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1、http:/第八章第八章 投資性房地資產(chǎn)投資性房地資產(chǎn) 本章學(xué)習(xí)目標(biāo)本章學(xué)習(xí)目標(biāo)通過本章學(xué)習(xí)，你應(yīng)能夠：通過本章學(xué)習(xí)，你應(yīng)能夠：1.1.掌握投資性房地產(chǎn)的范圍與確認(rèn)掌握投資性房地產(chǎn)的范圍與確認(rèn)；2.2.掌掌握投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量、后續(xù)計(jì)量的核握投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量、后續(xù)計(jì)量的核算算；3.3.掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換與處置的核算。掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換與處置的核算。增資圈地：地產(chǎn)擴(kuò)張雄心凸顯增資圈地：地產(chǎn)擴(kuò)張雄心凸顯 公開資料顯示，預(yù)計(jì)公開資料顯示，預(yù)計(jì)2008年及年及2009年，雅戈?duì)柕牡禺a(chǎn)業(yè)務(wù)收入將分別為年，雅戈?duì)柕牡禺a(chǎn)業(yè)務(wù)收入將分別為48億元、億元、72億元，對(duì)公司的利潤(rùn)將達(dá)億元，對(duì)公司的利潤(rùn)將

2、達(dá)6.8億元和億元和11.2億元左右。億元左右。 雅戈?duì)柗慨a(chǎn)成立雅戈?duì)柗慨a(chǎn)成立15年來，從立足于寧波并逐步向長(zhǎng)三角延伸。近年來，有年來，從立足于寧波并逐步向長(zhǎng)三角延伸。近年來，有關(guān)雅戈?duì)柎笫止P增資關(guān)雅戈?duì)柎笫止P增資“圈地圈地”的新聞不斷見諸各類媒體：的新聞不斷見諸各類媒體： 2007年年7月，雅戈?duì)栔脴I(yè)在杭州以高出起拍價(jià)月，雅戈?duì)栔脴I(yè)在杭州以高出起拍價(jià)8億元的價(jià)格擊敗凱德置業(yè)，億元的價(jià)格擊敗凱德置業(yè)，競(jìng)得杭政儲(chǔ)出競(jìng)得杭政儲(chǔ)出23號(hào)地塊，刷新杭州地價(jià)紀(jì)錄。而之前在蘇州、寧波，雅戈?duì)柖极@號(hào)地塊，刷新杭州地價(jià)紀(jì)錄。而之前在蘇州、寧波，雅戈?duì)柖极@得過得過“地王地王”的稱號(hào)。的稱號(hào)。 2007年年9月，

3、另一家全資子公司寧波雅戈?duì)栧X湖投資開發(fā)有限公司以月，另一家全資子公司寧波雅戈?duì)栧X湖投資開發(fā)有限公司以52462萬元和萬元和75300萬元的價(jià)格分別競(jìng)得杭州兩塊住宅用地。萬元的價(jià)格分別競(jìng)得杭州兩塊住宅用地。 以紡織為主業(yè)的雅戈?duì)栆约徔棡橹鳂I(yè)的雅戈?duì)?007年上半年服裝營(yíng)業(yè)收入達(dá)年上半年服裝營(yíng)業(yè)收入達(dá)13.8億元，而房地產(chǎn)億元，而房地產(chǎn)則達(dá)則達(dá)10.8億元，兩者相差不多，這表明服裝和地產(chǎn)已成為雅戈?duì)柕碾p重驅(qū)動(dòng)器。億元，兩者相差不多，這表明服裝和地產(chǎn)已成為雅戈?duì)柕碾p重驅(qū)動(dòng)器。 2008年年2月月28日，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)在寧波市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動(dòng)日，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)在寧波市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活

4、動(dòng)中，以中，以97972.28萬元的價(jià)格競(jìng)得北郊路以西地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，獲得寧萬元的價(jià)格競(jìng)得北郊路以西地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，獲得寧波新波新“地王地王”稱號(hào)。稱號(hào)。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，雅戈?duì)栔脴I(yè)從據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，雅戈?duì)栔脴I(yè)從07年至今，投入巨資增加土地儲(chǔ)備，通過公開年至今，投入巨資增加土地儲(chǔ)備，通過公開招拍掛等方式已經(jīng)獲得寧波、蘇州及杭州等地招拍掛等方式已經(jīng)獲得寧波、蘇州及杭州等地12項(xiàng)土地的使用權(quán)，新增的土地儲(chǔ)項(xiàng)土地的使用權(quán)，新增的土地儲(chǔ)備面積超過備面積超過140萬平方米，總的土地儲(chǔ)備超過萬平方米，總的土地儲(chǔ)備超過300萬平米，房地產(chǎn)可售面積達(dá)萬平米，房地產(chǎn)可售面積達(dá)400多萬平米。公司

