總經(jīng)理1人對總經(jīng)理負(fù)責(zé)，直管總助工作總 助2人對總經(jīng)理副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，直管運營部、政務(wù)部

30、招商部經(jīng)理1人對主管總助負(fù)責(zé)，直管商場招商工作招商專員 1人對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，主抓商場招商工作商管部經(jīng)理3人對主管總助負(fù)責(zé)，直管樓層日常管理商管部主管6人對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，管理樓層日常事務(wù)企劃部經(jīng)理1人對主管總助負(fù)責(zé)，直管策劃宣傳工作企劃部文員1人對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，主抓文案、美工、平面設(shè)計企劃部廣播員1人對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，抓好廣播窗口工作辦公室主任1人對主管總助負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)對外協(xié)調(diào)及人力資源相關(guān)工作安保隊長1人對主管總助負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)四防安全工作安保員9人(含防火專員),對隊長負(fù)責(zé),負(fù)責(zé)企業(yè)四防安全檢查工作。物業(yè)部庫管員1人對主管副總負(fù)責(zé)，并負(fù)責(zé)與公司物業(yè)部聯(lián)系相關(guān)事宜財務(wù)經(jīng)理1人對總經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)

31、企業(yè)財務(wù)支出與核算，費用管控工作。財務(wù)部出納1人對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)現(xiàn)金收支及往來財務(wù)賬務(wù)工作。總計32人2）員工工資測算員工工資職員人數(shù)工資基數(shù)資金月工資月工資總額年工資總額總經(jīng)理11000010,00010000120,000副總1550010006,500650078,000總助240008004,8009600115,200中層正職823005002,80022400268,800主管714003001,70011900142,800文員114002001,600160019,200出納員114002001,600160019,200保安員912002001,40012600151

32、,200廣播員112002001,400140016,800庫管員112002001,400140016,800小計3279000948000更夫6900540064,800保潔員1890016200194,400合計56100,6001,207,200統(tǒng)一收費，還將設(shè)立收銀員，核算員等，具體人數(shù)待實際操作后決定。3）、人員的錄用與崗前培訓(xùn)。商場的招聘具有商業(yè)管理經(jīng)驗的人員經(jīng)過統(tǒng)一的培訓(xùn)后進(jìn)入崗位。4）、商場各部門的制度制定。商場的運營需要制定相關(guān)的管理制度，按制度辦事。（四）商場的運營可提供開業(yè)后商場運營章程（暫略）第八章 合作方式xxxx對本案提供為期5-10年的管理輸出，整個管理過程為：

33、1、 收入，提交每年完成預(yù)算方案，公司可按此審計；2、 支出，提交每年費用支出方案，公司可按此方案管控；3、 安全，提供四防安全培訓(xùn)全過程，確保安全運營；4、 維修，為商戶提供最可靠保證，3分鐘到位10分鐘解決問題。具體方式：（xxxx地產(chǎn)為甲方，xxx管理輸出為乙方）1、 甲方向乙方提供商場現(xiàn)有土地資證、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、消防驗收合格批件、環(huán)保排污批件等相關(guān)文件。2、 甲方同意乙方運營管理委托文件。3、 人員管理由乙方負(fù)責(zé)，甲方提出用人方案，雙方達(dá)成協(xié)議后，由乙方全權(quán)負(fù)責(zé)人員管理。（含聘請與辭退）4、 甲方付給乙方管理費用為20萬元/年/店（此數(shù)為全國統(tǒng)一價格。20,000平方米內(nèi)，超出另

34、行計算）（如乙方只負(fù)責(zé)為甲方招商開業(yè)，此項費用為58萬元/次/店20,000平內(nèi)，超出另計算）。5、 合同期內(nèi)，甲方親屬及個人不得參與管理，甲乙雙方實行一言堂制，即雙方負(fù)責(zé)人間一人對話，其它人不得參與，不得責(zé)難乙方工作人員。有問題直接與乙方負(fù)責(zé)人協(xié)商，屬實由乙方負(fù)責(zé)人按規(guī)章制度執(zhí)行。6、 賬務(wù)由乙方負(fù)責(zé)，向甲方月報，由甲方審核。7、 費用支出乙方提出預(yù)算，甲方審批后執(zhí)行。8、 商場前期運營預(yù)算應(yīng)提前做好準(zhǔn)備：（1） 前期工作辦公設(shè)備購置（2） 廣告宣傳費用（3） 攤位二次改造費用（4） 大項目招商讓利回扣費用（5） 招待費用（6） 外地員工到xx的食住宿費用及往返交通費用9、 開業(yè)后乙方為甲方

