高密鳳臨水岸項(xiàng)目全程策劃報(bào)告

1、高密鳳臨水岸項(xiàng)目全程策劃報(bào)告目錄第一部分：定位分析報(bào)告第二部分：項(xiàng)目地塊swot析報(bào)告第三部分:消費(fèi)者市場(chǎng)分析報(bào)告第四部分:房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告第五部分：項(xiàng)目規(guī)劃營(yíng)銷建議第六部分：項(xiàng)目新樓盤命名的建議第七部分：物業(yè)管理的建議報(bào)告第八部分：提升產(chǎn)品價(jià)值的其它建議第九部分：營(yíng)銷體系的建立附件：1、高密市基本情況2、論頂層閣樓的營(yíng)銷策劃第一部分 : 定位報(bào)告1、高密的住宅市場(chǎng)不同檔次項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)定位以及尚未飽和的空間由于歷史的原因高密房地產(chǎn)市場(chǎng)2002 年正式啟動(dòng)，目前所有在建項(xiàng)目仍以低檔商品房開發(fā)為主，中檔房為輔，沒有高檔社區(qū)。各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)政策還很不完善， 高密市的房地產(chǎn)業(yè)還沒有培育成拉動(dòng)高密經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)

2、的支柱型產(chǎn)業(yè)；地方房地產(chǎn)政策還干擾和制約者當(dāng)?shù)厣唐返拈_發(fā)，這從雖然全國(guó)取消福利制度，高密仍然允許部分單位集資建房，允許城市村莊以招商引資的名字進(jìn)行遍地開花般的進(jìn)行舊村改造，2003 年全年開發(fā)了 40 萬(wàn)平方米，消化了 30 多萬(wàn)平方米，今年政府審批突然放量， 預(yù)計(jì) 2004 年的開發(fā)面積在70 多萬(wàn)平方米； 由此我們不難看出高密房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的混亂。 總體而言高密房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛剛豈不階段， 房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境在逐步規(guī)范， 政府目前還沒喲一個(gè)完善的扶持和發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的計(jì)劃，因此房地產(chǎn)開發(fā) 市場(chǎng)存在較大的上升開發(fā)利潤(rùn)空間的同時(shí)業(yè)包含者較大的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。這從高密的宏觀經(jīng)濟(jì)等方面也可以驗(yàn)證這個(gè)道

3、理。 總體來說高密是的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)在濰坊地區(qū)較高， 企業(yè)景氣指數(shù)較好， 但是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中仍然存在一些不容忽視的矛盾和問題， 突出表現(xiàn)在： 經(jīng)濟(jì)性結(jié)構(gòu)矛盾突出，第三產(chǎn)業(yè)所占比例不高，人均可支配收入較低，在崗職工人均年收入才 8848 元，社會(huì)需求不足；但是好的一面我們也要肯定， 最近這幾年高密的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)， 人民生活質(zhì)量有了較大的提高， 部分消費(fèi)者開始追求舒適的生活模式， 且對(duì)未來的市區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展信心十足， 隨著新的一輪土地開發(fā)熱潮的進(jìn)行， 高密市的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局將在盡一兩年年發(fā)生巨大的變化。 （具體宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)見 2004 年高密統(tǒng)計(jì)年鑒）綜合上述情況， 由于我項(xiàng)目是外來公司，

4、運(yùn)營(yíng)成本明顯高于本地開發(fā)商， 毫無品牌美譽(yù)度和消費(fèi)認(rèn)可度； 如開發(fā)低檔商品房可以說毫無市場(chǎng)，此計(jì)為開發(fā)下策；如開發(fā)中檔商品房則有浪費(fèi)了較多的資源（包括政府東遷帶來的升值效應(yīng)，膠河優(yōu)美的原生態(tài)風(fēng)景），且我們的開 發(fā)面積太大本地人群很難在短期消化， 此計(jì)為開發(fā)中策； 只有開發(fā)高檔房，建立品牌社區(qū)引導(dǎo)休閑，舒心的生活模式建立市場(chǎng)差異化，才可能形成便于開發(fā)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 擴(kuò)大潛在客戶群存在的區(qū)域， 用高品質(zhì)的物業(yè)帶來的高附加值， 用低開高走營(yíng)銷推廣策略逐步提高盈利點(diǎn)，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，此計(jì)才是開發(fā)上策。2、我項(xiàng)目最佳的開發(fā)定位項(xiàng)目最佳的開發(fā)定位“高密首席原生態(tài)健康教育社區(qū) ”根據(jù)項(xiàng)目所在的區(qū)域的地理位置

5、和我們現(xiàn)在的規(guī)劃思路， 發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目具有以下幾大賣點(diǎn)：項(xiàng)目毗鄰新市政府，有著巨大的政治，金融，科技優(yōu)勢(shì)，未來升值潛力巨大是新城市生活中心；沿河居住自然生態(tài)保存完整，景觀豐富，適合休閑和養(yǎng)老；周邊沒有污染源，空氣清新，具有發(fā)展健康住宅的條件；項(xiàng)目周邊規(guī)劃了小學(xué)和幼兒園， 為了教育有保證， 如果能夠引進(jìn)名牌學(xué)?；蛘咭M(jìn)特色教育更可以滿足家長(zhǎng)望子成龍的心情；項(xiàng)目要建成一個(gè)高檔小區(qū)，居住在這里是一種身份和地位的象征；綜合上述情況項(xiàng)目的最終開發(fā)主題是： “高密首席原生態(tài)健康教育社區(qū) ”。在營(yíng)銷策劃推廣上，我們將主推河居文化，因?yàn)槿祟惖陌l(fā)展史就是河居的歷史。所謂：“仁者樂山，智者樂水”。得水而靜，得水而暢，

6、水因其善變的靈性創(chuàng)造著寂靜與平和。 通過引入西方住房的高節(jié)奏和明快舒適的居家理念又溶入東方人尤其是濰坊人的寬容大度的居住情結(jié)，打開河居時(shí)代的門，倡導(dǎo)“河居文化”。但如果僅僅 把河居理解為在河邊居住未免過于狹隘， 應(yīng)該上升到一種文化高度來看待，它是休閑 /健康 / 旅游 /觀光等方面的現(xiàn)代綜合體。打河居文化牌有別于高密市場(chǎng)上的老城區(qū)牌，也不同于青島等沿海建筑的觀海牌， 容易樹立市場(chǎng)形象， 便于尋找差異化消費(fèi)的置業(yè)者認(rèn)同并購(gòu)買我們的項(xiàng)目多種物業(yè)。3、項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位國(guó)際化景觀生態(tài)文化社區(qū)， 最具購(gòu)買價(jià)值的新市中心水景豪宅所謂“國(guó)際化”借此提升高密居住社區(qū)的檔次品質(zhì)， 同時(shí)， 本項(xiàng)目以一種開發(fā)式的態(tài)

7、度，以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，大膽吸收國(guó)際化產(chǎn)品理念、品牌理念、文化理念打造居國(guó)際化水準(zhǔn)的生活住宅。所謂“景觀生態(tài)”絕佳生活福地，超大生態(tài)社區(qū) - 倡導(dǎo)自然與人文的和諧共融，以極富特色的建筑規(guī)劃、 優(yōu)美舒適的環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)， 營(yíng)造臨水而居的高尚生活社區(qū)，創(chuàng)造純粹純正的生態(tài)社區(qū)生活。所謂“文化社區(qū)”汲取高密濃郁的歷史文化底蘊(yùn)，挖掘歷史名人的典故，展現(xiàn)歷史，弘揚(yáng)高密文化，提升其國(guó)際化影響力。所謂“最具購(gòu)買價(jià)值”這是本項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者的承諾，將為買家打造低價(jià)格、高價(jià)值、高附加值的真正物美價(jià)廉的產(chǎn)品， 為買家構(gòu)筑超值的生活環(huán)境、 享受高品質(zhì)的生活。所謂“新市中心水景豪宅”以產(chǎn)品取信于人， 以熱情服務(wù)于人，