5、全資子公司雅戈?duì)栔脴I(yè)的開發(fā)能力和盈利能力已躋身國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)多萬平米。公司全資子公司雅戈?duì)栔脴I(yè)的開發(fā)能力和盈利能力已躋身國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)前列，成為寧波、蘇州等二線發(fā)達(dá)城市區(qū)域地產(chǎn)龍頭企業(yè)。行業(yè)前列，成為寧波、蘇州等二線發(fā)達(dá)城市區(qū)域地產(chǎn)龍頭企業(yè)。 購(gòu)入的土地使用權(quán)在尚未投入開發(fā)前，作為無形資產(chǎn)核算，并按其有效年限平均攤銷；將土地投入商品房開發(fā)時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面攤余價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本。 期末對(duì)開發(fā)產(chǎn)品和開發(fā)成本按賬面成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)價(jià)，差額提取存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)入當(dāng)期 損益。 為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前計(jì)入開發(fā)成本，開發(fā) 產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用

6、計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。（十二）投資性房地產(chǎn)的種類和計(jì)量模式 投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。 公司對(duì)現(xiàn)有投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量。對(duì)按照成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)出租用資產(chǎn)采用與公司固定資產(chǎn)相同的折舊政策，出租用土地使用權(quán)按與無形資產(chǎn)相同的攤銷政策；對(duì)存在減值跡象的，估計(jì)其可收回金額，可收回金額低于其賬面價(jià)值的，確認(rèn)相應(yīng)的減值損失。一、投資性房地產(chǎn)的特征與范圍一、投資性房地產(chǎn)的特征與范圍 （一）（一）投資性房地產(chǎn)的定義及特征投資性房地產(chǎn)的定義及特征 投資性房地產(chǎn)，指為投資性房地產(chǎn)，指為賺取租金

7、賺取租金或或資本增值資本增值或或兩者兩者兼有兼有而持有的房地產(chǎn)，具有高風(fēng)險(xiǎn)高收益的特而持有的房地產(chǎn)，具有高風(fēng)險(xiǎn)高收益的特征。征。 。 特征：特征： （1）投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)）投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng) （2）投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)）投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷售的房別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)地產(chǎn) （3）投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計(jì)量模式）投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計(jì)量模式（二）投資性房地產(chǎn)的范圍（二）投資性房地產(chǎn)的范圍 （1）已出租已出租的土地使用權(quán)。的土地使用權(quán)。 例如例如,甲公司與乙公司簽署了土地

8、使用權(quán)租賃協(xié)議甲公司與乙公司簽署了土地使用權(quán)租賃協(xié)議,甲公司以年租甲公司以年租金金720萬元租賃使用乙公司擁有的萬元租賃使用乙公司擁有的40萬平方米土地使用權(quán)。那么萬平方米土地使用權(quán)。那么,自租自租賃協(xié)議約定的租賃期開始日起賃協(xié)議約定的租賃期開始日起,這項(xiàng)土地使用權(quán)屬于乙公司的投資性這項(xiàng)土地使用權(quán)屬于乙公司的投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)。（2）持有并）持有并準(zhǔn)備增值后準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 例如例如,企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷,部分土地使用權(quán)停止自用部分土地使用權(quán)停止自用,管理層管理層決定繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)決定繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán),待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺

9、取增值收益。待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。（3）已出租的建筑物。）已出租的建筑物。例如例如,甲公司將其擁有的某棟廠房整體出租甲公司將其擁有的某棟廠房整體出租給乙公司給乙公司,租賃期租賃期2 年。對(duì)于甲公司而言年。對(duì)于甲公司而言,自租賃期開始日起自租賃期開始日起,該棟廠房該棟廠房屬于投資性房地產(chǎn)。屬于投資性房地產(chǎn)。 下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)： （1）自用自用房地產(chǎn)房地產(chǎn)(固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn))；（；（2）作為）作為存貨存貨的房地產(chǎn)：適用的房地產(chǎn)：適用存貨存貨，銷售收入適用，銷售收入適用收入收入； （3）企業(yè)）企業(yè)代建代建的房地產(chǎn)，收入和費(fèi)用的確認(rèn)和計(jì)量

