第七章 投資性房地產(chǎn)

1、第七章第七章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)浙江理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會計(jì)系覃 予2012-5大綱大綱n第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征與范圍投資性房地產(chǎn)的特征與范圍n第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量n第三節(jié)第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量n第四節(jié)第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征與范圍投資性房地產(chǎn)的特征與范圍一、投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)的范圍（一）屬于投資性房地產(chǎn)的范圍（一）屬于投資性房地產(chǎn)的范圍1.已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)

2、?！纠纭科髽I(yè)從二級市場通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式拍賣取得一【例如】企業(yè)從二級市場通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式拍賣取得一塊土地使用權(quán)，采用經(jīng)營租賃方式出租給某一企業(yè)，則出租塊土地使用權(quán)，采用經(jīng)營租賃方式出租給某一企業(yè)，則出租方可以將該土地使用權(quán)作為投資性房地產(chǎn)核算。方可以將該土地使用權(quán)作為投資性房地產(chǎn)核算。2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 【例如】企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止【例如】企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自用，董事會作出書面決議，決定繼續(xù)持有這部分土地使用自用，董事會作出書面決議，決定繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待

3、其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。這種情況屬于投資性權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。這種情況屬于投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)。3.已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物?！纠纭俊纠纭緼 A企業(yè)與企業(yè)與B B企業(yè)簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營租賃合同，企業(yè)簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營租賃合同，A A企業(yè)企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的門面房出租給將其持有產(chǎn)權(quán)的門面房出租給B B企業(yè)，為期企業(yè)，為期5 5年。年。本例中，對于本例中，對于A A企業(yè)而言，由于門面房產(chǎn)權(quán)屬于企業(yè)而言，由于門面房產(chǎn)權(quán)屬于A A企業(yè)，企業(yè)，屬于其投資性房地產(chǎn)屬于其投資性房地產(chǎn)。 （二）注意的問題（二）注意的問題 1. 用于出租的建筑物是指擁有產(chǎn)權(quán)

4、的建筑物 【例如】【例如】A A企業(yè)與企業(yè)與B B企業(yè)簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營租賃合同，企業(yè)簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營租賃合同，A A企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的門面房出租給企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的門面房出租給B B企業(yè)，為期企業(yè)，為期5 5年。年。B B企企業(yè)一開始將門面房用于自行經(jīng)營餐館。業(yè)一開始將門面房用于自行經(jīng)營餐館。2 2年后，由于連續(xù)年后，由于連續(xù)虧損，虧損，B B企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給C C公司，以賺取租金差價。公司，以賺取租金差價。本例中，對于本例中，對于A A企業(yè)而言，由于門面房產(chǎn)權(quán)屬于企業(yè)而言，由于門面房產(chǎn)權(quán)屬于A A企企業(yè)，屬于其投資性房地產(chǎn)。而對于業(yè)，屬于其投資性房地產(chǎn)。而對于B B企業(yè)而言，由于

5、沒有企業(yè)而言，由于沒有產(chǎn)權(quán)，則不屬于其投資性房地產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)，則不屬于其投資性房地產(chǎn)。 2.已經(jīng)出租的建筑物，是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議,約定以經(jīng)營租賃方式出租建筑物。 【例如】甲企業(yè)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心通競拍取得一塊土地【例如】甲企業(yè)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心通競拍取得一塊土地的使用權(quán)。甲企業(yè)按照合同規(guī)定對這塊土地進(jìn)行了開發(fā)，并的使用權(quán)。甲企業(yè)按照合同規(guī)定對這塊土地進(jìn)行了開發(fā)，并在這塊土地上建造了一棟商鋪，擬用于整體出租，但尚未找在這塊土地上建造了一棟商鋪，擬用于整體出租，但尚未找到合適的承租人。到合適的承租人。本例中，這棟商鋪不屬于投資性房地產(chǎn)。直到甲企業(yè)與本例中，這棟商鋪不屬于投資性房地產(chǎn)。

