電大房地產(chǎn)法考試小抄電大《房地產(chǎn)法》考試小抄

1、2013年最新電大房地產(chǎn)法考試小抄房地產(chǎn)法單項選擇題1.城市房地產(chǎn)管理法第八條規(guī)定,集體所有的土地經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,該幅土地的使用權(quán)可以有償出讓。這里的“集體所有的土地”是指（c.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地2.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,在哪種情況下,國有土地使用權(quán)的出讓必須采取拍賣、招標(biāo)方式（b.土地用于商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅,具有拍賣、招標(biāo)條件的3.某公司因生產(chǎn)建設(shè)需要取得了一幅國有土地的使用權(quán),可土地使用權(quán)取得后,該投資計劃被股東大會否決。公司欲改變該幅土地的用途,為此,它必須（d.取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土

2、地使用權(quán)出讓金4.國有土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用該幅土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于（c）申請續(xù)期。（c.使用年限屆滿前一年5.鳳凰房地產(chǎn)開發(fā)公司于1997年3月21日取得一幅土地的使用權(quán),因建設(shè)資金未到位,原定1997年4月1日動工開發(fā),直到1998年3月21日仍未進行。這時,土地出讓者（d.既不能收回土地使用權(quán),也不能征收土地閑置費,更不能罰款6.房屋所有權(quán)人以營利為目的,將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租,其租金中所含的土地收益依法應(yīng)如何處理?（b.應(yīng)當(dāng)將租金中所含的土地收益上繳國家7.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)向

3、（）申請登記,經(jīng)（）核實,由（）頒發(fā)土地使用權(quán)證書（c.縣級以上人民政府土地管理部門縣級以上人民政府土地管理部門縣級以上人民政府8.下面是對土地使用權(quán)出租合同所作的表述,不符合法律規(guī)定的一項是（a.土地使用權(quán)出讓,應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府與土地使用者簽訂書面出讓合同9.國家依法實行國有土地有償,有限期使用制度。但是,下列哪種情形除外（a.國家在城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥的國有土地使用權(quán)10.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門、土地管理部門的機構(gòu)設(shè)置及其職權(quán),由（c）確定？（c.省、自治區(qū)、直轄市人民政府11.縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的,必須根

4、據(jù)（）下達的控制指標(biāo)擬訂年度的出讓土地使用權(quán)總面積方案,按照國務(wù)院的規(guī)定,報（）批準(zhǔn)。（d.省級以上人民政府國務(wù)院或者省級人民政府12.沙河鄉(xiāng)柳樹村內(nèi)有鄉(xiāng)辦企業(yè)一家，村辦林場一片。村內(nèi)的耕地，過去由生產(chǎn)隊集體耕種，以后生產(chǎn)隊改為組，由各級發(fā)包給本組的農(nóng)戶。依照法律規(guī)定，以上土地的所有權(quán)歸屬應(yīng)如何確定？（d、鄉(xiāng)辦企業(yè)用地歸沙河鄉(xiāng)所有，林場土地歸柳材村所有，耕地歸各組所有13.個人和集體所有制單位依法使用的國有土地，應(yīng)由哪級人民政府登記造冊，核發(fā)證書并確認使用權(quán)？（d縣級以上地方人民政府14.甲企業(yè)將其房屋一幢轉(zhuǎn)讓與乙企業(yè)，由此發(fā)生的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)通過何種方式實現(xiàn)？（d到土地管理部門申請土地使

5、用權(quán)變更登記，并更換土地使用證房地產(chǎn)法多項選擇題1.下列哪幾種情形適用或者參照適用中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（abcd）a.在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地的土地使用權(quán),從事房地產(chǎn)開發(fā)的b.在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi),從事房地產(chǎn)交易的c.對中華人民共和國城市規(guī)劃內(nèi)國有土地范圍內(nèi),實施房地產(chǎn)管理的d.在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地開發(fā)用地的土地使用權(quán),從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活支以及實施房地產(chǎn)管理的2.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)的出讓,必須符合（ab）a.土地利用總體規(guī)劃b.城市規(guī)劃和年度建設(shè)用

6、地計劃3.某公司取得城區(qū)一塊國有土地的使用權(quán),使用年限為50年。五十年后,該幅國有土地使用權(quán)應(yīng)如何處理,請選出符合法律規(guī)定的項（abcd）a.該公司可以在第49年申請續(xù)期,經(jīng)批準(zhǔn)并且重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,支付土地使用權(quán)出讓金后,重新取得該國有土地使用權(quán)b.國家可以根據(jù)社會公共利益的需要,依法律,程序提前收回該幅土地使用權(quán),但應(yīng)給予相應(yīng)補償c.使用期限屆滿,即使該公司申請續(xù)期,國家也可以根據(jù)社會公共利益的需要無償收回該幅國有土地使用權(quán)d.使用期限屆滿,該公司未申請續(xù)期,其獲得的土地使用權(quán)終止,由國家無償收回。4.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)具備下列哪些條件（abcd

7、）a.有自己的名稱和組織機構(gòu)b.有固定的經(jīng)營場所c.有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本d.有足夠的專業(yè)技術(shù)人員5.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法,以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,必須符合下列哪些條件（abc）a.按照土地使用權(quán)出讓合同的約定已經(jīng)支付了全部土地使用權(quán)出讓金,并取得了土地使用權(quán)證書b.按照土地使用權(quán)出讓合同的約定進行技資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件c.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書6.有關(guān)房地產(chǎn)的抵押,下列表述哪些是正確的（ac）a.房地產(chǎn)抵押時,房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)同時抵押c.房地產(chǎn)抵

8、押時,該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時抵押7.海發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司與金輪公司達成轉(zhuǎn)讓海發(fā)擁有所有權(quán)的海發(fā)大廈的協(xié)議,金輪公司要想取得海發(fā)大廈所有權(quán),必須不存在下面哪些情形（ad）a.司法機關(guān)和行政機關(guān)對該房地產(chǎn)權(quán)利以一定形式加以限制的d.海發(fā)大廈占有范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)的出讓金未支付完畢8.依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,下列機構(gòu)中哪些屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu):（bcd）b.房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)c.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)d.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)9.房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)具備的條件是（abcd）a.已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書b.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證c.按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建

