【商業(yè)地產(chǎn)】淮南國慶路項目價格預判報告0826

1、 2008-08-26淮南國慶路項目價格預判 淮南國慶路項目價格預判2008年8月一、 地塊swot分析s優(yōu)勢分析位置：隸屬淮南市國慶中路，交通通達性好，目前已有多路公交車途徑如此；商圈：依托大潤發(fā)超市和即將開業(yè)的百貨大樓等大規(guī)模商業(yè)的帶動下，區(qū)域商圈一度興起，市場認知度及美譽度都已得到一定的飆升；w劣勢分析區(qū)域環(huán)境：毗鄰淮南市汽車站，區(qū)域環(huán)境較為嘈雜，短期內(nèi)對整體商業(yè)品質(zhì)的提升存在一定的難度、地塊周邊已不少建筑物，拆遷難度大；周邊環(huán)境嘈雜 o機會分析商圈興起：隨著區(qū)域大型商業(yè)的興起，區(qū)域商業(yè)量激增，從而帶動片區(qū)商圈的快速崛起，無論從其人流量還是商業(yè)具備一定的商業(yè)支撐點；t威脅解析環(huán)境：區(qū)域周

2、邊仍舊存在臟、亂、差等不良局面，市場美譽度在一定時期內(nèi)有待提升，且短期內(nèi)地塊處于毛地狀態(tài)，拆遷、補償?shù)入y度較大；商業(yè)激增：目前該片區(qū)商業(yè)激增，造成同質(zhì)化商業(yè)存在，對本案后期物業(yè)形態(tài)的制定產(chǎn)生一定制約性；二、 區(qū)域周邊商業(yè)可類比租金或價格云景華城上下四層、框架結(jié)構(gòu)一層（沿街商鋪）銷售價格主力分布在32000元沿國慶中路；主體面積：63303；一層主力業(yè)態(tài)：金融保險、電子通訊、手機數(shù)碼、等高檔品牌連鎖；沿人民北路均價：12000元，逐級沿北單價遞減；二、三、四層每層銷售均價都為：7000元、主力面積：120；二、三、四層主力業(yè)態(tài)：高檔會所、時尚餐飲、茶藝、健身等；金地.龍湖路1號尚街上下四層框架結(jié)

3、構(gòu)目前商業(yè)暫未對外銷售，預計銷售均價在38000元一樓、沿龍湖中路商鋪；二、三、四預計均價分別為：10000、8000、6000元；主力面積暫未明析，預計十月份對外銷售；雙子星座 上下五層商業(yè)裙樓備注：整體被“安徽商之都”招租，商業(yè)總建面：22000； 家樂福時代廣場只租不售 13萬方城市綜合體，一共五層地下負一層、地上四層；負一層：建筑面積：16151；商業(yè)面積：97911；套內(nèi)面積：6486；租金為80元月；一層：基本為超市區(qū)、餐飲區(qū)及封閉式商鋪；商鋪租金為：300元月；二層、三層：基本為超市區(qū)、餐飲區(qū)及封閉式商鋪；商鋪租金為：80150元月；四層：美容休閑、游藝區(qū)；商鋪租金為：60元月；

4、區(qū)域市場商業(yè)量激增，商圈快速崛起，是區(qū)域市場后期商業(yè)的主力市場支撐點三、商業(yè)均價確定由于本案尚未明確項目定位，我司給予項目定位三種假設方案，每種方案的定位影響銷售價格及去化速度，并最終加權(quán)平均每種方案價格，得出最終均價。假設本案可分為三種主力經(jīng)營業(yè)態(tài)1、大型商場整體對外出售，引進大規(guī)模商場，一樓總體銷售均價為：20000元；二、三、四、五銷售價格分別為：10000元、5500元、5000元和4000元； 整體銷售均價：8900元。2、休閑娛樂綜合體部分整體出售，一層總體銷售均價為19000元，二層銷售均價為：9000元；三樓銷售均價為：5000元；四樓、五樓銷售均價分別為：4000和3500元