35、出臺一整套完整的運營章程，并按此操作、管理、執(zhí)行。 2011年x月xx日下面是贈送的范文，不需要的朋友可以下載后編輯刪除2013黨風(fēng)建設(shè)心得體會范文按照上級的統(tǒng)一部署，我們認(rèn)真組織開展了黨風(fēng)廉政建設(shè)教育活動。通過學(xué)習(xí)，我對活動的重要意義有了一個更高的認(rèn)識，使我對開展黨風(fēng)廉政建設(shè)的重要性和必要性有了更進(jìn)一步的認(rèn)識和了解?？梢钥隙ǖ卣f，通過這次教育活動，使自己對相關(guān)內(nèi)容在原有的學(xué)習(xí)基礎(chǔ)上有了更進(jìn)一步的提高，在一些方面拓寬了思路，開闊了視野，增強了搞好工作的信心?，F(xiàn)就學(xué)習(xí)情況談一點粗淺的認(rèn)識和看法。一、加強黨風(fēng)廉政建設(shè)，干干凈凈履行職責(zé)黨風(fēng)廉政建設(shè)關(guān)乎民心向背，關(guān)乎事業(yè)成敗。黨中央領(lǐng)導(dǎo)集體對加強黨風(fēng)

36、廉政建設(shè)和反腐敗斗爭給予高度關(guān)注和重視，采取了強力措施，中紀(jì)委三次全會上提出了“四大紀(jì)律”、“八項要求”，中央連續(xù)出臺了黨內(nèi)監(jiān)督條例和紀(jì)律處分條例兩個法規(guī)，充分顯示了堅持不懈反腐倡廉的強大決心。對于廉潔自律問題，要把握好兩條：一要干事，二要干凈，也就是既勤又廉。不勤政無以立業(yè)，就沒地位;不廉政無以立身，就栽跟頭。要把這兩條統(tǒng)一起來對待，經(jīng)得起考驗，樹立好形象。1、要警鐘長鳴，筑牢防線。任何腐化、腐敗行為都是從思想的蛻化開始的，都有一個思想演變的過程。因此，把牢思想這一關(guān)是最有效的預(yù)防，加強思想教育也是反腐倡廉的根本之策。我們一時一刻都不能放松世界觀、人生觀、價值觀的改造。要認(rèn)識到權(quán)力是一把雙刃

37、劍，用好了能為民造福，用不好也能為自己造“罪”。我雖然只是公安局一名普通民警，也應(yīng)該倍加珍惜得來不易的工作，不要因一念之差給家庭、給親人帶來無以挽回的痛苦。2、從嚴(yán)自律，管住自己。當(dāng)前市場經(jīng)濟的趨利性逐步滲透到社會生活的方方面面，形形色色的價值觀不斷充斥人們的思想，我們現(xiàn)在各方面的條件也有了很大的改善。但越是在這種形勢下，越要保持清醒的頭腦，越要保持艱苦奮斗的作風(fēng)，越要從方方面面嚴(yán)格要求自己。稍有不慎，就可能犯錯誤、栽跟頭。“常在河邊走，難得不濕鞋”，就是要時時刻刻謹(jǐn)小慎微。我們每一名黨員干部都要正確行使手中的權(quán)力，在大事上一定要涇渭分明，小節(jié)上時刻從嚴(yán)把握，哪些事能做，哪些事不能做，腦子里要