10、適用的房地產(chǎn)，收入和費(fèi)用的確認(rèn)和計(jì)量適用建造合同建造合同。4、下列房地產(chǎn)，是否屬于投資性房地產(chǎn)，要、下列房地產(chǎn)，是否屬于投資性房地產(chǎn)，要根據(jù)具體情況判斷根據(jù)具體情況判斷 （1）一項(xiàng)房地產(chǎn)，）一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金部分用于賺取租金或資或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，用于賺取租金或資本增值的部經(jīng)營(yíng)管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果分，如果能夠分別計(jì)量和出售的，能夠分別計(jì)量和出售的，可以確可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，否則不可。認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，否則不可。 （2）關(guān)聯(lián)企業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)，出租方應(yīng)之間租賃房地產(chǎn)，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)

11、確定為投資性房地產(chǎn)。但將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制合并報(bào)表時(shí)，應(yīng)將其作為在編制合并報(bào)表時(shí)，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)的自用房地產(chǎn)。 【例題【例題1】下列項(xiàng)目中，屬于投資性房地產(chǎn)】下列項(xiàng)目中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。的有（）。A.已出租的建筑物已出租的建筑物B.已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)C.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)權(quán)D.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地E.作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn) 【答案】【答案】ABC 二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 （一）投資性房地

12、產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量（一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量1.確認(rèn)確認(rèn) 將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合符合投資性房地產(chǎn)的概念投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足投資性房地，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件：產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件： （1）與該資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；）與該資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)； （2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。 2.初始計(jì)量初始計(jì)量 按照按照成本成本進(jìn)行初始計(jì)量，比照固定資產(chǎn)和進(jìn)行初始計(jì)量，比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等相關(guān)要求確定。無形資產(chǎn)等相關(guān)要求確定。 外購(gòu)或自制外

13、購(gòu)或自制:只有只有購(gòu)入或完成的同時(shí)用于出購(gòu)入或完成的同時(shí)用于出租或資本增值的租或資本增值的： 借借: : 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款貸：銀行存款 在建工程等在建工程等 否則否則,先做固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，再先做固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，再按轉(zhuǎn)換處理。按轉(zhuǎn)換處理。（ 1） 外購(gòu)的投資性房地產(chǎn) 對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對(duì)外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。（2） 自行建造的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或

14、開發(fā)活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。（二）與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（二）與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 1.資本化的后續(xù)支出資本化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。資性房地產(chǎn)成本。（轉(zhuǎn)入在建工程）（轉(zhuǎn)入在建工程） 2.費(fèi)用化的后續(xù)支出費(fèi)用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出

15、，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。 三、三、 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定對(duì)投資性房地按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量：產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量：1.計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷. 借借:其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本 貸貸:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷攤銷)2.租金收入租金收入,作作“其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入”。3.存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。存在減值跡象

16、的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。 借借:資產(chǎn)減值損失資產(chǎn)減值損失 貸貸:投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 例如：某企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用成本模式例如：某企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，計(jì)量，2007年年1月月1日以日以270萬元購(gòu)入一幢萬元購(gòu)入一幢建筑物用于出租。預(yù)計(jì)使用建筑物用于出租。預(yù)計(jì)使用20年，預(yù)計(jì)凈年，預(yù)計(jì)凈殘值為殘值為30萬元。采用直線法折舊。萬元。采用直線法折舊。2007年年的租金收入的租金收入15萬元存入銀行。萬元存入銀行。 2007年年12月月31日，估價(jià)可收回金額為日，估價(jià)可收回金額為250萬元。萬元。 借借: : 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 270270 貸：銀行存

17、款貸：銀行存款 270270 借借:其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本 11 貸貸:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 11 借借:資產(chǎn)減值損失資產(chǎn)減值損失 9 貸貸:投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 9 借：銀行存款借：銀行存款 15 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入15（二）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量（二）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量1.采用公允價(jià)值模式的采用公允價(jià)值模式的前提條件前提條件 只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得持續(xù)可靠取得。即同時(shí)滿足下列條件：即同時(shí)滿足下列條件： （1）投資性房地產(chǎn)所在地）投資性房地

18、產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。 （2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。 企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。會(huì)計(jì)科目 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本 公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益2.