9、設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付期限d.向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明10.根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,下列的表述正確的有（bc）b.未按出讓合同約定支出全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,由縣級以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金,沒收違法所得c.違反城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的,由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動,沒收違法所得,可以并處罰款11.根據(jù)土地管理法的規(guī)定，下列關(guān)于土地所有權(quán)的表述中哪些是正確的？（ac）a城市市區(qū)

10、的土地屬于全民所有，即國家所有c農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。12.下列各種土地使用權(quán)的取得方式中，哪些屬于有償取得的方式？（ad）a通過簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同取得d通過復(fù)墾土地取得13.甲企業(yè)欲將其房屋一幢轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)。下列有關(guān)土使用權(quán)轉(zhuǎn)移的方式中，哪些是不符合法律規(guī)定的？（abcd）a當(dāng)事人之間直接進行土地使用證交付b當(dāng)事人之間直接進行土地使用證交付，并到公證機關(guān)公證c到土地部門備案，并在土地使用證上作變更記載d到土地部門申請土地使用權(quán)變更登記，并更換土地使用證14.乙公司將其所擁有的一塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲公司，甲公司支付了轉(zhuǎn)讓費，不久，乙公司就同一

11、塊土地又與丙公司簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并協(xié)助丙公司辦理了土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)?，F(xiàn)在甲公司和丙公司對土地使用權(quán)歸屬發(fā)生爭議，雙方訴至法院。對于本案，下列哪些說法是正確的？（bd）b丙公司擁有這份土地的使用權(quán)d甲公司有權(quán)依經(jīng)濟合同法要求乙公司承擔(dān)違約責(zé)任15.在下列哪些情況下，政府可以依照土地管理法的規(guī)定，收回國有土地使用權(quán)？（cd）c縣政府超越批準(zhǔn)權(quán)限，將一片農(nóng)用地批給某外商用于建設(shè)別墅區(qū)d某工廠的自用鐵路，因該廠轉(zhuǎn)產(chǎn)，長期棄置失修，現(xiàn)已經(jīng)核準(zhǔn)報廢16.紅石村的土地被國家征用后，因使用單位違法用地，被土地管理部門依法收回土地使用權(quán)?？h政府決定將這塊土地確定給紅石村農(nóng)民耕種。縣政府李科長在向紅

12、石村村民宣布政策時，有以下一些說法，其中哪些符合法律的規(guī)定？（abc）a“這塊土地由你們耕種，但所有權(quán)仍然屬于國家?！眀“耕種期間，不能在這塊土地上建房。也不能種植多年生作物?！眂“國家需要使用這塊土地時，應(yīng)當(dāng)隨時交還?！?7.農(nóng)民王某未經(jīng)批準(zhǔn)在自家住宅耕地上新建一棟二層樓房，依土地管理法的有關(guān)規(guī)定，鄉(xiāng)人民政府對王的行為有權(quán)作出哪些處罰？（ab）a責(zé)令退還非法占用土地b限期拆除新建房屋18.根據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，該法所稱的房地產(chǎn)交易包括哪些內(nèi)容？（abd）a房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓b房地產(chǎn)抵押d房屋租賃19.房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)售商品應(yīng)當(dāng)具備的條件是：（abcd）a已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地

13、使用權(quán)證書b持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證c按提供預(yù)告的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工支付日期d向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明20.陳玉和韓東共有四間房屋，租給劉峰開辦一商店。現(xiàn)韓東為擔(dān)保杜湘所負的債務(wù)，將其對上述四間房屋中的共有份額抵押給潘興，該抵押已得到陳玉同意，并在通知了劉鋒后在房屋管理局作了登記。請指出下列哪些表述是正確的？（ab）a在房屋抵押后，陳玉、韓東與劉鋒間的租賃合同繼續(xù)有效b在以出賣共有份額的方式實現(xiàn)該抵押權(quán)時，如果陳玉與劉鋒都愿意購買時，陳玉有優(yōu)先購買權(quán)21.依照法律規(guī)定，下列機構(gòu)中哪些屬

14、于房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)？（acd）a房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)c房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)d房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)法不定項選擇題1.根據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,該法所稱房地產(chǎn)交易包括下列哪些內(nèi)容（abd）a.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓b.房地產(chǎn)抵押d.房屋租賃2.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,土地使用權(quán)的出讓方式有（abc）a.拍賣b.招標(biāo)c.雙方協(xié)議3.下列哪些建設(shè)用地的土地使用權(quán),如確屬必需,可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)予劃撥（bc）b.某市天然氣公司安裝輸氣管而需要使用國有土地的c.某縣境內(nèi)信仰天主教的人特別多,縣政府準(zhǔn)備修一座天主教教堂4.根據(jù)我國有關(guān)法律規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓

15、合同約定的動工開發(fā)期限開發(fā)土地,滿二年未動工開發(fā)的,國家將無償收回土地使用權(quán),但是,下列哪些情況例外（abd）。a.東南亞金融危機,作為投資一方的外方資金沒有到位b.某工程動工開發(fā)所必需的前期工作未完成造成動工開發(fā)遲延d.政府及政府有關(guān)部門的行為使得無法按期開發(fā)造成延誤的5.甲公司與乙公司就甲享有所有權(quán)的某大廈以及該大廈占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)達成了轉(zhuǎn)讓協(xié)議,于此,甲乙兩公司應(yīng)當(dāng)（abd）a.簽訂書面的轉(zhuǎn)讓合同b.向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記d.該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙公司后,原土地使用權(quán)出讓合同中載

