[土地估價師考試密押題庫與答案解析]土地估價實務(wù)模擬題8

1、土地估價師考試密押題庫與答案解析土地估價實務(wù)模擬題8土地估價師考試密押題庫與答案解析土地估價實務(wù)模擬題8土地估價實務(wù)模擬題8一、單項選擇題每題有A、B、C、D四個備選項，其中只有1個最符合題意。問題:1. 土地價格與一般物價相比，有其自身的特點，其中不包括 不同。A.表示方式B.價格基礎(chǔ)C.生產(chǎn)成本D.形成時間答案:C問題:2. 影響地價的行政因素不包括 。A.土地制度B.住房制度C.城市化進(jìn)程D.交通管制和行政隸屬變更答案:C問題:3. 評估價格是由專門的機(jī)構(gòu)和人員，按照一定的程序和方法評定的土地價格，其中不包括 。A.交易底價B.課稅價格C.基準(zhǔn)地價D.公告(示)地價答案:D問題:4. 土

2、地是一種能帶來恒久收益的資產(chǎn)，其價格的本質(zhì)是 價格。A.土地所有權(quán)B.抵押權(quán)C.土地使用權(quán)D.收益答案:D問題:5. 土地估價方法可分為基本估價法和應(yīng)用估價法，下列選項中不屬于應(yīng)用估價法的為 。A.路線價估價法B.標(biāo)準(zhǔn)宗地估價法C.成本逼近法D.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法答案:C問題:6. 土地分等定級的實質(zhì)就是依據(jù) 的優(yōu)劣，評定出土地等級。A.土地價值B.土地區(qū)位C.土地使用價值D.土地成本答案:C問題:7. 是因為土地所處位置的不同產(chǎn)生的不同水平的地租。A.級差地租B.級差地租C.壟斷地租D.絕對地租答案:A問題:8. 根據(jù)區(qū)位經(jīng)濟(jì)分析和區(qū)位地租理論而構(gòu)成的“杜能圈”中的第四圈為 。A.林業(yè)區(qū)B.

3、草田輪作區(qū)C.谷物輪作區(qū)D.自由農(nóng)作區(qū)答案:B問題:9. 公共設(shè)施的服務(wù)半徑一般確定在 km之間。A.0.30.7B.0.40.8C.0.50.9D.00.5答案:A問題:10. 下列關(guān)于農(nóng)用地特點的說法，錯誤的是 。A.農(nóng)用地既是勞動對象，又是勞動手段，是不可替代的生產(chǎn)資料B.我國農(nóng)用地資源豐富，且可以自行恢復(fù)和再生，所以取之不盡，用之不竭C.農(nóng)用地受自然環(huán)境的影響顯著D.農(nóng)用地資源，只要利用得當(dāng)，不僅有自行恢復(fù)和再生的能力，而且可以永續(xù)利用答案:B問題:11. 農(nóng)用地定級考慮的因素中不包括 因素。A.自然經(jīng)濟(jì)B.人文社會C.區(qū)位差異D.耕地便利答案:B問題:12. 在房產(chǎn)出租、小商品活動較

4、為發(fā)達(dá)的地區(qū)，評估的技術(shù)路線往往采用 。A.租金剝離法B.層次分析法C.總分頻率曲線法D.級差收益測算法答案:A問題:13. 土地質(zhì)量即土地的 ，其優(yōu)劣由土地位置和地塊的條件決定。A.成本B.潛力C.價值D.使用價值答案:D問題:14. 土地等級評定或土地條件均值區(qū)劃分以 現(xiàn)狀為準(zhǔn)。A.工業(yè)用地B.住宅用地C.城鎮(zhèn)土地D.農(nóng)村土地答案:C問題:15. 市場交易資料整理中的土地費(fèi)用不包括 。A.管理費(fèi)B.修理費(fèi)C.折舊費(fèi)D.土地稅以直接歸屬土地負(fù)擔(dān)部分為限答案:C問題:16. 是保證樣本調(diào)查質(zhì)量的關(guān)鍵。A.制訂周密的資料收集計劃B.編制準(zhǔn)確的調(diào)查表格C.調(diào)查人員的技能掌握與運(yùn)用D.選擇正確的調(diào)查

