5A版江蘇昆山永X廣場策劃

1、發(fā)展歷程上濃墨重彩的兩GG 商業(yè)廣場整合策劃7A 版優(yōu)質實用文檔江蘇昆山永 G 廣場策劃 投資五億元開發(fā)商業(yè)航母“永 G 廣場”，將是“永 G 筆， 20GG 年初即可逐步推向市場。昆山商業(yè)房地產目錄第一章總體策劃思路一、策劃的定位、總體思路二、項目背景三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標的界定四、核心目標樹立品牌五、項目開發(fā)總建議六、項目的優(yōu)劣勢 SWOT 分析 七市場機會發(fā)現(xiàn) 第二章市場調研分析一、GGGG 房地產市場發(fā)展概述二、市場消費心理三、區(qū)域價格及決定因素四、對配套的市場需求 第三章項目產品的定位開發(fā)報告一、項目總體資金預算二、效益控制三、首期資金投入計劃四、項目產品進入市場的時機建議五、項

2、目產品開發(fā)策略7A 版優(yōu)質實用文檔7A 版優(yōu)質實用文檔六、項目產品定位策略第四章對當前規(guī)劃設計的建議一、整體規(guī)劃的調整意見二、項目策略總建議：附：產品建議三、配套的調整建議第五章項目整體組合營銷策略設計報告一、項目總體整合營銷思路二、總體操盤計劃、步驟三、資源整合、資本運營計劃四、營銷團隊搭建建議五、信心、決心和實現(xiàn) 第六章開盤前期營銷推廣策略設計報告一、項目營銷推廣主題的確定二、項目營銷推廣主題的內涵三、項目營銷推廣節(jié)奏四、項目營銷推廣模式五、項目營銷推廣執(zhí)行方案第二章市場調研分析一、江蘇 GG 房地產市場發(fā)展概述GG 的房地產隨著 GG 市的經濟攀升得到迅速的發(fā)展， GG 市 1998 年

3、、 1999 年和 20GG 年商品房竣工面積分別為 51.9 萬平方米、 54.02 平方米和 61.68 萬 平方米， 20GG 年為 62.2 萬平方米。GG市商品房施工面積 1998 和1999 年基本持平，分別為 70.3 萬平方米；20GG7A 版優(yōu)質實用文檔7A 版優(yōu)質實用文檔年商品房施工面積達 74.79 萬平方米，增幅為 54.9% ，20GG 年為 92.2 萬平方 米， 20GG 年增幅最為明顯。隨著住房制度的改革和深化， 1998 年商品房銷售面積為 28.46 萬平方米，1999 年為 28.18 萬平方米， 20GG 年為 43.24 萬平方米，到了 20GG 年劇

4、增為 64.8 萬平方米。自去年來GG 市的房地產價格持續(xù)上揚，樓市出現(xiàn)了空前的火爆。有些項目剛 剛破土動工，預定者已蜂擁而至，據(jù)統(tǒng)計商品房價格上升值為 20GG 年的 1800 元/平米攀升到 20GG 年的 2300 元/平米，增幅達 27% ，大大超過了 13% 的年 均增幅，一些樓盤甚至漲幅達到每平米千元以上。分析：房價的大幅上揚，預示著 GG 居民已經開始將房地產作為投資的重要渠道， 但也預示著昆山的房地產市場存在一些少量的泡沫成分，主要表現(xiàn)在：1. GG 人均可支配收入增長緩慢；2. GG 人均居住面積已超過國家標準，居住以不是昆山主要矛盾；3.投資與投機行為成為主導房價上漲的主要

5、因素；4.20GG 年 7 月前國有土地的買賣操作不規(guī)范， 自 20GG 年后的人為因素導致房 價上漲因素較多；那么，以上泡沫的成分的存在是否影響未來 GG 房地產的價格走勢？我們認為短 期內（5 年內）不會影響，這主要及與以下理由：1. GG 的地理優(yōu)勢事之成為上海的腹地、蘇州的門庭、長江大三角的喉結， 其作為重要外資投資區(qū)域的優(yōu)勢不會改變。 因此，保障地產升值的主要動能： 資 金、人流將繼續(xù)存在；2. GG 房價是上海的 1/2 ，蘇州的 2/3 ，因此還有價格的上升余地；而上海申博 成功，帶動遷移資金流動，離上海最近的 GG 肯定得到惠顧； GG 本地企業(yè)也會 意識到即將到來的投資高潮，