16、明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移到乙公司，由乙公司享有和承擔(dān)6.根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,下面表述不正確的有（d）d.為保護債務(wù)人和抵押人的利益,抵押權(quán)人不應(yīng)參加抵押房地產(chǎn)的拍賣，除非經(jīng)債務(wù)人、抵押人同意7.根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定,土地使用權(quán)可以因下列哪些原因終止（abc）a.土地滅失b.土地使用權(quán)期限屆滿c.國家依公共利益需要,依法定程序收回8.城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)價格估制度。房地產(chǎn)價格的評估,應(yīng)當(dāng)（abcd）a.遵循公正、公平、公開的原則b.按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序c.以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重量價格為基礎(chǔ)d.同時參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格房地產(chǎn)法名詞、問答房地產(chǎn)：是指土地與建筑物在空間

17、上的統(tǒng)一體。房地產(chǎn)法：是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法調(diào)整對象：包括：房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系、交易關(guān)系、物業(yè)管理關(guān)系及房地產(chǎn)管理關(guān)系。我國房地產(chǎn)法的淵源體系：（1）憲法（2）房地產(chǎn)法律（3）國務(wù)院發(fā)布的房地產(chǎn)法規(guī)、決議和命令；（4）最高人民法院的文件；（5）國務(wù)院各部、委發(fā)布的命令、指示和規(guī)章；（6）地方政權(quán)機關(guān)發(fā)布的房地產(chǎn)管理法規(guī)。房地產(chǎn)法律關(guān)系：是指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理關(guān)系過程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)法構(gòu)成要素包括：主體、客體、內(nèi)容。房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征：（1）房地產(chǎn)法律關(guān)系性質(zhì)的多重性；（2）房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的

18、廣泛性；（3）房產(chǎn)法律關(guān)系客體的特殊性；（4）房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、消滅具有嚴(yán)格的程序性。房地產(chǎn)法律事實的概念及種類：是指能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的法定客觀情況。根據(jù)其發(fā)生是否與人的意志有關(guān)分為：（1）行為，包括房地產(chǎn)法律行為；房地產(chǎn)管理行為；房地產(chǎn)違法行為（2）事件，是只有房地產(chǎn)法律規(guī)定的不以當(dāng)事人的意志為轉(zhuǎn)移的能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的客觀情況。主要是指國家房地產(chǎn)法律、法規(guī)的頒布實施或者修改、廢止；不可抗力事件。土地征用的概念：是指國家或政府為了公共目的依法強制取得他人土地并給予補償?shù)囊环N行為。國家建設(shè)征用土地的法律特征：（1）征地主體的唯一性（2）征地標(biāo)的

19、的特殊性（3）征地行為的強制性（4）征地條件的補償性我國土地管理法關(guān)于土地征用審批權(quán)限的規(guī)定：土地管理法45條規(guī)定征用下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：（1）基本農(nóng)田；（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；（3）其他土地超過70公頃。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。什么是土地補償費：是用地單位依法付給被征地單位對土地投資的一定費用。什么是安置補助費：是指用地單位對被征地單位安置因征地所造成的多余勞動力而支付的補助金額。土地使用權(quán)出讓的概念：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的法

20、律特征：（1）財產(chǎn)性；（2）平等性；（3）期限性；（4）出讓人的單一性和受讓人的廣泛性。土地使用權(quán)出讓合同：是指土地使用權(quán)出讓人與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事項所達成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。土地使用權(quán)出讓合同特點：（1）土地使用權(quán)出讓合同是一種民事合同（2）土地使用權(quán)出讓合同標(biāo)的的特殊性（3）土地使用權(quán)出讓合同是一種要式合同土地使用權(quán)出讓人的主要權(quán)利：1、解除合同。2、要求違約賠償權(quán)。3、請求行政處分權(quán)。4、收取土地使用權(quán)出讓金的權(quán)利。5、收回土地使用權(quán)的權(quán)利。土地使用權(quán)出讓人的主要義務(wù)：1、依照出讓合同規(guī)定，提供土地使用權(quán)。2、出讓人應(yīng)向土地使用者提供有關(guān)資料和文件。

21、3、保證土地使用人取得的權(quán)利和義務(wù)。土地使用者的權(quán)利：1、解除出讓合同的權(quán)利。2、要求違約賠償?shù)臋?quán)利。3、對所出讓的土地享有占有、使用的權(quán)利。4、有依法轉(zhuǎn)讓和出租的權(quán)利。5、有權(quán)在取得的土地使用權(quán)上設(shè)置抵押權(quán)。土地使用者的義務(wù)：1、繳納土地使用權(quán)出讓金的義務(wù)。2、土地使用者有依照使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求使用土地的義務(wù)。3、土地使用者變更土地用途時，必須征得出讓方同意，并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)。4、土地使用期限屆滿，使用者負有返還土地使用權(quán)的義務(wù)。土地使用權(quán)出讓合同的變更和解除的條件主要有哪些種情況：（1）社會公共利益的需要；（2）雙方協(xié)商并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)；（3）由于一方違約，致使合同沒有必

22、要履行的；（4）土地滅失。什么是房地產(chǎn)開發(fā)：是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。什么是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理：是指人民政府對房地產(chǎn)開發(fā)項目從立項、設(shè)計到竣工驗收的全過程。房地產(chǎn)開發(fā)的原則：（1）符合城市規(guī)劃的原則（2）堅持經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一原則（3）鼓勵和扶持建設(shè)居民住宅的原則房地產(chǎn)開發(fā)的特點：（1）房地產(chǎn)開發(fā)是多部門協(xié)作活動（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資大（3）房地產(chǎn)開發(fā)周期較長房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則：（1）遵循民法的一般原則，即平等、自愿、等價有償、誠實信用等；（2）出讓方地位不變

23、原則；（3）房地產(chǎn)一致原則；（4）效益不可損原則。以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：1.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書。2.按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同：是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間訂立的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。商品房預(yù)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。商品房預(yù)售的條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書（2）持

24、有建設(shè)工程規(guī)劃許可證（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)全部投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。法律對預(yù)售商品房的管理規(guī)定：（1）商品房預(yù)售實行許可制度（2）商品房預(yù)售合同實行登記備案制度（3）商品房預(yù)售所得款項專款專用房屋租賃：是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃合同：是出租人與承租人簽定的在一定期限以內(nèi)把房屋交給承租人使用，承租人向出租人交付一定租金的協(xié)議。房屋租賃合同特征：雙務(wù)性、有償性、期限性以及租賃物的占有權(quán)、使用權(quán)在租賃期內(nèi)的轉(zhuǎn)移性，房屋租賃合同應(yīng)明確租賃的用途，合同簽定后應(yīng)在房產(chǎn)管理部門登

