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1、商業(yè)地產(chǎn)公司成本管理規(guī)定第1節(jié)總則1. 項(xiàng)目成本確定1.1項(xiàng)目成本的編制 1.1.1可研成本:項(xiàng)目可研階段,依據(jù)項(xiàng)目策劃方案和經(jīng)營(yíng)思想及成本控制要編制投資估算,作為項(xiàng)目可研成本,原則上目標(biāo)成本不應(yīng)超過可研成本。1. 1.2 i標(biāo)成本:項(xiàng)目開工前,原則上應(yīng)完成施工圖設(shè)計(jì),細(xì)化并確定可研成 本中工程類成本控制部分,如因特殊原因不能完成施工圖設(shè)計(jì),必須完成較完整 的擴(kuò)初 設(shè)計(jì),達(dá)到可對(duì)可研成本中工程類成本進(jìn)一步細(xì)化的目的,確定目標(biāo)成本 中工程類成 本控制部分;項(xiàng)目開盤前,確定目標(biāo)成本中非工程類成本控制部分, 依據(jù)已確定的目標(biāo)成本中的工程類成本和項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期、銷售價(jià)格及銷售收入, 確定非工程類成本,形
2、成項(xiàng)目實(shí)施的目標(biāo)成本,由董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。12項(xiàng)目成本編制應(yīng)具備的條件1. 2. 1可研成本并經(jīng)分1)每個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)行成本測(cè)算,發(fā)展部應(yīng)提供書面的項(xiàng)目?jī)?nèi)聯(lián)單管副總裁批準(zhǔn)。項(xiàng)目?jī)?nèi)聯(lián)單需包括以下內(nèi)容a)土地價(jià)款的組成(是否含城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和土地契稅);b)土地價(jià)款的支付方式;c)優(yōu)惠政策(具體優(yōu)惠條件及返還或減免比例等);d)項(xiàng)目各業(yè)態(tài)銷售價(jià)格;e)對(duì)成本影響較大的費(fèi)用(人防異地建設(shè)費(fèi)、勞保統(tǒng)籌、物業(yè)維修基金、燃?xì)庠鋈葙M(fèi)、供電高可靠性費(fèi)用、熱力集資費(fèi)、水增容費(fèi)等)2)規(guī)劃院應(yīng)提供方案,并經(jīng)分管副總裁或董事長(zhǎng)簽批。1.2.2目標(biāo)成本確定項(xiàng)目目標(biāo)成本時(shí),項(xiàng)目公司需準(zhǔn)備以下資料:1)項(xiàng)目合作意向書和國(guó)有土地
3、使用權(quán)出讓合同2)政府行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目名稱、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)文件;3)合同臺(tái)帳和已簽訂的主要合同;4)當(dāng)?shù)氐闹饕牧显O(shè)備價(jià)格。1.3項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件的會(huì)簽和交底1. 3. 1項(xiàng)目公司將目標(biāo)成本上報(bào),集團(tuán)公司成本控制部牽頭審核,確定目標(biāo) 成本,形成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件,進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件的會(huì)簽。1.3.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件由項(xiàng)目公司總經(jīng)理、集團(tuán)公司規(guī)劃院院長(zhǎng)、成本 控制部總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部總經(jīng)理、項(xiàng)目管理中心分管業(yè)務(wù)的副總經(jīng)理、項(xiàng)目管理中 心總經(jīng)理、分管項(xiàng)目副總裁、分管酒店副總裁、分管成本和財(cái)務(wù)副總裁和總裁會(huì) 簽,報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。1.3.3項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件附件由集團(tuán)公司成本控制部、集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部、 集團(tuán)公
4、司項(xiàng)目管理中心分管業(yè)務(wù)的副總經(jīng)理、項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理會(huì)簽。1.3.4項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)由集團(tuán)公司規(guī)劃院項(xiàng)目主管工程師和分管該項(xiàng)目 的副院長(zhǎng)會(huì)簽。1.3.5項(xiàng)目投資計(jì)劃表和項(xiàng)目成本計(jì)劃表由項(xiàng)目公司分管成本的副總 經(jīng) 理和集團(tuán)公司成本控制部分管目標(biāo)成本的副總經(jīng)理會(huì)簽。1.3.6項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件會(huì)簽完畢后,由集團(tuán)公司相關(guān)部門組織對(duì)項(xiàng)目公 司整個(gè)領(lǐng)導(dǎo)班子成員進(jìn)行收入、成本、現(xiàn)金流等方面的聯(lián)合培訓(xùn),使項(xiàng)目公司在 項(xiàng)目實(shí)施前完整掌握項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件,實(shí)施過程中自覺進(jìn)行控制。2.項(xiàng) 目成本過程管理2. 1所屬項(xiàng)目公司成本控制部負(fù)責(zé)建立工程類成本臺(tái)帳(包括合同及無合同費(fèi) 用臺(tái)帳、設(shè)計(jì)變更臺(tái)帳、現(xiàn)場(chǎng)簽證臺(tái)帳和成本
5、超支報(bào)警臺(tái)帳);所屬項(xiàng)目公司財(cái) 務(wù)部負(fù)責(zé)建立非工程類成本臺(tái)帳、登記、審核實(shí)際發(fā)生成本是否在目標(biāo)成本規(guī)定 范圍內(nèi)。2.2項(xiàng)目施工過程中發(fā)生的現(xiàn)場(chǎng)簽證(包括工程量變更和材料設(shè)備差價(jià)等)和 設(shè) 計(jì)變更(包括圖紙會(huì)審),必須執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)簽證工作指引和設(shè)計(jì)變更工作 指引的規(guī)定,實(shí)行對(duì)內(nèi)一單一估算,對(duì)外一單一確認(rèn),最后結(jié)算。2. 3所屬項(xiàng)目公司成本動(dòng)態(tài)控制表和材料設(shè)備信息表,應(yīng)于每季度末月25-28日提交集團(tuán)公司成本控制部備案,作為集團(tuán)公司成本控制部對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行結(jié)算復(fù)核的依據(jù)之一。2.4成本核算與分析2. 4.1所屬項(xiàng)目公司必須按項(xiàng)目成本核算與分析工作指引的規(guī)定,每季度進(jìn) 行項(xiàng)目成本核算和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析,對(duì)項(xiàng)
6、目成本的執(zhí)行情況進(jìn)行階段性的檢查和 總結(jié),分析成本發(fā)生的增減動(dòng)態(tài)趨勢(shì),并通過分析成本細(xì)項(xiàng)超支發(fā)生的原因,及 時(shí)制定控制成本的措施。2. 4.2所屬項(xiàng)目公司成本核算與分析報(bào)告,作為所屬項(xiàng)目公司季度經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告的組成部分。3. 限額指標(biāo)的控制管理3.1總成本控制:根據(jù)可研成本及其限額指標(biāo),目標(biāo)成本原則上不得超出可研 成本,并優(yōu)化和完善限額指標(biāo)。圍繞目標(biāo)成本的設(shè)計(jì)優(yōu)化和成本動(dòng)態(tài)控制應(yīng)貫穿 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程。3. 2低效資產(chǎn)設(shè)計(jì)指標(biāo)的控制:規(guī)劃階段設(shè)計(jì)優(yōu)化重點(diǎn)關(guān)注并控制公建配套設(shè) 施,如學(xué)校、幼兒園、物業(yè)服務(wù)用房、人防工程等政府法規(guī)強(qiáng)制要求建設(shè)的內(nèi)容 以及地下室的面積指標(biāo)。3. 3施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)指標(biāo)