6、從投資環(huán)境和和成本分析的角度看， GG 已較蘇州7A 版優(yōu)質實用文檔7A 版優(yōu)質實用文檔有更大優(yōu)勢，勢必在 GG 打下堅實基礎；3.主要依靠外來投資制成的 GG 經濟，有了可持續(xù)發(fā)展的基礎，那么房地產的投 資回報也就有了保障，除非周邊市場（上海、南京）發(fā)生重大轉折， GG 房地產 市場將保持原有運行軌跡；4.蘇州近年來火爆的樓市也對 GG 的樓市產生了影響，成為導致樓價提升的原因；5.樓盤品質的逐年提高以及新型建材的應用造成房地產開發(fā)成本的增加， 也市樓 價上漲的原因之一。昆山市商業(yè)概況：商業(yè)業(yè)態(tài)GG 經濟以“外向型” 為主，第三產業(yè)比重不斷增長， 商業(yè)發(fā)展呈蒸蒸日上之勢。GG 的商業(yè)是以老城

7、區(qū)為基礎向四周不斷延伸，市場滲透力極強，表現(xiàn)為以沿街 一條線的形式呈 “條狀商業(yè)帶”格局，目前，商業(yè)體系仍以人民路商業(yè)中心為主， 整體發(fā)展屬于“第二代商業(yè)”業(yè)態(tài)。商業(yè)特征商業(yè)核心區(qū)相對較為集中，但就城市各區(qū)域的發(fā)展需求來說商業(yè)區(qū)域相對偏 少，目前僅以“人民路”和“亭 G路”為主，且“亭 G 路”商業(yè)繁華程度較弱； 商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購物、休閑、 娛樂為一體的綜合性商業(yè)場所；商業(yè)層次相對較低，市場缺乏高檔性、主導性以及綜合性的商業(yè)氛圍； 商鋪經營的靈活性導致商業(yè)的經營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的 調節(jié)由經營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。商鋪市場

8、市場供應量增大，市場投放集中。在售項目 80% 以上均有商業(yè)鋪面，各項目對 于商鋪產品目前只做意向登記， 沒有明確的市場報價， 開盤時間不約而同地定在7A 版優(yōu)質實用文檔7A 版優(yōu)質實用文檔12 月份； 商鋪投資意識強烈，需求市場旺盛。今年上半年，市區(qū)非住宅商品房銷售面積 比去年同期增加了 169.5% ，交易量呈火爆之勢，比去年同期翻了一倍還多，創(chuàng) 歷史最高水平；從產品方面來看，以獨立商鋪為主，商鋪開間 4-5 米居多，進深一般在 10 米 以上，以 14 米居多。出售方式均為一二層整體（上下層價格相同）出售，市場 均價為 8000 元/ 左右。二、市場消費心理20GG 年-20GG 年 G

9、G 房地產市場主要客戶群分析： 改善住房條件的本地客戶外省市在昆山經商的民營企業(yè)主、個體勞動者 合資企業(yè)及臺資企業(yè)的臺籍干部外資企業(yè)主管和白領階層 近兩年存在部分浙江企業(yè)和個人投入大量資金炒作昆山樓盤 來自全國各地及境外的投資客商（臺灣最大的半導體企業(yè)臺機電入駐上海、臺 聯(lián)電入住蘇州必將帶動相關產業(yè)下游廠家紛紛在周邊設廠，并延伸至房地產業(yè)） 消費者項目認知程度概況消費者 90% 采取銀行按揭貸款的方式買房，因此比較認可樓花預售的方式； 消費者注意因素依次為：價格、樓盤質量設計、環(huán)境、出租率、地產商實力、 物業(yè)管理；消費者普遍對樓盤買賣的各項國家規(guī)定比較忽視，很少注意開發(fā)商五證是否齊 全。三、區(qū)

10、域價格及決定因素1.昆山市各區(qū)域樓盤售價7A 版優(yōu)質實用文檔7A 版優(yōu)質實用文檔市中心區(qū)平均價：多層 2900 元/ 平米高層 3000 元/ 平米城西平均價：多層 2300-2500 元/ 平米別墅 3000-4000 元/ 平米城北平均價：多層 20GG-2800 元/ 平米 城東平均價：多層 2500-2800 元/ 平米 高層 2700-3300 元/ 平米2. GG 市各城區(qū)主要樓盤分布圖四、對配套的市場需求 商鋪產品的設計和周邊能源狀況，包括面寬、進深、層高及對消費的有效引導， 還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術性內容，以上因素對商鋪的功能影響 很大，投資者考慮范圍較大。商場樓