19、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理 (1)不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷；不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷； (2 )以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入當(dāng)期損益：為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入當(dāng)期損益：借借: : 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)-XX-XX（公允價(jià)值變動(dòng)）（公允價(jià)值變動(dòng)） 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 （公允價(jià)值下降則公允價(jià)值下降則分錄相反）分錄相反） (3)取得的租金收入確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。取得的租金收入確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。長(zhǎng)江房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)江公司

20、）于長(zhǎng)江房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)江公司）于2007年年1月月1日將一幢商品房對(duì)外出租并采用公允價(jià)值模式日將一幢商品房對(duì)外出租并采用公允價(jià)值模式計(jì)量，租期為計(jì)量，租期為3年，每年年，每年12月月31日收取租金日收取租金100萬萬元，出租時(shí)，該幢商品房的成本為元，出租時(shí)，該幢商品房的成本為2000萬元，公萬元，公允價(jià)值為允價(jià)值為2200萬元，萬元，2007年年12月月31日，該幢商品日，該幢商品房的公允價(jià)值為房的公允價(jià)值為2150萬元，萬元，2008年年12月月31日，該日，該幢商品房的公允價(jià)值為幢商品房的公允價(jià)值為2120萬元，萬元，2009年年12月月31日，該幢商品房的公允價(jià)值為日，該幢商品房

21、的公允價(jià)值為2050萬元，萬元，2010年年1月月5日將該幢商品房對(duì)外出售，收到日將該幢商品房對(duì)外出售，收到2080萬元存萬元存入銀行。入銀行。要求：編制長(zhǎng)江公司上述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄。要求：編制長(zhǎng)江公司上述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄。（假定按年確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益和確認(rèn)租金收（假定按年確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益和確認(rèn)租金收入）入） （1）2007.1.1 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 2200 貸：庫(kù)存商品貸：庫(kù)存商品 2000 資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積 200 （2）2007.12.31 借：銀行存款借：銀行存款 100 貸：貸： 其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入 100 借：公允價(jià)

22、值變動(dòng)損益借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 50 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 50 （3）2008.12.31 借：銀行存款借：銀行存款 100 貸：貸： 其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入 100 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 30 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 3 （4）2009.12.31 借：銀行存款借：銀行存款 100 貸：貸： 其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入 100 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 70 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 70 （5）2010.1.5 借：銀行存款借：銀行存款 2080 貸：

23、貸： 其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入 2080 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 2050 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 150 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 2200 借：資本公積借：資本公積其他資本公積其他資本公積 200 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 200課堂練習(xí) 甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的企業(yè)。甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的企業(yè)。2007年年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時(shí)司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時(shí)開始租賃給乙公司使用，租賃期為開始租賃給乙公司

24、使用，租賃期為l0年。當(dāng)年年。當(dāng)年10月月1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價(jià)為的造價(jià)為90 000 000元。由于該棟寫字樓地處商元。由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，業(yè)繁華區(qū)，所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類房地產(chǎn)的而且能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)，甲公司決定采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)市場(chǎng)報(bào)價(jià)，甲公司決定采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2007年年l2月月31日，日，該寫字樓的公允價(jià)值為該寫字樓的公允價(jià)值為92 000 000

25、元。元。2008年年l2月月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為日，該寫字樓的公允價(jià)值為93 000 000元。元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1）207年年10月月1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本）寫字樓（成本）90 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品90 000 000（2）2007年年12月月31日，以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允日，以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（公允價(jià)值變

26、動(dòng)）寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）2 000 000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益2 000 000（3）2008年年12月月31日，公允價(jià)值又發(fā)生變動(dòng)日，公允價(jià)值又發(fā)生變動(dòng)借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）1 000 000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益1 000 000三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更 企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。不得隨意變更。 從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更會(huì)計(jì)

27、政策變更處理，將變更時(shí)公允價(jià)值與賬處理，將變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益差額調(diào)整期初留存收益。 不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式！不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式！會(huì)計(jì)政策，是指企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和編制會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)所采用的具體原會(huì)計(jì)政策，是指企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和編制會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)所采用的具體原則、方法和程序。只有在對(duì)同一經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)所允許采用的會(huì)計(jì)處理方法則、方法和程序。只有在對(duì)同一經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)所允許采用的會(huì)計(jì)處理方法存在多種選擇時(shí)，會(huì)計(jì)政策才具有實(shí)際意義，因而會(huì)計(jì)政策存在一個(gè)存在多種選擇時(shí)，會(huì)計(jì)政策才具有實(shí)際意義，因而會(huì)計(jì)政策存在一個(gè)“選擇選擇”問題。企業(yè)所選擇的會(huì)計(jì)政策，將構(gòu)成企業(yè)會(huì)計(jì)制