6、直到甲企業(yè)與承租人簽訂經(jīng)營租賃合同，自租賃期開始日起，這棟商鋪才承租人簽訂經(jīng)營租賃合同，自租賃期開始日起，這棟商鋪才能轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這種情況比較少見。能轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這種情況比較少見。對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，只有企業(yè)管理對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，只有企業(yè)管理當(dāng)局（董事會或類似機(jī)構(gòu)）作出正式書面決議，明確表明將當(dāng)局（董事會或類似機(jī)構(gòu)）作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)。這里的未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)。這里的“空置建空置

7、建筑物筑物”，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達(dá)到的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物?？山?jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。 3.企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 【思考問題】【思考問題】甲企業(yè)在長沙市中心購買了一棟寫字樓，共甲企業(yè)在長沙市中心購買了一棟寫字樓，共2020層。其中層。其中1 1層經(jīng)營出租給中國銀行作為分行，層經(jīng)營出租給

8、中國銀行作為分行，2 2層經(jīng)營出租給層經(jīng)營出租給A A公司作為餐飲服務(wù)，公司作為餐飲服務(wù)，3 3層以上全部經(jīng)營出租給層以上全部經(jīng)營出租給B B公司作為辦公司作為辦公用房，公用房，B1B1層經(jīng)營出租給層經(jīng)營出租給C C公司作為大型超市。甲企業(yè)同時公司作為大型超市。甲企業(yè)同時為整棟樓提供保安、清潔、維修等日常輔助服務(wù)。為整棟樓提供保安、清潔、維修等日常輔助服務(wù)。 本例中，甲企業(yè)將寫字樓出租，同時提供的輔助服務(wù)不本例中，甲企業(yè)將寫字樓出租，同時提供的輔助服務(wù)不重大。對于甲企業(yè)而言，這棟寫字樓屬于甲企業(yè)的投資性房重大。對于甲企業(yè)而言，這棟寫字樓屬于甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn)。地產(chǎn)。（三）不屬于投資性房地產(chǎn)（

9、三）不屬于投資性房地產(chǎn) 1.自用房地產(chǎn)，是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)的廠房和辦公樓，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)等。2.作為存貨的房地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。 3.某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 n【思考問題】甲企業(yè)在北京市中心有一個辦公樓，共十六層，作為企業(yè)管理部門使用。每一層都能夠單獨(dú)計(jì)量和

10、出售。2009年，甲企業(yè)將第一層全部經(jīng)營出租給A公司作為超市， 第二層至第十層全部經(jīng)營出租給B公司作為辦公用房，第十一層至第十六層仍然作為甲企業(yè)辦公使用。這種情況下，第一層、第二至第十層可以作為企業(yè)的投資性房地產(chǎn)核算。但是第十一層至第十六層不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，而是作為企業(yè)的固定資產(chǎn)核算。 二、思考題（1）旅館飯店是否應(yīng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)？ 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的是通過向客企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的是通過向客戶提供客房服務(wù)取得服務(wù)收入，該業(yè)務(wù)不具有租賃性質(zhì)，不戶提供客房服務(wù)取得服務(wù)收入，該業(yè)務(wù)不具有租賃性質(zhì)，不屬于投資性房地產(chǎn)；將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，

11、屬于投資性房地產(chǎn)；將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)且出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。為投資性房地產(chǎn)。 （2）出租柜臺是否應(yīng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)？ 出租柜臺不屬于投資性房地產(chǎn)。因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)包括出租柜臺不屬于投資性房地產(chǎn)。因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)包括的是已出租的建筑物，即以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，不的是已出租的建筑物，即以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，不是出租柜臺。是出租柜臺。 （4）閑置土地是否屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)？ 閑置土地不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。閑置土地不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的

12、土地使用權(quán)。 （5）企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍是否屬于投資性房地產(chǎn)？ 企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使收取租金，也企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。營服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。 【例7-1 單選題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店B.企業(yè)自用的辦公樓C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房D.企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 正確答案D答案解析A選項(xiàng)，屬于企業(yè)經(jīng)營場所，作為固定資產(chǎn)核算；選項(xiàng)C，屬于企業(yè)存貨。

