經(jīng)營(yíng)行為如何影響ROIC

1、1主要改動(dòng)點(diǎn)說(shuō)明主要改動(dòng)點(diǎn)說(shuō)明為簡(jiǎn)化，取消了初始情景項(xiàng)目分一、二期的假設(shè)；A1（產(chǎn)品創(chuàng)新）的設(shè)計(jì)方案部分，劉紅宇認(rèn)為公寓單套總價(jià)從1.2漲到1.5，單價(jià)漲得太猛，不符合實(shí)際。因此我引用了原先的假設(shè)數(shù)據(jù)，信息更多了，但也更“逼真”；為避免誤解，“單價(jià)”一律改為“單套總價(jià)”；關(guān)于降價(jià)、銷(xiāo)售加快的兩頁(yè)P(yáng)PT，數(shù)據(jù)計(jì)算有誤，模型無(wú)法證實(shí)ROIC變動(dòng)，因此刪除。如需增加該兩種情形，必須重新設(shè)置初始情景數(shù)據(jù)，按目前設(shè)置的數(shù)據(jù)無(wú)法模擬出該兩種情形；其他還有個(gè)別數(shù)據(jù)與格式的修訂（目前所有數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)驗(yàn)算無(wú)誤）。2目錄目錄第一部分第一部分戰(zhàn)略評(píng)價(jià)體系回顧戰(zhàn)略評(píng)價(jià)體系回顧P2第二部分第二部分經(jīng)營(yíng)行為如何影響經(jīng)營(yíng)行為如

2、何影響ROICP18第四部分第四部分重慶公司重慶公司ROIC初步解析初步解析P393先問(wèn)一個(gè)問(wèn)題先問(wèn)一個(gè)問(wèn)題某地區(qū)公司1月份投入100萬(wàn)元萬(wàn)元買(mǎi)地建房，項(xiàng)目可售總貨值120萬(wàn)元萬(wàn)元，7月開(kāi)盤(pán)，當(dāng)月回款60萬(wàn)元，8月回款60萬(wàn)元，8月項(xiàng)目售罄。20/100=20% ？20/120=16.7%？其他？其他？請(qǐng)問(wèn)該地區(qū)公司ROIC是多少？4ROIC計(jì)算方法計(jì)算方法1ROIC2銷(xiāo)售回款銷(xiāo)售回款EBIT3出租、物管出租、物管EBIT4商業(yè)物業(yè)評(píng)商業(yè)物業(yè)評(píng)估增值估增值5年度平均投入資本（年度平均投入資本（IC） 說(shuō)明：說(shuō)明：l地區(qū)公司在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中實(shí)際投入的資金額度，不區(qū)分資金來(lái)源是所有者權(quán)益或是債務(wù)。

3、現(xiàn)金與銀行存款、籌資活動(dòng)（如借款及償還債務(wù)本息等）均不影響投入資本。 l年度平均IC（年初IC1月末IC12月末IC）13 l投資性房地產(chǎn)竣工當(dāng)年的評(píng)估增值，按當(dāng)年40%、次年35%、后年25%分?jǐn)傆?jì)入ROIC的分子l合資、聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目公司總體EBIT、投入資本100%納入地區(qū)公司ROIC的分子分母注：詳見(jiàn)地區(qū)公司戰(zhàn)略評(píng)價(jià)體系管理辦法第2頁(yè)4.3。ROIC具體計(jì)算辦法、模板隨后將由集團(tuán)財(cái)務(wù)部發(fā)文。5ROIC計(jì)算方法（簡(jiǎn)化）計(jì)算方法（簡(jiǎn)化）1ROIC2銷(xiāo)售回款銷(xiāo)售回款EBIT5年度平均投入資本（年度平均投入資本（IC） 說(shuō)明：說(shuō)明：l地區(qū)公司在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中實(shí)際投入的資金額度，不區(qū)分資金來(lái)源是所有者

4、權(quán)益或是債務(wù)?，F(xiàn)金與銀行存款、籌資活動(dòng)（如借款及償還債務(wù)本息等）均不影響投入資本。 l年度平均IC（年初IC1月末IC12月末IC）13 l合資、聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目公司總體EBIT、投入資本100%納入地區(qū)公司ROIC的分子分母注：詳見(jiàn)地區(qū)公司戰(zhàn)略評(píng)價(jià)體系管理辦法第2頁(yè)4.3。ROIC具體計(jì)算辦法、模板隨后將由集團(tuán)財(cái)務(wù)部發(fā)文。6回款回款EBIT計(jì)算計(jì)算月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入年初1100020030040050060070608060900100011001200單位：萬(wàn)元回款回款EBIT = 60 + 60 100 = 207年度平均投入資本計(jì)算年度平均投入資本計(jì)算月份月份資金流出資金