7、控制:選擇設(shè)計(jì)單位時(shí),設(shè)計(jì)單位承諾執(zhí)行限額設(shè)計(jì) 是投標(biāo)入圍的基本條件,合理確定限額設(shè)計(jì)指標(biāo),加強(qiáng)設(shè)計(jì)過程監(jiān)督管理及設(shè)計(jì) 完成后的評(píng)估總結(jié)。3. 4材料設(shè)備高性價(jià)比控制:根據(jù)項(xiàng)目或業(yè)態(tài)定位,選用相應(yīng)的材料設(shè)備品 牌,并關(guān)注環(huán)保節(jié)能要求。3. 5建筑方面、室內(nèi)精裝修和景觀環(huán)境設(shè)計(jì)的控制:目標(biāo)成本是確定方案和評(píng)標(biāo)的重要依據(jù)之一,投標(biāo)文件應(yīng)包括方案造價(jià)估算,主要材料的品牌選用和價(jià) 格。第2節(jié)目標(biāo)成本確定工作指引1. 適用范圍適用于項(xiàng)目目標(biāo)成本編制的各個(gè)階段。2. 項(xiàng)目成本構(gòu)成及定義 項(xiàng)目總成本是指作為成本核算主體的所屬項(xiàng)目公司開發(fā)一 個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生的全 部成本。一個(gè)所屬項(xiàng)目公司開發(fā)數(shù)個(gè)項(xiàng)目或一個(gè)大型
8、項(xiàng)目 分成幾期開發(fā)時(shí),每個(gè)項(xiàng)目或每一期工程各自構(gòu)成單獨(dú)的項(xiàng)目總成本。項(xiàng)目總成 本由以下成本科目構(gòu)成:工程成本:1)土地費(fèi)用2)政府行政事業(yè)性收費(fèi)3)建造成本a)前期工程準(zhǔn)備費(fèi)b)主體建筑(裝修)工程費(fèi)O主體安裝工程費(fèi)d)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)e)園林環(huán)境工程費(fèi)f)配套設(shè)施費(fèi)g)其他建設(shè)工程支出h)預(yù)備費(fèi)非工程成本:1)費(fèi)用及稅金a)管理費(fèi)用b)營(yíng)銷費(fèi)用c)財(cái)務(wù)費(fèi)用d)各項(xiàng)稅金2)其他成本a)物業(yè)服務(wù)啟動(dòng)費(fèi)與商業(yè)招商費(fèi)等b)酒店開辦費(fèi)c)酒店項(xiàng)目部管理費(fèi)用2. 1 土地費(fèi)用1)地價(jià)款及市政配套費(fèi):土地出讓金及其契稅、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地 使用費(fèi)、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等。2)合作
9、款項(xiàng):補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本 等。3)紅線外市政設(shè)施費(fèi):紅線外水電氣熱設(shè)施與管線費(fèi)用、紅線外通訊設(shè)施 建設(shè)費(fèi)、紅線外道路綠化建設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等。4)拆遷補(bǔ)償費(fèi):地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出、安置及動(dòng) 遷支出、農(nóng)作物補(bǔ)償?shù)取?)市政配套設(shè)施的其它支出。2. 2政府行政事業(yè)性收費(fèi)1)報(bào)批報(bào)建費(fèi):安檢、質(zhì)檢、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建、消防配套設(shè)施、 散裝水泥集資、白蟻防治、墻紙基金、建筑面積丈量、路口開設(shè)、規(guī)劃管理、拆 遷管理、招投標(biāo)管理、竣工驗(yàn)收各項(xiàng)報(bào)批費(fèi)用等。2)增容費(fèi):供水、供電、燃?xì)?、熱力等?. 3前期工程準(zhǔn)備費(fèi)1)勘測(cè)丈量費(fèi):初勘、詳勘、沉降觀
10、測(cè)、驗(yàn)線、復(fù)線、定線、放線、面積丈 量等。2)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi):可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案招標(biāo)、方案評(píng)審、交 通影響分析、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、模型制作、效果圖設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、人防設(shè)計(jì)、 裝修設(shè)計(jì)、制圖曬圖趕圖、酒店管理公司的技術(shù)服務(wù)費(fèi)、可研顧問費(fèi)、法務(wù)顧問 費(fèi)等。3)三通一平費(fèi):臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水、場(chǎng)地平整等。4)臨時(shí)設(shè)施費(fèi):臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)場(chǎng)地占用、臨時(shí)圍板等。5)其它支出。2.4主體建筑(裝修)工程費(fèi)1)地基與基礎(chǔ)工程:土石方、基坑支護(hù)、降水、樁基及檢測(cè)、地基處理等。2)地下結(jié)構(gòu)及粗裝修:地下主體結(jié)構(gòu)、地下砌筑及粗裝修等。3)地上結(jié)構(gòu)及粗裝修:地上主體結(jié)構(gòu)、地上砌筑及粗裝
11、修等。4)門窗工程:室外門窗、戶門、防火門、防火卷簾、其他等。5)室外精裝修:屋面、外立面等。6)室內(nèi)精裝修:大堂、電梯廳、樓梯間、廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺(tái)露臺(tái)、 主力店、地下室及停車場(chǎng)等。2. 5主體安裝工程費(fèi)2. 5. 1室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備:1)室內(nèi)給排水系統(tǒng):給排水系統(tǒng)(含直飲水系統(tǒng)、中水系統(tǒng))、虹吸雨排工 程。2)室內(nèi)采暖系統(tǒng):散熱器采暖、地?zé)岵膳こ獭?)室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng):低壓燃?xì)夤こ蹋ü┎惋嬘茫?、中壓燃?xì)夤こ蹋ü┰O(shè)備 用)。4)室內(nèi)電氣系統(tǒng)(強(qiáng)、弱電預(yù)埋管):低壓干線安裝工程、電氣設(shè)備安裝工程、防雷接地安裝工程。5)其它。2. 5.2室內(nèi)空調(diào)、電梯設(shè)備及其安裝:1)空調(diào)通風(fēng)及其安裝:
12、空調(diào)主機(jī)、冷卻塔、空調(diào)機(jī)組及末端設(shè)備、復(fù)合風(fēng) 管、空調(diào)通風(fēng)安裝工程。2)電梯及其安裝。2. 5. 3消防系統(tǒng):1)消防水系統(tǒng)。2)消防電系統(tǒng)。2. 5. 4弱電(智能化)系統(tǒng):停車管理、電信網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視、三表遠(yuǎn)傳、家 居智能化系統(tǒng)、公用電視工程、防盜報(bào)警系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、程控交換機(jī)系統(tǒng)、 樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)、周界安防、巡更系統(tǒng)、出入口管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、 背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)等。2. 5. 5地下室停車場(chǎng)導(dǎo)引系統(tǒng)。2. 5. 6其它設(shè)備:1)廚房設(shè)備。2)洗衣設(shè)備。3)發(fā)電機(jī)設(shè)備。4)擦窗機(jī)設(shè)備及軌道。5)泳池設(shè)備。6)污衣槽設(shè)備。2.6社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)1)室外給排水系統(tǒng):自來水系統(tǒng)