5、方法答案:C問題:17. 在計算房屋租賃案例的地價時，通常選用 。A.收益還原法B.綜合分析法C.分層控制法D.主導(dǎo)因素法答案:A問題:18. 確定還原利率時，通?？蓞⒖嫉囊罁?jù)不包括 利率。A.存款B.貸款C.實質(zhì)D.資本答案:D問題:19. 由于與不動產(chǎn)投資利潤率、土地投資利潤率有一定的區(qū)別，因此一般只作為參考指標(biāo)，且在實際評估中不能直接采用的是 。A.存款利率B.貸款利率C.實質(zhì)利率D.不動產(chǎn)租金與買賣價格的比率答案:C問題:20. 下列屬于土地利用年度計劃應(yīng)當(dāng)遵循的原則的是 。A.優(yōu)先保證居民住宅用地B.占用耕地與補(bǔ)充耕地相平衡C.城鎮(zhèn)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相脫離D.嚴(yán)格依據(jù)土地利用

6、總體規(guī)劃，控制住宅用地總量，保護(hù)耕地答案:B問題:21. 下列屬于商品租金，卻不屬于成本租金的是 。A.折舊費(fèi)B.保險費(fèi)C.貸款利息D.房產(chǎn)稅答案:B問題:22. 1986年9月國務(wù)院頒布的中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除 后的余值或房產(chǎn)的租金收入。A.10%30%B.20%30%C.15%30%D.10%25%答案:A問題:23. 假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是 的變種。A.市場比較法B.成本法C.收益還原法D.路線價法答案:B問題:24. 下列不屬于影響不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)供給的主要因素的是 。A.自然供給B.社會需求C.經(jīng)濟(jì)支持D.計劃和規(guī)劃答案:C問題:25. 是市

7、場運(yùn)行中重要的信號，也是調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系、影響資源配置的重要經(jīng)濟(jì)杠桿。A.價格B.價值C.使用價值D.貨幣價值答案:A問題:26. 不論何種情況， 機(jī)制都會以其特定的運(yùn)行原理左右市場的運(yùn)行、調(diào)節(jié)商品的供求、決定資金的流向以及影響資源的配置。A.市場競爭B.市場供求C.市場價值D.市場價格答案:D問題:27. 不動產(chǎn)可行性研究一般包括三個必要內(nèi)容，不包括 。A.項目的必要性分析B.對項目期望的可靠性C.項目實施的可行性分析D.項目的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)評價答案:B問題:28. 營銷分析是運(yùn)用 技術(shù)，把不動產(chǎn)市場分組，從中選取需求空間較大的對象群，根據(jù)它們的需要為開發(fā)商提供建議的一種研究。A.市場營銷B.市

8、場策劃C.市場預(yù)測D.市場細(xì)分答案:D問題:29. 市場供求分析不僅是要確定市場供求的過去和現(xiàn)狀，關(guān)鍵是要對 進(jìn)行預(yù)測。A.供求B.價格C.時機(jī)D.市場容量答案:A問題:30. 任何不動產(chǎn)的價格起伏及供求變化，其基礎(chǔ)的影響因素是來自不動產(chǎn)所在地區(qū)的 環(huán)境。A.人文B.自然C.經(jīng)濟(jì)D.社會答案:C二、多項選擇題每題有A、B、C、D、E五個備選項，其中至少有2個符合題意。問題:1. 城鎮(zhèn)土地級別的劃分方法包括 。A.總分?jǐn)?shù)軸法B.總分頻率曲線法C.因素成對比較法D.總分剖面圖法E.層次分析法 A B C D E答案:ABD問題:2. 影響土地價格的人口因素包括 。A.人口密度B.人口自然增長率C.

9、人口素質(zhì)D.家庭人口構(gòu)成E.人口分布 A B C D E答案:ACD問題:3. 土地價格是由 相互作用、相互影響所形成的。A.不可移動性B.效用C.相對稀缺性D.相關(guān)政策E.有效需求 A B C D E答案:BCE問題:4. 區(qū)位就是 地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。A.自然B.經(jīng)濟(jì)C.交通D.人文E.行政 A B C D E答案:ABC問題:5. 影響土地區(qū)位的主要因素包括 因素。A.個別B.自然C.社會經(jīng)濟(jì)D.人文E.行政 A B C D E答案:BCE問題:6. 土地估價是作為 進(jìn)行土地交易、土地資產(chǎn)管理等方面的依據(jù)。A.組織B.國家C.個人D.單位E.社會團(tuán)體 A B C D