5、流出資金流入資金流入月末月末IC年初0110001002001003001004001005001006001007060408060-20900-201000-201100-201200-20單位：萬(wàn)元年度平均投入資本年度平均投入資本=（0+100+100+100+100+100+100+40 -20-20-20-20-20）/13= 41.58ROIC計(jì)算計(jì)算月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初0110001002001003001004001005001006001007060408060-20900-201000-201100-201200-20單位：萬(wàn)元ROIC=

6、回款EBIT/ 年度平均投入資本 =20/41.5= 48.1%9運(yùn)營(yíng)動(dòng)作如何影響運(yùn)營(yíng)動(dòng)作如何影響ROIC？ROIC利潤(rùn)率利潤(rùn)率周轉(zhuǎn)率周轉(zhuǎn)率產(chǎn)品創(chuàng)新提高銷(xiāo)售總額營(yíng)銷(xiāo)殺傷力提高銷(xiāo)售單價(jià)價(jià)值工程優(yōu)化成本配置有利的地價(jià)支付進(jìn)度銷(xiāo)售、回款加快開(kāi)發(fā)周期縮短A1A3A2B3B2B110產(chǎn)品創(chuàng)新提高銷(xiāo)售總額產(chǎn)品創(chuàng)新提高銷(xiāo)售總額月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初0110001002001003001004001005001006001007065358060-25900-251000-251100-251200-25單位：萬(wàn)元A1初始初始情景情景差異差異變化變化回款EBIT2520+5年

7、均IC39.241.5-2.3ROIC63.7%48.1%+15.6% A1不平衡使用容積率，改變?cè)O(shè)計(jì)方案：業(yè)態(tài)套數(shù)a套均面積b總面積=a*b單價(jià)c套總價(jià)=b*c方案1 高層公寓100100100000.0121.2方案2高層公寓801008000 0.01151.15多層洋房121672000 0.01652.75方案一總貨值=100*1.20=120萬(wàn)元方案二總貨值=80*1.15+12*2.75=92+33=125萬(wàn)元11營(yíng)銷(xiāo)品牌力提高銷(xiāo)售單價(jià)營(yíng)銷(xiāo)品牌力提高銷(xiāo)售單價(jià)A2月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初01100010020010030010040010050010

8、06001007065358060-25900-251000-251100-251200-25單位：萬(wàn)元l 營(yíng)銷(xiāo)部將單套總價(jià)從1.2萬(wàn)提高到1.25萬(wàn)，總貨值提高到125萬(wàn)元A2初始初始情景情景差異差異變化變化回款EBIT2520+5年均IC39.241.5-2.3ROIC63.7%48.1%+15.6% 12價(jià)值工程優(yōu)化成本配置價(jià)值工程優(yōu)化成本配置月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初019509520095300954009550095600957060358060-25900-251000-251100-251200-25單位：萬(wàn)元A3初始初始情景情景差異差異變化變化回

9、款EBIT2520+5年均IC36.941.5-4.6ROIC67.7%48.1%+19.6% A3l 通過(guò)優(yōu)化成本配置，減少項(xiàng)目投資5萬(wàn)元13開(kāi)發(fā)周期縮短開(kāi)發(fā)周期縮短單位：萬(wàn)元B1l 開(kāi)發(fā)周期縮短一個(gè)月，提前至6月開(kāi)盤(pán)月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初0110001002001003001004001005001006060407060-20800-20900-201000-201100-201200-20B1初始初始情景情景差異差異變化變化回款EBIT20200年均IC32.3 41.5 -9.2 ROIC61.9%48.1% + 13.8% 14銷(xiāo)售、回款加快銷(xiāo)售、

10、回款加快單位：萬(wàn)元B2l 仍然是7月份銷(xiāo)售，銷(xiāo)售、回款速度加快，7月、8月回款從60、60萬(wàn)變?yōu)?0、40萬(wàn)元月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初0110001002001003001004001005001006001007080208040-20900-201000-201100-201200-20B2初始初始情景情景差異差異變化變化回款EBIT20200年均IC40.0 41.5 -1.5 ROIC50.0%48.1%+ 1.9% 15有利的地價(jià)支付進(jìn)度有利的地價(jià)支付進(jìn)度單位：萬(wàn)元B3l 部分地價(jià)款延到2月份支付月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初