8、以國(guó)際化的水準(zhǔn)打造理想中的生活社區(qū)。力爭(zhēng)打造濰坊首席水景住宅。我國(guó)的水景住宅開發(fā)，從設(shè)計(jì)角度來看，有三個(gè)方面的趨勢(shì)：在自然水景的開發(fā)上，臨湖的設(shè)計(jì)特別重視水景空間的開發(fā)；另外，開發(fā)商對(duì)水景的開發(fā)已經(jīng)從“觀景”向“用景”轉(zhuǎn)變，給居住者的日常休閑帶來很多便利，強(qiáng)調(diào)居住者與水環(huán)境的融合和參與性； 第三個(gè)方面是與國(guó)際接軌的趨勢(shì)， 就是從 “人造水景”向“親自然水景”轉(zhuǎn)變。在親水設(shè)施上，現(xiàn)在的設(shè)計(jì)在朝著多元化的趨勢(shì)發(fā)展。對(duì)于水環(huán)境的開發(fā)， 強(qiáng)調(diào)戶戶見水， 并發(fā)掘高密的文化傳統(tǒng)特色，將文化和景觀融為一體；配套上，強(qiáng)調(diào)商業(yè)和娛樂多元化結(jié)合。依托膠河，突出水景的同時(shí)，也為城市景觀生態(tài)建設(shè)做出了一定的貢獻(xiàn)，成為

9、城市的地標(biāo)性建筑4、項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位為純粹純正的生態(tài)社區(qū)，以健康、活力、清爽、現(xiàn)代、耳目一新的形象作為主導(dǎo)。并通過規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑單體設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)等要素充分表達(dá)出來。5、項(xiàng)目消費(fèi)者定位客戶群定位中上收入消費(fèi)階層，二次置業(yè)者。中上收入消費(fèi)階層，二次置業(yè)者本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)群體定位方位應(yīng)該是立足本地，輻射青島、濰坊。高密市黨政機(jī)關(guān)、 事業(yè)單位， 私營(yíng)企業(yè)中高層管理人員以及個(gè)體工商企業(yè)主是我們的主要目標(biāo)市場(chǎng)。（具體分析見“消費(fèi)者市場(chǎng)分析”）第二部分： 項(xiàng)目地塊 swot 分析報(bào)告根據(jù)我地塊的現(xiàn)狀河設(shè)計(jì)院提供的設(shè)計(jì)圖稿， 可以把建設(shè)用地大致分成五個(gè)區(qū)域，現(xiàn)把整個(gè)地塊的 swot 分析如下。1

10、、整個(gè)地塊的swot 分析機(jī)會(huì)高密房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少綜合品質(zhì)較高的高端物業(yè)項(xiàng)目， 開發(fā)空間較大；周邊還沒有成型的大規(guī)模社區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少；當(dāng)?shù)鼐用裼羞h(yuǎn)離污染嚴(yán)重老城區(qū)的置業(yè)心理；高密物業(yè)管理混亂，可以引進(jìn)品牌物業(yè)，形成絕佳口碑效應(yīng)；當(dāng)?shù)鼐用竦闹脴I(yè)意識(shí)還是停留在產(chǎn)品主義時(shí)代， 我項(xiàng)目可以從社區(qū)內(nèi)外景觀和智能化等方面提升小區(qū)品質(zhì)，做成品牌社區(qū)。當(dāng)?shù)氐膽粜驮O(shè)計(jì)不到位， 室內(nèi)空間布局不合理， 使用空間浪費(fèi)嚴(yán)重；靠近新市政府和體育場(chǎng)，業(yè)主有較多的活動(dòng)空間；威脅市政府對(duì)面的項(xiàng)目開發(fā)定位是高品質(zhì)物業(yè)， 一段時(shí)間以內(nèi)他將與我項(xiàng)目將共同爭(zhēng)奪有限的高端客戶置業(yè)群體；政府將在不久的將來把新市政府周邊用地繼續(xù)拍賣， 競(jìng)爭(zhēng)

11、形式會(huì)越來越嚴(yán)峻；當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)不夠規(guī)范，違規(guī)操作很多；政府沒有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃整個(gè)城市到處搞開發(fā)；政府允許單位聯(lián)建房，因此不利于商品房的銷售。預(yù)計(jì)高密房地產(chǎn)的快速啟動(dòng)， 會(huì)有越來越多的外地規(guī)模開發(fā)企業(yè)進(jìn)入本地開發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)形式非常嚴(yán)峻優(yōu)勢(shì) 市政府要東遷，項(xiàng)目周邊將來會(huì)形成新的行政、教育、金融辦公中心，升值潛力巨大地勢(shì)相對(duì)平坦，雖然項(xiàng)目南高北低，但是高差僅為2米；項(xiàng)目南臨風(fēng)景優(yōu)美的膠河風(fēng)景帶，空氣清新；公司開挖了人工湖，在高密地區(qū)這是獨(dú)一無二的景觀資源；公司的員工水平明顯高于本地諸多開發(fā)公司；項(xiàng)目要進(jìn)行多項(xiàng)創(chuàng)新，可以形成物業(yè)差異優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì) 當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)， 本地消費(fèi)者素質(zhì)又較低， 舊的消

12、費(fèi)習(xí)慣短期內(nèi)很難消除， 他們對(duì)新的置業(yè)理念有一定的排斥心理， 引導(dǎo)有風(fēng)險(xiǎn)；政府什么時(shí)間東遷不定，對(duì)我項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣影響很大；吸引外地置業(yè)者的只有別墅物業(yè)，因此價(jià)格是個(gè)門檻如果項(xiàng)目不在多個(gè)方面創(chuàng)新， 將很難吸引眾多的消費(fèi)者， 但是這樣也間接的加大了開發(fā)成本；只有部分當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)可我下項(xiàng)目所在地， 推廣難度很大， 需要長(zhǎng)期引導(dǎo)，倘若不能夠借政府東遷之勢(shì)，公司將投入巨額宣傳資金；地塊東西長(zhǎng)600 多米，東西寬為 500 多米，交通路線長(zhǎng)；本地的房產(chǎn)按揭政策過于死板， 當(dāng)?shù)厝艘淮涡愿犊畲蠊P資金難度很大。2、項(xiàng)目各個(gè)區(qū)域價(jià)值的綜合分析2.1 、臨湖濱河區(qū)域就整個(gè)地塊而言， 臨湖區(qū)域是景觀資源最佳的位置， 為

13、了最大化的利用這種資源， 顯然把這里做成別墅區(qū)是最合適不過了； 原因在于縱觀世界各地所謂的“豪宅”，就是要講究物業(yè)對(duì)稀缺性資源獨(dú)占性，產(chǎn)品的創(chuàng)新和配置的高低倒是次要的。 此處不僅有開挖的蝴蝶湖還有濱河綠化帶， 青島設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的道路系統(tǒng)也便于把別墅和消費(fèi)多層普通客戶的居住區(qū)域形成隱性分割，優(yōu)美的景色，安靜的環(huán)境，能夠滿足購(gòu)買別墅業(yè)主的尊貴心理需求。 如果做成別墅概念區(qū)， 這里將是樹立小區(qū)高檔小區(qū)形象的關(guān)鍵，也是我項(xiàng)目獲得高額利潤(rùn)的重點(diǎn)區(qū)域。2.2 、中心區(qū)域按照青島設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)理念， 元寶內(nèi)的空間可以算是中心區(qū)域， 這里布置了大量的景觀小品，設(shè)計(jì)了豐富的水系，且容積率也較低，樓座全部由二至三個(gè)單

