西安高端別墅項(xiàng)目調(diào)研報告

1、西安高端別墅項(xiàng)目調(diào)研報告一、西安市宏觀經(jīng)濟(jì)展望：西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積9983平方公里，常駐人口 830萬人（主城區(qū)530萬人）。是新歐亞大陸橋中國段隴海蘭新 經(jīng)濟(jì)帶最大的中心城市，是中國西部重要的交通、信息、商貿(mào)樞紐、金融中心和資源要素集散地，是西部大開發(fā)的橋頭 堡。日前西安市的國際化大都市”構(gòu)想已經(jīng)確立，與北京”、上?！币煌蔀榱酥袊谝慌齻€國際化大都市”定位 的城市，也是西部唯一一個入選此“榮耀”的城市。同時也是當(dāng)前三個城市中發(fā)展水平最低的城市，因此也成為了未來 發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮某鞘?。近年來，西安市?jīng)濟(jì)發(fā)展速度處于全國前列，GDP從 1000億元到2000億元的跨越僅用了 4年時間，

2、目前西安市的 GDP總量占到全省的30%2009年GDP增速為14.5%，年末GDP總量達(dá)2719億元；而預(yù)計(jì)本年度 GDP仍會保持近14%勺漲幅速度，從而一舉超出 3000億元大關(guān)。而目前，“十二五規(guī)劃”已經(jīng)落地，已初步規(guī)劃了“西安未來擬建一都九城”5年內(nèi)初步國際化”的構(gòu)想，同時也有了在“ 2020年 西安國際化大都市雛形顯現(xiàn)”的目標(biāo)，參考西安當(dāng)前的發(fā)展水準(zhǔn)， 達(dá)到“北京”、“上海”般的水平，其未來的發(fā)展速度更加無可限量。而西安做為二線城市，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展始終處于穩(wěn)定發(fā)展的過程，西安房地產(chǎn)保持穩(wěn)定、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢，市 場形勢良好，商品房市場表現(xiàn)活躍，批準(zhǔn)預(yù)售量、實(shí)際登記銷售量、商品房

3、銷售價格等指標(biāo)快速增長，市場成交活躍。2003年至2009年市場供應(yīng)每年都以 20%-30%勺增幅增長；市場需求每年均以25%-35%勺增幅增長。而別墅市場的發(fā)展則更為落后，到目前為止僅有曲江一個版塊以初具規(guī)模，但隨著曲江不可替代的土地資源的開發(fā)完畢，其發(fā)展空間已不可 避免的受到制約。故西安的別墅市場不僅出于發(fā)展的初級階段，甚至將迎來一場市場空白的時期，發(fā)展機(jī)遇良好，未來 前景巨大。二、西安別墅市場走勢分析分析本期內(nèi)西安的別墅走勢，不能不分析曲江的別墅；可以說正是在曲江的別墅引領(lǐng)下，西安別墅在2010年在才走進(jìn)了黃金的一年。09年末時西安別墅類的總體成交均價為11677元/平方米；而進(jìn)入10年

4、后，在“金地”、“中?！薄ⅰ傍櫥钡纫痪€品牌開發(fā)商的共同發(fā)力下，最先迅速引爆了曲江的別墅市場，西安的別墅市場在曲江別墅均價不斷升高的帶動下開始迅速上揚(yáng)。在這一過程中曲江別墅基本確立了西安市別墅市場的標(biāo)桿地位，各種類型別墅價格不斷上揚(yáng)。甚至“金地”、“曲江公館”的別墅最高價達(dá)到了50000元/平米以上的天價水平。這在 09年別墅總體成交均價僅 1萬元左右時是完全想象不到的。盡管10年如此輝煌，隨著曲江板塊最后一塊純別墅用地在“華僑城”的落幕，也宣告了曲江別墅用地的終結(jié)，西安的別墅隨之將進(jìn)入另一片天地。而由于西安的別墅市場起步較晚，目前仍遠(yuǎn)不及北京、上海等成熟地區(qū)的發(fā)展程度，尚處于一個較為單一的初

5、級市場階段。即便是目前非常利好的曲江別墅區(qū)域，也并沒有像上海一樣價格飛漲，形成搶購熱潮。而隨著曲江板塊別墅類用地開發(fā)下滑，區(qū)域內(nèi)別墅類市場的價格會因其稀缺性的關(guān)系而繼續(xù)上揚(yáng)。三、西安市高端別墅市場的基本結(jié)構(gòu)：1、當(dāng)前西安的別墅區(qū)大致可以分為三個：工 是曲江城市別墅區(qū)，屬于城市生活別墅區(qū)；代表樓盤有：“金地芙蓉世家”、“金地湖城大境”、“龍湖曲江盛景”、“鴻基紫韻”、“中海國際社區(qū)鉑宮”、“曲江華府”、“曲江公館”、“曲江溪園”等，主要為一線品牌的金地、中海、龍湖等大牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤。適用于工作節(jié)奏高、 商務(wù)活動、夜間應(yīng)酬頻繁的商務(wù)人士，優(yōu)點(diǎn)是擁有的是城市的完善配套，享受的卻是別墅式的尊貴生活