28、度的一個(gè)問題。企業(yè)所選擇的會(huì)計(jì)政策，將構(gòu)成企業(yè)會(huì)計(jì)制度的一個(gè)重要方面。重要方面。 2007年年1月月1日，甲將一棟寫字樓租賃日，甲將一棟寫字樓租賃給乙公司使用，原采用成本模式計(jì)量，給乙公司使用，原采用成本模式計(jì)量，現(xiàn)在符合公允價(jià)值計(jì)量條件，轉(zhuǎn)為公現(xiàn)在符合公允價(jià)值計(jì)量條件，轉(zhuǎn)為公允價(jià)值計(jì)量模式。該寫字樓原價(jià)允價(jià)值計(jì)量模式。該寫字樓原價(jià)900萬萬元元,已計(jì)提折舊已計(jì)提折舊27萬元，賬面價(jià)萬元，賬面價(jià)873萬萬元，元， 2007年年1月月1日的公允價(jià)值為日的公允價(jià)值為950萬元，假設(shè)甲按照凈利潤(rùn)的萬元，假設(shè)甲按照凈利潤(rùn)的10計(jì)提計(jì)提盈余公積。盈余公積。 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 95

29、0 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 27 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 900 利潤(rùn)分配未分配利潤(rùn)利潤(rùn)分配未分配利潤(rùn) 69.3 盈余公積盈余公積 7.7四、四、 投資性房地產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)換和處置和處置 （一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生用途發(fā)生改變改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類重新分類。即。即將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 1.房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日：房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日： (1)將投資性房地產(chǎn)將投

30、資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)房地產(chǎn):轉(zhuǎn)換日為轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài),企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期. (2) 作為作為存貨存貨的房地產(chǎn)的房地產(chǎn)改為出租改為出租:轉(zhuǎn)換日為租賃轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日期開始日. (3)自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出自用改為出租租：轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日：轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日. (4)自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值: 轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后，確定用轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后，確定用于資

31、本增值的日期于資本增值的日期.（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理1 .在成本模式下在成本模式下: 應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值的入賬價(jià)值.（1）成本模式投資性房地產(chǎn)）成本模式投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)；房地產(chǎn)；（2）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)；量的投資性房地產(chǎn)； 長(zhǎng)江公司于長(zhǎng)江公司于2008年年1月月1日將采用成本模式計(jì)量的日將采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（一建筑物）轉(zhuǎn)為行政管理部門使投資性房地產(chǎn)（一建筑物）轉(zhuǎn)為行政管理部門使用，該建筑物用，該建

32、筑物2007年年12月月31日的賬面價(jià)值為日的賬面價(jià)值為1800萬元，（成本萬元，（成本1900萬元，已折舊萬元，已折舊100萬元），萬元），要求：要求： 編制長(zhǎng)江公司編制長(zhǎng)江公司2008年年1月月1日將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為日將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的會(huì)計(jì)分錄。自用的會(huì)計(jì)分錄。 借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 100 固定資產(chǎn)固定資產(chǎn) 1900 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 1900 累計(jì)折舊累計(jì)折舊 100 2 .公允價(jià)值模式計(jì)量公允價(jià)值模式計(jì)量（1）投資性房地產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)房地產(chǎn) 以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的自

33、用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益). 借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)( (轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值) ) 貸貸: :投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)( (借或貸借或貸) :) :公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 長(zhǎng)江公司于長(zhǎng)江公司于2008年年1月月30日將采用公允價(jià)日將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（一建筑物）值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（一建筑物）轉(zhuǎn)為行政管理部門使用，該建筑物轉(zhuǎn)為行政管理部門使用，該建筑物2007年年12月月31日的公允價(jià)值為日的公允價(jià)值為2000萬元，（

34、成本萬元，（成本1900萬元，公允價(jià)值變動(dòng)萬元，公允價(jià)值變動(dòng)100萬元），萬元），2008年年1月月30日的公允價(jià)值為日的公允價(jià)值為2070萬元，萬元，轉(zhuǎn)換日該建筑物的尚可使用年限為轉(zhuǎn)換日該建筑物的尚可使用年限為15年，年，采用年限平均法計(jì)提折舊，無殘值。采用年限平均法計(jì)提折舊，無殘值。 要求：要求： 編制長(zhǎng)江公司編制長(zhǎng)江公司2008年年1月月30日將投資性房日將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的會(huì)計(jì)分錄。地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的會(huì)計(jì)分錄。 借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 2070 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 1900 公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 100 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 70 (2)(2)自