14、元而成組合， 在加上他在中心位置， 在加上設(shè)計(jì)師精心布置的視覺走廊， 因此在所有的多層住宅中， 它的綜合資源價(jià)值 是最高的， 因此這么好的資源顯然可以放在三期銷售， 同來拉升價(jià)格。2.3 、西部區(qū)域應(yīng)該承認(rèn)在所有的資源布局中， 這里的資源共享性最差， 市政配套的遞進(jìn)性也需要在西部要多次開挖道路鋪設(shè)管線； 為了滿足業(yè)主的交通需求， 西部可能要增設(shè)公交路線， 以及考慮到外環(huán)線近一兩人氣很難過去， 大部分人流到了小區(qū)西部就要停止了， 因此嘈雜的聲污染比較厲害比較。 還有一個(gè)不利的因素就是為了滿足業(yè)主的生活需求， 我們必須要建一些網(wǎng)點(diǎn)， 這些網(wǎng)點(diǎn)的后期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目我們很難控制， 那么這樣事必也要破壞小區(qū)的

15、高檔品味。 綜合上述因素， 西部必須減少網(wǎng)點(diǎn)的布置， 用通透的視野和優(yōu)美的綠化吸引客戶關(guān)注的目光， 提升小區(qū)的休閑，安靜的高檔氛圍； 同時(shí)還要增加公共活動(dòng)空間，畢竟這個(gè)區(qū)域建筑面積要在10 萬(wàn)平方米左右。這個(gè)區(qū)域以多層為絕對(duì)主力，輔以少量的別墅物業(yè)； 如果說在規(guī)劃批下來之后我項(xiàng)目能夠和幾個(gè)大的單位談成集團(tuán)購(gòu)買的意向， 那么就可以沿著西部開發(fā)， 開發(fā)量要結(jié)合政府的東遷時(shí)間。 倘若政府沒有具體的東遷時(shí)間， 我項(xiàng)目也沒有談下一個(gè)集團(tuán)戶， 那么我們就只能開發(fā)沿濱河綠化帶的別墅區(qū)， 吸引高端客戶。2.4 、東部區(qū)域這個(gè)區(qū)域相對(duì)比較安靜， 即靠近濱河綠化帶， 又離學(xué)校和幼兒園比較近，湖的北側(cè)有休閑廣場(chǎng)，

16、文化長(zhǎng)廊和亭臺(tái)樓榭，因此可以建少量的別墅， 雖然景觀資源不如中心區(qū)域和濱河綠化帶的南部區(qū)域， 但是它鑒于此這個(gè)區(qū)域應(yīng)該放在第四期開發(fā)比較合適， 它的價(jià)位可以中心區(qū)域持平。 從以往多家設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)草圖來看， 都沒有充分挖掘這一區(qū)域資源的最大化， 活動(dòng)空間和提升小區(qū)品味的休閑小品也不夠多，作為一個(gè)開發(fā)面積近10 萬(wàn)平方米的區(qū)域這是不要要考慮的，此外為社區(qū)居民服務(wù)的網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)該放到道路的北側(cè)，而不是放在南側(cè)，否則同樣是網(wǎng)點(diǎn)但是價(jià)格會(huì)大大折扣。2.5 、北部區(qū)域這個(gè)區(qū)域北接54 米寬的城市主干道鳳凰大街，南臨中心板塊，位置現(xiàn)對(duì)一般， 因?yàn)轼P凰大街還沒有把項(xiàng)目接壤的地方修好， 即便是修好了這里作為城市的主干

17、道噪音污染必然很大， 較大的車流量必然會(huì)影響出行安全， 且項(xiàng)目西北角還有一個(gè)天然的大坑， 面對(duì)這些不利的因素我們當(dāng)然還能發(fā)現(xiàn)一些有利開發(fā)的東西， 一是利用這個(gè)天然大坑做地下停車位， 經(jīng)過 4 期的開發(fā)我項(xiàng)目完全有把握預(yù)測(cè)到今后幾年業(yè)主汽車的持有量， 二是利用寬闊的鳳凰大街， 把小區(qū)的主入口設(shè)置在這里（當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)也是有的，那就是大門最后一期才形成，對(duì)項(xiàng)目的推廣有一定的干擾）； 三是倘若要開發(fā)到這個(gè)區(qū)域，這個(gè)區(qū)域已經(jīng)具備了比較明朗的開發(fā)態(tài)勢(shì)， 到底是開發(fā)一層網(wǎng)點(diǎn)還是二層網(wǎng)點(diǎn)我們心中也有數(shù)。綜合上述五個(gè)區(qū)域的多角度分析，我認(rèn)為項(xiàng)目分成五期開發(fā)比較理想， 每期各成組團(tuán)開發(fā)面積大約在 7 萬(wàn)平方米左右，

18、這應(yīng)該算是每期目前開發(fā)面積最大的組團(tuán)了， 根據(jù)現(xiàn)在的銷售情況6 萬(wàn)平方米左右的社區(qū)，一年可以消化調(diào) 80左右，從這個(gè)角度來說如此分配開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，因此總的開發(fā)面積最好控制在35 萬(wàn)平方米左右。第三部分 : 消費(fèi)者市場(chǎng)分析報(bào)告1、對(duì)項(xiàng)目潛在客戶群初步分析1.1 、項(xiàng)目潛在客戶群購(gòu)房消費(fèi)的心理特點(diǎn)分析高密作為一個(gè)縣級(jí)城市，民風(fēng)樸實(shí)，購(gòu)房者的心理比較復(fù)雜，即看重形象檔次又深諳精打細(xì)算。對(duì)于高密來說，消費(fèi)主力是從精神、物質(zhì)基礎(chǔ)都能接受商品房概念的人群。體現(xiàn)在如下幾個(gè)特點(diǎn)： 對(duì)價(jià)格敏感， 尤其對(duì)總價(jià)的敏感性高與單價(jià)， 整體購(gòu)買力并非特別強(qiáng)； 對(duì)戶型設(shè)計(jì)較為挑剔， 看重方正實(shí)用的房子， 對(duì)南北朝向非常

19、在意；對(duì)城市人和鄉(xiāng)下人的心理差異大，郊區(qū)大盤引導(dǎo)工作難度大；硬件條件是影響消費(fèi)者的重要決定因素，軟件次之；首次置業(yè)比重較大，但本項(xiàng)目更多的需要二次置業(yè)者；隨著城市改造的發(fā)展，市民對(duì)郊區(qū)購(gòu)買欲望逐漸增強(qiáng)；消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域的偏遠(yuǎn)意識(shí)很強(qiáng)；消費(fèi)者看重相關(guān)的配套：交通、生活、教育等；以三口之家為主，年齡集中在 35 50 歲；多數(shù)客戶目前沒有私家車， 他們主要以自行車和摩托車為主要交通工具， 部分人做公交車。 購(gòu)房的目的以自住和便于子女成長(zhǎng)為主， 少數(shù)人是為孝敬父母而置業(yè)的；多數(shù)人對(duì)精裝修顯示了很高的熱情。 大部分客戶購(gòu)房以三居室為主， 輔以少量的四居室和二居室， 沒有人選擇一居室； 購(gòu)房面積集中在

20、80 130 平方米之間； 消費(fèi)單價(jià)普遍偏低，以1200元/ 平方米以下的選擇居多。1.2 、潛在客戶群不同層面的消費(fèi)心理分析對(duì)比表潛在客戶群銷售對(duì)象分析對(duì)比表客戶層面 家庭收入水平產(chǎn)品類型 銷售對(duì)象核心客戶 高消費(fèi)層6-10 萬(wàn)，以及 10 萬(wàn)以上 多層、小高層、別墅 公務(wù)員、教師、醫(yī)生、金融工作者、個(gè)體企業(yè)主、企業(yè)中高層、商人、投資者重要客戶 中等消費(fèi)層3-6 萬(wàn) 多層 個(gè)體企業(yè)主、市區(qū)及外地高收入者潛在客戶 其他消費(fèi)層6-10 萬(wàn) 多層 外地商，以及外企員工1.3 、目標(biāo)客戶職業(yè)特征 各種經(jīng)濟(jì)類型的企業(yè)經(jīng)理、企業(yè)家； 改革開放以來涌現(xiàn)出的高素質(zhì)私營(yíng)企業(yè)主 行政或公共事業(yè)專職管理者； 具有