6、。n是秦嶺北麓別墅區(qū)，屬于郊區(qū)度假別墅區(qū)；代表樓盤有：“紫薇山莊”、“高山流水”、“鹿鳴園”、“豪盛？山水草堂”、“南山庭院”等本地中小開發(fā)商開發(fā)的樓盤。購買人群除投資客外，主要為工作節(jié)奏不高、可以依托電話、網(wǎng)絡(luò)從事商務(wù)辦公，或在城區(qū)擁有固定住所，而節(jié)假日卻 需前往郊區(qū)度假的成功人士。川 新興的浐灞別墅板塊，屬于生活、度假相綜合的別墅區(qū)；代表項(xiàng)目有“綠地國際上臺城”、“振業(yè)泊墅”、“沁水新城”、“中新浐灞半島世界島”、“薩拉曼卡”等大中小開 發(fā)商開發(fā)的樓盤，購買人群以外地創(chuàng)業(yè)成功的陜西人；本地私營企業(yè)主；以及部分京滬深一線城市投資客；“海歸”派等 人士為主。2、各版塊的基本特性及特性介紹：曲江

7、城市別墅區(qū)曲江板塊別墅區(qū)位于西安市東南，是不可復(fù)制的城市別墅區(qū)，區(qū)內(nèi)蘊(yùn)涵豐富的歷史人文資源，更不缺少芙蓉湖、南湖等 自然景觀，加之大唐芙蓉園、寒窯遺址公園、唐城遺址公園的相繼開放，區(qū)內(nèi)生活、投資環(huán)境都十分優(yōu)越，配套也十分 完備，是目前西安相對最為成熟的別墅板塊。供給特點(diǎn)：產(chǎn)品：產(chǎn)品線齊全，現(xiàn)階段獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼產(chǎn)品均有，建筑風(fēng)格多樣，美式、歐式、現(xiàn)代中西式結(jié)合均有。配套：生活配套齊備，主要依托于大區(qū)域資源功能：都市豪宅，貴族城區(qū)的首選居所均價：獨(dú)棟 3000050000元/平米；聯(lián)排、疊拼 20000 30000元/平米發(fā)展趨勢：曲江板塊資源優(yōu)良土地已基本都已確定，日前最后的一塊純別墅用地也已

8、被華僑城拿取，其他所剩優(yōu)良資源也基本被金地、中海所掌握，區(qū)域內(nèi)別墅資源都已具被不可再生資源的特征。升值優(yōu)勢依然明顯。秦嶺北麓別墅區(qū)：秦嶺北麓別墅區(qū)位于城市南郊，具備西安最佳的自然景觀風(fēng)情秀麗，生活及休閑配套豐富而多樣，是典型的遠(yuǎn)郊第二居所板塊。供給特點(diǎn):2019-9-12產(chǎn)品：產(chǎn)品線長，別墅建筑風(fēng)格以歐美及中式為主配套：目前生活配套較為匱乏，休閑資源豐富，但缺乏共享性功能：第二居所，具備休閑、養(yǎng)老投資等特點(diǎn)價格：獨(dú)棟均價15000元 聯(lián)排10000元/平米發(fā)展趨勢：該板塊存量土地資源較高，但受到政策的限制林山的土地已經(jīng)比較稀缺；由于該板塊是西安開發(fā)比較早的生態(tài)休閑區(qū)，隨著人們生活水平的不斷提高

9、，生活方式的改變，區(qū)域內(nèi)仍有很大的開發(fā)空間；不過從目前來看，該區(qū)域在一定程度上面臨著浐灞生態(tài)區(qū)的挑戰(zhàn)，目前發(fā)展的方向應(yīng)在精品化特色化上。浐灞生態(tài)別墅區(qū)：浐灞生態(tài)別墅區(qū)位于西安市的東郊，其發(fā)展與北麓別墅相近，不同的是北麓別墅區(qū)依托的是山（秦嶺），而浐灞別墅區(qū)靠的是水（浐河、灞河）；04年浐灞生態(tài)區(qū)確立之后，兩河得到了從根本上的改善；區(qū)域環(huán)境的改變加之水景的盛行都為浐灞別墅區(qū)帶來了有利的發(fā)展條件，而區(qū)域內(nèi)的土地存儲與政策的傾向也為區(qū)域內(nèi)的別墅發(fā)展提供了發(fā)展契機(jī)。供給特點(diǎn)：產(chǎn)品：產(chǎn)品目前比較單一，正處于初期階段，配套：生活配套較為齊全，區(qū)域內(nèi)發(fā)展迅速功能：第一居所、第二居所均可，具備休閑、養(yǎng)老投資等

