榆林北東環(huán)路項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書

1、榆林北東環(huán)路項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書2011.4.21目 錄一項(xiàng)目概況11.1項(xiàng)目地理位置11.2項(xiàng)目地塊現(xiàn)221.3 區(qū)域市場(chǎng)情況11.4項(xiàng)目周邊環(huán)境1二設(shè)計(jì)依據(jù)3三規(guī)劃設(shè)計(jì)原則33.1注重效益的設(shè)計(jì)原則43.2符合項(xiàng)目開發(fā)的定位原則4四規(guī)劃設(shè)計(jì)要求44.1規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想44.2 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)5五規(guī)劃設(shè)計(jì)要求55.1 規(guī)劃布局的前提要求55.2 道路交通要求55.3車庫(kù)布局的要求55.4 建筑風(fēng)格要求55.5 園林環(huán)境設(shè)計(jì)要求75.6 建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求85.7 戶型經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：115.8戶型布局的原則115.9 社區(qū)商業(yè)配套125.10 社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套13六方案階段設(shè)計(jì)成果要求136.1所有

2、的設(shè)計(jì)必須采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)量單位136.2規(guī)劃方案設(shè)計(jì)必須包括以下內(nèi)容：136.3建筑單體方案設(shè)計(jì)必須包括以下內(nèi)容：136.4效果展示圖必須包括以下內(nèi)容：1414一 項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于榆林市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北東環(huán)路以東，北靠綠景苑一期高層，南依擬建中的14層酒店，居于榆林開發(fā)區(qū)東北角混合居住區(qū)域。如圖所示。項(xiàng)目位置示意圖項(xiàng)目地1.2項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀拆遷完畢，地形平整，（應(yīng)根據(jù)地形圖紙及現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)設(shè)定初始地形資料）。地塊為熟地。項(xiàng)目地南北長(zhǎng)173.7米，北側(cè)長(zhǎng)71.9米，南側(cè)長(zhǎng)84.54米，整個(gè)地塊承北窄南寬的梯形。北部與長(zhǎng)城路落差14.7米，南部與長(zhǎng)城路落差10米；北東環(huán)路規(guī)劃長(zhǎng)城

3、路項(xiàng)目用地-33米-46米 h=14.7米 h=10米1.3 區(qū)域市場(chǎng)情況 開發(fā)區(qū)作是榆林重點(diǎn)發(fā)展和建設(shè)的區(qū)域，發(fā)展的重中之重。作為嶄新的城區(qū)，生活及市政配套齊全，路網(wǎng)交通發(fā)達(dá)，目前已成為榆林市的cod（中央行政區(qū)）、cbd（中央商務(wù)區(qū)）未來更是cld（中央居住區(qū)）。沿著210國(guó)道形成走廊，主要依托醫(yī)療、教育、交通資源。明珠大道陽(yáng)光廣場(chǎng)的建成，奠定了開發(fā)區(qū)城市中心的地位。 本區(qū)域內(nèi)樓盤多為大中等規(guī)模社區(qū)，基本皆為高層，五證齊全商品房項(xiàng)目，現(xiàn)階段價(jià)格在7000元/平方米左右。 區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)量有限，土地基本為私企、政府所有，因此決定該區(qū)域正規(guī)商品房項(xiàng)目較多，隨著區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展，將會(huì)成為稀缺資源社

4、區(qū)。1.4 項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目地距陽(yáng)光廣場(chǎng)1.6km，距火車站6.6km，距210國(guó)道2.1km，距榆林中學(xué)2.5km，距榆林一院2.6km，距榆林商業(yè)中心一街、二街5km，東側(cè)緊臨政府打造的榆溪河公園。1、地塊東西兩側(cè)緊鄰城市道路達(dá)173m，商業(yè)價(jià)值潛力大2、緊臨榆林唯一規(guī)劃濱河公園榆溪公園3、項(xiàng)目周邊配套齊全，周邊居住氛圍濃郁4、位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)富人聚集區(qū)域5、周邊無大型集中商業(yè)二 設(shè)計(jì)依據(jù)2.1 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書的有關(guān)文件內(nèi)容；2.2 榆林市規(guī)劃局批出的建設(shè)用地規(guī)劃許可證內(nèi)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；2.3 本項(xiàng)目地塊地形圖；2.4 榆林地區(qū)相關(guān)的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)規(guī)范及規(guī)程；2.5 國(guó)家強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范。三