13、、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、水表 安裝工程等。2)室外采暖系統(tǒng):管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房等。3)室外燃?xì)庀到y(tǒng):管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等。4)室外高低壓電力系統(tǒng):低壓電力線路工程、高壓電力線路工程、變電站、開 閉站。5)室外消防系統(tǒng):消火栓外網(wǎng)、自噴外網(wǎng)。6)室外通訊、有限電視系統(tǒng)。2. 7園林環(huán)境工程費(fèi)1)環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)。2)綠化建設(shè)費(fèi):紅線內(nèi)綠化、紅線外綠化等。3)建筑小品。4)道路、廣場(chǎng)、水系建造費(fèi)。5)大門圍墻建造費(fèi)。6)室外照明。7)樓體泛光照明。8)導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)。9)室外零星設(shè)施。2. 8配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中,根據(jù)有關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商,開發(fā)商不能 有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)自
14、留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支岀。主要包括以下幾類:1)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出,如 居委會(huì)、派岀所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等設(shè)施的支岀等。2 )在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例、其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)主委 員會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支岀,如郵局、圖書館、閱覽室等設(shè)施的支岀 等。3)對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣?府法規(guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氲匠杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過 補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施,得到政府部門認(rèn)可,取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán), 則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng) 性項(xiàng)目獨(dú)立成本科目。如:1)物業(yè)服務(wù)用房;2)業(yè)
15、主會(huì)所;3)幼兒園。4)學(xué)校;5)兒童游樂設(shè)施;6)環(huán)衛(wèi)設(shè)施;7)運(yùn)動(dòng)設(shè)施;8)超市(配套商業(yè)設(shè)施);9)其它支出。2.9其他建設(shè)工程支出其他工程建設(shè)支出包括工程監(jiān)理費(fèi)、工程造價(jià)咨詢顧問費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、施工 合同外獎(jiǎng)金等。2. 10物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)與商業(yè)招商費(fèi)1)物業(yè)服務(wù)啟動(dòng)費(fèi):自商業(yè)管理公司(物業(yè)公司、管理處、管理中心)等籌備成立到項(xiàng)目開發(fā) (入伙)之日止發(fā)生的費(fèi)用。主要包括:開業(yè)前人員工資福利費(fèi)、辦公房屋租賃 費(fèi)、固定資產(chǎn) 及低值易耗品購(gòu)置費(fèi)、工程工具購(gòu)置費(fèi)、管理用具購(gòu)置費(fèi)、行政 辦公費(fèi)用以及開業(yè)(入 伙)前所發(fā)生的不可預(yù)見費(fèi)用。銷售項(xiàng)目入伙之日起到項(xiàng) 目物業(yè)實(shí)現(xiàn)收支平衡(銷售 項(xiàng)目物業(yè)實(shí)現(xiàn)收支
16、平衡時(shí)間最晚不超過銷售項(xiàng)目入伙 一年)期間的物業(yè)虧損費(fèi)用。2)商業(yè)招商及開業(yè)慶典費(fèi):包括商業(yè)廣場(chǎng)的招商費(fèi)、開業(yè)慶典費(fèi)、開業(yè)后的第 一年全年促銷旺場(chǎng)活動(dòng)費(fèi)用。2. 11酒店開辦費(fèi)指在開業(yè)籌辦期用于購(gòu)買酒店經(jīng)營(yíng)所需要的客房用具、餐飲 用具、工程工具、辦 公家具、電腦系統(tǒng)和員工制服;用于支付酒店開業(yè)前到崗人 員的工資福利;用于酒店開業(yè)前期的市場(chǎng)推廣和廣告費(fèi)用及其他費(fèi)用(視酒店開 業(yè)前期設(shè)備設(shè)施配置情況而定)日常消耗的食品、飲品及客房一次性用品等計(jì)入 酒店開業(yè)預(yù)算之中,但不計(jì)入開辦費(fèi)用額度,開業(yè)后轉(zhuǎn)為酒店?duì)I業(yè)成本。具體包 括1)客房用具:電器、客用品、羽絨制品、棉織品、清潔設(shè)備、清潔藥劑、工作服、衛(wèi)生
17、間小件、咖啡機(jī);2)餐飲用具:不銹鋼制品、玻璃制品、瓷器、刀叉、棉織品、廚房用具;3)其他:計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)軟硬件、健身設(shè)備、電視機(jī)、小冰箱、保險(xiǎn)箱、電話、辦公家具、宴會(huì)廳家具、床、床墊、員工宿舍用床及床墊、員工制服、開業(yè)前到 崗人員工資福利、開業(yè)前期市場(chǎng)推廣和廣告費(fèi)用及其他費(fèi)用。212管理費(fèi)用 包括職工工資、辦公費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、工資附加費(fèi)、折舊及攤銷、車輛費(fèi)用、房屋租賃費(fèi)用及其它支出等。213營(yíng)銷費(fèi)用 包括項(xiàng)目銷售過程中發(fā)生的媒介廣告費(fèi)、促銷活動(dòng)費(fèi)用、銷售 人員的工資(含個(gè) 人所得稅)、銷售人員的工資附加費(fèi)(含福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、 公積金、社會(huì)保障等),銷售人員的銷售提成、銷售部門的辦公費(fèi)
18、(車輛費(fèi)、折 舊、低值易耗品攤銷、房屋租賃費(fèi)等)、銷售人員的差旅費(fèi)、銷售業(yè)務(wù)招待費(fèi)、 其他營(yíng)銷費(fèi)用。銷售部門中營(yíng)銷副總經(jīng)理的工資(含工資性支出),在管理費(fèi)用”中列 支,納入“管理費(fèi)用”指標(biāo);銷售部門其他員工的工資(含工資性支岀)在營(yíng) 銷費(fèi)用”中列支,納入營(yíng)銷費(fèi)用”指標(biāo);營(yíng)銷副總經(jīng)理、營(yíng)銷部經(jīng)理及營(yíng)銷部 員工發(fā)生的支出(如辦公費(fèi)招待費(fèi)、差旅費(fèi)等),均在“營(yíng)銷費(fèi)用”中列支。2.4財(cái)務(wù)費(fèi)用包括:利息收支凈額、匯總凈額、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)及其他支 出等。2. 15各項(xiàng)稅金 包括:營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅及其它稅金支岀。2. 16企業(yè)所得稅2. 17預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)?;绢A(yù)備