25、記備案。房屋租賃合同的主要條款：租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任及當(dāng)事人的姓名或名稱及住所、出租房屋的坐落面積、轉(zhuǎn)租的約定、變更和解除合同的條件以及違約責(zé)任等。房屋出租人的權(quán)利義務(wù)：1.出租人有權(quán)按照房屋租賃合同約定向承租人收取房租；2.出租人有權(quán)對承租人使用房屋的情況進行監(jiān)督；3.租賃期限屆滿，承租人有權(quán)收回房屋；4.解除合同；5.交付房屋義務(wù)6.修繕房屋義務(wù)房屋承租人的權(quán)利義務(wù)：1.承租人依照租賃合同的約定，對租用的房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利；2.承租人對租賃的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)。3.承租人代出租人修繕房屋的，有權(quán)要求出租人支付修繕費；4.承租人應(yīng)當(dāng)愛護并合理使用所承

26、租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴建或增添；5.承租人必須按期繳納租金，違約應(yīng)當(dāng)支付違約金；6.房屋租賃合同期限屆滿，承租人應(yīng)及時返還承租的房屋。房屋轉(zhuǎn)租：是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。抵押：是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對法律允許抵押財產(chǎn)的占有，而將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有依照法律規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押的原則：（1）合法原則（2）同一原則（3）特定原

27、則用于抵押的土地使用權(quán)的范圍：（1）土地所有權(quán)不得用于抵押（2）集體所有的土地使用權(quán)抵押僅限于抵押人依法承包經(jīng)營并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。（3）土地使用權(quán)抵押必須是權(quán)屬明確的土地使用權(quán)抵押的房地產(chǎn)的價值與其所擔(dān)保債權(quán)數(shù)額的關(guān)系：（1）抵押的房地產(chǎn)的價值應(yīng)大于或等于它所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。（2）房地產(chǎn)抵押后，其價值大于所擔(dān)保債權(quán)金額的部分，在余額限度內(nèi)可以再抵押。房地產(chǎn)抵押中土地使用權(quán)與地上建筑物的同一關(guān)系：（1）土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押，即“房隨地走”。（2）地上建筑物、其他附著物抵押時土

28、地使用權(quán)隨之抵押，即“地隨房走”。房地產(chǎn)抵押與地上新增建筑物的關(guān)系：房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上的新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的條件：債務(wù)履行期限屆滿，抵押權(quán)人的債權(quán)未受清償。實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的方式：依房地產(chǎn)法的規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)只能采取拍賣的方式。實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的程序：協(xié)商訴訟。房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的順序：是指在同一財產(chǎn)上設(shè)定了兩個或兩個以上的抵押權(quán)時，各抵押權(quán)人受償?shù)南群蟠涡?。?dān)保法54條規(guī)定抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償，順序相同的，按照債

29、權(quán)比例清償。劃撥的國有土地使用權(quán)抵押權(quán)實現(xiàn)的特殊程序：（1）拍賣該土地使用權(quán)，必須報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批（2）拍賣所得價款必須首先依法繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金，然后抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。哪些土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押？（即用于抵押的土地使用權(quán)的范圍）：（1）以出讓方式獲得的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)（2）集體所有的土地使用權(quán)抵押僅限于：a抵押人依法承包經(jīng)營并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)b鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。房地產(chǎn)抵押與地上新增建筑物的關(guān)系是什么？房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。

30、需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上的新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍有哪些？（1）原（主）債權(quán)（2）利息包括約定利息和法定利息（3）違約金（4）賠償金（5）費用包括保全抵押權(quán)和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。物業(yè)管理：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。房地產(chǎn)權(quán)屬登記：是指法律規(guī)定的房地產(chǎn)管理機構(gòu)，對房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況進行持續(xù)登記。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度有什么特點？（1）房地產(chǎn)登記由不同登記機關(guān)分別登記；（

31、2）房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記；（3）房地產(chǎn)權(quán)屬登記采取實質(zhì)審查主義；（4）房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力；（5）房地產(chǎn)權(quán)屬登記實行強制登記制度；（6）頒發(fā)權(quán)利證書。什么是房屋產(chǎn)權(quán)登記？是指房屋所有權(quán)和他項權(quán)利（租賃、抵押等）的登記。什么是土地登記？是國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利的登記。什么是房地產(chǎn)市場管理？是指房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)按照房地產(chǎn)經(jīng)濟的客觀規(guī)律和國家的政策法規(guī)，對房地產(chǎn)市場經(jīng)營活動進行計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和監(jiān)督的活動。什么是契稅：是在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，向不動產(chǎn)取得人征收的一種稅。房地產(chǎn)法案例一、2000年5月，王某的丈夫趙某去世，留下

32、房屋一幢，100平米，房屋產(chǎn)權(quán)證登記的所有人是趙某。同年7月，趙某生前好友劉某找到王某，向其出示了原建房協(xié)議等證據(jù)材料，該建房協(xié)議書明確寫明趙某所留房屋系趙某和劉某二人合資興建，并約定二人各有一半產(chǎn)權(quán)。劉某據(jù)此要求確認自己對房屋的部分產(chǎn)權(quán)，王某不承認合資建房的事實，要求按產(chǎn)權(quán)證辦事，由她一方繼承全部房產(chǎn)。雙方爭執(zhí)不下，發(fā)生糾紛。王某遂到法院起訴，要求法院依法處理。王某與劉某發(fā)生爭議以后，劉某未經(jīng)王某同意于2000年9月與張某達成協(xié)議，將其所有的份額以10萬元出賣，并得到了全部價款，準(zhǔn)備待法院判決后即向張某交付房屋。法院在調(diào)解過程中，將有關(guān)情況告訴了王某，而王某仍堅持按產(chǎn)權(quán)證繼承全部房屋，不承認

