各崗位管理制度

1、項目經理崗位職責 1、 負責管理處全面工作，使物業(yè)管理工作制度化、規(guī)范化。 2、負責對物業(yè)管理各個崗位的工作安排、檢查和監(jiān)督，確保小區(qū)安全， 杜絕各類事故的發(fā)生。 3、負責對小區(qū)內業(yè)主提出的維修申請及時安排、處理并合理收費。 4、負責協(xié)調各部門之間的工作關系。主持召開例會。 5、及時與業(yè)主溝通，聽取業(yè)主的意見和建議，不斷完善管理處的經營管理。 6、代表管理處與外部各方面聯(lián)系、協(xié)調。 管理員崗位職責 1、直接上級：項目經理。 2、熟悉有關物業(yè)管理及相的法律、法規(guī)和政策以及各類物業(yè)管理知識， 并能有效運用。 3、對小區(qū)物業(yè)管理服務工作計劃積極提出意見和建議。 4、負責接待業(yè)主和來訪客人，對業(yè)主的投

2、訴要耐心解釋，及時處理，投 訴處理率達95%以上。 5、建立與業(yè)主密切友好的關系，熟悉小區(qū)業(yè)主情況，積極與業(yè)主交流、 溝通，定期訪問業(yè)主。 6、及時向項目經理反映業(yè)主的意見和建議，定期提交小區(qū)業(yè)主提案。 7、熟悉小區(qū)房屋及各類公共設施的結構和管理要求，及時滿足業(yè)主 合理要求。 8做好業(yè)主（用戶）進住工作，建立業(yè)主（用戶）檔案，簽署有關管理協(xié) 議，配合工程部進行裝修監(jiān)管，裝修結束，組織驗收，建立業(yè)主（用戶）工程 檔案。 9、負責接聽業(yè)主報修電話，認真做好記錄，迅速轉達相關部門，并及時 對業(yè)主進行回訪。 10、做好編制物管費、公共分攤費等費用一覽表工作，做好收繳工作，妥 當解釋業(yè)主提出的相關問題。

3、 11、做好領導交辦的其他任務。 保安主管崗位職責 1、直接上級：項目經理；直接下級：保安隊員。 2、定期或不定時對本班安全護衛(wèi)人員的工作進行抽查、檢驗，對不合格 工作（服務）作出處理。 3、監(jiān)督和督促本班質量體系運作，對不合格工作實行糾正措施。 4、主持召開班務會議、準確傳達上級工作安排和決策指令，帶領本班人 員做好安全護衛(wèi)工作。 5、負責對日常班務的處理，負責檢查糾正本班人員執(zhí)勤中的違規(guī)行為。 6、負責本班人員考勤、考核等工作，對不稱職者上報主管領導處理。 7、負責對本班人員的崗位培訓和軍體訓練及相關記錄的整理。 8熟悉安全護衛(wèi)各職責和任務，掌握本轄區(qū)安全護衛(wèi)工作的規(guī)律和特點。 9、負責協(xié)

4、調班與其他班人員和關系，搞好團結。 10、督導本班人員的日常工作，并對因管理不力造成的本班人員失誤及重 大責任事故承擔連帶責任。 11、做好安全標識的管理和質量紀錄工作。 12、對本班安全、消防工作負責。 13、完成領導交辦的其他工作。 中控室監(jiān)控員崗位職責 1、直接上級：保安主管 2、正確操作和愛護監(jiān)控設備、消防報警、防盜報警設備及電梯監(jiān)控報警設備 3、通過安防設備對小區(qū)實施24小時監(jiān)控。 4、通過觀察攝像監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)視畫面，掌握治安目標情況，并將異常情況 通知相關崗位進行處理。 5、通過消防報警系統(tǒng)、電梯驚恐報警系統(tǒng)將報警情況及時通知值班隊 員，并對報警情況進行應急處理。 6、利用現(xiàn)有的通訊

5、工具與各崗位進行信息溝通與交流，傳遞各類命令。 7、對智能化器材進行簡單維護及保養(yǎng)。 8做好各種質量信息的記錄、反饋。 9、對自己的工作進行自檢，做好工作中的各種標識。 10、做好值班質量紀錄和交接班工作，保持室內整潔及設備無故障。對錄 象帶及其有關資料做好存放管理工作，確保正常使用隨時協(xié)助備查各類案件。 11、完成領導交辦的其他任務。 保安崗位職責 1、直接上級：保安主管 2、認真做好交接班質量記錄，按時交接班。上崗前按管理處的要求整理 好自己的儀容儀表，熱情禮貌服務。愛護公物及崗位上的各種設備。 3、服從命令，聽從指揮，堅決執(zhí)行上級的一切指示，做好各項安全工作。 4、對日常安全工作進行自檢