19、費(fèi)是指難以預(yù)料的工程 量增加費(fèi)用及建設(shè)期間不可預(yù)見的支岀,漲價(jià)預(yù)備費(fèi)是指建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)期間內(nèi) 由于材料設(shè)備價(jià)格等變化引起工程造價(jià)變化的預(yù)留費(fèi)用。各成本科目的具體設(shè)置參照項(xiàng)目目標(biāo)成本表中執(zhí)行,表中僅列出了常見的 成 本細(xì)項(xiàng)(表中第三級(jí)科目),各項(xiàng)目可依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行增減項(xiàng)。3.各階段 項(xiàng)目目標(biāo)成本的確定與作用3. 1項(xiàng)目可研報(bào)告階段,依據(jù)投資估算確定的項(xiàng)目可研成本,是立項(xiàng)決策的 依據(jù)。3.2項(xiàng)目開盤前,確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本,是簽訂該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書的 依據(jù)之一。3.3項(xiàng)目各階段的目標(biāo)成本使用項(xiàng)目目標(biāo)成本表進(jìn)行測(cè)算編制。第3節(jié)工程造價(jià)確定工作指引1. 工程造價(jià)確定的時(shí)間要求1. 1100萬以上的的
20、工程項(xiàng)目(主要指非總價(jià)包干項(xiàng)目)按提供齊全圖紙后60 天內(nèi),成本控制部負(fù)責(zé)完成。1.2100萬以下的工程項(xiàng)目按提供齊全圖之后30天內(nèi),成本控制部負(fù)責(zé)完 成。2.工程造價(jià)的組成和確定注意事項(xiàng)2. 1主體建筑安裝工程費(fèi)2. 2. 1土建工程費(fèi)D各單體工程分基礎(chǔ)工程、土方工程、地下室工程、土方工程等分項(xiàng)確定工程造價(jià)。2)地上主體結(jié)構(gòu)工程造價(jià)確定要求:必須按地上各單體自然層分別計(jì)算,統(tǒng)計(jì)工 程量,以利于工程量的核對(duì)及工程結(jié)算的復(fù)核。3)地下室按整體分區(qū)域(按沉降縫分區(qū))和分層分別計(jì)算工程量,以利于工程量的核對(duì)及工程結(jié)算的復(fù)核。2. 1.2安裝工程費(fèi)以下安裝工程分單體(分地下部門和地上部門)按系統(tǒng)匯總
21、確定工程造價(jià)1)給排水工程(含直飲水、中水系統(tǒng)、虹吸雨排工程等)。2)電氣動(dòng)力、照明工程。3)空調(diào)工程。4)消防工程。5)燃?xì)夤こ獭?)米暖工程。7)弱電工程。8)其它設(shè)備、設(shè)施工程。2. 1. 3設(shè)備費(fèi)設(shè)備費(fèi)盡可能按單位工程分系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)匯總設(shè)備清單及設(shè)備安裝費(fèi)。22社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按以下系統(tǒng)分別確定工程造價(jià)。1)室外給排水工程。2)室外采暖工程。3)室外燃?xì)夤こ獭?)室外高低壓電力工程。5)室外消防工程。6)室外通訊、有線電視工程。2.3景觀環(huán)境工程費(fèi)景觀環(huán)境工程費(fèi)按以下分類分別確定工程造價(jià)。1)綠化 建設(shè)費(fèi):區(qū)內(nèi)綠化、區(qū)外綠化等。2)建筑小品等。3)道路、廣場(chǎng)、水系建造費(fèi)。4)大
22、門圍墻建造費(fèi)等。5)室外照明、樓梯泛光照明等。6)室外導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)。7)室外零星設(shè)施等。2. 4配套設(shè)施費(fèi)2. 4.1學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、康體設(shè)施均按施工圖用前述土建工程費(fèi)、系統(tǒng)工 程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、其他建安費(fèi)的計(jì)算方法確定工程造價(jià)。2. 4. 4除以上4項(xiàng)以外新增項(xiàng)目的費(fèi)用,視各工程實(shí)際情況列項(xiàng)。第4節(jié)現(xiàn)場(chǎng)簽證工作指引1. 現(xiàn)場(chǎng)簽證分類1. 1現(xiàn)場(chǎng)簽證分為兩類:正常類和特急類。1.2正常類現(xiàn)場(chǎng)簽證正常類現(xiàn)場(chǎng)簽證指:可做到事前控制、能遵循“先估價(jià)后施工”原則的現(xiàn) 場(chǎng)簽證。1. 3特急類現(xiàn)場(chǎng)簽證1.3.1特急類現(xiàn)場(chǎng)簽證指:不能做到事前控制,同時(shí)又必須立即執(zhí)行,而且延 緩 實(shí)施會(huì)造成更大損失的現(xiàn)場(chǎng)簽證。在
23、特急類事件24小時(shí)內(nèi),所屬項(xiàng)目公司應(yīng) 將情況報(bào)集團(tuán)公司成本控制部備案。1.3.2特急類現(xiàn)場(chǎng)簽證的界定:由所屬項(xiàng)目公司工程副總經(jīng)理負(fù)責(zé)界定。2. 正常類現(xiàn)場(chǎng)簽證辦理流程2. 1正常類現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理流程發(fā)起單位填寫現(xiàn)場(chǎng)簽證聯(lián)系、通知及確認(rèn)單 第一欄一監(jiān)理單位審核一所屬項(xiàng)目公司工程(配套)部簽收一所屬項(xiàng)目公司工程(配 套)部根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況填寫現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單,牽頭組織內(nèi)部審批一所屬項(xiàng)目公司 成本控制部估算簽證金額一所屬項(xiàng)目公司工程(配套)部按照管理制度中審批權(quán)限 的規(guī)定繼續(xù)完成內(nèi)部會(huì)簽、審批一所屬項(xiàng)目公司工程(配套)部根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)簽證審 批單的審批意見填寫現(xiàn)場(chǎng)簽證聯(lián)系、通知及確認(rèn)單第二欄,施工單位和監(jiān)理 單
24、位簽收后執(zhí)行一施工單位完成簽證內(nèi)容后填寫現(xiàn)場(chǎng)簽證聯(lián)系、通知及確認(rèn)單 第三欄一監(jiān)理單位審核-所屬項(xiàng)目公司工程(配 套)部審核確認(rèn)一所屬項(xiàng)目公司 成本控制部核算并確認(rèn)簽證金額- 雙方最終確認(rèn)。2. 2發(fā)起單位填寫現(xiàn)場(chǎng)簽證聯(lián)系、通知及確認(rèn)單中第一欄,描述簽證原因, 簽證內(nèi)容(需注明施工方法、部位、工程量、工日、造價(jià)等)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況。應(yīng)附 帶施工圖紙,工程照片、監(jiān)理旁站記錄、合同相關(guān)條款等必要的附件。2. 3監(jiān)理單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證聯(lián)系、通知及確認(rèn)單中第一欄聯(lián)系事項(xiàng)及原因進(jìn)行 審核后,由發(fā)起單位送達(dá)所屬項(xiàng)目公司工程(配套)部簽收。如簽證內(nèi)容無法被圖紙 或合同清單明確計(jì)量,或存在隱蔽工程等,監(jiān)理單位應(yīng)及時(shí)通