21、中高級(jí)職稱的教、 工程師， 以及各類市場(chǎng)匱乏的高級(jí)專業(yè)技術(shù)人才； 各級(jí)政府機(jī)構(gòu)的高級(jí)別公務(wù)員； 金融工作者、醫(yī)療機(jī)構(gòu)； 商業(yè)、服務(wù)業(yè)中的佼佼者； 三資、外資企業(yè)中的各級(jí)各類白領(lǐng)； 傳媒、文藝界人士等； 項(xiàng)目周邊的村鎮(zhèn)的二委領(lǐng)導(dǎo)和集體企業(yè)負(fù)責(zé)人； 青島和濰坊的高端物業(yè)投資者； 青島和濰坊的追求舒適生活格調(diào)和受低廉房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)吸引的人。2、根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)資料（統(tǒng)計(jì)局）對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)能力和消費(fèi)心態(tài)的分析2.1 、 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)最近二年的統(tǒng)計(jì)資料分析類別 2002年 2003年 增長(zhǎng)幅度房地產(chǎn)開發(fā)投資總額2.07 億元 3.11 億元 50.6%固定資產(chǎn)投資總額26.89 億元 52.94 億元 96.9%從

22、上表的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析來看， 雖然 2003 年比 2002 年的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額幅度增長(zhǎng)很快，漲幅達(dá)到了近50.6 ，但是總額并不大，也就是平均高密市每家房地產(chǎn)公司，也不過是近2000 3000萬(wàn)元。因此預(yù)計(jì)近二年房地產(chǎn)投資放量的可能性非常大。2.2 . 對(duì)高密市我項(xiàng)目潛在客戶群體的統(tǒng)計(jì)分析高密人均收入對(duì)比表類別 2002年 2003年 增長(zhǎng)幅度全部職工年平均工資7345元/人 8169元/人10.7%在崗職工年平均工資8005元/人 8848元/人10.5%農(nóng)民人均純收入3422元/人 3755元/人 9.1%按照在崗職工的年平均工資數(shù)，以每家三口人，二人上班計(jì)算，家庭年收入在 17696

23、元， 扣調(diào)日常開支和人情事故的費(fèi)用能夠有1 萬(wàn)元的節(jié)余的理想結(jié)果計(jì)算， 他們工作 3 年左右年就應(yīng)該有購(gòu)房需求， 如果 他們做銀行按揭，可以不依靠其它人的經(jīng)濟(jì)幫助購(gòu)買 10 15 萬(wàn)一套的房子， 這也是為什么現(xiàn)在高密市 10 15 萬(wàn)/ 套熱銷的原因。按照統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)的職工工資數(shù)額市平均了普通工人和企業(yè)管理層的平均數(shù)額，因此可以預(yù)見企業(yè)管理層的員工的工資可以支付的總房款也就是在15 20 萬(wàn)/ 套之間；部分效益較好的企業(yè)和有摸高心理的消費(fèi)群體總購(gòu)放款應(yīng)該在20 25 萬(wàn)/ 套之間。2.3 、 全市不同行業(yè)的單位的職工統(tǒng)計(jì)和薪酬情況總計(jì) 單位個(gè)數(shù)人員 職工工資總額 （千元） 職工平均工資 （元）企業(yè)

24、150 30152 228678 6542事業(yè)單位421 16692 173307 10643機(jī)關(guān)144 4321 52484 11949從上表我們不難發(fā)現(xiàn)， 企業(yè)的工作人員和黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位的工作人員的薪金差距較大， 從固定工資而言幾乎差了一倍， 此外在福利待遇和補(bǔ)助津貼的差距更大，雖然黨政機(jī)關(guān)的福利待遇和補(bǔ)助津貼各個(gè)單位不一樣也從對(duì)外公布，但是通常這部分人工作一定年限之后工資是基本不花的， 可見這筆隱形收入還是非常大的； 而企業(yè)的職工雖然有福利待遇但是數(shù)額很少，相比之下企業(yè)的高級(jí)管理人員的收入要相對(duì)多些但是通常也就是普通職工工資的 1 倍差距而已； 因此在高密市比較有消費(fèi)實(shí)力的人還是黨政機(jī)

25、關(guān)事業(yè)單位及企業(yè)的高級(jí)管理人員。2.4 .不同單位的收入差別對(duì)比表單位單位從業(yè)人員（人）職工平均工資（元）金融機(jī) 農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行25 15000農(nóng)業(yè)銀行高密支行16811631工商銀行高密支行15618659構(gòu) 中國(guó)建設(shè)銀行高密支行78 11515中國(guó)銀行高密支行7117809人民銀行高密支行3913907高密市農(nóng)村信用聯(lián)社510 8742事業(yè)單位 郵政局 194 7994氣象局 13 14769地方稅務(wù)局（事業(yè)） 153 16870國(guó)家稅務(wù)局 218 15138市工商局22710330市公安局51214978市公安局交警大隊(duì)199 8538市規(guī)劃國(guó)土資源局94 11364市建設(shè)局5613889

26、27 11852市衛(wèi)生局33 17444市房產(chǎn)管理局 49 13469市民政局2613400市林業(yè)局4212707市交通局202 11200市水利局9611875市農(nóng)業(yè)局102 10418高密市公路局160 17338市農(nóng)業(yè)機(jī)械局45 12533市級(jí)機(jī)關(guān)后勤處60 12150醫(yī)療機(jī)構(gòu)市人民醫(yī)院 622 13281市立醫(yī)院136 13807市中醫(yī)院231 10223第二人民醫(yī)院96 12719市婦幼保健醫(yī)院 105 11356市衛(wèi)生防疫站127 13452開發(fā)區(qū)醫(yī)院 78 13282市計(jì)劃生育服務(wù)站54 13981文教 市第一實(shí)驗(yàn)小學(xué) 165 12200市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué) 123 11303市育才實(shí)

27、驗(yàn)中學(xué) 88 13437市第一中學(xué)30411664市第二中學(xué) 235 10996市第三中學(xué)23315527市第四中學(xué)20210868市第五中學(xué)19611964市文化館3110800市檔案局2012600市藝術(shù)劇院548021市成人中專25511297高密中專18911886新華書店5816948企業(yè)煙草公司 70 16667高密市政工程處134 16079省石化公司高密分公司 123 8707高密市通信公司（地方） 222 13432高密市高源企業(yè)集團(tuán) 1349 7702高密市供電公司 487 10792高密市自來水公司 343 11586高密市郵政局 194 7994高密市菲達(dá)巴士公司 22

28、2 7568雪龍皮革公司 208 8188家樂佳超市有限公司 69 14954孚日家紡股份有限公司7416 8893高密化纖股份有限公司2236 7780從上表各個(gè)不同性質(zhì)的單位和人員構(gòu)成來看， 黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位以及金融機(jī)構(gòu)和教育系統(tǒng)以及壟斷性質(zhì)的國(guó)企人均年收入都在 1 萬(wàn)余元左右，屬于我項(xiàng)目的潛在購(gòu)買者，這部分可能絕大部分都有住房，他們?nèi)绻I房的話應(yīng)該是二次置業(yè)，因此需求特征比較明顯: 大面積的房子，戶型設(shè)計(jì)適當(dāng)超前，對(duì)置業(yè)的位置比較敏感，追求生活舒適度， 他們不僅關(guān)注小區(qū)內(nèi)部的景觀設(shè)計(jì)和布局， 更關(guān)心子女求學(xué)受良好教育的問題， 此外對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)和提供的服務(wù)內(nèi)容也非常重視。2.5 、