33、劉某與張某的買賣關(guān)系。同時申明，因為是其丈夫建造了這幢房屋，居住此屋可以寄托對死者的思念，所以即使法院最終判決劉某有部分產(chǎn)權(quán)，她也要把那份房產(chǎn)買回自用。請問：本案中共建房屋產(chǎn)權(quán)如何確定？如果確認劉某有部分產(chǎn)權(quán)，在劉某已將部分產(chǎn)權(quán)出賣的情況下，王某要將劉某所有份額買回自用的請求是否可以實現(xiàn)?答：應(yīng)確認趙某和劉某對房屋是按份共有關(guān)系。雖然房產(chǎn)證是確認房屋產(chǎn)權(quán)的合法證據(jù)，其他證件不能代替房產(chǎn)證確權(quán)的效力。但實際生活中，也常常會出現(xiàn)房產(chǎn)證的記載與事實不符的情況，在這種情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)實事求是的原則來確認房屋的產(chǎn)權(quán)，這才公平合理，才能更好地保護當(dāng)事人的合法權(quán)利。案中爭議房產(chǎn)證雖然沒有將劉某登記為房屋共有

34、人，但是，劉某向法庭出具了建房協(xié)議和購買建房物資的發(fā)票等一系列證據(jù)材料，同時，當(dāng)時被雇傭建房的幾個工人也證明爭議房屋是劉某和趙某共建。據(jù)此可以確認房屋為趙某和劉某是按份共有關(guān)系。依民法通則的規(guī)定，在同等條件下財產(chǎn)共有人享有優(yōu)先購買的權(quán)利。本案中，王某繼承趙某的遺產(chǎn)成為房屋共有人，具有優(yōu)先購買權(quán)。劉某在王某不知情的情況下將自己所有的份額賣給張某，其行為侵犯了王某的優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)屬無效。在同等條件下王某有權(quán)優(yōu)先購買劉某所有的房屋份額。二、原告：李甲、李乙。被告：趙某。案情：原告李甲、李乙訴稱，原、被告三人共同繼承父母遺產(chǎn)舊房三間，被告背著二原告擅自將該房產(chǎn)以20萬元賣給王某，二原告請求法院確認此合

35、同無效，返還該房產(chǎn)。被告辨稱，此房購買時90的錢來自被告生父留給被告的遺產(chǎn)，因此，該房產(chǎn)的90部分應(yīng)歸被告所有；因無法按實物分割。才將此房賣出，擬從賣房得款中拿出10即2萬元給二原告，其余歸被告所有。法院查明：二原告與被告系同母異父關(guān)系，買房時三人均未成年，產(chǎn)權(quán)原為二原告生父及被告生母夫妻共有，原產(chǎn)權(quán)人去世時未留遺囑，房產(chǎn)為原、被告三人共同繼承。被合在賣房時假造了二原告的授權(quán)委托書，將房屋賣給王某，并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。被告對90購房款來自其生父留下的遺產(chǎn)無法舉證。試分析：原、被告三人與本案房產(chǎn)是何種產(chǎn)權(quán)關(guān)系?被告售房的行為應(yīng)如何認定?被告關(guān)于購房款90來自其生父遺產(chǎn)的說法如何認定?本案購房者

36、王某是否必須返還該房屋?被告的行為可能產(chǎn)生哪些其他法律后果?答：原、被告三人與本案房產(chǎn)關(guān)系為房屋共同共有關(guān)系。被告售房屬擅自處分共有房產(chǎn)，是對其他共有人的侵權(quán)，應(yīng)認定為無效。被告關(guān)于其生父遺產(chǎn)的說法不能舉證，本案無證據(jù)證明房屋是按份共有，應(yīng)認定為共同共有。王某屬善意第三人，且是有償取得該房產(chǎn)，應(yīng)維護其合法權(quán)益，無須返還該房產(chǎn)。被告擅自處理共同共有財產(chǎn)，如果給原告(其他共有人)造成損失，應(yīng)負賠償責(zé)任。如果王某同意返還該房產(chǎn)，被告應(yīng)對王某因此造成的損失負賠償責(zé)任。三、1990年4月，王軍承包了小李莊的養(yǎng)魚池，并與村委會簽定了10年的承包合同。1年后，王軍未經(jīng)村委會的同意將養(yǎng)魚池轉(zhuǎn)讓給了張起，雙方簽

37、定了協(xié)議，協(xié)議約定了轉(zhuǎn)讓期，轉(zhuǎn)讓費5000元，魚池現(xiàn)有設(shè)備歸張起所有。雙方依約履行完畢。1993年，包括養(yǎng)魚池在內(nèi)的小李莊部分土地被國家征用，小李莊村委會遂與張起就解除承包協(xié)議、賠償損失達成協(xié)議，履行時，張起領(lǐng)取了部分賠償款，尚有部分款項在發(fā)放時由于工作人員疏忽將錢發(fā)給了原承包人王軍，致使張起沒有得到應(yīng)有的補償。問題：王軍與張起的承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效？張起是否應(yīng)得到賠償？此案如何處理？答：依民法通則的規(guī)定，承包人未經(jīng)發(fā)包方同意擅自轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓的行為無效。但本案中，發(fā)包方村委會對轉(zhuǎn)讓行為是明知的，并在土地征用時同張起訂立了解除承包的協(xié)議，據(jù)此，應(yīng)認定村委會對轉(zhuǎn)讓行為是追認同意的，轉(zhuǎn)讓行為有效

38、。張起作為土地使用權(quán)人應(yīng)該得到國家征用土地所給予的補償。本案中，村委會因過失將款項發(fā)給原承包人王軍，王軍應(yīng)屬“不當(dāng)?shù)美?，張起有?quán)要求其返還。四、a省b市政府經(jīng)研究決定在本市郊區(qū)興建經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。遂與被征地單位簽定了征地協(xié)議，征地協(xié)議涉及的被征土地有60公頃，其中基本農(nóng)田10公頃，其他耕地20公頃，其他土地30公頃，所征土地沒有履行相關(guān)審批手續(xù)。后該征地協(xié)議依約履行，向被征地單位支付補償費用三千萬元。問題：市政府批準(zhǔn)征地行為是否合法，為什么？本案應(yīng)如何處理？答：依民法通則的規(guī)定，承包人未經(jīng)發(fā)包方同意擅自轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓的行為無效。但本案中，發(fā)包方村委會對轉(zhuǎn)讓行為是明知的，并在土地征用時同張起訂立了解除