25、知所屬項(xiàng)目公司工程和 成本控制部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)審核。24所屬項(xiàng)目公司工程(配套)部對(duì)簽證原因、簽證內(nèi)容和現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行審核確 認(rèn)后,填寫現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單,交成本控制部。25成本控制部根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)簽證聯(lián)系、通知及確認(rèn)單和現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單內(nèi)容較進(jìn)行成本估算后提供審核意見。審核意見應(yīng)明確計(jì)算依據(jù)、過程和結(jié)論, 多時(shí)應(yīng)添加附件。2.6 I程(配套)部按照現(xiàn)場(chǎng)簽證審批權(quán)限繼續(xù)完成現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單的內(nèi) 部審批后,根據(jù)審批意見填寫現(xiàn)場(chǎng)簽證聯(lián)系、通知及確認(rèn)單中第二欄,由所 屬項(xiàng)目公司代表(工程副總經(jīng)理)簽發(fā),施工單位簽收并執(zhí)行。所屬項(xiàng)目公司工 程(配套)部和監(jiān)理單位負(fù)責(zé)跟蹤監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)簽證的執(zhí)行情況。27現(xiàn)場(chǎng)簽證的內(nèi)容執(zhí)行完畢后
26、,施工單位填寫現(xiàn)場(chǎng)簽證聯(lián)系、通知及確認(rèn)單第三欄中的實(shí)施情況,報(bào)監(jiān)理單位與所屬項(xiàng)目公司工程(配套)部進(jìn)行確 認(rèn)。28成本控制部根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單的審批意見和現(xiàn)場(chǎng)簽證聯(lián)系、通知及確認(rèn)單的實(shí)施確認(rèn)意見,填寫簽證結(jié)算金額,由雙方代表進(jìn)行最終的簽字確認(rèn)。3.特級(jí)類現(xiàn)場(chǎng)簽證辦理流程31發(fā)起單位(可以是施工單位、所屬項(xiàng)目公司任何一方)口頭通知所屬項(xiàng)目公司工程(配套)部/施工單位、監(jiān)理單位,并作相應(yīng)的原始資料記錄(文字和 影像)。3. 2施工單位得到所屬項(xiàng)目公司代表(工程副總經(jīng)理)口頭或其他方式認(rèn)可后 即可開展工作,事件發(fā)生24小時(shí)內(nèi)所屬項(xiàng)目公司工程(配套)部,成本控制部 及監(jiān)理單位確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)事實(shí)。3. 3詳細(xì)
27、辦理流程同正常類現(xiàn)場(chǎng)簽證。4. 現(xiàn)場(chǎng)簽證辦理的要求4.1現(xiàn)場(chǎng)簽證實(shí)施前,所屬項(xiàng)目公司審批權(quán)限范圍內(nèi)的現(xiàn)場(chǎng)簽證,辦理時(shí)間為5個(gè)工作日,需報(bào)集團(tuán)公司成本控制部審批的現(xiàn)場(chǎng)簽證,項(xiàng)目公司辦理時(shí)間為5 個(gè)工作日,集團(tuán)公司成本控制部審批時(shí)間為5個(gè)工作日(報(bào)批資料須齊全)。42現(xiàn)場(chǎng)簽證實(shí)施后,所屬項(xiàng)目公司工程(配套)部、成本控制部、監(jiān)理單 位、施工單位對(duì)每月25日前已實(shí)施完畢的現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行確認(rèn),未經(jīng)確認(rèn)的現(xiàn)場(chǎng) 簽證在工程 結(jié)算時(shí)不予考慮(此條款須在施工合同中明確)。4. 3特級(jí)類現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)在施工完畢后10個(gè)工作日內(nèi)完成確認(rèn)。44現(xiàn)場(chǎng)簽證引起的成本變動(dòng)及時(shí)計(jì)入成本動(dòng)態(tài)控制表。4.5工程結(jié)算以現(xiàn)場(chǎng)簽證聯(lián)系、通知
28、及確認(rèn)單的實(shí)施確認(rèn)為準(zhǔn)。無論有無生,每份簽證都必須進(jìn)行確認(rèn)。46在現(xiàn)場(chǎng)簽證聯(lián)系、通知及確認(rèn)單中,各方的接收人應(yīng)為一名經(jīng)授權(quán)的固定人員,此人簽字僅代表收到該文件,不對(duì)文件中的內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn),各方最終 的簽批人應(yīng)為合同規(guī)定的業(yè)主代表,承包商代表和總監(jiān)。47對(duì)于應(yīng)上報(bào)集團(tuán)公司審批的現(xiàn)場(chǎng)簽證,應(yīng)報(bào)齊所需的簽證原因、依據(jù)、工程 量計(jì)算過程及計(jì)算依據(jù)(包括但不限于施工圖、有效的現(xiàn)場(chǎng)簽認(rèn)記錄及簡(jiǎn)圖、 有效的文字說明材料等)、組價(jià)明細(xì)及依據(jù)(包括但不限于原合同清單、報(bào)價(jià)洽 價(jià)、詢價(jià)、信息價(jià)等)。5 附表5.1現(xiàn)場(chǎng)簽證聯(lián)系、通知及確認(rèn)單5.2現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單現(xiàn)場(chǎng)簽證聯(lián)系、通知及確認(rèn)單(參考文本)合同名稱:合同編號(hào):
29、發(fā)起單位簽證名稱簽證編號(hào) 簽證類型第欄聯(lián)系事項(xiàng)及原因:經(jīng)辦人:發(fā)起單位代表:日期:監(jiān)理單位審核:日期:建設(shè)單位工程部簽收:日期:第欄通知事項(xiàng)說明:經(jīng)辦人:建設(shè)單位代表:施工單位簽收:日期:監(jiān)理單位簽收:日期:第欄簽證實(shí)施情況說明: 施工單位:日期:監(jiān)理意見:日期:建設(shè)單位工程部確認(rèn):日期:雙方確認(rèn)的簽證金額:建設(shè)單位成本負(fù)責(zé)人:建設(shè)單位代表(蓋章):日期:施工單位代表(蓋章):日期:說明:本表至少四份原件,分別由施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位工程部和成 本控制部各留存一份原件現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單(參考文本)合同名合同編稱:簽證名稱簽證編號(hào)口P :實(shí)施單位簽證類型簽證內(nèi)容:內(nèi)工程部經(jīng)辦人:負(fù)責(zé)人:日期:
30、容成本控制部:經(jīng)辦人:負(fù)責(zé)人:日期:成本副總經(jīng)理:審 批 會(huì) 簽 欄日期:工程副總經(jīng)理:日期:所屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理:日期:集團(tuán)公司成本控制部審批:經(jīng)辦人:負(fù)責(zé)人:日期:說明:本表至少所屬項(xiàng)目工程部和成本控制部各留存一份原件第5節(jié)項(xiàng)目成本核算與分析工作指引1. 成本核算及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析要求11每季度的末月25-28日定期進(jìn)行本季度成本核算及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析。12集團(tuán)公司成本控制部總經(jīng)理、集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部總經(jīng)理認(rèn)為有必要時(shí),可以按項(xiàng)目開發(fā)階段(如前期工作完成、土 0.00結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂)進(jìn)行成本核算及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析。13所屬項(xiàng)目公司成本負(fù)責(zé)人是工程類成本核算和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析的責(zé)任人,所屬項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人是