11、層功能定位的說明 : 逛、購、娛、食功能的統(tǒng)一 大型購物中心以流動人口為銷售對象， 客流是它的生命線。 購物中心的客流是由 購物、休閑、旅游三個部分構成的。一般情況下各占 1/3 ，但由于休閑，旅游者 存在著即興購買。因此，實際購物人數(shù)會適度提升，約占 40% 。根據(jù)有關部門 測算，一般情況下，兒童的疲勞時間為 4060 分鐘，成人為 90150 分鐘。按 此推算： 顧客在商場停留的時間不會超過 2.5 小時，超過這個時間就處在疲勞狀 態(tài)，導致顧客離開購物環(huán)境，終止購物活動。基于上述兩點，購物中心不僅要商品齊全，設施完善，服務上乘，而且要有眾多 的休閑空間和娛樂活動。顧客可以在里面購物、就餐、

12、游樂。這樣就消除了顧客 的疲勞，延長了顧客的停留時間。特別是有小孩的家庭，可以全家前來，大人購 物、小孩玩樂，各得其所，這是目前許多百貨商店所不能比擬的。7A 版優(yōu)質實用文檔7A 版優(yōu)質實用文檔專題式商場的概念近年來，國內大型商場經濟效益不佳， 有人把主要原因歸結為大型商場增建過多， 分流了購買力。 但也有專家認為國內大型商場普遍經營無特色， 價格偏高是生意 冷淡的重要因素。專題式商場是圍繞著某一類商品展開服務， 強化了消費者特定的購物意識。 例如 “黃埔新天地”內就包含了五個專題式商場：占地 4000 平方米的“文化城”是 一個展現(xiàn)圖書、文化、文具的專題商場； “時尚坊”網羅了世界各地的時裝

13、名牌； “良緣閣”包含了結婚所需的一切內容，從地產代理、室內設計裝修、家具、電 器和床上用品，乃至婚紗攝影、蜜月旅游應有盡有； “熒幕圈”是家庭娛樂和綜 合娛樂中心；“中央汽車世界廣場”只賣一種商品汽車。 這種商場將同一類商品集中起來， 比較容易塑造出商場的個性， 提供了一種舒適 的購物環(huán)境，使購物成為一種消閑，增加了顧客的購買興趣和欲望。總的來說， 專題式商場有一定的發(fā)展空間。第三章項目產品的定位開發(fā)報告一、項目總體資金預算二、效益控制三、首期資金投入計劃四、項目產品進入市場的時機建議五、項目產品開發(fā)策略： 商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、 超級市場、大型綜合超市、 便利店、專業(yè)市場（主題商城）、 專賣

14、店、購物中心和倉儲式商場等 8 種形式。各主要業(yè)態(tài)選址和經營特征如下。1、百貨店百貨店是指在一個大建筑物內， 根據(jù)不同商品部門設銷售區(qū)， 開展進貨、 管 理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。7A 版優(yōu)質實用文檔7A 版優(yōu)質實用文檔（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）2、超級市場超級市場指采取自選銷售方式、 以銷售食品、 生鮮食品、 副食品和生活用品 為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）3、大型綜合超市大型綜合超市是指采取自選銷售方式， 以銷售大眾化實用品為主， 滿足顧客 一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。（1）（2）（3）（4）7A

15、版優(yōu)質實用文檔7A 版優(yōu)質實用文檔（5）4、便利店（方便店） 便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。（1）（2）（3）（4）（5）（6）5、購物中心購物中心指企業(yè)有計劃地開發(fā)、 擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、 服務設施 的集合體。（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）6、倉儲式商場倉儲式商場指以經營生活資料為主的， 儲銷一體、低價銷售、 提供有限服務 的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會員制形式，只為會員服務） 。（1）在城鄉(xiāng)結合部、交通要道。（2）商店營業(yè)面積大，一般為 10000 平方米左右。7A 版優(yōu)質實用文檔7A 版優(yōu)質實用文檔（3）目標顧客以中小零售商、餐飲店、集團購買和有交通