39、承包的協(xié)議，據(jù)此，應(yīng)認定村委會對轉(zhuǎn)讓行為是追認同意的，轉(zhuǎn)讓行為有效。對于市政府的越權(quán)行為，按照法律規(guī)定，其批準(zhǔn)文件無效；對非法批準(zhǔn)征用，使用土地的直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn)，使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。五、張云系某縣甲村農(nóng)民，1990年與某縣農(nóng)場職工陳力結(jié)婚，生一子，陳強?；楹髴艨谝恢蔽催w出。1994年，縣統(tǒng)一調(diào)整土地時甲村分給張云母子責(zé)任田3畝，1995年該土地被征用，甲村在下發(fā)土地補償費時僅發(fā)給張云母子青苗補償費400元，土地補償費、安置補助費不給下發(fā)，理由是張云的丈夫是農(nóng)業(yè)戶口，張云應(yīng)到

40、其夫處分地。張云多次找到村委會交涉，未果。無奈，張云起訴到法院。問題：張云是否可以在甲村分得責(zé)任田？張云是否應(yīng)分到土地補償費、安置補助費？答：張云婚后戶口一直未遷出，其母子應(yīng)當(dāng)在甲村分得責(zé)任田。張云作為該村合法居民，并依法獲得了責(zé)任田，因此，屬于合法土地使用權(quán)人，甲村應(yīng)分給張云母子土地補償費及安置補助費。六、2000年3月，某公司經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，征用了市郊區(qū)菜地7畝用以擴建。2000年10月，批準(zhǔn)用地的文件下達，某公司如數(shù)繳納了征地費用，相關(guān)手續(xù)也相繼辦齊。此后，直至2003年6月，商貿(mào)公司既未動工建設(shè)，也不許被征地單位恢復(fù)種植。問題：某公司的行為屬什么性質(zhì)？依照有關(guān)法律規(guī)定，對該公司的行

41、為應(yīng)該如何處理？答：某公司的行為屬閑置土地行為。依照法律，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用地，1年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該耕地的集體或者個人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省，自治區(qū)，直轄市的規(guī)定繳納閑置費；連續(xù)兩年未使用，經(jīng)原批準(zhǔn)單位批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)，土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復(fù)耕種。（土地法37條）因此，對該公司的行為，可以采取繳納土地閑置費，收回土地使用權(quán)以及恢復(fù)耕種等措施。七、1995年，某市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與該市土地管理局簽定了200畝土地使用權(quán)出讓合同，地價每畝10萬元

42、。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓土地后，即進行開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的5%后，于1996年與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，將其獲得的200畝土地，以每畝13萬元的價格轉(zhuǎn)讓給乙公司，合計價款2600萬元。1997年，該市土地管理部門下達了行政處罰決定書，沒收甲房地產(chǎn)開發(fā)公司的非法收入，并無償收回土地使用權(quán)。問題：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否有效，為什么？該市土地管理部門的處罰是否合法，為什么？答：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效，因為，以出讓方式獲得的土地使用權(quán)必須符合以下條件才能轉(zhuǎn)讓：第一，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并

43、取得土地使用權(quán)證書；第二，按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成投資開發(fā)總額25%以上。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得土地使用權(quán)后，開發(fā)投資額未達到法律的規(guī)定即進行轉(zhuǎn)讓，是無效的。市土地管理部門的處罰是不合法的。因為違反法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。本案中，該市土地管理部門作出的沒收違法所得，但本案并未發(fā)生可以無償收回土地使用權(quán)的情形。因此，無償收回土地使用權(quán)的處罰決定不合法。八、某工廠為擴大規(guī)模，擬投資建一個分廠，向縣級人民政府申請用地5公頃，經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)使用屬于甲村集體所有的耕地5公頃。隨后，該工廠與甲村簽訂土地使用權(quán)出讓合同，該合同規(guī)定，由甲

44、村向工廠出讓5公頃，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為70年。問題：該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？縣級人民政府批準(zhǔn)工廠用地70年是否合法，為什么？按照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應(yīng)該怎樣取得土地使用權(quán)？答：該土地使用權(quán)出讓合同無效。因為按照我國有關(guān)法律規(guī)定，集體所有的土地，必須先征為國有，其土地使用權(quán)才能出讓。土地使用權(quán)的出讓方只能是代表政府的土地管理局，本案中由甲村直接向工廠出讓土地使用權(quán)是違法的，也是無效的?？h人民政府批準(zhǔn)該工廠用地70年是不合法的，按照有關(guān)規(guī)定，工業(yè)用地最高年限為50年。該工廠取得土地使用權(quán)的合法方式應(yīng)該是：應(yīng)當(dāng)首先由省級人民政府辦理批準(zhǔn)手續(xù)，同時辦理征地審批手續(xù)，

45、將集體土地變?yōu)閲型恋兀缓笤趯⑼恋厥褂脵?quán)出讓，工廠繳納土地使用權(quán)出讓金，并依法登記領(lǐng)取土地使用證書，取得土地使用權(quán)。九、甲，乙系兄弟，其父母去世后留有一幢小樓。由于乙常年在外地工作，兄弟間未對房屋進行分割，而是由甲一家居住。后來，甲到房產(chǎn)管理部門把房屋登記在自己一人名下并與丙簽訂了房屋買賣合同。丙支付房款后，雙方到房產(chǎn)管理部門辦理了變更登記手續(xù)。乙得知此事后，向甲主張房屋所有權(quán)，甲不予理睬，乙起訴到法院。問題：甲，乙對訴爭的房屋所有權(quán)是什么關(guān)系？本案應(yīng)如何處理？答：二兄弟之間對于本案爭議的房屋是共同共有關(guān)系。a共同共有人在未征得其他共有人同意情況下無權(quán)擅自處分共有財產(chǎn)。因此本案甲未征得乙同意