5、 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則本項(xiàng)目的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，應(yīng)確立“城市新中心具有活力的城市綜合體，具備休閑的城市形態(tài)，擁有完整配套，舒適與生態(tài)環(huán)境，融合商業(yè)與水景”為原則。規(guī)劃應(yīng)充分分析本項(xiàng)目的地理位置、人文環(huán)境、氣候特點(diǎn)、水文地質(zhì)狀況及景觀環(huán)境等要素，關(guān)注目標(biāo)客戶群的文化素質(zhì)層次、生活習(xí)慣等方面的需求，針對(duì)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)在規(guī)劃、建筑方面的薄弱點(diǎn)，進(jìn)行務(wù)實(shí)創(chuàng)新的規(guī)劃、建筑、環(huán)境設(shè)計(jì)。3.1注重效益的設(shè)計(jì)原則3.1.1 考慮發(fā)展商的開發(fā)效益。應(yīng)將項(xiàng)目開發(fā)的最大效益作為設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)，合理組織項(xiàng)目功能分區(qū)關(guān)系，創(chuàng)造出高效、合理和方便的使用空間。同時(shí)符合以后的運(yùn)營(yíng)和管理要求。3.1.2 考慮使用者的效益，應(yīng)為購(gòu)房者設(shè)計(jì)出

6、“物超所值”的高附加值產(chǎn)品（如面積贈(zèng)送等）和優(yōu)雅舒適的生活環(huán)境。3.1.3 本案為開發(fā)商開發(fā)的第二個(gè)項(xiàng)目，因此，不僅考慮開發(fā)的社會(huì)效益，同時(shí)樹立項(xiàng)目的品牌和社會(huì)形象。3.2符合項(xiàng)目開發(fā)的定位原則規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，應(yīng)符合項(xiàng)目開發(fā)的定位，體現(xiàn)主題概念的整體性，并以此作為總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、園林環(huán)境設(shè)計(jì)的指導(dǎo)。榆林北東環(huán)路項(xiàng)目項(xiàng)目整合定位為：集商業(yè)、辦公、居住為一體的綜合性社區(qū)榆林首席濱河城市綜合體榆林北東環(huán)路項(xiàng)目公寓物業(yè)檔次定位與目標(biāo)客戶定位，公寓物業(yè)檔次定位：中高檔高品質(zhì)社區(qū)目標(biāo)客戶定位：城市的中高端及中端客戶，城市的新中產(chǎn)階層；以榆林本地客戶為主，周邊資源城市客戶為輔四 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求4.1規(guī)劃設(shè)

7、計(jì)指導(dǎo)思想以打造榆林市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)乃至城市最豐富業(yè)態(tài)綜合體為目標(biāo)，在新都市主義的規(guī)劃要素下，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃設(shè)計(jì)的城市感、價(jià)值感，保持并提升良好的生態(tài)價(jià)值。4.2 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊名稱榆林北東環(huán)路項(xiàng)目用地總用地8685容積率5.3建筑密度綠地率（最終指標(biāo)根據(jù)實(shí)測(cè)指標(biāo)確定）五 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求5.1 規(guī)劃布局的前提要求公寓規(guī)劃的朝向以正南北向?yàn)樽罴眩瑫r(shí)兼顧地塊東側(cè)榆溪公園整體景觀規(guī)劃。商業(yè)規(guī)劃的朝向以正東西向?yàn)樽罴?，因緊臨北東環(huán)路和規(guī)劃中的長(zhǎng)城路。5.2 道路交通要求5.2.1社區(qū)人車分流 鑒于項(xiàng)目總體規(guī)模小，完全人車分流無法實(shí)現(xiàn)，規(guī)劃應(yīng)考慮公寓出入口與消防通道的互溶。用各種不同的材質(zhì)鋪地，反映自然趣味，增

8、加住戶步行樂趣，并起交通引導(dǎo)的作用。5.3車庫(kù)布局的要求本項(xiàng)目考慮商業(yè)車位數(shù)比為1:1個(gè)。車位數(shù)量以底下車位為基礎(chǔ)，在無法達(dá)到要求的條件下，設(shè)地面停車位，因本案有一定的商業(yè)，因此，在車位設(shè)置時(shí)，須兼顧后期商業(yè)車位的需求，同時(shí)綜合考慮東側(cè)停車位。5.4 建筑風(fēng)格要求1、方案一風(fēng)格建議 因形態(tài)為h型，為了體現(xiàn)公寓及辦公的形象，建議采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，外立面色系以棕色、黃色為主，主要是考慮榆林風(fēng)沙大，以棕黃色為基調(diào)不會(huì)讓建筑外立面顯臟，不建議以整體玻璃幕墻進(jìn)行外立面處理，一是造價(jià)太高，二是與項(xiàng)目定位偏離，建議以隔段或局部玻璃相結(jié)合打造外立面。在建筑細(xì)部粘貼現(xiàn)代藝術(shù)符號(hào)，強(qiáng)調(diào)建筑識(shí)別性和建筑色彩的親切感