6、。 5、熟悉當值班崗位的地形地物，熟悉小區(qū)的基本情況 （包括樓層結構、消 防、監(jiān)控等器材與業(yè)主入住情況等）。 6、巡查小區(qū)各樓層的房間門、走道、消防通道、電梯間、設備間、消防 間、配電間等有無異常情況。 7、巡查消防、監(jiān)控等器材設備是否完好、有無短少，供水系統(tǒng)有無跑、 冒、滴、漏異常情況及氣味。 &查看是否有可疑人員、可疑情況等，對在巡查中發(fā)現(xiàn)的重大情況或重 大問題，必須立即上報，按規(guī)定和管理權限作相應的應急處理。 9、巡查施工人員是否佩帶臨時出入證，是否按裝修管理規(guī)定要求、規(guī)范 施工（特別是動火施工），是否有非該作業(yè)區(qū)域的人進入，是否有亂扔裝修垃 圾等情況。 10、消防通道是否通暢，有無侵占

7、公共部位現(xiàn)象，電梯運行是否正常。 11、管理好小區(qū)內的安全標識。 12、嚴禁以任何形式向業(yè)主索要財物、小費。不得無故脫崗、離崗。 13、完成領導交辦的其他任務。 停車場保安員崗位職責 1、直接上級：保安主管 2、做好各種質量信息的反饋。 3、按時交接班，上崗前按管理處的要求整理好自己的儀容儀表，熱情禮 貌服務。愛護公物及崗位上的各種設備。 4、對日常安全工作進行自檢。 5、值班時不得擅離職守，交班前必須抄號、交車，認真做好記錄，按時 交接班。 6、查驗停車收費卡與車輛號牌相符后方能停放，指導車輛停放到位，不 得一車占二位。 7、督促駕駛員熄火關機、拉手剎、切斷電源、取下點火鑰匙，關鎖車門 和車

8、窗玻璃，保管好物品。車內不得存放大量現(xiàn)金和貴重物品。 8加強停車場巡邏，看護場內公共設施及車輛停放情況，發(fā)現(xiàn)有異常、可疑 之處要及時查明，發(fā)生重大事故必須奮力搶救，保護現(xiàn)場并立即上報。 9、對閑雜人員進入停車場實施管理，遇有可疑人員必須核實，做出判 斷，妥善處理，對夜間車輛出場必須核對清楚方予放行。 10、管理好停車場交通安全秩序，確保車道通暢。嚴格控制非機動車輛進 入。禁止在場內修理汽車、加放汽油，嚴禁在場內有吸煙等違規(guī)行為。 維修電工崗位職責 1、直接上級：項目經理。 2、做好本班登記處的記錄、反饋。 3、對日常安全工作進行自檢和互檢，做好標識。 4、堅守工作崗位，按規(guī)定著裝并佩帶工作證，

9、儀表端莊，精神飽滿，全 天候熱情為業(yè)主服務。 5、管理好各機電設備正常運行，保證小區(qū)用電設備處于最佳狀態(tài)。 6、重要機房嚴格遵守門禁制度，保持室內衛(wèi)生整潔。 7、負責小區(qū)的各項設備及管道的保養(yǎng)和維修，進行日常的清潔、保養(yǎng)和 巡視檢查，并做好保養(yǎng)記錄。 &積極參與改造完善公共設施及配套設施，對業(yè)主的裝修咨詢提供技術 上的建議和監(jiān)督工作。 9、發(fā)現(xiàn)用電設備運轉過程中異常現(xiàn)象，要立即報告上級，對突發(fā)性故障 應以最快時間修復，減低對業(yè)主工作生活的影響。 10堅持修舊利廢，控制能源減低成本，提高效益，熱情為業(yè)主提供優(yōu)良服務。 11、服從分配，工作認真，完畢有記錄。 12、講文明，有禮貌，接受監(jiān)督，業(yè)主投

10、訴立即解決，重大問題立即向上 級報告。 13、努力學習業(yè)務知識，熟悉圖紙資料，提高工作能力，應變能力 水工崗位職責 1、直接上級：項目經理。 2、做好本班各種質量登記處的記錄、反饋。 3、對日常安全工作進行自檢和互檢，做好標識。 4、水工必須準點上班，上班時身著整潔服裝，佩帶員工工作牌，保持良 好的精神狀態(tài)，并做到文明禮貌待人。 5、水工必須了解和掌握小區(qū)管道走向、結構，各種閥門的位置和布局， 熟練掌握各種設備、設施的操作和使用管理。 6、值班時必須嚴格交接班制度，值班時發(fā)現(xiàn)情況異常，要及時處理并立 即報告領導，嚴禁在值班時脫離工作。 7、水工負責小區(qū)的給排水系統(tǒng)，消防水系統(tǒng)，水泵房及其他水系