13、【例7-2 單選題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的是（）。A.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋B.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋 C.企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)D.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物 正確答案B答案解析選項(xiàng)A，屬于企業(yè)的存貨；選項(xiàng)C，屬于無形資產(chǎn)；選項(xiàng)D，產(chǎn)權(quán)不屬于企業(yè)，不屬于企業(yè)的資產(chǎn)，更不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量一、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量一、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量（一）外購的投資性房地產(chǎn)（一）外購的投資性房地產(chǎn)1. 對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資

14、本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。但是對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物空置建筑物，企業(yè)董事會作出了正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視可視為投資性房地產(chǎn)為投資性房地產(chǎn)。 2. 外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。3. 企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，再從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量借：投

15、資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款貸：銀行存款 借：投資性房地產(chǎn)成本借：投資性房地產(chǎn)成本 貸：銀行存款貸：銀行存款 【例7-3計(jì)算題】208年3月,甲企業(yè)計(jì)劃購入一棟寫字樓用于對外出租。3月15日,甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同,約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè),為期5年。4月5日,甲企業(yè)實(shí)際購入寫字樓,支付價款共計(jì)1 200萬元（假設(shè)不考慮其他因素下同）。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下: 采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量借：投資性房地產(chǎn)寫字樓 1 200貸：銀行存款 1 200借：投資性房地產(chǎn)成本（寫字樓） 1200 貸：銀行存款 1200

16、 （二）自行建造的投資性房地產(chǎn)（二）自行建造的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。但是對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，企業(yè)董事會作出了正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量采

17、用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 借：投資性房地產(chǎn)【實(shí)際成本】 貸：在建工程【一般企業(yè)】 開發(fā)成本【房地產(chǎn)企業(yè)】借：投資性房地產(chǎn)成本【實(shí)際成本】貸：在建工程 【一般企業(yè)】 開發(fā)成本 【房地產(chǎn)企業(yè)】二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。例如,企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能,往往需要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅(jiān)固耐用,或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝潢,改擴(kuò)建或裝修支出滿足確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)將其資本化。 采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量采用成本模式進(jìn)

18、行后續(xù)計(jì)量采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量企業(yè)對某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)企業(yè)對某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。企業(yè)對某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)企業(yè)對某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不考慮公允價值變再開發(fā)期間不考慮公允價值變動

19、。動。（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)在建在建 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) （1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)在建在建 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 公允價值變動公允價值變動（2）發(fā)生改擴(kuò)建或裝修支出）發(fā)生改擴(kuò)建或裝修支出借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)在建在建 貸：銀行存款等貸：銀行存款等 （2）發(fā)生改擴(kuò)建或裝修支出）發(fā)生改擴(kuò)建或裝修支出借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)在建在建 貸：銀行存款等貸：銀行存款等 （3

20、）改擴(kuò)建工程或裝修完工）改擴(kuò)建工程或裝修完工 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 貸；投資性房地產(chǎn)貸；投資性房地產(chǎn)在建在建 （3）改擴(kuò)建工程或裝修完工）改擴(kuò)建工程或裝修完工 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本貸；投資性房地產(chǎn)貸；投資性房地產(chǎn)在建在建 【例7-4單選題】2009年3月,甲公司與乙公司的一項(xiàng)寫字樓經(jīng)營租賃合同即將到期,該寫字樓按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,為了提高寫字樓的租金收入,甲公司決定在租賃期滿后對寫字樓進(jìn)行改擴(kuò)建,并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同,約定自改擴(kuò)建完工時將寫字樓出租給丙公司。3月31日,與乙公司的租賃合同到期,寫字樓隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程，原價為10 000萬元,已計(jì)提

21、折舊2 000萬元。12月15日,寫字樓改擴(kuò)建工程完工,共發(fā)生支出3 000萬元,即日按照租賃合同出租給丙公司。改擴(kuò)建支出屬于資本化的后續(xù)支出。甲公司改擴(kuò)建完工后的投資性房地產(chǎn)入賬價值為多少萬元? 答案解析10 000-2 0003 00011 000（萬元）2009年3月31日,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程 借：投資性房地產(chǎn)在建8 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊2 000貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓 10 0002009年改擴(kuò)建工程期間 借：投資性房地產(chǎn)在建3 000 貸：銀行存款3 0002009年12月15日,改擴(kuò)建工程完工 借：投資性房地產(chǎn)寫字樓 11 000 貸：投資性房地產(chǎn)在建 11 000