5、；整體銷售均價：8100元。3、專業(yè)市場如：大型家居市場等一層總體銷售均價為：21000元；二層銷售均價為：11000元；三樓銷售均價為：6000元；四樓、五樓銷售均價分別為：5000和4000元；整體銷售均價：9400元。最終均價：（8900+8100+9400）3 = 8800元四、住宅價格解析區(qū)域周邊價格類比1.云景華城總建筑面積：27萬方主力戶型：100銷售均價：3250元總價范圍：3236萬去化賣點：1.依托地段優(yōu)勢，區(qū)域周邊商業(yè)、教育大潤發(fā)超市、淮師附小配套齊全，市場可接受度高，一段時期內(nèi)受到市場的追捧；2.主力總價控制在35萬左右，市場可接受度廣泛；銷售抗性：后期戶型面積集中在1

6、30以上，去化速度受到一定的限制，亦是后期銷售抗性的主要根源之一；2.盛世名門總建筑面積：10萬方 主力戶型：79142銷售均價：3100元總價范圍：25萬38萬去化賣點：1.目前底層已簽約華聯(lián)大賣場已是該項目后期去化的核心營銷賣點；2.依托區(qū)域成熟社區(qū)的帶動香格里拉、金色家園、國慶花園等，生活配套設施已近完備；銷售抗性：后期戶型面積偏大，目前已基本鎖定在120以上，同區(qū)域大量可售房源激增，客戶分流嚴重；綜上所述，本案所處地理位置介于云景華城和盛世名門之間，且物業(yè)形態(tài)也頗為相似，其單價應以兩在售個案為重要的參考依據(jù)，我司建議本案就目前銷售均價預估為3000元，如將戶型有效壓縮，控制總價，單價可

7、提升50-100元/。 結(jié)論：商業(yè)均價：8800元住宅均價：3000-3100元結(jié)語致力于成為專業(yè)地產(chǎn)服務企業(yè)標桿的三固三方(上海)不動產(chǎn)機構(gòu)通過在各項專業(yè)地產(chǎn)服務領(lǐng)域中提供突破性的解決行方案幫助貴司最大程度控制風險、實現(xiàn)價值最大化從而提升自我價值、創(chuàng)造品牌感召思維由此與貴司共同攀登頂峰的頂峰！三固三方（上海）不動產(chǎn)機構(gòu)市場策劃部2008-8-25地產(chǎn)委托物業(yè)前期管理工作相關(guān)業(yè)務指引1、 目的以內(nèi)部市場化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營和業(yè)務關(guān)系。2、適用范圍適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設計、施工、工程接管驗收、銷售配合、售后服務等階段工作的指導

8、。3、職責3.1 物業(yè)公司新項目管理部、地產(chǎn)項目部和地產(chǎn)客服委員會共同編制、修訂和履行本指引。3.2 物業(yè)公司新項目部在新項目論證報告中對物業(yè)管理準入可行性進行分析。3.3 地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范，結(jié)合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務和經(jīng)營關(guān)系。4、原則4.1 物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進招商地產(chǎn)銷售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責權(quán)，理順在業(yè)務和經(jīng)營方面的相互關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機制。4.2 在業(yè)務關(guān)系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務流程，按照內(nèi)部市場化原則

9、，明確雙方責、權(quán)、利，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財、物關(guān)系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營。作為兩個獨立經(jīng)營的經(jīng)濟實體，在各項具體業(yè)務上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應以契約形式明確各自權(quán)利和義務。4.3 地產(chǎn)公司應與物業(yè)公司應按照已確定的各項委托業(yè)務費用結(jié)算辦法（確保至少按季度結(jié)算一次）和收費標準進行結(jié)算。5、定義5.1 前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實施的物業(yè)管理。5.2 前期介入是指項目立項后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，向地產(chǎn)公司提出建設性

10、意見，以減少產(chǎn)品缺陷的過程。5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應手續(xù)的，視為房屋已交付使用。5.4 項目開辦費是指在項目集中入伙前，物業(yè)公司為實現(xiàn)新項目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲備、辦公設施購置、工具材料采購、員工生活設施完善等前期費用。5.5 物業(yè)移交是在竣工驗收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設施設備和場所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對相關(guān)設施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進行驗收。5.6 保潔開荒是指項目接管驗收合格后，物業(yè)公司對項目內(nèi)各類房屋、共用部位、共用設備設施及場所進行全面清潔，以保證業(yè)主入住時的良好狀態(tài)。6