38、有明確的界限，自重、自省、自警、自勵，清清白白從政，踏踏實實干事，堂堂正正做人。3、自覺接受監(jiān)督。失去監(jiān)督的權(quán)力，必然滋生腐敗;脫離監(jiān)督的干部，往往會犯錯誤。我們每一名黨員干部都要正確地對待監(jiān)督。黨組織和群眾的監(jiān)督是一面鏡子，經(jīng)常地照一照，檢查一下自己的缺點和不足，及時加以改正和糾正，對自己的成長進(jìn)步大有裨益。“良藥苦口利于病，忠言逆耳利于行”，常被潑點冷水，常聽點逆耳之言，可以使頭腦保持清醒。黨中央頒布實施的中國共產(chǎn)黨黨內(nèi)監(jiān)督條例(試行)和中國共產(chǎn)黨紀(jì)律處分條例，這是落實黨要管黨、從嚴(yán)治黨方針，發(fā)展黨內(nèi)民主、加強黨內(nèi)監(jiān)督的十分重要的黨內(nèi)法規(guī)，使黨內(nèi)監(jiān)督走上了有法可依的路子。我們廣大民警都要認(rèn)

39、真學(xué)習(xí)，嚴(yán)格執(zhí)行。二、堅持求真務(wù)實，扎扎實實干好工作做好黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐倡廉工作，就要堅決貫徹求真務(wù)實的要求，推進(jìn)各項改革建設(shè)事業(yè)更快發(fā)展，就要大力弘揚求真務(wù)實的作風(fēng)。我們要使求真務(wù)實成為行動的準(zhǔn)則，貫穿和體現(xiàn)在各項工作的具體實踐中去。1、要有求真的精神。求真說到底是一種覺悟、一種境界、一種品德、一種精神，是分析問題、研究問題、解決問題的有力武器。從大的方面講，是科學(xué)判斷新形勢，準(zhǔn)確把握規(guī)律，探求辦法措施。具體到我們普通民警來說，就是堅持把人民群眾的利益放在首位，堅持把公安事業(yè)發(fā)展放在首位，客觀分析存在的問題和差距，清醒地看到前進(jìn)中的矛盾和困難，增強加快發(fā)展的壓力感、緊迫感。同時，又要看到我

40、們良好的工作基礎(chǔ)、各方面的優(yōu)勢條件，堅定信心，搶抓機遇，推動公安事業(yè)不斷向前發(fā)展，一年比一年快、一年比一年好。求真就要開動腦筋，勤于思考，學(xué)會用心，善于從普遍性問題中發(fā)現(xiàn)和找到規(guī)律性的東西，總結(jié)和提煉經(jīng)驗性的做法，用以解決發(fā)展中的矛盾、前進(jìn)中的難題、工作中的癥結(jié)?？偟膩碚f就是既要有加快發(fā)展的高度熱情，又要有扎扎實實的工作態(tài)度;使我們的各項工作體現(xiàn)時代性、把握規(guī)律性、富有創(chuàng)造性。2、要有務(wù)實的作風(fēng)。說老實話、辦老實事、做實在人，既是處事為人的立身之本，也是創(chuàng)業(yè)為政的基本準(zhǔn)則。一個人的能力有大小、職位有高低，但只要是踏下心來做事、實打?qū)嵉刈鋈?，就能干出名堂，也能取得組織的信任，得到群眾的贊譽。3、

41、要有實干的行動。實干，是共產(chǎn)黨人的作風(fēng);認(rèn)真，是共產(chǎn)黨人的品格。我們要繼續(xù)堅持“干”字當(dāng)頭、“實”字為先，遇到困難不縮手，干不成功不罷手，以實干求實績，以實干求發(fā)展。科學(xué)的決策再加上實干的行動，我們的事業(yè)就能無往而不勝。4、要有實際的效果。衡量工作能力的標(biāo)準(zhǔn)，主要是看實績。只要是領(lǐng)導(dǎo)布置的任務(wù)、安排的工作，都要按時、按質(zhì)、按量完成。三、抓好黨風(fēng)廉政建設(shè)，深入開展反腐敗斗爭腐敗現(xiàn)象的存在是我們不容回避的問題，這方面的問題最傷群眾的感情，最損害黨和人民群眾的關(guān)系。我們要毫不松懈地抓好黨風(fēng)廉政建設(shè)，以實際成效取信于民。要學(xué)習(xí)貫徹“三個代表”重要思想，堅持立黨為公、執(zhí)政為民，必須堅決把反腐敗斗爭深入進(jìn)