35、用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)計(jì)量的投資性房地產(chǎn): : 按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量公允價(jià)值計(jì)量. 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于小于原賬面價(jià)值的原賬面價(jià)值的,其差額其差額計(jì)入當(dāng)期損益計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益), 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于大于原賬面價(jià)值的原賬面價(jià)值的,其差額其差額作為資本公積作為資本公積(其他資本公積其他資本公積).處置該項(xiàng)投資性房處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)地產(chǎn)時(shí),原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)收入

36、其他業(yè)務(wù)收入)舉例舉例 長(zhǎng)江房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)江公司）于長(zhǎng)江房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)江公司）于2006年年12月月31日將一建筑物對(duì)外出租并采用公允價(jià)值模日將一建筑物對(duì)外出租并采用公允價(jià)值模式計(jì)量，租期為式計(jì)量，租期為3年，每年年，每年12月月31日收取租金日收取租金150萬元，出租時(shí)，該建筑物的成本為萬元，出租時(shí)，該建筑物的成本為2800萬元，萬元，已提折舊已提折舊500萬元，已提減值準(zhǔn)備萬元，已提減值準(zhǔn)備300萬元尚可使萬元尚可使用年限為用年限為20年，公允價(jià)值為年，公允價(jià)值為1800萬元，萬元，2007年年12月月31日，該建筑物的公允價(jià)值為日，該建筑物的公允價(jià)值為1850萬元。萬元。

37、 要求：編制長(zhǎng)江公司上述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄。要求：編制長(zhǎng)江公司上述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄。 （1）2006.12.31 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本1800 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 200 累計(jì)折舊累計(jì)折舊 500 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 300 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn) 2800 （2）2007.12.31 借：銀行存款借：銀行存款 150 貸：貸： 其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入 150 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 50 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 50 注意：處置時(shí)將該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)原累計(jì)公允價(jià)注意：處置時(shí)將該項(xiàng)投資性房地

38、產(chǎn)原累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)為其他業(yè)務(wù)收入。值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)為其他業(yè)務(wù)收入。 長(zhǎng)江房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)江公司）于長(zhǎng)江房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)江公司）于2006年年12月月31日將一建筑物對(duì)外出租并采日將一建筑物對(duì)外出租并采用公允價(jià)值模式計(jì)量，租期為用公允價(jià)值模式計(jì)量，租期為3年，每年年，每年12月月31日收取租金日收取租金150萬元，出租時(shí)，該建筑萬元，出租時(shí)，該建筑物的成本為物的成本為2800萬元，已提折舊萬元，已提折舊500萬元，萬元，已提減值準(zhǔn)備已提減值準(zhǔn)備300萬元尚可使用年限為萬元尚可使用年限為20年，年，公允價(jià)值為公允價(jià)值為2200萬元，萬元，2007年年2月月3日，該日，該建筑物的建筑

39、物的對(duì)外出售，收到對(duì)外出售，收到1800萬元存入銀行。萬元存入銀行。 要求：編制長(zhǎng)江公司上述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)要求：編制長(zhǎng)江公司上述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄。分錄。 （1）2006.12.31 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 2200 累計(jì)折舊累計(jì)折舊 500 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 300 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn) 2800 資本公積資本公積 200 （2）2007.2.3 借：銀行存款借：銀行存款 1800 貸：貸： 其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入 1800 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 2200 貸：投資性房地產(chǎn)成本貸：投資性房地產(chǎn)成本 2200 將該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)原計(jì)入所有者權(quán)

40、益的部分應(yīng)將該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)收入）其他業(yè)務(wù)收入） 借借: :資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積 200 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 200課堂練習(xí) 甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2007年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2007年4月15日。2007年4月15日，該寫字樓的賬面余額為450 000 000元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值模式計(jì)量。假設(shè)4月15日該寫字樓的公允價(jià)值為410 000 000元，2007年12月31日，該項(xiàng)

41、投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為430 000 000元。2008年4月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并于2008年6月以460 000 000元出售，出售款項(xiàng)已收訖。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1）2007年年4月月15日日借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本）寫字樓（成本） 410 000 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 40 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 450 000 000（2）2007年年12月月31日日借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 20 000 000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允