11、統(tǒng)設備 的運行（管理）及上述循環(huán)系統(tǒng)設備的保養(yǎng)維修。 8負責泵機房的安全保衛(wèi)工作，嚴格進行門禁制度。 9、每天應對小區(qū)給排水設備和設施進行預防性日常保養(yǎng)及檢查工作、水 箱的清潔工作。 10、加強巡檢力度，虛心聽取業(yè)主或用戶反映的情況和意見，熱心為業(yè)主 排憂解難。 11、完成領導臨時交給的其他工作。 保潔主管崗位職責 1、直接上級：項目經理。 2、在項目經理的領導下，協(xié)助做好清潔管理工作，確保環(huán)境整潔。完成 經理安排的各項工作任務。 3、帶領和指導清潔工作，合理安排班次，妥善解決清潔工作中存在的問題 4、定期或不定期對本班的工作進行抽查、檢驗，對不合格工作作出處 理。正確掌握班組員工思想動態(tài)和工

12、作情況，并及時向主任匯報。 5、根據(jù)本班員工的工作情況，每月提出對員工的獎懲意見。 6、組織垃圾的清運、廢舊物品的回收工作。 7、組織員工進行業(yè)務學習，檢查各項規(guī)章制度的落實情況，并做好記錄。 8加強對清潔設備、用具材料的管理，及時提醒缺貨補充，節(jié)約開支。 9、督促本班員工保管好清潔設備、用具，按需發(fā)放材料，節(jié)省費用。 10、每日參與清潔工作并監(jiān)督檢查小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生等清潔狀況，向領導及時 匯報。 11、做好本職工作并完成領導交辦的其他任務。 保潔員崗位職責 1、直接上級：保潔主管。 2、在當班時間內，負責區(qū)的各種垃圾，做到隨產隨清，保持責任區(qū)內的衛(wèi)生。 3、保潔員每周對責任區(qū)的 排水井、污水井、

13、綠化槽進行檢查，清理殘余 垃圾一次。保持雨季水道通暢。 4、維護責任區(qū)衛(wèi)生，勸止和制止不衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象和行為。 5、做好本職工作并完成領導交辦的其他任務。 火災 1、接到或發(fā)現(xiàn)火警時，立即向主管或經理報告，主管經理邊按程序處置 邊向物業(yè)公司總經理報告。 2、保安部經理接到火警通知后，立即到現(xiàn)場指揮滅火救災工作。 3、指派一名主管協(xié)同管理人員負責內客戶的安全疏散工作。 4、消防、監(jiān)控中心立即通知有關人員到事先指定的指揮部集合待命。 5、保安人員立即控制大堂或樓梯的出入口，對所有的人員，只許出，不許進。 6、啟動應急廣播，向客戶講明某位置發(fā)生火情，不要驚慌，帶好房間鑰 匙，鎖門后有秩序地進行安

14、全撤離。 7、通知工程部變電室斷電啟動備用消防電源。 8通知空調機房，關閉空調系統(tǒng)，開啟防、排煙系統(tǒng)及加壓風機。 9、通知水泵房，隨時準備啟動加壓水泵。 10、根據(jù)火勢大小，經請示總經理后，向消防局報警。 11、消防隊到達后配合其工作。 12、通知有關工程人員將消防系統(tǒng)恢復正常。 接報治安事件的處理 1 、斗毆、流氓、暴力事件報案時，將要問清發(fā)案地點、人數(shù)、鬧事人是 否帶有兇器。 2、通報主管總經理及物業(yè)公司，并立即趕赴現(xiàn)場、控制事態(tài)，勸阻圍觀人群。 3、制止雙方的過激行為，分別將各方帶到保安部，進一步了解情況，做 好筆錄，并提出對事件的處理意見。 4、派人清查損壞物品的數(shù)量。 5、若事態(tài)失控