42、行下去。要堅持標(biāo)本兼治、綜合治理的方針，加大治本的力度，把反腐倡廉工作寓于改革開放和經(jīng)濟建設(shè)的全過程，寓于各項政策措施之中，從源頭上預(yù)防和治理腐敗問題。要強化理想信念教育和廉潔從政教育，牢固構(gòu)筑拒腐防變的思想道德防線。要時刻把黨和人民的利益放在首位，自覺地以黨紀(jì)政紀(jì)約束自己，用群眾的滿意程度鞭策自己，模范地遵守廉潔自律的各項規(guī)定，始終做到自重、自省、自警、自勵，始終保持共產(chǎn)黨人的蓬勃朝氣、昂揚銳氣和浩然正氣，以自身的模范行動實踐為民服務(wù)的根本宗旨。黨的十六屆四中全會通過中共中央關(guān)于加強黨的執(zhí)政能力建設(shè)的決定中，明確提出了加強黨風(fēng)廉政建設(shè)，深入開展反腐敗斗爭是我黨提高黨的執(zhí)政能力，鞏固黨的執(zhí)政地

43、位的一項重大政治任務(wù)。實踐證明，黨的作風(fēng)關(guān)系黨的形象，關(guān)系人心向背，關(guān)系黨的事業(yè)全局，作為一名普通民警，我們應(yīng)自覺自愿擁護(hù)黨的領(lǐng)導(dǎo)，旗幟鮮明地維護(hù)黨的形象，各負(fù)其責(zé)，支持和參與黨風(fēng)廉政建設(shè)和深入開展反腐敗斗爭，做到廉潔自律，自覺糾正部門和行業(yè)不正之風(fēng)，切實解決群眾反映強烈的突出問題，加強自身業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，牢固樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀，自覺增強廉政意識，增強紀(jì)律和法制觀念，做遵紀(jì)守法、廉潔從政、勤政為民，切實轉(zhuǎn)變作風(fēng)、務(wù)實高效、開拓創(chuàng)新的模范。牢固樹立“發(fā)展才是硬道理”的思想，牢牢把握發(fā)展經(jīng)濟這個中心，正確認(rèn)識和處理好經(jīng)濟建設(shè)與黨風(fēng)廉政建設(shè)的辯證統(tǒng)一關(guān)系。與基層黨組織從思想上、行動上保持一致

44、，自覺抵制腐敗，做到管住自己的口，管住自己的手，管住自己的腿，大力弘揚無私奉獻(xiàn)精神和黨員干部廉潔自律、嚴(yán)于律已的表率作用。黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗斗爭是全黨的一項重大政治任務(wù)，是一項社會性的系統(tǒng)工程。我們每一個人要從自己的工作性質(zhì)、業(yè)務(wù)特點出發(fā)，徹底轉(zhuǎn)變“反腐敗是額外負(fù)擔(dān)”“我們小民警不存在也不需要反腐倡廉”的錯誤想法，積極主動地承擔(dān)起反腐倡廉職責(zé)，確保全局的黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗斗爭工作平衡發(fā)展。我作為公安局的一名普通民警，一是要認(rèn)真學(xué)習(xí)黨的路線方針、政策，學(xué)習(xí)專業(yè)知識，不斷提高自身政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)，提高為人民服務(wù)的本領(lǐng)。二是要在實際工作中，嚴(yán)格遵守單位制定的各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，遵紀(jì)守法