29、 從高密市參加養(yǎng)老保險(xiǎn)的人數(shù)統(tǒng)計(jì)資料分析市區(qū)在職人數(shù)2003 年全市有 754 個(gè)單位參加了養(yǎng)老保險(xiǎn)，參保人數(shù)達(dá)到 61336人，其中包含退休的13215 人。也就是高密市有 6萬(wàn)多人可以通過公積金的形式來投資置業(yè)，從這個(gè)數(shù)據(jù)也可以顯示目前高密市真正有購(gòu)買實(shí)力的單位職工也就在6萬(wàn)人左右，可見他們的數(shù)量是非常小的。2003年各類金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的消費(fèi)信貸的貸款余額達(dá)到 2.9 億元，從這個(gè)數(shù)字我們也可以解讀出高密房地產(chǎn)按揭貸款的比例也是非常低的， 通過市場(chǎng)調(diào)查許多小樓盤為了快速回籠資金往往不接受客戶貸款，在客戶一次性付款之后給個(gè)比較大的銷售折扣。3、青島的代理公司對(duì)消費(fèi)者市場(chǎng)的市調(diào)報(bào)告匯總根據(jù)多家代

30、理公司對(duì)潛在客戶的調(diào)查， 我們可以發(fā)現(xiàn)高密本地我項(xiàng)目潛在客戶的諸多共性。 （略）第四部分 : 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告1、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述1.1、 市場(chǎng)發(fā)展歷程2002年是高密市房地產(chǎn)發(fā)展的里程碑高密市的房地產(chǎn)發(fā)展正式啟動(dòng)實(shí)在2002年，那是最活躍的就是沿街商鋪開發(fā)，市場(chǎng)上很少有商品房在售，且市場(chǎng)接受度業(yè)不高，房?jī)r(jià)多數(shù)在 100元/ 平方米以下， 銷售情況一般， kk 商貿(mào)城就是在那時(shí)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的，留給高密房地產(chǎn)卻是揮之不去的傷痛。2003年是高密房地產(chǎn)市場(chǎng)試探發(fā)展的一年2003年高密的房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引了眾多開發(fā)商關(guān)注的目光， 政府審批允許開工的項(xiàng)目，建筑面積達(dá)到了 40余萬(wàn)平方米，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)了80

31、以上的消化率， 大大增強(qiáng)了所有開發(fā)商的信心。 市場(chǎng)的商品房全部是多層， 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)初步得到了重視， 政府開始嘗試采用揭標(biāo)的方式運(yùn)作土地， “密水景苑”項(xiàng)目就是第一個(gè)吃螃蟹的人， 可惜美中不足的是該項(xiàng)目是由青島的開發(fā)公司運(yùn)作的， 這說明本地的開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的走向缺乏信心。 2003年中心區(qū)域和南部區(qū)域是房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，根據(jù)地理位置，價(jià)格，產(chǎn)品等特點(diǎn)，高密市的房地產(chǎn)板塊格局初步形成，可以劃分為四個(gè)板塊，分別是北部板塊，中心板塊，南部板塊，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)板塊；房地產(chǎn)價(jià)格略有提成，相比去年平均漲幅 200元/ 平方米，讓當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者初步感受到了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的“魅力”。2004年是高密房地

32、產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的一年2004 年房地產(chǎn)的土地供應(yīng)量、 開發(fā)量， 消化量突然得到釋放， 從政府有關(guān)部門獲悉，今年政府預(yù)計(jì)開發(fā)量在70 80萬(wàn)平方米。產(chǎn)品的綜合品質(zhì)有了明顯的提高，產(chǎn)品的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)，社區(qū)景觀的文化內(nèi)涵，社區(qū)綜合配套，建筑風(fēng)格，單體外力面，都有了較大改善。從營(yíng)銷角度來看，所有的開發(fā)公司都認(rèn)識(shí)到競(jìng)爭(zhēng)的殘酷，因此加強(qiáng)了對(duì)營(yíng)銷工作重視力度，青島的代理公司紛紛進(jìn)入高密本地市場(chǎng)，代理公司有上海鵬祥，青島和志行，青島世紀(jì)恒昌，青島昊海代理公司的介入在提升本地房地產(chǎn)營(yíng)銷水平的同時(shí)， 也帶來了房?jī)r(jià)炒作的空間，使房?jī)r(jià)基本符合價(jià)值。今年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)在均價(jià)在1400 1500元/ 平方米左右，與去

33、年同期相比漲幅預(yù)計(jì)在300元左右。幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)還未出現(xiàn)小高層和高層住宅， 但是已經(jīng)在新行政中心出現(xiàn)了由上海某房地產(chǎn)開發(fā)的少量單體別墅，高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正在初露端倪。1.2、 市場(chǎng)特征高密房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過多年的發(fā)展，初步形成以下的特征：市場(chǎng)供應(yīng)量猛增，多層住宅是市場(chǎng)上的絕對(duì)主力，未出現(xiàn)小高層和高層住宅； 小區(qū)規(guī)模普遍不大，零星住宅單體開發(fā)較多，5-6萬(wàn)平方米的小區(qū)已經(jīng)算是目前較大的開發(fā)規(guī)模； 開發(fā)項(xiàng)目多集中在中心區(qū)域和南部地區(qū)，北部地區(qū)次之； 房地產(chǎn)公司開始加大提升開發(fā)項(xiàng)目的綜合品質(zhì)的工作力度，產(chǎn)品有所創(chuàng)新； 高密本地市場(chǎng)還是屬于賣方市場(chǎng)，客戶需求不明顯，購(gòu)房心理不成熟，沒有投資意識(shí)和旅游度假意識(shí)

34、； 雖然房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較大，但是銷售周期普遍較短 市場(chǎng)上鮮見小戶型開發(fā)的項(xiàng)目，大面積戶型是絕對(duì)被消化主力； 物業(yè)管理落后，沒有服務(wù)意識(shí)，雖然物業(yè)管理收繳率較高達(dá)到90，但是收費(fèi)較低普遍是0.15元/平方米，低廉的費(fèi)用不足以吸引外地品牌物業(yè)公司的介入。2、不同板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析2.1 、中心板塊競(jìng)爭(zhēng)格局區(qū)域界定：高密市振興街以南，城南街以北，交通路以西，西關(guān)路以東區(qū)域。區(qū)域環(huán)境： 本區(qū)域?yàn)楦呙苁惺姓诘兀?也是高密市人口最密集的區(qū)域，主要的政府部門都在這個(gè)區(qū)域，市政配套完善，交通便利。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)育的較好，氛圍較濃，大配套成熟，交通便利，大型購(gòu)物廣場(chǎng)多座落在本區(qū)域，也是新建商品房比

35、較集中的區(qū)域。案名 位置 總開發(fā)量平均單價(jià)主力戶型主力面積主力總密水景苑 利群路和鳳凰大街交界處60800平方米 1500元/平方米 三室二廳二衛(wèi) 131平方米 18.4萬(wàn)元碾頭小區(qū) 順和路以東，農(nóng)豐街以南 48000平方米 1324元/平方 米 二室二廳一衛(wèi) 87平方米 12.5萬(wàn)元蓮花苑 利群路和立新街交界處20000平方米 1488元/平方米二室二廳一衛(wèi) 96平方米 15.2萬(wàn)元鳳凰公寓 古城路中段 8000平方米 1380元/平方米 二室二廳 一衛(wèi) 90平方米 13.8萬(wàn)元醴泉商住樓 人民大街和利群路交界處10800平方米 1394元/平方米 三室二廳二衛(wèi) 130平方米 14.1萬(wàn)元中