10、特點(diǎn)價格：獨(dú)棟均價16000元/平米 聯(lián)排12000元/平米發(fā)展趨勢：在曲江掀起了“環(huán)湖”熱潮的帶動下，水景資源的別墅一時間在西安風(fēng)行起來，為浐灞生態(tài)區(qū)的別墅發(fā)展吹來了一陣暖風(fēng)。隨后一線品牌開發(fā)商綠地的進(jìn)駐也為區(qū)域內(nèi)的別墅市場添加了活力，為浐灞別墅區(qū)的形成奠定了品牌效應(yīng)，為 制造出西安市“浐灞別墅”印象而功不可沒。四、西安市別墅項(xiàng)目分區(qū)域介紹曲江板塊案例介紹：2008年12月30日，深圳金地集團(tuán)以18億元的價格，將西安市曲江池遺址公園周邊城市綜合開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地693畝拍賣取得，將曲江最核心地段剩余 8個地塊全部收入囊中，成為西安市當(dāng)年最大的招商引資項(xiàng)目，與此前獲取的土地共計(jì)1200畝，項(xiàng)目總

11、建筑面積180萬平方米，預(yù)計(jì)總投資逾 60億，涵蓋別墅、高層小高層住宅、商業(yè)、酒店等物業(yè)類型，計(jì)劃開發(fā)周期5-7年。金地湖城大境 座落：曲江南湖湖畔規(guī)模：占地面積1200畝，總建筑面積180萬平米，業(yè)態(tài)：住宅部分共有 8個獨(dú)棟別墅，45個連排別墅，102個疊加別墅，210個小高層。總戶數(shù) 375戶，綠化率55%容 積率為1。目前在售：別墅正在處于咨詢階段，戶型380-660平米獨(dú)棟、聯(lián)排均有開發(fā)商：陜西金地佳和置業(yè)有限公司中海國際社區(qū)鉑宮座落：大唐芙蓉園正北，曲江海洋世界西側(cè)規(guī)模：占地面積 500畝，總建筑面積 76460怦，容積率0.7業(yè)態(tài)：聯(lián)排別墅、雙拼別墅，共174套，戶型范圍：270-

12、430 （含贈送面積）歷史銷售：一二期已入住，均價13000元/平方米，三期已經(jīng)售完，起價 23000元/平米目前在售：中海鉑宮（四期）目前正在咨詢，工程正在處理地基開發(fā)商：中海地產(chǎn)（西安）有限公司鴻基紫韻座落：南臨雁南五路，西臨芙蓉西路規(guī)模：占地面積150畝，總建筑面積229151怦，容積率小于1.8業(yè)態(tài)：疊加 雙拼聯(lián)排高層等881戶 開盤日期：2008年11月別墅剩余20套未推出目前在售：別墅均價 2.4萬元/平方米，高層10000元/平方米。開發(fā)商：西安深鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司秦嶺北麓別墅區(qū)：紫薇山莊 座落：長安灃峪口規(guī)模：目前一期產(chǎn)品已經(jīng)全部售磬，紫薇山莊二期占地400畝，容積率僅0.

13、16，綠化達(dá)80%將傾心打造具有異域風(fēng)情、體現(xiàn)高附加值及獨(dú)特度假享受空間的休閑度假標(biāo)桿生活區(qū)目前在售：目前前期咨詢認(rèn)購中，前期交100萬元認(rèn)購金即可享受開盤前優(yōu)惠價，即起價500萬元/套，面積320-450開發(fā)商：西安高科新西部實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司國嶺252.65 586.48平米，1000平米以上為定制套型，主力戶型面積座落：長安灃峪口以西老環(huán)山路南規(guī)模：一期共66棟獨(dú)棟別墅，另有定制套型，面積400 500 平米。業(yè)態(tài)：純獨(dú)棟別墅區(qū)共200戶開盤日期：預(yù)計(jì)2011年開盤目前在售：目前還未正式開盤，戶型面積296-1000平米，按棟出售，價格在 360-1700萬/套開發(fā)商：西安匯誠地產(chǎn)開發(fā)有限

14、責(zé)任公司浐灞生態(tài)別墅區(qū)：綠地國際生態(tài)座落：浐灞雁鳴湖生態(tài)濕地規(guī)模：項(xiàng)目總占地 4000畝（一二期324畝），總建面200萬怦（一二期436417怦），容積率1.5 （一二期0.69 ）業(yè)態(tài)：一期總戶數(shù) 218戶，類型以雙拼，四聯(lián)排別墅，六聯(lián)排別墅，獨(dú)棟三合院別墅為主，戶型區(qū)間為380-520 m2o開盤日期：2010年7月目前在售：現(xiàn)最新推出雙拼別墅，戶型面積527平米，均價17000/平米開發(fā)商：綠地集團(tuán)薩拉曼卡座落：浐灞長樂東路浐河?xùn)|岸規(guī)模：項(xiàng)目總占地約 200畝，建面11萬m,）業(yè)態(tài)：聯(lián)排 獨(dú)棟 疊拼 總戶數(shù)月400戶，容積率1.1 ; 一期110畝，容積率1.1，綠地率：40%開盤日期：開工日期 2010年8月；預(yù)計(jì)2010年