22、（二）費(fèi)用化的后續(xù)支出（二）費(fèi)用化的后續(xù)支出 不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益。 采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量借：其他業(yè)務(wù)成本貸：銀行存款借：其他業(yè)務(wù)成本貸：銀行存款第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量具有成本和公允價值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時采用兩種計(jì)量模式。 在極少情況下，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)（或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在完

23、成建造或開發(fā)活動或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)）時，該投資性房地產(chǎn)的公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并且假設(shè)無殘值。 但是，采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時，該投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，該企業(yè)仍應(yīng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 【例7-5單選題】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會計(jì)處理的表述中，不正確的有（）。A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價值模式B.滿足特定條件時可以采用公允價值模式C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式D.同一企業(yè)不得同時采用成本模

24、式和公允價值模式 正確答案C答案解析投資性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式。 采用成本模式計(jì)量采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)采用公允模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)采用公允模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（一）相關(guān)規(guī)定 在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第4 號固定資產(chǎn)和企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第6 號無形資產(chǎn)的規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第8 號資產(chǎn)減值的規(guī)定進(jìn)行處理。（一）相關(guān)規(guī)定 企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以采用公允價值計(jì)量模式。企業(yè)選擇公允價值模式，企業(yè)選擇公允價值模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)采用公

25、允就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得對一部分價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得對一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允量，對另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)合理的估計(jì)。這兩個條件必須同時具備，缺一不可。（二）會計(jì)處理1.按期（月）對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折

26、舊或進(jìn)行攤銷 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷（二）會計(jì)處理 投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計(jì)量的，不計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值計(jì)量。1. 投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，會計(jì)處理為：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計(jì)分錄。2.取得的租金收入 借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營業(yè)稅2.取得的租金收入，會計(jì)處理為：借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：營

27、業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營業(yè)稅3.投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備 借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 【例7-5計(jì)算題】2009年4月初，甲公司從二級市場以拍賣方式取得一宗土地使用權(quán)，準(zhǔn)備在該宗土地上建造兩棟寫字樓，支付土地使用權(quán)價款為50 000萬元，預(yù)計(jì)剩余使用年限為50年，凈殘值為零，采用直線法攤銷。2009年4月，開始建造兩棟寫字樓。2009年11月與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃合同規(guī)定寫字樓于達(dá)到預(yù)定可以使用狀態(tài)時開始起租。2010年1月寫字樓完工達(dá)到預(yù)定可以使用狀

28、態(tài)，兩棟寫字樓的實(shí)際造價均為20 000萬元，均能夠單獨(dú)出售。假定甲公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。租期為3年，月租金為500萬元，按月收取，投資性房地產(chǎn)采用直線法攤銷，寫字樓的預(yù)計(jì)使用年限為30年，不考慮凈殘值。營業(yè)稅率為5%。要求：（1）編制2009年4月取得土地使用權(quán)的會計(jì)分錄；（2）編制2009年攤銷土地使用權(quán)的會計(jì)分錄； （3）編制2010年初寫字樓完工達(dá)到預(yù)定可以使用狀態(tài)的會計(jì)分錄；（4）編制2010年1月份投資性房地產(chǎn)的相關(guān)會計(jì)分錄；（5）編制2010年2月份投資性房地產(chǎn)的相關(guān)會計(jì)分錄。 正確答案:（1）2009年年4月取得土地使用權(quán)月取得土地使用權(quán)借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)借：無形資