15、，經請示總經理后，向公安機關報案，同時，對打、砸、 搶及蓄意破壞的肇事者，進行控制并扭送公安機關。 水浸（跑、冒、漏）的處理程序 1、保安員發(fā)現(xiàn)或接報跑、冒、漏水時，立即通知物業(yè)公司，并采取相應 臨時控制措施。 2、物業(yè)公司接報后，通知工程部有關人員趕到現(xiàn)場。 3、到現(xiàn)場后立即制止水源及范圍擴大，進行設備維修。 4、清潔水災影響的范圍。 5、匯報物業(yè)公司。 6、工程有關人員調試系統(tǒng)，恢復正常位置。 氣體泄露 1、保安員發(fā)現(xiàn)或接報有煤氣等泄露時，立即通知物業(yè)公司。 2、由物業(yè)公司通知保安員、工程員到現(xiàn)場。 3、到現(xiàn)場后將所有門窗打開，進行通風，檢查有關設備。 4、控制事態(tài)后，通知物業(yè)公司。 5、

16、如無法控制事態(tài)，貝卩立即疏散物業(yè)主到安全地點。 6、必要時經請示有關總經理后，通知消防局及有關部門。 7、事情處理完畢后，回報物業(yè)公司。 8有關人員調試系統(tǒng)，恢復正常。 停 電 1、保安員發(fā)現(xiàn)或接報停電時，立即通知物業(yè)公司。 2、由物業(yè)公司指派保安、工程人員到現(xiàn)場保護、檢查系統(tǒng)。 3、調試正常，將按鈕恢復到正常位置。 4、如需要換部件時，則加強保安工作。 5、啟動備用電源、手電、感應燈或蠟燭。 6、調試正常后，匯報物業(yè)公司。 為減少物業(yè)和業(yè)主的損失，對以上相關災情應事先投保物業(yè)管理責任險或 財產險 員工著裝管理規(guī)定 1、員工統(tǒng)一配備服裝，員工在工作時間須著工裝，工裝應隨時清洗，保 持干凈。 2

17、、工作時間不得穿拖鞋。 3、上班時間不得著背心、無領衫及短褲。 4、女員工應化淡妝上崗，不準濃妝艷抹。 5、辦公室負責監(jiān)督檢查員工的著裝情況，對違反著裝要求的員工，提醒 其改正；對不服從管理或屢教不改的員工，提請公司領導予以處罰。 工服管理規(guī)定 1、工作時間員工必須著標準工裝。 2、每位員工須交納200元工服押金。 3、工服折舊按2年期折算，凡員工工作時間未滿半年按半年折算，滿半年 未滿一年按一年折算。 4、工服如人為損壞，須按原價賠償。 5、工服的配發(fā)由物業(yè)公司統(tǒng)一管理。 請銷假制度 1、管理處所有員工請假必須由本人事先填寫請假條，寫明請假原因及時 間，經審批后，交由管理處收存方可離崗，特殊

18、情況下，持相關證明補辦手 續(xù)。 2、請假期滿或未滿提前上班者，向管理處領導銷假后方可上班，以備月末 統(tǒng)計考勤。 3、續(xù)假按請假程序重新辦理。 4、無特殊情況，電話請假或捎假無效。 檔案管理制度 1 、管理處管理人員專職負責管理處所有文件 （通知、命令、公函、總結、報告、通報、會議紀要）及資料（技術圖紙、說明書、手冊、個人簡歷、員工 檔案、市府法規(guī)、住戶檔案等）的存檔、收集和保管。 2、任何人員借閱上述文件資料，須登記日期、用途、經手人及歸還日 期。 3、屬秘密文件的要妥善保管，不準散播其內容，不準給未經領導批準的 人員翻閱，不準復印，不準帶離辦公室。 4、檔案材料屬秘密材料，他人無權翻閱，管理

19、人員也不準將這些資料擅 自給他人過目。 5、文件資料等要合理歸檔，歸檔要注意整齊，歸檔前要先把資料分類， 無論是按字母還是按內容、按時間等形式分類，其目的都是為了查找迅速方 便，因此都必須在檔案夾里清楚的標明。 6、要經常進行清理歸檔，以免資料堆積混亂，對過期的文件資料，要及 時清理，對無保存必要的材料，經領導批準可做銷毀處理。 安保部值班制度 1、為確保歷山花苑的安全，防止突發(fā)事件的發(fā)生，安保部部室人員輪流 24小時值班。 2、值班人員要對重要部位進行監(jiān)督檢查，加強夜間巡邏，并做好值班記 錄。 50 3、值班人員要堅守崗位，嚴禁缺崗、脫崗或不查崗，發(fā)現(xiàn)一次罰款 元，二次100元，三次下崗三個