36、心區(qū)域板塊是高密市房地產(chǎn)發(fā)展最快的區(qū)域，房產(chǎn)均價(jià)也最高，也是外來勢(shì)力介入最多的，開發(fā)的商品房的檔次明顯高于其它板塊； 從 整體規(guī)劃來看，新建項(xiàng)目注重了小區(qū)內(nèi)部景觀的營(yíng)造，出現(xiàn)了休閑廣場(chǎng)，健身場(chǎng)所，中心廣場(chǎng)，噴泉水景等，有了人車分流的概念，建筑 風(fēng)格突破了原來“鴿子籠”宿舍樓窠臼，引進(jìn)了現(xiàn)代海派風(fēng)格和歐路 風(fēng)情,并加了一些智能化設(shè)備，采用了部分新材料，新的施工工藝， 建筑成本略高于其它板塊?？梢哉f該板塊是高密房產(chǎn)的領(lǐng)跑者，從銷 售角度看，本區(qū)域的房產(chǎn)多是在2003年年末至2004年年初開始推廣 的，樓盤多數(shù)屬于短平快的小項(xiàng)目，銷售周期普遍很短，個(gè)案達(dá)到了 較高的銷售率，開發(fā)商短期內(nèi)獲得了較高的開

37、發(fā)利潤(rùn)。2.2 、北部板塊的競(jìng)爭(zhēng)格局區(qū)域界定：振興街以北區(qū)域，交通路以西，鐵道二側(cè)區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域?yàn)楦呙苁谢疖囌?，長(zhǎng)途汽車站，10條公交總站所在地，交通雖然便利，但是路況較差，生活配套不完善，是高密市傳 統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，環(huán)境較差。案名位置總開發(fā)量 平均單價(jià) 主力戶型 主力面積 主力總價(jià)交運(yùn)小區(qū) 健康路與經(jīng)貿(mào)街交界18000平方米1200元/平方米 二室二廳一衛(wèi)81.6平方米9.8萬(wàn)元華達(dá)新苑 振興街與交通路交界 30000平方米1135元/平方米 二室二廳一衛(wèi)89.8平方米10.2萬(wàn)元北王新區(qū) 順和路以東，站北街二側(cè) 28000平方米1123元/平方米 二室二廳一衛(wèi)89.9平方米10.1萬(wàn)元北部板

38、塊在所有的板塊中算是發(fā)展相對(duì)比較緩慢的，這和他的最初的城市定位一一工業(yè)園區(qū)導(dǎo)致的，這里的周邊環(huán)境差，污染企業(yè)多，配套不全，消費(fèi)者多是收入較低的工薪階層有很大的相連關(guān)系，因此本區(qū)域的價(jià)格多數(shù)在9001200元/平方米之間，主力戶型總房款控制在10萬(wàn)元左右，開發(fā)的商品房全部是低檔物業(yè)，消費(fèi)者多是周邊工作的人群，雖然在建項(xiàng)目銷售率較高但是消化周期普遍較長(zhǎng)，產(chǎn)品缺乏特色，市場(chǎng)接受度不高，產(chǎn)品去化抗性較大。2.3 、南部區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局分析區(qū)域界定：城南街以南，康成大街二側(cè)，交通路以西，西關(guān)路以東的區(qū)域。區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域?yàn)樾屡d的城區(qū)，交通便利，路況較好，空氣清新，但是市政配套不完善，生活成本略高于中心板塊。

39、案名 位置 總開發(fā)量平均單價(jià)主力戶型主力面積主力總價(jià)中國(guó)北方鞋城西關(guān)路與城南二街交界處1075 二室一廳一衛(wèi) 96 10.3康成花園 康成大街西段1350 三室二廳一衛(wèi)100.6 13.1翠華庭 康成大街以北，國(guó)稅據(jù)以西 1278 三室二廳一衛(wèi) 92.411.5華易家園康成大街以南。國(guó)稅據(jù)以東1280 三室二廳一衛(wèi) 100 12.8南湖小區(qū)南湖路以西，康成大街以南1590 三室二廳一衛(wèi) 88 13.5文苑小區(qū)康成大街與南湖路1200 三室二廳一衛(wèi)90 10011.8南部區(qū)域是高密市房地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域， 本區(qū)域住宅項(xiàng)目自規(guī)劃和景觀綠化設(shè)計(jì)道建筑戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，處處體現(xiàn)了中檔社區(qū)的應(yīng)有理念，從戶型

40、比例分析來看以三房居多，主力戶型的面積但是并不大，集中在 90 100 平方米左右， 因此可以判斷出本區(qū)域的客戶群的消費(fèi)能力一般。2.4 、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)板塊房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局分析本區(qū)域房地產(chǎn)起步較晚， 在 2003年才出現(xiàn)商品房， 售價(jià)在900 1100元/ 平方米左右，在售項(xiàng)目較少，較大規(guī)模的社區(qū)是紫薇花園，周邊市政配套不到位，銷售周期較長(zhǎng)，銷售律不高；但是隨著市政東遷的力度的加大，區(qū)域成長(zhǎng)空間較大，這里必將成為高密高端物業(yè)集中的 板塊，也是競(jìng)爭(zhēng)最激烈的板塊。第五部分：項(xiàng)目規(guī)劃理念營(yíng)銷建議“規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第一生產(chǎn)力”。通過嚴(yán)格、科學(xué)、準(zhǔn)確的市場(chǎng) 調(diào)研，定位為符合市場(chǎng)需求的規(guī)劃，把本項(xiàng)目做成

41、“深思熟慮的具有 創(chuàng)新意識(shí)的產(chǎn)品”。1、 總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)1.1、 設(shè)計(jì)思路 構(gòu)筑建筑生態(tài)、環(huán)境生態(tài)、人文生態(tài)高度協(xié)調(diào)統(tǒng)一的新型居住模式。 規(guī)劃設(shè)計(jì)的系統(tǒng)性與分期開發(fā)的階段性相結(jié)合。 在環(huán)境景觀均好性基礎(chǔ)上，適當(dāng)根據(jù)建筑類別、戶型大小給予一定環(huán)境景觀的差異化分層。例如：景觀的動(dòng)線變化，組團(tuán)景觀與中 心景觀與其他公共建筑的相互協(xié)調(diào)；與周邊人文氣息的鏈接；與區(qū)域總體建設(shè)環(huán)境相結(jié)合。1.2、 設(shè)計(jì)細(xì)化要點(diǎn)1.2.1、 總平面布局形式。 蝴蝶泉景觀，膠河風(fēng)景帶應(yīng)該與本項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境結(jié)合， 增加水景景觀的含量。因此觀景以小組團(tuán)為主、中心廣場(chǎng)景觀為輔，因此 主要以圍合布局組團(tuán)方式排列樓宇。 圍合布局以開敞圍合

42、式為主，結(jié)合其它形式。 圍合建筑不應(yīng)將組團(tuán)景觀與組團(tuán)外空間完全封閉隔離， 而是連為一體，自然過渡。1.2.2、 樓宇朝向與景觀的關(guān)系。本樓盤根據(jù)高密氣候與住房消費(fèi)特點(diǎn)，遵循“朝向第一，兼顧景觀”的原則。1.2.3、 單元戶數(shù)：一梯兩戶為主。1.2.4、 綠地： 綠地分為公共綠地、宅基綠地、配套公建綠地、道路綠地。 從實(shí)用、可利用性、經(jīng)濟(jì)目的出發(fā)，其中小區(qū)的中心綠地或中心花園（也就是會(huì)所的位置）不宜太大，組團(tuán)綠地應(yīng)做開闊些。1.2.5、 道路網(wǎng)絡(luò)與人車關(guān)系： 遵循方便、經(jīng)濟(jì)、安全和無障礙原則，盡量避免直線交割式 路網(wǎng)，主要采用放射狀、環(huán)狀路網(wǎng)設(shè)計(jì)，減少交通死角、增加道路層 次、保證各區(qū)域連接暢順