29、產(chǎn)土地使用權(quán)50 000貸：銀行存款貸：銀行存款50 000（2）2009年攤銷土地使用權(quán)年攤銷土地使用權(quán)借：管理費(fèi)用借：管理費(fèi)用 750（50 000/509/12）貸：累計(jì)攤銷貸：累計(jì)攤銷 750（3）2010年初寫字樓完工達(dá)到預(yù)定可以使用狀態(tài)年初寫字樓完工達(dá)到預(yù)定可以使用狀態(tài) 借：固定資產(chǎn)寫字樓借：固定資產(chǎn)寫字樓20 000投資性房地產(chǎn)寫字樓投資性房地產(chǎn)寫字樓20 000貸：在建工程貸：在建工程40 000借：投資性房地產(chǎn)已出租土地使用權(quán)借：投資性房地產(chǎn)已出租土地使用權(quán)25 000（50 000/2）累計(jì)攤銷累計(jì)攤銷 375（750/2）貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)25

30、000投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷750/2（4）2010年1月 借：其他業(yè)務(wù)成本41.67（25 000/501/12）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷41.67 借：銀行存款 500貸：其他業(yè)務(wù)收入500借：營業(yè)稅金及附加25（5005%）貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營業(yè)稅25 （5）2010年2月 借：其他業(yè)務(wù)成本97.23 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊55.56（20 000/301/12）投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷41.67（25 000/501/12）借：銀行存款500貸：其他業(yè)務(wù)收入500借：營業(yè)稅金及附加 25（5005%）貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營業(yè)稅 25 二、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更二、投資

31、性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更 n企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計(jì)量變更為公允價值模式計(jì)量。n成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。已采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。 第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的處置 n企業(yè)可以通過對外出售或轉(zhuǎn)讓的方式處置投資性房地產(chǎn),非貨幣性交易等而減少投資性房地產(chǎn)業(yè)也屬于投資性房地產(chǎn)的處置。 （一）成本模式計(jì)量的（一）

32、成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)（二）公允模式計(jì)量的（二）公允模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)借：其他業(yè)務(wù)成本（該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)賬面余額） 公允價值變動損益 貸：投資性房地產(chǎn)成本 公允價值變動 例7-18(成本模式): 甲企業(yè)為滿足市場需求、擴(kuò)大再生產(chǎn)，將生產(chǎn)車間從市中心搬到市郊。2006年3月，企業(yè)管理層決定，將原廠區(qū)陳舊廠房拆除平整后，持有以備增值后轉(zhuǎn)讓。該土地使用權(quán)的賬面余額為3000萬元，已計(jì)攤銷900萬元，剩余使用年限40

33、年，按照直線法攤銷，不考慮殘值。2009年3月，家企業(yè)將原廠區(qū)出售，取得轉(zhuǎn)讓收入4000萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi)。甲企業(yè)賬務(wù)處理如下：（1）轉(zhuǎn)換日 借： 投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán) 3000萬 累計(jì)攤銷 900萬 貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 3000萬 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 900萬（2） 計(jì)提攤銷（假設(shè)按年）： 借：其他業(yè)務(wù)成本 52.5 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 52.5（3） 出售時： 借：銀行存款 4000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 4000 借： 其他業(yè)務(wù)成本 1942.5 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 1057.5 貸：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán) 3000例7-19 甲公司采用公允價值

34、模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，營業(yè)稅稅率為5%。有關(guān)資料如下：（1）2007年12月1日甲公司與A公司簽訂協(xié)議，將自用的辦公樓出租給A公司，租期為3年，每年租金為1 000萬元，于每年年初收取，2008年1月1日為租賃期開始日，2010年12月31日到期。2008年1月1日轉(zhuǎn)換日的公允價值為30 000萬元，該固定資產(chǎn)賬面原值為20 000萬元，已計(jì)提的累計(jì)折舊為10 000萬元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備。各年1月1日均收到租金. 2008年1月1日轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的有關(guān)會計(jì)分錄： 借：投資性房地產(chǎn)成本30 000累計(jì)折舊10 000貸：固定資產(chǎn)20 000資本公積其他資本公積20 000 （2）每年收到）每年收到A公司租金及相關(guān)營業(yè)稅的會計(jì)分錄公司租金及相關(guān)營業(yè)稅的會計(jì)分錄:借：銀行存款1 000貸：其他業(yè)務(wù)收入1 000借：營業(yè)稅金及附加（1 0005%）50貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營業(yè)稅50 （3）2008年年12月月31