46、，無權(quán)處分共有樓房。b丙取得房屋的所有權(quán)。根據(jù)民法通則規(guī)定，第三人善意，有償取得財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護第三人的合法權(quán)益。c對于乙的損失，乙可以向擅自處分共有財產(chǎn)的人，即甲要求賠償。十、原告：某單位甲(簡稱甲)；原告：某單位乙(簡稱乙);原告：某單位丙(簡稱丙)被告：某房地產(chǎn)開發(fā)公司。案情：1995年1月甲與被告簽訂一商品房預(yù)售合同，規(guī)定甲購買被告商品房30套共2000平方米，售價300萬元，交付日期為1996年12月。合同簽訂后，甲全部支付了房價款，但合同簽訂時被告尚未交付土地使用權(quán)出讓金，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，開發(fā)建設(shè)資金尚未實際投入，未取得預(yù)售許可證，該預(yù)售合同亦未辦理登記。1996年1月，

47、被告又與乙簽訂了一商品房預(yù)售合同，由乙購買同一標(biāo)的商品房，售價500萬元，交付日期為1996年12月。合同簽訂后，乙按合同規(guī)定交付了定金及首期房款共200萬元，此時，被告已交付了全部土地使用權(quán)出讓金，建房投資已達50，取得了預(yù)售許可征，并在有關(guān)部門辦理了預(yù)售合同登記。1996年7月，被告在隱瞞了上述事實的情況下，又與丙簽訂了一商品房預(yù)售合同，由丙購買同一標(biāo)的商品房，售價800萬元，交付日期為1996年12月。合同簽訂后，丙按合同規(guī)定交付了定金100萬元，被告通過弄虛作假的方法，辦理了預(yù)售合同登記。1996年11月，三原告得知被告“一物賣三家”的作法后，均向被告主張權(quán)利，協(xié)商不成，三原告于199

48、7年3月分別向法院起訴，法院決定合并審理。試分析：本案三個合同的效力如何？本案應(yīng)如何處理？答：甲與被告簽訂的合同為無效合同。該合同不具備商品房預(yù)售合同的有效條件，投資未達到法定比例、未取得預(yù)售許可證、合同未登記備案，違反了法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定。乙與被告簽訂的合同為有效合同。該合同具備了商品房預(yù)售合同的有效條件，即投資達到法定比例，取得預(yù)售許可證，合同登記備案。丙與被告簽訂的合同為無效合同。(注；答可撤銷合同也算對)該合同是被告通過欺詐手段、不真實意思表示簽訂的合同。甲與被告簽訂的合同無效，被告返還甲的房款，其他損失按雙方過錯比例分擔(dān)。乙與被告的合同繼續(xù)履行。因延期交付，被告對乙承擔(dān)違約責(zé)

49、任。丙與被告的合同無效。(注：答撤銷也算對)被告返還丙的房款并賠償丙的損失。被告在未交付土地使用權(quán)出讓金情況下，通過簽訂無效合同獲得的一切違法所得，由有關(guān)行政主管部門予以沒收，并可處以罰款。十一、2000年，甲將其一幢房屋出租給乙，雙方訂立了租賃合同，約定租期為5年，年租金為8000元。2003年3月，甲欲出賣該房屋，乙表示愿意購買，甲提出售價為10萬元，乙認為售價過高。丙得知后，向甲表示愿以11萬元的價格買下房屋。甲認為丙提出的價格較合理，決定將房屋買給丙。同時向丙說明：因乙租期未到，丙應(yīng)允許乙繼續(xù)承租房屋直至期滿，丙表示同意。2003年5月，甲與丙辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。對此乙提出異議。200

50、3年8月，乙向法院起訴，要求甲將房屋優(yōu)先賣給他。問題：法律中承租人優(yōu)先購買權(quán)的含義是什么？乙的訴訟是否會得到法院的支持？答：房屋租賃合同中，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，此系法定權(quán)利，其含義是指：出租人在租賃合同屆滿之前轉(zhuǎn)讓其擁有的房屋時，在同條件下，承租人有優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。請求不會得到法律支持。本案中，丙以11萬元的價格購得房屋，而乙對10萬元的售價還嫌其過高，顯然，二者購買水平有所不同，因而不能構(gòu)成“同等條件”，乙對其所租房屋不能享有優(yōu)先于丙購買的權(quán)利。十二、張某與周某是同事，張某長期借住周某一套住房居住，后張某購得一套商品房，遂以自己的名義將借住周某的房屋租給孫某，雙方亦簽定了書面的租賃合

51、同，約定租金每月800元，租期1年。合同簽定后，張某找到周某要求租賃該房屋，周某同意，雙方簽定了租賃合同，合同約定租期2年，租金600元每月。2個月后，周某發(fā)現(xiàn)此事，十分氣憤，向法院起訴要求認定張某與孫某的租賃合同無效并賠償其損失。問題：張某與孫某的租賃合同是否有效？為什么？此案如何處理？答：無效。我國城市房屋租賃管理辦法27條規(guī)定：“承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從中受益?！北景钢校瑥埬澄唇?jīng)周某同意，擅自出租房屋，事后亦未得到周某追認，據(jù)此，應(yīng)認定房屋轉(zhuǎn)租行為無效。本案合同自始無效，孫某應(yīng)搬出租賃的房屋，張某應(yīng)返還周某轉(zhuǎn)租房屋所得差價每月2

52、00元。十三、2000年，甲向乙借款10萬元，借款期限1年，乙要求甲提供擔(dān)保，甲遂以其所擁有的一幢樓房作為抵押，雙方簽訂了借款抵押協(xié)議，約定以甲所有的一套房屋作為抵押物，借款期滿后，乙多次向甲催還借款，甲始終不還。2002年，甲又將上述抵押房賣給了丙，雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。乙得知了情況后，向法院起訴，要求判令甲與丙買賣關(guān)系無效。問題：甲與乙之間的借款協(xié)議是否有效？抵押協(xié)議是否有效？甲與丙之間的房屋買賣行為是否有效？此案如何處理？答：甲與乙之間的借款協(xié)議有效，抵押協(xié)議無效。因為根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自抵押登記之日起生效。甲與乙之間因沒有辦理抵押登記，因此抵