45、，愛崗敬業(yè)，認(rèn)真履職，完成領(lǐng)導(dǎo)安排的各項工作任務(wù)。做一名大公無私、廉潔奉公、吃苦在前、享受在后的好民警。三是要樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀，自覺增強廉政意識，增強紀(jì)律和法制觀念，做遵紀(jì)守法、廉潔從政、勤政為民，切實轉(zhuǎn)變作風(fēng)、務(wù)實高效、開拓創(chuàng)新的模范，以自己有限的力量把我局黨風(fēng)廉政建設(shè)工作推向一個新的高度。中共中央總書記胡錦濤同志在中央紀(jì)律檢查委員會，第七次全體會議上作了全面加強新形勢下的領(lǐng)導(dǎo)干部作風(fēng)建設(shè)，把黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗斗爭引向深入的全面講話，此次講話可以說拉開了我們黨黨風(fēng)廉政建設(shè)新的篇章。把反腐倡廉工作融入經(jīng)濟建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會建設(shè)和黨的建設(shè)之中，拓展從源頭上防治腐敗工

46、作領(lǐng)域，堅定不移地把黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗斗爭推向深入。20xx年xx月xx日在中國共產(chǎn)黨第十七屆中央紀(jì)律檢查委員會第三次全體會議上他強調(diào)，要充分認(rèn)識反腐敗斗爭的長期性、復(fù)雜性、艱巨性，毫不動搖地加強黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗斗爭，堅持標(biāo)本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預(yù)防的方針，以黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗斗爭的新成效取信于民，為改革發(fā)展穩(wěn)定提供堅強保證。從這些講話來看，我深深地感受到我們黨之所以不斷地興旺發(fā)達(dá)，領(lǐng)導(dǎo)中國人民和政府一步一步地推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化進(jìn)程事業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)和諧社會的構(gòu)建，全面實現(xiàn)小康，其最根本的原因就是我們黨在黨風(fēng)廉政建設(shè)中始終堅定不移，特別是把領(lǐng)導(dǎo)干部的作風(fēng)建設(shè)始終放在黨風(fēng)廉政建設(shè)

47、的重中之重。一、反腐倡廉的艱巨性和長期性決定了黨風(fēng)廉政建設(shè)的艱巨性和長期性。反腐倡廉就是要促進(jìn)各級黨政機關(guān)和廣大黨員干部做到廉政，努力為人民辦實事、辦好事、謀幸福;就是要堅決糾正損害群眾利益的不正之風(fēng)，嚴(yán)厲查處腐敗分子，更好地維護(hù)人民群眾的諸多利益和政治文化權(quán)益。只有抓好這項工作，才能永葆我黨的先進(jìn)性和國家政權(quán)的人民性。然而，當(dāng)前反腐倡廉工作在我國具有長期性、復(fù)雜性和艱巨性，主要表現(xiàn)在：一是有些組織管黨不得力，一些黨員干部廉潔自律和拒腐防變的能力不強。二是當(dāng)前經(jīng)濟類案件涉案金額越來越大，如2006年全國各級檢察機關(guān)共立案偵查職務(wù)犯罪大案18241件，其中貪污、受賄百萬元以上的案件就有623起。

48、三是利用干部人事權(quán)，司法權(quán)和行政審批權(quán)違紀(jì)違法案件突出。四是窩案串案明顯增多。五是領(lǐng)導(dǎo)干部與配偶子女串通進(jìn)行腐敗活動相當(dāng)突出。六是作案手段隱藏性加強。七是一些領(lǐng)域中制度和體制還不完善。從以上種種現(xiàn)象來看，當(dāng)前反腐倡廉的斗爭還非常艱巨，其斗爭具有長期性和復(fù)雜性，這場斗爭的成功與否直接關(guān)系到我們黨的生死存亡，也直接關(guān)系到我黨黨風(fēng)廉政建設(shè)的決心與勇氣。因此，為了真正打好我們黨的黨風(fēng)廉政建設(shè)這一生死戰(zhàn)役，必須正確分析和判斷反腐倡廉的形勢，認(rèn)真審視反腐倡廉的形勢。所以，當(dāng)前必須要做到的是：建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預(yù)防腐敗體系;要堅持標(biāo)本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預(yù)防的方針;要加強對權(quán)力運行的制約和監(jiān)督，確保權(quán)力的正確行使;加強反腐倡廉教育，筑牢拒腐防變的思想道德防線;進(jìn)一步加強黨風(fēng)廉政建設(shè)，認(rèn)真治理和糾正損害群