11、、方法和過程控制6.1 項目前期介入6.1.1 為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項目缺陷，在項目的規(guī)劃設計、施工建設和營銷策劃階段地產(chǎn)公司應要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，提出建設性意見。6.1.1.1 規(guī)劃設計過程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開設計說明會，說明相關(guān)設計內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員了解項目設計方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對設計方案提出建議書供地產(chǎn)公司參考，地產(chǎn)公司決策部門最終確認并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會物業(yè)公司。6.1.1.2 施工過程的控制

12、。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項目部召開現(xiàn)場會議或參加地產(chǎn)公司工程例會以了解和跟蹤工程進展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時從管理需求角度對小區(qū)的環(huán)境、安全、設備設施的安裝、硬件配套等方面提出建設性意見提交工程整改建議書。6.1.1.3 工程接管驗收過程的控制。入伙之前3-5個月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對各類工程進行全面的驗收檢查并提交物業(yè)驗收報告，所有專業(yè)工程項目保證在入伙前一個月通過竣工驗收。建立工程遺留問題整改工作流程和責任分工并規(guī)定完成時限。地產(chǎn)客服委員會為物業(yè)公司的對接部門，由客服委員會協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門對物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進行整改，確保入伙之前的工程質(zhì)量。6.

13、1.1.4 營銷配合過程的控制。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務；客戶的接待咨詢服務；對地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動做好組織落實工作；加強樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充當?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤銷售過程中對小區(qū)規(guī)劃、設計的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。6.1.1.4.1在營銷過程中，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應對相關(guān)問題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。6.1.1.4.2對于營銷階段發(fā)生的費用，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應嚴格按照物業(yè)服務前期介入委托合同（附件一）進行。6.1. 2 項目前期介入階段，地產(chǎn)公司應每月組織召開業(yè)務聯(lián)席會議，召集物業(yè)公司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的意見

14、進行溝通。6.1.3 項目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔（參考標準：按前期介入項目建筑面積計算，每平方米24元）。6.2前期物業(yè)管理階段6.2.1 前期物業(yè)管理服務合同：6.2.1.1由物業(yè)公司新項目部負責在房屋銷售之前，按照相關(guān)法規(guī)要求，起草前期物業(yè)管理服務合同、業(yè)主臨時公約。 6.2.1.2經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認可后，雙方簽訂前期物業(yè)管理服務合同，明確委托管理事項、委托管理期限、雙方責權(quán)、服務標準、收費標準、專用房屋、維修資金及違約責任等。在合同簽訂時應充分考慮其對后期的影響，為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，

15、該合同應和地產(chǎn)公司在銷售時與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的（關(guān)于前期物業(yè)管理的約定）內(nèi)容一致。6.2.2 物業(yè)管理方案策劃：在房屋竣工驗收之前，物業(yè)公司新項目部應擬定項目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務內(nèi)容、管理服務標準、內(nèi)部管理機制、品質(zhì)控制方法、管理費測算等內(nèi)容。6.2.3 物業(yè)管理費測算6.2.3.1 物業(yè)公司應在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費的測算依據(jù)以及測算結(jié)果。6.2.3.2 物業(yè)管理費定價應參照當?shù)卣笇藴屎托袠I(yè)水平，確保物業(yè)管理項目（含分期開發(fā)項目）收支平衡，原則上不贊同為促進地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費引起管理費定價虧損的做法，如確有必要，

16、地產(chǎn)公司應承擔相應虧損。6.2.4 項目開辦費6.2.4.1物業(yè)公司應在物業(yè)管理費測算時，將項目開辦費在合同期限內(nèi)分攤到物業(yè)管理成本中。6.2.4.2如果地產(chǎn)公司認為物業(yè)公司測算的物業(yè)管理費標準偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨與地產(chǎn)公司結(jié)算，通常應在項目入伙前三個月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費（參照標準：按接管面積計算，每平方米23元），以便物業(yè)公司正常開展工作。6.2.5 管理用房提供：6.2.5.1 地產(chǎn)公司應按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會提供管理用房，用于管理處日常辦公、會議、接待、倉庫等。6.2.5.2 管理用房的標準，當?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的，地產(chǎn)公司應按照