20、月。如有事非辦不可的提前請假找好替班人 員。 4、做好對歷山花苑物資外出和出門證的管理工作，嚴格按制度辦事，對 需外出物資手續(xù)齊全的應開出門證不能刁難。如發(fā)現(xiàn)應開的不開相互推托，不 該開的亂開，一次罰款50元，并負一切責任。 110求 5、在當班期間值班人員如遇重大情況應及時向領導匯報或撥打 助。 安保獎懲制度 1、保安、值班等人員，在治安防范、治安保衛(wèi)、消防等工作中，忠于職 守，履行職責，認真執(zhí)行各項制度，為維護秩序和人身安全做出重要貢獻的， 將視情況給予精神或物質獎勵。 2、因工作不負責任，擅離職守，不按制度要求去做，以致發(fā)生重大案 件，重大治安災害事故的，給予直接責任人員以行政處分和經濟

21、處罰，特別嚴 重的依法追究法律責任。 3、部門負責人對治安防范工作不重視，防范措施不落實，發(fā)現(xiàn)隱患不報 告、不整改的，視情節(jié)給予處理。 消防設備、設施管理制度 1、根據(jù)小區(qū)實際需要配置不同類型的消防器材，應做到配置齊全，布 局合理，靈敏有效。 2、配置在小區(qū)的消防器材、工具應有專人保管，經常檢查滅火器材機 身有無銹蝕，噴嘴、噴管是否堵塞，橡膠圈是否腐爛，機蓋是否松動，定期按 時換藥，保持良好狀態(tài)。 3、消防器材、工具應放在不受風吹日曬、冰凍、雨淋、明顯易取的地 方，高度為1.5米，周圍不準放物品及堵塞取用通道，消防器材、工具上不準 掛放衣帽和其它物品，以免影響撲救火災的使用。 4、消防器材、工

22、具是為滅火所備專用工具，必須人人愛護，不準損 壞，不準擅自移動或做與消防無關的使用。 5、小區(qū)內設置的消防栓、帶，5米以內不準停車，堆放物品，傾倒垃圾 和防礙消防用水的障礙物。 6、一切消防設施和各種滅火器具，禁止亂接亂用，違者按有關規(guī)定進 行處罰，情節(jié)嚴重者直至追究刑事責任。 保安制度 1、保安人員接受分管經理和保安部班長的管理、檢查與監(jiān)督。 2、保安人員實行24小時輪流值班規(guī)定，不得擅自脫崗或漏崗，不得睡崗 和酗酒后上崗。 3、保安值班室配備門衛(wèi)值班記錄和外來人員出入登記薄。保安 應嚴格遵守交接班制度，并認真在保安日志上填寫好值班記錄，交接本班遺留 問題。保安對出入本小區(qū)的外來人員及車輛在

23、外來人員出入登記薄上詳細 注明外來人員的姓名、單位（或住址），車輛型號與牌號、出入時間以及來本 小區(qū)的事由。 4、保安人員有權對進出本小區(qū)的所有人員和各種車輛、攜帶的物品進行 詢問、登記。 5、保安人員必須根據(jù)本小區(qū)工作需要及時開關大門。 6、保安人員應文明值班、熱情服務、照章辦事，必須保持高度警惕，對 當班期間發(fā)現(xiàn)的治安隱患及可疑情況要及時報告分管領導，并采取有效措施， 妥善處理。 工程維修人員工作行為規(guī)范 1、工作時間一律著工裝，工裝要求干凈整潔。 2、盡量把工作中造成的污染擦拭干凈，不給業(yè)主留下任何麻煩。 3、所攜工具包和工具不允許直接放在客戶的一切物品上。 4、盡量把工作中造成的垃圾隨

24、身帶走，工作完成后不允許給客戶造成任 何垃圾、污染和麻煩。 5、布置管線、電線或進行其它維修時，要求美觀實用、橫平豎直。 6、工作中不允許吸煙、吃零食、閑談、高聲喧嘩，盡量減少工作噪 音。 不得隨意坐客戶沙發(fā)、椅子。 不得隨意使用客戶電話，確需使用需經客戶同意，速說速完，放回 原處。 不得隨意使用客戶工具物品。 耐心、得體、負責地解答客戶提出的問題，不得消極。 進出工作場所路途不得打鬧、不得勾肩搭背。 7、進戶用語“您好”，“我是物業(yè)維修工”，“有什么需要服務的 嗎？”，“接到您的通知，現(xiàn)在進行維修，打擾您了！” 出戶用語“請問還有什么需要服務的嗎？ ”“您對我們的工作滿意 嗎？打擾您啦，再見。” 工程維修人員服務規(guī)范 工程部維修人員的服務宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”，做到隨叫隨 到，以方便業(yè)主為準則，解決業(yè)主困難為目的。具體要求如下： 1、接聽報修電話 拿起話筒先講“您好，我是物業(yè)工程部，請問您有什么事情嗎？ ”。 記錄好報修內容