16、工具的消費者為 主。（4 ）商品結構主要以食品（有一部分生鮮商品） 、家庭用品、體育用品、 服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內用品等為主。（5）店堂設施簡樸、實用。（6）采取倉儲式陳列。（7）開展自選式的銷售。（8）設有較大規(guī)模的停車場。 從選址、規(guī)模、目標顧客、商品結構、店堂設施、經營方式、服務功能等因 素開發(fā)商基本對擬開發(fā)的商業(yè)地產有定性的判斷， 該物業(yè)打算做什么即終端市場 可測量、經濟效益可支撐、差異化的競爭策略。六、項目產品定位策略：前言：化：家居裝飾用品及家用電器成為新的消費熱點，居民文化需求提高，娛樂類、 文體用品類零售額不斷上升， 消費心理個性化、 品牌化、時尚化等趨勢日益

17、明顯， 商家必須為消費者提供商品定位準確的特色經營和專業(yè)服務。 未來大型商場的發(fā) 展方向將是市場定位鮮明， 經營主題突出， 以獨特的經營模式、 經營內容和經營 管理方式吸引消費者。目前國內已形成了百貨店、超市、便利店、專業(yè)店、專賣 店等業(yè)態(tài)多樣的商業(yè)格局， 但比較缺乏集購物、 休閑、飲食和娛樂于一體的大型 購物中心。10階層人口和家庭數(shù)量日益增多，人口密度增加較快，旅游群體得到進一步擴展， 對定位在中檔的大型綜合百貨超市需求將日益增加。 消費者面對琳瑯滿目的商品7A 版優(yōu)質實用文檔7A 版優(yōu)質實用文檔和繁多的廣告， 增加了選購難度， 令商家要為消費者提供商品種類齊全、 購物環(huán) 境舒適的購物場所

18、。 在生活節(jié)奏加快、 城市區(qū)域擴大和交通堵塞情況下， 消費者 需要縮短購物時間，提高采購效率，因而商家要為消費者提供一站式購物環(huán)境。優(yōu)的經營特色，采取集休閑、購物、飲食、娛樂于一體的一站式主題綜合購物百 貨公司這一代表零售業(yè)發(fā)展方向的經營業(yè)態(tài)。 選擇中等收入家庭作為主要服務對 象，同時努力爭取低收入階層， 吸引高收入階層， 最大限度地爭取客源， 由嬰兒、 兒童、年青人、成年人至老年人皆是目標顧客群。業(yè)務策略：經營哲學：顧客至上。服務宗旨：以合理價格為顧客提供完善而優(yōu)質的生活必需品。優(yōu)質服務： 引進世界流行的綜合購物百貨店概念， 店鋪設計注重擁有更廣闊的空 間，并揉合舒適光線，為顧客提供一個舒適

19、的購物環(huán)境。高效營運系統(tǒng)：利用電子數(shù)據(jù)聯(lián)通交易 (EDI) 系統(tǒng)及供應商管理存貨計劃 (VMI) 系統(tǒng)，加快回應顧客的需要，并為供應商提供有關商場的最新資料，降低成本， 提高營運效率。?？陀媱潱?為顧客提供一個新形象及無盡的購物樂趣與方便， 將適時推出?？酮?勵，提供特別優(yōu)惠，以回饋忠心顧客的長期支持，并鞏固穩(wěn)定的顧客群。競爭優(yōu)勢：11的經營發(fā)展戰(zhàn)略， 除了為市場提供優(yōu)質的服務、 物超所值商品及多元化商品種類 外，還向廠商直接采購貨品和通過營銷網絡大量訂購品牌商品， 利用 EDI 及 VMI 之幫助，加強成本控制，提高營運效率，將極大地提升企業(yè)形象和綜合競爭力。7A 版優(yōu)質實用文檔7A 版優(yōu)質

20、實用文檔采購商品策略， 享有合理的價格及頗具規(guī)模之經濟效益， 使顧客受惠。另一方面， 透過電腦化數(shù)據(jù)分析， 如利用銷售終端系統(tǒng)、 電子數(shù)據(jù)聯(lián)通系統(tǒng)及舉行定期的市 場調查，不斷調整商品組合，從而迎合消費者不斷變化的需求和喜好。給顧客，售賣貨品包括男女服裝、嬰兒及小童用品、衣服首飾、家庭用品、文具 精品、體育用品、家用電器、家私、超市食品及美食廣場所提供的環(huán)球美食。在 商品采購策略上可利用龐大的采購網絡， 大量采購各式各樣的貨品， 以價廉見長， 和其它零售商家實行差別化經營，形成自身的鮮明特色。境，使用全開放式的購物貨場和商品陳列布置， 讓顧客在舒適而廣闊的環(huán)境下能 百分百接觸各類貨品及隨意挑選合