10、E答案:BCD問題:7. 為滿足全面、科學(xué)、合理地管理土地、有效利用土地的要求，需要對 進(jìn)行評定。A.土地價值B.土地使用價值C.土地價格D.土地成本E.土地增值收益 A B C D E答案:BC問題:8. 農(nóng)用地分等定級的任務(wù)，是根據(jù)農(nóng)用地的 屬性，對農(nóng)用地的質(zhì)量優(yōu)劣進(jìn)行綜合、定量評定，并劃分等級與級別。A.自然B.社會C.區(qū)域D.人文E.經(jīng)濟(jì) A B C D E答案:AE問題:9. 農(nóng)用地分等定級的原則有 原則。A.綜合分析B.分層控制C.多重因素D.土地收益差異E.需求與供給 A B C D E答案:ABD問題:10. 用修正法計算定級指數(shù)的方法有 修正法。A.連乘B.加權(quán)C.數(shù)軸D.等

11、間距E.綜合 A B C D E答案:AB問題:11. 基準(zhǔn)地價的特點有 。A.全域性B.分用途C.無限期D.平均性E.有限期 A B C D E答案:ABDE問題:12. 地價是地租的資本化，是土地經(jīng)濟(jì)規(guī)律的反映，是 的購買價格。A.土地價值B.土地使用價值C.土地收益D.土地權(quán)利E.土地肥沃程度 A B C D E答案:CD問題:13. 由于 的不同，形成了不同標(biāo)準(zhǔn)和起不同作用的地價形式。A.土地質(zhì)量B.地產(chǎn)權(quán)利C.土地區(qū)位D.市場供求關(guān)系E.政府土地管理政策 A B C D E答案:ABDE問題:14. 土地分等定級一般應(yīng)遵循的原則有 原則。A.地域分級B.土地差異C.綜合分析D.主導(dǎo)因

12、素E.定量與定性分析結(jié)合 A B C D E答案:CDE問題:15. 是估價對象在某種估價目的特點的條件下形成的正常價格，它能為當(dāng)事人或社會一般人所信服和接受。A.客觀合理價格B.價值C.使用價值D.貨幣價格E.正常交易價格 A B C D E答案:AB問題:16. 全部不動產(chǎn)對 必須具有效用。A.承租人B.承租型所有人C.所有權(quán)人D.投資型所有人E.自用型所有人 A B C D E答案:ADE問題:17. 對于 等均需要對不動產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行估價。A.企業(yè)兼并B.投資C.參股D.企業(yè)解體E.企業(yè)重組 A B C D E答案:ABC問題:18. 通常情況下，在資金等效值計算的過程中，人們把資金運(yùn)動結(jié)

13、束時與現(xiàn)值等值的金額稱為 。A.現(xiàn)值B.終值C.未來值D.時值E.有效值 A B C D E答案:BC問題:19. 影響土地價格因素中的經(jīng)濟(jì)因素有 。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rB.居民收入和消費(fèi)水平C.房地產(chǎn)投機(jī)D.財政收支與金融狀況E.物價變動 A B C D E答案:ABDE問題:20. 可行性研究是 的依據(jù)。A.項目審批B.資金籌措C.編制設(shè)計任務(wù)書D.開發(fā)商與各方簽訂合同E.確定項目金額 A B C D E答案:ABCD三、情景分析題每小題有A、B、C、D4個備選項。其中，5155至少有1個符合題意。5660只有1個符合題意。 2005年5月，某城市擬以招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓一宗已達(dá)到“七通

14、一平”開發(fā)程度的國有空地，土地總面積為10000m2，批準(zhǔn)用途為居住，使用年限為70年，土地形狀規(guī)則，宗地修建性詳細(xì)規(guī)劃主要控制指標(biāo)為：2.0建筑容積率3.0，40%建筑覆蓋率50%。根據(jù)調(diào)查，該宗地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場規(guī)范有序，預(yù)測未來三至四年房地產(chǎn)市場價格年平均上漲比率為2%，已建成銷售的居住房地產(chǎn)項目用地平均容積率2.8，平均建筑覆蓋率31%，平均開發(fā)周期兩年，建成后即可全部售出，樓層在8層以上的小高層商品房平均售價為8000元/m2，樓層在8層以下的多層商品房平均售價為6000元/m2，平均建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)為1000元/m2，貸款年利率為6%，銷售稅費(fèi)一般為房地產(chǎn)總價的6%，開發(fā)利潤率一般