31、非工程類成本核算和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析的責(zé)任人,其余各部門 均是 配合部門。最終由成本副總經(jīng)理匯總,形成完整報(bào)告,經(jīng)所屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理 簽字后 上報(bào)集團(tuán)公司成本控制部和財(cái)務(wù)部。2. 成本動(dòng)態(tài)控制報(bào)表的編制方法21成本動(dòng)態(tài)控制表由成本動(dòng)態(tài)臺(tái)帳、合同臺(tái)帳、無合同費(fèi)用臺(tái)帳、設(shè)計(jì)變更臺(tái)帳、現(xiàn)場(chǎng)簽證臺(tái)帳、成本超支報(bào)警臺(tái)帳組成。2.2根據(jù)簽訂的各類合同的內(nèi)容確定合同臺(tái)帳項(xiàng)目的分類明細(xì)劃分,并可 根據(jù)合同適當(dāng)合并目標(biāo)成本表中相應(yīng)的成本科目,合同金額應(yīng)為合同價(jià)款真實(shí)值, 如簽 訂合同時(shí)為暫定金額,按照相關(guān)制度,應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)確定真實(shí)的合同價(jià)款, 填入合同臺(tái)帳內(nèi)。2.3設(shè)計(jì)變更臺(tái)帳和現(xiàn)場(chǎng)簽證臺(tái)帳的項(xiàng)目,按照合同臺(tái)帳的分
32、類 明細(xì)進(jìn)行劃分,同合同臺(tái)帳相應(yīng)合同建立對(duì)應(yīng)關(guān)系。2.4成本動(dòng)態(tài)臺(tái)帳根據(jù)合同臺(tái)帳、無合同費(fèi)用臺(tái)帳、設(shè)計(jì)變更臺(tái)帳、現(xiàn)場(chǎng)簽證臺(tái)帳、成本超支報(bào)警臺(tái)帳匯總而成。3. 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析的主要內(nèi)容3. 1工程經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析的主要內(nèi)容工程成本增減情況分析,包括設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、存在的風(fēng)險(xiǎn)因素、工程進(jìn)度情況、材料差異調(diào)整、工程補(bǔ)充協(xié)議、甲供材料價(jià)格變動(dòng)等方面的控制情況。3. 2非工程經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析的主要內(nèi)容所屬項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部在財(cái)務(wù)軟件中統(tǒng)計(jì)核算期內(nèi)發(fā)生的三費(fèi)及稅金成本,比較與 成本計(jì)劃的節(jié)超情況并分析節(jié)超原因。3.3對(duì)超支或即將發(fā)生超支的成本細(xì)項(xiàng),分析找岀原因,制定相應(yīng)的控制成本措 施。34針對(duì)節(jié)省成本的成本細(xì)項(xiàng),
33、總結(jié)經(jīng)驗(yàn),為下一步的成本控制工作提供指導(dǎo)。3.5完成季度工程成本核算及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析報(bào)告,該報(bào)告應(yīng)對(duì)主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)(如融資、銷售等)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本和效益的影響做出評(píng)估,并同時(shí)下達(dá)下季度成 本管理工作指引,明確成本控制重點(diǎn)和主要措施。第6節(jié)零星采購(gòu)和緊急采購(gòu)工作指引1. 零星采購(gòu)1. 1零星采購(gòu)是指工程施工過程中,不需要簽訂合同的,每次采購(gòu)金額在5萬 元(不含)以下的工地急需材料或低值易耗品。1. 2零星材料采購(gòu)需注意的問題1. 2. 1零星材料采購(gòu)仍應(yīng)在合格供方名錄中選擇供貨商供貨;1.2.2零星采購(gòu)可不必進(jìn)行詢價(jià)比較,直接填寫零星(緊急)采購(gòu)審批 單;1.2.3零星材料采購(gòu)應(yīng)盡量采用先供貨、后付
34、款的方式進(jìn)行,以提高效率;1.2. 4零星采購(gòu)在取得供貨方的發(fā)票后,報(bào)成本控制部備案,總經(jīng)理簽字,方 能報(bào)銷結(jié)賬。2. 緊急采購(gòu)2. 1緊急采購(gòu)是指在工程緊急情況下,來不及納入正常采購(gòu)計(jì)劃而必須立即進(jìn) 行的材料采購(gòu)。此類緊急情況包括:現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)決定進(jìn)行設(shè)計(jì)變更、工程事故緊急搶 險(xiǎn)、需連續(xù)進(jìn)行的工序或關(guān)鍵工序、即將停工待料、市場(chǎng)出現(xiàn)急劇變化等。2. 2緊急米購(gòu)需注意的問題2. 2. 1材料緊急采購(gòu)仍應(yīng)在合格供方名錄中選擇供貨商供貨;2. 2.2材料緊急采購(gòu)應(yīng)盡量采用先供貨、后付款的方式進(jìn)行,以提高效率;2. 2.3如需先付款后供貨,采購(gòu)工程師填寫零星(緊急)采購(gòu)審批單,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。工程完工后,報(bào)
35、成本控制部備案零星(緊急)采購(gòu)審批單工程項(xiàng)目:序號(hào)材料名稱規(guī)格單位申請(qǐng)數(shù)量實(shí)際采購(gòu)數(shù)量單價(jià)合價(jià)供應(yīng)商原因說明經(jīng)辦人:工程(配套)部經(jīng)理:工程副總經(jīng)理:成不控制部:成本副總經(jīng)理總經(jīng)理:合計(jì)年月日第7節(jié)限價(jià)工作指引限價(jià)是在保證質(zhì)量的前提下,事先限定已供材料設(shè)備的結(jié)算,并由乙方認(rèn)可執(zhí)行的一種成本控制措施。1. 限價(jià)范圍限價(jià)的材料設(shè)備范圍包括但不限于:鋼材(包括鋼筋、鋼管、型 鋼)、商品碗、水泥、橋架、電線、水暖管材。2. 限價(jià)操作要點(diǎn)2. 1采用固定單價(jià)的建筑安裝工程合同(單價(jià)合同)、費(fèi)率合同、若允許某 些單價(jià)調(diào)整主材價(jià),應(yīng)采用限價(jià)方式確定。2. 2限價(jià)范圍應(yīng)在招標(biāo)前確定,在招標(biāo)文件中給出限價(jià)材料設(shè)
36、備一覽表,作 為合同的一個(gè)部分,并應(yīng)明確定價(jià)及審定程序及有效審定人,以提高工作效率。2. 3招標(biāo)時(shí),限價(jià)的材料設(shè)備以暫定主材單價(jià)計(jì)入投標(biāo)報(bào)價(jià),將來以實(shí)際的 限價(jià)進(jìn)行結(jié)算。2. 4根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn),開發(fā)設(shè)計(jì)部或工程(配套)部提供材料(設(shè) 備)技術(shù)要求。2. 5各部門均可提供材料建議的品牌,在目標(biāo)成本允許范圍內(nèi)成本控制部從 中選擇不少于三種材料或產(chǎn)地。2. 6限價(jià)審批應(yīng)在相關(guān)部門(人員)簽字確認(rèn)后,報(bào)所屬公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。3. 限價(jià)方式3. 1材料設(shè)備限價(jià)應(yīng)參照現(xiàn)行招投標(biāo)管理制度,組成限價(jià)小組,發(fā)布限價(jià)文 件,各投標(biāo)單位密封報(bào)價(jià),統(tǒng)一組織回標(biāo)、開標(biāo)。其中單位考察、開標(biāo)及商務(wù)洽 談 必須保證至少
37、兩部門三人共同參與。3. 2對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的材料設(shè)備,如公司價(jià)格信息庫(kù)中有最近的限價(jià) 數(shù)據(jù),則可直接參照使用。3. 3甲方、乙方及監(jiān)理三方聯(lián)合進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià),可采用密封報(bào)價(jià)方式。3. 4采用本地區(qū)當(dāng)期信息價(jià)與投標(biāo)時(shí)信息價(jià)的相對(duì)關(guān)系及投標(biāo)單位的投標(biāo)報(bào)價(jià)確定材料設(shè)備的價(jià)格。限價(jià)(指定品牌)材料設(shè)備審批表項(xiàng)目名稱:申報(bào)時(shí)間:材料名稱材料品牌生產(chǎn)廠家使用范圍或時(shí)間價(jià)格內(nèi)容物料限價(jià)指定品牌 情況說明會(huì)簽欄工程(配套)部經(jīng)辦人:工程(配套)部經(jīng)理:工程副總經(jīng)理:成本控制部經(jīng)辦人:成本控制部經(jīng)理:成本副總經(jīng)理:開發(fā)設(shè)計(jì)部(營(yíng)銷(策 劃)部)經(jīng)辦人:開發(fā)設(shè)計(jì)部(營(yíng)銷(策 劃)部)經(jīng)理:設(shè)計(jì)副 總經(jīng)理:總經(jīng)