11、015005025001003001004001005001006001007060408060-20900-201000-201100-201200-20B3初始初始情景情景差異差異變化變化回款EBIT20200年均IC37.7 41.5 -3.8 ROIC53.1%48.1%+ 4.9% 16產(chǎn)品創(chuàng)新提高銷(xiāo)售總額產(chǎn)品創(chuàng)新提高銷(xiāo)售總額+銷(xiāo)售進(jìn)度不變銷(xiāo)售進(jìn)度不變?cè)路菰路葙Y金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初0110001002001003001004001005001006001007065358060-25900-251000-251100-251200-25單位：萬(wàn)元A1初始初始

12、情景情景差異差異變化變化回款EBIT2520+5年均IC39.241.52.3ROIC63.7%48.1%+15.6% A1不平衡使用容積率，改變?cè)O(shè)計(jì)方案：業(yè)態(tài)套數(shù)a套均面積b總面積=a*b單價(jià)c套總價(jià)=b*c方案1 高層公寓100100100000.0121.2方案2高層公寓801008000 0.01151.15多層洋房121672000 0.01652.75方案一總貨值=100*1.20=120萬(wàn)元方案二總貨值=80*1.15+12*2.75=92+33=125萬(wàn)元17營(yíng)銷(xiāo)品牌力提高銷(xiāo)售單價(jià)營(yíng)銷(xiāo)品牌力提高銷(xiāo)售單價(jià)+ 銷(xiāo)售、回款加快銷(xiāo)售、回款加快月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末

13、月末IC年初0110001002001003001004001005001006001007075258050-25900-251000-251100-251200-25單位：萬(wàn)元A2+B2初始初始情景情景差異差異變化變化回款EBIT2520+5年均IC38.5 41.5 -3.1 ROIC65.0%48.1% + 16.9% A2B2l 營(yíng)銷(xiāo)部將單套總價(jià)從1.2萬(wàn)提高到1.25萬(wàn)l 銷(xiāo)售、回款進(jìn)度從7、8月份60、60萬(wàn)提高到75、50萬(wàn)元18 營(yíng)銷(xiāo)品牌力提高銷(xiāo)售單價(jià)營(yíng)銷(xiāo)品牌力提高銷(xiāo)售單價(jià)+銷(xiāo)售、回款減緩銷(xiāo)售、回款減緩月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初011000100

14、2001003001004001005001006001007055458030159030-1510010-251100-251200-25單位：萬(wàn)元A2l 營(yíng)銷(xiāo)部將單套總價(jià)從1.2萬(wàn)提高到1.25萬(wàn)l 客戶對(duì)價(jià)格敏感，銷(xiāo)售、回款速度減緩。A2初始初始情景情景差異差異變化變化回款EBIT2520+ 5年均IC43.8 41.5 + 2.3 ROIC57.0%48.1%+ 8.9% 19 營(yíng)銷(xiāo)品牌力提高銷(xiāo)售單價(jià)營(yíng)銷(xiāo)品牌力提高銷(xiāo)售單價(jià)+銷(xiāo)售、回款大幅減緩銷(xiāo)售、回款大幅減緩月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初01100010020010030010040010050010060

15、0100703070802050902030100201011020-1012015-25單位：萬(wàn)元A2l 營(yíng)銷(xiāo)部將單套總價(jià)從1.2萬(wàn)提高到1.25萬(wàn)l 客戶對(duì)價(jià)格敏感，銷(xiāo)售、回款速度大幅減緩。A2初始初始情景情景差異差異變化變化回款EBIT2520+ 5年均IC55.8 41.5 + 14.2 ROIC44.8%48.1%-3.3% 20 晚拿地晚拿地拿地、開(kāi)盤(pán)時(shí)間點(diǎn)全部推后2個(gè)月；月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初0100020003100010040010050010060010070010080010090604010060-201100-201200-20單位：萬(wàn)元C1初始初始情景情景差異差異變化方向變化方向回款EBIT20200年均IC44.6 41.5 + 3.1 ROIC44.8%48.1%- 3.3% C121 年底拿地（當(dāng)年）年底拿地（當(dāng)年）11月底拿地；次年5月份開(kāi)盤(pán)。月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初0100020003000400050006000700080009000100001110001001200100單位：萬(wàn)元C2初始初始情景情景差異差異變化方向變化方向 回款EBIT020- 20 年均年均IC15.441.5 - 26.2 ROIC0%4