43、。 整個(gè)小區(qū)采用人車分流設(shè)計(jì)，單元入口設(shè)殘疾人通道。2.項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)建議據(jù)調(diào)查高密所有以開發(fā)的和正在建設(shè)的項(xiàng)目雖然容積率很低，但是并沒有很高的綠化率，大部分項(xiàng)目的綠化率介于 25-35%之間，綠化 手段單一，綠化目的是僅限于不讓地表裸露，樹木多是草皮和冬青， 效果呆板，只有最近幾個(gè)新開發(fā)的項(xiàng)目出現(xiàn)了小型中央廣場(chǎng)和噴泉等 小景觀。2.1 、設(shè)計(jì)理念 景觀設(shè)計(jì)理念是強(qiáng)調(diào)生態(tài)化和參與性，使居民在豐富多彩的生活中最 大限度地享受大自然的清新，同時(shí)又向小區(qū)住戶提供足夠的可供交流 參與的社區(qū)活動(dòng)空間。景觀設(shè)計(jì)的目標(biāo)是要營(yíng)造一種具有都市化的休 閑，居住環(huán)境。整個(gè)小區(qū)的景觀以人工湖為軸心向其他三大組團(tuán)引入南北

44、軸線步行 景觀來貫穿；一期以小區(qū)入口為起點(diǎn)，向東延伸形成通透性的中軸線 景觀；并且每四棟圍合而形成庭院景觀； 整個(gè)項(xiàng)目分區(qū)的中心景觀和 環(huán)湖的中心景觀形成整個(gè)小區(qū)景觀的四大焦點(diǎn)。 倡導(dǎo)人與自然，生活 與景觀的和諧共融，巧具匠心的“漾、碧、游、怡”四主題，塑造了 一個(gè)寧?kù)o舒適的園林之夢(mèng)，讓居者俯仰之間盡感遠(yuǎn)離都市的平和與回 味。本項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀布置以水景為主， 大量設(shè)置流動(dòng)的活水小溪、造型各 異的噴泉、開闊活躍的涌泉生態(tài)水池、層層的疊水、室內(nèi)室外任意轉(zhuǎn) 換的游泳池，與小區(qū)外湖與膠河的水景相互呼應(yīng)、相互融合，讓每一 個(gè)業(yè)主由內(nèi)而外都能感受鄰水而居、親水而息的浪漫與情趣。組團(tuán)設(shè) 置主題園林景觀，充分體

45、現(xiàn)小區(qū)綠地景觀的平面區(qū)域?qū)哟胃校?營(yíng)造全 方位的綠色立體空間，每一處景觀追求精細(xì)化、實(shí)用化、可使用性、 可參與性、可觀賞性、人景互動(dòng)、人景融合。2.2 園林景觀總體布局從每個(gè)組團(tuán)主入口的步行景觀大道通向中央主題廣場(chǎng)， 延續(xù)到湖心景 觀，以中央主題廣場(chǎng)為每一組團(tuán)的景觀中心，向圍合式建筑群參透，形成建筑、景觀、 自然一體化。在社區(qū)園林的不同角度配以不同的花木創(chuàng)造不同季節(jié)的色澤、質(zhì)感及香 氣。2.3 主入口景觀設(shè)計(jì)主入口強(qiáng)調(diào)其視覺效果上的氣勢(shì)， 而中心景觀則更注重社區(qū)觀和參與性，主要利用膠河風(fēng)光帶和人工湖，串起組團(tuán)中央主題廣場(chǎng)，會(huì)所、步行街形成統(tǒng)一體，并形成一個(gè)標(biāo)志性建筑景觀。2.4 部分景觀設(shè)施建

46、議 適當(dāng)拉大樓間距， 達(dá)到綠化豐富層次感， 用精致園林小品加以點(diǎn)綴，做到移步換景的效果，各有特色及千秋。不同的娛樂設(shè)施、健身設(shè)施分散在中央主題廣場(chǎng)和宅間。景觀設(shè)施主要包括鋪地、噴水、小品雕塑等。鋪地中的一般部分，是根據(jù)行道樹和照明柱的間隔布置進(jìn)行設(shè)置的， 使行人感受到具有導(dǎo)向性的韻律感。 在廣場(chǎng)部分的鋪地則可采用較靈活的鋪裝方式， 以限定空間。噴水、小品雕塑等則從尺度、色彩等方面加以推敲。休息設(shè)施主要包括座椅、 連廊等。 座椅的設(shè)置可與綠化布局綜合考慮，充分利用樹池、花壇的邊緣。木制連廊可為廣場(chǎng)的構(gòu)成要素之一，結(jié)合露天茶座等設(shè)置。同時(shí)還考慮了一定的供行人避雨的設(shè)施。綠化以草坪為基調(diào)，輔以灌木、

47、喬木，豐富綠化在空間上的層次感。局部路段還可采用可移動(dòng)式的花架，以各種形式創(chuàng)造一個(gè)綠蔭園區(qū)。3. 項(xiàng)目的建筑風(fēng)格總體布局到空間組合以及單體造型借鑒西方古典即 “現(xiàn)代歐洲” 簡(jiǎn)約、明快設(shè)計(jì)手法進(jìn)行， 力求與自然景觀遙相呼應(yīng)的組合模式空間。 結(jié)合四大組團(tuán)之考慮，可又有所不同。形成建筑群體風(fēng)格時(shí)注意使其在建筑形式上單體有個(gè)性、群體有共性，即變化中求統(tǒng)一、整體協(xié)調(diào)中求變化。建筑形式要突出個(gè)性，基本上幢幢有變化。為了保證群體統(tǒng)一感受，采取控制整體空間、尺度的協(xié)調(diào)，建筑材料及色彩采取局部變化整體一致的做法。嘎吶風(fēng)情組團(tuán)嘎吶是法國(guó)的著名風(fēng)景歷史小城， 以藍(lán)色與白色為主調(diào)的古典浪漫主義風(fēng)格建筑是城市的主要建筑

48、風(fēng)格。格調(diào)清新、 高雅的 “水岸社區(qū)” ， 源于巴黎塞納河畔的左岸生活。 -倡導(dǎo)自然與人文的和諧共融， 以極富特色的建筑規(guī)劃、 優(yōu)美舒適的環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)， 營(yíng)造臨水而居的高尚生活社區(qū)， 創(chuàng)造純粹純正的生態(tài)社區(qū)生活。米蘭風(fēng)情組團(tuán)米蘭是意大利的著名文化藝術(shù)、 經(jīng)濟(jì)中心， 其建筑既有傳統(tǒng)的巴洛克風(fēng)格、羅馬風(fēng)格、文藝復(fù)興風(fēng)格，也有現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格 美國(guó)建筑師斯特恩提出后現(xiàn)代主義建筑有三個(gè)特征：采用裝飾；具有象征性或隱喻性；與現(xiàn)有環(huán)境融合。 后現(xiàn)代就是通過非傳統(tǒng)的方式組合傳統(tǒng)部件。取集傳統(tǒng)風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格與一體的米蘭風(fēng)情能夠吸引到對(duì)老市區(qū)有情結(jié)的消費(fèi)者。尼斯風(fēng)情組團(tuán)尼斯是法國(guó)地中海區(qū)域的著名度