21、心意的貨品。 堅持“顧客至上” 的優(yōu)質服務經 營理念，不斷推出并提供一些增值服務給顧客， 例如會員計劃、 顧客特別購物日 和網上購物等服務，為顧客提供全方位、最貼心、最周到的服務。前景展望：貼心的服務， 優(yōu)雅舒適的購物環(huán)境， 必將成為引領消費潮流， 演繹時尚風采的現(xiàn) 代百貨商場。 綜合購物百貨店引進國際先進的商業(yè)業(yè)態(tài)和管理經驗， 形成獨具特 色的商業(yè)文化， 為市民提供高品質的商品和服務， 有助于提升整體商業(yè)水平， 對 促進商貿發(fā)展、 填補商貿空白、 優(yōu)化商貿行業(yè)結構、 改善購物環(huán)境和居民生活質 量都具有重要意義。因此，本項目商業(yè)部分定位為專題式綜合購物廣場。 12第一節(jié)：目標客戶群所定及分析1

22、、目標客戶群定位： 本案商場類物業(yè)的目標客戶群可劃分為隱性目標客戶群和顯性目標客戶群二大7A 版優(yōu)質實用文檔7A 版優(yōu)質實用文檔部分。隱性目標客戶群是針對商場本身的氛圍與形象以及貨品的數(shù)量豐富與否， 獨特與否吸引而來的人流類型而提出的。 而顯性的客戶群是被本案所能供給的良 好的創(chuàng)新的氛圍與場地， 以及大量人流量等先決條件所吸引購買或租賃本案商場 來經營的大大小小的各類型商家和投資者。2、目標客戶群描述：1、隱性目標客戶群： 這部分主要描述的是進入商場購物娛樂的人流， 應該包括各種各樣的人： 省內省 外的人、旅游者、臺灣人等，而且本案要達到的目的是，使來過本案的人都能成 為回頭客、熟客，是顯性目

23、標客戶進入的前期和基礎。人流類型目的人流類型目的 省內（市內）人流使其成為熟客、成為其出行休閑購物首選地點 省外人流來到昆山必到的首選地點旅游者旅游之余最值得到的購物地點臺灣人使其認知到這是 GG 的一個最重要標志性購物中心2、顯性目標客戶群：由上表的市場情況可知， GG 市主要商場的商家進駐類型較為齊全，但還是要偏 向服飾、皮具、家電等物質消費品為主， 而較為新型的商場均設一家主力店存在， 以作為吸入人流，從而達到更多商家進駐的目的，另外，在商場中進駐餐飲業(yè)， 亦是新推盤商場的做法， 以豐富精神和時間消費， 豐富商場的消費類型， 但目前 尚屬于初級階段。而對于娛樂業(yè)的引入，目前商場物業(yè)來說尚

24、屬發(fā)展階段。 13由上表可得出，本案顯性目標客戶群主要由：國內外知名品牌店、酒吧、茶秀、 娛樂業(yè)、餐飲業(yè)經營者、投資者組成。國內外知名品牌店7A 版優(yōu)質實用文檔147A 版優(yōu)質實用文檔此類商家是屬于龐大的連鎖經營的專業(yè)集團， 其實力、資金較為雄厚， 其進入本 案一般以中等規(guī)模的店鋪面積進駐， 其經營貨品檔次高， 價格中等以上， 類型以 中高檔男女服飾、名牌皮具鐘表、珠寶、連鎖美容等為主。 該類知名品牌商家進入，有利于本案檔次定位的提高，使整體的形象更佳。 酒吧、茶秀、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)經營者此類型商家的規(guī)模有中型， 也有小型， 有集團經營也有小型公司經營， 有效填補 了城內真正將購物、休閑、娛樂、

25、餐飲融于一體的綜合商業(yè)中心的空白。投資者 投資者是每一個成功的商業(yè)物業(yè)不可缺少的一部分客戶， 本案邀請國際知名品牌 進駐，將達到提升物業(yè)檔次的重要作用。第四章對當前規(guī)劃設計的建議一、整體規(guī)劃的調整意見建議原則“主題性”原則“互動式”原則“開拓、創(chuàng)新”原則“可持續(xù)發(fā)展”原則整體性、戰(zhàn)略性原則效益的最大化原則二、項目策略總建議：1.功能性賣點：從項目自身挖掘出來賣點，在整合營銷中體現(xiàn)持久性；2.非功能性賣點：從項目以外的方面挖掘賣點，在營銷的各階段體現(xiàn)出階段性；3.賣點的獨創(chuàng)性：以差異華競爭為前提，做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的 特點；7A 版優(yōu)質實用文檔7A 版優(yōu)質實用文檔4.逆向思維與反向