42、價(jià)值變動(dòng)損益 20 000 000（3）2008年年6月，出售時(shí)月，出售時(shí)借：銀行存款借：銀行存款 460 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 460 000 000借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 430 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本）寫字樓（成本） 410 000 00 寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng) 20 000 000同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。公允價(jià)值變動(dòng)減值公允價(jià)值變動(dòng)減值40 000 000元公允價(jià)值變動(dòng)增值元公允價(jià)值變動(dòng)增值20 000 000

43、元元公允價(jià)值變動(dòng)減值公允價(jià)值變動(dòng)減值20 000 000元元借：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)收入 20 000 000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 20 000 000 沿用前例相關(guān)資料，假設(shè)轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值模式計(jì)量，4月15日該寫字樓的公允價(jià)值為470 000 000元。2007年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為480 000 000元。2008年4月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并于2008年6月以550 000 000元出售，出售款項(xiàng)已收訖。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1）2007年年4月月15日日借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓

44、（成本）寫字樓（成本）470 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 450 000 000 資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積 20 000 000（2）2007年年12月月31日日借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）10 000 000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 10 000 000（3）2008年年6月，出售時(shí)月，出售時(shí)借：銀行存款借：銀行存款550 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 550 000 000借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本480 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本）寫

45、字樓（成本） 470 000 000 寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 10 000 000同時(shí)，將資產(chǎn)性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入同時(shí)，將資產(chǎn)性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入借：公允價(jià)值變動(dòng)損益借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 l0 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 l0 000 000同時(shí)，將轉(zhuǎn)換時(shí)原計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入同時(shí)，將轉(zhuǎn)換時(shí)原計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入借：資本公積借：資本公積其他資本公積其他資本公積 20 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 20 000 000點(diǎn)評(píng)點(diǎn)評(píng)：在轉(zhuǎn)換初始時(shí)會(huì)計(jì)處理不對(duì)稱：若公允價(jià)值

46、大于原賬面價(jià)值，計(jì)入資本：在轉(zhuǎn)換初始時(shí)會(huì)計(jì)處理不對(duì)稱：若公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，計(jì)入資本公積；小于原賬面價(jià)值，計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。處置時(shí)，要分別轉(zhuǎn)回，調(diào)公積；小于原賬面價(jià)值，計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。處置時(shí)，要分別轉(zhuǎn)回，調(diào)整其他業(yè)務(wù)收入。整其他業(yè)務(wù)收入。二、投資性房地產(chǎn)的處置二、投資性房地產(chǎn)的處置 企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)：地產(chǎn)毀損時(shí)： 實(shí)際收到的處置收入計(jì)入實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入 處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本 注：對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量的

47、，在出售時(shí)還要結(jié)轉(zhuǎn)原計(jì)入注：對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量的，在出售時(shí)還要結(jié)轉(zhuǎn)原計(jì)入所有者權(quán)益的部分及原累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益所有者權(quán)益的部分及原累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益. 借借:公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸貸:其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入 或者相反. 【例題】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投【例題】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租賃期滿后，甲公司將該棟寫字樓資性房地產(chǎn)。租賃期滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為出售給乙公司，合同價(jià)款為300 000 000元，乙元，乙公司已用銀行存款付清。公司已用銀行存款付清。 （1）假設(shè)這棟寫字樓原采用成本模式計(jì)量。出）假設(shè)這棟寫字樓原采用

48、成本模式計(jì)量。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為售時(shí)，該棟寫字樓的成本為280 000 000元，已元，已計(jì)提折舊計(jì)提折舊30 000 000元。元。 （2）假設(shè)這棟寫字樓原采用公允價(jià)值模式計(jì)量。）假設(shè)這棟寫字樓原采用公允價(jià)值模式計(jì)量。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為210 000 000元，元，公允價(jià)值變動(dòng)為借方余額公允價(jià)值變動(dòng)為借方余額40 000 000元。元。 （1）假設(shè)這棟寫字樓原采用成本模式計(jì)量。出售時(shí)，該棟）假設(shè)這棟寫字樓原采用成本模式計(jì)量。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為寫字樓的成本為280 000 000元，已計(jì)提折舊元，已計(jì)提折舊30 000 000元。元。 甲公司的