9、；較多地出現(xiàn)凸窗、大面積玻璃等現(xiàn)代元素感較強(qiáng)。2、方案二以簡(jiǎn)歐風(fēng)格為主，在建筑細(xì)部塑造歐式風(fēng)情，強(qiáng)調(diào)建筑識(shí)別性和建筑色彩的品味感；上部形態(tài)為h型未變化，因東部商業(yè)地形為弧狀，為了增加商業(yè)的整體形象，建議采用古典歐式風(fēng)格或美式風(fēng)格，外立面色系以各風(fēng)格常用色為主，主要是考慮商業(yè)的業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)，也可隔段或局部玻璃相結(jié)合打造外立面。3、方案三以新中式風(fēng)格為主，在建筑細(xì)部塑造中式典雅，；上部形態(tài)為h型未變化，因東部商業(yè)地形為弧狀，為了增加商業(yè)的整體形象，外立面色系以中式風(fēng)格常用色為主，考慮商業(yè)的業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)，局部進(jìn)行建筑識(shí)別，提升品味感。5.5 園林環(huán)境設(shè)計(jì)要求主題商業(yè)休閑景觀為核心，構(gòu)筑社區(qū)景觀系統(tǒng)，營(yíng)造主題

10、景觀概念 細(xì)節(jié)之處體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)感； 注重標(biāo)志化精神堡壘塑造，打造商業(yè)形象； 考慮成本及容積率限制； 主題景觀區(qū)結(jié)合商業(yè)位置，凸顯商業(yè)價(jià)值； 充分利用榆溪河景觀資源，以文化景觀小品為主。5.6 建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求公寓戶型設(shè)計(jì)原則 以三梯多戶為主； 標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)應(yīng)盡量提高物業(yè)實(shí)用率； 單體設(shè)計(jì)中應(yīng)讓客戶有更多的“實(shí)惠感”（盡可能的送面積）；戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新關(guān)鍵點(diǎn) 房型的方正，實(shí)用性，特別是經(jīng)濟(jì)型一居與二居； 在面向東側(cè)榆溪河景觀設(shè)計(jì)舒適型兩居及三居，增加景觀陽(yáng)臺(tái)； 舒適型兩居及三居皆最大化的達(dá)到舒適性，大廳小臥室，方正實(shí)用； 層高設(shè)計(jì)為3.0米以提高居住舒適度。寫字間戶型設(shè)計(jì)原則 以四梯多戶為主，選擇品牌

11、電梯； 標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)應(yīng)盡量提高物業(yè)實(shí)用率； 在面向東側(cè)榆溪河景觀設(shè)計(jì)大戶型，增加觀景露臺(tái)； 層高設(shè)計(jì)為3.4米以提高實(shí)用性和尊貴感。戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新關(guān)鍵點(diǎn) 要利于后期辦公區(qū)域的銷售劃分； 房型的方正，便于室內(nèi)區(qū)域劃分； 示例照片5.7 戶型經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：公寓戶型、面積區(qū)間及套數(shù)比例參考下表，具體結(jié)合樓位擺放進(jìn)行調(diào)整：戶型類型一居（）二居（）三居（）戶型面積40-6060-80 80-10090-110110-130戶型配比10%-15%10-25%20-35%15-20%10-15%寫字間戶型、面積區(qū)間及套數(shù)比例參考下表，具體結(jié)合樓位擺放進(jìn)行調(diào)整：戶型類型小間（）中間（）大間（）戶型面積100-1201

12、20-180 200-500戶型配比10%-15%20-35%20-40%5.8戶型布局的原則目前開發(fā)的設(shè)定是以公建進(jìn)行開發(fā)容積率最高為5.3。項(xiàng)目地塊北端塔樓，規(guī)劃公寓，西部沿北環(huán)城東路可放置部分小戶型，以提高快速去化，東部以二室三室公寓為主，考慮景觀因素，以提升產(chǎn)品整體品質(zhì)及利潤(rùn)為主。南部塔樓規(guī)劃為辦公，考慮景觀因素，在東部以大間為主，小間放于塔樓西部。5.9 項(xiàng)目商業(yè)配套項(xiàng)目方案二設(shè)計(jì)商業(yè)的建筑面積約為32950平方米。商鋪的設(shè)計(jì)要求如下： 東側(cè)現(xiàn)擬定為一種業(yè)態(tài)：主題休閑河景街區(qū)，以酒吧、茶秀、咖啡廳、健身等為主的休閑商業(yè)街區(qū)；商鋪劃分：進(jìn)深20米左右，柱距8米左右；設(shè)置樓梯，二層既可與