26、思維：能夠跳出樓盤談樓盤，跳出賣點談賣點；5.策略的整合性：將賣點貫穿整個營銷全過程， 確定了賣點以后推出系統(tǒng)的整合附：產品建議i.商鋪商鋪如考慮做三層以上，則一層做半地下設計可以提升二、三層以上的價格。必須考慮商業(yè)步行街與整體商場的分區(qū)，所經營的項目必須做到明確的劃分。前期積極招商，形成整體商業(yè)業(yè)態(tài)劃分的統(tǒng)一。必須給項目定出明確的主題或項目定位，在建筑風格上融入經營理念，比如： 同樣是商業(yè)旗艦， 我們是做這里的世紀金花還是中大國際， 都需要我們去考察市 場的消費能力與自身的運作能力。采用“導入式設計”以便于最大化的吸引人流、聚集人氣，是影響本案將來的 經營情況的重要因素。 在導入式設計中，可

27、在廣場上養(yǎng)殖廣場鴿來增強項目人氣， 提升項目品位，吸引大量人士聚集。物業(yè)管理以專業(yè)理財、投資顧問作為專業(yè)優(yōu)勢，主打資本、運作、經濟、回報。ii.住宅面積大小在 70-150 左右適當調整，主力戶型以兩室、三室為主。也可考慮 局部的復式或躍層。建筑細部的線條與色彩應當體現(xiàn)出相當?shù)钠肺慌c檔次。窗型主要采用飄窗、大采光落地窗。當?shù)鼗緵]有采用飄窗、大采光落地窗。15每戶都要考慮設玄關。必須要求達到采光、通風、明廚、明衛(wèi)。物業(yè)管理以物業(yè)經理、物業(yè)顧問的形象出現(xiàn)（除保安） ，最好考慮知識型女性。針對當?shù)鼗鸨淖赓U市場、本案優(yōu)越的地理位置，物業(yè)公司應提供全程托管、7A 版優(yōu)質實用文檔7A 版優(yōu)質實用文檔全

28、程理財以高效率的投資、理財功能作為項目的核心競爭力。iii.酒店/公寓 在適用性上提出“產權式酒店”的理念，可商可住，還可作為投資，增強項目 的適用性。在功能性上體現(xiàn)出 SOHO 的商務功能，為外來企業(yè)小型辦公提供良好的平臺。 考慮到項目不同的人群需求。戶型面積可分為三個階段： 40-70 為一個階 段， 90-110 為一個階段， 120-150 為一個階段。局部可設計為躍層。 在產品設計中，原則上戶型分為大、中、小三種面積，這三種面積滿足的客戶群 體分別為投資者，都市新生代群體，感性消費群體。其中中、小戶型的比例約為 1：1；大戶型主要設計成復式或躍層，基本設計在最高層，比例占的很小。 整

29、體全裝修，裝修風格上體現(xiàn)江南特色。精裝修房的特點在于能夠提升資金的 回籠總額。 有標配與非標配可供買家挑選。 原則上不建議進行菜單式裝修， 因為 在后期的交房中會產生很多不可預見性因素。配套加入水系大堂，體現(xiàn)出項目的江南特色、品位檔次。 入口部分提供“泛會所”，為業(yè)主配備健身中心、業(yè)主茶吧或咖啡屋、多功能 商務廳及娛樂設施。屋頂配置園林綠化景觀、游泳池、花園式餐廳、會員式服務，使入住的業(yè)主體 會項目的尊貴與品位。建立管家式家政服務體系可為業(yè)主提供特色服務。 八、項目營銷推廣模式（保守策略）161 、可整層銷售也可分塊銷售，必要時可以租待售（租金以后可抵房租）；如果客戶意向“整層或半層” 租賃的情況下， 我們可以采取 “先租后售”，可以先“熱 場”“哄場” ，讓整棟樓火起來，又可以讓客戶充分體驗了“投資回報” 。7A 版優(yōu)質實用文檔177A 版優(yōu)質實用文檔售樓員可以挖掘一些老客戶。 2、采取“贈送”活動。贈送商鋪店位的裝修及品牌的引進介紹、品牌培