49、賬務(wù)處理如下：甲公司的賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款借：銀行存款 300 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 300 000 000 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本250 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 30 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 280 000 000（2）甲公司的賬務(wù)處理如下：）甲公司的賬務(wù)處理如下：借：銀行存款借：銀行存款 300 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 300 000 000借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 250 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)寫

50、字樓（成本）寫字樓（成本） 210 000 000 寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng) 40 000 000同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入借：公允價(jià)值變動(dòng)損益借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 40 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 40 000 000 重點(diǎn)掌握投資性房地產(chǎn)的范圍確認(rèn)； 投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量； 后續(xù)計(jì)量（公允價(jià)值模式和成本模式）； 轉(zhuǎn)換（投資性房地產(chǎn)和自用、存貨等的轉(zhuǎn)換處理思路）； 處置（注意在處置時(shí)的核算處理細(xì)節(jié)）?？偨Y(jié)：關(guān)鍵術(shù)語 投資性房地產(chǎn) 初始計(jì)量 后續(xù)計(jì)量 成本計(jì)量模式 公允價(jià)值計(jì)量

51、模式 計(jì)量模式的變更 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換本章思考題1.什么是投資性房地產(chǎn)？核算范圍包括那些？2.投資性房地產(chǎn)如何進(jìn)行初始計(jì)量？3.采用公允價(jià)值模式的前提條件是什么？4.投資性房地產(chǎn)如何進(jìn)行后續(xù)計(jì)量？5.簡(jiǎn)述投資性房地產(chǎn)采用成本模式和公允價(jià)值模式計(jì)量的異同。本章練習(xí)題 1. 甲公司采用公允價(jià)值模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)甲公司采用公允價(jià)值模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，發(fā)生的有關(guān)業(yè)務(wù)資料如下：進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，發(fā)生的有關(guān)業(yè)務(wù)資料如下： （1）2006年年 12 月月 1 日甲公司與乙公司簽訂協(xié)議，日甲公司與乙公司簽訂協(xié)議，將自用的廠房出租給丙公司，租期為將自用的廠房出租給丙公司，租期為 3 年，年租年，年租

52、金為金為 300 萬元，于每年初收取，萬元，于每年初收取， 2007 年年1月月1日為日為租賃期開始日，租賃期開始日，2010年年1月月1日到期。轉(zhuǎn)換日的公日到期。轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為允價(jià)值為 1500萬元，該固定資產(chǎn)賬面原值為萬元，該固定資產(chǎn)賬面原值為 2000萬元，已計(jì)提的累計(jì)折舊為萬元，已計(jì)提的累計(jì)折舊為600萬元，已計(jì)提減值萬元，已計(jì)提減值準(zhǔn)備準(zhǔn)備60萬元。萬元。 （2）2007 年年 12 月月 31 日該投資性房地產(chǎn)的公允日該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為價(jià)值為 1800 萬元。萬元。 （3）2008 年年 12 月月 31 日該投資性房地產(chǎn)的公允日該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為價(jià)值為 163

53、0萬元。萬元。 （4）2009 年年 12 月月 31 日該投資性房地產(chǎn)的公允日該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為價(jià)值為 1700萬元。萬元。 （5）2010年年1月月1日租賃協(xié)議到期，甲公司將廠日租賃協(xié)議到期，甲公司將廠房以房以1580萬元的價(jià)格對(duì)外出售。假設(shè)不考慮相關(guān)萬元的價(jià)格對(duì)外出售。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi)。稅費(fèi)。 要求：請(qǐng)對(duì)甲公司要求：請(qǐng)對(duì)甲公司2006年年12月月1日至日至2010年年1月月1日的有關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。（假設(shè)計(jì)提折舊和日的有關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。（假設(shè)計(jì)提折舊和確認(rèn)收入均在年末）。確認(rèn)收入均在年末）。 2. 丙公司是一從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的上市公司，丙公司是一從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的上市公司，發(fā)生的有關(guān)業(yè)務(wù)資料下：發(fā)生的有關(guān)業(yè)務(wù)資料下： （1）2007年年1月月1日，丙公司開發(fā)的一棟精裝修日，丙公司開發(fā)的一棟精裝修寫字樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，當(dāng)即出租給丁公司寫字樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，當(dāng)即出租給丁公司使用。該寫字樓總造價(jià)為使用。該寫字樓總造價(jià)為9000萬元，預(yù)計(jì)使用壽萬元，預(yù)計(jì)使用壽命為命為30年，假定沒有凈殘值