15、為房地產(chǎn)總價的30%?；卮?155小題的問題。 1. 根據(jù)上述條件，估價人員適合選擇的估價方法是 。A.收益還原法B.市場比較法C.剩余法D.成本逼近法 A B C D答案:BC2. 根據(jù)估價的目的，對確定土地估價原則和估價時所依據(jù)的土地利用條件，下列觀點最恰當(dāng)?shù)氖?。A.因為市場規(guī)范有序，有充足市場競爭性，遵循替代原則B.因為區(qū)域未來價格年平均上漲比率僅為2%，市場處于穩(wěn)定平衡狀態(tài)，符合供需原則C.實際建筑容積率為2.8，建筑密度為30%，符合最有效利用原則D.根據(jù)規(guī)劃2.0建筑容積率3.0，40%建筑覆蓋率50%，不符合最有效利用原則 A B C D答案:ABC3. 根據(jù)上述條件，在開發(fā)完

16、成后，該宗地房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的最大價值是 萬元。A.17479B.18727C.23305D.24970 A B C D答案:D4. 該宗國有土地使用權(quán)公開出讓價格評估結(jié)果最可能為 萬元。A.5624B.6185C.8243D.8992 A B C D答案:C5. 房地產(chǎn)開發(fā)商甲于2005年6月16日競價成功一宗地國有土地使用權(quán)，并于2005年6月28日與當(dāng)?shù)貒敛块T簽訂出讓合同，2005年7月29日取得國有土地使用證。2006年7月26日，經(jīng)批準(zhǔn)，甲獲準(zhǔn)在原基礎(chǔ)上增加商業(yè)用途，則其應(yīng)補(bǔ)交土地差價的估價期日應(yīng)確定可以有以下方式 。A.2006年7月26日，但要重新評估原條件下土地出讓價值B.2

17、005年6月28日，但合同事先要有約定C.2005年6月16日D.2005年7月29日 A B C D答案:AB 某企業(yè)于2008年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業(yè)用地，土地總面積為3000m2，交納的土地出讓金為30元/m2，該宗地土地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(通路、通電、通水、通信、排水及場地平整)。 2009年12月31日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))平均為10萬元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費(fèi)為8萬元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10%，土地還原率為6%，5

18、0年期出讓金水平仍保持不變?；卮?660小題的問題。 6. 該宗地于2009年12月31目的單位地價為 元/m2。A.320.69B.342.58C.418.76D.360.50答案:A7. 下列各項費(fèi)用中，不屬于土地取得費(fèi)的是 。A.勞動力安置費(fèi)B.土地平整費(fèi)C.拆遷費(fèi)D.征地費(fèi)答案:B8. 利用剩余法所計算的待開發(fā)土地的價格是開發(fā)商取得土地所能支付的 費(fèi)用。A.最高B.最低C.合理D.總答案:A9. 反映宗地在一般市場條件下正常地價水平，作為政府對地價和地產(chǎn)市場進(jìn)行具體管理的依據(jù)的地價形式是 地價。A.宗地B.出讓C.基準(zhǔn)D.標(biāo)定答案:D10. 下列對土地估價描述不正確的是 。A.土地估價

19、依據(jù)的理論與方法與機(jī)器、設(shè)備、建筑物等估價所依據(jù)的理論與方法并不完全一致B.同樣一塊土地，其價格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關(guān)，不同的權(quán)利可能導(dǎo)致價格相差很大C.同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍，也可使之無人問津，這是土地估價必須考慮的經(jīng)濟(jì)因素對地價產(chǎn)生的深刻影響D.土地估價必須充分收集土地市場資料，把握土地市場的過去、現(xiàn)在和未來答案:C四、計算題答案要求分別列出基本方法、解題思路、分步計算公式、代入數(shù)據(jù)計算式、計算結(jié)果及單位。計算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù)，單價為元/m2，總價為萬元。問題:1. 某公司在S市開發(fā)區(qū)擁有一塊工業(yè)用地，擬在2009年7月1日通過土地使用權(quán)抵押貸款，試根據(jù)下面的資

20、料估算該宗地于貸款日期的單位價格和總價格。 土地情況為：該土地通過征用后出讓獲得，當(dāng)時征用時包括代征的500m2的綠化用地在內(nèi)總面積共計5500m2。土地出讓手續(xù)于2005年7月1日辦理，當(dāng)時獲得的使用年期為50年，允許的建筑面積為6000m2，紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件為“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)，紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件為“五通一平”(通上水、通下水、通路、通電、通信和場地平整)。由于市政建設(shè)需要，該地塊紅線內(nèi)靠近綠地有2m寬60m長的地帶下埋有高壓電纜，土地出讓時已經(jīng)按照長500元/m在出讓價中扣減(該扣減數(shù)額是當(dāng)?shù)赝悊栴}補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，近幾年未進(jìn)行調(diào)整)。 其他有關(guān)資料： (1)以20