53、押合同無效。甲與丙之間的房屋買賣行為有效。因抵押協(xié)議無效，甲有權(quán)處分自己房屋，且雙方依法辦理過戶登記手續(xù)，丙取得房屋所有權(quán)。因抵押協(xié)議無效，乙不能處分該抵押物，也沒有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。若甲不能償還債務(wù)，乙可向法院起訴，要求甲償還債務(wù)并賠償損失。十四、張好和李立共有一幢房屋，租給周利開辦一商店?，F(xiàn)李立為擔(dān)保孫兵所負的債務(wù)，將其對上述房屋中的共有份額抵押給吳剛，該抵押已得到張好同意，并在通知了周利后在房屋管理局作了登記。問題：房屋抵押后，張好、李立與周利間的租賃合同是否繼續(xù)有效？為什么？以出賣共有份額的方式實現(xiàn)該抵押時，如果張好與周利都愿意購買，誰有優(yōu)先購買權(quán)？為什么？答：租賃合同繼續(xù)有效。依據(jù)擔(dān)保

54、法的規(guī)定，租賃關(guān)系成立在先，抵押權(quán)設(shè)立在后，抵押權(quán)的設(shè)立、實現(xiàn)均對租賃關(guān)系不發(fā)生影響，法律只要求抵押人以書面形式將設(shè)定抵押之事實告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。張好有優(yōu)先購買權(quán)。張好是房屋共有人，對房屋享有物權(quán)，李立是承租人，屬于債權(quán)關(guān)系。依物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則，張好享有優(yōu)先購買權(quán)。十五、房地產(chǎn)抵押案例甲因欠乙債務(wù)10萬元，故以其價值15萬元的三層樓房作為抵押。問題：如果甲乙辦理了抵押登記，幾天后甲又將同一房屋以5萬元價格抵押給丙，乙將享有什么權(quán)利？如果甲未辦理抵押登記，則甲與丙又是什么法律地位？如果甲用作抵押的房屋權(quán)屬存在爭議，或是已被法院因其他案件查封，或是已被依法公告列入拆遷范圍，甲乙之間

55、的抵押是否有效？如果甲乙辦理抵押登記后，甲又在抵押物之上加蓋了第四層樓房，乙對新加蓋的房屋有何權(quán)利？房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是否同時抵押？如果該樓房存在出租情況，乙與出租人的法律地位如何？如果在抵押登記后，甲將抵押物出賣給他人，該如何處理？答：如果甲辦理了抵押登記，則抵押權(quán)合法成立。乙對該房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，受償范圍包括主債務(wù)、利息、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。丙的抵押權(quán)成立在后，根據(jù)前權(quán)優(yōu)于后權(quán)的理論，丙只能在乙優(yōu)先受償后就房屋殘值優(yōu)先受償。（此處需掌握抵押權(quán)的成立要件，即登記成立）如果甲乙未辦理抵押登記，則抵押權(quán)不成立，乙只能作為普通債權(quán)人主張權(quán)利，對房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)。如果

56、甲的房屋有上述情況，則該房屋依法不能抵押，甲乙之間的抵押合同無效，抵押權(quán)不成立，乙只能作為普通債權(quán)人主張權(quán)利。乙對新增房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)。房地產(chǎn)法第51條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。”在處分抵押房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同處分，但對處分的新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時，土地上有房屋等建筑物存在的應(yīng)當(dāng)將土地上的建筑物連同土地使用權(quán)同時抵押。抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的范圍包括土地使用權(quán)及土地上的房屋等建筑物。a如果抵押在前、租賃在后。抵押權(quán)是設(shè)定在先的物權(quán)，而租賃權(quán)是設(shè)定在后的一種債權(quán)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)、前權(quán)優(yōu)于后權(quán)的原則

57、，租賃權(quán)不得對抗抵押權(quán)。隨著抵押權(quán)的實現(xiàn)，買受人不受租賃關(guān)系的約束。承租人不得對抗買受人，租賃關(guān)系隨之解除。b如果租賃在先、抵押在后。抵押權(quán)的設(shè)立、實現(xiàn)對租賃關(guān)系均不發(fā)生影響，法律只要求抵押人書面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。根據(jù)“買賣不破租賃的原則”，租賃關(guān)系可以對抗新的買受人，抵押權(quán)的行使不影響租賃關(guān)系的存在。抵押人有權(quán)將已經(jīng)辦理登記的抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但在轉(zhuǎn)讓時必須通知抵押權(quán)人、告知受讓人，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。物權(quán)本應(yīng)有追及效力，但我國擔(dān)保法規(guī)定：“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者與抵押權(quán)人約定的第三人提存?！睂嶋H上它規(guī)定了抵押物的轉(zhuǎn)讓行為具有抵押權(quán)提前實現(xiàn)的效力。抵押物一旦轉(zhuǎn)讓，設(shè)定其上的抵押權(quán)就應(yīng)當(dāng)以提前實現(xiàn)而消滅，不可追及于抵押物而繼續(xù)存在。十六、購房人有權(quán)重新選擇物業(yè)管理公司嗎？光明小區(qū)的業(yè)主由于和小區(qū)物業(yè)管理公司為了衛(wèi)生費的收取發(fā)生了矛盾，致使小區(qū)的垃圾幾天沒人清理，時值盛夏，可想而知。其實，小區(qū)居民對物業(yè)管理公司的不滿由來已久，所以大家想這次干脆換掉這家物業(yè)公司，重新選擇一家服務(wù)好的物業(yè)公司來進行物業(yè)管理。試問：小區(qū)業(yè)主是否有這個權(quán)利來更換物業(yè)管理公司？答：購房人在與開發(fā)商簽訂購房合同時，就已接受了開發(fā)商為其選聘的物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)，許多物業(yè)管理公司以此為理由，告訴