38、理:備注乙供材料設(shè)備審定表工程名稱: 致:(施工單位)我公司組織的設(shè)備(或材料)招標(biāo)(或競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)或市場(chǎng)詢價(jià))已完成,限定價(jià)格及品牌情況詳見下表,此表格作為結(jié)算的依據(jù)。設(shè)備材料名稱規(guī)格型號(hào)主要技術(shù)參數(shù)設(shè)備材料品牌制造商供應(yīng)商使用范圍使用時(shí)間限定單價(jià)內(nèi)容設(shè)備材料限價(jià)情況說明備注發(fā)包人:承包人:簽發(fā)人:(發(fā)包人代表簽字)簽收人:(承包人代表) 簽發(fā)日期:簽收日期:第8節(jié)工程結(jié)算工作指引1. 結(jié)算流程1.1成本控制部編制結(jié)算計(jì)劃,經(jīng)所屬項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)審核確定,各 部門按此計(jì)劃執(zhí)行,結(jié)算計(jì)劃報(bào)集團(tuán)公司成本控制部備案。1.2成本控制部下發(fā)結(jié)算通知單,施工單位編制結(jié)算書,并準(zhǔn)備竣工結(jié)算資 料。1.3
39、1程竣工驗(yàn)收合格后,工程(配套)部對(duì)施工單位上報(bào)的竣工資料進(jìn)行審核,填寫工程結(jié)算資料交接單,經(jīng)工程(配套)部經(jīng)理、工程副總經(jīng)理簽字確認(rèn)后,成本控制部簽收,并接收相關(guān)資料。1. 4成本控制部對(duì)結(jié)算所需資料整理,包括但不限于以下內(nèi)容:1.4. 1招標(biāo)文件、招標(biāo)文件答疑、中標(biāo)通知書。1. 4. 2中標(biāo)單位的投標(biāo)文件和評(píng)標(biāo)過程中的對(duì)清標(biāo)文件確認(rèn)和澄清。143施工合同及補(bǔ)充協(xié)議。144工程竣工驗(yàn)收資料。1. 4. 5工程檔案移交的建設(shè)單位確認(rèn)文件。1. 4. 6建設(shè)單位確認(rèn)的施工組織方案。147竣工圖紙。148施工圖紙、圖紙會(huì)審記錄。1. 4. 9設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證的資料。15成本控制部(或其委托的咨詢
40、單位)根據(jù)上述資料對(duì)施工單位的結(jié)算書 進(jìn)行審核,工程(配套)部配合,形成初審意見。1.6與施工單位談判形成結(jié)算意見書,并修改結(jié)算書。17成本控制部填寫工程結(jié)算審批表提交相關(guān)部門及工程副總經(jīng)理,財(cái)務(wù)副總經(jīng)理會(huì)審后,交總經(jīng)理審批。2. 工程結(jié)算的審查要點(diǎn)21審查結(jié)算書編制說明是否完整、詳細(xì)、其內(nèi)容應(yīng)包括:圖紙名稱、計(jì)費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)、人工補(bǔ)差、材料價(jià)格、未含項(xiàng)目等。2. 2審查編制結(jié)算書的各種原始資料是否正確有效,以及其它辦理結(jié)算手續(xù)的相關(guān)資料是否完備。2. 3結(jié)算工程量的審查,要求審查人員逐項(xiàng)審查工程量計(jì)算書,發(fā)現(xiàn)差錯(cuò)立即與對(duì)方核對(duì)認(rèn)可簽字。2. 3.1結(jié)算的工程量以施工圖、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn),竣工
41、圖不能作為 結(jié)算的依據(jù),但結(jié)算時(shí)可以參考。2. 3.2施工圖或設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證表達(dá)不清之處,成本控制部人員應(yīng)到工 地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地測(cè)算。2. 4嚴(yán)格按合同單價(jià)逐一對(duì)照審核結(jié)算單價(jià)和計(jì)算方法。2.4. 1單價(jià)審查1)結(jié)算單價(jià)在合同中有規(guī)定的,則按合同規(guī)定執(zhí)行。2)結(jié)算單價(jià)在合同中未規(guī)定的,則參照定額和市場(chǎng)合理低價(jià)進(jìn)行確定。242總價(jià)審查按合同確定的結(jié)算方式計(jì)算結(jié)算總價(jià)。由造價(jià)人員負(fù)責(zé)審核結(jié)算書并與施工單位核對(duì),并參照合同進(jìn)行甲供材、工期獎(jiǎng)罰、質(zhì)量獎(jiǎng)罰、安全獎(jiǎng)罰、水電費(fèi)、扣 款項(xiàng)目、配合管理費(fèi)、總包服務(wù)費(fèi)、保修金等費(fèi)用的計(jì)算和扣除。243審查工程價(jià)款調(diào)整(增加或減少)是否嚴(yán)格執(zhí)行了合同條件。如合同規(guī)定
42、“唯有設(shè)計(jì)變更才能調(diào)整工程價(jià)款”,則凡不是設(shè)計(jì)變更的調(diào)整均不能計(jì)價(jià)。25為防止承包單位高估結(jié)算,應(yīng)與承包單位在工程合同中約定控制方法。所屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理、成本控制部以及財(cái)務(wù)副總經(jīng)理可按照制度要求共同委托工 程 造價(jià)咨詢單位審核竣工結(jié)算。在結(jié)算中應(yīng)強(qiáng)調(diào)承包單位報(bào)送的結(jié)算造價(jià)最終核 減 額在審核總價(jià)5%以內(nèi)(含5%)的造價(jià)咨詢酬金由建設(shè)單位支付,若結(jié)算造價(jià) 最終 核減額超岀5%,則超出部分而引起的造價(jià)咨詢酬金增加部分由承包單位支 付,若 承包單位報(bào)送的結(jié)算金額超出最終審定結(jié)算金額10% (含10%)時(shí),承包單位除支 付造價(jià)咨詢酬金外,所屬項(xiàng)目公司可進(jìn)一步扣款(扣款比例,金額各公司自 定),直至取消
43、今后對(duì)我司工程的投標(biāo)資格(應(yīng)在工程結(jié)算通知單強(qiáng)調(diào) 此內(nèi) 容)。26嚴(yán)格審查施工單位的索賠要求(包括工期索賠要求和費(fèi)用索賠要求)是否成立,主要應(yīng)從以下幾方面著手進(jìn)行反索賠工作:1)充分了解合同條款,分析引起索賠的干擾事件(如未按規(guī)定提供設(shè)計(jì)文 件、未按合同規(guī)定支付工程款、下達(dá)錯(cuò)誤指令、設(shè)計(jì)錯(cuò)誤造成返工等)是否符合合同條款規(guī)定的索賠范圍和索賠條件。2)分析合同條款的法律基礎(chǔ),尋找對(duì)方是否在法律上不能立足的漏洞。3)索賠的程序、時(shí)限是否符合合同條款和法律規(guī)定。4)索賠的計(jì)算方法和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否符合規(guī)定,有否重復(fù)計(jì)算。5)索賠的書面證據(jù)是否是有效文件。6)通過合同狀態(tài)分析,進(jìn)行索賠責(zé)任的界定,別除對(duì)方應(yīng)
44、當(dāng)負(fù)責(zé)任的索賠額。工程結(jié)算資料交接3. 2工程結(jié)算審批單3. 3工程結(jié)算造價(jià)確認(rèn)工程結(jié)算資料交接單(參考文本)序號(hào):成本控制部:本部經(jīng)辦的以下工程項(xiàng)目,已竣工驗(yàn)收,完全符合辦理結(jié)算的條件,請(qǐng)安排辦工程名稱承包方合同名稱合同編號(hào)合同開竣工日期實(shí)際開竣工日期理工程竣工結(jié)算。根據(jù)工程現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況及工程(配套)部對(duì)結(jié)算資料的審核,現(xiàn)就下列事項(xiàng)(須說明:1.結(jié)算范圍是否屬實(shí);2.合同簽證變更之外的增減款事項(xiàng);3.工程進(jìn)度及遺留問題;4合同違約;5.施工現(xiàn)場(chǎng)清理;6.甲供材料;7.隱蔽 工程;8.其他)進(jìn)行說明,請(qǐng)?jiān)诮Y(jié)算時(shí)予以考慮:結(jié)算資料清單: 工程竣工驗(yàn)收資料 施工組織方案、圖紙會(huì)審記錄設(shè)計(jì)變更單、現(xiàn)