17、項目總建筑面積千分之二比例（不足50平方米的按50平方米計）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應在物業(yè)管理費測算時統(tǒng)籌考慮。6.2.5.3 地產(chǎn)公司應在規(guī)劃設計階段充分考慮管理用房。辦公場所具體位置的規(guī)劃應充分考慮到項目物業(yè)管理模式的需要，可從服務輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位置應根據(jù)項目具體情況確定。規(guī)劃的面積，需要考慮管理處駐場人數(shù)和周邊活動設施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設在地下室中，須確保通風、噪音應達到國家住宅房內(nèi)標準。6.2.5.4管理用房裝修由物業(yè)公司提出設計和施工方案，報地產(chǎn)公司審核。

18、管理用房裝修費用由地產(chǎn)公司承擔，裝修標準：按照實際提供的建筑面積計算，不低于每平方米500元。6.2.6 保潔開荒6.2.6.1 保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責任，地產(chǎn)公司應監(jiān)督各施工單位負責其作業(yè)范圍的清場及保潔工作。6.2.6.2 地產(chǎn)公司如將保潔開荒工作委托物業(yè)公司，期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔. 6.2.7 房屋集中交付使用（集中入伙）6.2.7.1 房屋集中交付使用實行地產(chǎn)公司項目組總經(jīng)理負責制，成立由地產(chǎn)客服、營銷、工程、物業(yè)等各部門、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組，策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費用由地產(chǎn)公司承擔，具體包括：現(xiàn)場布置、辦

19、公設備消耗、驗房費用、材料印刷費、各種活動費用等。6.2.7.2 地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司全權(quán)辦理房屋集中交付使用手續(xù)的，物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費用預算（人工成本、物料消耗、現(xiàn)場布置、管理酬金等）報地產(chǎn)公司審核，費用由地產(chǎn)公司承擔. 6.2.8售后服務6.2.8.1 地產(chǎn)公司按照房屋質(zhì)量保證書規(guī)定承擔房屋維修、公共設施設備保修期內(nèi)的返修以及完善責任，此外對已過保修期但經(jīng)專業(yè)機構(gòu)認定屬質(zhì)量問題的仍需地產(chǎn)公司承擔責任。物業(yè)公司只負責正常的工程返修工作（具體參見地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方保修協(xié)議書）6.2.8.2地產(chǎn)公司如將保質(zhì)期內(nèi)的維修、返修工作委托物業(yè)公司落實，應與施工單位、物業(yè)公司簽訂三方

20、協(xié)議書，明確保修的服務質(zhì)量標準、監(jiān)控方法和處罰措施，物業(yè)公司有權(quán)對施工方的服務質(zhì)量進行評估和扣罰。6.2.8.3 地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司管理維修、返修工作，物業(yè)公司酬金收取標準按照保修協(xié)議書相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。6.2.8.4地產(chǎn)公司項目部工程結(jié)束后，須留專業(yè)工程師負責工程后續(xù)問題的跟蹤處理以及與物業(yè)公司的工程對接。 6.2.9空置房管理6.2.9.1 空置房是地產(chǎn)公司因銷售或其他原因，造成房屋未交付使用而空置的?？罩梅康墓芾碣M及水、電、供暖等費用由地產(chǎn)公司承擔。6.2.9.2. 為避免在客戶看房時出現(xiàn)不良現(xiàn)象，地產(chǎn)公司應對空置房建立巡查制度，對門窗、水管、開關(guān)、暖氣、水喉、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進行定期檢查，必要時對空置房定期清潔。如地產(chǎn)公司將上述工作委托物業(yè)公司，費用由地產(chǎn)公司承擔，具體收費標準由地產(chǎn)公司與物業(yè)公司雙方協(xié)定。6.3 其他6.3.1代墊款項和代收代付業(yè)務按照相關(guān)財務管理規(guī)定執(zhí)行。6.3.2 因地產(chǎn)公司銷售或其它需要，承諾向業(yè)主贈送的物業(yè)管理費應由地產(chǎn)公司承擔，此部分費用由地產(chǎn)公司劃撥給物業(yè)公司。6.3.3若