49、假城市， 充滿古典 主義風(fēng)格和歌特式建筑。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕Y(jié)構(gòu)、古樸的格調(diào)、莊重的造型、宏偉的氣勢(shì)，體現(xiàn)出了歌特式建筑高昂的藝術(shù)特色。其拱廊、涼廊、尖頂、陽(yáng)臺(tái)、窄窗、豪華的雕刻、高門的巍然等無不體現(xiàn)了新歌特式的典型風(fēng)格。巴斯風(fēng)情組團(tuán)巴斯位于英格蘭， 具有濃厚的貴族氣質(zhì)， 被美麗的田野和獨(dú)特的鄉(xiāng)村所包圍， 田園風(fēng)格和鄉(xiāng)村別墅是其建筑的特色， 具有典型的英國(guó)建筑風(fēng)格， 被譽(yù)為英格蘭最美的城市。 引入巴斯風(fēng)情主要突出別墅和類別墅產(chǎn)品的景觀性和休閑和諧性，賦予生態(tài)、親和、健康的田園風(fēng)情為背景的鄉(xiāng)村別墅， 打造一個(gè)風(fēng)光生態(tài)、 親和人家的英式田園小鎮(zhèn)。4. 樓座頂部到底應(yīng)該如何處理？可以分區(qū)域，頂部各不一樣，有陽(yáng)光

50、室，觀景閣樓，平頂三種形式。為什么要分區(qū)域而不是分組團(tuán)， 因?yàn)榘凑枕?xiàng)目的規(guī)模分成 4 個(gè)大的組團(tuán)比較合理， 但是頂部處理比較好的只有三種形式， 因此建議小區(qū)主入口以南的位置住宅頂部設(shè)計(jì)成陽(yáng)光室和大露臺(tái)；小區(qū)景觀軸以西，樓座頂部設(shè)計(jì)成平頂； 小區(qū)景觀軸以東，樓座頂部設(shè)計(jì)成閣樓為主，平頂為附樣式；這樣就既可以豐富小區(qū)鳥瞰的后視野美感，也可以避免為單一的引導(dǎo)的某種頂部設(shè)計(jì)費(fèi)盡心機(jī) （現(xiàn)在高密人還不怎么接受閣樓設(shè)計(jì)）。5. 項(xiàng)目南部沿濱河綠化帶一側(cè)，樓座應(yīng)該如何安排？項(xiàng)目南部沿濱河綠化帶一側(cè)的樓座有二種設(shè)計(jì)方式，其一是、 從湖邊自東向西， 小區(qū)車行道以南部分用 2/3 的占地面積開發(fā)高端物業(yè)建成小區(qū)最

51、大的別墅區(qū)， 用來吸引本地的高端客戶群體和 外來投資者，別墅以單體為主，輔以雙拼和疊加。其二是、自南向北樓層逐步遞減，建議做成 3層， 4層， 5層， 5層四排設(shè)計(jì)， 主要是考慮能夠讓更多的住戶欣賞到濱河綠化帶優(yōu)美的景色， 同時(shí)小區(qū)的天際線也富有變化， 避免出現(xiàn)第一排和第二排存在較大的價(jià)格差距；如果建成 4層， 4層， 5層， 5層的排列方式，可能第二排的住戶欣賞周遍景色的視野通透性會(huì)大打折扣；建成三排的 5層， 6 層， 6 層更不可取，因?yàn)闉榱藢?shí)現(xiàn)景觀價(jià)值的最大化，高品質(zhì)的物業(yè)最好是別墅而不是多層。6. 整個(gè)小區(qū)的停車位要控制在總戶數(shù)的%多少合適？不超過5%。為什么小區(qū)要設(shè)置地下車位而不是

52、半地下車庫(kù)或者地上車庫(kù)，沒有地上停車場(chǎng)，小區(qū)的次干道也只能通過1 輛車，不允許沿街停車， 目的不外就是想讓小區(qū)有個(gè)非常漂亮的社區(qū)景觀。應(yīng)該說這種地下車位存在較大的滯銷風(fēng)險(xiǎn)。 通過細(xì)致的普調(diào)我們發(fā)現(xiàn)， 在我們有購(gòu)買能力的潛在有效客戶中有車的也不過是占到總?cè)丝诘?%，因此在項(xiàng)目一期就做地下車位向市場(chǎng)推出，顯然存在較大的冒險(xiǎn)成分，但也不排除項(xiàng)目一期所有客戶都沒有私家車， 因此建議項(xiàng)目一期地上停車位控制在5%以內(nèi)，不做地下停車位，如果一期不能夠滿足業(yè)主的停車需要， 且對(duì)地下停車位認(rèn)可， 我們可以在二期適當(dāng)?shù)募哟笸＼囄? 車庫(kù)的開發(fā)量。從工程角度出發(fā)，地下停車位造價(jià)較高，施工繁瑣，工期較長(zhǎng)，且不易鋪設(shè)管

53、線，因此也不適合！7. 主干道的路寬的設(shè)計(jì)和小區(qū)主入口該如何設(shè)計(jì)？主干道路面最好8 米寬，小區(qū)主入口最好路寬 10 米。原因在于小區(qū)雖然我們要刻意打造成一個(gè)高檔的社區(qū)， 但是因?yàn)榘凑宅F(xiàn)在的規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)估算， 總?cè)丝谝? 萬(wàn)人左右， 這么龐大的社區(qū)居民群體有在步行的，騎自行車的，騎摩托車的，開小轎車的，如果主干道在7 米以內(nèi)那么會(huì)顯的非常擁擠， 且本地居民綜合素質(zhì)不高， 即便是小區(qū)道路每隔一段距離要設(shè)置減速帶， 也還是非常容易發(fā)生交通事故， 因此建議主干道還是路面寬 8 米為佳。 次干道可以考慮做成5.5 米寬， 小區(qū)主入口最好做成 10 米寬，因?yàn)樾^(qū)主入口是小區(qū)的門面所在，如果和主干道一樣

54、寬， 加上門柱的視線遮擋， 顯得社區(qū)不夠氣派和過于拘謹(jǐn)。8. 會(huì)所該如何設(shè)計(jì)？8.1 、設(shè)計(jì)理念功能體現(xiàn)滿足小區(qū)的主要生活配套及會(huì)所的服務(wù)功能， 滿足后期物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)的辦公用房，滿足銷售過程中的接待、活動(dòng)。品質(zhì)檔次本項(xiàng)目會(huì)所的裝修 , 服務(wù)一定要與本項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)相符合 ,（ 豪華不侈 尊貴不張揚(yáng)的主題思想） ， 所提供的功能也必然兼顧項(xiàng)目的銷售推廣和未來物業(yè)服務(wù)檔次及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建筑結(jié)構(gòu)會(huì)所與銷售接待中心為了顯示項(xiàng)目的品質(zhì)和未來會(huì)所的檔次體現(xiàn), 建議采用鋼混結(jié)構(gòu)配大面積玻璃結(jié)構(gòu)。這樣的設(shè)計(jì)即顯的很大氣，很現(xiàn)代，成本相比磚混結(jié)構(gòu)又不會(huì)增加多少。建筑面積建筑總面積控制在 2000 3000平方米，三層設(shè)計(jì)，每層最多不要超過1000 平方米。8.2 、規(guī)劃原則8.2.1 、設(shè)施設(shè)置原則 滿足未來項(xiàng)目業(yè)主的基本生活需求。 會(huì)所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)用能方便業(yè)主使用，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次。 選擇一些有特色，有新意的服務(wù)項(xiàng)目 , 于項(xiàng)目品質(zhì)相符,與區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀有所區(qū)別 選擇便于在銷售期間以實(shí)物、 模型或圖片展示的會(huì)所設(shè)施以吸引客戶眼球， 深化項(xiàng)目印象。8.2.2 、會(huì)所功能建議 ：“趣味、休閑、運(yùn)動(dòng)、健康”8.2.3 、功能使用細(xì)化定位：會(huì)所可以設(shè)置： 銀