45、場(chǎng)簽證單工程竣工圖紙其他與工程結(jié)算相關(guān)的雙方確認(rèn)的協(xié)議、備忘錄等工程結(jié)算書其他1.2工程副總經(jīng)理(簽 工程(配套)部(簽字):成本控制部簽收:日期:年 月曰工程結(jié)算審批表(參考文本)序號(hào):合同名稱合同類型對(duì)方單位合同編號(hào)結(jié)算價(jià)款金額(元人民幣)備注對(duì)方單位報(bào)送結(jié)算價(jià)款小寫: 大寫:造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)審 核結(jié)算價(jià)款小寫: 大寫:項(xiàng)目成本控制部審核結(jié)算價(jià)款小寫: 大寫:合同雙方初步確認(rèn)結(jié)算價(jià)款小寫: 大寫:成本控制部審核意見相關(guān)部門確認(rèn)會(huì)簽欄相關(guān)副總經(jīng)理相關(guān)公司總經(jīng)理工程結(jié)算造價(jià)確認(rèn)書(參考文本)建設(shè)單位:(蓋章)施工單位:(蓋章)代表:(蓋章)日代表:(蓋章)日期:年 月曰期:年 月曰序號(hào):合同名稱合
46、同類型對(duì)方單位合同編號(hào)序號(hào)結(jié)算項(xiàng)目名稱金額(元)備注1合同價(jià)款2對(duì)方單位報(bào)送結(jié)算價(jià)款3甲乙雙方確認(rèn)結(jié)算價(jià)款4實(shí)際已付價(jià)款41乙方實(shí)收價(jià)款4.2甲方代墊費(fèi)用43其他應(yīng)扣費(fèi)用5剩余應(yīng)付價(jià)款第9節(jié) 工程結(jié)算三級(jí)審核工作指引對(duì)納入三級(jí)審核的結(jié)算,集團(tuán)公司成本控制部未岀具審核意見之前,項(xiàng)目公 司不允許出具結(jié)算報(bào)告。1. 三級(jí)審核的工作流程1.1所屬公司內(nèi)部完成工程結(jié)算審批流程后,按三級(jí)審核范圍將全部結(jié)算資料、合同結(jié)算書和工程結(jié)算審批表報(bào)集團(tuán)公司成本控制部進(jìn)行三級(jí)審 核;1. 2集團(tuán)公司成本控制部對(duì)合同結(jié)算進(jìn)行三級(jí)審核(可視情況委托造價(jià)咨詢 機(jī)構(gòu)配合,其間可能需要與所屬公司、合同相對(duì)方以及進(jìn)行一級(jí)審核的造
47、價(jià)咨詢 機(jī)構(gòu)進(jìn)行必要的溝通與核對(duì))并出具項(xiàng)目工程結(jié)算三級(jí)審核會(huì)簽單,所屬公 司根據(jù)集團(tuán)公司批復(fù)意見與合同相對(duì)方簽署工程結(jié)算造價(jià)確認(rèn)書,如合同相 對(duì)方對(duì)集團(tuán)公司批復(fù)意見存有嚴(yán)重不同意見,集團(tuán)公司成本控制部可視情況參與 進(jìn)一步談判工作;1.3工程結(jié)算造價(jià)確認(rèn)書簽署后,所屬公司成本控制部總結(jié)合同結(jié)算的全過程和重要事項(xiàng)編制合同結(jié)算報(bào)告,經(jīng)所屬公司內(nèi)部審批通過后提交集團(tuán) 公司成本控制部備案。14凡結(jié)算完畢的合同付款,必須以工程結(jié)算審批表和工程結(jié)算造價(jià)確認(rèn)書為依據(jù),依據(jù)不全者不得付款。2. 三級(jí)審核的工作要點(diǎn)2. 1所屬公司在 與 工程類合同相對(duì)方簽訂的合同文本中應(yīng)對(duì)結(jié)算三級(jí)審核的時(shí)間、流程、結(jié)果等影響進(jìn)
48、行約定或予以考慮、盡量規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn);22所屬公司在與造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)簽訂的咨詢合同中,應(yīng)盡可能地約定“審核量+審減額”的雙因素計(jì)價(jià)模式,并應(yīng)就合同結(jié)算審核報(bào)告的出具要求和審核 結(jié)果達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任進(jìn)行明確約定,以有效加強(qiáng)造價(jià)咨詢機(jī) 構(gòu) 的工作效果。2. 3對(duì)于工程結(jié)算造價(jià)確認(rèn)書與工程結(jié)算審批表的金額差異,集團(tuán)公 司成本控制部的處理措施如下:24核減金額小于等于2%的,視為正常范圍;25核減金額大于2%但小于等于3%的,視為超常,對(duì)所屬公司成本負(fù)責(zé)人發(fā)出工作提示,所屬公司應(yīng)根據(jù)造價(jià)咨詢合同追究造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu);2. 6核減金額大于3%但小于5%的,視為嚴(yán)重超常,對(duì)所屬公司成本負(fù)責(zé)人提 出通
49、報(bào)批評(píng),所屬公司應(yīng)根據(jù)造價(jià)咨詢合同追究造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)的違約責(zé)任,同時(shí) 集團(tuán)公司將取消該機(jī)構(gòu)今后承接我司業(yè)務(wù)的資格。2. 7核減金額大于5%的,視為異常嚴(yán)重超常,對(duì)所屬公司成本負(fù)責(zé)人給予處 罰,所屬公司根據(jù)造價(jià)咨詢合同追究造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)的違約責(zé)任的,直至追究法律 責(zé)任,同時(shí)集團(tuán)公司將取消該機(jī)構(gòu)今后承接我司業(yè)務(wù)的資格。3.三級(jí)審核的計(jì)劃 控制31所屬公司結(jié)算計(jì)劃的編制、審批與實(shí)施3. 1. 1所屬公司成本控制部應(yīng)與項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書下達(dá)之日起10日內(nèi)編 制項(xiàng)目工程類合同整體結(jié)算計(jì)劃,并于每季度末月25日前編制下季度項(xiàng) 目工程類合同季度結(jié)算計(jì)劃通過0A “通用業(yè)務(wù)審批流程”報(bào)集團(tuán)公司成本控制 部審批。具
50、體審批流程如下:1)所屬公司成本經(jīng)理發(fā)起f所屬公司成本副總經(jīng)理審批f所屬公司總經(jīng)理審批f集團(tuán)公司成本控制部主管經(jīng)理審批f集團(tuán)公司成本控制部主管副總經(jīng)理 審批f 集團(tuán)公司成本控制部總經(jīng)理審批;2)合同季度結(jié)算計(jì)劃執(zhí)行過程中如因客觀情況需要調(diào)整,所屬公司成本控制 部應(yīng)于每月25日前編制下月項(xiàng)目工程類合同月度結(jié)算調(diào)整計(jì)劃通過0 “A通 用業(yè)務(wù)審批流程”股份 成本控制部審批。具體審批流程同上,如合同季度結(jié)算 計(jì)劃沒有調(diào)整則無需編制合同月度結(jié)算調(diào)整計(jì)劃。32集團(tuán)公司結(jié)算計(jì)劃的編制、審批與實(shí)施3. 2. 1集團(tuán)公司成本控制部匯總各所屬公司項(xiàng)目工程類合同季度結(jié)算計(jì)劃中需要進(jìn)行第三級(jí)審核的部分并排定三級(jí)審核申
51、報(bào)日期后,形成集團(tuán)公司季度 結(jié)算審核與批復(fù)計(jì)劃并于每季度末月30日前通過OA “內(nèi)部聯(lián)絡(luò)單”對(duì)各所屬 公司公布。具體公布流程如下:集團(tuán)公司成本控制部主管經(jīng)理發(fā)起一集團(tuán)公司成 本控制部主管副總經(jīng)理審批一集團(tuán)公司成本控制部總經(jīng)理審批一所屬公司總經(jīng)理和成本副總經(jīng)理(或成本經(jīng)理)接收;3. 2.2集團(tuán)公司季度結(jié)算審核與批復(fù)計(jì)劃公布后如無特殊情況,各所屬公司應(yīng)嚴(yán)格按照計(jì)劃完成相關(guān)合同結(jié)算的審核、申報(bào)工作。集團(tuán)公司季度結(jié)算審核與批復(fù)計(jì)劃表中的“二級(jí)審核完成日期”是指合同結(jié)算審批表在所屬 公司內(nèi)部完成審批流程的日期;三級(jí)審核申報(bào)日期”是指集團(tuán)公司成本控制部 應(yīng)收到所屬公司進(jìn)行合同結(jié)算三級(jí)審核的申請(qǐng)并收到合同全部有效結(jié)算資料的日 期。所屬公司應(yīng)在完成合同結(jié)算內(nèi)部審批后,通過0A “通用業(yè)務(wù)審批流程” 報(bào)集團(tuán)公司成本控制部進(jìn)行合同結(jié)算的三級(jí)審核申報(bào)
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