13、聯(lián)合一層同時(shí)經(jīng)營(yíng)，亦可單獨(dú)經(jīng)營(yíng)；增加樓梯后，商鋪不僅可以縱向進(jìn)行切分，即使在二層亦可進(jìn)行橫向切分； 負(fù)一層現(xiàn)擬定為一種業(yè)態(tài)：超市，在商業(yè)的設(shè)計(jì)當(dāng)中，應(yīng)充分考慮到該類業(yè)態(tài)對(duì)建筑的特殊需求； 13層專業(yè)建材軟裝商城： 1f：考慮因素：即展示面好、提升整體形象，還可控制面積便于銷售業(yè)態(tài)控制：精品燈具、陶瓷、潔具、衛(wèi)浴、廚電單位鋪位面積控制：5080 2f：業(yè)態(tài)定位：家居睡眠館業(yè)態(tài)控制：床上軟品、床上用品、針織品單位鋪位面積控制：80120 3f：業(yè)態(tài)定位：窗簾布藝館業(yè)態(tài)控制：窗簾布藝、墻紙壁紙、藝術(shù)掛畫等單位鋪位面積控制：80120 每個(gè)獨(dú)立商鋪均設(shè)獨(dú)立的給排水管道。5.10 項(xiàng)目公共服務(wù)設(shè)施配套5

14、.10.1項(xiàng)目共服務(wù)設(shè)施配套中包括各商業(yè)層的衛(wèi)生間配置；5.10.2項(xiàng)目商業(yè)人流動(dòng)線通路及垂直交通的設(shè)計(jì)；5.10.3其余根據(jù)7.4萬平方米指標(biāo)及相關(guān)要求設(shè)計(jì)。六 方案階段設(shè)計(jì)成果要求6.1所有的設(shè)計(jì)必須采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)量單位例如：長(zhǎng)度單位：總體規(guī)劃標(biāo)注以米（m）為單位單體建筑設(shè)計(jì)標(biāo)注以毫米（mm）為單位高程單位：標(biāo)高以米（m）為單位面積單位：面積以平方米（m2）為單位6.2規(guī)劃方案設(shè)計(jì)必須包括以下內(nèi)容：l 總體規(guī)劃說明書（應(yīng)包括：設(shè)計(jì)構(gòu)思、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、設(shè)計(jì)技術(shù)參數(shù)等）l 總體規(guī)劃平面圖 比例：1:500 圖紙規(guī)格：a1(594mmx841mm)l 道路系統(tǒng)規(guī)劃圖 比例：1:500 圖紙規(guī)格

15、：a1(594mmx841mm)l 綠地系統(tǒng)規(guī)劃圖 比例：1:500 圖紙規(guī)格：a1(594mmx841mm)l 用地規(guī)劃豎向圖 比例：1:500 圖紙規(guī)格：a1(594mmx841mm)l 綜合管網(wǎng)分布圖 比例：1:500 圖紙規(guī)格：a1(594mmx841mm)6.3建筑單體方案設(shè)計(jì)必須包括以下內(nèi)容：l 各層平面圖 圖紙規(guī)格：a1(594mmx841mm)l 立面圖（各風(fēng)格兩個(gè)以上主立面圖） 圖紙規(guī)格：a1(594mmx841mm)l 剖面圖 圖紙規(guī)格：a1(594mmx841mm)6.4效果展示圖必須包括以下內(nèi)容：1、以三種風(fēng)格為指導(dǎo)；2、歐式以長(zhǎng)城路商業(yè)弧型設(shè)計(jì)出圖，現(xiàn)代和新中式以南北直線設(shè)計(jì)出圖；3、每種風(fēng)格按1、北東環(huán)路商業(yè)長(zhǎng)城路綠化；2、北東環(huán)路和長(zhǎng)城路都規(guī)劃商業(yè)；各出一稿效果圖。4、每稿出東鳥瞰、西透視各一張。l 總體規(guī)劃鳥瞰效果圖 6張l 總體規(guī)劃透