21、06年7月1日為基期，該市工業(yè)用地價格在2006年7月1日至2009年7月1日期間，平均每月上漲0.5%。 (2)該市2008年7月1日公布并執(zhí)行國有土地基準(zhǔn)地價的更新成果?；鶞?zhǔn)地價的估價期日為2008年1月1日；基準(zhǔn)地價為各類用途在法定最高出讓年期，各級別土地平均容積率和平均開發(fā)程度下的土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。 (3)根據(jù)基準(zhǔn)地價更新成果，得知該宗地位于五級工業(yè)地價區(qū)，基準(zhǔn)地價水平為500元/m2，土地開發(fā)程度設(shè)定為紅線外“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)、紅線內(nèi)“場地平整”；紅線內(nèi)每增加一通，土地開發(fā)費(fèi)平均增加10元/m2。 (4)根據(jù)基準(zhǔn)地價因素條件說明表和優(yōu)劣度表，計算得到該

22、宗地地價影響因素總修正幅度為5%。 (5)該市五級工業(yè)用地的平均容積率為1.0，對應(yīng)的地價水平指數(shù)為100。根據(jù)容積率修正系數(shù)表，平均容積率修正系數(shù)為1.0，容積率每增高或降低0.1，均向上修正2個百分點。 (6)土地還原率為6%。 (7)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法公式為：待估宗地地價=宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價(1+影響因素修正幅度)年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額。 答案:1根據(jù)題意，估價對象處于基準(zhǔn)地價覆蓋區(qū)域，且有較完整的基準(zhǔn)地價系數(shù)修正體系，適宜選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估。 2(1)確定宗地所在土地級別及基準(zhǔn)地價水平 該宗地處于五級工業(yè)地價區(qū)，基準(zhǔn)地價水平為500元/m2。

23、 (2)確定宗地影響因素修正系數(shù) 根據(jù)本題所提供的資料，得知該宗地地價影響因素總修正幅度為5%。 (3)確定年期修正系數(shù) 評估基準(zhǔn)日為2009年7月1日，該宗地2005年7月1日辦理土地出讓手續(xù)，出讓年期為50年，于估價期日的土地剩余使用年期為46年，工業(yè)用地法定最高出讓年期為50年，土地還原率為6%，則使用年期修正系數(shù)為 y=1-1/(1+6%)46/1-1/(1+6%)50=0.9849 (4)確定期日修正系數(shù) 該市工業(yè)用地價格在2006年7月1日至2009年7月1日期間，平均每月上漲0.5%?；鶞?zhǔn)地價的估價期日為2008年1月1日，宗地估價期日為2009年7月1日，則 期日修正系數(shù)=(1

24、+0.5%)18=1.0939 (5)確定容積率修正系數(shù) 根據(jù)本題所提供的資料，五級工業(yè)用地的平均容積率為1.0，對應(yīng)的容積率修正系數(shù)為1，以此為基準(zhǔn)容積率每增加或降低0.1，均向上修正2個百分點。 待估宗地容積率=建筑面積/土地面積=6000/5000=1.2 容積率修正系數(shù)=1+22%=1.04 (6)土地開發(fā)程度修正 該宗土地開發(fā)程度為紅線外“五通”，紅線內(nèi)“五通一平”與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵不一致，需進(jìn)行宗地開發(fā)程度修正。 開發(fā)程度修正額=(105)元/m2=50元/m2 (7)計算宗地價格 待估宗地單位地價=宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價(1+影響因素修正幅度)年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)容積率修正系數(shù)+開發(fā)程度修正額 =500(1+5%)0.98491.09391.04+50元/m2 =638元/m2 宗地總價=638萬元(5500-500)/10000=319萬元 (8)地下電纜減價修正 地下電纜減價=500元/m60m=3萬元 最后地價=(319-3)萬元=316萬元 問題:2. 某單位于2001年11月以有償出讓方式取得A地塊50年土地使用權(quán)，并于2003年11月在此地塊上建成建筑物B。A地塊面積為2000m2，建筑面積為2500m2，當(dāng)時出讓地價為100萬元，建筑造價為300萬元，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為48年，殘值率為4%。2006年11